TRIBUNALE ORDINARIO DI TREVISO

Transcript

1 TRIBUNALE ORDINARIO DI TREVISO CANCELLERIA DELLE ESECUZIONI IMMOBILIARI ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 260/2010 1) IDENTIFICAZIONE CATASTALE E CONFINI L immobile è sito nel comune di Spresiano (TV), con l accesso da via Lazzaris al civico 9/A. L immobile oggetto di perizia viene Catastalmente così identificato: Comune di Spresiano (TV) CATASTO TERRENI foglio 6 Mappale 308 Ente Urbano are 16 ca 51 N.C.E.U. sez. A foglio 6 Mappale 308 sub 32, cat. A/2, cl.1 vani 2.5, RC.187,22 - Via Lazzaris, piano 2; Mappale 308 sub 9-24, B.C.N.C., vano scale, ingresso ed area scoperta L identificazione catastale dei beni sopra descritti differisce da quella riportata nell Atto di Pignoramento solamente nella indicazione dei subalterni riferiti ai Beni Comuni non Censibili che fanno riferimento a pertinenze e a spazi comuni. Il mappale 308 sub 32 confina a NORD con il mappale 308 sub 9, a SUD e ad EST con il sottotetto, ad OVEST con il mappale 308 sub 39 e sotto con il mappale 308 sub 31. 3) DESCRIZIONE DEI BENI

2 Trattasi di una unità immobiliare facente parte di un fabbricato condominiale residenziale nominato Uffici Lazzaris, sito in Via Lazzaris al civico n 9/A del Comune di Spresiano. Il tutto è coordinato dal regolamento di condominio, con relative tabelle millesimali, che di seguito vengono riassunte: TABELLA UFFICI LAZZARIS Quote di proprietà ord e straord. Manutenzione area scoperta comune a tutte le unità; 24,39/1000 Quote di proprietà fondazioni, strutture portanti, tetto ingresso al sub 9; 60,37/1000 Quote ord e straord. Manutenzione sub 9; 114,18/1000 Quote ord e straord. Manutenzione corridoio al secondo piano; 425,44/1000 MAPPALE 308 SUB 32 - (ABITAZIONE) L accesso all abitazione avviene attraverso l area scoperta antistante il fabbricato e prospiciente Via Lazzaris, dalla quale si accede al vano scala condominiale. Da quest ultimo, percorrendolo in salita, si raggiunge il pianerottolo del piano secondo e ultimo, dove si trova l ingresso dell appartamento, che è composto dai seguenti vani: un vano cucina-soggiorno di mq 17,30, un disimpegno di mq 2,35, un bagno di mq 3,10, una camera di mq 20,65, un ripostiglio di mq 10,85, una camera di mq 7,10 ed un ripostiglio di mq 19,20 raggiungibile attraverso il pianerottolo condominiale.

3 Per quanto riguarda l impiantistica dell immobile, c è da segnalare che tutte le forniture primarie, ovvero riscaldamento, energia elettrica e acqua, risultano autonome ed in precarie condizioni di manutenzione. L impianto di riscaldamento è composto da dei corpi radianti dislocati in tutti i vani dell immobile e collegati ad una caldaia alimentata da gas metano, posta nel vano disimpegno. Il giorno del sopralluogo risultava tutto non funzionante. L impianto elettrico è collegato ad un contatore ENEL posto sulla parete del vano scala al piano terra. L impianto di approvvigionamento idrico è collegato alle condotte comunali. In merito alle finiture, si rileva che la pavimentazione si presenta in piastrelle di ceramica ed i serramenti esterni dell immobile (lucernari a soffitto) sono costituiti da telaio in legno e vetro, il cui stato di manutenzione risulta pessimo. I serramenti interni, invece, sono in legno tamburato. Si segnala che le altezze dei vani variano da un massimo di ml 3,55 ad un minimo di ml 0,50, in quanto trattasi di piano sottotetto. La superficie calpestabile dell intero mappale risulta pari a circa mq 80,55, ma lo stato autorizzato prevede una superficie netta pari a circa mq 67,15. 4) CONFORMITA URBANISTICO EDILIZIA

4 Dagli accertamenti effettuati presso l Ufficio Tecnico del Comune di Spresiano (TV), sono state riscontrate le seguenti concessioni e/o progetti approvati relativi agli immobili oggetto di perizia: Licenza di Abitabilità n. 2001/11 del 03/04/2001 con relative tavole grafiche dello stato autorizzato Dalla presa visione dei contenuti del Piano Regolatore Generale Vigente del comune di Spresiano (TV), si rileva che gli immobili oggetto di perizia rientrano nell area di intervento classificata come Zona Territoriale Omogenea di tipo D2.1, regolamentata dall art. 47 delle Norme Tecniche di Attuazione. Dalla presa visione degli elaborati progettuali allegati ai succitati Permessi, sono state riscontrate notevoli diversità con lo stato di fatto. 1. MAPPALE 308 SUB 32 - (ABITAZIONE) 1. La divisione interna dei vani è completamente difforme dallo stato autorizzato; 2. I fori finestra sulla copertura sono in parte difformi dallo stato autorizzato; 3. L impiantistica dell immobile, priva di ogni certificazione, necessita di manutenzione straordinaria. Le difformità rilevate al punto 1. vanno a modificare la disposizione interna e non sono sanabili, mentre per quanto riguarda le difformità rilevate ai punti 2. e 3. sono sanabili

5 mediante un Permesso di Costruire in sanatoria senza opere. I costi presunti vengono cosi descritti: 1. Spese tecniche per pratica a corpo Euro 2.500,00 (oltre oneri fiscali) 2. Sanzione amministrativa Euro 516,00 (salvo diverse disposizioni dell Ufficio Tecnico Comunale) 3. Costi di demolizione murature interne, rifacimento impiantistica con relativa certificazione e ripristini vari a corpo Euro ,00 Per un totale di Euro ,00 5) CONFORMITA CATASTALE Le planimetrie catastali rappresentano l effettivo stato autorizzato. Ciò premesso, considerata la condizione di insanabilità delle opere eseguite, si considera che la documentazione sia conforme. 6) SERVITU Dai rilievi eseguiti presso gli immobili in oggetto, è stato accertato che non risulta necessaria la costituzione di servitù attive o passive. 7) CAPACITA EDIFICATORIA E/O DI AMPLIAMENTO Dalle indagini effettuate presso gli uffici del Comune di Spresiano, presso gli uffici dell Agenzia del Territorio e dai

6 rilievi eseguiti presso gli immobili oggetto di pignoramento, è stato accertato che risulta impossibile un aumento volumetrico. 8) POSSESSO Il bene pignorato attualmente è utilizzato da terzi senza titolo. Infatti, da accertamenti effettuati presso l Ufficio del Registro, non risultano atti privati e/o contratti di locazione riferiti all immobile oggetto di perizia. Si segnala che, sulle base delle attuali condizioni del mercato delle locazioni immobiliari di immobili appartenenti allo stesso segmento di mercato e della medesima consistenza di quello pignorato, il canone d affitto congruo applicabile sia pari ad Euro 300,00 per un totale annuo di Euro 3.600,00 (oltre oneri fiscali). 9) DIVISIBILITA DEL COMPENDIO IMMOBILIARE Tenuto conto della composizione, disposizione, destinazione d uso dell immobile in oggetto, si propone e si ritiene utile la formazione di un unico lotto vendibile. 10) VALORE COMMERCIALE DEL BENE Si premette che la valutazione dell immobile oggetto di perizia è stata effettuata secondo l International Valuation Standards e l Eurpean Valutation Standards, i quali definiscono come il valore di mercato (o commerciale), il più probabile prezzo di mercato al quale una determinata proprietà immobiliare può

7 essere compravenduta alla data della stima, posto che l'acquirente e il venditore hanno operato in modo indipendente, non condizionato e nel proprio interesse, dopo un'adeguata attività di marketing durante la quale entrambe le parti hanno agito con eguale capacità e senza alcuna costrizione" (Capitolo 5 pag. 60 Codice delle Valutazioni di Tecnoborsa III edizione). Tale definizione è significativamente analoga a quella fornita dalla Banca d'italia nella lettera n del 18 marzo 1999 in cui si afferma che "per valore di mercato si intende il prezzo al quale il bene immobile potrebbe essere venduto alla data della stima mediante contratto privato tra un venditore ed un acquirente tra loro indipendenti, assumendo che l'immobile sia offerto pubblicamente sul mercato e che le condizioni del mercato ne consentono l'ordinata alienazione nel periodo di tempo normalmente necessario per negoziare la vendita, tenuto di conto della natura dell'immobile". Nel caso in oggetto, è stato adottato un procedimento di stima denominato Market Comparison Approach (MCA) che, si basa sulla rilevazione dei dati reali di mercato e delle caratteristiche degli immobili, quali termini di paragone del confronto estimativo (Capitolo 8 pag. 97 Codice delle Valutazioni di Tecnoborsa III edizione), integrato al Sistema di Stima basato su un sistema di equazioni lineari relative ai confronti tra l immobile oggetto di stima e un insieme di immobili di confronto simili, contrattati di recente e di prezzo

8 o di reddito noti e ricadenti nello stesso segmento di mercato (Capitolo 5 pag. 60 Codice delle Valutazioni di Tecnoborsa III edizione). Mentre il primo sistema (MCA) provvede a stimare i prezzi marginali che si presentano come riferimenti facilmente quantificabili nel mercato, il secondo (Sistema di Stima) provvede a calcolare i prezzi marginali delle caratteristiche qualitative per le quali non esiste una unità di misura nel mercato o per le quali la stima risulterebbe complessa o imprecisa. Nel caso in esame sono stati assunti come aspetti qualitativi rilevanti lo stato di manutenzione dell unità immobiliare e l inquinamento acustico a cui è sottoposto l immobile in oggetto, essendo posizionato a poca distanza dalla linea ferroviaria Venezia-Udine. Infine, bisogna considerare che i prezzi di mercato attribuiti agli immobili comparati, ai quali fa riferimento il Rapporto di Valutazione ( ALL. - RAPPORTO VALUTAZIONE IMMOBILIARE), emergono da approfondite indagini di mercato e si riferiscono a fonti certe, quali preliminari di vendita già sottoscritti e/o atti di compravendita. Pertanto il probabile valore di mercato dell immobile oggetto di valutazione è pari a Euro ,99 Si detraggono i Costi per la regolarizzazione delle non conformità Urbanistiche Euro ,00 IMPORTO Euro ,99

9 IMPORTO ARROTONDATO EURO ,00 (trentaseimila/00) 11) CERTIFICAZIONE ENERGETICA Dalla verifica della documentazione depositata presso l Ufficio Tecnico del Comune di Spresiano (TV) e dagli accertamenti eseguiti presso l immobile oggetto di perizia, non è stato rinvenuto l Attestato di Prestazione Energetica, pertanto il sottoscritto ha provveduto alla sua redazione e registrazione presso il registro informatico della Regione Veneto al n /2014 (ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA), attribuendo all immobile una classe energetica globale di tipo G.

10