Il principio dell ordinarietà. Prof. Matteo Aurelio Giuseppe Carrera

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1 Il principio dell ordinarietà Prof. Matteo Aurelio Giuseppe Carrera

2 Il giudizio di stima va formulato in base al PRINCIPIO DELL ORDINARIETÁ Sia in senso pratico che teorico, devono essere considerati ordinari le circostanze, i fatti, le cose, le condizioni, le persone e le ipotesi implicate nella stima (I. Micheli)

3 Ogni elemento che noi andiamo a stimare deve essere visto, concepito e valutato in funzione normale e continuativa. In quel momento dobbiamo escludere temporaneamente i valori che abbiano impronta di eccezionalità. Il bene economico oggetto di stima dobbiamo considerarlo solamente in base a quelle condizioni che gli esperti ritengono normali e continuative.

4 Esempi Un fondo rustico da valutare senza vigneto mentre nella zona le aziende normalmente hanno il 10% della superficie destinata a vigneto. Cosa fare? Valutiamo in condizioni normali e poi detraiamo il costo dell impianto.

5 Se dobbiamo valutare un immobile che gode temporaneamente di una qualsivoglia esenzione fiscale.cosa facciamo? Il valore del capitale corrispondente si dovrà determinare senza tener conto dell esenzione fiscale stessa, ma con tutti i tributi e le imposte normalmente a carico e poi si eseguirà un aggiunta pari all accumulazione iniziale dell ammontare medio annuo del gravame di cui era esentato!

6 Dobbiamo valutare un fondo rustico a cancello chiuso (con inclusione di scorte aziendali vive e morte).? Al valore normale del fondo a cancello aperto (stimato senza le scorte) aggiungeremo il valore complessivo delle scorte, singolarmente valutate nelle reali condizioni del momento di stima.

7 Il concetto di ordinarietà è quindi relativo e condizionato; relativo al momento della stima e ai dati elementari condizionato al quesito estimativo

8 Se dobbiamo valutare oggi il più probabile valore di mercato di un immobile, la stima dovrà essere eseguita nel: presupposto della permanenza delle condizioni normali all attualità qualora lo stesso immobile dovesse essere stimato oggi ma con i prezzi di ieri, la valutazione, ovviamente, si effettuerà nel presupposto della permanenza delle condizioni normali in cui si trovava l immobile ieri.

9 Il perito deve essere in grado di uniformare alla realtà del momento in cui stima il proprio concetto di normalità. Questo principio risulta necessario ogni volta che si debba determinare il valore di un bene immobile in base alla capitalizzazione dei suoi redditi futuri.

10 Ad esempio : nei casi in cui il proprietario sia anche imprenditore, bisogna presupporre che: il tornaconto o extra profitto sia uguale a zero!... quindi il reddito da capitalizzare deve essere afferente soltanto al proprietario dell immobile

11 Per imprenditore ordinario si intende Che abbia medie capacità tecniche finanziarie Organizzative

12 Il perito non deve considerare di costruire un azienda ordinaria ma di considerare l azienda oggetto di stima come condotta da un imprenditore ordinario della zona. Il reddito capitalizzabile deve essere quello ottenibile con mezzi e conoscenze tecniche normali e realizzabile da imprenditori di ordinaria capacità.

13 Se si dovesse determinare il reddito capitalizzabile di un immobile normalmente concesso in locazione No tornaconto uguale a zero

14 Riassumendo: Il perito Prima Determina il valore normale Poi Esegue eventuali aggiunte o detrazioni QUINDI Valore reale = Valore Normale + Aggiunte - Detrazioni

15 Frutti pendenti PRINCIPALI AGGIUNTE Esenzione fiscale temporanea Fabbricati eccedenti il normale fabbisogno aziendale Aumenti temporanei di reddito

16 Migliorie sovrastanti la normalità Scorte aziendali: macchine, attrezzi, bestiame, ecc. (stima a cancello chiuso) Mobilio, quadri, stoviglie, arredamento (stima di un fabbricato a porte chiuse)

17 Appezzamenti, arboreti, aree fabbricabili,ville, parchi, ecc. che pur rientrando nell immobile e facenti parte della stessa proprietà non sono state oggetto di valutazione normale in quanto economicamente separati o disgiuntamente valutabili nei confronti del bene da stimare Esternalità o vantaggi indiretti o comodi positivi (vicinanza a grandi centri o vie di comunicazione)

18 PRINCIPALI DETRAZIONI Fabbricati insufficienti al normale fabbisogno aziendale Diminuzioni temporanee di reddito Usufrutto e vitalizio Decima, quartese, enfiteusi (non più usate)

19 Spese per l esecuzione di migliorie necessarie per riportare l immobile da stimare in condizioni ordinarie Mutui ipotecari Servitù passive

20 Esternalità o vantaggi indiretti o comodi negativi (lontananza dai grossi centri abitati o dalle principali vie di comunicazione, zona depressa, clima poco salubre, ecc.) Si deve ricordare che le aggiunte e le detrazioni vanno calcolate in base alla situazione di fatto e riferite allo stesso momento della stima.