TIPO ATTO PROV. COMUNE ZONA STATO CONSERVAZIONE INDIRIZZO TIPOLOGIA EDILIZIA SUP. COMM.LE MQ. CANONE MENSILE ( /MESE)

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1 CANONI DI LOCAZIONE DESUNTI DA CONTRATTI STIPULATI NELLA ZONA DELL'ORVIETANO TIPO ATTO PROV. COMUNE ZONA STATO CONSERVAZIONE INDIRIZZO TIPOLOGIA EDILIZIA SUP. COMM.LE MQ. CANONE MENSILE ( /MESE) LOCAZIONE TR ORVIETO CENTRO STORICO SCADENTE VIA B.. APPARTAMENTO IN CONDOMINIO LOCAZIONE TR ORVIETO PERIFERIA SCADENTE VIA C APPARTAMENTO IN CONDOMINIO LOCAZIONE TR ORVIETO CENTRO STORICO BUONO VIA D APPARTAMENTO IN CONDOMINIO LOCAZIONE TR ORVIETO CENTRO STORICO BUONO VIA E CASA ISOLATA LOCAZIONE TR ORVIETO SEMIPERIFERIA SCADENTE VIA F APPARTAMENTO IN CONDOMINIO LOCAZIONE TR ORVIETO CENTRO STORICO SCADENTE VIA G APPARTAMENTO IN CONDOMINIO LOCAZIONE TR ORVIETO CENTRO STORICO BUONO VIA H VILLETTA LOCAZIONE TR ORVIETO CENTRO STORICO SCADENTE VIA I APPARTAMENTO IN CONDOMINIO LOCAZIONE TR ORVIETO CENTRO STORICO SCADENTE VIA L APPARTAMENTO IN CONDOMINIO LOCAZIONE TR ORVIETO CENTRO STORICO SCADENTE VIA M APPARTAMENTO IN CONDOMINIO LOCAZIONE TR ORVIETO CENTRO STORICO SCADENTE VIA N APPARTAMENTO IN CONDOMINIO LOCAZIONE TR ORVIETO CENTRO STORICO SCADENTE VIA O APPARTAMENTO IN CONDOMINIO LOCAZIONE TR ORVIETO PERIFERIA SCADENTE VIA P APPARTAMENTO IN CONDOMINIO LOCAZIONE TR ORVIETO CENTRO STORICO BUONO VIA Q APPARTAMENTO IN CONDOMINIO SCOPO DELLA STIMA: VALUTARE AL MOMENTO ATTUALE, PER LA VENDITA, UN APPARTAMENTO IN STATO DI CONSERVAZIONE SCADENTE, IN CONDOMINIO, SITO NEL CENTRO STORICO DI ORVIETO, DI MQ. 42 SCOPO DELL'ESERCITAZIONE: ESEGUIRE UNA STIMA COMPARATIVA (TUTTE LE STIME SONO COMPARATIVE, LA COMPARAZIONE E UN POSTULATO), CON PROCEDIMENTO ANALITICO, NEL RISPETTO DEL POSTULATO DELL'ORDINARIETA' - SI TENGA CONTO CHE LE SPESE DI PARTE PADRONALE SONO CIRCA UGUALI PER TUTTI GLI APPARTAMENTI IN CONDOMINIO E AMMONTANO A CIRCA 600 EURO/ANNO (NOTA: QUESTA E UNA GRANDE SEMPLIFICAZIONE SCOLASTICA PERCHE SOLITAMENTE LE SPESE VARIANO DA IMMOBILE A IMMOBILE IN FUNZIONE DI DIVERSI PARAMETRI) - SI TENGA CONTO CHE PER PORTARE L'APPARTAMENTO AD UNO STATO DI CONSERVAZIONE BUONO (ABITABILE) SONO RICHIESTI LAVORI DI STRAORDINARIA MANUTENZIONE PER UN IMPORTO DI CIRCA EURO.

2 SOLUZIONE DEL QUESITO ESTIMATIVO 1. Scegliamo quali tra i dati rilevati dal mercato sono utilizzabili per eseguire la comparazione necessaria a risolvere il nostro caso di stima. Si eliminano le rilevazioni che riguardano immobili siti in una zona diversa dal centro storico, quelle che si riferiscono ad una tipologia immobiliare diversa, quelle che si riferiscono ad immobili in stato di conservazione non ordinario. A quale stato di conservazione dovremmo far riferimento per fare la comparazione? A quello scadente (come è il nostro appartamento) o a quello buono? Visualizzando la tabella dei dati raccolti si nota subito che la maggioranza degli immobili locati, siti in centro storico e della tipologia appartamento in condominio, si trovano in uno stato di conservazione scadente. Quindi possiamo affermare che ordinariamente, gli immobili locati simili al nostro, si trovano in uno stato di manutenzione scadente. Sceglieremo dunque per la comparazione, solo i dati riferiti ad appartamenti in stato di conservazione scadente perché questa rappresenta la condizione ordinaria. 2. Ecco il risultato della selezione dei dati secondo il criterio appena esposto e secondo altri criteri di similarità riportati nella legenda sotto la tabella: TIPO ATTO PROV. COMUNE ZONA STATO CONSERVAZIONE INDIRIZZO TIPOLOGIA EDILIZIA SUP. COMM.LE MQ. CANONE MENSILE ( /MESE) LOCAZIONE TR ORVIETO CENTRO STORICO SCADENTE VIA B.. APPARTAMENTO IN CONDOMINIO LOCAZIONE TR ORVIETO PERIFERIA SCADENTE VIA C APPARTAMENTO IN CONDOMINIO LOCAZIONE TR ORVIETO CENTRO STORICO BUONO VIA D APPARTAMENTO IN CONDOMINIO LOCAZIONE TR ORVIETO CENTRO STORICO BUONO VIA E CASA ISOLATA LOCAZIONE TR ORVIETO SEMIPERIFERIA SCADENTE VIA F APPARTAMENTO IN CONDOMINIO LOCAZIONE TR ORVIETO CENTRO STORICO SCADENTE VIA G APPARTAMENTO IN CONDOMINIO LOCAZIONE TR ORVIETO CENTRO STORICO BUONO VIA H VILLETTA LOCAZIONE TR ORVIETO CENTRO STORICO SCADENTE VIA I APPARTAMENTO IN CONDOMINIO LOCAZIONE TR ORVIETO CENTRO STORICO SCADENTE VIA L APPARTAMENTO IN CONDOMINIO LOCAZIONE TR ORVIETO CENTRO STORICO SCADENTE VIA M APPARTAMENTO IN CONDOMINIO LOCAZIONE TR ORVIETO CENTRO STORICO SCADENTE VIA N APPARTAMENTO IN CONDOMINIO LOCAZIONE TR ORVIETO CENTRO STORICO SCADENTE VIA O APPARTAMENTO IN CONDOMINIO LOCAZIONE TR ORVIETO PERIFERIA SCADENTE VIA P APPARTAMENTO IN CONDOMINIO LOCAZIONE TR ORVIETO CENTRO STORICO BUONO VIA Q APPARTAMENTO IN CONDOMINIO Legenda: : zona diversa da quella del bene oggetto di stima : dimensioni non simili a quelle del bene oggetto di stima : stato di conservazione non ordinario

3 Ricordiamo, per puntualizzare, che una classificazione degli immobili rispetto alle dimensioni può essere la seguente: Piccolo: fino a mq 45 Medio piccolo: da mq 45 a mq 70 (bilocale) Medio : da mq 70 a mq 110 (3-4 locali) Medio grande: da mq 110 a mq 150 (4-5 locali) Grande: oltre mq 150 E per tale ragione che escluderemo dalla comparazione gli appartamenti con superficie maggiore di 45 mq commerciali, poiché si suppone che essi appartengano ad un taglio superiore e che pertanto potrebbero avere dei canoni di locazione a mq leggermente inferiori a quelli relativi ad appartamenti di dimensioni simili a quello da stimare. Ecco quali sono i comparabili ritenuti idonei per la nostra valutazione (dopo l eliminazione di quelli evidenziati nella precedente tabella): TIPO ATTO PROV. COMUNE ZONA STATO CONSERVAZIONE INDIRIZZO TIPOLOGIA EDILIZIA SUP. COMM.LE MQ. CANONE MENSILE ( /MESE) LOCAZIONE TR ORVIETO CENTRO STORICO SCADENTE VIA I APPARTAMENTO IN CONDOMINIO LOCAZIONE TR ORVIETO CENTRO STORICO SCADENTE VIA L APPARTAMENTO IN CONDOMINIO LOCAZIONE TR ORVIETO CENTRO STORICO SCADENTE VIA M APPARTAMENTO IN CONDOMINIO LOCAZIONE TR ORVIETO CENTRO STORICO SCADENTE VIA N APPARTAMENTO IN CONDOMINIO LOCAZIONE TR ORVIETO CENTRO STORICO SCADENTE VIA O APPARTAMENTO IN CONDOMINIO Procediamo ora ricercando il canone unitario medio ordinario: Dove C sta peanone di locazione. L ipotesi implicita in tale equazione è che il canone di locazione di un immobile sia correlato alla sua superficie commerciale. In realtà bastava fare la media tra i canoni senza considerare le superfici poiché queste sono tutte simili tra loro e a quella del bene oggetto di stima. Il canone di locazione unitario medio ordinario, per appartamenti simili a quello oggetto di stima, è il seguente: C = = p ,60 /mq commerciale.

4 Dal listino immobiliare, del III trimestre 2014, della C.C.I.A.A. dell Umbria (che è una fonte di riferimento ufficiale) si rilevano i seguenti canoni di locazione ordinari: Considerando che un vano ha una superficie media intorno ai 20 mq, il canone medio ordinario da noi trovato risulta pari a: 8,6 x (20x2) = 344 /mese Tale valore stimato risulta essere attendibile, esso infatti è confermato dal listino della C.C.I.A.A. che riporta, come canone di locazione per bilocali simili all immobile oggetto di valutazione, una forbice compresa tra 280 e 370 /mese. 344 /mese è un valore ricompreso in tale forbice. Procediamo quindi nella nostra valutazione trovando il canone medio ordinario al quale può essere locato il nostro immobile. Esso si ricava operando nel modo seguente: C ord. immobile = C unitario medio ord. x p x da cui C ord. immobile = 8,60 x /mese Come troviamo il valore dell immobile se conosciamo solo il suo reddito? Soluzione: Ricordiamo che la scelta dell aspetto economico da utilizzare nella stima si desume dallo scopo per il quale viene eseguita la stima stessa. Nel nostro caso lo scopo lo desumiamo direttamente dal quesito posto dalla committenza che dice: stimare per la vendita. Ecco allora che l aspetto economico da utilizzare nella valutazione è il più probabile valore di mercato. Questo aspetto economico, nel nostro caso, non è quantificabile in modo diretto poiché non abbiamo dati relativi a recenti valori di compravendita di beni simili ma solo canoni di locazione. Il p.p.v. di mercato si determinerà allora in modo indiretto partendo dal canone di locazione. Come fare? Utilizzando la formula di matematica finanziaria che opera l accumulo al momento zero,

5 cioè al momento attuale che coincide con il momento di stima, gli infiniti redditi netti che si presuppone l immobile sia in grado di fornire al suo proprietario. Ecco la formula a cui ci riferiamo: V 0 = dove è il beneficio fondiario, cioè il reddito netto annuo che l immobile è in grado di fornire per un periodo illimitato. La durata del reddito dell immobile si suppone illimitata considerando la permanenza delle condizioni attuali (postulato estimativo della PREVISIONE: in ogni stima si considera che le condizioni attuali restino valide nel tempo, altrimenti la stima verrebbe inficiata. Il perito infatti stima al momento attuale non avendo la possibilità di prevedere ciò che avverrà, egli dunque analizza a fondo solo lo stato attuale del bene e afferma che la sua stima sarà valida se permarranno quelle specifiche condizioni). è il saggio di rendimento fondiario o saggio di capitalizzazione, cioè il rendimento monetario prodotto da 1 euro di valore fondiario in un anno. Se il è un reddito netto allora lo calcoleremo come segue: = Rpl Spp dove Rpl è il reddito padronale lordo cioè la somma degli incassi che realizza il proprietario dell immobile a fine anno Spp invece sono le spese di parte padronale, cioè i costi sostenuti dal proprietario per l immobile nel corso di un anno. La matematica finanziaria contempla, tra i suoi principi, quello della contemporaneità dei valori, cioè dice che non si possono sommare, sottrarre o confrontare valori che sono riferiti a momenti temporali diversi. Perché? Perché sul capitale matura continuamente un interesse (prezzo d uso del capitale) e questo fa si che dire 100 euro oggi più 100 euro tra 5 anni non faccia 200 euro complessivi alla fine del quinto anno ma una somma maggiore. Tutto questo per dire che nel calcolo del sia l Rpl che le Spp sono somme da riferire allo stesso momento per poterle sottrarre tra loro. A quale momento? A fine anno. Infatti il è un reddito che matura in seguito alla gestione annuale di un bene immobile. 1 Rpl = C m dove C m è il canone di locazione mensile. Ciò a dire che il reddito lordo si calcola portando fine anno (con la formula dell interesse semplice) 0 ciascun canone di locazione mensile incassato e sommando ciascun importo, calcolando così l incasso totale. Questa operazione si fa con la formula di matematica finanziaria delle rate frazionarie che accumula a fine anno le rate di importo costante che si ripetono a intervalli di tempo regolari (nel nostro caso mensilmente) entro l anno. Consideriamo che il canone di locazione di 360 euro venga pagato con rate anticipate cioè all inizio di ciascun mese. Da un indagine di mercato, eseguita presso istituti di credito (cioè banche) della zona, si è desunto che il saggio d interesse finanziario attivo, cioè quello

6 mediamente praticato sui depositi, è pari a circa il 2% annuo. Questo ci serve pealcolare l interesse che maturerà, dal loro incasso fino alla fine dell anno, sulle rate del canone depositate in banca dal proprietario. Procediamo: Rpl = C m = ,02 = ,8 euro arrotondabili a euro/anno A quanto ammontano le Spp? Il committente ci dice che sono pari a circa 600 euro/anno. Sembra che questo dato sia già riferito alla fine dell anno, pertanto possiamo procedere a eseguire la loro decurtazione dall Rpl calcolando così il. E il valore di? Il perito come lo stima? = Rpl Spp = = euro/anno Ricorda: rispettando il postulato della COMPARAZIONE si collega la stima al mercato rendendola realistica. Quindi? Anche l deve essere desunto dal mercato non potendo certamente essere inventato dal perito. Si deve fare allora un indagine di mercato per rilevare recenti prezzi di scambio relativi ad appartamenti simili a quello oggetto di stima e anche il loro rendimento (). Come fare? Dalla nota formula: V 0 = si ricava : elevato) di prezzi di compravendita e di pertanto l equazione appena citata diventerà: Simuliamo i dati scaturiti da un ipotetica indagine di mercato: = Il perito, avendo fatto un indagine di mercato, avrà rilevato un certo numero (il più possibile V 0 TIPO ATTO PROV. COMUNE ZONA STATO CONSERV.NE INDIRIZZO TIPOLOGIA EDILIZIA SUP. COMM. MQ. BF PREZZO EURO COMPRAVENDITA TR ORVIETO CENTRO STORICO SCADENTE VIA I APP. IN CONDOMINIO COMPRAVENDITA TR ORVIETO CENTRO STORICO SCADENTE VIA L APP. IN CONDOMINIO COMPRAVENDITA TR ORVIETO CENTRO STORICO SCADENTE VIA M APP. IN CONDOMINIO COMPRAVENDITA TR ORVIETO CENTRO STORICO SCADENTE VIA N APP. IN CONDOMINIO COMPRAVENDITA TR ORVIETO CENTRO STORICO SCADENTE VIA O APP. IN CONDOMINIO = V 0 Da cui: r c = = = 0,0606 arrotondato a 0.061

7 Ricorda: piccole variazioni del saggio determinano (nell equazione V 0 = / ) grandi variazioni di valore, quindi bisogna essere molto precisi nel rilevare e d eventualmente nell arrotondare, pena la non attendibilità del risultato finale della perizia. Ora calcoliamo il valore del nostro appartamento: V = 0 = = euro arrotondabile a euro 0,061 Verifichiamo ora l attendibilità del valore trovato. Consultando il listino della C.C.I.A.A. risulta quanto segue: Secondo la nostra stima il valore dell appartamento di 42 mq è di: /42 = /mq commerciale Tale valore si scosta di poco rispetto alla forbice indicata dalla C.C.I.A.A. che ha il suo massimo a /mq commerciale Si ritiene pertanto sufficientemente attendibile il valore da noi stimato pari a euro Pehiudere la perizia si fa notare che la dichiarazione del committente: << SI TENGA CONTO CHE PER PORTARE L'APPARTAMENTO AD UNO STATO DI CONSERVAZIONE BUONO SONO RICHIESTI LAVORI DI STRAORDINARIA MANUTENZIONE PER UN IMPORTO DI CIRCA EURO >> non determina alcuna detrazione da apportare al valore ordinario da noi stimato. Questo perché l immobile, trovandosi in stato di manutenzione da ristrutturare, si trova di fatto nello stato ordinario degli immobili che sono oggetto di locazione nella zona. Poiché la stima è stata eseguita nel rispetto del postulato dell ordinarietà e, come detto, l immobile da stimare si trova in condizioni ordinarie, non è richiesta alcuna detrazione. [Diverso sarebbe stato se le condizioni ordinarie di manutenzione degli immobili simili a quello oggetto di stima fossero al livello di abitabile. In tal caso, stimando secondo le condizioni ordinarie, avremmo dovuto apportare una detrazione pari a euro per valutare correttamente il nostro immobile.

8 Tale importo infatti è richiesto per eseguire i lavori necessari a portare l immobile dalle condizioni in cui si trova (da ristrutturare) alle condizioni di manutenzione ordinarie a cui si riferisce la stima (stato abitabile)]. La perizia si conclude pertanto affermando che, in base alle indagini svolte ed alle elaborazioni eseguite, il p.p.v. di mercato dell appartamento oggetto di valutazione è di euro.