Giovanni D Alfonso Estimo urbano. Seconda edizione aggiornata

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3 Giovanni D Alfonso Estimo urbano Seconda edizione aggiornata

4 Copyright MMXIV ARACNE editrice S.r.l. via Raffaele Garofalo, 133/A B Roma (06) ISBN I diritti di traduzione, di memorizzazione elettronica, di riproduzione e di adattamento anche parziale, con qualsiasi mezzo, sono riservati per tutti i Paesi. Non sono assolutamente consentite le fotocopie senza il permesso scritto dell Editore. II edizione: aprile 2014

5 Indice 9 Introduzione 13 Capitolo I La Teoria Estimativa ed i fondamenti di Economia 1. I principi dell estimo, I bisogni umani e le risorse, Il mercato e le funzioni di domanda ed offerta, Il modello di comportamento del consumatore, L impresa e la sua tecnologia, I costi di produzione, Concorrenza perfetta, Monopolio, Concorrenza monopolistica, Oligopolio, Lo scopo della stima, La previsione nel giudizio di stima ed il principio della permanenza delle condizioni, L oggettività del giudizio estimativo e la teoria della ordinari età, Il metodo ed i procedimenti estimativi, Elementi di matematica finanziaria, Capitolo II Il valore di mercato 1. Il mercato immobiliare, Il mercato fondiario, La rendita fondiaria urbana, L urbanizzazione del territorio, Territorio e mercato immobiliare, La domanda del bene-casa, L offerta del bene-casa, Il mercato delle locazioni, Le fonti di informazione dei dati storici nella stima del valore di mercato degli immobili, Gli indici dei valori immobiliari, Il valore normale nella disciplina fiscale, Il procedimento sintetico di stima del valore di mercato dei fabbricati urbani, Il procedimento analitico di stima del valore di mercato dei fabbricati urbani, Il leasing 5

6 6 Indice immobiliare, Capitolo III Il valore di costo 1. Il procedimento sintetico di stima del costo di costruzione nella produzione edilizia, Il procedimento analitico di stima del costo di costruzione nella produzione edilizia, Gli indici di variazione del costo di costruzione, L ammortamento, La gestione immobiliare e la manutenzione. Il Global Service, Capitolo IV Il valore complementare 1. La stima delle servitù prediali, Il valore complementare nelle espropriazioni parziali, Capitolo V Il valore di trasformazione 1. Il valore di trasformazione quale criterio di stima, Il valore di trasformazione, metodo per la stima del valore di mercato di un area edificabile, Capitolo VI Il valore di surrogazione 1. Il costo di riproduzione deprezzato nella stima del valore di mercato dei fabbricati, 197, 2. La stima del valore di mercato dei capannoni industriali, La stima del valore di

7 Indice 7 mercato dei macchinari industriali, Capitolo VII Estimo professionale 1. La stima dei millesimi nei fabbricati in condominio, La stima dell indennità di sopraelevazione, Le divisioni ereditarie, Il valore dell usufrutto ed il diritto di abitazione, Capitolo VIII L istituto dell espropriazione per Pubblica Utilità 1. Legge Generale del n. 2359, Legge del n per il risanamento della città di Napoli, Legge per la casa del n. 865, Legge n. 359/92 art. 5 bis, Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di espropriazione per Pubblica Utilità (DPR n. 327/2001), La stima delle indennità di esproprio ai sensi del T.U. (DPR n. 327/2001), Capitolo IX Estimo catastale 1. Il Catasto Terreni, Il Catasto Fabbricati, Il tecnico estimatore ed il contenzioso tributario in materia catastale, Bibliografia

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9 ESTIMO URBANO Introduzione L Estimo, quale momento dell economia, richiede, necessariamente, la conoscenza di quei principi di economia, ritenuti sufficienti per poter comprendere il comportamento dei protagonisti di un sistema economico e che aiutano ad interpretare le azioni dell individuo di fronte all uso ed alla trasformazione del territorio. Pertanto, il testo intende fornire, a coloro che si interessano di valutazioni, gli elementi fondamentali per rispondere alla molteplicità dei quesiti di natura estimativa. Oggi diventa sempre più necessario l intervento di qualificate categorie professionali in grado di esprimere giudizi di valore che richiedono adeguate competenze per affrontare problematiche estimative complesse. Lo sviluppo del territorio legato ai cambiamenti imposti dal funzionamento del sistema economico, determina una forte competizione, nella quale le Pubbliche Amministrazioni locali dovranno essere in grado di pianificare e programmare gli interventi con celerità, mettendo in campo tutti gli strumenti necessari per attuare un processo di valorizzazione dell intero territorio di loro competenza, tale da garantire a ciascuno una capacità competitiva, così da mantenere sul proprio territorio le risorse presenti ed attrarne altre. Il progredire di una cultura federalista dovrebbe spingere gli Enti locali ad accentuare i processi di valorizzazione del patrimonio immobiliare storico-artistico-monumentale, per consentire una sua più facile ed efficace fruibilità. Ne consegue che il processo valutativo diventa lo strumento per le decisioni. La teoria estimativa viene proposta sulla base della evoluzione dottrinale fondata sui contributi di Arrigo Serpieri, Giuseppe Medici, Nino Famularo e sviluppati dalla nuova scuola estimativa italiana che ha avuto in Carlo Forte il maggiore ispiratore di nuovi e più avanzati studi ed applicazioni della disciplina. 9