IPSAA U. Patrizi Città di Castello (PG) Classe 5A Tecnico Agrario. Lezione di mercoledì 11 novembre 2015 (1 ora) Disciplina: ESTIMO

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Giordano Zanella
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1 IPSAA U. Patrizi Città di Castello (PG) Classe 5A Tecnico Agrario Lezione di mercoledì 11 novembre 2015 (1 ora) Disciplina: ESTIMO ATTERISTICHE ESTRINSECHE ED INTRINSECHE: ELEMENTO DI TRASPARENZA NELLA STIMA Le schede strutturate delle caratteristiche estrinseche ed intrinseche di un immobile rappresentano non solo un elemento di trasparenza e di qualità nell ambito dell elaborato estimale, ma costituiscono condizione imprescindibile per costruire la scala dei prezzi necessaria alla determinazione del valore unitario da attribuire al bene da stimare. Il presente contributo propone, per ciascun segmento immobiliare, alcune schede tipo e la misurabilità qualitativa delle caratteristiche individuate. 1. Premessa: articolazione del processo di valutazione La formulazione del giudizio di valore si svolge, come è noto, in distinti momenti che sono rappresentati dall individuazione del tipo economico da stimare, dalla scelta di uno o più procedimenti idonei a ricostruire il tipo voluto e dalla individuazione dei dati elementari reali e di dati ipotetici. Si ricorda che la valutazione di un immobile può essere effettuato con: -perizia sommaria -perizia particolareggiata -perizia analitica [1] Il presupposto di una stima è inoltre rappresentato da: a) Previsione del giudizio di stima Elemento di fondamentale rilevanza nella formulazione del giudizio di stima è la previsione. La previsione si basa sul principio della permanenza delle condizioni, in base al quale ogni operazione economica viene effettuata in relazione alle condizioni note nel momento della stima, nonché sulle previsioni circa la possibile evoluzione della situazione presente, a seguito di condizioni di tipo permanente. b) Prezzo Il prezzo è un punto d incontro tra il valore attribuito dall acquirente e quello attribuito dal venditore. E un concetto concreto perché si traduce in una quantità di danaro che viene effettivamente corrisposta in cambio di un determinato bene immobile. Tanto premesso, ai fini di una precisa e corretta esposizione della relazione di stima si riporta, di seguito, in maniera sintetica l iter che il valutatore deve seguire nella redazione della propria relazione per ottenere un elaborato trasparente e di qualità: 1/5

In definitiva il professionista deve riportare, in altrettanti paragrafi, i contenuti dello schema sopra indicato, definendo specificatamente: - il bene da stimare - lo scopo della stima - il momento

2 In definitiva il professionista deve riportare, in altrettanti paragrafi, i contenuti dello schema sopra indicato, definendo specificatamente: - il bene da stimare - lo scopo della stima - il momento temporale cui deve riferirsi la valutazione - le caratteristiche estrinseche ed estrinseche - gli atti documentali esaminati - la consistenza commerciale e la metodologia con cui viene determinata - le indagini di mercato, le analisi e le elaborazioni effettuate - l iter estimativo che comprende: a) criteri e le metodologie di stima adottati b) valore o l intervallo di valori individuato con le indagini di mercato c) Determinazione del valore unitario da attribuire all immobile da valutare d) Formulazione del valore finale Nella relazione estimativa, inoltre, si deve far riferimento ad una nomenclatura univoca e standardizzata, motivando sempre il giudizio di stima in essa espresso. Al riguardo si evidenzia inoltre che nel quadro della standardizzazione dei processi dell Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell Agenzia del Territorio e delle attività di Tecnoborsa uno degli obiettivi è costituito dall identificazione di un linguaggio tecnico comune attinente la terminologia utilizzata. Tale linguaggio tecnico è stato formalizzato in un glossario dei principali termini in uso nel settore edilizio-urbanistico estimativo. Il Glossario - Versione II anno 2008 è stato realizzato in collaborazione tra l Agenzia del Territorio e Tecnoborsa sulla base di un rapporto di cooperazione istituzionale sottoscritto in data 11 aprile 2005 [2]. E ripartito nelle seguenti sezioni: Sezione 1: fabbricati ed aree edificabili Sezione 2: terreni agricoli Sezione 3: colture agricole 2/5

3 1.1 Iter estimativo Di seguito viene schematizzato l iter estimativo che un tecnico deve percorrere per pervenire al giudizio di stima. Nella perizia deve essere inoltre indicata: a) la tipologia del sopralluogo ( se esterno o interno al bene immobile) b) il procedimento metodologico seguito: - diretto tramite l utilizzazione del metodo sintetico comparativo - indiretto basato sulla capitalizzazione dei redditi, - metodo finanziario basato sulla attualizzazione dei flussi di cassa - statistico - altri metodi o criteri. Tra i procedimenti diretti indicati nell iter estimativo viene suggerito anche il metodo sintetico comparativo, la cui applicazione presuppone, per i terreni edificabili, l esistenza di una buona dinamica di mercato e, quindi, la ricerca di opportune ed idonee indagini. Si ricorda infatti che la stima per confronto diretto si basa sulla comparazione del bene oggetto di stima con analoghi beni, aventi similari caratteristiche estrinseche ed intrinseche ovvero aventi similari caratteristiche analoghe. (E questo è abbastanza difficile per terreni edificabili per l opacità dello stesso mercato immobiliare). La ricerca delle indagini di mercato è, d altra parte, l operazione più importante e delicata di tutta la stima, unitamente a quella che è la motivazione del giudizio di stima. E infatti assai frequente il caso in cui nelle relazioni estimative il professionista non citi le fonti da cui sono stati desunti i dati utilizzati per la analisi comparativa e, di conseguenza, non specifichi e non motivi le modalità con le quali giunge alla determinazione di un valore unitario da attribuire al terreno oggetto di stima. Tutto questo rende non solo vulnerabile il risultato della perizia, in quanto non dotata dei necessari strumenti di confronto, ma in un processo moderno basato sulla qualità, la stessa relazione estimale rappresenta un elaborato di scarsa affidabilità. Nella relazione estimale è invece necessario che vengano indicate le rilevazioni di mercato e le fonti dalle quali sono stati desunti gli elementi tecnici economici, per non inficiare i valori unitari adottati nella stima. Caratteristiche estrinseche ed intrinseche Nel presente quaderno parleremo, in particolare, della standardizzazione delle caratteristiche estrinseche ed intrinseche e come procedere alla loro individuazione e descrizione. Le caratteristiche sono infatti un elemento fondamentale per procedere alla stima con il metodo sintetico comparativo e la loro conoscenza rappresenta la base per il paragone con quelle del bene in valutazione. Le medesime caratteristiche, opportunamente parametrate e misurate, possono consentire di utilizzare anche altri procedimenti come quello per punti di merito, ovvero la metodologia statistica della regressione ovvero il moderno procedimento detto MCA. 3/5

Si tratta a ben vedere di un nuovo modo di fare estimo ma che, pur senza nulla togliere all animus estimandi del perito ed alla sua sensibilità, stabilisce delle regole matematiche incontestabili le

4 Si tratta a ben vedere di un nuovo modo di fare estimo ma che, pur senza nulla togliere all animus estimandi del perito ed alla sua sensibilità, stabilisce delle regole matematiche incontestabili le quali, in maniera scientifica, conducono alla definizione matematica del giudizio di stima. Nella relazione estimativa in definitiva debbono essere sempre descritte le peculiarità dell immobile oggetto di stima con riferimento a: 1) Caratteristiche estrinseche Che rappresentando le Qualità peculiari possedute dall intorno di un edificio ovvero di un unità immobiliare da valutare possono in particolare riguardare il macrointorno, il microintorno e le caratteristiche posizionali. - Macrointorno territoriale Costituisce l ambito territoriale rappresentato dal quartiere o dalla zona in cui l immobile è posizionato e nel quale esiste omogeneità socioeconomica e dove le tipologie degli immobili presenti sono caratterizzate generalmente da uniformità strutturale e di apprezzamento. - Microintorno territoriale Porzione territoriale sita nelle immediate vicinanze del complesso immobiliare o dell unità immobiliare che influenza in maniera preminente la qualità ambientale dell edificio in cui è ubicata l unità immobiliare. - Caratteristiche posizionali Sono gli elementi riguardanti l ubicazione dell immobile nel contesto urbano (in rapporto alle infrastrutture, ai servizi ecc) e territoriale. 2) Caratteristiche intrinseche Rappresentano le qualità peculiari possedute dal bene immobile. Sono specifiche del segmento immobiliare (residenziale, terziario, produttivo) e fanno riferimento all edificio e all unità immobiliare. Tali peculiarità debbono quindi essere riportate, in maniera descrittiva, nella relazione estimale. Il rischio è che non tutte le caratteristiche possono essere individuate in maniera esaustiva e completa ovvero considerate omogeneamente. Ed è per questo motivo che committenti preferiscono che le caratteristiche del bene e quello degli immobili oggetto di comparazione vengano indicate, per la necessaria trasparenza, in maniera strutturata. Si tratta in definitiva di un nuovo modo di fare estimo, con tecnica moderna, fondamentale per individuare il valore unitario da attribuire al bene. Necessita pertanto non solo saper individuare le caratteristiche necessarie alla applicazione del 4/5

procedimento comparativo prescelto, ma anche strutturare le stesse caratteristiche e la loro misurabilità qualitativa che solo così consente di poter applicare procedimenti e metodi moderni,

5 procedimento comparativo prescelto, ma anche strutturare le stesse caratteristiche e la loro misurabilità qualitativa che solo così consente di poter applicare procedimenti e metodi moderni, trasparenti e funzionali. Come si può procedere e come si individuano le caratteristiche? - allegando documentazione fotografica - descrivendo le medesime caratteristiche in maniera puntuale - compilando opportune schede strutturate E di interesse anche la documentazione fotografica che emerge navigando su internet. Si evidenzia in particolare il sito www. maps. live.com da cui può ricavarsi quella che viene detta foto obliqua ed orientata secondo i vari punti cardinali. 5/5

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Si ringrazia Alessandra Curatolo per la preziosa collaborazione fornita Massimo Curatolo laureato in Ingegneria Civile presso l Università di Roma, è capo area presso la struttura centrale della Agenzia del Territorio e si occupa dell osservatorio dei valori immobiliari. Autore