COMUNE DI GUAGNANO PROVINCIA DI LECCE

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1 PROVINCIA DI LECCE COPIA DI DELIBERAZIONE DELLA GIUNTA COMUNALE Numero 98 del 29/07/2015 OGGETTO: Rideterminazione Valori Aree Edificabili anno 2015 L'anno 2015 il giorno 29 del mese di luglio alle ore 13:00, nella sala delle adunanze del Comune, si è riunita la Giunta Comunale, nelle persone dei sigg. P A P A 1 Ing. Fernando LEONE X 4 Sig. Salvatore CREMIS X 2 Dr. Antonio SORRENTO X 5 Sig. Andrea LEUCI X 3 Dr. Danilo VERDOSCIA X Partecipa il segretario comunale Dott. CUNA Davide. Il Presidente, riconosciuto legale il numero degli intervenuti, dichiara aperta la seduta e pone in discussione l'argomento in oggetto. Pareri ai sensi dell Art.49 - D.Lgs. 18/08/2000, N 267 REGOLARITA TECNICA Parere Favorevole. Addì, / / IL RESPONSABILE DEL SETTORE f.to Ing. Gianluigi RIZZO ( FIRMA DIGITALE ) REGOLARITA CONTABILE Parere Favorevole. Addì, / / IL RESPONSABILE DELL'AREA FINANZIARIA f.to CARBONE Dott.ssa Cosima ( FIRMA DIGITALE ) Delibera di GC n.98 del 29/07/2015 Pag. 1 di 8

2 Delibera di GC n.98 del 29/07/2015 Pag. 2 di 8

3 LA GIUNTA COMUNALE VISTO l articolo 2, comma 1, lettera b) del D.Lgs n 504 che definisce l area edificabile come quell area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi o anche in base alle possibilità effettive di edificazione; VISTO l articolo 5, comma 5 del citato decreto che determina il valore delle aree edificabili con quello venale in comune commercio al 1 gennaio dell anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale, all indice di edificabilità, alla destinazione d uso consentita, agli anni per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche; VISTO l articolo 59, lettera g) del D.Lgs. 446/97 e la circolare del Ministero delle Finanze n.296/e dai quali risulta che la fissazione da parte del Comune del valore delle aree edificabili non può aver altro effetto che quello di un autolimitazione del potere di accertamento nel senso che il Comune si obbliga a ritenere congruo il valore delle aree edificabili quando sia stato dichiarato dal contribuente in misura non inferiore a quello stabilito; VISTA la delibera C.C. n 3/99, con la quale si stabiliva il prezzo a mq. di 5,57 per la cessione di aree in zona P.I.P. già urbanizzata; DATO atto che è intendimento dell Amministrazione aumentare i valori stabiliti nella deliberazione di G.C. n. 88 del nelle zone A, B1, B2, B3, C1, C2, C3, D2, in funzione dei valori rivenienti dalla relazione di stima a firma del tecnico professionista a supporto ing. Rodio Antonio; CONSIDERATO il seguente intendimento dell Amministrazione Comunale: fatta salva la effettiva possibilità di accedere a finanziamenti con la Cassa Depositi e Prestiti in relazione al rispetto delle norme sul Patto di Stabilità, l Amministrazione Comunale intende stabilire la seguente procedura di esproprio nella zona D1 : la realizzazione dei lotti industriali verrà avviata sulla base delle effettive richieste di lotto industriale da parte degli aventi diritto. La procedura di esproprio verrà avviata con i fondi rivenienti dagli impegni di acquisto sottoscritti dai richiedenti. E esclusa qualunque tipo di contrattazione privatistica. DATO ATTO che la zona D1 suddivisa in zona esistente, zona in progetto e zona di futura realizzazione, così come evidenziato nella planimetria allegata alla presente deliberazione della quale forma parte integrante e sostanziale, al valore di. 5,57 al mq. si applicherà il seguente coefficiente correttivo: - Zona esistente Urbanizzata K= 1 - Zona in Progetto K= 0,6 per i primi cinque anni compreso l anno in corso - Zona di futura realizzazione K= 0,10 K= 0,30 per i successivi cinque anni, se non è stato ancora espropriato CONSIDERATA la posizione della Zona D3 e la normativa urbanistica relativa alla stessa Zona, il valore viene fissato in. 5,57; CONSIDERATO che esistono piccole porzioni di superfici tipizzate B2 nel vigente PRG, Delibera di GC n.98 del 29/07/2015 Pag. 3 di 8

4 che in effetti non possono essere oggetto di intervento edilizio diretto, si prescrive che tali aree abbiano valore imponibile ai fini IMU come zona B3 e non B2 ; RITENUTO, pertanto, di dover approvare i valori delle aree fabbricabili così come rideterminati e indicati nell elenco allegato al presente atto che ne forma parte integrante e sostanziale, tenendo comunque fermi quelli delle zone D1 e D3 ; VISTO il vigente Regolamento per l applicazione dell IMU; ACQUISITI I prescritti pareri ai sensi dell'art 49 e 147 bis del D.Lgs n. 2000; UNANIME D E L I B E R A 1) di dare atto che quanto sopra riportato è parte integrante e sostanziale della presente; 2) di approvare, per l anno 2015, i valori delle aree edificabili ai fini IMU rideterminati secondo l elenco allegato alla presente: Zona A Centro storico 76,50/mq 53,50/mq Zona B1 Completamento edilizio con valore di contesto ambientale 70,70/mq 49,70/mq Zona B2 Completamento edilizio ad alta densità edilizia 70,70/mq 49,70/mq Zona B3 Completamento edilizio aree già lottizzate Completamento edilizio aree da lottizzare 56,40/mq 44,90/mq 31,90/mq 22,00/mq Zona C1 Zona C2 già lottizzate da lottizzare già lottizzate da lottizzare 47,30/mq 34,50/mq 20,90/mq 11,00/mq 45,90/mq 33,20/mq 19,80/mq 9,90/mq Delibera di GC n.98 del 29/07/2015 Pag. 4 di 8

5 Zona C3 già lottizzate da lottizzare 30,30/mq 7,70/mq Zona D1 Insediamenti imp. artigianali o industriali zona esistente K =1 Insediamenti imp. artigianali o industriali zona in progetto K =0.60 Insediamenti imp. artigianali o industriali zona in progetto K =0.30 Insediamenti imp. artigianali o industriali zona di futura realizzazione K =0.10 5,57/mq 3,34/mq 1,67/mq 0,56/mq Delibera di GC n.98 del 29/07/2015 Pag. 5 di 8

6 VISTO DI REGOLARITA' CONTABILE ATTESTANTE LA COPERTURA FINANZIARIA Art. 151, c.4 D.Lgs. 18/8/2000, N 267. Prenotazione spesa Cap. Art. anno Importo Parere Favorevole. Addì, / / FINANZIARIA REGOLARITA CONTABILE IL RESPONSABILE DELL'AREA CARBONE Dott.ssa Cosima Delibera di GC n.98 del 29/07/2015 Pag. 6 di 8

7 Verbale letto, confermato e sottoscritto IL SINDACO IL SEGRETARIO COMUNALE f.to Ing. LEONE Fernando f.to Dott. CUNA Davide RELATA D I P U B B L I C A Z I O N E Si certifica che copia della presente deliberazione e' stata affissa all'albo Pretorio del Comune il 30/07/2015 e vi resterà per 15 giorni naturali e consecutivi ai sensi dell'art. 124 c.1 D.Lgs. 18/8/2000, N 267. GUAGNANO, lì Il Messo Comunale IL SEGRETARIO COMUNALE f.to Dott.ssa Simona SPAGNOLO f.to Dott. CUNA Davide ESECUTIVITA' DELLA DELIBERAZIONE La presente deliberazione diverrà esecutiva trascorsi 10 giorni dalla pubblicazione della stessa ai sensi dell'articolo 135 del D.Lgs. 267/2000. Guagnano, Lì 30/07/2015 IL SEGRETARIO COMUNALE f.to Dott. CUNA Davide ESEGUIBILITA' DELLA DELIBERAZIONE La presente deliberazione è stata dichiarata immediatamente eseguibile ai sensi dell'articolo 134, 4 comma, del D.Lgs. 267/2000. GUAGNANO, Lì IL SEGRETARIO COMUNALE f.to Dott. CUNA Davide Copia conforme all'originale in carta libera da servire per uso amministrativo e d'ufficio GUAGNANO, LI IL SEGRETARIO COMUNALE Delibera di GC n.98 del 29/07/2015 Pag. 7 di 8

8 Dott. CUNA Davide Delibera di GC n.98 del 29/07/2015 Pag. 8 di 8

9 Relazione di stima Oggetto: Individuazione del valore medio delle aree edificabili ai fini IMU ANNO 2015 PREMESSE La presente relazione e finalizzata alla determinazione del valore di mercato medio delle aree con potenzialità edificatoria al fine di individuare la base imponibile per l applicazione dell I.M.U per l anno 2015, riguardanti le varie destinazioni, residenziale, artigianale, industriale o comunque individuate a qualunque titolo nel Piano Regolatore Generale vigente. Le stime oggetto della presente elaborazione rivestono carattere di generalità e di riferimento, in quanto estese all intero territorio comunale, pur con una valutazione dettagliata diversa in relazione alle zone territoriali, costituendo esse: uno strumento di raffronto per il cittadino contribuente, per conoscere il valore delle aree possedute e quindi l onere impositivo a cui e tenuto a fare fronte; la base da fornire all Ufficio Tributi per l'attività di immediata verifica dell attendibilità dei predetti valori dichiarati dal contribuente e porre in essere le azioni di controllo. Il valore unitario, viene riferito ad un mq di superficie, delle varie aree fabbricabili del territorio comunale. Il valore determinato deriva da un processo di stima costruito su criteri di valutazione oggettivi basati sulla potenzialità edificatoria e di utilizzo urbanistico, che vanno ad incidere sul valore venale, e che pertanto non coincide quasi certamente con il valore di mercato specifico di un determinato terreno che e influenzato anche da fattori soggettivi, quali morfologia e conformazione particolari, esposizione, valore d affezione ecc. DEFINIZIONE DEL VALORE VENALE IN COMMERCIO DELLE AREE EDIFICABILI Il valore delle aree edificabili da considerare ai fini IMU (Imposta Municipale Unica) e il valore di mercato o valore venale delle aree stesse, ai sensi del richiamo effettuato dall articolo 13 del D.L. n.201/2011 all articolo 5 del D. Lgs. n. 504/1992, il quale prevede che, per le aree fabbricabili, il valore e costituito da quello venale in comune commercio al 1 gennaio dell'anno di imposizione avendo riguardo nella zona omogenea di ubicazione, dei seguenti indicatori: - Indice di edificabilità; - Destinazione d uso consentita; - Oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per l edificazione; - Prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche. Il presupposto fondamentale per quantificare la potenzialità edificatoria, che costituisce a tutti gli effetti il valore reale, oggetto di valutazione immobiliare e contenuto nello strumento urbanistico generale vigente, che ne individua i parametri edilizi urbanistici di edificazione. 1

10 LE DESTINAZIONI D USO DELLE AREE E USO DEL SUOLO NEL PIANO REGOLATORE GENERALE ll P.R.G. pone le basi per il futuro sviluppo del territorio e rappresenta il propulsore per lo sviluppo socio-economico della comunità di Guagnano e rappresenta lo strumento con il quale il Comune disciplina l attività edilizia ed urbanistica dell intero territorio comunale, individuando, all interno della zonizzazione, le diverse destinazioni urbanistiche delle aree e dettando le relative disposizioni normative (Indici densità edificatorie). Prendendo in esame le disposizioni normative e le tavole del P.R.G., si possono individuare i vari ambiti urbanistici definiti come nello schema sottostante: Zona A Zona B1 Zona B2 Zona B3 Zona C1 Zona C2 Zona C3 Zona D1 Centro storico Completamento edilizio con valore di contesto ambientale Completamento edilizio ad alta densità edilizia Completamento edilizio Espansione residenziale Espansione residenziale Espansione residenziale Insediamenti per impianti artigianali o industriali CRITERIO PER LA STIMA DEL VALORE ATTUALE DELL AREA I procedimenti di stima sono i processi logico- matematici attraverso i quali e possibile pervenire alla quantificazione di un determinato criterio di stima. Prima di svolgere una stima, si deve conoscere e tenere conto della sua finalità, per far si che la valutazione del valore sia considerata attendibile. Il quesito di stima viene disaggregato in una serie di dati elementari, tra loro collegati da relazioni logico-matematiche. I dati elementari possono essere di fatto o ipotetici. I primi sono descritti o misurati a seconda che siano qualitativi o quantitativi, i secondi sono stimati. Lo scopo del procedimento di stima e quello di conferire il massimo di obiettività e di verificabilità sia ai dati elementari sia alle relazioni logico-matematiche. Per un medesimo criterio di stima possono esistere molteplici procedimenti in relazione alle caratteristiche tecniche ed economiche del bene da stimare, alle informazioni disponibili, allo scopo della stima, ecc. Nel caso in questione e evidente che lo scopo della stima e quello di illustrare il valore medio ai fini indicativi per determinare la base imponibile ai fini dell IMU. Come criterio generale si procederà alla stima del valore delle aree mediante il procedimento cosiddetto sintetico-comparativo a costo di trasformazione; in pratica il valore dell area viene ricavato dal valore del fabbricato che vi potrà essere realizzato. Per la determinazione del Valore Venale sono stati inoltre individuati degli elementi rispondenti ad esigenze di uniformità e correttezza, assumendo come riferimento ufficiale la banca dati delle quotazioni immobiliari dell Agenzia del Territorio(ultimo dato disponibile relativo al secondo semestre dell anno 2014), la cui consultazione e 2

11 disponibile sul sito internet dell Agenzia stessa nella sezione dell Osservatorio del Mercato Immobiliare (O.M.I.), nonché altri valori dinamici nonché fattori correttivi che raggiungano l obiettivo di una maggiore aderenza alla realtà del mercato immobiliare locale. Il primo degli elementi di calcolo e come visto al paragrafo precedente il dato tratto dalla banca dati dell O.M.I. dell Agenzia del Territorio. Dei due valori minimo e massimo presenti nelle quotazioni suddette, nel nostro caso assumeremo le quotazioni medie o minime in quanto la presente valutazione e orientata alla determinazione del valore venale di terreni su cui verranno realizzati dei fabbricati di nuova costruzione nella tipologia più richiesta dal mercato immobiliare. In particolare per la aree residenziali si e preso come riferimento la tipologia delle abitazioni civili e di topo economico, sicuramente più consone al caso. Tali valori,riferiti a mq di superficie lorda, sono riassunti nella tabella che segue: LOCALITA RESIDENZIALE PRODUTTIVO Abitazioni Autorimesse Capannoni GUAGNANO DA 380/mq A 690/mq DA 360/mq A 490/mq DA 290/mq A 590/mq FRAZIONE DI VILLA BALDASSARRE DA 370/mq A 600/mq DA 330/mq A 410/mq DA 290/mq A 590/mq Pur essendo difficile prevedere l andamento del mercato immobiliare nel medio lungo periodo,stante l attuale incertezza economica, nella presente stima si ipotizza una sostanziale stabilita dei prezzi di compravendita degli immobili o con lievi adeguamenti dovuti all aumento dei costi della costruzione ma che non va a vantaggio del proprietario dell area fabbricabile. Altri elementi da considerare, e data dalla serie di dati particolari desunti dal Piano Regolatore Generale per ogni area e dal mercato immobiliare ed in particolare: parametri urbanistici - territoriali rappresentati dall indice di fabbricabilità che indica la potenzialità edificatoria e che varia a seconda della situazione urbanistica dell area di ubicazione e per determinate aree la superficie del lotto minimo, la superficie massima realizzabile ecc ; superficie media delle aree da considerare che, stante le caratteristiche del tessuto urbano, si considererà variabile - da mq 300 a mq 500- ad esclusione delle aree ricadenti in zona artigianale o industriale; media dell incidenza dell area sul prodotto finito: rappresenta la percentuale di incidenza del valore dell area rispetto al valore del fabbricato. Per valutare l incidenza media dell area sul valore della costruzione finita, un parametro ritenuto attendibile in quanto ufficiale e quello desumibile dall art. 36 comma 7 del D.L. 4 Luglio 2006 n. 223, convertito dalla Legge 4 Agosto 2006 n. 248, che stabilisce, ai fini del calcolo delle quote di ammortamento per i fabbricati, che il costo delle aree occupate dalla costruzione e di quelle che ne costituiscono pertinenza viene determinato come percentuale non inferiore al 20% del costo complessivo dei fabbricati. Per la presente stima si ritiene, pertanto di poter adottare una incidenza del terreno pari a quella prevista dal citato D.L. 223/

12 La terza griglia di elementi e rappresentata dall attualizzazione del valore dell area in funzione dei tempi di attesa per la trasformazione edilizia ipotizzata e che si articola in diverse fasi consistenti prima nell acquisto del terreno, se non già di proprietà, quindi nella fase pianificatoria (eventuale), progettuale ed autorizzativa e successivamente nella costruzione ed ultimazione dell immobile. Il valore dell area, in quanto calcolato alla fine del ciclo suddetto deve essere reso attuale in rapporto alla durata del ciclo stesso. Il numero di anni di durata delle fasi sopra indicate, rappresentato con la variabile n, può variare da un minimo di 3 ad un massimo di 5, a seconda dei casi limite e cioè se sia possibile edificare l area direttamente con il Permesso di Costruire oppure dopo l approvazione del piano attuativo/programma integrato (es. lottizzazione). Potranno essere assunti in alcuni casi valori compresi tra 3 e 5 in presenza di particolari motivi che possano giustificare diverse durate del ciclo. L altra variabile per l attualizzazione del valore e rappresentata dal tasso di remunerazione di investimenti ordinari a medio termine che si assume pari all EURIBOR 12 mesi (0,20%) oltre ad uno spread medio del 1,30% per un valore totale dell 1,50%. DETERMINAZIONE IN VIA GENERALE DEL VALORE DELLE AREE Per determinare in via generale il valore delle aree seguendo i criteri appena illustrati, vanno considerati i seguenti dati : 1. superficie dell area; 2. indice di fabbricabilità dell area; 3. superficie realizzabile del fabbricato (S.L. costr.); 4. valore del fabbricato al mq (V.o.m.i.). I primi due dati sono essenziali per determinare il terzo, cioè la superficie espressa in mq del fabbricato realizzabile e vendibile. Una volta in possesso di detto dato per arrivare alla determinazione del valore del terreno basterà applicare la percentuale di incidenza stabilita nel 20 % al valore del fabbricato ultimato ed infine attualizzare il valore ottenuto. L operazione sin qui descritta può essere riassunta nella seguente formula: V.I = (valore fabbricato * 20%) / (1 + r) n Dove: V.I è il valore venale del terreno ai fini IMU; valore fabbricato è dato dalla superficie lorda della costruzione realizzabile / vendibile (abitazione e autorimessa) moltiplicato per il valore/mq dell O.M.I.; r è il tasso di interesse; n è il numero di anni del ciclo per ultimare la costruzione. Per giungere al valore del terreno riferito al mq basterà quindi dividere il valore sopra determinato per la superficie dell area interessata. Dei dati necessari per giungere alla determinazione del valore del terreno quello maggiormente incognito e sicuramente la superficie espressa in mq della costruzione, sia ad uso residenziale che produttivo, che mediamente e possibile realizzare nelle varie aree edificabili e da considerare nella presente valutazione. 4

13 Nella casistica residenziale per arrivare alla superficie realizzabile, in presenza di un indice di realizzazione in termini di volumetria e non di S.U.L., avendo a disposizione il volume basterà dividere quest ultimo per l altezza media di un piano della costruzione e cioè circa 3,00 metri, in considerazione che l indice volumetrico e presente esclusivamente in zone urbanistiche di tipo residenziale. DETERMINAZIONE DEL VALORE NEI SINGOLI AMBITI E SOTTOZONE TIPO ZONA A CENTRO STORICO Sono aree comprese nel centro storico urbano, ossia quella parte del territorio comunale di Guagnano qualificato da insediamenti di antica formazione. La possibilità edificatoria limitata, solo dove e consentito dallo strumento urbanistico, per interventi di demolizione / ricostruzione o sostituzione edilizia, ovvero con possibilità solo previo parere preventivo della Sopraintendenza ai Beni Culturali, limitatamente alla realizzazione delle volumetrie ivi previste. Comunque questi terreni potenzialmente hanno il valore venale maggiore in quanto si trovano all interno del centro urbanizzato. Lo strumento urbanistico determina due specifici indici edificatori: rapporto di copertura max 60% e volumetria max pari a 4mc/mq. Queste aree si trovano in zone già completamente urbanizzate con possibilità di intervento edilizio diretto mediante un permesso di costruire. Lo strumento urbanistico determina due specifici indici edificatori: rapporto di copertura max 60% e volumetria max pari a 4mc/mq. Pertanto ponendo in esame un terreno di 300 mq, di figura geometrica regolare, ottimo orientamento astronomico, su fronte strada pubblica : superficie dell area 300 mq (max realizzabile 60%) superficie max realizzabile 180 mq volume realizzabile 1200 mc 2 unità Superficie realizzabile 1200/2 = mc 600 diviso 3.00 (altezza convenzionale) = 200,00 mq totali n = 3 (durata intervento edilizio diretto) r= 0,015 ( tasso attualizzazione) Valore Fabbricato GUAGNANO Valore complessivo mq 200,00 x = Valore terreno /300 = 76,48 /mq GUAGNANO ZONA A Valore stimato 76,50mq FRAZIONE DI VILLA BALDASSARRE Valore complessivo mq 200,00 x = Valore terreno / 300 = 53,54 /mq FRAZIONE ZONA A Valore stimato 53,50/mq 5

14 ZONA B1 COMPLETAMENTO EDILIZIO CON VALORE DI CONTESTO AMBIENTALE Riguarda aree edificate adiacenti al nucleo di antica formazione o interessate da agglomerati, nuclei od isolati con tipologia edilizia ed impianto urbanistico assimilabili a quelli del borgo originario. Queste aree si trovano in zone gia completamente urbanizzate con possibilità di intervento edilizio diretto mediante un permesso di costruire. Lo strumento urbanistico determina due specifici indici edificatori: rapporto di copertura max 60% e volumetria max pari a 4mc/mq. Pertanto ponendo in esame un terreno di 300 mq, di figura geometrica regolare, ottimo orientamento astronomico, su fronte strada pubblica : superficie dell area 300 mq (max realizzabile 60%) superficie max realizzabile 180 mq volume realizzabile 1200 mc 2 unità Superficie realizzabile 1200/2 = mc 600 diviso 3.00 (altezza convenzionale) = 200,00 mq totali n = 3 (durata intervento edilizio diretto) r= 0,015 ( tasso attualizzazione) Valore Fabbricato GUAGNANO Valore complessivo mq 200,00 x = Valore terreno /300 = 70,74 /mq GUAGNANO ZONA B1 Valore stimato 70,70mq FRAZIONE DI VILLA BALDASSARRE Valore complessivo mq 200,00 x = Valore terreno / 300 = 49,71 /mq FRAZIONE ZONA B1 Valore stimato 49,70/mq ************************ ZONA B2 COMPLETAMENTO EDILIZIO AD ALTA DENSITA EDILIZIA Le aree inserite nell ambito di cui trattasi sono costituite da lotti di terreno consolidati a funzione prevalentemente residenziale. Si possono identificare tipologie di aree che si trovano all intern o del tessuto edificato dotate di tutti i servizi pubblici a rete. Lo strumento urbanistico determina due specifici indici edificatori: rapporto di copertura max 60% e volumetria max pari a 4mc/mq. Pertanto ponendo in esame un terreno di 300 mq, di figura geometrica regolare, ottimo orientamento astronomico, su fronte strada pubblica : superficie dell area 300 mq (max realizzabile 60%) superficie max realizzabile 180 mq volume realizzabile 1200 mc 2 unità Superficie realizzabile 1200/2 = mc 600 diviso 3.00 (altezza convenzionale) = 200,00 mq totali 6

15 n = 3 (durata intervento edilizio diretto) r= 0,015 ( tasso attualizzazione) Valore Fabbricato GUAGNANO Valore complessivo mq 200,00 x = Valore terreno /300 = 70,74 /mq GUAGNANO ZONA B2 Valore stimato 70,70mq FRAZIONE DI VILLA BALDASSARRE Valore complessivo mq 200,00 x = Valore terreno / 300 = 49,71 /mq FRAZIONE ZONA B2 Valore stimato 49,70/mq ************************ ZONA B3 COMPLETAMENTO EDILIZIO Le aree inserite nell ambito di cui trattasi sono costituite da lotti di terreno consolidati a funzione prevalentemente residenziale. Si possono identificare tipologie di aree che si trovano all interno del tessuto edificato dotate di tutti i servizi pubblici a rete. Lo strumento urbanistico determina due specifici indici edificatori: rapporto di copertura max 50% e volumetria max pari a circa 1,5 mc/mq. Per le aree con PA da approvare e convenzionare si valuta una durata dell intervento su 5 Anni. a. Valore Fabbricato aree già lottizzate Pertanto ponendo in esame un terreno di 400 mq, di figura geometrica regolare, ottimo orientamento astronomico, su fronte strada pubblica : superficie dell area 400 mq (max realizzabile 50%) superficie max realizzabile 200 mq volume realizzabile 600 mc 1 unità Superficie realizzabile 600/1 = mc 600 diviso 3.00 (altezza convenzionale) = 200 mq totali n = 3 (durata intervento edilizio diretto) r= 0,015 ( tasso attualizzazione) GUAGNANO Valore complessivo mq 200,00 x = Valore terreno /400 = 56,40 /mq GUAGNANO ZONA B3 Valore stimato 56,40mq FRAZIONE DI VILLA BALDASSARRE Valore complessivo mq 200,00 x = Valore terreno / 400 = 44,93 /mq FRAZIONE ZONA B3 Valore stimato 44,90/mq 7

16 b. Valore Fabbricato aree da lottizzare I valori attuali di tali aree possono ritenersi congrui, per cui: GUAGNANO ZONA B3 Valore stimato 31,90mq FRAZIONE ZONA B3 Valore stimato 22,00/mq ******************** ZONA (C1-C2-C3) - AMBITI INTERCLUSI O DI COMPLETAMENTO SOGGETTI A PIANO DI LOTTIZZAZIONE CONVENZIONATA ESPANSIONE RESIDENZIALE Sono gli ambiti interclusi o di completamento, a prevalente destinazione residenziale. L attuazione degli interventi previsti dal P.R.G. avviene mediante piani attuativi o atti di programmazione negoziata nel rispetto dei criteri e degli indirizzi del Piano. Il volume edificabile e dato dall Indice di utilizzazione Territoriale (IT), che tiene conto delle parti destinate alle opere pubbliche previste nelle aree UT = 1,3 mc / mq. Per le aree già convenzionate ed in corso di attuazione occorre valutare la specifica edificabilita del lotto. Per le aree con PA da approvare e convenzionare si possono ritenere congrui gli attuali valori in vigore, stante la situazione oggettiva del mercato immobiliare. ZONA C1 a. Valore Fabbricato aree già lottizzate Pertanto ponendo in esame un terreno di 500 mq, di figura geometrica regolare, ottimo orientamento astronomico, su fronte strada pubblica : superficie dell area 500 mq (max realizzabile 30%) superficie max realizzabile 150 mq volume realizzabile 650 mc 1 unità Superficie realizzabile 650/1 = mc 650 diviso 3.00 (altezza convenzionale) = 217 mq totali n = 3 (durata intervento edilizio diretto) r= 0,015 ( tasso attualizzazione) GUAGNANO Valore complessivo mq 217,00 x 570,00 = Valore terreno /500 = 47,32 /mq GUAGNANO ZONA C1 Valore stimato 47,30mq FRAZIONE DI VILLA BALDASSARRE Valore complessivo mq 217,00 x = Valore terreno / 500 = 34,46 /mq FRAZIONE ZONA C1 Valore stimato 34,50/mq ***************** 8

17 ZONA C2 a. Valore Fabbricato aree già lottizzate Pertanto ponendo in esame un terreno di 500 mq, di figura geometrica regolare, ottimo orientamento astronomico, su fronte strada pubblica : superficie dell area 500 mq (max realizzabile 30%) superficie max realizzabile 150 mq volume realizzabile 650 mc 1 unità Superficie realizzabile 650/1 = mc 650 diviso 3.00 (altezza convenzionale) = 217 mq totali n = 3 (durata intervento edilizio diretto) r= 0,015 ( tasso attualizzazione) GUAGNANO Valore complessivo mq 217,00 x = Valore terreno /500 = 45,86 /mq GUAGNANO ZONA C2 Valore stimato 45,90mq FRAZIONE DI VILLA BALDASSARRE Valore complessivo mq 217,00 x = Valore terreno / 500 = 33,21 /mq FRAZIONE ZONA C2 Valore stimato 33,20/mq ZONA C3 a. Valore Fabbricato aree già lottizzate ***************** Pertanto ponendo in esame un terreno di 500 mq, di figura geometrica regolare, ottimo orientamento astronomico, su fronte strada pubblica : superficie dell area 500 mq (max realizzabile 30%) superficie max realizzabile 150 mq volume realizzabile 650 mc 1 unità Superficie realizzabile 650/1 = mc 650 diviso 3.00 (altezza convenzionale) = 217 mq totali n = 3 (durata intervento edilizio diretto) r= 0,015 ( tasso attualizzazione) FRAZIONE DI VILLA BALDASSARRE Valore complessivo mq 217,00 x = Valore terreno / 500 = 30,30 /mq FRAZIONE ZONA C3 Valore stimato 30,30/mq ************************* 9

18 ZONA D1- INSEDIAMENTI PER IMPIANTI ARTIGIANALI ED INDUSTRIALI In relazione alla crisi economica in essere che, in particolare nel settore produttivo, provoca distorsioni del mercato immobiliare, per la disponibilità di edifici produttivi esistenti e inutilizzati, oltre ad un sostanziale blocco sui nuovi interventi edificatori, il valore dei terreni produttivi si ritiene subiscano una notevole contrazione sul valore ricavato. Per tali aree pertanto si possono ritenere congrui i valori attualmente in vigore. IL TECNICO ISTRUTTORE (Geom. Raffaele RICCIATO) IL PROFESSIONISTA A SUPPORTO (Ing. Antonio RODIO) IL RESPONSABILE SETTORE TECNICO (Ing. Gianluigi RIZZO) 10

19 SCHEDA RIEPILOGATIVA Zona A Centro storico 76,50/mq 53,50/mq Zona B1 Completamento edilizio con valore di contesto ambientale 70,70/mq 49,70/mq Zona B2 Completamento edilizio ad alta densità edilizia 70,70/mq 49,70/mq Zona B3 Completamento edilizio aree già lottizzate Completamento edilizio aree da lottizzare 56,40/mq 44,90/mq 31,90/mq 22,00/mq Zona C1 già lottizzate da lottizzare 47,30/mq 34,50/mq 20,90/mq 11,00/mq Zona C2 già lottizzate da lottizzare 45,90/mq 33,20/mq 19,80/mq 9,90/mq Zona C3 già lottizzate da lottizzare 30,30/mq 7,70/mq Zona D1 Insediamenti imp. artigianali o industriali zona esistente K =1 Insediamenti imp. artigianali o industriali zona in progetto K =0.60 Insediamenti imp. artigianali o industriali zona in progetto K =0.30 Insediamenti imp. artigianali o industriali zona di futura realizzazione K =0.10 5,57/mq 3,34/mq 1,67/mq 0,56/mq 11