European Valuation Standards, Lo standard nelle valutazioni immobiliari. Matteo Negri. In collaborazione con

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1 European Valuation Standards, Lo standard nelle valutazioni immobiliari Matteo Negri In collaborazione con 1

2 STANDARD VALUTATIVO È l insieme di definizioni e di regole approvate, controllate e verificate da un autorità (benchmark). Finalità in ambito estimativo Dimostrare i valori ottenuti. Controllare e verificare i valori nel tempo (RIESAME). Supportare l attività del valutatore immobiliare. Perseguire obiettivi di trasparenza e di efficienza dei mercati immobiliari.

3 Tutelare e garantire la stabilità dell'industria bancaria attraverso: a) le operazioni di erogazione dei crediti; b) le emissioni/acquisizioni di titoli derivanti da operazioni di cartolarizzazione e di obbligazioni bancarie garantite; c) la valutazione degli immobili nei bilanci delle banche italiane nell'ambito degli AQR. Il manuale della BCE (AQR Phase 2 Manual» al Capitolo 5 Collateral and real estate valuation ) richiede che le valutazioni immobiliari a garanzia delle esposizioni creditizie siano effettuate in linea con gli EVS 2012 o dello standard nazionale se questo assume valori estimativi maggiormente prudenziali.

4 VPGA.1 - Rendiconti economico finanziari VPGA.2 - Finanziamento VPGA.3 - Aziende e interessi economici VPGA.4 - Attività commerciali VPGA.5 - Impianti e macchinari VPGA.6 - Attività immateriali VPGA.7 - Beni mobili, opere d arte ecc. VPGA.8 - Portafogli, collezioni e gruppi di proprietà VPGA.9 - Mercati suscettibili di variazioni IVS Aziende e interessenze partecipate IVS Attività immateriali IVS Impianti e macchinari IVS Diritti inerenti a immobili IVS Investimenti immobiliari in costruzione IVS Strumenti finanziari BENI IMMOBILI E I DIRITTI REALI A QUESTI ASSOCIATI

5 Codice delle Valutazioni Immobiliari IV Edizione _ Tecnoborsa Linee guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie ABI _ Associazione Bancaria Italiana (edizione dicembre 2015) O.I.V. _ Organismo Italiano di Valutazione Principi per specifiche attività: PIV _ Immobili NORMA UNI _ Dicembre 2015 Stima del valore di mercato degli immobili

6 PARTE 1A _ STANDARD EUROPEI PER LA VALUTAZIONE (EVS) EUROPEAN VALUATION STANDARDS PARTE 1B _ NOTE ILLUSTRATIVE DEGLI EVS (EVGN) EUROPEAN VALUATION GUIDANCE NOTES PARTE 2 _ CODICI EUROPEI (EC) EUROPEAN CODES PARTE 3 _ NORMATIVA DELL UNIONE EUROPEA E VALUTAZIONE IMMOBILIARE EUROPEAN UNION LEGISLATION AND PROPERTY VALUATION PARTE 4_ DOCUMENTAZIONE TECNICA. (EVIP) INFORMATION PAPER - TECHNICAL DOCUMENTS

7 PARTE 1A _ STANDARD EUROPEI PER LA VALUTAZIONE (EVS) EUROPEAN VALUATION STANDARDS EVS 1 _ VALORE DI MERCATO DEFINIZIONI DI VALORE E RENDITA (CANONE) DI MERCATO EVS 2 _ BASI DEL VALORE VALORI DIVERSI DAL VALORE DI MERCATO (ES. VALORE EQUO, SPECIALE, INVESTIMENTO, CAUZIONALE, ASSICURABILE, FORZATA, ETC.) EVS 3 _ FIGURA VALUTATORE QUALIFICA (ABILITA /COMPETENZE, /FORMAZIONE/ETC.) ADESIONE CODICE ETICO E DI CONDOTTA.

8 EVS 4 _ PROCESSO VALUTAZ. RAPPORTI E TERMINI CONTRATTUALI (IDENTIFICAZIONE COMMITENZA, DATA DI STIMA, FINALITA /SCOPO STIMA, ASSUNZIONI, LIMITAZIONI, INDAGINI, ATTIVITA DI AUDIT DOCUMENTALE E DUE DILIEGENCE, RIESAME,ETC.) EVS 5 _ IL RAPPORTO DI VALUTAZIONE A. INTRODUZIONE Anagrafica dei soggetti Termini dell incarico Inquadramento del bene Natura giuridica del bene La finalità della valutazione La base di valutazione Assunzioni speciali Limitazioni La data della valutazione La data del rapporto B. INDAGINI EFFETTUATE Tipo di ispezioni Data dell'ispezioni ed accertamenti Indagini non effettuate Criteri di rilevazione delle consistenze Audit documentale Due Diligence Riserve MVEU e HBU

9 C. BENE IMMOBILE D. LA SITUAZIONE GIURIDICA Ubicazione Possesso Descrizione Locazioni Condizioni in cui si trova Servitù, pesi, vincoli e gravami Caratteristiche quantitative e qualitative Pianificazione e controllo dello sviluppo urbano E. IL MERCATO IMMOBILIARE F. LA VALUTAZIONE Identificazione del mercato nel quale ricade l'immobile considerato (segmento di mercato) Individuazione dei beni comparabili Metodologia - approcci e metodi adottati (metodo del confronto, metodo della capitalizzazione dei redditi o metodo del costo di costruzione) Sviluppo analitico della stima G. CONCLUSIONI Riportate il valore di stima Dichiarazioni del professionista

10 PARTE 1B _ NOTE ILLUSTRATIVE DEGLI EVS (EVGN) EUROPEAN VALUATION GUIDANCE NOTES EVGN 1 _ LA VALUTAZIONE AI FINI DEL RENDICONTO FINANZIARIO: determinazione del VALORE EQUO (Fair Value) in applicazione ai principi contabili IAS IFRS - ripartizione tra Valore Terreno e Valore Edificio. EVGN 2 _ LA VALUTAZIONE AI FINI DEL CREDITO: determinazione del VALORE CAUZIONALE (MLV _ Mortgage Lending Value) ed analisi delle vendite forzate e di liquidazione. EVGN 3 _ LA VALUTAZIONE IMMOBILIARI AI FINI DELLA CARTOLARIZZAZIONE (procedura con la quale dagli interessi sui debiti legati agli immobili vengono creati e commercializzati dei beni finanziari, gestiti nel campo della finanza o quotati nei mercati obbligazionari). EVGN 4 _ LA VALUTAZIONE VALORE ASSICURABILE E DEL DANNO: determinazione del valore di un bene come definito in un contratto assicurativo o in una polizza assicurativa (Costo di costruzione deprezzato).

11 PARTE 1B _ NOTE ILLUSTRATIVE DEGLI EVS (EVGN) EUROPEAN VALUATION GUIDANCE NOTES EVGN 5 _ LA VALUTAZIONE VALORE DI INVESTIMENTO: esprime il valore che assume un immobile per un particolare investitore, o per un gruppo di investitori, ai fini dell investimento EVGN 6 _ LA VALUTAZIONE TRANSFRONTALIERA: è una guida per il valutatore che effettua una valutazione in un paese ospite, diverso da quello in cui opera normalmente, ovvero il paese di origine. EVGN 7 _ LA VALUTAZIONE IMMOBILIARE NEL CONTESTO DELLA DIRETTIVA IN MATERIA DI GESTORI DEI FONDI DI INVESTIMENTO ALTERNATIVI (sono organismi di investimento collettivo che raccolgono capitali da una pluralità di investitori al fine di investirli in conformità di una politica di investimento definita a beneficio di tali investitori). EVGN 8 _ LA VALUTAZIONE IMMOBILIARE E L EFFICIENZA ENERGETICA: il valutatore è chiamato a dare un parere riguardo al valore dell immobile sulla scorta dell effettiva prestazione energetica (EPC _ Energy Performance Certificate), valutando, se richiesto, anche il costo delle opere necessarie ad ottenere un importante riqualificazione energetica.

12 PARTE 2 _ CODICI EUROPEI (EC) EUROPEAN CODES EC 1 _ IL CODICE DI CONDOTTA PROFESSIONALE DEL VALUTATORE EUROPEO In sintesi il valutatore deve: - rispettare le leggi ed i regolamenti del Paese nel quale opera; - agire con la massima onestà; - tenere un comportamento etico corretto; - operare senza che vi siano conflitti di interesse; - utilizzare le informazioni riservate nel rispetto della privacy; - rispettare i termini e le condizioni dell incarico. EC 2 _ IL CODICE EUROPEO DI MISURAZIONE Il rapporto di valutazione deve indicare e spiegare chiaramente quali sono le basi utilizzate per misurare gli immobili: Superficie Esterna Lorda (SEL), Superficie Interna Lorda (SIL), Superficie Interna Netta (SIN), etc.

13 PARTE 3 _ NORMATIVA DELL UNIONE EUROPEA E VALUTAZIONE IMMOBILIARE EUROPEAN UNION LEGISLATION AND PROPERTY VALUATION Legislazione dell Unione Europea Obiettivi - Presentare una breve rassegna generale della Normativa dell Unione Europea concernente i beni immobili. - Fornire un assistenza generale ai valutatori nello svolgimento dell attività professionale. - Garantire dei riferimenti legislativi e giurisprudenziali su aspetti tecnici complessi. Es. Salute e sicurezza, Energia, Responsabilità ambientale, Valutazioni dell impatto ambientale e valutazioni d'impatto strategiche, Acque, Terreni contaminati, responsabilità ambientale e rifiuti, Inquinamento, responsabilità ambientale e rifiuti, Amianto, Politica Agricola Comune.

14 PARTE 4_ DOCUMENTAZIONE TECNICA INFORMATIVA. (EVIP) INFORMATION PAPER - TECHNICAL DOCUMENTS EVIP (European Valuation Information Papers): EVIP 1 EVIP 2 EVIP 3 EVIP 4 EVIP 5 EVIP 6 EVIP 7 Sostenibilità e valutazione Certezza di valutazione e rischio di mercato La ripartizione del valore tra terreno ed edificio Valutazione e altre tematiche in materia di imposte ricorrenti su beni immobiliari METODOLOGIA DI VALUTAZIONE Modelli di valutazione automatica (AVM) I mercati immobiliari europei e la classificazione degli immobili: una guida per il valutatore EVIP 8 La misurazione del valore equo secondo l'ifrs 13

15 EVIP 5 METODOLOGIA DI VALUTAZIONE Procedimenti di valutazione IMMOBILI SPECIALI MERCATI LIMITATI COSTO Cost approach Costo di costruzione o sostituzione deprezzato (DRC) MERCATO ATTIVO (Compravendite e locazioni) CAPITALIZZAZIONE DEI REDDITI Income approach CONFRONTO Market approach 1. Capitalizzazione diretta 2. Capitalizzazione finanziaria 3. Flusso di cassa scontato (DCF) 1. Market Comparison Approach (MCA) 2. MCA e Sistema di stima 3. Sistema di ripartizione Il valutatore deve conoscere le logiche di ogni procedimento e le gerarchie di applicazione.

16 Buona meditazione a Tutti grazie per l attenzione! MATTEO NEGRI Componente della Commissione REV per conto del CNGeGL Per contatti Geom. Matteo Negri geom.matteonegri@gmail.com Tel e fax