Immobili ristrutturati: nuovo termine di vendita

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1 Fiscal News La circolare di aggiornamento professionale N Immobili ristrutturati: nuovo termine di vendita Categoria: Finanziaria Sottocategoria: 2015 La Legge di Stabilità 2015 ha prolungato da 6 a 18 mesi il periodo dopo la fine dei lavori entro il quale è possibile acquistare un abitazione di un fabbricato interamente ristrutturato, per ottenere la detrazione Irpef del 50 per cento ed entro il limite massimo di spesa di euro. Viene in questo modo allungato il periodo temporale da rispettare, per fruire della detrazione Irpef del 50%, tra il termine dei lavori di ristrutturazione da parte dell'impresa di costruzione e l'acquisto dell'immobile ristrutturato. Ampliando tale termine da 6 a 18 mesi, i costruttori avranno dunque più tempo per vendere gli immobili abitativi ristrutturati e consentire quindi agli acquirenti di beneficiare dell'agevolazione. Premessa Il comma 3 dell articolo 16-bis, TUIR prevede la detraibilità delle spese sostenute per l acquisto di unità immobiliari site in edifici completamente ristrutturati da imprese di costruzione o cooperative edilizie che, provvedono alla vendita/assegnazione dell immobile. In linea generale, la detrazione spetta all acquirente dell immobile, nella misura del 36% calcolata sul 25% del prezzo di acquisto, nel limite massimo complessivo di ,00. 1

2 Così dispone il citato comma 3, art. 16-bis, TUIR 3. La detrazione di cui al comma 1 spetta anche nel caso di interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia di cui di cui alle lettere c) e d) del comma 1 dell articolo 3 del Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie, che provvedano entro sei mesi dalla data di termine dei lavori alla successiva alienazione o assegnazione dell immobile. La detrazione spetta al successivo acquirente o assegnatario delle singole unità immobiliari, in ragione di un aliquota del 36 per cento del valore degli interventi eseguiti, che si assume in misura pari al 25 per cento del prezzo dell unità immobiliare risultante nell atto pubblico di compravendita o di assegnazione e, comunque, entro l importo massimo di euro. Nuovo limite Come noto, il D.L. n. 83/2012 ha innalzato la misura della detrazione per interventi di recupero di cui al comma 1, art. 16-bis, TUIR, portandola al 50%, con il limite massimo di spesa agevolabile, fissato ad ,00; tale modifica non interesserebbe quindi l acquisto di immobili ristrutturati da impresa o cooperativa edilizia, essendo questa ipotesi disciplinata dal comma 3 dello stesso articolo. Tuttavia, l Agenzia delle Entrate, con Circolare n. 29/2013 ha chiarito che l innalzamento della percentuale di detrazione dal 36% al 50% e l incremento delle spese ammissibili da ,00 ad ,00 si applicano anche alle spese sostenute per gli interventi di cui all articolo 16- bis, comma 3, TUIR, assunte in misura pari al 25% del prezzo di acquisto o assegnazione dell unità immobiliare. L interpretazione estensiva fornita dall Agenzia delle Entrate, giustificata dal fatto che non vi sono differenze tra il comma 1 e il comma 3 in merito a tipologia di interventi, misura della detrazione e importo massimo agevolabile, permette quindi di beneficiare dell innalzamento di detrazione e limite massimo anche in caso di acquisto di immobili ristrutturati. Tipi di intervento Tra gli interventi per i quali è possibile beneficiare della detrazione del 36%- 50%, sono compresi quelli di: restauro e risanamento conservativo [lettera c), articolo 3, comma 1, D.P.R. n. 380/2001]; 2

3 ristrutturazione edilizia [lettera d), articolo 3, comma 1, D.P.R. n. 380/2001]; riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie, che provvedano, alla alienazione o assegnazione dell immobile. La detrazione quindi, in realtà, spetta all acquirente o assegnatario dell abitazione (e relative pertinenze) in misura del 36%-50% del valore degli interventi eseguiti, che si assume pari al 25% del prezzo dell unità immobiliare risultante nell atto pubblico di compravendita o di assegnazione. Pertinenze La Circolare 10 giugno 2004, n. 24 ha chiarito che è esclusa la detrazione IRPEF del 36% nel caso di acquisto in via autonoma di unità immobiliari con classificazione catastale diversa da quelle di case di abitazione. Diversamente, l agevolazione è concessa nel caso in cui le unità immobiliari non residenziali siano: acquistate contestualmente all abitazione; e qualificate come pertinenze dell abitazione principale stessa nell atto di acquisto. L agevolazione è concessa nel caso in cui le unità immobiliari non residenziali siano: Acquistate contestualmente all abitazione Qualificate come pertinenze dell abitazione principale stessa nell atto di acquisto La detrazione spettante è pari al 25% del prezzo di acquisto di entrambi gli immobili (abitazione e pertinenza), così come risultante dall atto notarile, nel limite massimo previsto nell anno di riferimento. Nel caso quindi di acquisto di un abitazione e della relativa pertinenza (nel rispetto delle condizioni soprariportate) l importo complessivamente detraibile è pari al massimo ad ,00/96.000,00 (e non ,00/96.000,00 per ciascuna unità). 3

4 Si rammenta che nel caso in cui la pertinenza sia qualificabile come box auto/autorimessa, è possibile fruire della detrazione del 36%-50%: sul 25% del prezzo di acquisto, relativamente all immobile abitativo; sulle spese di realizzazione, per il box auto pertinenziale se sono rispettate le altre condizioni richieste, tra cui il pagamento con bonifico. Acquisto di due abitazioni con un unico atto La Circolare 10 giugno 2004, n. 24 ha inoltre chiarito che è possibile beneficiare della detrazione nel caso in cui si proceda all acquisto, con unico atto, di due abitazioni. Il limite agevolabile va riferito a ciascuna unità abitativa oggetto del trasferimento. Un contribuente acquista due unità immobiliari ristrutturate nel corso del Il soggetto, nel Modello UNICO/ , potrà beneficiare di un tetto massimo di detrazione pari a ,00 ( ,00 x 2). Nuda proprietà ed usufrutto Con Risoluzione n. 1/2007, l Agenzia delle Entrate ha chiarito che è possibile beneficiare dell agevolazione nel caso in cui, relativamente ad un immobile ristrutturato, due contribuenti acquistino, rispettivamente: il primo, la nuda proprietà; il secondo, l usufrutto. Secondo l Agenzia, anche l acquisto del diritto reale di godimento sull immobile ristrutturato permette l accesso all agevolazione, nonostante nella normativa originaria fosse menzionato unicamente l acquirente o assegnatario dell immobile:...sebbene l art. 9, comma 2, della L. n. 448 del 2001 menzioni tra i destinatari dell agevolazione il solo acquirente (o l assegnatario) dell immobile, si deve ritenere che anche l acquisto di un diritto reale di godimento parziale (ad esempio, l usufrutto) costituisca una fattispecie riconducibile all ambito applicativo della disposizione. La detrazione deve essere calcolata proporzionalmente al costo d acquisto della nuda proprietà e dell usufrutto sostenuto da ognuno dei soggetti interessati, entro il limite complessivo di ,00. 4

5 Nel caso in cui nell atto di vendita non sia indicato espressamente il prezzo d acquisto dei diritti compravenduti, il contribuente dovrà ricorrere ai meccanismi di calcolo indicati dagli artt. 46 e 48, TUIR, per determinare il valore dei singoli diritti. Versamento acconti Legge di Stabilità 2015 La Circolare 1 febbraio 2002, n. 15, ha chiarito che è possibile beneficiare della detrazione sull acquisto degli immobili ristrutturati anche con riferimento agli importi versati in acconto a condizione che: sia stipulato un compromesso di vendita degli immobili e che ne sia stata effettuata la registrazione presso l ufficio delle Entrate competente. La possibilità di far valere la detrazione in relazione al versamento degli acconti è una facoltà; il contribuente può infatti scegliere di beneficiare della detrazione direttamente sull intero prezzo (25%) come risultante dall atto di acquisto o assegnazione, per il periodo di imposta in cui ha stipulato il rogito (C.M. n. 24/2004, punto 1.7). Il disposto dell articolo 16-bis, TUIR, comma 3, prevedeva che le imprese di costruzione o cooperative edilizie provvedessero all alienazione/assegnazione dell immobile ristrutturato...entro sei mesi dalla data di termine dei lavori. Ora con la modifica portata dalla Legge di Stabilità 2015 tale periodo è stato allungato da 6 a 18 mesi. Il legislatore non ha disciplinato la fase transitoria, cioè i trasferimenti immobiliari effettuati nel periodo durante il quale il legislatore ha esteso l arco temporale. A tal proposito si ritiene che: nel periodo di vigenza della vecchia norma, cioè fino al 31 dicembre 2014, i trasferimenti immobiliari effettuati entro la fine dell anno una volta decorso il termine di sei mesi dall ultimazione dei lavori non attribuiscano il diritto a fruire della detrazione; dal 1 gennaio 2015 troverà applicazione la nuova disposizione. Pertanto se all atto del trasferimento siano decorsi 6 mesi dalla fine dei lavori, ma non ancora 18 mesi l acquirente potrà fruire della detrazione. Ciò anche laddove il termine di sei mesi sia spirato entro il 31 dicembre In buona sostanza il presupposto temporale, cioè il mancato decorso del termine di 18 mesi dall ultimazione dei lavori deve essere verificato all atto del trasferimento o dell assegnazione dell immobile avvenuta nell anno

6 Maggior termine per l acquisto degli immobili ristrutturati da imprese di costruzione Viene modificato l art. 16-bis, comma 3 del Tuir, che prevede una detrazione d imposta del 50% sulle spese sostenute per l acquisto o assegnazione di unità immobiliari facenti parte di un edificio interamente sottoposto a interventi di restauro e risanamento conservativo eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione o da cooperative edilizie. La Legge di Stabilità 2015 ha modificato il termine entro cui deve avvenire l acquisto o l assegnazione dell immobile, che passa da 6 mesi a 18 mesi dalla data del termine dei lavori - Riproduzione riservata - 6