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1 Indice Presentazione, di Ugo Giordano pag. XI Prefazione, di Andrea Dossi Introduzione» XIII» XVII Parte 1 Finanziamento e analisi del mercato immobiliare 1 Il mercato immobiliare 1.1 Introduzione al mercato 1.2 Il mercato immobiliare 1.3 Le variabili da monitorare per leggere il mercato immobiliare Il comparto residenziale Gli usi diversi dal residenziale: il comparto uffici 1.4 Il ciclo di vita di un bene immobiliare 1.5 Gli effetti del ciclo di vita sulle logiche d investimento 2 Gli operatori del mercato immobiliare 2.1 I developer I fattori critici di successo di un developer 2.2 Le property company 2.3 Le property management company 2.4 Le pure società di servizi Alcuni indicatori di performance Caso: l integrazione Gabetti Ubh 2.5 Fondi immobiliari di diritto italiano Premesse Introduzione Caratteristiche principali dei fondi immobiliari Caratteristiche dell investimento in fondi immobiliari Classificazione dei fondi immobiliari» 3» 3» 3» 8» 8» 11» 12» 12» 15» 16» 19» 20» 23» 27» 30» 30» 39

2 VI Indice Struttura organizzativa dei fondi SGR Struttura organizzativa dell SGR I fondi immobiliari quotati - lo sconto sul NAV Appendice - Dettato normativo per la definizione delle fasi della progettazione di un operazione di sviluppo 3 Un modello economico di analisi per il mercato immobiliare 3.1 Introduzione 3.2 I quattro modelli parziali 3.3 Il mercato dello spazio 3.4 Il valore degli asset 3.5 La quantità di nuove costruzioni 3.6 Lo stock di immobili esistenti 3.7 Il modello economico completo 3.8 Analisi dinamica del modello 3.9 Crescita economica e della domanda di spazio 3.10 Variazione nei tassi di interesse a lungo termine e nella domanda di beni immobiliari 3.11 Variazioni nel credito, costi di costruzione e domanda di nuovo spazio 3.12 Variazioni nella quantità di spazio disponibile pag. 41» 42» 44» 45» 46» 55» 55» 57» 57» 61» 63» 65» 67» 69» 70» 71» 72» 73 Parte 2 La valutazione immobiliare 4 Il mercato immobiliare 4.1 Prezzo, costo e valore 4.2 Valore di mercato e altre tipologie di valore Valore di mercato Valore d uso Valore d investimento Valore di continuità aziendale 4.3 Le componenti del valore Utilità Scarsità Desiderio Potere d acquisto effettivo Domanda e offerta 5 Il processo di valutazione 5.1 La definizione del perimetro di valutazione Identificazione degli utilizzatori finali della valutazione Finalità della valutazione Data di riferimento» 77» 77» 78» 78» 80» 81» 81» 83» 83

3 Indice VII Identificazione delle caratteristiche del bene Identificazione di eventuali circostanze straordinarie Limitazioni 5.2 Ampiezza della valutazione 5.3 Raccolta delle informazioni e descrizione del bene 5.4 Analisi delle informazioni Analisi di mercato Highest and best use analysis 5.5 Valore dell area 5.6 Applicazione dei criteri di valutazione Criterio al costo di ricostruzione Criterio di mercato Criterio reddituale 5.7 Riconciliazione delle valutazioni 5.8 Valore del bene immobiliare 6 Il criterio al costo di ricostruzione 6.1 Metodologia valutativa 6.2 Costo del fabbricato Costi diretti Costi indiretti Margine dell imprenditore 6.3 Stima del deprezzamento Calcolo del deprezzamento 6.4 Valore dell area 7 Il criterio di mercato 7.1 Il metodo di mercato e i principi di valutazione Domanda e offerta Sostituzione Equilibrio Esternalità 7.2 Applicabilità e limitazioni 7.3 La procedura di analisi Ricerca delle informazioni Verifica delle informazioni Selezione dell unità di misura Analisi e rettifica dei comparables 7.4 Tecniche di identificazione e misura delle rettifiche Tecniche di analisi dei dati 7.5 Tipologia di rettifiche Rettifiche percentuali Rettifiche monetarie 7.6 Il prospetto di rettifica 7.7 Le griglie di analisi 7.8 Analisi qualitativa 7.9 La valutazione delle rettifiche pag. 88» 88» 88» 89» 89» 90» 90» 90» 92» 93» 94» 94» 95» 95» 95» 97» 97» 98» 98» 100» 101» 101» 102» 104» 105» 105» 105» 106» 106» 106» 107» 108» 108» 109» 109» 109» 112» 112» 115» 116

4 VIII Indice 8 Il criterio reddituale 8.1 Il criterio reddituale e i principi di valutazione Anticipo e cambiamento Domanda e offerta 8.2 I benefici futuri Ricavo lordo potenziale Ricavo lordo effettivo Margine Operativo Lordo Dividendi Ricavi da cessione 8.3 Le spese operative Costi fissi Costi variabili Accantonamenti 8.4 Misurazione dei ritorni Ritorno sul e ritorno del capitale investito Income rates Discount Rates 8.5 La stima dei tassi Il rischio L inflazione 8.6 Procedura 8.7 Metodo della capitalizzazione diretta, metodo finanziario e attualizzazione 9 Il Metodo della capitalizzazione diretta 9.1 Il calcolo dell overall capitalization rate Derivazione da transazioni di comparables Derivazione dell overall cap rate da moltiplicatori del reddito lordo effettivo Derivazione dell overall cap rate dalle componenti dell area e dell immobile 9.2 Derivazione del valore per estrazione Estrazione del valore dell edificio Estrazione del valore dell area 9.3 I moltiplicatori del reddito lordo 10 Analisi di scenario 10.1 Input interdisciplinari e strategia 10.2 Modello di analisi 10.3 Analisi del profilo di rischio 10.4 Modalità di contabilizzazione Il conto economico Lo stato patrimoniale I prospetti di conto economico e stato patrimoniale nelle operazioni di sviluppo immobiliare pag. 117» 117» 117» 120» 120» 120» 121» 121» 122» 122» 123» 123» 123» 124» 128» 128» 128» 129» 130» 130» 131» 132» 133» 135» 135» 135» 138» 139» 140» 141» 144

5 Indice IX La riclassificazione dello stato patrimoniale e del conto economico dell Immobiliare Alfa: un esempio I collegamenti tra conto economico e stato patrimoniale Il rendiconto finanziario dell Immobiliare Alfa: un esempio Il passaggio alla logica previsionale 11 I criteri di valutazione per le decisioni di investimento 11.1 I fattori essenziali di un buon criterio valutativo di investimento 11.2 Il Net Present Value (NPV) L NPV come criterio di scelta tra investimenti alternativi I limiti dell NPV 11.3 Criteri alternativi all NPV L Internal Rate of Return (IRR) Il Pay Back Period (PBP) L Indice di Redditività Attualizzato Perché l NPV è il criterio migliore per la scelte d investimento 12 Il criterio finanziario per le valutazioni d investimento 12.1 L orizzonte temporale 12.2 I flussi La costruzione dei flussi operativi e dei flussi per l azionista 12.3 Il tasso di attualizzazione 13 La valutazione di convenienza economica degli investimenti immobiliari: casi 13.1 Tiger Real Estate Spa - Sviluppo Residenziale e Campo da Golf 13.2 MB Real Estate Spa - Sviluppo e locazione Factory Outlet pag. 145» 149» 151» 152» 153» 153» 155» 158» 159» 159» 160» 167» 168» 169» 171» 171» 172» 175» 176» 179» 182» 182» 191 Parte 3 Strumenti e tecniche di finanziamento immobiliare 14 Le tipologie di finanziamento immobiliare 14.1 Introduzione 14.1 Finanziamenti fondiari e mutui ipotecari 14.2 Aperture di credito su conti correnti ipotecari 14.3 Leasing immobiliari e sale and lease back immobiliari 14.4 Finanziamenti in pool 14.5 Project financing immobiliare 14.6 Operazioni di securitization immobiliare 14.7 Il mezzanine financing» 201» 201» 205» 206» 207» 210» 212» 215» 218

6 X Indice 15 La scelta del finanziamento immobiliare 15.1 Il livello di finanziabilità del progetto 15.2 Covenants e sistema delle garanzie 15.3 Il costo del finanziamento 15.4 Sistemi di copertura dal rischio di tasso 15.5 La coerenza/compatibilità tra fonti e impieghi 15.6 Opportunità/rischi del ricorso alla leva finanziaria nell ambito del Real Estate 15.7 Considerazioni conclusive pag. 221» 221» 224» 226» 228» 231» 232» 233 Appendice Elementi di Urbanistica per il Real Estate A1 Evoluzione della legislazione urbanistica A1.1 Dalla legge 1150 del 1942 agli anni Ottanta A1.2 L evoluzione recente della disciplina e degli strumenti A1.3 La riforma urbanistica in corso A2 Gli strumenti operativi dell urbanistica A2.1 La pianificazione urbanistica generale comunale A2.2 La pianificazione urbanistica attuativa A2.3 La pianificazione urbanistica contrattata, i programmi complessi A2.4 L attività urbanistico-edilizia A3 Caso studio: un intervento di trasformazione urbanistica A3.1 Il Programma Integrato d Intervento (PII) A3.2 Caso studio: il PII «Anfiteatro» a Milano Bibliografia» 236» 236» 236» 237» 239» 240» 241» 243» 247» 248» 249» 249» 252» 255

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