RECO / AGENTI IMMOBILIARI FIAIP

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1 Condizioni FIAIP RECO / AGENTI IMMOBILIARI FIAIP CONDIZIONI DI COLLABORAZIONE Questa scheda ha la funzione di illustrare le modalità di lavoro e le condizioni che RECO S.r.l. applicherà nelle collaborazioni con agenti d affari in mediazione FIAIP. La società è comunque a disposizione degli associati FIAIP per qualsiasi richiesta di chiarimenti in generale o su casi specifici ed eventuale documentazione: inviando una comunicazione all indirizzo dedicato agenti@reco.it l associato verrà contattato entro lo stesso giorno telefonicamente da un tecnico RECO. (operatività lun-ven h. 9:00 / 13:00 14,30 / 18:30). La firma della scheda di accreditamento e la successiva eventuale collaborazione con RECO S.r.l. non comportano in nessun caso oneri, canoni o pagamenti di alcun genere in capo all intermediario. 1. Attività di RECO RECO S.r.l. ( con sede legale in P.zza Duomo n. 20, Milano, è affiliata a FIABCI, Federazione Internazionale dei Professionisti Immobiliari ( accreditata presso OSMI, Azienda Speciale della Camera di Commercio di Milano ( ed è inoltre socio di ASPESI Associazione Nazionale associata Federimmobiliare - tra le Società di Promozione e Sviluppo Immobiliare ( si avvale di professionisti, collaboratori e banche dati (Sistemi Sister / Cerved / Agenzia del Territorio) adeguati allo svolgimento dell operatività indicata su tutto il territorio nazionale. RECO è titolare di Autorizzazione all esercizio dell attività di gestione del credito, sull intero territorio nazionale, ex art. 115 R.d. 18 giugno 1931 n. 773, emessa dal Questore di Milano al n. 13/D-3/2011 assistita da Polizza Milano Assicurazioni n / 2011 ed opera in piena conformità alle prescrizioni di cui al Dlgs 21 novembre 2007 n. 231 (antiriciclaggio). RECO si occupa di transazioni immobiliari patologiche, cioè di quelle operazioni (in genere, compravendite immobiliari) che sono caratterizzate da ipoteche, pignoramenti, altre formalità pregiudizievoli, contenziosi o problematiche legali, tecniche o urbanistiche di varia natura. Gli agenti d affari in mediazione nel settore immobiliare si trovano a volte davanti a situazioni di questo genere, nelle quali senza una gestione fortemente specializzata risulta pregiudicata la conclusione della compravendita. RECO, quindi, offre un essenziale contributo all intermediario (senza alcun costo per quest ultimo) nel perfezionamento di questa tipologia di operazioni. La collaborazione con RECO prevede inoltre la corresponsione di un contributo di gestione in favore dell intermediario che ha contribuito alla gestione della pratica (vedi art. 4.2.). RECO S.r.l. non svolge attività di intermediazione ed opera esclusivamente nell ambito della patologia immobiliare, pertanto, in ambito tecnico, legale e commerciale, dispone di know how, procedure e metodologie tali da poter garantire ove ne sussistano i presupposti la gestione e soluzione in tempi rapidi e con la massima efficienza, di tutte le casistiche qui indicate, anche le più complesse e rilevanti. 2. Accreditamento Il primo passo per la collaborazione con RECO, consiste nella compilazione di una semplice scheda di accreditamento, contenente i dati identificativi ed operativi dell intermediario. La scheda è disponibile in PDF nel sito FIAIP oppure può essere richiesta via all indirizzo agenti@reco.it, compilata e rinviata via allo stesso indirizzo (o al fax ): consigliamo a tutti gli iscritti FIAIP di provvedere in ogni caso all accreditamento, in modo da poter essere abilitati per una eventuale collaborazione. La scheda è compilata una sola volta, in occasione del primo contatto con RECO. L accreditamento e qualsiasi successiva attività collegata sono per l intermediario totalmente gratuiti. La modulistica ed i files RECO ricevuti dall intermediario ed i dati ivi contenuti sono da intendersi oggetto di corrispondenza riservata, non riproducibile in alcuna sede e non trasmissibile a terzi.

2 3. Come collaborare con RECO? Modelli operativi RECO e l intermediario, se accreditato, potranno avviare una collaborazione secondo i seguenti modelli operativi (3.1.) transazioni critiche bilaterali (3.2.) transazioni critiche unilaterali (acquirente) (3.3.) transazioni critiche unilaterali (venditore) (3.4.) acquisizioni in asta (dal 2013) In tutte queste eventualità, la parte venditrice, la parte acquirente, o anche entrambe, possono rivolgersi a RECO, attraverso l intermediario accreditato, al fine di usufruire di un attività di consulenza e di effettive azioni concretamente svolte, finalizzate a gestire ed a risolvere nel più breve tempo possibile la patologia e quindi a perfezionare la transazione immobiliare (e quindi anche il pagamento delle provvigioni all intermediario) eliminando o riducendo il più possibile il rischio di eventi negativi o sopravvenienze post vendita in capo alle parti. Inoltre, nella fattispecie (3.4), a partire dal 2013, sarà possibile collaborare on RECO nella gestione dei Clienti interessati alla partecipazione in aste immobiliari. Qui di seguito illustriamo in cosa consistono i quattro modelli operativi sopra indicati: 3.1 Transazioni critiche bilaterali In queste fattispecie, l intermediario ha la disponibilità sia dell acquirente che del venditore, ma l immobile o anche solo una quota di esso presenta patologie legali, fiscali o tecniche che pregiudicano la finalizzazione della transazione immobiliare. Alcune casistiche, a mero titolo esemplificativo: - immobile con una o più formalità ipotecarie (ipoteca volontaria o giudiziale) - immobile con uno o più pignoramenti ordinari o esattoriali - immobile con una o più formalità di trascrizione in contenzioso (es. azioni di revocatoria, simulazione, divisione, art cod. civ., usucapione ecc.) - contenziosi di vario genere in essere relativi all immobile (ad esempio vincoli occupativi, questioni condominiali, questioni ereditarie) - posizioni debitorie rilevanti su più immobili o di più Istituti di Credito o altri creditori, anche per importi o per valori immobiliari molto rilevanti, anche con saldo e stralcio e, ove possibile, con rilevanti decurtazioni in punto capitale e accessori. - problematiche di affidamento (l Istituto non eroga il mutuo alla parte acquirente a causa della presenza di trascrizioni, iscrizioni, o comunque altre patologie legate ad es. alla provenienza, all identificazione dell immobile ecc.). - dismissioni immobiliari da organizzare nell ambito di procedure concordatarie, inclusi concordati preventivi - problematiche fiscali che rendono particolarmente onerosa la transazione immobiliare - problematiche urbanistiche o tecniche non ancora definite al momento della trattativa, che rischiano di compromettere l interesse della parte acquirente In taluni casi esiste già una proposta di acquisto accettata, la quale contiene clausole di salvaguardia (preventiva cancellazione di ipoteche o pignoramenti ecc.) oppure le parti sono in attesa di meglio definire la situazione legale prima di procedere alla formulazione ed all accettazione di una proposta di acquisto. In altri casi le parti si accorgono della sussistenza della patologia legale solo dopo la formulazione (e l eventuale accettazione) della proposta di acquisto In tutte queste eventualità, la parte venditrice, la parte acquirente, o anche entrambe, possono rivolgersi a RECO, direttamente o attraverso l intermediario accreditato (ma comunque almeno previa una comunicazione scritta di quest ultimo), al fine di usufruire di un attività di consulenza e di effettive azioni concretamente svolte anche attraverso professionisti incaricati da RECO, finalizzate a gestire ed a risolvere nel più breve tempo possibile la patologia e quindi a perfezionare la transazione immobiliare (e quindi anche il pagamento delle provvigioni all intermediario) eliminando o riducendo il più possibile il rischio di eventi negativi o sopravvenienze post vendita in capo alle parti.

3 Questa fase, dopo un contatto telefonico ed eventuale inoltro di documentazione, è seguita necessariamente da un incontro tra un Consulente RECO ed almeno una delle parti, presso la sede RECO o presso la sede dell Agenzia. In tale importante ambito definito sessione di analisi e direttamente in un unico contesto, viene analizzata preliminarmente la fattispecie sottoposta dal Cliente e RECO, attraverso il Consulente che sta istruendo la pratica, esprime la possibilità e l opportunità o meno, in relazione all interesse del Cliente, di assumere il mandato nel caso di specie In caso affermativo, sempre in quella sede, viene direttamente indicato già in via definitiva il corrispettivo in favore di RECO (vedi art. 4) e, se del caso, sottoscritto da una o da entrambe le parti (venditrice e acquirente) il mandato di gestione su apposito modello e ciò anche se, nella maggior parte dei casi, saranno necessari ulteriori incontri e/o successive integrazioni documentali. Il mandato di gestione della posizione, contiene anche l esatta individuazione, analitica, degli obiettivi prefissati dalle parti, sia qualitativi che quantitativi (ad es. l estinzione di una procedura pendente con le cancellazioni, o la definizione di un saldo e stralcio entro un importo predeterminato, l indicazione dei tempi, ecc.). Il mandato di gestione, contiene anche l indicazione dell intermediario che ha originato la pratica e dei suoi dati di fatturazione, ai fini di cui all art Prima di rivolgersi a RECO, una fase molto importante, per evitare di coinvolgere tutte le parti in una inutile ed infruttuosa attività preliminare, è la verifica preventiva dei requisiti necessari per potere accedere a questa modalità di gestione. I requisiti, che l intermediario ed il Cliente devono verificare, soprattutto prima di richiedere la fissazione di una sessione di analisi, sono i seguenti: A) esistenza di una proposta scritta accettata, oppure accertamento preventivo della reale e concreta disponibilità delle parti (venditrice e soprattutto acquirente) e del reale e concreto interesse delle stesse a concludere effettivamente la transazione immobiliare ad un prezzo determinato; B) accertamento preventivo della reale e concreta disponibilità finanziaria della parte acquirente in relazione alla provvista presumibilmente necessaria oppure della effettiva e verificata possibilità di ottenimento del necessario affidamento bancario; C) in caso di presenza di posizioni debitorie, verifica approssimativa dell ammontare delle stesse, che, in linea di principio, non dovrebbero eccedere il 200% (duecento%) del valore dell immobile; D) disponibilità di una delle parti o di entrambe pro quota, a sostenere il costo (vedi art. 4) dell intervento di RECO per l adempimento del mandato di gestione, fatta salva naturalmente la verifica del relativo ammontare, da svolgere in occasione della sessione di analisi, nell ambito della quale si darà luogo, o meno, al conferimento del mandato di gestione Quanto ai tempi necessari per l evasione di ciascuna posizione, va osservato che questi sono naturalmente estremamente variabili in relazione alla natura degli adempimenti necessari: ad es. pochi giorni o poche settimane nel caso di chiusura di una posizione debitoria con unico creditore o nel caso di partecipazione ad una vendita all incanto, sino ad alcuni mesi o ad uno-due anni, nel caso in cui vi siano contenziosi giudiziali in essere o procedure esecutive complesse o con molte parti. In ogni caso, l operatività RECO ha quale obiettivo prioritario la definizione immediata della strategia che renda più probabile la chiusura della posizione nei tempi più brevi possibili, tempi sui quali già nella sessione di analisi vengono date prime indicazioni, poi riportate nell eventuale mandato di gestione Transazioni critiche unilaterali (acquirente) In questa fattispecie, l intermediario è in relazione con un Cliente che è interessato ad acquistare un immobile (o un compendio di immobili in più lotti) oggetto di una procedura esecutiva o comunque oggetto di formalità pregiudizievoli (ipoteche e pignoramento), con acquisto in asta oppure, fuori dalla procedura esecutiva o prima dell inizio di questa, direttamente dal soggetto debitore, oppure acquistando il credito, evitando così la concorrenza in asta e quindi potendo conseguire, in alcuni casi, grazie all attività di RECO, un prezzo di acquisizione notevolmente inferiore ed in altri quanto meno la certezza preventiva dell acquisizione. A differenza della fattispecie di cui all art in questi casi, almeno all inizio, non c è relazione con la parte venditrice ed il soggetto interessato è la sola parte acquirente

4 Alcune casistiche, a mero titolo esemplificativo: - acquisizione diretta in asta, con o senza incanto; - acquisizione durante la procedura esecutiva, ma evitando la partecipazione in asta ed acquisizione direttamente dalla proprietà pignorata, previa saldo e stralcio; - acquisizione in fase pregiudiziale o giudiziale non in asta, di immobile eventualmente ipotecato e/o pignorato, ma direttamente dal debitore, previa eliminazione delle formalità pregiudizievoli; - acquisizione di un intero compendio in unico contesto, evitando l acquisizione di più lotti in asta; - acquisizione del credito, ipotecario o chirografario, funzionale all acquisizione dell immobile; - acquisizione di immobile con contenziosi in essere di varia natura; - acquisizione di quota indivisa, finalizzata alla successiva acquisizione dell intero immobile; - acquisizione attraverso fiduciaria qualora sussista una esigenza di riservatezza rispetto alle controparti A seguito di un primo contatto telefonico ed eventuale inoltro di documentazione, viene fissato necessariamente un incontro tra un Consulente RECO ed il Cliente interessato, presso la sede RECO o presso la sede dell Agenzia. In tale importante ambito definito sessione di analisi e direttamente in un unico contesto, viene analizzata preliminarmente la fattispecie sottoposta dal Cliente e RECO, attraverso il Consulente che sta istruendo la pratica, esprime la possibilità e l opportunità o meno, in relazione all interesse del Cliente, di assumere il mandato nel caso di specie In caso affermativo, sempre in quella sede, viene direttamente indicato già in via definitiva il corrispettivo in favore di RECO (vedi art. 4) e, se del caso, sottoscritto il mandato di gestione su apposito modello e ciò anche se, nella maggior parte dei casi, saranno necessari ulteriori incontri e/o successive integrazioni documentali. Il mandato di gestione della posizione che ha ad oggetto lo svolgimento dell attività volta all acquisizione dell immobile o altro oggetto definito nella sessione di analisi contiene anche l esatta individuazione, analitica, degli obiettivi prefissati dalle parti, sia qualitativi che quantitativi (ad es. l estinzione di una procedura pendente con le cancellazioni, o la definizione di un saldo e stralcio entro un importo predeterminato, la soluzione di un contenzioso, ecc.). Il mandato di gestione, contiene anche l indicazione dell intermediario che ha originato la pratica e dei suoi dati di fatturazione, ai fini di cui all art Prima di rivolgersi a RECO, una fase molto importante, per evitare di coinvolgere tutte le parti in una inutile ed infruttuosa attività preliminare, è la verifica preventiva dei requisiti necessari per potere accedere a questa modalità di gestione. I requisiti, che l intermediario ed il Cliente devono verificare, soprattutto prima di richiedere la fissazione di una sessione di analisi, sono i seguenti: A) accertamento preventivo della reale e concreta disponibilità della parte acquirente e del reale e concreto interesse della stessa a valutare la definizione della transazione immobiliare, B) accertamento preventivo della reale e concreta disponibilità finanziaria della parte acquirente in relazione alla provvista presumibilmente necessaria (l alternativa dell affidamento bancario, pur possibile, è di rara applicazione in questi casi, a causa delle rilevanti difficoltà tecniche e di ottenimento delibera in situazioni patologiche). C) disponibilità della parte acquirente a sostenere il costo (vedi art. 4) dell intervento di RECO per l adempimento del mandato di gestione, fatta salva naturalmente la verifica del relativo ammontare, da svolgere in occasione della sessione di analisi, nell ambito della quale si darà luogo, o meno, al conferimento del mandato di gestione Transazioni critiche unilaterali (venditore) L intermediario, in questi casi, è in relazione con un Cliente, proprietario dell immobile, che, indipendentemente da una eventuale futura vendita, intende risolvere contenziosi o patologie legali o tecniche inerenti l immobile, analoghi a quelli descritti ai punti (3.1.1) e (3.2.2) A seguito di un primo contatto telefonico ed eventuale inoltro di documentazione, viene fissato necessariamente un incontro tra un Consulente RECO ed il Cliente, presso la sede RECO o presso la sede dell Agenzia. In tale importante ambito definito sessione di analisi e direttamente in un unico contesto, viene analizzata preliminarmente la fattispecie sottoposta dal Cliente e RECO, attraverso il Consulente che sta istruendo la pratica, esprime la possibilità e l opportunità o meno, in relazione all interesse del Cliente, di assumere il mandato nel caso di specie.

5 In caso affermativo, sempre in quella sede, viene direttamente indicato già in via definitiva il corrispettivo in favore di RECO (vedi art. 4) e, se del caso, sottoscritto il mandato di gestione su apposito modello e ciò anche se, nella maggior parte dei casi, saranno necessari ulteriori incontri e/o successive integrazioni documentali. Il mandato di gestione della posizione, contiene anche l esatta individuazione, analitica, degli obiettivi prefissati dalle parti, sia qualitativi che quantitativi (ad es. l estinzione di una procedura pendente con le cancellazioni, o la definizione di un saldo e stralcio entro un importo predeterminato, l indicazione dei tempi, ecc.). Il mandato di gestione, contiene anche l indicazione dell intermediario che ha originato la pratica e dei suoi dati di fatturazione, ai fini di cui all art Prima di rivolgersi a RECO, una fase molto importante, per evitare di coinvolgere tutte le parti in una inutile ed infruttuosa attività preliminare, è la verifica preventiva dei requisiti necessari per potere accedere a questa modalità di gestione. I requisiti, che l intermediario ed il Cliente devono verificare, soprattutto prima di richiedere la fissazione di una sessione di analisi, sono i seguenti: A) accertamento preventivo del reale e concreto interesse della proprietà a valutare la definizione della transazione immobiliare. B) accertamento preventivo della reale e concreta disponibilità finanziaria della proprietà in relazione alla provvista presumibilmente necessaria, tenuto conto che in questa fattispecie non vi sono importi disponibili da alcuna parte acquirente e che l alternativa dell affidamento bancario è di rara applicazione in questi casi, a causa delle rilevanti difficoltà tecniche e di ottenimento delibera. C) disponibilità della parte acquirente a sostenere il costo (vedi art. 4) dell intervento di RECO per l adempimento del mandato di gestione (e verifica della relativa disponibilità finanziaria), fatta salva naturalmente la verifica del relativo ammontare, da svolgere in occasione della sessione di analisi, nell ambito della quale si darà luogo, o meno, al conferimento del mandato di gestione Acquisizioni in asta RECO riceve mandato da alcuni Istituti bancari in relazione ad un determinato numero di procedure di esecuzione immobiliare ( procedure gestite ). La società comunica tutti i dati inerenti a tali aste immobiliari agli intermediari accreditati (competenti per zona o perché in sede di accreditamento hanno indicato una specifica area geografica di interesse) e, limitatamente a tali procedure, è a disposizione dell intermediario accreditato e dei suoi Clienti gratuitamente per qualsiasi chiarimento e informazione relativa a: immobile, CTU, ordinanza di vendita, modalità di partecipazione, modalità di rilascio, decreto di trasferimento, tassazione ecc. L intermediario informa dell opportunità di acquisizione uno o più propri Clienti che possano risultare eventualmente interessati e (che abbia avuto conferma o meno della partecipazione all asta) ne comunica a RECO via i nominativi con almeno tre giorni di anticipo rispetto alla data dell incanto. In caso di aggiudicazione dell immobile in asta in capo ad un nominativo segnalato dall intermediario, RECO attribuisce a quest ultimo in base alla presente Convenzione una commissione sul prezzo base di asta. Nel caso in cui un nominativo sia segnalato da più intermediari, prevale la segnalazione pervenuta per prima (l intermediario che dovesse segnalare un nominativo già presente in banca dati, verrà contestualmente informato per iscritto). Apposite istruzioni dettagliate (e l ammontare della commissione sopra indicata) verranno circolarizzate al momento dell implementazione di questa modalità di collaborazione (2013).

6 4. Corrispettivo e contributo di gestione 4.1. Tutti i mandati di cui all art. 3 prevedono la corresponsione di un compenso in favore di RECO e a carico della parte venditrice o acquirente o pro quota da entrambi (secondo quanto previsto di volta in volta nel mandato), già comprensivo di spese. Nei mandati di cui all art il compenso RECO è a carico solamente dell Istituto di Credito mandante. L ammontare del compenso è estremamente variabile, in quanto dipende dalla tipologia di operazione, quantità e qualità di attività e formalità da eseguire, valore dell immobile, ammontare delle debitorie ove esistenti, numero delle controparti e degli eventuali creditori, natura giudiziale o extragiudiziale della fattispecie. In ogni caso, una volta quantificato già nella sessione di analisi e concordato con il Cliente, viene prefissato in modo chiaro prima della eventuale firma del mandato di gestione e non è soggetto in alcun modo a successive variazioni. Una indicazione preliminare e provvisoria dell ammontare del compenso, tuttavia, può essere già ottenuta dall intermediario in base ad un colloquio con un tecnico RECO anche prima della sessione di analisi, se l intermediario è in grado già di fornire i principali dati ed elementi. Le modalità di pagamento del compenso RECO sono le seguenti: - 25% + i.v.a. ( quota acconto ) sempre contestualmente al conferimento del mandato - 75% + i.v.a. ( quota saldo ) al termine del mandato, esclusivamente a condizione che risulti perfezionata la transazione, risolta la patologia o comunque sia conseguito compiutamente l oggetto del mandato nei termini e condizioni ivi indicati e concordati con la (le) parte (parti). Va sottolineato che, per evidenziare ulteriormente la forte finalizzazione al risultato nell attività di RECO, ove richiesto dal Cliente, la quota saldo in base ad appositi criteri di quantificazione inseriti nel mandato - può in molti casi essere qualificata come proporzionale al risultato più o meno positivo della gestione, in termini di importi, obiettivi e tempi In considerazione degli oneri e spese sopportati dall intermediario nel relazionamento tra il Cliente e RECO, la società riconosce in ogni caso all intermediario che ha trasmesso la pratica, in via forfetaria, un contributo di gestione, pari al 10% (diecipercento) + i.v.a. dei compensi, per le posizioni di cui all art. (3.1.) e pari al 20% (ventipercento) + i.v.a. dei compensi per le posizioni di cui agli artt. (3.2) e (3.3.). Le percentuali indicate sono applicate sui compensi indicati nel mandato, al netto delle quote acconto. Contestualmente alla sottoscrizione di ogni mandato di gestione, RECO invia all intermediario una comunicazione scritta di riconoscimento del contributo di gestione nei termini sopra indicati, indicandone anche l importo. Il mandato di gestione sottoscritto dal Cliente non menziona in alcun modo il contributo di gestione in favore dell intermediario. Il presupposto essenziale del pagamento del contributo, è l avvenuto, integrale ed incontestato pagamento in favore di RECO della quota saldo dovuta da parte del Cliente, momento nel quale, contestualmente a ricezione fattura, avviene anche il pagamento del contributo di gestione in favore dell intermediario. Nei vari casi sopra indicati, in particolare quelli di cui al punto (3.1.) l intermediario pattuisce preventivamente con le parti o con una di esse, la normale provvigione di intermediazione per il caso di buon fine della transazione immobiliare. La modulistica ed i files RECO ricevuti dall intermediario ed i dati ivi contenuti sono da intendersi oggetto di corrispondenza riservata, non riproducibile in alcuna sede e non trasmissibile a terzi - fine cond Reco S.r.l. Sede legale Uffici P.zza Duomo 20 Corso Italia 38 T info@reco.it Milano Milano F