COMUNE DI PETRALIA SOPRANA PROV. PALERMO

Transcript

1 COMUNE DI PETRALIA SOPRANA PROV. PALERMO OGGETTO: Relazione di stima per la determinazione del più probabile valore di mercato dell immobile ex scuola elementare sito nella Frazione di Pellizzara s.n.c. identificato in catasto al Fg. 28 p.lla 104. IL RESPONSABILE DELL U.T.C. (Geom. D'Alberti Alberto)

2 Relazione di stima per la determinazione del più probabile valore di mercato del immobile ex scuola elementare sito nella Frazione di Pellizzara s.n.c. identificato in catasto al Fg. 28 p.lla 104. I N D I C E Premessa 2 PARTE I - IDENTIFICAZIONE E DESTRIZIONE DEL BENE Oggetto della stima Descrizione dell' immobile Dati Identificativi DATI CATASTALI ED URBANISTICI PARTE II - PROCESSO DI VALUTAZIONE SCOPO DELLA STIMA Criteri e metologie estimative CRITERIO "SINTETICO - COMPARATIVO" ACQUISIZIONE DEI DATI ECONOMICI Valutazione.. 6 CONCLUSIONI

3 Premessa E volontà dell amministrazione Comunale di valorizzare l immobile sopra citato e pertanto si e resa necessaria una perizia di stima finalizzata alla determinazione del più probabile valore venale dell immobile sito nella frazione di Pellizzara del comune di Petralia Soprana realizzato negli anni 60 con destinazione d uso a scuola elementare. Considerato che non si ritiene congruo valutare l immobile attraverso la rendita catastale, sulla scorta degli elaborati grafici, depositati presso l U.T.C., è stato effettuato il sopralluogo finalizzato ad acquisire i necessari elementi tecnici (caratteristiche intrinseche ed estrinseche), indispensabili alla formulazione di quanto sopra detto. Quindi, sulla scorta degli elementi acquisiti in fase di sopralluogo ed in relazione alla documentazione depositate presso l U.T.C. del Comune, si è proceduto all'espletamento delle necessarie indagini per il reperimento dei dati economici del mercato immobiliare locale e, più in generale, dei centri abitati del medesimo territorio con riferimento alla tipologia dell'immobile da valutare. PARTE I - IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEL BENE 1 OGGETTO DELLA STIMA Oggetto della presente relazione tecnica estimativa è il bene immobile, di cui in premessa. Si è provveduto alla, determinazione del più probabile valore di mercato di detto immobile, tramite la seguente documentazione: planimetria dei locali in scala 1: DESCRIZIONE IMMOBILE L'immobile in argomento è costituito da un' unica unità immobiliare ad un solo livello ubicato nella frazione di Pellizzara maggiormente addentrata del territorio comunale e ricadente urbanisticamente in area agricola e distante circa 15 Km. dal centro urbano di Petralia Soprana. L edificio ha accesso dalla strada comunale Pellizzara fino alla S.P. 290 di Alimena, con conformazione planimetrica regolare, libero sui quattro lati, ed è realizzato con struttura portante in muratura e copertura a falde. Si compone di un piano fuori terra e da circa 20 anni è affidato a titolo gratuito ad associazioni ricreative locali. All interno si trovano n. 03 aule, servizi igienici, ripostiglio e un ampio ingresso. I locali si trovano in buone condizioni statiche, ma in pessime condizioni dal punto di vista della manutenzione. In atto presentano : - pavimentazioni in graniglia di cemento - intonaco di tipo civile e impianti sottotraccia

4 - porte di accesso e finestre in legno; - porte interne in legno; -DATI IDENTIFICATIVI 3.1 DATI CATASTALI ED URBANISTICI Nel Catasto Urbano di Petralia Soprana, l immobile risulta costituito da unica unità immobiliare in testa alla ditta: Comune di Petralia Soprana e sono riportati nel sottostante prospetto i relativi dati catastali. Fg PART. Ubicazione Cat. Consistenza Rendita catastale sub Catastale classe Via Pellizzara B/4 U 653 mc.. 674,49 In base al vigente strumento urbanistico l'area su cui insiste l immobile in argomento, ricade in zona Zona agricola del vigente P.d.F del comune di Petralia Soprana. PARTE II - PROCESSO DI VALUTAZIONE 4 SCOPO DELLA STIMA La presente consulenza tecnico - estimativa è stata richiesta dall amministrazione comunale al fine di avviare le procedure per la valorizzazione/alienazione connesse all' immobile in questione. In sostanza il quesito estimale consiste nell'individuazione di quel particolare aspetto economico del bene oggetto di stima che comunemente, nella dottrina e nella prassi estimativa, s'identifica con "il più probabile valore di mercato" riferito all'attualità; si deve cioè procedere alla ricerca di quel valore che avrebbe maggiore probabilità, fra quelli possibili, di costituire il punto di incontro tra domanda ed offerta, in una libera contrattazione tra una pluralità di ordinari operatori economici del mercato immobiliare. 5 CRITERI E METODOLOGIE ESTIMATIVE Per rispondere alla richiesta consulenza si procede con l'adozione dei criteri estimativi ritenuti, fra quelli contemplati dalla dottrina dell'estimo, i più idonei ad offrire la garanzia del risultato, con riguardo alla tipologia dei locali, che risulta la naturale vocazione economica dell'immobile in argomento. Nel caso in trattazione, tenuto conto dello scopo della stima e delle indicazioni rilevate dallo specifico segmento del mercato, risulta idonea l'adozione del criterio "sintetico comparativo o di confronto", atto a garantire il risultato più attendibile, fondato sulla rilevazione dei valori di mercato riscontrati nella zona o in altre assimilabili per immobili similari per caratteristiche e destinazione. Il risultato così ottenuto di norma viene verificato, per via sintetica o analitica, con altro procedimento estimale che, nel caso di immobili urbani è quello definito a "capitalizzazione del reddito medio annuo". Si procederà pertanto alla valutazione dell'immobile con il solo criterio "sintetico-comparativo o di confronto".

5 5.1 CRITERIO "SINTETICO - COMPARATIVO" La determinazione del più probabile valore venale, con l'applicazione del criterio "sintetico-comparativo, si basa sulla raccolta di dati economici relativi a valori/prezzi formatisi o rilevati sul mercato per beni assimilabili a quello in argomento e su una successiva comparazione dello stesso immobile con quelli presi a riferimento. Con tale criterio, l'immobile in argomento viene apprezzato con riferimento al mercato immobiliare di Petralia Soprana e nella fattispecie anche di alcuni comuni limitrofi, mediante procedimento comparativo, considerando ogni aspetto del bene da stimare (destinazione d'uso, ubicazione, consistenza, accesso, prospicienza, caratteristiche costruttive, livello di rifiniture ed impianti in dotazione e, non ultimo, lo stato conservativo), sulla base del parametro tecnico unitario di misura comunemente adottato sul mercato immobiliare ossia il "mq. di superficie commerciale La consistenza è espressa dalla somma della superficie coperta, cioè di quella al lordo delle murature esterne e tramezzature interne. Sulla base della suddetta definizione la superficie commerciale, calcolata graficamente dalla planimetria pervenuta, risulta di mq. 195,00 circa su un piano per una cubatura pari a mc. 653, ACQUISIZIONE DEI DATI ECONOMICI Si premette che il Comune di Petralia Soprana, come gli altri comuni del comprensorio madonita è un tipico centro dell'entroterra la cui economia è basata essenzialmente su attività agricole e su modeste attività commerciali ed artigianali che si svolgono nel centro abitato. L'attività edilizia privata è pressoché inesistente, tranne quella necessaria a soddisfare i bisogni dei residenti, per cui, mancando le iniziative imprenditoriali nel settore, di fatto nella piazza locale non esiste un mercato immobiliare sufficientemente attivo da esprimere pienamente la validità del rapporto economico tra domanda e offerta. Le indagini dirette condotte il loco e nei comuni limitrofi, per la tipologia del fabbricato i valori unitari sono oscillanti da /m 2 400,00 a /m 2 600,00, 5.3 VALUTAZIONE Premesso quanto sopra, tenuto conto dei dati economici rilevati sul mercato per la tipologia interessata e delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dei locali oggetto di stima, con particolare riguardo all'ubicazione e alla buone condizioni dell immobile, tenuto conto anche dell ampio spazio esclusivo antistante l immobile e la recente realizzazione dell immobile stesso (anni 60), per la valutazione dei locali in questione si ritiene congruo attribuire il valore unitario di /m 2 550,00 considerato lo spiazzo antistante, e il deprezzamento visti i 50 anni della realizzazione dell immobile.

6 Pertanto il valore dell'immobile in argomento, considerato nello stato in cui si trova, è pari a : mq. 195 x 550,00 /m q = ,00 CONCLUSIONI Sulla base delle risultanze del criterio estimativo adottato (sintetico-comparativo), e delle considerazioni esposte nel corpo della presente relazione, si determina come più probabile valore di mercato attribuibile all'attualità all'immobile sopra descritto sito in Petralia Soprana, frazione Pellizzara, e con la normale tolleranza estimale (+/- 10%), il seguente valore: V= ,00 (diconsì euro centosettemiladuecentocinquanta/00), riferito ad immobile libero e pienamente disponibile, nello stato di fatto in cui si trova e con esclusione di eventuali pesi, oneri, servitù e gravami di qualsiasi genere e natura. Petralia Soprana, luglio 2013 IL RESPONSABILE DELL U.T.C. (Geom. D'Alberti Alberto)

7 Data: 16/06/ Ora: Visura per immobile Visura n.: T Pag: 1 Situazione degli atti informatizzati al 16/06/2011 Fine Dati della richiesta Comune di PETRALIA SOPRANA ( Codice: G510) Provincia di PALERMO Catasto Fabbricati Foglio: 28 Particella: 104 Unità immobiliare N. DATI IDENTIFICATIVI DATI DI CLASSAMENTO DATI DERIVANTI DA Sezione Foglio Particella Sub Zona Micro Categoria Classe Consistenza Rendita Urbana Cens. Zona B/4 U 653 m³ Euro 674,49 L VARIAZIONE del 05/12/2000 n /2000 in atti dal 05/12/2000 (protocollo n ) CLASSAMENTO Indirizzo VIA PELLIZZARA piano: T; Notifica /2001 Partita - Mod.58 - INTESTATO N. DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE DIRITTI E ONERI REALI 1 COMUNE DI PETRALIA SOPRANA * (1) Proprieta` DATI DERIVANTI DA in atti dal 19/08/1993 Mappali Terreni Correlati Sezione - Foglio 28 - Particella 104 Sezione - Foglio 28 - Particella 425 Sezione - Foglio 28 - Particella 426 Sezione - Foglio 28 - Particella 427 Sezione - Foglio 28 - Particella 428 Sezione - Foglio 28 - Particella 429 Sezione - Foglio 28 - Particella 431 Rilasciata da: Servizio Telematico * Codice Fiscale Validato in Anagrafe Tributaria

8

9