1.1. Il condominio, in genere.

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1 1. Natura, struttura e tipologie del condominio Il condominio, in genere. La giurisprudenza è costante nell affermare che il condominio è un ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini. Ciò comporta che l esistenza di un organo rappresentativo unitario, qual è l amministratore, non priva i singoli partecipanti della facoltà di agire a difesa dei diritti esclusivi e comuni inerenti all edificio condominiale, con la conseguenza che l intervento dei condomini in una causa iniziata dall amministratore realizza un ipotesi di intervento della parte, che è ammissibile anche quando l azione sia stata (in ipotesi) irregolarmente proposta per difetto di legittimazione dell amministratore, trattandosi in tal caso di sostituzione del legittimato al non legittimato (Cass. 7300/2010, 3900/2010). La giurisprudenza definisce il condominio come ente di gestione per dar conto del fatto che la legittimazione dell amministratore non priva i singoli partecipanti della loro legittimazione ad agire in giudizio in difesa dei diritti relativi alle parti comuni, di avvalersi autonomamente dei mezzi di impugnazione, di intervenire nei giudizi intrapresi dall amministratore, ecc. Tuttavia, occorre chiarire che la figura dell ente di gestione presuppone che coloro i quali ne hanno la rappresentanza non vengano surrogati dai partecipanti. Ente di gestione senza personalità giuridica D altra parte, gli enti di gestione in senso tecnico raffigurano una categoria definita ancorché non unitaria, ai quali sono assegnati dalle leggi compiti e responsabilità differenti e la disciplina eterogenea si adegua alle disparate finalità perseguite (art. 3 l. 1589/1956). Gli enti di gestione operano in concreto attraverso le società per azioni di diritto comune, delle quali detengono le partecipazioni azionarie e che organizzano nei modi più opportuni: in attuazione delle direttive governative, razionalizzano le attività controllate, coordinano i programmi e assicurano l assistenza finanziaria mediante i fondi di dotazione. Per la struttura, gli enti di gestione si contrassegnano in ragione della soggettività (personalità giuridica pubblica) e dell autonomia patrimoniale (la titolarità delle partecipazioni azionarie e del fondo di dotazione). Nonostante l opinabile rassomiglianza della funzione - il fatto che l amministratore e l assemblea gestiscano le parti comuni per conto dei condomini, ai quali le parti comuni appartengono - le notevoli diversità della struttura dimostrano l inconsistenza del ripetuto e acritico riferimento dell ente di gestione al condominio negli edifici (Cass. S.U. 9148/2008). Il condominio non è titolare di un patrimonio autonomo, né di diritti e di obbligazioni: la titolarità dei diritti sulle cose, gli impianti e i servizi di uso comune, in effetti, fa capo ai singoli condomini; agli stessi condomini sono ascritte le obbligazioni per le cose, gli impianti e i servizi comuni e la relativa responsabilità; le obbligazioni contratte nel cosiddetto interesse 17

2 Spese in condominio e tabelle millesimali: la nuova disciplina del condominio non si contraggono in favore di un ente, ma nell interesse dei singoli partecipanti. Amministratore Distinzione dalle altre formazioni sociali 18 Secondo la giurisprudenza consolidata, poi, l amministratore del condominio esercita un attività di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza, con la conseguente applicazione, nei rapporti tra l amministratore e ciascun condomino, delle disposizioni sul mandato. La rappresentanza dell amministratore del condominio è circoscritta alle attribuzioni stabilite dall art c.c. In giudizio l amministratore rappresenta i singoli condomini, i quali sono parti in causa nei limiti della loro quota (art e 1123 c.c.). L amministratore agisce in giudizio per la tutela dei diritti di ciascuno dei condomini, nei limiti della loro quota, e solo in questa misura ognuno dei condomini rappresentati deve rispondere delle conseguenze negative. Del resto, l amministratore non ha certo il potere di impegnare i condomini al di là del diritto, che ciascuno di essi ha nella comunione, in virtù della legge, degli atti d acquisto e delle convenzioni. In proporzione a tale diritto ogni partecipante concorre alla nomina dell amministratore e in proporzione a tale diritto deve ritenersi che gli conferisca la rappresentanza in giudizio. Basti pensare che, nel caso in cui l amministratore agisca o sia convenuto in giudizio per la tutela di un diritto, il quale fa capo solo a determinati condomini, soltanto i condomini interessati partecipano al giudizio ed essi soltanto rispondono delle conseguenze della lite. Pertanto, l amministratore - in quanto non può obbligare i singoli condomini se non nei limiti dei suoi poteri, che non contemplano la modifica dei criteri di imputazione e di ripartizione delle spese stabiliti dall art c.c. - non può obbligare i singoli condomini se non nei limiti della rispettiva quota. Sul piano strutturale, il condominio si distingue dalle formazioni sociali tradizionali di tipo collettivistico, o corporativo, e dai gruppi di tipo individualistico o personale. Nella struttura delle formazioni di tipo collettivistico, non contrassegnate necessariamente dalla personalità giuridica, due organi si riscontrano sempre: l assemblea, deputata alla formazione della volontà collettiva e, di solito, investita dalle decisioni ultime, e gli amministratori, dotati di un autonoma competenza ad amministrare. La ripartizione istituzionale delle funzioni, invece, manca nei gruppi di tipo individualistico, i quali, difettando della soggettività, attribuiscono tutti i poteri alle persone dei partecipanti e sono solitamente privi dell assemblea e degli amministratori. In entrambe queste formazioni, alla differente organizzazione si accompagna la diversa disciplina della responsabilità nei confronti dei terzi: nelle formazioni di tipo collettivistico, in cui la responsabilità patrimoniale, facente capo all entità quale soggetto di diritto, esonera i partecipanti, la competenza degli amministratori si giustifica anche con la loro responsabilità diretta nei confronti dei terzi. Nei gruppi di tipo individualistico, invece, i

3 singoli amministrano di persona e personalmente rispondono delle obbligazioni assunte nell interesse della formazione. Da entrambi gli schemi si discosta il condominio, nel quale si rinvengono gli organi propri delle formazioni collettivistiche, ma i principi ai quali la disciplina dell organizzazione si informa sono quelli dei gruppi individualistici. Nel condominio sono previsti l assemblea e l amministratore, ma all assemblea e all amministratore sono assegnati poteri di mera gestione che non incidono sui diritti dei condomini - che derivano dalla legge, dagli atti di acquisto e dalle convenzioni - né sulle obbligazioni per la conservazione e per l uso delle cose comuni, attribuite ai singoli per legge in ragione della proprietà comune. Anche se all assemblea è assegnato il potere di nominare l amministratore (art. 1129, co. 1, c.c.), di revocarlo in ogni tempo (art. 1129, co. 2, c.c.) e di decidere i ricorsi proposti dai condomini contro i suoi provvedimenti (art c.c.), poiché il condominio non costituisce un ente a sé, distinto dai singoli condomini e capace di essere parte del mandato ad amministrare, il rapporto di amministrazione nel condominio si stabilisce tra la persona nominata amministratore e i singoli condomini (Cass. 1720/1981). Il rapporto tra l amministratore e i condomini, come accennato, è analogo a quello del mandato con rappresentanza, ma si differenzia per i profili qualificanti riguardanti l obbligatorietà della costituzione (art. 1129, co. 1, c.c.: Quando i condomini sono più di quattro, l assemblea nomina un amministratore. Se l assemblea non provvede, la nomina è fatta dall autorità giudiziaria ), il contenuto (gli artt e 1131 c.c. stabiliscono le attribuzioni dell amministratore e la sua rappresentanza, attiva e passiva, anche nei confronti dei condomini dissenzienti e assenti: vale a dire, dei partecipanti i quali in assemblea non hanno approvato la sua nomina) e gli effetti (l art c.c. contempla l obbligatorietà dei provvedimenti dell amministratore per tutti i condomini). L antinomia apparente tra la nomina dell amministratore da parte dell assemblea e la costituzione del rapporto in capo ai singoli condomini si spiega considerando che le deliberazioni approvate dall assemblea con la maggioranza prescritta, in quanto atti di mera gestione (e non di autonomia privata), non sono idonee a costituire, modificare o estinguere un rapporto giuridico, qual è quello del mandato. L origine, il contenuto e gli effetti del mandato nel condominio sono predeterminati dalla legge, tant è che si parla di mandato ex lege. L effetto precettivo delle delibere consiste nella designazione del soggetto che deve amministrare, nella sua conferma o nella sua revoca; consiste, cioè, nella mera preposizione e nelle vicende a essa successive. Dalla disciplina, articolata e puntuale, dell organizzazione predisposta Rapporto amministratorecondomini 19

4 Spese in condominio e tabelle millesimali: la nuova disciplina per amministrare le cose, gli impianti e i servizi comuni deriva il quadro complessivo dei rapporti intercorrenti tra l amministratore (mandatario) e i singoli condomini (mandanti), ai quali spettano i poteri di vigilanza e di controllo - secondo l elaborazione della giurisprudenza e dalla dottrina in tema di mandato - sulla base dell art c.c., che non risultano incompatibili con gli strumenti di costituzione e di estinzione dell ufficio di amministratore, nonché con il contenuto e gli effetti del peculiare rapporto tra amministratore e condomini regolato dalle norme sul condominio. Potere di vigilanza Il potere dei condomini di vigilare e controllare in ogni tempo la gestione dell amministratore, eventualmente in funzione del ricorso all assemblea contro i provvedimenti dell amministratore o della richiesta di revoca, non è inconciliabile con il rapporto di amministrazione delineato sopra, avuto riguardo alla circostanza che l amministratore, per ragioni del suo ufficio, detiene i registri e i documenti contabili riguardanti la gestione e gli stessi condomini, ai quali in definitiva appartengono in proprietà comune. Accertato che i condomini, in quanto mandanti, sono titolari dei poteri di vigilanza e di controllo previsti dal contratto di mandato e considerato che i condomini, contro i provvedimenti presi dall amministratore, possono, in ogni tempo, proporre ricorso all assemblea e chiederne la revoca, non c è ragione per impedire ai condomini di esercitare in ogni tempo la vigilanza e il controllo sullo svolgimento dell attività di gestione delle cose, dei servizi e degli impianti comuni e, perciò, di prendere visione dei registri e dei documenti che li riguardano: sempre che la vigilanza ed il controllo non si risolvano in un intralcio all amministrazione, non siano contrari al principio della correttezza, che deve stare alla base dei rapporti interpersonali (art c.c.), e che delle attività afferenti alla vigilanza ed al controllo i condomini Si addossino i costi. Non è necessario, perciò, che i condomini specifichino la ragione, per cui vogliono prendere visione o estrarre copia dei documenti. Spetta, semmai, all amministratore dedurre e dimostrare l insussistenza di qualsivoglia interesse effettivo in capo ai condomini istanti, perché i documenti personalmente non li riguardano, ovvero l esistenza di motivi futili o inconsistenti e comunque contrari alla correttezza Relazione tra la titolarità dei beni e la titolarità dei servizi che attraverso quei beni si realizzano. 20 Il codice civile, nel capo dedicato al condominio (capo II, titolo VII del Libro terzo), fa menzione dei servizi in comune (art. 1117, n. 2, c.c.), delle spese necessarie per la prestazione dei servizi nell interesse

5 comune (art. 1113, co. 1, c.c.), di esercizio dei servizi comuni (art. 1130, n. 3, c.c.). Del diritto di condominio su un servizio è corretto parlare solo in senso figurato, e non certo in senso tecnico, perché il servizio non si annovera tra i beni (le cose e gli impianti) capaci di proprietà comune. Tra il diritto di condominio sulle cose e sugli impianti, per mezzo dei quali il servizio si attua, e la titolarità dello stesso servizio, non esiste un legame necessario. Nondimeno, nell edificio in regime di condominio, al diritto di proprietà comune sulle cose e sugli impianti destinati all attuazione del servizio si ricollega, per legge, la comunione di godimento riguardante il medesimo servizio, poiché anche il servizio raffigura un bene accessorio e funzionale al godimento dei piani o delle porzioni di piano. In questo senso devono interpretarsi l art. 1117, n. 2, c.c. e le disposizioni attributive del condominio sui servizi, contenute nei negozi di compravendita delle unità immobiliari, o nel regolamento contrattuale di condominio predisposto dall unico proprietario originario, in virtù dei quali il condominio si costituisce. Peraltro, il titolo può disporre diversamente, in quanto le cose destinate all esercizio dei servizi comuni possono essere collocate in una parte dell edificio di proprietà di alcuni condomini soltanto: in questo caso, il diritto di partecipare alla comunione del servizio non deriva dalla comunione di proprietà ma dall assetto conferito per titolo all esercizio del servizio (per esempio, la servitù). Tuttavia, in mancanza di una diversa disposizione, deve ritenersi che la comunione di godimento del servizio ex art. 1117, n. 2, c.c. appartenga ai contitolari delle cose comuni destinate all attuazione del servizio. Avuto riguardo alla stessa funzione e al medesimo fondamento e, in particolare, alla virtuale perpetuità del condominio, ai servizi comuni si applicano le norme specificamente previste per i beni comuni La regola dell indivisibilità delle cose comuni. Per la divisibilità delle parti comuni dell edificio l art c.c. prevede limiti più rigorosi di quelli stabiliti dall art c.c. per la comunione in generale. La divisibilità, infatti, non viene subordinata al fatto che la divisione renda la cosa inservibile all uso: a impedirla è sufficiente Pregiudizio ad alcuno Art c.c. (Indivisibilità). Le parti comuni dell edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l uso della cosa a ciascun condomino. Art c.c. (Cose non soggette a divisione). Lo scioglimento della comunione non può essere chiesto quando si tratta di cose che, se divise, cesserebbero di servire all uso a cui sono destinate. 21

6 Spese in condominio e tabelle millesimali: la nuova disciplina che pregiudichi il godimento di alcuni condomini. Non si richiede, cioè, che la divisione delle parti comuni dell edificio impedisca l uso al quale le parti comuni sono destinate: per impedire la divisione è sufficiente che la divisione stessa renda più incomodo il godimento delle cose, degli impianti e dei servizi (e, perciò, delle unità abitative). Nel condominio la divisione, dunque, non è consentita quando, mediante il frazionamento delle parti comuni in porzioni suscettibili di godimento separato, sarebbe reso impossibile o semplicemente più difficile a qualcuno dei partecipanti il godimento del suo piano o appartamento; è ammessa, invece, se ai proprietari interessati è possibile continuare a godere agevolmente e senza danno. Le disposizioni di cui all art c.c. riguardanti la divisibilità delle cose comuni si applicano anche ai servizi, in ragione del nesso indissolubile - materiale e funzionale - esistente tra i servizi comuni e i piani o le porzioni di piano in proprietà esclusiva. Anche i servizi comuni devono, pertanto, considerarsi indivisibili, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo il servizio a ciascun condomino. Trattandosi dell atto di disposizione di un diritto (la comunione di godimento del servizio), la divisione deve essere disposta con il negozio stipulato da tutti gli interessati Il regolamento condominiale. Regolamento obbligatorio L art c.c. stabilisce che, quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento di condominio (regolamento obbligatorio). Il numero di dieci riguarda l elemento oggettivo del numero dei piani (o porzioni di piano) di cui si compone l edificio e non al numero dei proprietari. Pertanto, è irrilevante che un appartamento sia in comproprietà tra più soggetti, così come che un solo soggetto sia proprietario di più appartamenti. Se l assemblea non provvede all adozione del regolamento, obbli 22 Art c.c. (Regolamento di condominio). Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell edificio e quelle relative all amministrazione. Ciascun condomino può prendere l iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente. Il regolamento deve essere approvato dall assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell art e trascritto nel registro indicato dall ultimo comma dell art Esso può essere impugnato a norma dell articolo Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137.

7 gatorio, o se il regolamento adottato è incompleto, non rispettando il contenuto minimo (art. 1138, co. 1, c.c.), ciascun condomino può rivolgersi all autorità giudiziaria per la formazione o il completamento del regolamento (art. 1138, co. 2, c.c.). Il regolamento condominiale adottato coattivamente dal giudice ha efficacia vincolante per tutti i condomini, ai sensi dell art c.c. a seguito del passaggio in giudicato della sentenza (Cass. 1218/1993). Il regolamento (obbligatorio o facoltativo) deve essere approvato, ai sensi dell art. 1138, co. 3, c.c., con maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell edificio (art. 1136, co. 2, c.c.). Il regolamento obbligatorio deve contenere (art. 1138, co. 1, c.c.) norme sull uso delle cose comuni, sulla ripartizione delle spese, sulla tutela del decoro dell edificio e sull amministrazione. Se il regolamento è incompleto, ciascun condomino potrà prendere l iniziativa per l integrazione ex art. 1138, co. 2, c.c. Per quanto riguarda l uso delle cose comuni, ossia le modalità d uso delle cose comuni e, in genere, l organizzazione e il funzionamento dei servizi condominiali, il regolamento condominiale deve assicurare il diritto al pari uso delle cose comuni da parte di tutti i condomini, ossia l uso identico in concreto (se possibile) e il rapporto di equilibrio che deve essere potenzialmente mantenuto fra tutte le possibili concorrenti utilizzazioni del bene comune da parte dei condomini (Cass /2005): si pensi, ad esempio, alla delibera adottata a maggioranza che preveda l uso a rotazione tra quattro condomini dei tre posti auto disponibili. Alla stregua dell art c.c., la disciplina legale di ripartizione delle spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni dell edificio è, in linea di principio, derogabile. Deve ritenersi, di conseguenza, legittima la convenzione modificatrice di tale disciplina contenuta nel regolamento condominiale di natura contrattuale ovvero deliberata dall assemblea con approvazione di tutti i condomini (Cass. 641/2003). Il regolamento, quali che ne siano l origine e il procedimento di formazione, e, quindi, anche quando non abbia natura contrattuale, ai sensi dell art. 1138, co. 1, c.c. può anche contenere norme intese a tutelare il decoro architettonico dell edificio condominiale, suscettibili di incidere anche sulla sfera del dominio personale esclusivo dei singoli partecipanti, nei limiti in cui ciò sia necessario per la salvaguardia del bene comune protetto (Cass. 8731/1998). Ad esempio, il regolamento può vietare quegli interventi modificatori delle porzioni di proprietà individuale che, riflettendosi sulle strutture comuni, possano comportare un pregiudizio per il decoro: si pensi alle limitazioni e ai divieti in materia di interventi sulle finestre aperte nella facciata dell edificio comune, suscettibili di incidere sul decoro architettonico. Contenuto 23