Corso di InvestmentBanking & RealEstate Finance. 20 febbraio 2012 Lara Maini

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1 Corso di InvestmentBanking & RealEstate Finance 20 febbraio 2012 Lara Maini

2 Il capitale economico Valutazione di funzionamento; Valutazione di liquidazione; Valutazione di cessione o di trasferimento (operazioni di finanza straordinaria). 2

3 Metodi di valutazione Metodi diretti: metodo dei moltiplicatori; Metodi indiretti: metodi patrimoniali: puri; complessi; metodi per flussi(reddituali e finanziari): semplici; complessi; Metodi misti: patrimoniale e reddituale (media o somma delle due componenti) 3

4 Elementi dei metodi di valutazione Razionalità; Dimostrabilità; Neutralità; Stabilità. 4

5 I metodi patrimoniali I metodi patrimoniali riconducono a valori correnti: le passività (al presunto valore di estinzione) le attività - Metodo patrimoniale semplice: si considerano solo le attività contabilizzate (beni materiali ed eventualmente alcuni beni immateriali) - Metodo patrimoniale complesso: si considerano le attività contabilizzate e le attività immateriali non contabilizzate 5

6 Metodi patrimoniali semplici Il metodo patrimoniale semplice è spesso utilizzato per la valutazione delle società immobiliari e delle holding di partecipazione; il valore d impresa (W) viene così determinato W = PNC + (R t - I) Con PNC: patrimonio netto contabile R t : rettifiche operate sul patrimonio netto I: effetto fiscale delle rettifiche 6

7 Metodi patrimoniali complessi Il valore d impresa (W) si determina come: Con W = PNC + (R t - I) + B PNC: patrimonio netto contabile R t : rettifiche operate sul patrimonio netto I: effetto fiscale delle rettifiche B: valore delle risorse immateriali non contabilizzate 7

8 I beni immateriali Caratteristiche: - oggetto di un significativo flusso di investimenti, dando origine a costi a utilità differita nel tempo; - capaci di produrre benefici economici differenziali di entità apprezzabile; - trasferibilità. 8

9 Metodi di valutazione dei beni immateriali Approccio del costo; Approccio economico; Approccio di mercato. 9

10 I metodi misti I metodi misti sommano al valore d impresa determinato con il metodo patrimoniale il valore dell avviamento: Con W = PNC + (R-I) t + A PNC: patrimonio netto contabile R t : rettifiche operate sul patrimonio netto I: effetto fiscale delle rettifiche A: avviamento 10

11 Stima dell avviamento (1) La stima diretta dell avviamento può essere effettuata attraverso diverse metodologie: 1. Capitalizzazione limitata del profitto medio W = PNR + a ( R i ' ' PNR Con: PNR: patrimonio netto rettificato R: reddito medio normalizzato atteso nel periodo (n) i : tasso di rendimento normale del tipo di investimento considerato i: tasso di attualizzazione n i ) 11

12 Stima dell avviamento (2) La stima diretta dell avviamento può essere effettuata attraverso diverse metodologie: 2. Capitalizzazione illimitata del profitto medio W = PNR + (R i' ' PNR) i Con PNR: patrimonio netto rettificato R: reddito medio normalizzato atteso nel periodo (n) i : tasso di rendimento normale del tipo di investimento considerato i: tasso di attualizzazione 12

13 Stima dell avviamento (3) La stima diretta dell avviamento può essere effettuata attraverso diverse metodologie: 3. Capitalizzazione dei risultati netti di alcuni esercizi futuri W 2 = PNR + ( R1 i' ' PNR ) v + (R 2 - i' ' PNR)v + Con PNR: patrimonio netto rettificato R t : reddito medio normalizzato atteso nel periodo (n) i : tasso di rendimento normale del tipo di investimento considerato v: tasso di attualizzazione... 13

14 I metodi reddituali In funzione dell orizzonte temporale di riferimento si distinguono tre metodi di valutazione: Rendita con durata illimitata; Rendita con durata limitata sintetica; Rendita con durata limitata analitica. 14

15 I metodi reddituali Il metodo della rendita illimitata ipotizza che l azienda produca redditi all infinito, secondo cui W = Reddito (R) tasso di attualizzazione (i) Con: R: reddito normalizzato che si presume l impresa possa regolarmente conseguire in futuro i: tasso da utilizzare per l attualizzazione dei flussi di reddito previsti 15

16 I metodi reddituali Il metodo della rendita limitata sintetica ipotizza una durata definita dell impresa ed un reddito conseguibile per un certo numero di anni W = R a n i R: reddito normalizzato che si presume l impresa possa regolarmente conseguire in futuro i: tasso da utilizzare per l attualizzazione dei flussi di reddito previsti 16

17 I metodi reddituali Il metodo della rendita limitata analitica stima la durata futura definita dell impresa ed i differenti redditi che saranno prodotti in ogni periodo W = R n t t t = 1 (1 + i) R: reddito normalizzato che si presume l impresa possa regolarmente conseguire in futuro i: tasso da utilizzare per l attualizzazione dei flussi di reddito previsti 17

18 Tasso di attualizzazione Dove i = r + s r = rf (tasso di rendimento dei titoli privi di rischio) s = componente specifica, valutabile attraverso: Tasso opportunità: Criterio descrittivo; Criterio imitativo; Criterio quantitativo; Costo del capitale. 18

19 Costo del capitale Stima del CAPM: s = β(rm rf) rm: rendimento atteso del portafoglio di mercato rf: tasso degli investimenti privi di rischio β: misura del rischio dell azienda 19

20 Un caso di valutazione d azienda (metodo reddituale complesso) I redditi attesi stimati sono: - reali; - normali; - netti. e sono riportati nella tabella seguente: Descrizione Importo 2012 (valori previsti) Importo 2013 (valori previsti) = Reddito Netto Importo 2014 (valori previsti) 20

21 Stima tasso di attualizzazione β= 0,745 rm -rf = 5,78% rf= 2,30% s = 0,745 * 0,0578 = 0, = 4,31% i = 2,30% + 4,31% =6,61% 21

22 Calcolo dei redditi puntuali Descrizione Anno 2012 Anno 2013 Anno 2014 V.F. al 2014 Reddito reale normalizzato Valore alla data perizia , , , , Dove : Valutazione al 2011 W = R2012/(1+i) 1 +R2013/(1+i) 2 +R2014/(1+i) 3 +VF/(1+i) 3 = , , =

23 Metodo finanziario Molto utilizzato nei Paesi anglosassoni, consiste nella determinazione del valore dell impresa in funzione dei flussi finanziari attesi, attualizzati a un tasso che esprima il costo dei capitali investiti. CF i W = - D (1+WACC) n Oppure: W = CF i v i + VFv n - D Con : CF: flussi di cassa attesi annui WACC: costo medio ponderato del capitale D: valore attuale dei debiti finanziari 23

24 Calcolo del Valore Finale Modello della crescita costante del flusso di cassa: CF V f = WACC -g Modello del reddito atteso in perpetuo (NOPLAT): V f = Approccio dei multipli d uscita NOPLAT n+1 WACC -g WACC = Ke*E/V + Kd*D/V *(1-t) 24

25 Caso della cessione Si applicano i metodi visti sopra ma esistono altre variabili che possono concorrere alla determinazione del valore di cessione: - Diversa importanza degli elementi del patrimonio per l acquirente; - Clientela acquisita e giro d affari; - Acquisizione di un impresa concorrente; - Sostituzione del proprietario che opera in modo rilevante nell azienda; - Incontro delle due volontà. 25

26 La valutazione di aziende in perdita Analisi delle perdite: - Causa; - Andamento storico; - Ricorrenza; - Tendenza; - Intensità; - Struttura. 26

27 Piano di risanamento V = R/i I Se gli investimenti necessari per il risanamento fossero pari a ,00 euro L azienda, dopo il risanamento, generasse flussi di reddito la cui capitalizzazione è ,00 euro Il valore liquidabile dall acquirente è pari a ,00 27

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