Speciale Dichiarazioni

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1 A cura di Andrea Amantea Locazioni brevi. L inserimento nel 730 Individuazione della tipologia di reddito da dichiarare Categoria: Dichiarazione Sottocategoria: 730 Tavola sinottica Focus Il Modello recepisce le novità in materia di obblighi dichiarativi relativi ai contratti di locazione breve stipulati a partire dal 1 giugno 2017, così come novellati dalla manovra correttiva D.L. 50/2017 e ss.mm.ii.. Un contratto si considera stipulato a partire dal 1 giugno 2017 se a partire da tale data il locatario ha ricevuto la conferma della prenotazione. Sintesi La normativa delle locazioni brevi così come novellata dalla manovra correttiva, D.L. 50/2017, si applica sia ai contratti di locazione produttivi di reddito fondiario (nel caso in cui il locatore sia titolare di diritto di proprietà o di altro diritto reale sull immobile) sia ai contratti produttivi di reddito diverso (nel caso in cui il locatore sia titolare di un diritto personale di godimento sull immobile, ad esempio di locazione o di comodato. Il reddito derivante da tali locazioni brevi costituisce reddito fondiario per il proprietario dell immobile o per il titolare di altro diritto reale e va indicato nel quadro B del Modello 730; per il sublocatore o il comodatario, invece, costituisce reddito diverso e va indicato nel quadro D. Soggetti interessati Proprietari, comodatari, sublocatori di immobili destinati alla locazione breve. Adempimento/agevolazione Indicazione nel Modello dei redditi derivanti da contratti di locazione breve. Riferimenti Normativi D.L. 50/2017; Legge 96/2017; Circolare A.D.E. 24/e 2017; Provvedimento A.D.E. 15 gennaio 2018 e 12 luglio Premessa Il Modello pubblicato in via definitiva con il Provvedimento A.D.E. del 15 gennaio ha recepito le novità in materia di obblighi dichiarativi relativi ai contratti di locazione breve stipulati a partire dal 1 giugno 2017, così come novellati dalla manovra correttiva D.L. 50/2017 e ss.mm.ii.. 1

2 Un contratto si considera stipulato a partire dal 1 giugno 2017 se a partire da tale data il locatario ha ricevuto la conferma della prenotazione. LE LOCAZIONI BREVI L art.4 del D.L. 50/2017 convertito con modificazioni dalla Legge 96/2017 consente di optare per l applicazione della cedolare secca con aliquota al 21% sui redditi derivanti dalle locazioni brevi di immobili ad uso abitativo situati in Italia, contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, se stipulati da persone fisiche al di fuori dell esercizio d impresa, direttamente o in presenza di intermediazione immobiliare, anche on line. La norma citata ha esteso l applicazione della cedolare secca ai contratti, in cui la locazione breve è integrata dai servizi di pulizia locali e cambio biancheria. Il termine di 30 giorni deve essere considerato in relazione ad ogni singola pattuizione contrattuale; anche nel caso di più contratti stipulati nell anno tra le stesse parti, occorre considerare ogni singolo contratto. A carico degli intermediari immobiliari, compresi i soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare, sono posti specifici obblighi fiscali qualora intervengono anche nella fase del pagamento dei canoni di locazione breve o incassano i corrispettivi; tali soggetti sono infatti chiamati ad applicare una ritenuta del 21% all atto del pagamento al beneficiario, a titolo di acconto o d imposta a seconda che sia effettuata o meno, da parte del locatore, l opzione per la cedolare secca. Non devono essere assoggettati a ritenuta eventuali penali o caparre o depositi cauzionali in quanto si tratta di somme di denaro diverse ed ulteriori rispetto al corrispettivo. La ritenuta è a titolo d imposta se in dichiarazione dei redditi (730 o Redditi PF) o all atto della registrazione del contratto si opta per l applicazione della cedolare secca, altrimenti è a titolo d acconto. Com è ben noto, gli intermediari che effettuano la ritenuta, sono tenuti a certificare le ritenute operate ai locatori mediante il rilascio della Certificazione Unica, i cui dati confluiscono nella dichiarazione precompilata. La nuova disciplina si applica sia nel caso in cui i contratti siano stipulati direttamente tra locatore (proprietario o titolare di altro diritto reale, sublocatore o comodatario) e conduttore, sia nel caso in cui in tali contratti intervengano soggetti che esercitano attività d intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on-line, che mettono in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare. Analizziamo in questo elaborato quelle che sono le differenti indicazioni operative da seguire al fine del corretto inserimento in dichiarazione 730 dei redditi da locazione breve ponendo l accento sulle differenti situazioni in cui: si configura solo un reddito fondiario, oppure anche un reddito diverso. L Amministrazione finanziaria, con il Provvedimento datato 12 luglio 2017 nonché con la Circolare 24/e 2017 ha messo in chiaro anche gli obblighi dichiarativi in capo ai percettori di reddito di locazione breve, obblighi da coordinare con le istruzioni che accompagnano il Modello dichiarativo

3 Locazioni brevi. L indicazione nel La normativa delle locazioni brevi così come novellata dalla manovra correttiva, D.L. 50/2017, si applica sia ai contratti di locazione produttivi di reddito fondiario (nel caso in cui il locatore sia titolare di diritto di proprietà o di altro diritto reale sull immobile) sia ai contratti produttivi di reddito diverso (nel caso in cui il locatore sia titolare di un diritto personale di godimento sull immobile, ad esempio di locazione o di comodato); le istruzioni al Modello precisano che: Il reddito derivante da tali locazioni brevi costituisce reddito fondiario per il proprietario dell immobile o per il titolare di altro diritto reale e va indicato nel quadro B dello stesso modello; per il sublocatore o il comodatario, invece, costituisce reddito diverso e va indicato nel quadro D. Locazioni brevi. Indicazione in dichiarazione Tipologia di reddito Quadro Dichiarazione 730 Reddito Fondiario Quadro B Reddito diverso Quadro D Reddito fondiario + Reddito diverso (locazione da parte del comodatario) Il reddito del canone di locazione è tassato in capo al comodatario come reddito diverso assimilabile alla sublocazione (art.67 T.U.I.R.) e quindi va indicato dal comodatario nel quadro D, RIGO D4. Il proprietario dell immobile indicherà nel quadro B la sola rendita catastale dell immobile concesso in comodato gratuito. Sono, pertanto, superati, i precedenti orientamenti di prassi volti ad attribuire al comodante la titolarità del reddito fondiario, determinato tenendo conto anche dei corrispettivi derivanti dal contratto di locazione stipulato dal comodatario/locatore (cfr. Ris. n. 381/E e Ris. n. 394/E del 2008). Per quanto riguarda la sublocazione, l applicazione della cedolare secca non modifica la qualificazione reddituale dei proventi derivanti da tale contratti qualificabili sempre come redditi diversi. LA COMPILAZIONE DEL QUADRO B Un contribuente è proprietario di un immobile situato in una nota località turistica; tale immobile, tramite l intervento di un intermediario immobiliare, è stato oggetto di un contratto di locazione breve stipulato per il periodo che va dal 1 al 15 ottobre; lo stesso contribuente ha intenzione di confermare l applicazione della cedolare secca. Si consideri che il corrispettivo pattuito, pari ad 1.500, viene percepito il 1 ottobre2017, al netto della ritenuta del 21% applicata dall intermediario immobiliare. Vediamo la compilazione del quadro B: 3

4 Nel rigo B1 deve essere riportati i dati relativi al periodo in cui l immobile è stato concesso in locazione breve, indicando: colonna 2, il codice 3 (immobile locato a libero mercato); colonna 3, il numero dei giorni in cui l immobile è stato destinato a locazione breve, ossia 15 (periodo 1-15 ottobre 2017). In merito all ultimo punto, se l immobile è stato parzialmente locato, i giorni in cui si è verificata la contemporanea locazione di porzioni dell immobile vanno contati una sola volta. Se ad esempio, sono stipulati più contratti di locazioni brevi di porzioni di unità abitative: porzione A, contratto di durata 1 agosto 16 agosto 2017 porzione B, contratto di durata 10 agosto 20 agosto 2017, il totale dei giorni da indicare nella colonna 3 sono 20. Se il periodo di locazione è a cavallo di due anni (ad esempio dal 24 dicembre 2017 al 7 gennaio 2018), vanno riportati solo i giorni del periodo di locazione relativo al Colonna 5, il codice canone 3 (il dichiarante intende optare per la cedolare secca); Colonna 6, il 100% del canone di locazione vale a dire La somma non va diminuita delle spese sostenute dal locatore e delle somme addebitate a titolo forfettario al locatario per prestazioni accessorie. Vanno in diminuzione invece le spese per servizi accessori solo se sono sostenute direttamente dal conduttore o sono a questi riaddebitate dal locatore sulla base dei consumi effettivamente sostenuti. In pratica valgono le stesse regole previste per gli intermediari immobiliari per l individuazione della base imponibile su cui applicare la ritenuta del 21%. In colonna 11, viene confermata l opzione per la cedolare secca. Di conseguenza nel rigo B2 trovano spazio invece i dati relativi al periodo in cui l immobile è rimasto a disposizione, ossia non è stato destinato a locazione; le ritenute subite per opera dell intermediario immobiliare tramite il quale è stato concluso il contratto di locazione andranno indicate nel quadro F Acconti, ritenute, eccedenze e altri dati e precisamente nel rigo F8. Come da istruzioni al Modello nel rigo F8 va indicato l importo delle ritenute riportato nel quadro Certificazione Redditi Locazioni brevi della Certificazione Unica 2018 al punto 15 e relative ai corrispondenti redditi di locazione indicati nel quadro B e D per il quale non è barrata la relativa casella 2018 del punto 4. Se in possesso di più quadri della Certificazione Redditi Locazioni brevi della Certificazione Unica 2018 o se sono compilati più righi dello stesso quadro (punti 15, 115, 215, 315 e 415 per i quali non è barrata la relativa casella 2018 ) va indicata la somma delle ritenute. Come specificato nella Circolare A.D.E. 24/2017, qualora il contratto di locazione sia stipulato da uno solo dei proprietari e, conseguentemente, la ritenuta sia stata operata e certificata solo nei confronti di quest ultimo, solo il comproprietario che ha stipulato il contratto di locazione potrà scomputare la ritenuta subita dal proprio reddito complessivo o chiedere il rimborso della maggior ritenuta subita sulla quota di reddito a lui non imputabile, qualora non abbia capienza per scomputarla dall imposta dovuta dal reddito complessivo. Gli altri comproprietari dovranno assoggettare a tassazione il reddito ad essi imputabile pro-quota in sede di dichiarazione applicando la cedolare secca o il regime ordinario di tassazione. Le istruzioni al Modello forniscono un importante precisazione sempre in riferimento agli obblighi dichiarativi; il reddito fondiario derivante dalla locazione effettuata nel corso del 2017 va indicato in dichiarazione anche se il corrispettivo non è stato ancora percepito o, se percepito, la Certificazione Unica non è stata rilasciata; mentre se il corrispettivo è stato percepito nel 2017 ma il periodo di locazione avviene nel corso del 2018, la tassazione va rinviata all anno in cui la locazione è 4

5 effettivamente effettuata. Se il periodo di locazione è a cavallo di due anni (ad esempio dal 24 dicembre 2017 al 7 gennaio 2018), va riportato solo l importo del corrispettivo lordo indicato nel quadro Certificazione Redditi Locazioni brevi della Certificazione Unica 2018 relativo alle sole locazioni effettuate nel Al contrario, il reddito derivante dalla sublocazione o dalla locazione del comodatario, da indicare nel quadro D del 730/2018, va tassato nell anno in cui il corrispettivo è percepito senza tener conto di quando effettivamente il soggiorno ha avuto luogo. LA COMPILAZIONE DEL QUADRO D Al netto di quanto riportato nell esempio precedente, però, qualora l immobile sia locato dal locatore non proprietario i redditi che derivano dalla sublocazione di immobili ad uso abitativo per periodi non superiori a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell esercizio di attività di impresa e dalla locazione, da parte del comodatario, dell immobile abitativo ricevuto in uso gratuito, per la medesima durata non vanno riportati nel quadro B ma nel quadro D nel rigo D4 (redditi diversi) con l indicazione del codice 10 riportato nella colonna 3 e barrando se si intende optare per la cedolare secca, la colonna 2. In colonna 4 va riportato l importo di cui riportato al punto 14 del quadro Certificazione Redditi Locazioni brevi della Certificazione Unica 2018 qualora risulti barrata la relativa casella del punto 16 (locatore non proprietario); La colonna 5 non può essere compilata se nella colonna 3 è indicato il codice 10 ed è stata barrata la colonna 2; Se nella colonna 3 è stato indicato il codice 10, non bisogna indicare l importo delle relative ritenute in quanto le stesse devono essere riportate nello specifico rigo F8 della Sezione VII del quadro F8 (come da esempio precedente). 5