McGraw-Hill. Tutti i diritti riservati. Caso 11

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1 Caso Copyrght 2005 The Companes srl Stma d un area fabbrcable n zona ndustrale nella cttà d Ferrara. La stma è effettuata con crter della comparazone e quello del valore d trasformazone. Indce Confermento dell ncarco e questo d stma Descrzone dell area Crter e procedment d stma Stma n base alla comparazone con prezz d mercato Identfcazone del segmento d mercato d rfermento Rlevazone d valor d compravendta e altre nformazon Aggustamento n relazone alle caratterstche specfche che dfferenzano fabbrcat rlevat da quello oggetto d stma Calcolo del valore del terreno Il valore d trasformazone del terreno La normatva urbanstca e l mercato de fabbrcat ndustral nel comune d Ferrara Il progetto d utlzzazone dell area fabbrcable Rcav della trasformazone Cost della rstrutturazone Valore d trasformazone Sntes... 7

2 Copyrght 2005 The Companes srl. Confermento dell ncarco e questo d stma In data , la sg.ra, propretara d un terreno sto n va delle Tgr, comune d Ferrara, ha conferto al sottoscrtto l ncarco d valutare l suddetto terreno al fne d verfcarne l valore venale determnato a fn d una procedura d esproprazone per pubblca utltà. 2. Descrzone dell area Il terreno oggetto d valutazone è stuato n va delle Tgr, comune d Ferrara. La zona è caratterzzata dall uso prettamente ndustrale. La tpologa costruttva pù frequente è l capannone ndustrale ad uso generco. Il terreno oggetto d valutazone ha una superfce complessva d m Il terreno s trova n zona D del Pano Regolatore Generale (PRG) Aree destnate a nuov compless nsedatv prevalentemente ndustral e commercal Sottozona D2. Compless nsedatv prevalentemente artganal, ndustral. L ndce d utlzzazone terrtorale è 0,6 m 2 /m 2. L area s affacca sulla strada comunale (va Tgr), che dà facle accesso alla strada provncale e all autostrada Bologna-Padova (uscta Ferrara Sud). 3. Crter e procedment d stma S adottano due crter d stma: comparazone con prezz d mercato; valore d trasformazone. La stma n base alla comparazone con prezz d mercato s svolge attraverso: l dentfcazone del segmento d mercato d rfermento; la rlevazone d valor d compravendta; l aggustamento n relazone alle caratterstche specfche che dfferenzano fabbrcat rlevat da quello oggetto d stma; l calcolo del valore del fabbrcato. Il valore d trasformazone del terreno è ottenuto dalla dfferenza tra rcav ed cost della trasformazone: n Vt = R = 0 q n Kt = 0 q dove: Vt = valore d trasformazone; =, 2, n ann rchest per l pano d trasformazone; R = rcav della trasformazone nell'anno ; Kt = cost della trasformazone nell'anno. 4. Stma n base alla comparazone con prezz d mercato 4.. Identfcazone del segmento d mercato d rfermento Il segmento d mercato è defnto dalle seguent varabl: destnazone terreno: fabbrcat ad uso ndustrale; ubcazone: perfera ovest d Ferrara; tpologa costruttva consentta: capannon ndustral.

3 Copyrght 2005 The Companes srl 4.2. Rlevazone d valor d compravendta e altre nformazon Sono state rlevate nformazon crca compravendte effettuate d aree edfcabl comparabl presso operator del settore. Le nformazon rlevate sono llustrate nel prospetto seguente. Area da valutare Compravendta A Compravendta B Compravendta C Anno d compravendta/stma % subto, 50% Modaltà pagamento dopo un anno 00% subto 00%subto Indce utlzzazone terrtorale 0,6 0,4 0,6 0,5 Localzzazone perferca suburbana semcentrale perferca Superfce area Prezzo Gl ndc de prezz per le rvalutazon monetare sono seguent (base 995): I coeffcent d adattamento per la localzzazone sono seguent: semcentrale,209 perferco,000 suburbano 0, Aggustamento n relazone alle caratterstche specfche che dfferenzano fabbrcat rlevat da quello oggetto d stma Compravendta A E necessaro provvedere all adattamento del valore rlevato n relazone a: modaltà d pagamento; ndce d utlzzazone terrtorale; localzzazone; superfce. Modaltà d pagamento Il pagamento è stato dlazonato n due rate ugual, una al momento della stpula e l altra dopo un anno. Il prezzo al momento della vendta è pertanto (r=0,035): P A = , ,5 = = ,966 = q,035 euro Indce d utlzzazone terrtorale Il valore è adattato n funzone del rapporto tra gl ndc d utlzzazone terrtorale come segue: ndce compravendta A: 0,4 m 2 /m 2 ndce terreno da stmare: 0,6 m 2 /m 2

4 Copyrght 2005 The Companes srl valore adattato per l ndce d utlzzazone terrtorale: euro x 0,6 m 2 /m 2 / 0,4 m 2 /m 2 = euro Localzzazone La correzone per la localzzazone è calcolata come segue: ndce localzzazone A: 0,860 ndce terreno da stmare: valore adattato per la localzzazone: euro x / 0,860 = euro Valore untaro adattato dell area A Valore complessvo adattato dell area A: euro Superfce dell area A: 8000 m 2 Valore untaro: / 8000 = 82,26 euro/m 2 Compravendta B E necessaro provvedere all adattamento del valore rlevato n relazone a: anno d compravendta; localzzazone; superfce. Anno d compravendta La compravendta s è verfcata nel Il prezzo d compravendta vene aggornato n base all ndce de prezz: x 23 / 2 = euro Localzzazone La correzone per la localzzazone è calcolata come segue: ndce localzzazone B:,209 ndce terreno da stmare: valore adattato per la localzzazone: euro x /,209 = 4563 euro Valore untaro adattato dell area B Valore complessvo adattato dell area B: 4563 euro Superfce dell area B: 4600 m 2 Valore untaro: 4563 / 4600 = 98,08 euro/m 2 Compravendta C E necessaro provvedere all adattamento del valore rlevato n relazone a: anno d compravendta; ndce d utlzzazone terrtorale; superfce. Anno d compravendta La compravendta s è verfcata nel Il prezzo d compravendta vene aggornato n base all ndce de prezz: x 23 / 20 = euro

5 Copyrght 2005 The Companes srl Indce d utlzzazone terrtorale Il valore è adattato n funzone del rapporto tra gl ndc d utlzzazone terrtorale come segue: ndce compravendta C: 0,5 m 2 /m 2 ndce terreno da stmare: 0,6 m 2 /m 2 valore adattato per l ndce d utlzzazone terrtorale: euro x 0,6 m 2 /m 2 / 0,5 m 2 /m 2 = euro Valore untaro adattato dell area C Valore complessvo adattato dell area C: euro Superfce dell area C: 9000 m 2 Valore untaro: / 9000 = 92,25 euro/m 2 Valore untaro del terreno da stmare Il valore untaro del terreno da stmare è così determnato: 82, , ,25 = 90,86 euro/m Calcolo del valore del terreno Il valore dell area è così determnato: superfce: 7200 m 2 valore untaro: 90,86 euro/m 2 valore totale: 7200 m 2 x 90,86 euro/m 2 = euro 5. Il valore d trasformazone del terreno 5.. La normatva urbanstca e l mercato de fabbrcat ndustral nel comune d Ferrara Il PRG del comune d Mantova prevede, per la zona D2, la destnazone alle seguent attvtà: U3. Commerco al dettaglo U3.5 Commerco all'ngrosso, magazzn U3.7 Artganato d servzo U3.8 Attvtà d servzo e dstrbuzone carburant U4. Artganato produttvo U4.2 Industra U5.4 Prma lavorazone e conservazone d prodott agrcol, ortofruttcol e zootecnc U6. Attrezzature tecnologche e servz tecnc urban U6.4 Attrezzature ferrovare U6.5 Aree d servzo alla navgazone La tpologa costruttva pù dffusa è quella del capannone ndustrale, con uso del massmo ndce d utlzzazone terrtorale possble (0,6). La tpologa ottenble è assmlable al capannone tpco (superfce d 500 m 2 e altezza meda d 6 m) o superor. La domanda d edfc ndustral s presenta moderata ma stable, partcolarmente nell area n cu s trova l terreno da valutare.

6 Copyrght 2005 The Companes srl 5.2. Il progetto d utlzzazone dell area fabbrcable Sulla base delle normatve urbanstche e delle caratterstche del mercato mmoblare s potzza la costruzone d capannon ndustral per una superfce così determnata: superfce complessva: 7200 m 2 ndce d utlzzazone: 0,6 superfce costruta: 7200 m 2 x 0,6 = 4320 m 2 La superfce costruta è dvsa n 5 capannon da 864 m 2 crca cascuno Rcav della trasformazone Il rcavo complessvo della trasformazone è così calcolato: superfce costruta: 4320 m 2 prezzo d vendta: 480 euro/m 2 valore complessvo d vendta: 4320 m 2 x 480 euro/m 2 = euro In base all andamento del mercato s potzza la seguente dstrbuzone de rcav: 40% dopo anno dall nzo de lavor; 60% dopo 2 ann dall nzo de lavor Cost della rstrutturazone Il costo complessvo della trasformazone è così calcolato: superfce costruta: 4320 m 2 costo d costruzone (ncluse sstemazon esterne): 290 euro/m 2 costo complessvo d costruzone: 4320 m 2 x 290 euro/m 2 = euro S potzza la seguente dstrbuzone de cost: 50% all nzo de lavor; 50% dopo anno dall nzo de lavor Valore d trasformazone S potzza un saggo d sconto del 3,5%. Calcolo de rcav , ,6 = 2,035, , , 934 = euro Calcolo de cost , ,5 =, , 966 = euro Calcolo del valore d trasformazone Valore totale d trasformazone: = euro Valore untaro d trasformazone (per metro quadro costruto): euro / 4320 m 2 = 69,29 euro/m 2

7 Copyrght 2005 The Companes srl Valore untaro d trasformazone (per metro quadro d area totale): euro / 7200 m 2 = 0,57 euro/m 2 6. Sntes S rtene congruo, a fn della determnazone del valore venale, un valore par alla meda tra due valor precedentemente determnat: valore venale = ( ) / 2 = arrotondato a euro (secentonovantatremla). Ferrara, 4 agosto 2004 In fede