Giovanni D Alfonso. Estimo urbano ARACNE

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1 Giovanni D Alfonso Estimo urbano ARACNE

2 Copyright MMVIII ARACNE editrice S.r.l. via Raffaele Garofalo, 133 A/B Roma (06) ISBN I diritti di traduzione, di memorizzazione elettronica, di riproduzione e di adattamento anche parziale, con qualsiasi mezzo, sono riservati per tutti i Paesi. Non sono assolutamente consentite le fotocopie senza il permesso scritto dell Editore. I edizione: maggio 2008

3 INDICE Introduzione... 9 PARTE PRIMA La Teoria Estimativa ed i fondamenti di Economia 1. I principi dell estimo I bisogni umani e le risorse Il mercato e le funzioni di domanda ed offerta Il modello di comportamento del consumatore L impresa e la sua tecnologia I costi di produzione Concorrenza perfetta Monopolio Concorrenza monopolistica Oligopolio Lo scopo della stima La previsione nel giudizio di stima ed il principio della permanenza delle condizioni L oggettività del giudizio estimativo e la teoria della ordinarietà Il metodo ed i procedimenti estimativi Elementi di matematica finanziaria.. 79 PARTE SECONDA Il valore di mercato 1. Il mercato immobiliare Il mercato fondiario La rendita fondiaria urbana L urbanizzazione del territorio Territorio e mercato immobiliare La domanda del bene-casa L offerta del bene-casa Il mercato delle locazioni

4 6 Indice 9. Le fonti di informazione dei dati storici nella stima del valore di mercato degli immobili Gli indici dei valori immobiliari Il valore normale nella disciplina fiscale Il procedimento sintetico di stima del valore di mercato dei fabbricati urbani Il procedimento analitico di stima del valore di mercato dei fabbricati urbani Il leasing immobiliare 135 PARTE TERZA Il valore di costo 1. Il procedimento sintetico di stima del costo di costruzione nella produzione edilizia Il procedimento analitico di stima del costo di costruzione nella produzione edilizia Gli indici di variazione del costo di costruzione L ammortamento La gestione immobiliare e la manutenzione. Il Global Service. 161 PARTE QUARTA Il valore complementare 1. La stima delle servitù prediali Il valore complementare nelle espropriazioni parziali PARTE QUINTA Il valore di trasformazione 1. Il valore di trasformazione quale criterio di stima Il valore di trasformazione, metodo per la stima del valore di mercato di un area edificabile. 177

5 Indice 7 PARTE SESTA - Il valore di surrogazione 1. Il costo di riproduzione deprezzato nella stima del valore di mercato dei fabbricati La stima del valore di mercato dei capannoni industriali La stima del valore di mercato dei macchinari industriali. 187 PARTE SETTIMA Estimo professionale 1. La stima dei millesimi nei fabbricati in condominio La stima dell indennità di sopraelevazione Le divisioni ereditarie Il valore dell usufrutto ed il diritto di abitazione PARTE OTTAVA L istituto dell espropriazione per Pubblica Utilità 1. Legge Generale del n Legge del n per il risanamento della città di Napoli Legge per la casa del n Legge n. 359/92 art. 5 bis Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di espropriazione per Pubblica Utilità (DPR n. 327/2001) La stima delle indennità di esproprio ai sensi del T.U. (DPR n. 327/2001). 231 PARTE NONA Estimo catastale 1. Il Catasto Terreni Il Catasto Fabbricati Le rendite catastali e il contenzioso tributario Bibliografia. 263

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7 ESTIMO URBANO Introduzione Il testo intende fornire gli elementi fondamentali per affrontare la molteplicità dei problemi di natura estimativa. In particolare, ricordando l Estimo quale momento dell economia, il testo intende fornire gli elementi basilari dell economia, sufficienti per poter comprendere il comportamento dei protagonisti di un sistema economico caratterizzato dal libero mercato e più in particolare il comportamento in conseguenza a quei fenomeni legati all uso ed alla trasformazione del territorio. Oggi si richiede sempre di più l intervento di qualificate categorie professionali in grado di esprimere giudizi di valore che richiedono adeguate competenze per affrontare problematiche estimative complesse. Lo sviluppo del territorio legato ai cambiamenti imposti dal sistema economico, determina una forte competizione nella quale le Pubbliche Amministrazioni locali dovranno essere in grado di pianificare e programmare gli interventi con celerità ed in tali circostanze le competenze dell estimatore diventano un importante supporto per indirizzare le scelte. La teoria estimativa viene riproposta sulla base della evoluzione dottrinale fondata sui contributi di Arrigo Serpieri, Giuseppe Medici, Nino Famularo e sviluppati dalla nuova scuola estimativa italiana che ha avuto in Carlo Forte il maggiore ispiratore di nuovi e più avanzati studi ed applicazioni della disciplina. La struttura del testo è indirizzata alla trattazione di quei temi più attuali nell esercizio professionale riguardando sia un aspetto teorico che uno operativo. Particolare importanza viene attribuita nel testo alla formazione dei valori immobiliari ed ai fenomeni che determinano la loro evoluzione. Il richiamo alle nuove modalità di accertamento da parte della Pubblica Amministrazione dei valori di trasferimento degli immobili ( Il valore normale e il prezzo-valore ) intende far meglio comprendere le esigenze che nascono nella ricerca dei dati storici. 9

8 10 Introduzione Il sempre più frequente impiego di forme contrattuali quale il leasing immobiliare che alimenta determinati segmenti di mercato è un altro tema importante trattato nel testo per comprendere il ruolo sempre importante del tecnico estimatore. Una parte del testo è dedicato alla applicazione della disciplina nella trattazione di temi di prevalente interesse professionale, quali la stima dei millesimi in condominio, la stima dell indennità di sopraelevazione, le divisioni ereditarie e la stima del valore dell usufrutto e del diritto di abitazione. L analisi storica dell Istituto dell espropriazione, limitatamente ai soli aspetti estimativi, è finalizzata a fornire una adeguata conoscenza della evoluzione delle normative che hanno trovato nell ultimo provvedimento di legge (Finanziaria 2008) una riproposizione dei criteri già stabiliti con la Legge Generale n. 2359/1865. Il testo si conclude con l Estimo Catastale nella sua applicazione più aggiornata in virtù del forte processo innovativo in atto dagli anni 80.

9 PARTE PRIMA - LA TEORIA ESTIMATIVA ED I FONDAMENTI DI ECONOMIA L Estimo nella sua evoluzione ha assunto sempre più il carattere di momento e strumento dell Economia, acquistando una visione più moderna, tale da ampliare il suo campo di applicazione. In questa prima parte, si ritiene, pertanto, utile introdurre quei fondamenti di Economia che possono meglio far comprendere i meccanismi basilari che sono alla base del funzionamento di un sistema economico. Infatti, l Economia studia il funzionamento dei sistemi economici ed aiuta a comprendere la natura e l organizzazione della società, il funzionamento ed il comportamento di tutti i centri decisionali. Aiuta a capire come gli individui e la società scelgono di impiegare le risorse, caratterizzate da una scarsa disponibilità in usi alternativi, per il soddisfacimento dei bisogni umani. In una economia basata sul libero scambio, i consumatori scelgono la quantità che vogliono di ciascun bene. L importanza attribuita al bene è determinata dal prezzo che sono disposti a pagare ed il sistema dei prezzi consente di ripartire le risorse in un sistema di libero mercato. Quindi per comprendere il funzionamento di un sistema economico è importante conoscere il funzionamento del sistema dei prezzi. Nella parte prima, introdotti i principi sui quali si fonda la teoria e- stimativa, verranno introdotti gli elementi fondamentali di microeconomia con lo studio del comportamento dei singoli operatori. Successivamente, sarà ripresa la teoria estimativa che verrà completata con alcuni elementi di matematica finanziaria. 1. I principi dell estimo L estimo è definito come l insieme dei principi logici e metodologici che consentono una oggettiva, motivata e generalmente valida formulazione del giudizio di stima del valore di beni e servizi. Fino all inizio del 1900 diverse erano state le linee di pensiero che 11

10 12 PARTE PRIMA avevano caratterizzato la disciplina e quindi diverse erano state le interpretazioni del significato di "valore dei beni" proposte dagli studiosi. La teoria del valore si sviluppa con l affermarsi dell economia mercantile, tanto che ciò porta ad associare il concetto di valore al processo di scambio. Dagli inizi del 1900 si ha un processo di revisione determinato da studiosi, quali il Serpieri, Medici, Famularo, Malacarne e Di Cocco, che si fonda sui seguenti punti. Il valore è un attributo dei beni economici. É un carattere che l uomo attribuisce volontariamente al bene economico e varia al modificarsi della relazione istituita tra l uomo ed il bene economico. Pertanto, il valore non è nelle cose, nella volontà dell uomo che lo attribuisce alle cose. Il concetto di valore è poliedrico e dipende da una specifica relazione esistente tra l uomo ed il bene economico. Quando si formula un giudizio di stima, non si misura una grandezza, ma si giudica la più probabile misura di quella grandezza: stimare vuol dire giudicare e non misurare. Il metodo di stima è razionale solo quando poggia su una logica applicata alla formulazione di un giudizio di stima. Ma con Medici e Famularo si è andata definendo la "costruzione" della disciplina e della metodologia estimativa fondata sui seguenti postulati. Il valore di un bene dipende dallo scopo della stima. Il valore non è una qualità intrinseca e permanente dei beni, ma è un fatto dell uomo (è un carattere che l uomo attribuisce volontariamente al bene economico). Quindi il giudizio di valore dovrà attribuire al bene un valore in funzione dello scopo della stima. La previsione è il carattere immanente del giudizio di stima. Il sistema dei prezzi è il fondamento del giudizio di stima. Il mercato è l unica fonte di informazione in quanto attraverso i prezzi evidenzia la scarsità dei beni e delle risorse. Il metodo estimativo è unico ed è basato sulla comparazione. Il giudizio di stima deve essere generalmente valido e deve formularsi in base alla teoria dell ordinarietà. Pertanto, attraverso il giudizio di equivalenza tra il bene da stimare

11 La Teoria Estimativa ed i fondamenti di Economia 13 ed altro bene analogo di prezzo noto, in relazione allo scopo, si risponde al quesito estimativo. Risulta evidente che prima del 900 l Estimo era chiamato a rispondere alle specifiche concezioni economiche ed estimative di quell epoca, determinate da concrete esigenze sociali e da una economia statica per cui ogni riferimento aveva un carattere di specificità. Invece in una economia dinamica, dove gli eventi economicifinanziari-sociali si susseguono in maniera continua e vorticosa, tale concezione diventa insufficiente anche perché inizia ad avere sempre maggiore importanza il ruolo dei beni e servizi pubblici per cui anche il sistema dei prezzi, diventa non più sufficiente per essere l unico riferimento informativo, in particolare dove il mercato immobiliare è condizionato dalla programmazione economica e dalla pianificazione territoriale. Si pensi ai processi di trasformazione territoriale per la realizzazione dei piani ASI e 167 o, per giungere ad epoche più recenti, i PRUSST (Programmi di Riqualificazione Urbana e Sviluppo Sostenibile del Territorio), i Piani Territoriali e al più sofisticato sistema di esecuzione delle opere pubbliche (infrastrutture) attraverso il Project Financing. E proprio di fronte a emergenti esigenze veniva proposto dal Famularo il "valore mancato". Questo è un esempio di come l Estimo, adeguandosi alle nuove realtà urbanistiche abbia trovato nuove espressioni concettuali e nuovi criteri di stima. Importante è il contributo alla nuova scuola estimativa fornito da Carlo Forte, ispiratore di nuovi e più avanzati studi ed applicazioni della disciplina. Quindi l Estimo viene inteso come momento dell economia applicata alle realtà urbane che approfondisce la logica e la metodologia per formulare motivati giudizi di stima dei valori dei beni economici, espressi in moneta e di generale validità. L evoluzione della logica e della metodologia estimativa alle nuove esigenze della domanda ha portato alla considerazione non più del solo aspetto economico del "valore di mercato" ma anche di altri quattro aspetti economici applicati non solo alla stima dell immobile (fabbricati, terreni, ecc.), ma anche all intero tessuto urbano e metropolitano, ai costi di costruzione degli edifici, ai costi di produzione e di gestione

12 14 PARTE PRIMA degli insediamenti umani, ai costi tecnici, ai costi sociali, alla razionalizzazione delle scelte degli investimenti. Il problema dell estimatore oggi è quello di riuscire a trasformare il giudizio circa la scarsità di tali risorse in segnali di valore che possono essere utilizzati nelle scelte pubbliche e private di pianificazione. Ciò può consentire al tecnico di eseguire le valutazioni di qualità nei processi decisionali relativi a piani e progetti in modo logico e coerente. Pertanto l estimatore di fronte a tali nuove esigenze, ai criteri di valutazione a lui già noti ne deve aggiungere altri in coerenza con i nuovi punti di vista (L. Fusco G.). 2. I bisogni umani e le risorse I bisogni umani sono le cose, i beni ed i servizi che gli individui desiderano. Tale desiderio varia da individuo ad individuo e per il medesimo individuo variano nel tempo. Le risorse "economiche" sono scarse e la scarsità è il problema centrale di ogni società, mentre le risorse "libere" sono abbondanti. Il passaggio dalla illimitata disponibilità delle risorse della economia del cow-boy alla economia dell astronave, caratterizzata invece dalla cronica scarsità di ogni risorsa ha comportato la sempre maggiore rarità dei beni considerati fino a ieri come disponibili senza limitazioni La congestione, gli squilibri ecologici, la limitazione delle risorse, i sempre nuovi bisogni da soddisfare, hanno reso economici i beni naturali, dall acqua all aria, dal territorio ai valori ambientali. Quindi, di fronte a beni naturali una volta considerati disponibili in quantità illimitate, ecco che oggi la valutazione delle risorse ambientali/culturali/ecologiche assume un ruolo sempre più importante, in particolare, nei processi di programmazione/ pianificazione/produzione per l attuazione di uno sviluppo definito sostenibile, ossia, uno sviluppo che deve tendere a conciliare lo sviluppo economico con una realistica composizione tra le esigenze di natura economico-produttivo e la tutela della qualità - ecologica sociale e culturale (L. Fusco Girard). L impresa quale protagonista dei processi di trasformazione non deve considerarsi estranea ai processi degenerativi del territorio e