Indice. Capitolo 1 - La valutazione immobiliare: expertise e standards internazionali estimativi IVS
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- Giulietta Niccolina Mari
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2 Indice Presentazione... p. VII Capitolo 1 - La valutazione immobiliare: expertise e standards internazionali estimativi IVS 1.1 Expertise...» Standards internazionali estimativi IVS...» 2 Capitolo 2 - La stima degli immobili 2.1 Metodi e criteri di stima...» Prezzo e Valore...» Prezzo di un immobile...» Valore...» Valore di Mercato (Market Value)...» Valore di Trasformazione...» Valore Complementare...» Valore di Costo...» Valore di Surrogazione o di Sostituzione...» Valore di Capitalizzazione - Metodi Finanziari...» Valori diversi da quelli di mercato...» Valore di investimento...» Valore di uso...» Valore Assicurabile (Insurable Value o Insurance Replace Cost)...» Valore Accertato o Imponibile (Assessed, Rateable o Taxable Value)...» Valore Cauzionale (MLV: Mortgage Lending Value)...» Valore di Vendita forzata (Forced Value)...» Valore di Realizzo...» L HBU...» 12 Capitolo 3 - Il mercato immobiliare 3.1 Caratteristiche specifiche del mercato immobiliare...» Forme di mercato...» Concorrenza perfetta...» Monopolio...» Concorrenza monopolistica...» Oligopolio...» Monopolio bilaterale...» Segmento di mercato...» Dato Immobiliare...» 20 Fase 1: Rilevazione del segmento di mercato...» 20 Fase 2: Rilevazione del dato immobiliare...» 21 Fase 3: Verifica e archiviazione delle informazioni rilevate...» 21
3 IV Indice Capitolo 4 - La misura delle superfici 4.1 Quale superficie utilizzare nella valutazione immobiliare?... p Superficie Esterna Lorda (SEL)...» Superficie Interna Lorda (SIL)...» Superficie Interna Netta (SIN)...» Superficie commerciale...» Rapporto mercantile...» Calcolo della superficie commerciale...» I prezzi marginali...» Prezzo marginale della superficie principale (p 1 )...» Prezzo marginale della superficie secondaria...» Prezzo marginale dell area esterna...» Prezzo marginale della data...» Prezzo marginale per il livello di piano...» Prezzo marginale dello stato di manutenzione...» Prezzo marginale dei servizi e/o degli impianti...» 35 Capitolo 5 - La due diligence 5.1 La due diligence nella pratica estimativa...» Due diligence amministrativa urbanistica-edilizia-ambientale...» Due diligence catastale...» Due diligence tecnico-impiantistica-energetica...» Due diligence legale e certificati diversi...» 39 Conclusioni...» 40 Capitolo 6 - Una stima pluriparametrica: il Market Comparison Approach (M.C.A.) 6.1 Market Comparison Approach (M.C.A.)...» Indicatori Economico/Estimativi...» Scale di misura...» Sintesi estimativa...» Sistema di stima...» M.C.A. e sistema di stima...» Sistema di ripartizione...» Fasi del Sistema di ripartizione...» Analisi di Regressione Lineare...» Modello Lineare...» Criterio dei minimi quadrati...» Verifica del modello...» 65 Casi studio - Rapporto di Valutazione in garanzia alle esposizioni creditizie, in applicazione alle Linee Guida ABI - edizione maggio » 67 Rapporto di valutazione...» 69 Allegato I - Determinazione del valore di mercato...» 79 Caso studio n. 1 - Stima del valore di mercato di un appartamento in condominio privo di area esterna...» 85 Caso studio n. 2 - Stima del valore di mercato di una villetta a schiera con area esterna pertinenziale, senza volumetria residua...» 92 Caso studio n. 3 - Stima del valore di mercato di un capannone prefabbricato con carroponte e copertura in fibra di amianto...» 99
4 Indice V Caso studio n. 4 - Stima del valore di mercato di un terreno agricolo a seminativo irriguo... p. 105 Caso studio n. 5 - Stima del valore di mercato di una villa singola con area esterna pertinenziale e volumetria residua...» 110 Caso studio n. 6 - Stima del valore di mercato di un appartamento in località turistica con caratteristiche di panoramicità e piscina...» 118 Caso studio n. 7 - Stima del valore di mercato di un appartamento in contesto cittadino con caratteristiche di inquinamento atmosferico ed acustico...» 126 Caso studio n. 8 - Stima del valore di mercato di un opificio artigianale con uffici direzionali ed area esterna pertinenziale senza volumetria residua...» 134 Caso studio n. 9 - Stima del valore di mercato di un appartamento in condominio attraverso l analisi di regressione...» 139 Caso studio n Stima del canone di mercato di un laboratorio artigianale...» 145 Bibliografia...» 150
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