Procoper s.r.l. unipersonale RELAZIONE TECNICO - ESTIMATIVA

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1 RELAZIONE DI PERIZIA redatta per conto e nell interesse della Società Procoper s.r.l. unipersonale, con sede in Mozzagrogna (CH), alla Via Marrocco n. 82, P.IVA RELAZIONE TECNICO-ESTIMATIVA Relazione di perizia riguardante l'accertamento e la stima di due unità immobiliari residenziali site in Via Salita Fenaroli al n 20 ed al n 24 del Comune di Lanciano (Ch), ad evasione dell'incarico affidatogli dal Tribunale di Lanciano nell interesse della società Procoper s.r.l. Unipersonale, con sede legale in Via Marrocco n. 82, P.IVA , di stimare e valutare l immobile di cui sopra, il sottoscritto Arch. Campitelli Andrea, cod.fisc. CMP NRN 73R13 E435P, nato a Lanciano (Ch) il ed ivi residente in Via S. Egidio n. 58, iscritto all'ordine degli Architetti della Provincia di Chieti al n. 949, il giorno nove del mese di Luglio ha proceduto al sopralluogo per l'accertamento tecnico dello stato degli immobili, l'assunzione di

2 notizie circa i prezzi correnti di mercato per edifici similari, riferiti all'attualità, nonché per il riscontro di altri elementi valutativi. Ai fini dell'espletamento dell'incarico affidatogli, riferisce quanto segue: UBICAZIONE: I beni immobili oggetto di accertamento e stima sono ubicati al piano terra di un edificio sito in Via Salita Fenaroli rispettivamente al n. 20 ed al n. 24 e distinti nel Catasto Fabbricati (N.C.E.U.) al foglio di mappa n. 25 del Comune di Lanciano dalle seguenti particelle: - n sub 5, cat. A/5 cl. 1 della consistenza di 2,5 vani; - n sub 22, cat. A/2 cl. 3 della consistenza di 4,5 vani; come da visura catastale allegata. DESTINAZIONE URBANISTICA: Gli immobili ricadono, secondo la definizione del vigente strumento urbanistico (P.R.G.), in Centro Storico, cioè nell ambito delle aree omogenee di tipo A ai sensi del D.M. 2/4/1968 o in aree ad esse assimilate aventi cioè carattere storico-artistico e/o di particolare pregio ambientale. NORME DEL P.R.G.: CENTRO STORICO Ogni intervento all interno della zona è disciplinato dal vigente Piano Particolareggiato. In dette zone sono consentiti solo interventi di restauro conservativo con le modalità di cui all art. 23 punto c) delle N.T.A. del vigente P.R.G. in quanto volte alla conservazione degli stessi ed alla salvaguardia di quegli elementi che concorrono a qualificare il contesto ambientale. In dette zone si applica la normativa transitoria di cui all art. 78 della L.R. n del

3 OGGETTO DELLA STIMA: La presente stima riguarda due unità residenziali distinte ed entrambe site al piano terra di un edificio realizzato in epoca anteriore al XIX secolo, individuato dalle particelle sopra descritte. CONSIDERAZIONI: A seguito del sopralluogo si è potuta appurare l incongruenza tra l attuale planimetria catastale dell unità immobiliare distinta al Foglio di mappa n. 25 dalla p.lla n sub. 22, rispetto allo stato di fatto dell immobile. Dopo un approfondito studio storico degli atti di proprietà e di una altrettanto approfondita ricerca storico-catastale si evince che la consistenza del su citato immobile è quella di cui alle planimetrie catastali dell ex sub. n. 3 e di parte (un vano) dell ex sub n. 2 della stessa particella, (n del Foglio n. 25 del Comune di Lanciano), entrambi classati come A/5 di classe 1, (come peraltro risulta ancora classato il sub n. 5 anch esso oggetto della presente stima e che di fatto costituisce un'unica unità abitativa con il sub. 22 con il quale è comunicante). I su citati subalterni n. 2 e 3, sarebbero poi confluiti insieme ad altri subalterni della stessa particella, (oltre che della p.lla n dello stesso foglio), nel subalterno n. 18 p.lla n di cui si allega visura storica, attraverso la fusione catastale operata dalla società a r.l. a quel tempo proprietaria, fusione operata per poter successivamente suddividere la proprietà in unità immobiliari atte all eventuale trasformazione e vendita. Da tale successiva suddivisione in nuovi subalterni sarebbe poi derivato il sub. n. 22 della p.lla n oggetto della presente Relazione tecnico-estimativa, sulla quale, non essendo intervenute da

4 almeno cinquant anni trasformazioni o modificazioni che giustifichino il passaggio a miglior classe catastale, è riscontrabile, oltre all errore planimetrico, anche un errato classamento, (ad oggi A/2 cl. 3), trattandosi di fatto di abitazione di tipo economico ultrapopolare, peraltro in avanzato stato di abbandono e dove risultano addirittura assenti i servizi igienici. STATO DELL IMMOBILE: Gli immobili oggetto di stima sono in uno stato di conservazione sufficiente per quanto riguarda le strutture portanti e quelle murarie, mentre in uno scarso stato di conservazione nelle finiture interne ed esterne e negli impianti che risultano in parte assenti ed in parte ammalorati. I locali dunque necessitano di lavori volti al ripristino di adeguati standard igienico-sanitari, consistenti specificatamente nella manutenzione ordinaria e nella realizzazione ex-novo di tutti gli impianti, oltre che di adeguati servizi igienici per entrambe le unità immobiliari. DESCRIZIONE DELLA ZONA Gli immobili ricadono in una zona esterna del centro storico della città di Lanciano e più precisamente in Via Salita Fenaroli, strada collegata in maniera diretta con vie d importanza come Corso Roma e Viale Cappuccini, permettendo dunque di usufruire pienamente di tutti i servizi pubblici e commerciali principali sia del centro città che della zona di espansione (zona ovest). DESCRIZIONE DELL IMMOBILE: L unità abitativa al n civ. 24 (sub. n. 22) dispone di un accesso indipendente, direttamente dalla Via Salita Fenaroli ed è costituita al piano terra da due vani cucina consecutivi dove si accede in maniera

5 diretta da Via Salita Fenaroli ed al piano primo da due camere, (risulta assente il bagno). Tale immobile risulta di fatto costituito (come da planimetrie catastali storiche allegate e colorate), dal ex-sub. n. 3 e da un vano dell ex sub. n. 2 della p.lla 1046 del foglio n. 25 del Comune di Lanciano. L altra unità immobiliare dispone invece di un accesso attraverso la corte interna al fabbricato di cui è parte integrante al n civ. 20. Dalla corte si accede direttamente alla cucina che si sviluppa in lunghezza nella parte dal lato strada e comunica in maniera diretta con una grande camera, (anche in questa U.I. risulta assente il bagno). Tale immobile è identificato come da visura catastale già allineata ed allegata dal sub. n. 5 della p.lla n. 1046, foglio n. 25 del Comune di Lanciano. Entrambe le unità risultano a tutt oggi di fatto collegate da un corridoio appartenente a una porzione di fabbricato dell ex sub n. 3, costituito anche da un ulteriore camera che resta di fatto di proprietà della società a r.l. a cui erano intestati anche gli immobili oggetto della presente stima. L edificio gode di buona esposizione e soleggiamento nonostante l ubicazione all interno del centro storico. La struttura portante è in mattoni pieni, costituita in parte da solai in latero-cemento ed in parte da volte a crociera che caratterizzano le unità abitative oggetto della presente stima, mentre le altezze dei vani sono variabili (come riportate nella tabella successiva) ed i pavimenti, per la maggior parte in laterizio, sono in uno scarso stato di conservazione. Di seguito riporto le superfici dei vani sopra descritti:

6 SUPERFICI: N. Superficie Destinazione Calpestabile [mq] Altezza Vani [mt] Superficie Commerciale [mq] Esposizione Condizioni 1 Cucina Sud-Ovest Non 2 Camera Interno Non 3 Cucina Sud Non 4 Cucina Ovest Non 5 Camera Sud-Ovest Non 6 Camera Ovest Non E di seguito il riepilogo delle superfici: Superficie residenziale calpestabile complessiva: mq. 80,51 AUTORIZZAZIONI EDILIZIE: L edificio, di cui gli immobili oggetti di stima fanno parte integrante, è stato realizzato in epoca anteriore al XIX secolo, ed a riguardo delle unità immobiliari oggetto della presente stima, non risulta attuato alcun tipo di lavoro a seguito di autorizzazione edilizia né vi sono autorizzazioni in corso. E stato solo richiesto un permesso di costruire a nome della società a r.l. precedente proprietaria, però già decaduta a causa dei decorsi termini di legge. DATI CATASTALI: Gli immobili oggetto di stima sono individuati al foglio di mappa n. 25 del Comune di Lanciano dalla particella n ai subb. nn. 5 e 22 ed acquisiti in forza del seguente atto di compravendita: - Atto di compravendita del notaio Giuseppe Colantonio del , Rep. N

7 VALUTAZIONE E STIMA: La valutazione degli immobili verrà basata sul criterio della stima sintetico - comparativa tenendo presenti i prezzi correnti di mercato (ovviamente rapportati alle diverse condizioni intrinseche ed estrinseche), lo stato di conservazione e manutenzione del medesimo, i costi di costruzione e di acquisizione dell area all attualità, nonché dell andamento del mercato immobiliare e dei servizi della zona. Pertanto, tenendo conto della destinazione urbanistica sopra descritta, della media delle compravendite di edifici similari verificatesi nell ultimo biennio e delle valutazioni in esse indicate, si procederà alla valutazione ed alla stima degli immobili di che trattasi. Valore Catastale (Vc): Il valore catastale del fabbricato, calcolato analiticamente, si ottiene moltiplicando la rendita catastale (Rc) per il coefficiente di rivalutazione. Tale rendita è ottenuta applicando al valore di mercato (Va) il più probabile saggio di fruttuosità (r) calcolato al lordo delle imposte, scelto fra quelli che il mercato indica in rapporto alla specifica ubicazione e destinazione. Il valore catastale degli immobili oggetto di stima è quello riportato nell atto di compravendita precedentemente citato, e cioè pari ad ,00 (Euro cinquantasettemila/00). Tale valore, generalmente sempre al di sotto del reale valore di mercato, costituisce comunque un importante riferimento ai fini valutativi. In ogni caso, dopo la consultazione delle visure storiche degli immobili ed effettuato il sopralluogo tecnico, appare opportuno valutare gli immobili come abitazioni di tipo ultrapopolare. Il criterio di stima scelto per valutare il più probabile valore di mercato da attribuirsi ad essi, è quello sintetico comparativo in base al parametro del mq. di

8 superficie utile, in considerazione dell esperienza personale, dello stato dell immobile, dell uso, della zona in cui ricade e dei prezzi medi di mercato in essa applicati. Valore di Mercato: Tenuto conto degli elementi intrinseci ed estrinseci influenti nella valutazione, assolti gli accertamenti del caso sul posto, consultata la banca dati immobiliare dell'agenzia del Territorio (Osservatorio del Mercato Immobiliare), si determina il più probabile, presunto ed indicativo valore di mercato dell'immobile in Euro/mq della superficie convenzionale. In genere si tiene conto della tipologia e collocazione rispetto ai valori riscontrati in zone omogenee dell OMI, ma non essendo presenti in tale banca dati e per tale zona le abitazioni di tipo economico ultrapopolare, si prenderanno in considerazione i valori per la tipologia d abitazione più economica presente nella zona così come di seguito: - Abitazioni di tipo economico da /mq 1.150,00 a /mq 1.600,00. Tale intervallo di valori si riferisce a compravendite di immobili situati in un ambito territoriale omogeneo: la zona OMI. I valori minimi e massimi rappresentano l'ordinarietà e pertanto non sono incluse nell intervallo quotazioni riferite ad immobili di particolare pregio o degrado (come nel nostro caso) o che comunque presentano caratteristiche non ordinarie per la tipologia edilizia della zona OMI di appartenenza. Si procederà dunque alla valutazione facendo riferimento al metodo sintetico-comparativo per la stima del più probabile valore di mercato dell immobile oggetto della presente perizia ad oggi, e per tutto quanto sopra esposto e considerato, si utilizzerà un valore leggermente inferiore a quello minimo in Euro/mq riscontrato nella zona OMI per abitazioni di tipo economico, e cioè

9 /mq 1.150,00, che peraltro si riferisce ad abitazioni in uno stato conservativo normale. Considerando che trattasi effettivamente di abitazioni di tipo economico ultrapopolare e che versano in precarie condizioni di conservazione, e che come già illustrato necessitano di interventi di ristrutturazione si ritiene opportuno considerare valido un prezzo di 950,00 /mq (novecentocinquanta/00 Euro/mq). Valore Attuale: Superficie Residenziale: mq. 80,51 x 950,00 /mq = ,90 Sommano ,90 Pertanto il più probabile, presunto ed indicativo valore di mercato da attribuirsi all immobile oggetto di stima, allo stato descritto, nella piena ed immediata disponibilità di mercato è di: ,90 (Euro settantaseimilaquattrocentottantaquattro/90) che arrotondato in difetto è pari ad ,00 (Euro settantaseimila/00). Tanto in adempimento dell'incarico affidatogli. (Arch. Andrea Campitelli) Fossacesia, lì Allegati: - Visura catastale all attualità; - Planimetrie catastali all attualità; - Visura catastale storica (ex sub 18 p.lla n Fg. n. 25); - Visure e relative planimetrie catastali al (colorate per identificare l attuale sub 22 p.lla n Fg. 25); - Documentazione fotografica.