Mercati di riferimento

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1 Corso di Estimo Mercati di riferimento Docente: Collaboratore: Prof. Stefano Stanghellini Arch. Alessandro Mascarello

2 Mercati di riferimento CONCETTO DI MERCATO Luogo dove avveniva lo scambio tra produttori e consumatori Insieme delle relazioni che si sviluppano tra produttori e consumatori

3 Mercati di riferimento FORME DI MERCATO CONCORRENZA PERFETTA CONCORRENZA IMPERFETTA Monopolio Concorrenza monopolistica Oligopolio Monopsonio Monopolio bilaterale

4 Mercati di riferimento IL MERCATO DI CONCORRENZA PERFETTA P PE MERCATO Punto di equilibrio QE E Q Caratteristiche: atomicità dell offerta e della domanda omogeneità del prodotto perfetta mobilità dei fattori trasparenza del mercato (conoscenza perfetta dei costi e dei prezzi)

5 Mercati di riferimento IL MERCATO DI CONCORRENZA IMPERFETTA MONOPOLIO CONC. MONOPOLISTICA OLIGOPOLIO Una sola impresa è produttrice del bene e non vi sono beni succedanei Molte imprese vendono beni collegati ma non identici Poche imprese sono produttrici del bene MONOPSONIO MONOPOLIO BILATERALE Vi è un unico acquirente e molti produttori Il venditore è monopolista e il compratore monopsonista

6 Il mercato immobiliare GLI OGGETTI Alloggi Garage Uffici Negozi Alberghi Capannoni Terreni edificabili Terreni agricoli I SOGGETTI Offerta Promotori immobiliari Imprese di costruzione Famiglie proprietarie Società proprietarie Stato Domanda Famiglie (per uso, per investimento) Imprese Investitori Stato

7 Il mercato immobiliare LA DIMENSIONE Il fatturato immobiliare (valore dei beni scambiati) in cinque grandi Paesi europei ( stima 2006 ). Mercato mln di euro Francia Germania Inghilterra % mln di euro % mln di euro % mln di euro Spagna Italia Totale % mln di euro % mln di euro % Residenziale , , , , , ,7 Turistico , , , , , ,0 Terziario/uffici , , , , , ,1 Industriale , , , , , ,3 Commerciale , , , , , ,9 Totale , , , , , ,0 Fonte: Scenari Immobiliari

8 Il mercato immobiliare L ANDAMENTO DEI PREZZI E DELLE COMPRAVENDITE

9 Il mercato immobiliare L ANDAMENTO DEI PREZZI

10 Il mercato immobiliare LE PRINCIPALI DINAMICHE Variazione dei prezzi (nominali, reali) Variazione di rendimenti Numero delle compravendite e delle locazioni Tempi di vendita

11 Il mercato immobiliare RELAZIONE TRA VENDITE E PREZZI DELLE ABITAZIONI

12 Il mercato immobiliare LE PRINCIPALI FONTI INFORMATIVE Le fonti indirette Le fonti dirette - Studi di società specializzate - Osservatori immobiliari di Enti istituzionali - Banche dati di natura commerciale - Periodici specializzati - Contratti di compravendita - Offerte di vendita - Stime accettate (divisioni ereditarie) - Perizie giudiziarie - Stime cauzionali di Istituti di credito -Valutazioni dell Agenzia del Territorio - (...)

13 Il mercato immobiliare LE FONTI INDIRETTE: UN ESEMPIO autunno compravendite * locazioni di abitazioni ** città zona ab. nuove ab. recenti negozi i. a. % libere proroghe Bologna centro semicentro periferia Vicenza centro semicentro periferia Padova centro semicentro periferia Venezia sest. centrali lido-semicentro periferia t. f * euro/mq ** euro/mq/anno Fonte: Consulente Immobiliare

14 Il mercato delle costruzioni I SOGGETTI DI DOMANDA I SOGGETTI DI OFFERTA Famiglie Imprese Stato Imprese di costruzioni Progettisti Proprietari fondiari Istituti di credito

15 Il mercato delle costruzioni L'articolazione L'articolazione del del mercato mercato delle delle costruzioni costruzioni (mil. (mil. euro) euro) Valore Valore della della produzione produzione nel nel Investimenti Investimenti Manutenzione ordinaria Manutenzione ordinaria Investimenti in costruzioni nel 2006 Abitazioni Abitazioni (54,4%) (54,4%) Fabbricati Fabbricati non non residenziali residenziali (26,8%) (26,8%) Opere Opere pubbliche pubbliche (18,8%) (18,8%) Fonte: Ance, ottobre 2007

16 Il mercato delle costruzioni L ANDAMENTO DEGLI INVESTIMENTI Fonte: Ance, ottobre 2008

17 Il mercato delle costruzioni Fonte: Ance, ottobre 2008

18 Il mercato delle costruzioni Abitazioni nuove realizzate nel periodo

19 Il mercato delle costruzioni LE PRINCIPALI FONTI INFORMATIVE Istituti di ricerca CRESME, Nomisma, Operatori del mercato Enti ANCE (Associazione nazionale costruttori edili; ISTAT (Istituto nazionale di statistica) Riviste specializzate Costruire Edilizia & Territorio

20 Mercati di riferimento PER APPROFONDIMENTI Salvatore D., Microeconomia, Etas, Milano, 1977 Delbono F., Zamagni S., Microeconomia, Il Mulino, Bologna, 1997 Il mercato immobiliare la rivista Consulente immobiliare i siti di istituti di ricerca e di operatori Il mercato delle costruzioni la rivista Edilizia & Territorio la rivistacostruire il sitodell ANCE