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1 "Progetto realizzato nell'ambito del Programma generale di intervento 2009 della Regione Lombardia con l'utilizzo dei fondi del Ministero dello Sviluppo Economico

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3 MUTUI ISTRUZIONI PER L USO. ALTOLA CHI VA LA. Questo manualetto è finalizzato a dare qualche informazione sui mutui, da tenere nel cassetto e all occorrenza tirarlo fuori. Sono informazioni alle domande che nell esperienza di sportello CODACONS più frequentemente ci vengono rivolte. E tuttavia fondamentale, ne siamo testimoni nell ambito della storia del CODACONS, che il consumatore debba farsi sempre più responsabile ed istruito, oltre quindi che furbo, per difendere i propri diritti. Solo attraverso la conoscenza si può essere consumatori liberi ed in grado di tutelarsi. Le dinamiche della nostra società commerciale ci portano a constatare che non c è nulla di scontato e ciò che costituiva un affidamento ieri, oggi può rivelarsi un bidone. L informazione e la conoscenza devono essere un patrimonio culturale da costruirsi prima di firmare un contratto, perché spesso poi, una volta apposta la firma, non si può fare un gran che. Nel caso delle banche con i mutui, purtroppo, abbiamo assistito ad una prassi da parte degli istituti che colloca naturalmente il consumatore non come un cliente da tenere sul palmo della mano, ma di una controparte a cui tirare a futura memoria la fregatura. 1

4 Poca trasparenza, poca linearità di condotta nelle trattative devono indurre il consumatore a cambiare banca. Non bisogna mai fidarsi delle parole. Ogni espressione usata dal dipendente della banca deve essere verificata nell effettività. Se viene dichiarato un interesse, questo deve essere messo per iscritto, come anche un importo per le spese. Invece le banche hanno una forte difficoltà a mettere qualsiasi cosa per iscritto. Anche semplicemente a consegnare dei documenti. Un atteggiamento culturale grave ed irresponsabile, che danneggia non solo i consumatori ma le stesse banche e l economia in genere. Perché è noto a tutti che una prassi commerciale scorretta da parte di una banca rivela solo che quella banca non è affidabile. Del resto, però, il consumatore deve fare ingresso in una banca consapevole che non si deve consegnare al proprio destino, così come quando il consumatore è eccitato per l acquisto di una nuova autovettura ed arriva informato, dopo aver letto numerose riviste del settore. Quando si acquista una nuova autovettura, si arriva dal concessionario informati, sapendo ogni tipo di prestazione che quell auto è in grado di ottenere, quanti airbag, quanti cavalli, quanti chilometri con un litro, quanti ecc ecc. Anche quando ci si presenta in banca si deve arrivare informati. Possiamo quindi dire che ognuno è padrone del proprio destino, anche il consumatore. Più consumatori informati sui propri diritti significa maggiore attenzione da parte delle imprese (che porta ad un vantaggio evidente per l economia!). 2

5 CHE COS È UN MUTUO Il mutuo E' uno dei più diffusi sistemi di prestito. Consiste nel trasferimento di una somma di denaro da un soggetto (mutuante) ad un altro (mutuatario), con l obbligo di restituire al mutuante la stessa cifra oltre agli interessi. (art e seguenti codice civile). Il mutuo è, quindi, un contratto a titolo oneroso.non è la banca che ci paga il mutuo ma siamo noi a pagare la banca: chi ha ricevuto in prestito la somma, oltre a restituirla per intero, dovrà pagare gli interessi. Il finanziamento, concesso da banche o società finanziarie, sarà rimborsato con rate periodiche, secondo un piano di ammortamento di durata variabile che va generalmente da 5 a 30 anni. PERCHÉ CI MUTUIAMO? Il mutuo serve per acquistare, costruire o ristrutturare la casa. Un tempo si risparmiava e poi si comprava. Ora se provassimo a risparmiare qualcosa la casa ce la compreremmo a sessanta anni o settanta anni, giusto il tempo che ci vuole per estinguere un mutuo (30 o 40 anni). Normalmente, il mutuo copre fino 3

6 all'80% del valore dell'immobile acquistato. Alcune banche finanziano anche oltre questa percentuale, ma a condizioni più onerose e con richiesta di maggiori garanzie. Sicchè con la crescita economica e di ricchezza l uomo occidentale ha creato un business estremamente vantaggioso per le banche. La quale compra il denaro da altre banche e poi lo rivende ad un prezzo maggiore. Alcuni filosofi ed economisti hanno affermato che le banche sono la iattura dell umanità. Commerciare sul denaro non è produrre qualcosa non è etico. Insomma un industria speculativa un po parassitaria, sulle spalle degli altri. E se il denaro fosse gratis, senza il costo degli interessi? O almeno non soggetto alle regole del mercato? Cioè equo e sociale? Altri sostengono invece che le banche sono state la salvezza per l umanità e l occasione per il progresso: E considerato progresso possedere una casa (soldi in realtà immobilizzati). Si dice anche che i ricchi non comprano le case, ma le affittano. Detraggono dalle tasse.mah, che abbiano ragione loro e ad esempio investono i soldi in attività commerciali. In effetti però la rivalutazione degli immobili in Italia induce a ritenere che il ricco è il ricco. E chi ha comprato una casa poi può trovarsi un capitale che si è rivalutato di circa la somma che in venti anni ha pagato come interessi di mutuo. Ma sul tema si possono fare altre valutazioni. 4

7 ALTOLA Per ottenere il mutuo è necessario dimostrare alla banca o alla finanziaria di essere in grado di restituire la somma ottenuta in prestito, maggiorata degli interessi, e rilasciare un'efficace garanzia: un'ipoteca sul bene finanziato. Quindi la banca chiederà che un perito faccia un sopralluogo e valuti il valore dell immobile che si sta acquistando su cui iscrivere l ipoteca. Di solito l ipoteca viene iscritta per un valore pari al doppio del denaro finanziato. Questo perché la banca vuole cautelarsi nel caso in cui il debitore non paghi e quindi scattano gli interessi. Talvolta le banche, quando non ricevono il pagamento della rata di mutuo non si preoccupano tanto. Per loro è comunque un affare che uno paghi o che non paghi. Ci sono gli interessi moratori molto vantaggiosi. Quindi non illudetevi che la banca sia silente per un atto di umanità nei confronti del debitore. Lei ci guadagna. LA PRIMA COSA DA FARE La prima cosa da fare è consultare il modello ESIS. (Prospetto informativo standardizzato europeo European Standardised information sheet) contiene: - piano di ammortamento - ISC ( Indice sintetico di costo) o TAEG (tasso annuo effettivo globale): è il indicatore del costo reale del mutuo, che tiene conto di tutte le spese 5

8 - TAN - Spese istruttoria euro - Spese perizia - Spese assicurazione incendio Fregature: - Tasso il giorno della stipula e non del preventivo - Incasso rata (da 1 a 1,75, ossia 21 euro) - Certificato interessi passivi non gratuito - Costi c/c - Assicurazione vita - Polizza casa alta, non ti permettono di agganciarti a quella del condominio - Tasso d ingresso sostituito a regime da uno più alto - Ritardato pagamento - Permesso per ristrutturare o affittare - Estinzione solo dopo pagamento prima rata - Estinzione: ti prelevano i soldi dal conto un mese prima, per poi darti una rata più bassa il mese dopo. L 'interesse è il costo del capitale in prestito. Misura di tale prezzo è il tasso o saggio di interesse, sulla base del quale vengono calcolati gli interessi maturati sul capitale in un'unità di tempo (mese, trimestre, semestre, anno). Gli indici 4%, 5%, 6% etc. sono relative a tassi percentuali. Nella pratica dei finanziamenti ipotecari vengono usati tassi riferiti all'unità di tempo "anno". L'interesse può essere semplice o composto. Semplice, quando non è fruttifero nei successivi periodi. Composto, quando alla fine di ogni periodo, si accumula al capitale, cioè si capitalizza diventando a sua volta 6

9 fruttifero. La capitalizzazione semplice è usata nelle operazioni di breve durata. La capitalizzazione composta è usata nelle operazioni di lunga durata PIANO DI RIMBORSO Il piano di rimborso è la modalità con cui il mutuo è rimborsato. Vi sono diverse tipologie di ammortamento di mutuo. Il più comune è il piano di "ammortamento alla francese, sistema contestato dalle associazioni di consumatori: ogni rata prevede una quota capitale e quota interessi. Le quote sono crescenti per il capitale e decrescenti per gli interessi, perciò inizialmente la rata è composta prevalentemente da interessi, mentre più si avvicina la scadenza, più aumenta al quota capitale rimborsata. Altre possibili formule sono rappresentate dai piani a rate crescenti (le rate di rimborso non sono fisse ma aumentano di importo ad ogni rata), ad ammortamento libero (le rate sono composte esclusivamente della quota di interessi e il capitale può essere rimborsato liberamente entro scadenze predeterminate). MUTUI A TASSO FISSO Il tasso fisso è un tasso di interesse che non cambia per tutta la durata del mutuo, indipendentemente da quello che succede nei mercati finanziari. 7

10 Si sa sempre l ammontare della rata e, in caso di aumento dei tassi, non salgono gli interessi. Lo svantaggio dei tassi fissi è che non si può approfittare di un calo dei tassi d interesse. MUTUI A TASSO INDICIZZATO Con questi tipi di mutuo il tasso varia a secondo l andamento dei mercati finanziari. L indice di riferimento più utilizzato è l Euribor. Si tratta di un indice che riassume la media ponderata dei tassi d interesse, utilizzati per le transazioni finanziarie tra banche dell area euro. L Euribor può essere a 1 mese, 3 mesi, 6 mesi, 12 mesi e la media può essere calcolata su 360 o 365 giorni. I tassi variabili sono più bassi di quelli fissi; inoltre ogni volta che si abbassano i tassi di mercato, si risparmia sugli interessi, e di conseguenza la rata diminuisce. Ogni volta che i tassi aumentano, cresce anche la rata da pagare. MUTUI A TASSO MISTO Si può cambiare una o più volte nel corso del contratto, e a scadenze prestabilite, la modalità di calcolo degli interessi. Scegliete un tasso misto solo se si ha una buona conoscenza dell andamento dei tassi d interesse nel breve e nel lungo periodo. 8

11 Il tasso d ingresso Talvolta le banche applicano un tasso iniziale inferiore a quello che sarà il tasso definitivo del mutuo. Dopo la seconda o terza rata arriva la sorpresa: improvvisamente il tasso si alza. Fate attenzione se il consumatore estingue anticipatamente il mutuo si ritrova a dover comunque corrispondere tutto il capitale anche se sono già stati pagati gli interessi. Non è giusto. Ma la lobby delle banche è potente. Le associazioni dei consumatori si battono da anni per il sistema alla francese ed una redifinizione di una quota capitale con una quota interessi sin dalla prima rata. L INCUBO: LA RATA. Rappresenta una delle parti in cui viene divisa la quantità di interessi e di capitale dovuti, in ragione di intervalli determinati uguali nel tempo: rate mensili, trimestrali, semestrali. Il pagamento della rata è un momento talvolta drammatico nella vita del mutuo, il ritardato o il mancato pagamento fa scattare l'applicazione degli "interessi di mora". Non solo: la banca può invocare, come causa di risoluzione del contratto, il ritardato pagamento, quando questo si sia verificato almeno sette volte, anche non consecutive. Si ha "ritardato pagamento" quando una rata viene pagata tra il trentesimo e il centottantesimo giorno dalla scadenza della rata. La rata talvolta è proprio un incubo perché quando si stipula il contratto si ha spesso una visione ottimistica della propria economia familiare. Le cose possono 9

12 modificarsi. I tassi variabili possono cambiare. Per cui fare i conti con la rata ex post senza aver tenuto presente gli imprevisti può essere pericoloso. L atteggiamento psicologico che il consumatore ha al momento della stipula del mutuo è falsato dalla grande aspettativa di realizzare il sogno della casa. Quindi, se non è più il caso di fare come i nostri antenati, ovvero avere i soldi e poi comprare, è sicuramente bene fare due conti anche tenendo presente l aumento delle nostre tendenze a spendere. L'IPOTECA L'ipoteca viene accesa sul bene finanziato. L'iscrizione dell'ipoteca avviene per atto pubblico davanti al notaio e attribuisce alla banca finanziatrice il potere in caso di insolvenza di vendere la casa. Oggetto dell'ipoteca possono essere soltanto i beni immobili; essa attribuisce al creditore un diritto di prelazione che gli assicura la possibilità di soddisfarsi sul ricavato della vendita, anche se la proprietà dell'immobile passa ad altri. Il proprietario conserva il suo diritto di proprietà e il godimento del bene ma, naturalmente, non può disporre del bene come se fosse libero. Talvolta le banche possono chiedere che in aggiunta all ipoteca ci siano altre persone a garantire, ad essere garanti per il debito. Chi garantisce lo fa a suo rischio e pericolo. Le condizioni di amicizia e di familiarità che induco taluni a farsi garanti possono cambiare con il tempo. Per cui bisogna rifletterci bene. 10

13 BENEFICI FISCALI Gli interessi passivi (non sono solo gli interessi passivi che puoi detrarre, ma anche, vedi istruzioni dichiarazioni dei redditi): Pagati in un mutuo ipotecario stipulato per l'acquisto dell'abitazione principale (prima casa) sono detraibili dall'irpef. La detrazione spetta nella misura del 19% su un importo massimo di 3.615,20 euro (importo elevato dalla Legge Finanziaria 2007 a euro a partire dal periodo d imposta 2008, quindi con rilevanza per le dichiarazioni dei redditi dal 2009 in poi) se sussistono le seguenti condizioni: - l'unità immobiliare è stata adibita ad abitazione principale entro dodici mesi dall'acquisto; - l'acquisto è avvenuto nei dodici mesi antecedenti o successivi alla data di stipula del mutuo; - nel caso di acquisto d'immobile locato sia stato notificato al locatario, entro tre mesi dall'acquisto, l atto d'intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione e che, entro un anno dal rilascio dell'immobile da parte del locatore, l'immobile stesso sia adibito ad abitazione principale; - nel caso di immobile da ristrutturare, il mutuatario vi abbia posto la sua dimora principale entro due anni dall acquisto. Sono detraibili dall IRPEF anche gli interessi di un mutuo stipulato per finanziare la costruzione dell abitazione principale. In tal caso, l importo massimo detraibile (sempre nella misura del 19%) è di euro (importo non modificato dalla Legge Finanziaria 2007). 11

14 La detrazione è ammessa a condizione che la stipula del contratto di mutuo avvenga nei sei mesi antecedenti o nei diciotto mesi successivi all inizio dei lavori di costruzione (Legge di conversione 29 Novembre 2007, n 222, del Decreto Legge 159/07, art. 44, comma. SOSTITUIRE IL MUTUO. WORK IN PROGRESS DEL MUTUO. Del mutuo non si deve considerare solo la rata di mutuo alla fine del mese. Con il mutuo bisogna sempre tenere un filo di contatto di verifica e di valutazione di opportunità. Si può cambiare. L andamento dei tassi d interesse nel tempo, le variazioni delle condizioni offerte dalle banche, la comparsa sul mercato di nuovi prodotti e nuove banche, le novità legislative, sono tutte variabili che incidono notevolmente sul costo del proprio mutuo, anche parecchi anni dopo che lo si è stipulato. E quindi importante verificare periodicamente quanto si sta pagando e quali siano le condizioni offerte sul mercato per i nuovi mutui. In tal modo si può valutare opportunità di una modifica delle condizioni della sua sostituzione, per guadagnare una maggiore convenienza economica e per adattarlo alle esigenze finanziarie del consumatore, che nel lungo periodo possono evolversi e modificarsi più volte. CAMBIARE TELEFONO, AUTO E MUTUO Così come si può cambiare l auto, la moto, il gestore telefonico, si può cambiare anche il mutuo. Non c è nulla di immutabile. Con la stessa banca se c è la 12

15 disponibilità. Cercando una banca più conveniente. Se finalmente le banche si facessero reale concorrenza, il mercato sarebbe più ricco di proposte. Ma anche le banche straniere si sono adeguate al tran tran di quelle italiane. Aspetti da tenere maggiormente sotto controllo, per i loro effetti sulla convenienza del proprio mutuo o la sua eventuale sostituzione: Euribor e Irs: le variazioni di questi indici influenzano il livello dei tassi variabili e fissi, l importo delle rate che si pagheranno. A seconda del momento di mercato, i valori possono, ad esempio, rendere conveniente un passaggio da un tasso variabile ad un fisso, o viceversa; Spread: viene sommato all Euribor o all Irs per definire il tasso d interesse finale del mutuo. Ottenendo uno spread più basso si può quindi ridurre l importo delle rate e la spesa per interessi passivi; Durata: modificare la durata del mutuo permette di modificare anche sensibilmente l importo delle rate e degli interessi passivi. Allungando la durata si riduce l importo delle singole rate, anche se complessivamente si pagheranno più interessi. Riducendola, le rate aumenteranno, ma si pagherà un totale interessi minore e si estinguerà prima il mutuo; Spese: ogni mutuo ed ogni banca prevedono voci di spesa aggiuntive diverse, molte delle quali da pagare periodicamente per tutta la durata del mutuo. Ridurle o eliminarle contribuisce, quindi, a incidere sul costo complessivo del mutuo; Capitale: nel modificare o sostituire il proprio mutuo si può cambiare l importo da rimborsare. Restituendo anticipatamente una parte del capitale, le rate residue e la spesa per interessi saranno più basse. Se, invece, si richiede della liquidità aggiuntiva rispetto al capitale residuo, si avrà a disposizione una somma, anche 13

16 ingente, per le proprie esigenze di spesa, con il vantaggio di pagarla al costo di un mutuo, in genere meno costoso rispetto ad un altra forma di finanziamento; rinegoziazione, ovvero la ridefinizione di uno o più parametri del mutuo, con la stessa banca che lo ha erogato. Spesso è però difficile ottenere modifiche adeguate alle proprie esigenze o in linea con le migliori condizioni di mercato del momento, rinunciando quindi di fatto a una maggiore convenienza economica. L alternativa percorribile è quella della sostituzione del mutuo, che permette nuove condizioni e caratteristiche del mutuo tra le offerte di tante banche. Con il passaggio alla nuova banca, il mutuo stesso può così essere rinnovato anche completamente nelle sue condizioni, ed essere riadattato alle nuove esigenze del mutuatario. SURROGA, SOSTITUZIONE, RINEGOZIAZIONE TREMONTI E SOSPENSIONE La sostituzione del mutuo può essere realizzata con due modi diversi: in sostituzione o surrogazione. 14

17 Con la sostituzione si stipula un nuovo mutuo con una nuova banca. Il capitale ottenuto viene utilizzato per estinguere il mutuo preesistente con la vecchia banca, pagando l eventuale penale di estinzione. Per il mutuo stipulato con la nuova banca sarà necessario un nuovo atto di mutuo. L ipoteca sull immobile a favore della vecchia banca viene cancellata, e ne viene iscritta una nuova a favore della nuova banca. Con la surrogazione, nota anche come surroga o portabilità, si trasferisce il proprio mutuo da una banca ad un altra, con la possibilità di modificare i parametri del mutuo stesso. In questo caso l estinzione del mutuo avviene con una procedura semplificata, tramite la quale l ipoteca sull immobile rimane in essere ma viene aggiornata con l indicazione della nuova banca, a favore della quale essa costituisce garanzia. La surrogazione è stata ulteriormente regolamentata con la Legge 40/2007 (Legge Bersani) e successivamente dalla Legge Finanziaria per il In particolare, i commi 450 e 451 della Legge Finanziaria hanno precisato che il mutuo viene trasferito alle condizioni stipulate tra il cliente e la banca subentrante, con l esclusione di penali o altri oneri di qualsiasi natura. Non possono essere imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo mutuo, per l istruttoria e per gli accertamenti catastali, che si devono svolgere secondo procedure di collaborazione interbancaria improntate a criteri di massima riduzione dei tempi, degli adempimenti e dei costi connessi. Dopo una serie di difficoltà di avvio iniziali, la surrogazione è ormai diventata una sostituzione di mutuo a costo zero pienamente operativa e disponibile per coloro che volessero ottenere migliori condizioni per il proprio mutuo. 15

18 La surroga è applicabile solo per un importo di mutuo pari a quello del capitale residuo ancora da rimborsare, il che impedirebbe di ottenere eventuali importi di finanziamento aggiuntivi se non tramite un mutuo di sostituzione, che perderebbe però le agevolazioni di costo previste per la surroga. Alcuni istituti, per ovviare a questo limite, offrono il mutuo di surroga a costo zero fino a concorrenza del capitale residuo, ed erogano un secondo mutuo di liquidità (che va eventualmente motivata) per il solo importo aggiuntivo eventualmente necessario, con costi quindi più limitati rispetto al mutuo di sostituzione erogato per l intero importo. Al di là del vincolo dell importo, la surroga lascia libertà di scegliere i parametri del nuovo mutuo secondo le preferenze e la convenienza ricercata rispetto al vecchio mutuo. Si potrà quindi decidere se mantenere lo stesso tasso o cambiarlo, passando, ad esempio, dal variabile al fisso. Anche la durata potrà essere modificata rispetto a quella residua del finanziamento originale, accorciandola in modo da ridurre il periodo di rimborso e il costo degli interessi, oppure allungandola per ridurre ulteriormente il peso della rata. 16

19 A ciò si aggiunge il vantaggio che i mutui offerti per la surroga applicano spesso spread più bassi di quelli applicati ai mutui più vecchi, i cui spread, invece, superano non di rado anche il 2%. Così, anche solo la diminuzione di spread ottenuta con il passaggio alla nuova banca permette di realizzare riduzioni di tasso e di rata. Tale differenza consente quindi di cambiare mutuo con le caratteristiche del tasso fisso, ma realizzando una consistente riduzione di rate ed un notevole risparmio. Con la surroga, si passa alle nuove condizioni di mutuo applicate dalla nuova banca. Molti istituti, infatti, hanno via via ridotto anche le varie spese accessorie che si pagano periodicamente per il mutuo (spese di incasso rata, spese di assicurazione incendio e scoppio, etc), e vi sono alcune banche che le hanno addirittura eliminate. Grazie al nuovo mutuo di surroga si potrà avere la convenienza del nuovo tasso, ma anche dell ulteriore risparmio ottenibile con le nuove spese minori di quelle che si pagavano con il vecchio mutuo. L ACCORDO TREMONTI La rinegoziazione è senza spese, né tasse, né notaio. Per chi ha stipulato un mutuo per l acquisto o la ristrutturazione della prima casa a tasso variabile prima del 29/5/2008, la rata si riduce e diventa costante. 17

20 La nuova rata (che partirà 90 giorni dopo la firma della rinegoziazione, dopo il primo gennaio dell anno prossimo) sarà calcolata applicando alla intera somma iniziale richiesta la media dei diversi tassi applicati nel corso dell anno La differenza tra la nuova rata e la rata calcolata secondo le condizioni precedenti non viene cancellata, ma viene addebitata su un conto accessorio. Finito di pagare il mutuo, il cliente dovrà pagare tutto quanto si è depositato nel conto accessorio, differenza delle rate più interessi generati, sempre in rate uguali a quelle del mutuo. Se in futuro i tassi salissero, la durata del mutuo si allungherà dunque per tutto il tempo necessario a saldare il debito registrato sul conto accessorio. Se scende, si tornerà alle condizioni previste nel mutuo originario. LA SOSPENSIONE DEL MUTUO E prevista la sospensione del rimborso per almeno 12 mesi per i mutui di importo fino a euro di clienti con un reddito per mutuatario fino a euro anni. L accordo prevede la sospensione: - del rimborso dei mutui per almeno 12 mesi, anche nei confronti dei clienti con ritardi nei pagamenti fino a 180 giorni consecutivi; - per i mutui di importo fino a euro accesi per l acquisto, costruzione o ristrutturazione dell abitazione principale; - nei confronti dei clienti con un reddito imponibile fino a euro annui; 18

21 - nei confronti dei clienti che hanno subito o subiscono nel biennio 2009 e 2010 eventi particolarmente negativi (morte, perdita dell occupazione, insorgenza di condizioni di non autosufficienza, ingresso in cassa integrazione). L iniziativa costituisce la misura minima alla quale le banche associate sono invitate ad aderire; le stesse possono però fare di più. 19

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24 CODACONS LOMBARDIA Viale Abruzzi, Milano - Tel.: / Fax:

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