BLOCCO TEMATICO DI ESTIMO. Estimo immobiliare aspetti economici e criteri di stima CORSO PRATICANTI 2015

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1 BLOCCO TEMATICO DI ESTIMO Estimo immobiliare aspetti economici e criteri di stima CORSO PRATICANTI 2015

2 Dal postulato dello scopo dipendono i criteri di stima o aspetti economici. Il valore di stima è funzione dello scopo per il quale è richiesta la valutazione, avendo ogni valutazione un proprio scopo, in relazione ai rapporti intercorrono tra i soggetti, i fatti e il bene da stimare. Uno stesso bene può presentare tanti valori quanti sono le ragioni pratiche che promuovono la stima. 1) Valore di mercato 2) Valore di costo 3) Valore di trasformazione 4) Valore complementare 5) Valore di capitalizzazione 6) Valore di surrogazione

3 Valore di mercato Rappresenta la stima del prezzo che un bene potrebbe avere in una libera contrattazione di compravendita; secondo l IVS: il valore di mercato è il più probabile prezzo di mercato al quale una determinata proprietà può essere compravenduta alla data della stima posto che l acquirente e il venditore hanno operato in modo indipendente, non condizionato e nel proprio interesse, dopo un adeguata attività di marketing durante la quale entrambe le parti hanno agito con uguale capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione. - Comparazione con prezzi realmente pagati in passato per beni simili (previsione basata su dati storici)

4 Valore di costo Si ottiene in funzione delle spese che un imprenditore deve sostenere per produrre o riprodurre il bene oggetto di stima. Il valore di costo comprende spese di diverso tipo: - spese per l acquisto di beni e servizi (quote + spese varie, tributi) - retribuzione dei lavoratori (salari e stipendi) - remunerazione dei capitali utilizzati (interessi o beneficio fondiario) Vk = Q + Sv + Tr + Sa + St + Bf A queste spese deve essere aggiunto il profitto dell imprenditore ordinario

5 Valore di costo Si usa in genere nei seguenti casi: - quando non esiste un mercato di fabbricati simili - nelle stime dei danni - nella stima del valore di trasformazione in aree edificabili Determinazione del valore di costruzione (fabbricato ex novo) e di ricostruzione (fabbricato esistente): - il costo di costruzione comprende il costo di cantiere + spese generali - il costo di ricostruzione è il costo che un imprenditore deve sostenere per produrre un edificio avente la stessa utilità di quello da stimare ed è uguale al valore di costruzione x coefficiente di vetustà che è equivalente al costo di ricostruzione deprezzato: Ct = C Dt C = costo di costruzione a nuovo; Dt = deprezzamento al tempo t

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10 Valore di trasformazione È uguale alla differenza tra il previsto prezzo del bene trasformato e il costo di trasformazione Vt = Vm k È un aspetto economico derivato dal prezzo di mercato e dal costo di produzione che si fonda sui seguenti requisiti teorici: - l'immobile può essere trasformato - la trasformazione è più proficua rispetto alle condizioni al momento della stima - la trasformazione comporta un costo non nullo relativo al processo di trasformazione

11 Valore di trasformazione Si ricorre al valore di trasformazione ogni qualvolta il bene da valutare si trova nelle condizioni di poter essere trasformato o trasferito nella destinazione: - aree edificabili - immobili da ristrutturare - immobili da riedificare

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16 Valore di surrogazione o valore di sostituzione Viene determinato sulla base del valore di altri beni in grado di sostituirlo cioè in funzione del valore di beni aventi la stessa utilità. Questi altri beni possono essere valutati in base al valore di mercato o al valore di costo. In termini concreti il principio di sostituzione afferma che un compratore non è disposto a pagare per un bene una somma maggiore al costo di produzione di un altro bene sostituto che presenta la stessa utilità del bene da stimare.

17 Valore di capitalizzazione Il valore di capitalizzazione o di rendimento viene determinato accumulando all attualità i redditi futuri ordinariamente ritraibili dal proprietario con l uso appropriato delle formule di matematica finanziaria. Il termine capitalizzazione indica appunto la conversione di un flusso di redditi futuri in una somma attuale (capitale). Per un immobile il reddito del proprietario è costituito dal canone d affitto (beneficio fondiario, Bf) considerato come importo annuo illimitato. Il valore di capitalizzazione è dato V0 = Bf / r Se il reddito annuo è considerato per un periodo di tempo limitato V 0 = Bf q q n n 1 r