Studio Tecnico Caporali via San Damiano, 9 Milano - via Cazzaniga, 29 Cremona. Richiami di estimo. Dott. Ing. Nicola Caporali 05/12/2011

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1 Richiami di estimo 1

2 Parleremo di: -Cosa è l estimo -La natura del giudizio di stima -Gli aspetti economici di un bene -Procedimenti estimativi sintetici e analitici -Principio dell ordinarietà -Caratteristiche o condizioni influenti sul valore di un immobile -Determinazione del più probabile valore di un immobile in base ai redditi futuri -Stima di fondi rustici 2

3 Cosa è l estimo E una disciplina che insegna a formulare un giudizio di valore intorno ad un dato bene economico riferito ad un preciso momento e a un preciso mercato. Serve ad attribuire ad un bene una data quantità di moneta per soddisfare un determinato quesito pratico. 3

4 Cosa è l estimo Il quantum che si origina attraverso la formulazione di un giudizio estimativo è di conseguenza un valore di stima e cioè una valutazione economica che dovrà risultare verosimile e obiettiva. Ogni giudizio di valore, però, richiede almeno l impiego di un elemento di natura economica: in assenza di questa prerogativa non si tratterà più di stima, ma di una perizia tecnica o di un semplice calcolo contabile. 4

5 Cosa è l estimo Il valore di stima, quindi non può essere confuso col valore di mercato, che è invece una realtà storica e cioè un valore che si è realmente originato da un momento attraverso lo scambio di un bene con una corrispondente quantità di moneta. 5

6 Cosa è l estimo L estimo serve alla formulazione di giudizi di valore, siano essi passati o presenti, ma tutti sulla base del principio della permanenza delle condizioni assunte al momento della stima. L estimo si estrinseca nella conoscenza e applicazione di altre discipline, scienze o dottrine quali l economia e politica agraria, l economia politica, l agronomia, le costruzioni, ecc. 6

7 Cosa è l estimo -Si può distinguere: Estimo ordinario, per cui i giudizi di valore vengono formulati con assoluta libertà e cioè seguendo soltanto i fondamenti e i principi dell economia e dell estimo. Estimo legale o convenzionale, per cui i relativi giudizi di stima sono subordinati ad un articolo di Legge, al quesito di un giudice, o a particolari disposizioni che vincolano o limitano la procedura da seguire. 7

8 La natura del giudizio di stima Il valore di stima è di natura oggettiva perché deve essere formulato all infuori dell opinione del perito come soggetto. Con un giudizio di valore si deve cogliere infatti una situazione esterna al perito cioè la realtà di un dato momento. 8

9 La natura del giudizio di stima DI CIOCCO (La valutazione dei beni economici; Edagricole, Bologna 1960) dice: Che ogni stima deve essere nello stesso tempo: Obbiettiva dal giudizio bisogna escludere qualunque valutazione soggettiva o di affezione; Condizionata il giudizio di valore dipende strettamente dai rapporti che intercorrono tra i fatti, cose e persone che condizionano la fisionomia o l aspetto economico che risolve in quel dato momento e in modo logico quel determinato caso concreto di stima; Generalmente valida in quanto il giudizio di valore formulato in un circostanziato caso di stima, per essere valido, dovrebbe risultare universale, nel senso che la maggior parte dei periti formulerebbero, con la più alta probabilità, proprio quel valore. 9

10 Gli aspetti economici di un bene Un giudizio di stima può variare infatti nel tempo se mutano alcune condizioni che l hanno determinato; e può variare anche nello stesso momento a seconda delle ragioni pratiche che l hanno causato o, meglio, in dipendenza dall aspetto economico che il bene in esame viene ad assumere per risolvere un determinato quesito estimativo. 10

11 Gli aspetti economici sono: Gli aspetti economici di un bene 1- il più probabile valore di mercato (eredità o compravendita) 2- il più probabile valore di produzione, di riproduzione o di costruzione o ricostruzione (indennizzo danni da incendio o progettazione ex novo) 3- il più probabile valore di trasformazione (demolizione o sia destinato ad un altro impiego, previa trasformazione) 11

12 Gli aspetti economici di un bene 4- il più probabile valore complementare (espropriazione di una parte del fabbricato) 5- il più probabile valore di surrogazione (particolari condizioni o esigenze pratiche, nel campo assicurativo) 6- il più probabile valore di capitalizzazione quale valore autonomo (per la ricerca di un conveniente investimento) da non sbagliare con quando la capitalizzazione dei redditi di un immobile comporta la determinazione del relativo più probabile valore di mercato perché diventa un aspetto economico del valore di mercato. 12

13 Gli aspetti economici di un bene Il perito, fra i suddetti aspetti economici, dovrà individuare quello che risolve in modo logico e obiettivo il quesito di stima. Uno stesso bene nello stesso momento può assumere valori diversi solo in dipendenza dell aspetto economico sotto il quale il bene viene valutato e non per il giudizio imputabile a più periti. 13

14 Gli aspetti economici di un bene Valore di mercato Qualunque bene economico può essere valutato sotto questo aspetto, sia esso un bene immobile o mobile, a fecondità è cioè è più risulterà più sarà semplice o ripetuta, come i diritti, i fatti e le cose in genere. Naturalmente tale valutazione possibile solo se esiste un mercato del bene da stimare e cioè se esso più o meno oggetto di scambio. Per poter determinare il più probabile valore di mercato, il perito, deve basarsi sui prezzi pagati e riscossi in un dato momento per beni identici, simili o per lo meno confrontabili con il bene da stimare e la stima risulterà tanto più obiettiva e verosimile quanto più ampio e attivo sarà il mercato. 14

15 Gli aspetti economici di un bene Valore di produzione Reintegro dei capitali Q quote ammortamento Sv spese varie acquisto materie prime Retribuzioni Sa salari, St stipendi Bf beneficio fondiario I interessi Kt = Q+ Sv+ Imp + Sa+ St+ Bf+ I Pagare all Erario Imp imposte Risulta la somma delle spese che deve o dovrebbe sostenere un imprenditore puro per realizzare un dato prodotto o per produrre un certo bene. Esso va sempre riferito ad un imprenditore, ad un dato mercato, ad una data produzione e ad un determinato momento. Il valore di produzione è cioè l imprenditore costituto dalle spese dirette o esplicite, e cioè le spese che l imprenditore sostiene effettivamente, e da spese indirette o implicite, corrispondenti ai mancati redditi che imprenditore viene a subire per tutte le prestazioni di capitale e di lavoro immesse nel processo produttivo dallo stesso imprenditore. 15

16 Gli aspetti economici di un bene ATTENZIONE: Km = Kₒ Σₒᴹ Q/m Km valore di produzione o costo iniziale residuo all anno m (costo deprezzato) Kₒ valore di produzione o costo iniziale Σₒᴹ Q/m somma aritmetica o accumulazione finanziaria I valori introdotti dovranno essere, ovviamente, quelli correnti al momento cui si riferisce la stima. Costo deprezzato che è nell anno un altro valore che consiste nel suddividere in quote costanti o variabili il valore di produzione o di costruzione di un bene durevole, ma non infinito, tra gli anni della sua vita economica di modo che tale valore di produzione si riduca gradualmente di anno in anno della corrispondente quota di deprezzamento fino ad annullarsi o ad eguagliare il suo valore di recupero, nell anno in cui cessa la sua vita di utilizzazione economica. 16

17 Valore di trasformazione Per utilizzare questo valore OCCORRE che la trasformazione sia Gli aspetti economici di un bene E quel valore netto che si ricava dalla sua trasformazione in altri beni. Si determina per differenza tra il valore di mercato di tutti i prodotti ottenuti od ottenibili dalla trasformazione e le spese sostenute o sostenibili per la trasformazione stessa. Tecnicamente possibile Economicamente conveniente Legalmente ammissibile 17

18 Gli aspetti economici di un bene Tecnicamente possibile Legalmente ammissibile Economicamente conveniente In termini di capitali valore di trasformazione maggiore del valore o del costo del bene da trasformare. In termini di reddito incremento del reddito derivante dalla trasformazione sia maggiore degli interessi annui sul costo di trasformazione. In termini di fruttuosità quando il saggio di interesse derivante dal rapporto tra l incremento di reddito conseguibile con la trasformazione e il costo della trasformazione stessa sia maggiore del saggio di interesse ritraibile da altri investimenti alternativi o concorrenziali. 18

19 Gli aspetti economici di un bene Valore complementare Espropriazioni e L. 1150/42 Il valore complementare è il valore che assume la porzione di un bene nei confronti del bene originario nella sua unità economica o produttiva. Si calcola come la differenza tra il valore di mercato del bene intero e il valore di mercato della parte residua. [Attenzione anche il valore di trasformazione è dato da una differenza fra del valore di mercato ed un costo] Si devono verificare: -Esista complementarietà -La parte staccata non sia facilmente reintegrabile o sostituibile -La parte rimasta sia isolatamente vendibile e cioè possa avere un proprio e reale valore di mercato 19

20 Gli aspetti economici di un bene Valore di surrogazione (settore assicurativo) Si intende quel valore che si attribuisce ad un bene capace di sostituire il bene oggetto di stima. Questo aspetto economico presuppone quindi che il bene da stimare sia surrogabile (sostituibile) con altri beni e che questi, a loro volta, siano capaci di fornire la stessa utilità o di svolgere le stesse funzioni del bene da stimare. 20

21 Gli aspetti economici di un bene Valore di capitalizzazione E il valore capitale che corrisponde matematicamente all accumulazione al momento della stima di una serie di valori successivi nel tempo. Tali valori possono essere indifferentemente redditi o costi, diritti od obbligazioni, debiti o crediti e, a loro volta, possono essere annui o periodici, costanti o variabili, limitati, indefiniti o illimitati. Si tratta di riportare mediante un dato saggio r di sconto, dei valori, noti o ipotetici, posti nel futuro all annualità o comunque al momento della stima. 21

22 Valore di capitalizzazione Se n = Vo = a / r Gli aspetti economici di un bene Se i valori sono annui, costanti, posticipati e limitati Vo = a qⁿ 1 r qⁿ Se t = Vo = P 1 qⁿ -1 Se i valori sono periodici, costanti, posticipati e limitati Vo = P qᵗⁿ 1 1 qⁿ 1 q ᵗⁿ 22

23 Valore di capitalizzazione Quando però la capitalizzazione è rivolta alla conoscenza del più probabile valore di mercato di un bene capace di fornire una serie di redditi futuri, l aspetto economico della capitalizzazione perde, in questi casi, la sua autonomia per diventare uno strumento al servizio dell aspetto economico del valore di mercato. Affinché la capitalizzazione acquisti la funzione di procedimento anziché quella di aspetto economico è necessario, una volta definita la successione dei redditi futuri di un bene, che il saggio di capitalizzazione venga determinato per confronto con altri beni simili al bene da stimare r = Σ Bf / ΣV. Gli aspetti economici di un bene Si utilizza: -Valutazione del diritto di usufrutto -Valutazione del prezzo di affrancazione nell enfiteusi -Determinazione del debito residuo di un mutuo 23

24 Attenzione La bontà di un giudizio estimativo si misura solo dal suo grado di attendibilità e non dalla dimostrazione di tesi assunte, dalla documentazione dei dati rilevati, dalla maggiore o minore elaborazione o dal procedimento più o meno analitico 1 fase: Individuare l appropriato aspetto economico 2 fase: Ricerca del procedimento estimativo 3 fase: Individuare i dati elementari necessari per risolvere il procedimento prescelto (possono essere di fatto e ipotetici) 24

25 Si hanno ogni qualvolta si giunge alla formulazione del giudizio di stima attraverso una elaborazione dei dati e degli elementi in modo dettagliato e minuto. ANALITICI I PROCEDIMENTI DI STIMA I procedimenti di stima Computo metrico estimativo Capitalizzazione dei redditi Si hanno quando è possibile la comparazione. Occorre: esistenza nello stesso mercato di beni simili, conoscenza di valori recenti e esistenza di un parametro (tecnico o/e economico) SINTETICI Stima a vista Stima storica Stima per valori tipici o per elementi costitutivi Stima per confronto Monoparametrica Pluriparametrica 25

26 I procedimenti di stima Mentre la monoparametrica, ritengo sia abbastanza chiara, sulla PLURIPAMETRICA desidero soffermarmi un attimo. Si ha una PLURIPARAMETRICA quando vi sono più parametri da prendere in considerazione 26

27 Stima pluriparametrica per valori tipici E utile per la determinazione del valore di mercato di un immobile nel quale sono riconoscibili più funzioni, ciascuna con un proprio valore unitario desumibile da indagini sul mercato, senza rapporti di complementarità V = Σ Pj Dj I procedimenti di stima V: valore di mercato del fabbricato stimato I: singola destinazione funzionale i presente nel fabbricato Pj: prezzo unitario delle porzioni di immobile aventi stessa funzione i Dj: dimensioni delle porzioni di immobile aventi stessa funzione i 27

28 I procedimenti di stima 28

29 I procedimenti di stima La metodologia di stima per valori tipici presenta alcuni limiti, pur essendo di fatto molto utilizzata nella pratica: - per ciascuna delle variabili a, b, m, s, la distribuzione dei dati sarà diversa, e quindi aggregare semplicemente i valori medi non permette di costruire una relazione di tipo lineare avente caratteri di rigorosa ordinarietà; - si perdono i rapporti di complementarità, non si valuta cioè il possibile valore aggiunto dovuto alla compresenza di più funzioni. 29

30 Stima pluriparametrica per punti di merito Si utilizza quando: I procedimenti di stima Gli alloggi differiscono per alcune caratteristiche significative e non è possibile esprimere attraverso parametri di prezzo unitario (come per la stima per valori tipici) queste caratteristiche. Si possono determinare dei coefficienti correttivi detti punti di merito del prezzo/mq medio in funzione delle caratteristiche suddette. Il valore di mercato Vx si determinerà come prodotto del valore medio di riferimento per i punti di merito Ki: 30

31 I procedimenti di stima 31

32 ESEMPIO: Stimare il valore Vx di un alloggio di 100 mq sito in posizione centrale, in un fabbricato civile di 25 anni, in buone condizioni per quanto riguarda caratteri ambientali (zona ben servita), tecnologici, di orientamento, ben conservato, avendo a disposizione i risultati di una stima del valore medio a mq degli alloggi economici di un quartiere semiperiferico, di recente realizzazione, con pochi servizi, ottimo orientamento, ottimi caratteri tecnologici, ben conservato I procedimenti di stima 32

33 I procedimenti di stima Effettuando il confronto tra i coefficienti di merito della tipologia di riferimento e dell alloggio da stimare: 33

34 I procedimenti di stima 34

35 Il principio dell ordinarietà Il concetto del principio dell ordinarietà Ogni giudizio di valore deve essere formulato in base al fondamentale principio dell ordinarietà. Sono considerate ordinarie le circostanze, i fatti, le cose, le condizioni, le persone, le ipotesi implicate nella stima. L ordinarietà va intesa anche nella permanenza delle condizioni assunte e cioè che le condizioni riferite ad un dato periodo o momento abbiano valore di continuità nel tempo. Pertanto i fatti, le circostanze o i valori che abbiano carattere o impronta di eccezionalità o comunque siano fuori dal concetto di normalità e di continuità, devono essere esclusi momentaneamente dal giudizio obiettivo della stima, il quale di conseguenza dovrà risultare normale. 35

36 Il principio dell ordinarietà Il concetto del principio dell ordinarietà Ne scaturisce che si deve tener presente che non si tratta, per lo meno in linea di massima, di costruire un azienda ordinaria, ma di considerare l azienda oggetto di stima come se fosse condotta da un imprenditore ordinario della zona (il Bf da capitalizzare, per esempio, sarà quello che si può ottenere con tecniche e mezzi ordinari o meglio, quello che saprebbe realizzare un normale imprenditore). Il perito nella valutazione economica di un bene deve dapprima determinarne il valore normale, e cioè supposto in condizioni ordinarie, ed eseguirvi poi le eventuali aggiunte e detrazioni, singolarmente valutabili, per riportarlo nelle sue reali condizioni del momento di stima e giungere così a formulare un giudizio di stima. 36

37 Il principio dell ordinarietà Il concetto del principio dell ordinarietà Frutti pendenti, fabbricati eccedenti il nomale fabbisogno aziendale, aumenti temporanei di redditi, migliorie sovrastanti la normalità, mobilio, quadri, ecc. Valore reale = Valore normale + Aggiunte - Detrazioni Fabbricati insufficienti al normale fabbisogno aziendale, diminuzioni temporanee di reddito, usufrutto e vitalizio, mutui ipotecari, ecc. 37

38 Il Beneficio fondiario Attuale Potenziale Normale Il principio dell ordinarietà Attualisti Suscettivisti Principio dell ordinarietà Valore normale Aggiunte Detrazioni Valore reale 38

39 Condizioni intrinseche ed estrinseche LE CONDIZIONI INTRINSECHE Sono quelle interne e cioè proprie dell immobile oggetto di stima. Tra le più importanti si ricordano: la conformazione, l ampiezza, la suddivisione dell immobile, la fertilità, la natura, la composizione del terreno, l ubicazione, la consistenza, l efficienza dei fabbricati e dei manufatti in genere, la giacitura, l esposizione, la disponibilità di acque sotterranee e superficiali, eventuali servitù passive ed attive. 39

40 Condizioni intrinseche ed estrinseche LE CONDIZIONI ESTRINSECHE Sono quelle esterne cioè estranee all immobile oggetto di stima: esse non agiscono su un solo immobile ma esercitano il loro effetto sul valore di tutti gli immobili di una determinata zona o, comunque, su un dato gruppo di immobili. Tra le più importanti si ricordano: condizioni climatiche, igieniche e di salubrità della zona, vie di comunicazione, grado di stabilità della moneta, ecc. 40

41 Condizioni intrinseche ed estrinseche LE CONDIZIONI INTRISECHE + LE CONDIZIONI ESTRINSECHE Nella maggior parte dei casi influenzano il valore in senso positivo e negativo, in quanto agiscono direttamente sul reddito dell immobile. 41

42 Comodi Ci sono poi delle condizioni, che pur influendo direttamente sul valore dell immobile, non incidono sul reddito I COMODI COMODI POSITIVI COMODI NEGATIVI Sono caratteristiche intrinseche ed estrinseche per lo più quelle economico-sociali. I comodi hanno sempre una grande importanza sulla formulazione del valore. Non esistendo un vero e proprio mercato pertanto la loro valutazione sarà molto discrezionale, ma sempre tenendo conto del principio dell ordinarietà. 42

43 Determinazione del più probabile valore di un immobile in base ai redditi futuri Quando si parla di valore capitale si intende sempre e solo il valore dell immobile stesso in sé e per sé, capace di produrre un determinato reddito a prescindere da qualsiasi capitale di scorta o prodotto esistente nel momento della valutazione. Si fanno le debite aggiunte se con l immobile devono essere valutati frutti pendenti, scorte aziendali e simili. 43

44 Determinazione del più probabile valore di un immobile in base ai redditi futuri Nella pratica professionale quando si debba formulare un giudizio di stima intorno al più probabile valore di mercato di un immobile qualsiasi in base al suo reddito, si rende opportuno seguire in ogni caso il seguente schema generale suddiviso in quattro fasi: 44

45 Determinazione del più probabile valore di un immobile in base ai redditi futuri 1- Ricerca del reddito capitalizza bile, normale e continuativo. Nel caso in cui l immobile sia condotto direttamente dal proprietario, il reddito capitalizzabile medio annuo, Bf si otterrà supposto un tornaconto = 0 Bf= PLV (Q + Sv + Imp + Sa + St + I) Nel caso in cui l immobile sia normalmente concesso in locazione o reputato tale, il reddito capitalizzabile si determinerà invece Bf= RPL (Q + Sv + Imp + St + I) 45

46 Determinazione del più probabile valore di un immobile in base ai redditi futuri 2- Ricerca del saggio normale di capitalizzazione, proprio dei quell immobile. 1) Per confronto diretto con altri beni immobili simili r = Σ redditi / Σ valori 2) Per confronto diretto a) Ricerca saggio di investimento indicativo o semplicemente orientativo sulla base dei saggi di interessi ritraibili da altri investimenti che abbiamo una certa analogia e durata di impiego b) Opportuna correzione a discrezione del perito sulla base di un ragionamento logico e deduttivo c) Individuazione del più probabile saggio normale di capitalizzazione adeguando, il suddetto saggio medio di investimento agli eventuali e particolari comodi dell immobile oggetto di stima. 46

47 Determinazione del più probabile valore di un immobile in base ai redditi futuri 3- Impostazione e risoluzione dell espressione matematica capace di fornire il più probabile valore ordinario o normale dell immobile oggetto di stima. 1 reddito normale, annuo, costante, posticipato (a): Illimitato Limitato V.n. = a / r V.n. = a qⁿ-1 / rqⁿ 2 reddito normale, periodico, costante, posticipato (P): Illimitato stima all inizio ciclo V.n. = P 1 / qⁿ -1 Illimitato in un anno intermedio V.n. = P 1 / qⁿ -1 x qᵐ + ΣₒᵐSp - ΣₒᵐPr Limitato stima all inizio ciclo V.n. = P qᵗⁿ-1 / qⁿ-1 x 1/qᵗⁿ Limitato in un anno intermedio V.n. = P qᵗⁿ-1 / qⁿ-1 x 1/qᵗⁿ x qᵐ + ΣₒᵐSp - ΣₒᵐPr 47

48 Determinazione del più probabile valore di un immobile in base ai redditi futuri 4- Apporto delle necessarie aggiunte e detrazioni al suddetto valore normale per riportare l immobile stesso nelle sue reali condizioni, onde ottenere, in definitiva, il più probabile valore di mercato. Valore normale dell immobile Aggiunte al valore normale Detrazioni al valore normale...,.....,.....,.. Valore di mercato attuale al momento della stima...,.. 48

49 a) Frutti pendenti (si stimano in base ai prodotti futuri al netto delle spese ancora da sostenere) e anticipazioni colturali (si valutano in base alle spese che si sono sostenute o che si sarebbero dovute sostenere); b) Fabbricati eccedenti il normale fabbisogno aziendale; c) Plus valore di un fabbricato nuovo ma non eccedente il normale fabbisogno aziendale d) Aumenti temporanei di redditi; e) Esenzione fiscale temporanea; f) Beni immobili economicamente separati dagli immobili oggetto di stima ; g) Scorte aziendali. Aggiunte e detrazioni Tra le principali aggiunte si possono ricordare: 49

50 a) Fabbricati insufficienti al normale fabbisogno aziendale; b) Diminuzione temporanea di reddito; c) Mutuo ipotecario; d) Spese necessarie per riportare l immobile in condizioni normali; e) Usufrutto (Ao = a qⁿ-1/rqⁿ + Spₒ) f) Enfiteusi ( Ao = Pa + S/aff), decima e quartese; g) Servitù reali passive; h) Vitalizio (Ao= a/tasso legale oppure Ao = a qᵐ-1/rqᵐ). Aggiunte e detrazioni Tra le principali aggiunte si possono ricordare: Spese che deve sostenere il proprietario Vita probabile 50

51 Esempio di stima ESEMPIO DI RAPPORTO DI VALUTAZIONE O DI PERIZIA PER UN FABBRICATO 51

52 RAPPORTO DI VALUTAZIONE Redatta dal Dott.., nato a.., il., con cod. fiscale....., e ivi domiciliato presso lo Studio, in via.., a., iscritto nell albo..., della Provincia di.., nell albo dei Consulenti Tecnici d Ufficio del Tribunale di... al n dal.ecc. stato incaricato dalla sig.ra.... di redigere una relazione tecnica di stima di beni immobili in comproprietà siti in. frazione... via In data... lo scrivente ha eseguito il sopralluogo di rito assumendo i dati, le caratteristiche tecniche, tecnologiche documentandosi con fotografie. Esempio di stima Una perizia, una relazione di stima o un rapporto di valutazione è costituito da: 1 Premessa con indicazione del tecnico e dell incarico 52

53 PROPRIETÀ Esempio di stima Una perizia, una relazione di stima o un rapporto di valutazione è costituito da: 2 Descrizione proprietà XXXXXX XXXXXX, nato a.., il., proprietà per ½ in regime di comunione dei beni YYYYYYY YYYYYY, nata a.., il., proprietà per ½ in regime di comunione dei beni 53

54 Esempio di stima Una perizia, una relazione di stima o un rapporto di valutazione è costituito da: 3- Dimensione dell immobile 54

55 Esempio di stima Una perizia, una relazione di stima o un rapporto di valutazione è costituito da: 4- Notizie relative all ubicazione o al segmento di mercato 55

56 Esempio di stima Una perizia, una relazione di stima o un rapporto di valutazione è costituito da: 5- Considerazioni sul tipo di immobile 56

57 Esempio di stima 57

58 Esempio di stima Una perizia, una relazione di stima o un rapporto di valutazione è costituito da: 6- Rispondenza stato di fatto 58

59 Esempio di stima Una perizia, una relazione di stima o un rapporto di valutazione è costituito da: 7- Identificazione catastale 59

60 Esempio di stima Una perizia, una relazione di stima o un rapporto di valutazione è costituito da: 8- Regolarità urbanistica 60

61 Esempio di stima Una perizia, una relazione di stima o un rapporto di valutazione è costituito da: 9- Criteri e procedimenti 61

62 Esempio di stima 62

63 Esempio di stima Una perizia, una relazione di stima o un rapporto di valutazione è costituito da: 9- Criteri e procedimenti 63

64 Esempio di stima 64

65 Esempio di stima Una perizia, una relazione di stima o un rapporto di valutazione è costituito da: 10- Giudizio sul grado di commerciabilità 65

66 Esempio di stima Una perizia, una relazione di stima o un rapporto di valutazione è costituito da: 11- Dichiarazioni, limiti e asserzioni del professionista 66

67 Esempio di stima Una perizia, una relazione di stima o un rapporto di valutazione è costituito da: Stima sintetica per comparazione 67

68 Esempio di stima Una perizia, una relazione di stima o un rapporto di valutazione è costituito da: Stima sintetica per comparazione 68

69 Stima di fondi rustici Sotto l aspetto economico del più probabile valore di mercato, verificantesi in pratica nei casi di successione ereditaria, di divisione e di compravendita in genere, un fondo rustico può venire valutato mediante stima: 69

70 Stima di fondi rustici S I N T E T I C O a) A vista o ad impressione; b) Storica; c) Per confronto diretto o comparativa; d) Per valori tipici; ANALITICO e) Per capitalizzazione del B.f. 70

71 Stima di fondi rustici Per prima cosa ricercare il valore ordinario o normale e poi procedere alle aggiunte e detrazioni per adeguare il valore normale alle reali condizioni in cui si viene a trovare l immobile nel momento della stima 71

72 Stima di fondi rustici Nel valore fondiario non devono essere compresi i valori del bestiame, delle macchine, delle scorte, dei frutti, ecc. La stima deve essere sempre eseguita a cancelli aperti. Per ottenere la stima a cancelli chiusi si dovranno aggiungere le scorte aziendali (frutti pendenti, macchine, ecc.) 72

73 Stima sintetica dei fondi rustici Stima di fondi rustici Stima a vista Stima storica E, come dice l espressione stessa, una stima basata sulla valutazione immediata del bene, e richiede pertanto, da parte del perito, una lunga esperienza e una buona conoscenza del mercato fondiario locale. Valutazione del fondo in base ad altri valori precedentemente verificatisi per lo stesso fondo. Essa pertanto può sussistere solo se esistono più valori recenti di compravendita dello stesso immobile. 73

74 Stima sintetica dei fondi rustici Stima di fondi rustici Stima comparativa ΣV : Σp = Vx : p Consiste nella valutazione del bene per confronto con altri beni simili. DEVONO SUSSISTERE 3 CONDIZIONI: 1- esistenza di fondi simili; 2- devono essere noti recenti valori di compravendita di tali fondi; 3- deve esistere un elemento di comparazione (tecnico o economico) Vx = ΣV/ Σp x p 74

75 Stima sintetica dei fondi rustici Stima di fondi rustici Stima per valori tipici Attenzione: questo procedimento è di difficile applicazione per i fondi rustici in quanto prende in considerazione singoli appezzamenti E una stima che si manifesta attraverso un procedimento che si può ritenere del tutto singolare. 1^ suddividere la superficie del fondo in appezzamenti omogenei di qualità e classe ben determinata; 2^ raccogliere, nell ambito dello stesso mercato, recenti dati statistici sui prezzi medi unitari di appezzamenti corrispondenti; 3^ fissare comparativamente il valore unitario degli appezzamenti oggetto si stima; 4^ eseguire gli opportuni conteggi estimativi. 75

76 Stima di fondi rustici Stima analitica o per capitalizzazione dei redditi di fondi rustici E acquisito che il più probabile valore di mercato di un bene immobile si può ricavare, fissati determinati presupposti, mediante la capitalizzazione dei redditi che il bene stesso è capace di fornire. Ricercare e conoscere Bf IL PERITO DOVRA Ricercare r 76

77 Stima di fondi rustici Stima analitica o per capitalizzazione dei redditi di fondi rustici Avremo sempre i 4 distinti momenti Determinazione del più probabile reddito da capitalizzare Determinazione del più probabile saggio con il quale si effettua la capitalizzazione. Determinazione della formula con il quale si effettua la capitalizzazione Eventuali aggiunte e detrazioni al valore normale. 77

78 Stima analitica o per capitalizzazione dei redditi di fondi rustici Perché la formula di capitalizzazione abbia anche un significato economico bisogna che siano soddisfatti determinati presupposti teorici, o condizioni fondamentali: 1^ che il più probabile valore di mercato tenda a coincidere con la somma dei Bf futuri scontati all attualità; 2^ che si possa esprimere un giudizio di previsione nei redditi futuri da capitalizzare, che esista cioè la possibilità di poter determinare dati normali, medi e continuativi rispetto ai prodotti, prezzi e mezzi di produzione; 3^ che sia seguito e soddisfatto il principio dell ordinarietà per tutti i dati di fatto e ipotetici che si vanno ad assumere ai fini della stima analitica; 4^ che, nel caso particolare della proprietà imprenditrice, la PLV eguagli il costo di produzione del bilancio aziendale e di conseguenza il tornaconto, o profitto risulti nullo. 78 Stima di fondi rustici

79 Stima analitica o per capitalizzazione dei redditi di fondi rustici Il Beneficio fondiario (Bf) In base al bilancio aziendale, quando normale sia la conduzione del fondo da parte dello stesso proprietario. In ambedue i casi si tratta, comunque, di determinare il cumulo dei ricavi lordi medi annui, riferiti alla fine dell anno, che il proprietario come tale può normalmente ritrarre dal fondo sia esso condotto direttamente o concesso in affitto e detrarvi tutte le spese medie annue, ugualmente riferite alla fine dell anno, che lo stesso puro proprietario deve normalmente sostenere per realizzare quel cumulo di ricavi; si otterrà così per differenza il Bf medio annuo e continuativo ritraibile dal fondo, spettante alla figura economica del proprietario. Stima di fondi rustici può essere determinato: In base al canone di affitto, quando normale, o reputata tale, sia la locazione del fondo. 79

80 Stima di fondi rustici Stima analitica o per capitalizzazione dei redditi di fondi rustici L analisi delle singole attività e passività afferenti al puro proprietario può essere condotta in pratica in modo più o meno dettagliato, ma si ribadisce il concetto fondamentale secondo il quale, sia durante le operazioni di rilievo che di elaborazione, bisogna tenere costantemente presente che tutti i dati, i fatti e gli elementi introdotti nella stima devono avere necessariamente carattere di ordinarietà e di continuità nel tempo. 80

81 Stima di fondi rustici Stima analitica o per capitalizzazione dei redditi di fondi rustici Beneficio fondiario in base al bilancio aziendale in economia Bf = Plv (Q + Sv + Imp + Sa + St + I) Plv è la somma dei prodotti che il proprietario può in media vendere annualmente senza alterare il normale funzionamento dell azienda agricola. La Plv è formata dai prodotti che normalmente vanno destinati al mercato o al consumo dal parte del personale dell azienda. La Plv non è la Plt Spese: Quota di reintegrazione e manutenzione e assicurazione relativo al capitale fondiario e alle scorte aziendali; Spese varie per l acquisto di materiali e servigi extra aziendali; Imposte, tasse e contributi; Salari Stipendi Interessi 81

82 Stima di fondi rustici Stima analitica o per capitalizzazione dei redditi di fondi rustici Beneficio fondiario in base al bilancio aziendale in economia Nella Plv troviamo anche l Utile Lordo di Stalla cioè l incremento medio annuo di carne per qualità e quantità; in altri termini si deve conoscere l entità del bestiame, peso vivo, che in media ogni anno si può o si dovrebbe vendere con quell indirizzo normale del fondo. Via analitica L Utile Lordo di Stalla si può calcolare Via sintetica 82

83 Stima analitica o per capitalizzazione dei redditi di fondi rustici Mediante bilancio del conto bestiame Stima di fondi rustici Le procedure per ricercare l U.L.S. In questo caso si devono usare gli stessi prezzi unitari, a parità di condizioni, tanto nel Dare che nell Avere e che ai vitelli nati nella stalla non va assegnato alcun valore, per il semplice fatto che il loro valore effettivo si quantifica solo in caso di vendita o in sede di inventario finale. La compilazione del conto bestiame viene oltremodo facilitata avendo a disposizione dei dati contabili. 83

84 Stima di fondi rustici Stima analitica o per capitalizzazione dei redditi di fondi rustici Le procedure per ricercare l U.L.S. In base alla dotazione foraggera media annua del fondo; espressa in fieno normale (per fieno normale si intende il fieno prodotto da un prato stabile, polifita, asciutto) Note: -un capo bovino consuma una quantità di fieno normale, media annua pari a 12 volte il proprio peso; -si reputa che da ogni 3 vacche nascano mediamente due vitelli all anno; -ogni vacca ha una carriera economica sui 6 8 anni. Si calcola i mangimi che in media devono essere a disposizione del fondo in fieno normale, basterà dividere tale quantità per 12 per ottenere il quantitativo di carne peso vivo. Si passa quindi a determinare la composizione media annua della stalla in relazione al normale indirizzo zootecnico dell azienda (vacche, manze, manzette, manzi, ecc.) e in base alla rimonta si potrà determinare il numero di capi da scartare in un anno: questi capi rappresentano l ULS. Se la rimonta è completamente interna, il numero medio di capi scartati in un anno coinciderà col numero medio dei vitelli annualmente nati nella stalla. 84

85 Stima di fondi rustici Stima analitica o per capitalizzazione dei redditi di fondi rustici Le procedure per ricercare l U.L.S. In base al carico medio annuo di bestiame per ettaro di superficie aziendale Note: Come valore puramente indicativo si ritiene che l ULS in un azienda ad indirizzo misto possa variare dal 25-35% del valore complessivo del bestiame presente (Trattato di Estimo, Edagricole, Igino Micheli, 1989) Si tratta di stabilire, per confronto con altre aziende o in base a dati contabili, il quantitativo medio di carne peso vivo mediamente presente nel fondo oggetto di stima, e successivamente determinare la composizione e il valore del bestiame. Talora il valore del bestiame si può determinare direttamente per via sintetica fissando un prezzo medio unitario per quintale. 85

86 Stima di fondi rustici Stima analitica o per capitalizzazione dei redditi di fondi rustici Determinazione della P.L.V. Si determina in base ad una analisi dei prodotti diretti e indiretti che annualmente il proprietario può vendere, e cioè asportare dal fondo da lui direttamente gestito, senza menomare il normale funzionamento dell azienda agraria. Prodotti Superficie (ha) Produzione Unitaria (q.li) Produzione Totale (q.li) Reimpieghi (q.li) Produzione Vendibile (q.li) Prezzo Unitario ( ) Valore p.l.v. ( ) 86

87 Sono le scorte mediamente presenti all inizio di ogni gestione. Le scorte aziendali sono normalmente costituite, in un azienda ad indirizzo misto con bestiame, da: - Bestiame : si riporta il valore già calcolato agli effetti dell U.L.S.; - Macchine ed attrezzi: vengono valutati di solito in base ad un valore pari al 55-60% circa di quello di mercato a nuovo corrente al momento della stima; - Fieno normale: si valuta in base ad una quantità pari a un mezzo di quella media annua totale, impiegando però il relativo prezzo medio di trasformazione; - Paglia: si valuta in relazione ai due terzi della quantità media annua totale, impiegando il prezzo minimo di mercato; - Letame: si valuta in base ad un mezzo della produzione media totale; impiegando però il relativo prezzo unitario di surrogazione ( si calcola che per ogni quintale di peso vivo si producano in media 30 quintali di letame all anno). Stima di fondi rustici Stima analitica o per capitalizzazione dei redditi di fondi rustici Determinazione del valore delle scorte fisse e circolanti 87

88 Stima di fondi rustici Stima analitica o per capitalizzazione dei redditi di fondi rustici Determinazione delle spese medie annue a carico del proprietario che conduce direttamente il fondo. Tali spese sono le quote, le spese varie, le imposte, tasse e contributi, i salari, gli stipendi e gli interessi. Eliminando il Tornaconto, secondo il principio dell ordinarietà, si può ricavare quindi il beneficio fondiario detraendo dalla PLV tutti i suddetti elementi di costo Bf = PLV (Q + Sv + Imp + Sa + St + I) 88

89 Si deve valutare un fondo rustico suscettibile di ordinario miglioramento (fabbricato, piantagione arborea, sistemazione idraulico-agraria, ecc.) Anche in questo caso la stima si dovrà effettuare secondo i canoni fondamentali dell ordinarietà e attraverso le ben note quattro fasi: 1 - determinazione del Bfp (beneficio fondiario potenziale) quello ottenibile con la miglioria eseguita, supposto così il fondo in condizioni ordinarie; 2 - si appura il normale saggio di capitalizzazione, o saggio fondiario medio post miglioria, eventualmente adeguato ai particolari comodi del fondo in esame rispetto alla media della zona ( r ); Stima di fondi rustici Stima analitica o per capitalizzazione dei redditi di fondi rustici Stima di un fondo suscettibile di ordinario miglioramento (il problema si può estendere a qualsiasi immobile produttivo suscettibile di miglioramento) 89

90 3 - si capitalizza tale reddito normale ottenendo pertanto il valore normale del fondo stesso (Vn = Bfp/r); 4 - al suddetto valore normale si faranno le detrazioni e le aggiunte del caso. Stima di fondi rustici Stima analitica o per capitalizzazione dei redditi di fondi rustici Stima di un fondo suscettibile di ordinario miglioramento (il problema si può estendere a qualsiasi immobile produttivo suscettibile di miglioramento) E necessario a questo punto tenere in considerazione il fatto che: - La diminuzione temporanea del reddito (differenza tra Bfp e Bfa); - Il costo totale della miglioria Vpa = Bfp/r (Bfp-Bfa) qⁿ-1/rqⁿ Kₒ 90

91 Stima di fondi rustici Stima analitica o per capitalizzazione dei redditi di fondi rustici Beneficio fondiario in base al bilancio aziendale in economia Bf = Plv (Q + Sv + Imp + Sa + St + I) Plv è la somma dei prodotti che il proprietario può in media vendere annualmente senza alterare il normale funzionamento dell azienda agricola. La Plv è formata dai prodotti che normalmente vanno destinati al mercato o al consumo dal parte del personale dell azienda. La Plv non è la Plt Spese: Quota di reintegrazione e manutenzione e assicurazione relativo al capitale fondiario e alle scorte aziendali; Spese varie per l acquisto di materiali e servigi extra aziendali; Imposte, tasse e contributi; Salari Stipendi Interessi 91

92 Stima di fondi rustici Stima analitica o per capitalizzazione dei redditi di fondi rustici Beneficio fondiario in base al bilancio a mezzadria Bfn = Plv/pp (Q + Sv + Imp + St + I)/pp pp significa di parte padronale cioè per la PLV è il 36%. Spese di parte padronale: Quota di reintegrazione e manutenzione e assicurazione relativo al capitale fondiario e alle scorte aziendali (50%); Sv (50%); Imposte, tasse e contributi (Rd 100% e Ra 50%); Stipendi (a carico del proprietario e 50% della sola direzione); Interessi. 92

93 Stima di fondi rustici Stima analitica o per capitalizzazione dei redditi di fondi rustici Beneficio fondiario in base al bilancio al canone d affitto Bfn =Rpl (Q + Imp + Amm.ne+ Ines +I2)/pp In questo caso non si suppone il tornaconto uguale a zero, come si è fatto per la ricerca del Bf nella proprietà imprenditrice diretta o a mezzadria, in quanto la persona economica del proprietario è fisicamente disgiunta da quella dell imprenditore. 93

94 Stima di fondi rustici Stima analitica o per capitalizzazione dei redditi di fondi rustici Beneficio fondiario in base al bilancio al canone d affitto Bfn =Rpl (Q + Imp + Amm.ne+ Ines +I2)/pp Rpl reddito padronale lordo comprensivo di: 1) Canone normale di affitto; 2) Interessi al tasso commerciale sulle rate di affitto; 3) Interessi sulla cauzione. Ines inesigibilità di parte padronale; I2 interessi annui di parte padronale sulle spese anticipate e cioè sulla metà delle spese. 94

95 Stima di fondi rustici Stima analitica o per capitalizzazione dei redditi di fondi rustici Beneficio fondiario in base al bilancio al canone d affitto Qualora per ragioni pratiche fosse utile e necessario determinare (o conoscere) il più probabile canone annuo di affitto di un fondo rustico sito in un determinato ambiente e con una ben definita destinazione economica, nel rispetto del principio dell ordinarietà: Ca = PLV (Q + Sv + Imp + Sa + St + I) Si consiglia di dare un occhiata a Legge 3 maggio 1982, n. 203 Norme sui contratti agrari 95

96 Stima di fondi rustici Stima analitica o per capitalizzazione dei redditi di fondi rustici Saggio di capitalizzazione dei beni fondiari Il saggio di interesse è l interesse dell unità di moneta nell unità di tempo. Esso esprime, in linea generale, il rapporto tra il reddito di un dato bene e il valore capitale del bene stesso: r = reddito/ capitale r = Bf/V 96

97 Stima di fondi rustici Stima analitica o per capitalizzazione dei redditi di fondi rustici Il saggio di investimento dei beni fondiari è diverso e di gran lunga inferiore ai normali saggi praticati nell industria, nel commercio, ecc. Solo i titolo pubblici in genere possono avere una certa analogia con gli investimenti fondiari. r=σ Bf / ΣVn r= Σ1ⁿ r / n Come si trova il saggio di capitalizzazione? Bf = V x r r=σ (V x r) / ΣV 97

98 Fine dodicesimo modulo Parte prima Bibliografia: AA.VV., Nuovo Gasparelli Manuale del Geometra, Hoepli, Milano, 2007, V. D Angelo, Estimo, Hoepli, Milano,1994; I. Micheli, Trattato di estimo, Edagricole, Bologna, 1989; M. Simonotti, Metodi di stima immobiliare, Dario Flaccovio Editore, Palermo,