PRECONSILIARE DELLA GIUNTA COMUNALE n. 79 del Pagina volume N. Ver. 9.5

Transcript

1 COMUNE DI PERUGIA PRECONSILIARE DELLA GIUNTA COMUNALE N. 79 DEL PROT. n. Codice Archiv.ne Documenti non allegati Al l egati del VARI (in apposito registro) L'anno DUEMILAQUINDICI il giorno TRENTA del mese di SETTEMBRE, nel Palazzo dei Priori, convocata nelle forme e nei termini di legge, si è riunita la Giunta Comunale alla quale risultano: Pres. Ass. ROMIZI ANDREA Sindaco 5 CICCHI EDI Assessore 1 BARELLI URBANO V.Sindaco 6 FIORONI MICHELE Assessore 2 BERTINELLI CRISTINA Assessore 7 PRISCO EMANUELE Assessore 3 CALABRESE FRANCESCO Assessore 8 SEVERINI MARIA TERESA Assessore 4 CASAIOLI CRISTIANA Assessore 9 WAGUÉ DRAMANE Assessore Pres. Ass. OGGETTO: ADOZIONE VARIANTE AL PRG, PARTE OPERATIVA, RELATIVA AL COMPARTO SG* DELL'AREA DELL'EX TABACCHIFICIO DI VIA CORTONESE PER LA REALIZZAZIONE DI UN INTERVENTO DI EDILIZIA RESIDENZIALE SOCIALE (SOCIAL HOUSING) Accertato che il numero dei presenti è legale per la validità dell adunanza, IL SINDACO Sig. ANDREA ROMIZI dichiara aperta la seduta alla quale assiste il SEGRETARIO GENERALE Dr. FRANCESCO DI MASSA. SETTO PREMESSO che: LA GIUNTA COMUNALE - il Comune di Perugia è dotato del Piano Regolatore Generale (PRG), Parte Strutturale e Parte Operativa approvato, ai sensi della L.R. 31/97, con atto del C.C. n. 83/2002 modificato ed aggiornato con successive varianti; PARTECIPAZIONE E PARERI COMMISSIONI 1 a COMM.NE CONSILIARE PERMANENTE 2 a COMM.NE CONSILIARE PERMANENTE 3 a COMM.NE CONSILIARE PERMANENTE 4 a COMM.NE CONSILIARE PERMANENTE - il vigente PRG, Parte Operativa, disciplina gli interventi e le destinazioni d uso ammessi nel complesso edilizio noto come Ex Tabacchificio di Via Cortonese, con la disposizione particolare, inserita all art. 103 del TUNA Zone per Servizi Generali Sg, che prevede un ampio mix di funzioni di tipo direzionale, commerciale, ricettivo e residenziale, quest ultima nel limite massimo del 10% della SUC ammissibile; - il comparto in questione è stato oggetto da tempo di varie ipotesi progettuali, che hanno comportato anche delle varianti normative (C.C. n. 146/2005 e C.C. n. 143/2010), finalizzate all attivazione di alcuni interventi che, a causa delle note difficoltà del mercato immobiliare, si sono dimostrate economicamente inattuabili; - l effetto di tale situazione si concretizza nel permanere di una situazione di degrado ambientale nell ambito di un contesto insediativo di rilevanti dimensioni e ricadente in pieno ambito urbano che talvolta è divenuto rifugio abusivo di irregolari; PREMESSO altresì che: - la società Pentagramma Perugia S.p.A.- partecipata al 50% da Cassa Depositi Foglio 1 di 7

2 e Prestiti Immobiliare S.r.l. (già Fintecna Immobiliare s.r.l.) e al 50% da GBC Real Estate S.p.A.- in qualità di proprietaria di detto complesso immobiliare, considerato l andamento del mercato ed in particolare le difficoltà di quello direzionale, ha incaricato la Fondazione Housing Sociale (FHS) di Milano di analizzare l operazione secondo gli standard richiesti dal Sistema Integrato di Fondi immobiliari (SIF) e di approfondire il tema da un punto di vista progettuale al fine di promuovere il recupero e favorire la trasformazione dell area in esame; - la FHS costituita dal giugno 2004 allo scopo di promuovere lo sviluppo e il rafforzamento del settore dell edilizia residenziale sociale destinata alle fasce più deboli, con particolare attenzione alle tematiche finanziarie, architettoniche e gestionali, ha quindi redatto una proposta progettuale di massima (che prevede circa 158 alloggi sociali, 36 alloggi in vendita libera oltre a servizi, spazi commerciali e direzionali) nel rispetto dell attuale potenzialità edificatoria prevista nell area in oggetto e dei requisiti del SIF in base all ambito normativo di riferimento (art. 11 D.L. 25/6/2008, n. 112 convertito, con modificazioni, dalla legge 6/8/2008 n. 133; DPCM 16/7/2009 e DM 22 aprile 2008); - sulla base di detto studio preliminare redatto dalla Fondazione, la stessa società Pentagramma Perugia S.p.A., con nota prot dell e successive integrazioni, ha chiesto l approvazione di una variante finalizzata alla possibilità di realizzare un nuovo complesso da destinare prevalentemente all edilizia residenziale sociale, previa demolizione degli edifici esistenti dismessi, ad eccezione della Palazzina Uffici e della Ciminiera, entrambi vincolati dalla Sovrintendenza; CONSIDERATO che: - a causa della carenza di risorse comunali e della sempre più scarsa disponibilità di contributi statali e regionali sono sempre più rari gli interventi di realizzazione di alloggi di edilizia residenziale pubblica da parte del Comune; - un importante obiettivo dell Amministrazione Comunale è, perciò, quello di potenziare lo sviluppo dell edilizia residenziale sociale convenzionata per fornire una risposta in termini di agevolazione all acquisto o all affitto di alloggi di qualità; - in particolare il progetto propone un elemento innovativo e d interesse per la città, prevedendo, oltre l intervento, anche una continuazione dello stesso mediante un soggetto gestore, sotto la supervisione del fondo immobiliare, che funge da presidio organizzativo e promotore di reti di rapporti condominiali; - per poter consentire la realizzazione del progetto in questione è necessario procedere ad adeguare le prescrizioni particolari contenute nella normativa tecnica di attuazione, nella parte in cui definisce le destinazioni d uso ammesse per il comparto Sg* in esame; - tale adeguamento normativo operato con la presente variante è volto a perseguire il duplice obiettivo di consentire la realizzazione di un intervento innovativo di social housing integrato con i relativi servizi gestionali e di promuovere un intervento di microchirurgia urbana finalizzato al recupero ed al riuso di un complesso immobiliare dismesso, che certamente per posizione e dimensione riveste una valenza strategica per il riassetto urbanistico di quella parte di città; VISTO l ambito normativo nazionale di riferimento ed in particolare: - l art. 11 del DL 25 giugno 2008 n. 112, convertito con modificazioni dalla legge 6/8/2008, n. 133, che dispone che con D.P.C.M., sia approvato un Piano nazionale di edilizia abitativa al fine di garantire su tutto il territorio nazionale i livelli minimi essenziali di fabbisogno abitativo per il pieno sviluppo della persona umana; Foglio 2 di 7

3 - il comma 3, lett. a) del sopra citato art. 11 che prevede la costituzione di fondi immobiliari destinati alla valorizzazione e all incremento dell offerta abitativa come uno degli interventi in cui si articola il Piano nazionale di edilizia abitativa; - il D.P.C.M. del 16 luglio 2009 che in attuazione delle richiamate disposizioni ha approvato, in allegato, il Piano nazionale di edilizia abitativa articolato in sei linee d intervento indicate dall art. 1 e che prevede, nell art. 11 la costituzione di un sistema integrato di fondi immobiliari nazionale e locale (SIF) per l acquisizione e la realizzazione di immobili destinati all edilizia residenziale sociale e quindi la possibilità di realizzare o recuperare alloggi in regime di edilizia convenzionata, da cedere in proprietà, ovvero concedere in locazione permanente o locazione temporanea, con predeterminazione dei canoni e possibilità di acquisto al termine della locazione a prezzo definito, da stabilirsi nella convenzione comunale, che ne disciplina i criteri di accesso e le modalità gestionali; VISTA altresì la disciplina regionale in materia di edilizia residenziale sociale contenuta nella L.R. 28/11/2003 n. 23 e s.m.i. che ha definito gli obiettivi, le regole e gli strumenti di programmazione nell ambito delle politiche abitative in Umbria e la DGR 7 maggio 2012 n. 492 che ha approvato i nuovi schemi di convenzione tipo per interventi di edilizia residenziale da destinare alla vendita o all assegnazione in proprietà o alla locazione a canone concordato, ma che non disciplina interventi realizzati senza capitale pubblico locale; PRECISATO che: - l iniziativa in oggetto si inserisce nella linea di intervento di cui all art. 1, comma 1, lettera a), del citato D.P.C.M. del 16 luglio 2009 che, sulla base di quanto previsto dalle richiamate normative nazionali di riferimento, si propone di affrontare il tema relativo all incremento dell offerta abitativa a prezzi accessibili attraverso un sistema integrato nazionale e locale di fondi immobiliari per l acquisizione e la realizzazione di immobili per l edilizia residenziale, con la partecipazione di soggetti pubblici e/o privati, ed è rivolta alle persone che non hanno i requisiti per accedere all edilizia residenziale pubblica, ma il cui reddito non consente di accedere agli affitti a libero mercato (la c.d. fascia grigia della popolazione), anche a causa della difficoltà di accedere al credito come, per esempio, nel caso degli anziani e delle giovani coppie; - si tratta perciò di alloggi di edilizia residenziale sociale riservata a soggetti con capacità di reddito superiore rispetto ai destinatari di alloggi ERP (Edilizia Residenziale Pubblica) ma inferiore a quella necessaria per poter accedere agli immobili di libero mercato per diverse ragioni patrimoniali o legate al rapporto di lavoro; - il titolo abilitativo per la realizzazione degli interventi edilizi summenzionati dovrà essere rilasciato a seguito di stipula di apposita convenzione redatta sulla base delle normative regionali e nazionali in materia; RILEVATO, pertanto, l interesse generale che tale iniziativa riveste, al fine di dare attuazione agli orientamenti sopra espressi, la variante, meglio descritta nell allegata relazione illustrativa, prevede in sintesi: - la modifica della disciplina relativa al comparto Sg* di cui trattasi contenuta all art. 103 del TUNA; in particolare: viene inserita la destinazione d uso dell edilizia residenziale sociale (che deve essere superiore al 50%); viene previsto un lieve incremento delle superfici da destinare a edilizia residenziale di libero mercato (dal 10% al 15%) e per commercio (da mq ad un massimo di mq. 2500) senza alcun incremento della SUC ammessa dal PRG vigente. Relativamente a detto aumento del 5% dell edilizia residenziale libera, lo stesso sarà possibile attraverso il trasferimento di tale percentuale dal comparto Ac.fi. n. 7 di Ellera (come richiesto dalla Società Ecor S.r.l., proprietaria della quasi totalità del comparto, con nota prot del e con Foglio 3 di 7

4 nota prot del ) senza pertanto alcun incremento della quota di residenza libera del PRG vigente; viene, inoltre, inserita la condizione che nell area in oggetto non dovranno essere previsti interventi che richiedono la VIA o la verifica di assoggettabilità a VIA; - l eliminazione della suddivisione del comparto in due sub-comparti autonomi, in quanto non più funzionale alla realizzazione del progetto in maniera unitaria; - l incremento dell altezza massima degli edifici e della SUC complessiva del comparto (della quantità strettamente necessaria alla realizzazione di parcheggi seminterrrati) al fine di consentire una maggiore dotazione di superfici pedonali libere da costruzioni; - la conferma dell obbligo di certificazione di sostenibilità ambientale degli edifici, almeno in classe B; - l introduzione dell obbligo di realizzare gli alloggi destinati ad edilizia residenziale sociale di cui all art. 1 bis della L.R. 23/2003, ivi compresi i servizi abitativi previsti dall art. 1 ter, comma 2 lett. b) e d) della stessa L.R. 23/03 e s.m.i.; - l introduzione dell obbligo per il soggetto attuatore di convenzionarsi con l Amministrazione Comunale secondo quanto previsto dalla disciplina regionale in materia (art. 25 comma 9 della L.R. 23/03) adeguata ed integrata con quanto stabilito dalla relativa normativa nazionale; in particolare la convenzione, dovrà disciplinare le caratteristiche urbanistiche degli interventi, il prezzo di cessione/locazione degli alloggi, i requisiti soggettivi richiesti a chi acquista/affitta tali alloggi; - la previsione di adeguate connessioni pedonali con la stazione del minimetrò Cortonese, con il parco Chico Mendez e con la grande area a parcheggio della stazione di Pian di Massiano; - l introduzione dell obbligo di realizzare, a carico del soggetto attuatore, eventuali opere di adeguamento della viabilità esterna connesse con l attuazione del comparto Sg* in oggetto; - l introduzione della prescrizione particolare dell art. 60 del TUNA relativa alla Ac.fi n. 7 di Ellera volta a ridurre la percentuale di SUC residenziale nei termini sopra descritti e ad inserire l obbligo di realizzazione, a carico del soggetto attuatore, della rotatoria prevista nel PRG all intersezione tra la via Corcianese e la via Tomasi di Lampedusa; PRESO ATTO che: - con DCC n. 244 del è stato approvato uno schema di accordo procedimentale per l attuazione concertata della zona Ac.fi n. 7 di Ellera; - ad oggi il suddetto accordo procedimentale non è stato stipulato e che pertanto, con l approvazione della presente variante, l atto del C.C. n. 244/08 dovrà essere revocato in quanto superato; - con DGC n. 103 del è stato approvato il progetto di sistemazione unitaria dell intero comparto Sg* in oggetto con un mix di funzioni diverse da quelle previste dal presente provvedimento; - il suddetto progetto di sistemazione unitaria deve essere considerato non più valido in quanto superato dalla presente variante; VALUTATO che: Foglio 4 di 7

5 - le modifiche introdotte con la variante in esame riguardano esclusivamente la Parte Operativa del PRG e quindi sono apportabili ai sensi dell art. 32 comma 5 della L.R. 1/2015 che prevede per tali varianti tempi di deposito e pubblicazione, relativi a tutti i procedimenti previsti dalla stessa L.R. 1/15, ridotti della metà; - relativamente agli strumenti di pianificazione sovraordinata (PTCP ed altri piani di settore) non si rilevano vincoli ostativi alla variante in oggetto; in particolare l area interessata dalla variante non risulta sottoposta ai vincoli paesaggistici ed idrogeologici; DATO ATTO che: - l art. 32 comma 7 della L.R. n. 1/2015 stabilisce che il Comune, in sede di adozione delle varianti di cui ai commi 2, 3, 4, 5, e 6 e tenuto conto della relazione geologica, idrogeologica e idraulica, relativa alle aree interessate, nonché degli studi di microzonazione sismica di dettaglio nei casi previsti dalle normative vigenti, esprime parere ai fini dell art. 89 del D.P.R. 380/2001 ed ai fini idrogeologici e idraulici, sentito il parere della Commissione Comunale per la qualità architettonica ed il paesaggio; - gli elaborati relativi agli aspetti idrogeologici e sismici (Relazione geotecnica - Indagine geognostica e prove geotecniche in sito - Prove di laboratorio) ed acustici (Valutazione previsionale di clima acustico) della presente variante sono stati prodotti dai richiedenti (con note prot. n del 10/6/2015 e prot del 22/7/2015) e valutati dall Area Risorse Ambientali - Smart City e Innovazione, la quale si è espressa favorevolmente in ordine alla valutazione previsionale del clima acustico con nota prot del 2/7/2015 e sugli aspetti idrogeologici e sismici con nota prot del ; - sulla base dei suddetti elaborati e pareri trasmessi dall Area Risorse Ambientali - Smart City e Innovazione, la presente variante è stata sottoposta, ai sensi degli artt. 32 comma 7 e 28 commi 10 e 11 della L.R. 1/15, al parere della Commissione comunale per la qualità architettonica e il paesaggio, previsto dall art. 89 del D.P.R. 380/2001, nonché quello in materia idraulica e idrogeologica che nella seduta del ha espresso parere favorevole; VERIFICATO che: - per le verifiche ambientali in materia di VAS e di VIA è stato chiesto il parere all autorità competente Area Risorse Ambientali - Smart City e Innovazione che, con la citata nota prot. n del , ha relativamente alla VAS espresso il seguente parere: Ai sensi del D.M. 30/3/2015 e degli allegati alla Parte II del D.lgs. 152/06 e s.m.i., si ritiene che la variante al PRG non debba essere sottoposta a verifica di assoggettabilità a VAS in quanto tutti i parametri di progetto risultano al di sotto del 50% delle quantità (soglie) definite dal suddetto D.M. ; - in base alle suddette valutazioni, la variante in oggetto non rientra nelle tipologie previste dall art. 6, commi 2 e 3 del D.lgs. 152/2006 e s.m.i. e art. 3, comma 2 della L.R. 12/2010 in quanto non riguarda, per effetto della specifica condizione introdotta con la variante stessa ed esplicitata, come sopra illustrato, nella prescrizione particolare, alcun intervento da sottoporre a procedura di VIA (realizzazione di progetti elencati negli allegati II, III e IV alla parte seconda del D.Lgs. 152/2006 e s.m.i.), né interessa ambiti delimitati e classificati dal PRG come siti di importanza comunitaria (SIC); - non è di conseguenza necessario attivare la procedura di verifica di assoggettabilità a VAS di cui all art. 12 del D.Lgs. 152/2006 e s.m.i., ai sensi dell art. 3, comma 4 lett. e) della L.R. 12/2010, della DGR 423/13 e dell art. 239, comma 2 della L.R. 1/2015, in quanto la presente variante al PRG, Parte Operativa, è esclusa dal campo di applicazione della VAS, anche in base alla considerazione che le destinazioni previste dalla stessa, a carattere prevalente- Foglio 5 di 7

6 mente residenziale di tipo sociale, comportano un carico urbanistico inferiore rispetto a quello attualmente previsto dal PRG; RITENUTO di rendere il presente atto immediatamente eseguibile ai sensi dell art. 134, comma 4, D. Lgs. 267/2000 per la necessità di dare corso nei tempi più brevi agli adempimenti di pubblicazione della variante in oggetto; VISTO l art. 32 c. 5 della L.R. 1/15; VISTO il parere di regolarità tecnica favorevole espresso ai sensi dell art. 49 del T.U. n. 267/2000 dal Dirigente dell Unità Operativa Urbanistica Arch. Franco Marini; Con voti unanimi, PROPONE AL CONSIGLIO COMUNALE - di adottare, secondo le procedure dell art. 32 comma 5 della L.R. 1/15, la variante al PRG, Parte Operativa, relativa al comparto Sg* dell area dell ex tabacchificio di Via Cortonese per la realizzazione di un intervento di edilizia residenziale sociale, così come riportato negli allegati di seguito indicati che vengono a formare parte integrante e sostanziale del presente atto: 1. Relazione; 2. TUNA (stralcio); 3. Tav. 2/3 in scala 1:5.000 (stralcio); 4. Relazione geotecnica Indagine geognostica e prove geotecniche in sito Prove di laboratorio- Modellazione geologica microzonazione sismica; 5. Valutazione previsionale di clima acustico; - di dare atto che l iter di approvazione del presente provvedimento seguirà la procedura prevista dall art. 32 comma 5 della L.R. 1/2015; - di dare atto che la presente variante è esclusa dalla VAS e dalla Verifica di Assoggettabilità a VAS per effetto delle normative richiamate in narrativa e del parere espresso dall Area Risorse Ambientali - Smart City e Innovazione prot del 2/9/2015; - di esprimersi favorevolmente in merito alla compatibilità delle previsioni della presente variante con le condizioni geomorfologiche del territorio nonché ai fini idrogeologici ed idraulici (art. 89 del DPR n. 380/01 e art. 32 comma 7 della L.R. n. 1/2015) visto il parere favorevole della Commissione comunale per la qualità architettonica e il paesaggio, espresso in data ; - di dare atto che il progetto di sistemazione unitaria dell intero comparto in oggetto approvato con atto DGC n. 103/12 deve essere considerato non più valido in quanto superato dalla presente variante; - di dare atto che lo schema del presente provvedimento sarà prepubblicato ai sensi dell art. 39 del D.Lgs. 33/2013; - di dare atto che, visto l art. 49 del D. Lgs. 267/2000, il presente atto non comporta impegno di spesa o diminuzione di entrata a carico del bilancio comunale per l anno 2015 né per il triennio 2015/2017 né oneri riflessi o indiretti sulla situazione economico-finanziaria o sul patrimonio dell ente; - di dichiarare il presente atto immediatamente eseguibile ai sensi dell art. 134, comma 4, D. Lgs. 267/2000 per la ne- Foglio 6 di 7

7 cessità di dare corso nei tempi più brevi agli adempimenti relativi all adozione della variante in oggetto. IL SINDACO ANDREA ROMIZI IL SEGR. GENERALE DR. FRANCESCO DI MASSA Foglio 7 di 7