LA RIFORMA DEL CONDOMINIO

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1 LA RIFORMA DEL CONDOMINIO Centro Congressi Torino Incontra Via Nino Costa, 8 - Torino 18 novembre 2013 Dott.ssa Valentina Bragardo 1

2 Indice Gli obblighi economici e fiscali dell amministratore nella legge n. 220/2012 L amministratore del condominio: regimi contabili e fiscali Il condominio: aspetti fiscali Dott.ssa Valentina Bragardo 2

3 LA RIFORMA DEL CONDOMINIO Gli obblighi economici e fiscali dell amministratore nella legge n. 220/2012 Dott.ssa Valentina Bragardo 3

4 Obbligo del conto corrente bancario o postale Art C.c. comma 7 l amministratore deve far transitare le somme ricevute e quelle erogate su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio, della cui rendicontazione periodica ciascun condomino, per il tramite dell amministratore, può prendere visione. Funzione di trasparenza e di evitare appropriazioni indebite da parte degli amministratori di condominio. Dott.ssa Valentina Bragardo 4

5 Obbligo di rendiconto Art C.c. Deve essere sottoposto, alla fine di ciascun anno, all assemblea dei condomini; Approvazione entro 180 gg.dalla chiusura dell esercizio; Si compone di: registro contabilità, riepilogo finanziario, nota sintetica esplicativa della gestione; Obbligo del cd. riparto da parte dell amministratore; Finalità: cd. Buona amministrazione Dott.ssa Valentina Bragardo 5

6 Tenuta del registro di anagrafe condominiale Art C.c. Deve contenere i dati anagrafici dei condomini e di tutti coloro che vantano diritti reali o personali di godimento, aventi ad oggetto singole unità abitative del fabbricato; In caso di variazioni di dati: comunicazione all amministratore entro 60 gg dal loro verificarsi; Rispetto del codice della privacy da parte dell amministratore. Dott.ssa Valentina Bragardo 6

7 Tenuta del registro dei verbali delle assemblee Devono essere annotate: Costituzioni delle assemblee; Deliberazioni; Brevi dichiarazioni rese dai condomini; Deve essere allegato il regolamento del condominio. Dott.ssa Valentina Bragardo 7

8 Tenuta del registro di contabilità e conservazione documentazione contabile - Sono annotati entro 30 gg dall effettuazione i movimenti in entrata ed in uscita. - Può essere tenuto anche con modalità informatizzate. - Conservazione documentazione contabile: 10 anni. Dott.ssa Valentina Bragardo 8

9 Esecuzione degli adempimenti fiscali Revoca dell amministratore per gravi irregolarità fiscali (art C.c. comma 11); Irregolarità fiscale: vi rientrano tutte le violazioni relative a ciascun tributo cui è assoggettato il condominio. Dott.ssa Valentina Bragardo 9

10 Obblighi vari Tenuta del registro di nomina e revoca dell amministratore; Obbligo di comunicazione e trasparenza nei confronti di ciascun condomino. Dott.ssa Valentina Bragardo 10

11 LA RIFORMA DEL CONDOMINIO L amministratore del condominio: regimi contabili e fiscali Dott.ssa Valentina Bragardo 11

12 Articolo 5, D.P.R. 633/1972 Esercizio di arti e professioni 1. Per esercizio di arti e professioni si intende l esercizio per professione abituale, ancorchè non esclusiva, di qualsiasi attività di lavoro autonomo da parte di persone fisiche (omissis). 2. Non si considerano effettuate nell esercizio di arti e professioni le prestazioni di servizi inerenti ai rapporti di collaborazione coordinata e continuativa di cui all articolo 49 del D.P.R. 29 settembre 1973, n.597. (omissis). Dott.ssa Valentina Bragardo 12

13 L amministratore come soggetto passivo IVA Richiedere all Agenzia delle entrate l attribuzione del numero di P.IVA entro 30 gg. dall inizio dell attività; Codice attività: Amministratori di condominio e gestioni di beni immobili per conto terzi. Dott.ssa Valentina Bragardo 13

14 Gli adempimenti fiscali relativi alle imposte sui redditi e sull IVA cui l amministratore di condominio è tenuto, dipendono dal modo in cui viene inquadrata la sua figura professionale. I regimi fiscali previsti dall attuale normativa sono: Regime dei minimi Regime nuove iniziative produttive Regime ordinario Dott.ssa Valentina Bragardo 14

15 D.l. 98/2011 art. 27 Regime dei minimi Riservato alle persone fisiche che iniziano una nuova attività ovvero che l hanno intrapresa a decorrere dal 2008, per i primi 5 periodi d imposta o anche oltre tale limite fino al compimento del 35 anno di età. Dott.ssa Valentina Bragardo 15

16 Requisiti di accesso: Regime dei minimi 1- ricavi, ragguagliati ad anno, non superiori ad euro ; 2- non aver effettuato cessioni all esportazione; 3- non aver sostenuto spese per lavoratori dipendenti; 4- nel triennio precedente non aver effettuato acquisti di beni strumentali per un ammontare superiore ad euro ; 5- non proseguire un attività già precedentemente svolta. Dott.ssa Valentina Bragardo 16

17 Durata del regime: Regime dei minimi Il regime può essere utilizzato per 5 anni, vale a dire: Per il periodo d imposta in cui l attività è iniziata; Per i 4 periodi successivi a quello di inizio attività I contribuenti che, alla scadenza del quinquennio, non hanno ancora compiuto il trentacinquesimo anno di età possono applicare il regime fino al periodo d imposta di compimento del trentacinquesimo anno di età (incluso). Imposta sostitutiva: Il reddito d impresa o di lavoro autonomo è assoggettato ad un imposta sostitutiva dell IRPEF e delle relative addizionali, pari al 5%. Dott.ssa Valentina Bragardo 17

18 Regime delle nuove iniziative produttive Requisiti di accesso: 1- non aver esercitato negli ultimi tre anni attività artistica, professionale o d impresa; 2- l attività da esercitare non deve costituire il proseguimento di un altra attività svolta precedentemente; 3- è necessario che si realizzano compensi di lavoro autonomo o ricavi non superiori ai seguenti limiti: Lavoratori autonomi: compensi non superiori a ,41; Imprese: ricavi non superiori a ,41 (se per prestazioni di servizi) ovvero non superiori a ,83 per le imprese aventi ad oggetto altre attività. Dott.ssa Valentina Bragardo 18

19 Regime delle nuove iniziative produttive Imposta sostitutiva: E prevista l applicazione di un imposta sostitutiva dell Irpef e relative addizionali regionali e comunali, nella misura del 10%. Semplificazioni: E previsto l esonero dai seguenti obblighi contabili: Registrazione e tenuta delle scritture contabili rilevanti ai fini delle imposte dirette, dell Irap e dell Iva; Liquidazioni e versamenti periodici dell Iva. Non si è esonerati dagli obblighi di dichiarazione e di versamento annuale dell Iva Durata del regime: Durata massima di 3 anni. Dott.ssa Valentina Bragardo 19

20 Regime ordinario Registrazione e tenuta delle scritture contabili rilevanti ai fini delle imposte dirette, dell Irap e dell Iva; Liquidazioni e versamenti periodici dell Iva; Nessuna imposta sostitutiva, ma assoggettamento agli ordinari scaglioni Irpef. Dott.ssa Valentina Bragardo 20

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23 LA RIFORMA DEL CONDOMINIO Il condominio: aspetti fiscali Dott.ssa Valentina Bragardo 23

24 Indice - IRPEF; - Ristrutturazioni edilizie; - Risparmio energetico; - Ritenute d acconto sui compensi; - Ritenute d acconto: gli appalti condominiali; - Comunicazione all anagrafe tributaria; - IVA; - IRAP. Dott.ssa Valentina Bragardo 24

25 IRPEF Il Condominio non è qualificabile come soggetto passivo d imposta (non è tenuto alla presentazione del cd. Modello UNICO); Per gli immobili di proprietà comune (es. locale portineria, locale caldaia): Redditi di tali cespiti dichiarati da ciascun condomino; Quota reddito calcolata in base ai millesimi di proprietà; Dichiarati solo se la rendita supera euro 25,80. Dott.ssa Valentina Bragardo 25

26 Ristrutturazioni edilizie Compiti dell amministratore: Rendicontazione spese sostenute Ripartizione tra i condomini delle spese ammesse al beneficio Rilasciare ad ogni condomino la documentazione necessaria: parcelle professionali, fatture degli appaltatori, bonifici bancari, etc.. Dott.ssa Valentina Bragardo 26

27 Ristrutturazioni edilizie Quali interventi? interventi DPR 380/01 manutenzione ordinaria (solo su parti comuni di edifici residenziali) manutenzione straordinaria ristrutturazione ristrutturazione restauro/risanamento conservativo Dott.ssa Valentina Bragardo 27

28 Ristrutturazioni edilizie Quali interventi? realizzazione di autorimesse / posti auto pertinenziali ricostruzione o ripristino immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi eliminazione delle barriere architettoniche (ascensori/montacarichi) bonifica amianto / sicurezza domestica (vetri anti-infortunio / corrimano) misure prevenzione rischio atti illeciti (grate, porte blindate, casseforti a muro) cablatura edifici / inquinamento acustico / risparmio energetico(no limiti 55%) Dott.ssa Valentina Bragardo 28

29 Ristrutturazioni edilizie Quali interventi? misure antisismiche in zone ad alta pericolosità detrazione 65% zone sismiche 1 e 2 (zona Val Susa e Pinerolo) OPCM 3274/03 spese sostenute dal 04 agosto al 31 dicembre 2013 abitazione principale / attività produttive (commerciali, agricole, professionali) importo max lavori /u.i. soggetti IRPEF / IRES Dott.ssa Valentina Bragardo 29

30 Ristrutturazioni edilizie Quali spese? progettazione / altre prestazioni professionali connesse acquisto dei materiali messa in regola degli edifici ai sensi del DM 37/2008 (impianti elettrici e gas) relazione di conformità dei lavori alle leggi vigenti Dott.ssa Valentina Bragardo 30

31 Ristrutturazioni edilizie Quali spese? effettuazione di perizie e sopralluoghi IVA, imposta di bollo, diritti pagati per le concessioni, autorizzazioni e le denunzie di inizio lavori oneri di urbanizzazione costi strettamente collegati alla realizzazione degli interventi mobili/grandi elettrodomestici (per condominio solo se acquistati per parti comuni) Dott.ssa Valentina Bragardo 31

32 Ristrutturazioni edilizie Quali spese? acquisto box auto pertinenti all abitazione limitatamente alle spese sostenute per la realizzazione attestazione venditore vincolo pertinenziale tra l abitazione e il box Dott.ssa Valentina Bragardo 32

33 Ristrutturazioni edilizie Quando sostenere le spese? antecedenti al 25/06/2012 successive al 31/12/2013 successive al 25/06/2012 fino al 31/12/ % (limite ) 50% (limite ) NOTE: Edifici residenziali + commerciali detrazione ridotta del 50% Prosecuzione lavoro negli anni successivi limite max / Dott.ssa Valentina Bragardo 33

34 Ristrutturazioni edilizie Immobili per i quali è possibile la detrazione immobili residenziali pertinenze. Art. 817 C.c... Le cose destinate in modo durevole a servizio o ornamento di un altra cosa parti comuni edifici residenziali Dott.ssa Valentina Bragardo 34

35 Ristrutturazioni edilizie Soggetti che possono fruire del beneficio proprietario o nudo proprietario titolare di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione) soci delle società semplici imprenditori individuali, limitatamente agli immobili che non rientrano fra quelli strumentali; familiare convivente del possessore dell immobile Art. 5 TUIR.il coniuge, i parenti entro il terzo grado, gli affini entro il secondo grado Dott.ssa Valentina Bragardo 35

36 Ristrutturazioni edilizie Variazione titolarità beneficio Vendita immobile durante periodo godimento detrazione Decesso beneficiario agevolazione Cessazione locazione/ comodato Detrazione trasferita all acquirente (salvo diverso accordo) Erede che detiene materialmente l immobile Inquilino/comodatario continua a fruire dell agevolazione Dott.ssa Valentina Bragardo 36

37 Ristrutturazioni edilizie Come effettuare pagamenti? mediante bonifico (causale + CF contribuente* + CF/P.IVA beneficiario) altre modalità (oneri urbanizzazione, concessioni, imposta bollo, etc.) carta di credito/debito (esclusivamente per mobili e grandi elettrodomestici) * Su parti comuni condominiali: CF amministratore o CF condomino che sostiene le spese!!! Dott.ssa Valentina Bragardo 37

38 Ristrutturazioni edilizie Quali documenti conservare? fatture ricevute di pagamento (bonifici/bollettini) certificazione dell amministratore in merito ad adempimento obblighi (esclusivamente per interventi parti comuni condominio) Dott.ssa Valentina Bragardo 38

39 Ristrutturazioni edilizie Quali documenti conservare? ricevute di pagamento dell imposta comunale delibera assembleare di approvazione dell esecuzione dei lavori dichiarazione di consenso del possessore dell immobile abilitazioni amministrative / autodichiarazioni comunicazione ASL (se dovuta) NOTA: i documenti devono essere conservati a cura del contribuente per 10 anni. Dott.ssa Valentina Bragardo 39

40 Ristrutturazioni edilizie IVA risanamento, restauro, ristrutturazione IVA 10% manutenzione ordinaria/straordinaria: IVA 10% (ascensori, montacarichi, caldaie, sanitari, sicurezza) IVA 22% (materiali, spese professionali, subappalti) Dott.ssa Valentina Bragardo 40

41 Ristrutturazioni edilizie Perdita del beneficio fiscale mancato pagamento tramite bonifico bancario mancata esibizione di fatture o ricevute che dimostrano le spese effettuate mancata esibizione della ricevuta del bonifico bonifico intestato a persona diversa da quella che richiede la detrazione Dott.ssa Valentina Bragardo 41

42 Ristrutturazioni edilizie Interventi sulle singole unità immobiliari Dott.ssa Valentina Bragardo 42

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47 Ristrutturazioni edilizie Interventi sulle parti condominiali Dott.ssa Valentina Bragardo 47

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51 Risparmio energetico Quando sostenere le spese? antecedenti il 06/06/2013 successive al 06/06/2013 antecedenti il 31/12/2013 NOTE: Prosecuzione lavori anni successivi comunicazione Dott.ssa Valentina Bragardo 51

52 Risparmio energetico Quando sostenere le spese? CONDOMINI parti comuni edificio tutte u.i. componenti edificio Fino al 30/06/2014 altri beneficiari: fino al 31/12/2014 Dott.ssa Valentina Bragardo 52

53 Risparmio energetico Limiti detrazione Riqualificazione energetica di edifici esistenti Interventi sugli involucri degli edifici Installazione di pannelli solari Sostituzione di impianti di climatizzazione invernale Per gli interventi condominiali l ammontare massimo di detrazione deve essere riferito a ciascuna delle unità immobiliari che compongono l edificio (escluso il caso di riqualificazione energetica ) Dott.ssa Valentina Bragardo 53

54 Risparmio energetico Quali interventi? sostituzione di: impianti di riscaldamento con pompe di calore ad alta efficienza e con impianti geotermici a bassa entalpia impianti di riscaldamento con caldaie a condensazione scaldacqua tradizionali con scaldacqua a pompa di calore trasformazione: degli impianti individuali autonomi in impianti di climatizzazione invernale centralizzati, con contabilizzazione del calore dell impianto centralizzato, per rendere applicabile la contabilizzazione del calore. È esclusa dall agevolazione la trasformazione dell impianto di climatizzazione invernale da centralizzato a individuale o autonomo. Dott.ssa Valentina Bragardo 54

55 Risparmio energetico Quali interventi? riqualificazione energetica di edifici esistenti involucro edifici esistenti (es. pareti, finestre, solai) installazione di pannelli solari Occorre rispettare i limiti tecnici prescrittivi per ogni tipologia di intervento. Dott.ssa Valentina Bragardo 55

56 Risparmio energetico Soggetti che possono fruire del beneficio persone fisiche (titolari di un diritto reale sull immobile, condomini) esercenti arti e professioni associazioni tra professionisti enti pubblici e privati che non svolgono attività commerciale Dott.ssa Valentina Bragardo 56

57 Risparmio energetico Quali spese? progettazione / altre prestazioni professionali connesse fornitura e posa dei materiali opere edili strettamente connesse alla realizzazione interventi Dott.ssa Valentina Bragardo 57

58 Risparmio energetico Per poter fruire del beneficio occorre: redazione, da parte di un tecnico abilitato, del certificato di asseverazione redazione e trasmissione all Enea, entro 90 gg dalla fine lavori, l attestato di certificazione energetica Dott.ssa Valentina Bragardo 58

59 Risparmio energetico Come effettuare pagamenti? mediante bonifico (causale + numero e data fattura + CF contribuente* + CF/P.IVA beneficiario) altre modalità (oneri urbanizzazione, concessioni, imposta bollo, etc.) * Su parti comuni condominiali: CF amministratore o CF condomino che sostiene le spese!!! Dott.ssa Valentina Bragardo 59

60 Risparmio energetico Quali documenti conservare? fatture o ricevute di spesa ricevute di pagamento (bonifici/bollettini) certificazione dell amministratore in merito ad adempimento obblighi (esclusivamente per interventi parti comuni condominio) ricevuta comprovante la spedizione all ENEA; certificato di asseverazione redatto da un tecnico abilitato Dott.ssa Valentina Bragardo 60

61 Risparmio energetico Variazione titolarità beneficio Vendita immobile durante periodo godimento detrazione Decesso beneficiario agevolazione Cessazione locazione/ comodato Detrazione trasferita all acquirente (salvo diverso accordo) Erede che detiene materialmente l immobile Inquilino/comodatario continua a fruire dell agevolazione Dott.ssa Valentina Bragardo 61

62 Ritenute d acconto sui compensi Dal 1 gennaio 1998 il condominio è sostituto d imposta. Art. 64 D.P.R.600/1973 è sostituto d imposta chi, in forza di disposizioni di legge, è obbligato al pagamento di imposte in luogo di altri, per fatti o situazioni a questi riferibili e anche a titolo di acconto Dott.ssa Valentina Bragardo 62

63 Ritenute d acconto sui compensi L amministratore dovrà: - effettuare le ritenute d acconto sulle somme erogate ai dipendenti condominiali (es. portiere); - effettuare le ritenute d acconto sulle somme erogate ai lavoratori autonomi (es. professionisti) 20%; - effettuare le ritenute d acconto sulle somme erogate allo stesso amministratore 20%; - effettuare le ritenute d acconto sulle somme erogate dai prestatori d opera occasionali (es. vigilanza, pulizia, giardinaggio) Dott.ssa Valentina Bragardo 63

64 Ritenute d acconto: gli appalti condominiali - es. contratti di appalto con imprese di pulizia, imprese addette alla manutenzione di giardini, piscine, ascensori e altre parti comuni; - la ritenuta da operare è pari al 4%; - art. 25 ter D.P.R. 600/1973 Dott.ssa Valentina Bragardo 64

65 Ritenute d acconto - Il versamento della ritenuta compete all amministratore o, in assenza, ai condomini (Circ. Ministero delle finanze 6 novembre 2000 n. 204); - Il versamento deve avvenire entro il giorno 16 del mese successivo al pagamento della relativa fattura; - L. 30 dicembre 2004 n.311, art. 1 c. 414 disciplina il tema delle sanzioni per mancato versamento delle ritenute Dott.ssa Valentina Bragardo 65

66 Ritenute d acconto Principali codici tributo: per i compensi di natura professionale oppure occasionale; per le provvigioni, anche occasionali. Dott.ssa Valentina Bragardo 66

67 Comunicazione all anagrafe tributaria Dott.ssa Valentina Bragardo 67

68 Comunicazione all anagrafe tributaria - Obbligo di comunicare, per ciascun condominio amministrato, importo complessivo dei beni e dei servizi acquistati dal condominio nell anno solare e i dati identificativi dei fornitori; - Non si devono indicare i dati relativi alle forniture di acqua, gas ed energia elettrica; - Non si devono indicare gli importi degli acquisti effettuati di importo inferiore ad euro 258,23 per ciascun fornitore; - Non si devono indicare gli importi riferiti alle forniture di servizi per le quali sono state versate le relative ritenute che sono già esposte nel modello 770. In caso di mancata presentazione del quadro AC da parte dell amministratore, quest ultimo, e non il condominio, è soggetto ad una sanzione di importo compresatraeuro258ed euro Dott.ssa Valentina Bragardo 68

69 Comunicazione all anagrafe tributaria Dati da indicare nel quadro AC: - Dati identificativi del condominio (codice fiscale, denominazione, comune del domicilio fiscale); - Dati catastali del condominio; - Dati relativi ai fornitori e agli acquisti di beni e di servizi effettuati dal condominio nell anno solare. Dott.ssa Valentina Bragardo 69

70 IVA Risoluzione ministeriale 21 gennaio 1980 n.3623 «Il Condominio è un semplice contribuente di fatto, quindi non è configurato come soggetto obbligato al pagamento dell Iva» IVA agevolata Aliquota del 10% per: - interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria effettuati su immobili a prevalente destinazione abitativa; - No per fabbricati destinati a utilizzazioni pubbliche; - No per prestazioni rese da professionisti. Dott.ssa Valentina Bragardo 70

71 IRAP Il Condominio non è tenuto a versare l IRAP, in quanto non svolge attività produttive e non ha un autonoma organizzazione. Dott.ssa Valentina Bragardo 71

72 Dott.ssa Valentina BRAGARDO Dott.ssa Valentina Bragardo 72