PIANO REGOLATORE GENERALE. Variante di adeguamento ai sensi dell articolo 6 del Dlgs 114/98 e del regolamento regionale n.

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1 SETTORE AFFARI ISTITUZIONALI SERVIZIO COMMERCIO ED ATTIVITA PRODUTTIVE PIANO REGOLATORE GENERALE Variante di adeguamento ai sensi dell articolo 6 del Dlgs 114/98 e del regolamento regionale n. 3 INDAGINI CONOSCITIVE DI CARATTERE URBANISTICO TERRITORIALE E COMMERCIALE (articolo 5 Reg. 3/2000) MAGGIO 2001

2 PREMESSA L articolo 5 del RR 3/00 prevede che, ai fini della individuazione delle aree idonee ad ospitare insediamenti commerciali, l adeguamento degli strumenti urbanistici comunali sia supportato da una ricognizione della struttura distributiva presente nel territorio comunale, con i necessari riferimenti anche ad una visione sovracomunale. La presente relazione è finalizzata a fornire un quadro della situazione in atto nella rete distributiva comunale al 2000, articolato secondo le categorie delle strutture di vendita previste dal Dlgs 114/98, confrontato con la rilevazione effettuata nel 1988, all atto dell approvazione dell ultimo piano commerciale, quindi con un arco temporale pressochè coincidente con il decennio auspicato dal RR 3/00. 2

3 ANALISI DELL OFFERTA COMMERCIALE L analisi prende in considerazione la distribuzione delle attività commerciali al dettaglio sull intero territorio comunale di Sesto San Giovanni, senza considerazione alcuna delle zone commerciali nelle quale risultava suddiviso il territorio comunale, in quanto superate dall evoluzione normativa. Gli esercizi commerciali sono stati classificati per settore cui appartengono, ovvero: alimentare non alimentare, secondo il criterio della prevalenza dell attività, quindi attribuendo interamente la superficie di vendita dell esercizio all uno o all altro settore. Se si esamina l'attuale situazione commerciale, si constata la presenza di 864 esercizi, 204 dei quali appartenenti al comparto alimentare e i restanti 660 al non alimentare. RIPARTIZIONE RETE DISTRIBUTIVA TRA ALIMENTARI E NON ALIMENTARI Alimentari 23,6% Non alimentari 76,4% Percentualmente ciò significa che il 23.6% dei punti vendita tratta prevalentemente prodotti alimentari, quota lievemente inferiore rispetto al dato medio provinciale. Prendendo in considerazione l andamento complessivo della rete distributiva in sede fissa attraverso l'esame dei dati riferiti all anno 1988, si segnala un trend discendente generalizzato con un picco particolare nel settore alimentare. A titolo conoscitivo sono stati richiamati i dati considerati nel piano commerciale del 1988, risalenti al 1973, che aiutano a raffigurare un quadro evolutivo storico utile per la comprensione delle modifiche intervenute e della loro caratterizzazione. 3

4 ALIMENTARI NON ALIMENTARI TOTALE Differenziando l andamento tra i due gruppi merceologici, si riscontra come la contrazione del settore sia di fatto totalmente imputabile al comparto alimentare dove il numero delle attività è in diminuzione costante con un saldo negativo negli ultimi dodici anni di 87 unità (-29,9%). Su scala temporale più ampia il saldo negativo assume dimensioni decisamente più rilevanti, essendosi di fatto più che dimezzate le attività alimentari. L'andamento del numero dei negozi non alimentari è discontinuo, con una prima fase di crescita fino agli anni 80 e con l inizio poi di una fase calante. Il saldo globale rispetto al 1988 è di quasi stazionarietà (- 8 esercizi), mentre con il 1973 l andamento evidenzia un saldo positivo (+ 13 unità). EVOLUZIONE RETE DI VENDITA PER SETTORE totale non alim alim Traducendo in termini percentuali 291 l'andamento della ripartizione tra i due settori 300 merceologici, si riscontra che nel 1988 il settore alimentare rappresentava il 30,3%, nel scende 1973 al 23,6%. Per avere 1988la dimensione 2000 della mutazione intervenuta nell organizzazione del servizio commerciale nel Comune è necessario considerare che nel 1973 le attività alimentari rappresentavano il 46,5% del totale. Risulta pertanto evidente che il settore non alimentare ha finito per rivestire, almeno sotto l aspetto numerico/quantitativo degli esercizi, un ruolo preponderante all interno dell offerta merceologica di Sesto San Giovanni

5 QUOTA DI CIASCUN SETTORE NEL PERIODO % 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 53,5% 69,7% 76,4% 46,5% 30,3% 23,6% Alimentari Non alimentari Il calo numerico del periodo 1988/00, riscontrato in particolare per il settore alimentare, è attribuibile in parte all evoluzione avuta dalle strutture della distribuzione medio/grande (supermercati e discount) nel territorio comunale, ma soprattutto alla realizzazione dei Comuni dell area omogenea di strutture di grande dimensione della tipologia ipermercati e centri commerciali. La rete dei negozi tradizionali alimentari, che ha comunque tuttora una sua consistenza e diffusione territoriale, oggi riveste soprattutto un'importante funzione di approvvigionamento di vicinato per i residenti. Il dato quantitativo non è il solo aspetto utile ai fini di una valutazione dell offerta commerciale ma anche la superficie di vendita risulta un ottimo indicatore. Attualmente l'area di vendita di cui dispone la totalità degli esercizi ammonta a mq, di cui mq occupati dai negozi del settore alimentare e mq per quello non alimentare. La quota di superficie detenuta dal settore alimentare è pari quindi al 26,3% del totale. Confrontando tale valore con il dato numerico, per il quale gli alimentari rivestono il 23,6%, si riscontra una sostanziale coincidenza tra i due valori, il che indica una limitata evoluzione del comparto alimentare in termini di superficie e quindi aree di vendita medie abbastanza contenute. 5

6 RIPARTIZIONE SUPERFICIE TOTALE TRA ALIMENTARI E NON ALIMENTARI 26,3% alimentari non alimentari 73,7% Da un confronto della situazione attuale con quella passata, si riscontra che la superficie di vendita è caratterizzata da un costante trend di crescita, passando dai mq complessivi di dodici anni fa agli attuali mq, con un incremento del 24,2%. L incremento risulterà ancora più considerevole se si considerano le autorizzazioni già rilasciate e non ancora attivate, di cui si parla in uno specifico paragrafo. L andamento del dato dimensionale è decisamente diverso rispetto a quello del precedente periodo preso come termine di confronto: nel 1973 la superficie di vendita dei punti vendita era pari a mq c.a. In tale periodo si è dunque verificata una contrazione del settore in termini di unità decisamente consistente mentre è rimasta grossomodo inalterata l'area di vendita; nel successivo intervallo di tempo a fronte di una più contenuta riduzione quantitativa degli esercizi si è avuto un considerevole incremento degli spazi di vendita. EVOLUZIONE DEL VALORE DI SUPERFICIE TOTALE

7 La superficie del settore alimentare tra il 1988 e il 2000 è cresciuta del 17,8%, a fronte di una riduzione del numero dei negozi del 29.9%. Per il comparto non alimentare, l'area di vendita cresce del 26,.7%, arrivando a mq, a fronte di una riduzione del numero dei negozi pari all 1,2%. La tabella sottostante consente una visione d insieme delle variazioni intervenute ALIMENTARI mq mq mq NON ALIMENTARI mq mq mq TOTALE mq mq mq Percentualmente, se nel 1973 il settore alimentare copriva il 39% della superficie complessiva, nel 1988 è sceso al 27,8%, valore che risulta sostanzialmente invariato anche nel 2000 (26,3%). VARIAZIONE DELLA RIPARTIZIONE DELLA SUPERFICIE TRA I DUE SETTORI 100% 80% 61% 72,2% 73,7% 60% 40% 39% 27,8% 26,3% 20% 0% alimentari non alimentari La superficie media complessiva subisce notevoli variazioni nel corso del periodo considerato, anche quale conseguenza della cessazione dei piccoli negozi e dell'attivazione di alcune strutture della distribuzione organizzata: infatti ai 52 mq del 1973 corrispondono i 69 mq del 1988 e i 95 mq odierni. Prendendo in esame separatamente le due tipologie di esercizi, si rileva che la superficie media dei punti vendita che trattano prodotti alimentari aumenta dai 44 mq di ventisette 7

8 anni fa ai 63 mq del 1988 ai 106 mq attuali: tale crescita è fortemente condizionata dai dati inerenti le medio/grandi strutture. L area media dei negozi del comparto non alimentare, pari a 60 mq nel 1973 e uguale a 71 mq nel 1988, nell'analisi odierna risulta ulteriormente salita a 92 mq. EVOLUZIONE VALORE DI SUPERFICIE MEDIA PER SETTORE totale alim non alim Il superamento delle forme tradizionali di vendita e quindi il fenomeno di aumento della superficie media sono confermati anche dal raffronto della ripartizione degli esercizi per classi di superfici medio grandi: mentre nel 1988 erano 45 quelli che potevano usufruire di un area superiore a 200 mq, ora sono 62. Inoltre nella rilevazione precedente solo 18 strutture si collocavano sopra i 400 mq, mentre ora sono 30. In sostanza non si è avuta una grande evoluzione delle superfici di vendita in termini di numero di esercizi, mentre è la dimensione media ad essersi incrementata. 200/400 mq > 400 mq > mq Totale

9 La rete commerciale di Sesto San Giovanni è stata inoltre ripartita ai sensi del D.Lgs. 114/1998 che classifica in: esercizi di vicinato (ESV) quelli con superficie di vendita fino a 250 mq, medie strutture di vendita (MSV) quelle caratterizzate da metrature comprese tra 250 mq e mq grandi strutture di vendita (GSV) i negozi che superano la soglia dei mq. Sulla base di questi criteri, attualmente nel territorio comunale si rileva la seguente distribuzione: 820 ESV (pari al 94,9% del totale); 42 MSV; 2 GSV; Fra gli ESV, 193 appartengono al settore alimentare e 627 al non alimentare; 10 sono le MSV alimentari e 32 quelle del comparto "non food". RIPARTIZIONE ESERCIZI PER TIPOLOGIA E SETTORE ESV MSV GSV non alim. alim. Settore ESV MSV GSV TOTALE numero superficie numero superficie numero superficie Numero superficie Alimentari non alimentari Totale

10 La densità commerciale del Comune di Sesto San Giovanni, ovvero il rapporto fra il numero di abitanti e gli esercizi presenti sul territorio, si è modificata nel corso del periodo considerato ma i cambiamenti non sono stati rilevanti come in altri Comuni della Provincia di Milano, poiché sia le variazioni numeriche degli esercizi che gli scostamenti della popolazione sono stati di modeste entità. Nel 1973 la densità totale era 74, è passata a 93 nel 1988, e ad oggi è salita a 96. Considerando separatamente i due settori, si nota che per gli alimentari dove il calo quantitativo dei negozi è più consistente si evidenziano i maggiori cambiamenti: a una densità pari a 156 nel 1973 corrisponde un valore di 308 nel 1988 e 408 nel Nel comparto non alimentare la densità è piuttosto costante: si modifica da 138 del 1973 a 134 del 1988 e a 126 attuale. Riassumendo: Densità totale Densità alimentari Densità non alimentari ANALISI DEMOGRAFICA I dati della popolazione del Comune di Sesto San Giovanni mostrano un andamento negativo pressochè costante a partire dagli anni 90 fino al 1998 mentre nell'ultimo biennio il trend si è invertito. Confrontando il saldo attuale con quello del 1990, si calcola un decremento complessivo del 6,8%. ANNO ABITANTI

11 ANDAMENTO DEMOGRAFICO La composizione delle famiglie nel corso di questi anni si è modificata anche se non in modo sostanziale: nel 1990 il numero medio di componenti era pari a 2,37 e il valore è andato via via calando fino al 1999 quando risultava 2,19; nell'ultimo anno, conformemente al cresciuto dato demografico, anche tale indice è aumentato a 2, Tale fenomeno di "scorporazione" dei nuclei familiari non risulta così evidente come in altro Comuni in quanto il valore di partenza si collocava già al di sotto della media provinciale. Significativo è infatti il dato riferito al numero di componenti per famiglia: Sotto l'aspetto percentuale, ciò significa che il 62% delle famiglie è costituita da meno di 2 componenti e addirittura il 34% è unipersonale. Un ulteriore 21% è formato da nuclei di 3 persone DISTRIBUZIONE FAMIGLIE PER NUMERO DI COMPONENTI

12 CONFRONTO TRA DOMANDA E OFFERTA COMMERCIALE E VALUTAZIONE DELL INCIDENZA DELLA COMPONENTE GRAVITAZIONALE RIVOLTA ALL ESTERNO DEL TERRITORIO COMUNALE In assenza di studi analitici sui comportamenti d acquisto delle famiglie e di conseguenza sulle gravitazioni commerciali da e per Sesto San Giovanni, l analisi di tale aspetto delle indagini preliminari previste per la definizione della variante di adeguamento del PRG può essere condotta in via indiretta, utilizzando l analisi sull offerta commerciale locale, contenuta nella prima parte della relazione, ed alcuni valori di riferimento del RR 3/00 attinenti la produttività delle diverse tipologie commerciali e l unità territoriale di riferimento. I dati ricavati dall analisi condotta sull evoluzione della rete commerciale locale dal 1988 ad oggi evidenziano una sostanziale tenuta del sistema distributivo di Sesto San Giovanni: la riduzione di 87 unità è infatti interamente attribuibile al settore alimentare, mentre il comparto non alimentare ha registrato un modesto decremento (- 8 punti vendita). Si tratta di un dato parzialmente in controtendenza con l evoluzione del settore su scala provinciale, regionale e nazionale che, invece, registra una progressiva contrazione del numero degli esercizi in entrambi i settori merceologici. A fronte di questo dato puramente quantitativo stanno inoltre alcuni aspetti di ordine qualitativo che vale la pena di sottolineare: 1) sotto il profilo della dimensione del servizio commerciale si è registrato un incremento delle superfici di vendita in entrambi i settori, anche nel settore alimentare; 2) la localizzazione dei punti vendita non ha subito alcune modifiche sostanziali, mantenendo le tradizionali aggregazioni spaziali del commercio; 3) nel settore commerciale dei Comuni contermini si sono avuti significativi sviluppi delle attività di vendita su grandi superfici. Da questi fatti è possibile stimare che la quota di spesa delle famiglie residenti che si rivolge a strutture di vendita ubicate in altri Comuni ha avuto in questo decennio un incremento: a fronte di una sostanziale stabilità della popolazione e ad un incremento dei consumi procapite attorno al 5%, la superficie di vendita dei negozi alimentari è di fatto incrementata del 18%. Lo sviluppo della superficie di vendita del settore non alimentare è stato più consistente ( + 27%), anche se ha riguardato nuove merceologie: 12

13 in questo tipo di prodotti la crescita dei consumi pro-capite è stata tuttavia più significativa (+ 10% c.a.). Se confrontiamo i valori di consumo dei residenti ricavabili dal RR 3/00 (Lit. 3,287 mln pro-capite per gli alimentari e Lit. 2,731 mln pro-capite per i non alimentari) con i dati dimensionali della rete di vendita (corretti con il peso del commercio su aree pubbliche) ed i relativi indici di produttività, ricaviamo che l evasione di spesa fuori dal territorio comunale è pari al 25,3% per i generi alimentari ed al 34,8% per i non alimentari. Per questi ultimi, in modo particolare, il valore di consistenza appare decisamente sottostimato. Il tema presente nel piano commerciale del 1988, riguardante il recupero delle quote di gravitazione di spesa fuori Comune si ripropone dunque come elemento centrale nelle prospettive di evoluzione urbanistica/commerciale del settore. 13

14 stima dell'evasione di spesa fuori dal territorio comunale (fonte: banca dati Regione Lombardia utilizzata per indici RR 3/00) Abitanti Consumi (in mln) pro-capite totali Alimentari 3, non alimentari 2, Totali 6, Struttura distributiva Alimentari esv* msv gsv totale Superficie di vendita (mq) Produttività a mq. (in mln) 7,3 7,1 7,4 Fatturato totale (in mln) * compreso "peso" commercio su aree pubbliche non alimentari esv* msv gsv totale Superficie di vendita (mq) Produttività a mq. (in mln) 2,7 2 2,3 Fatturato totale (in mln) * compreso "peso" commercio su aree pubbliche Evasione di spesa Alimentari non alim. totale Mercato teorico residenti (in mln) Fatturato rete di vendita (in mln) Evasione di spesa (in mln) Evasione di spesa % 25,3% 34,8% 29,6% 14

15 L ANALISI SOVRACOMUNALE Il Comune di Sesto San Giovanni è inserito nell Unità Territoriale 1 prevista dal RR 3/00, facente capo al Comune di Milano. Al fine di effettuare un livello di comparazione degli indici di densità si è provveduto a confrontare i dati della struttura distributiva, come risultano dalla banca dati utilizzata per la definizione del RR 3/00, dati che per la realtà di Sesto San Giovanni risultano diversi da quelli rilevati direttamente tramite gli uffici comunali ma che devono essere considerati per ovvie ragioni di omogeneità della comparazione. Come si può vedere dalla tabella sottoriportata i valori di densità commerciale di Sesto San Giovanni si presentano decisamente più contenuti: 810 mq ogni abitanti contro i dell UT1 e la media regionale di Andando nel dettaglio le carenze di Sesto San Giovanni sono riscontrabili con particolare evidenza nelle medie strutture non alimentari (100, contro rispettivamente 174 e 199) e nelle grandi strutture non alimentari (31 contro 111 e 117). CONFRONTO DENSITA' COMMERCIALI ESV MSV GSV TOT. al nal Tot al nal tot al nal tot al nal tot Sesto UT Lombardia La valutazione che si può dedurre dai dati così ricavati è che la struttura distributiva di Sesto San Giovanni è sottodimensionata per quanto attiene lo stesso servizio ai soli residenti rispetto alla media dell area omogenea ed al dato regionale. 15

16 VALUTAZIONE DEGLI ASPETTI CRITICI ESISTENTI ED INDIVIDUAZIONE DELLE LINEE DI SVILUPPO URBANISTICO DELLA RETE COMMERCIALE Come si è evidenziato nel paragrafo precedente, il sistema distributivo del Comune denota una serie di problematiche connesse alla capacità di tenuta rispetto all evoluzione tipologica e gestionale del commercio in generale. Vi è stata infatti una contrazione del numero degli esercizi, alla quale ha fatto fronte una espansione delle aree di vendita, il che ha evidenziato un certo grado di ammodernamento ed innovazione da parte delle imprese commerciali. Si può in sostanza affermare che, anche grazie alla situazione di accentuata aggregazione urbanistica del tessuto urbano, si è costruito nel tempo un sistema di rete commerciale strutturato prevalentememte in funzione del servizio di prossimità e, quindi, molto esposto alla crescita dei fattori concorrenziali esterni. Se, quindi, nel tempo si è dimostrata l efficacia di un organizzazione diffusa e radicata territorialmente del servizio commerciale, l evoluzione della rete esistente non sembra aver colto le potenzialità di servizio derivanti dal miglioramento delle condizioni economiche generali della popolazione che ha prodotto un sensibile incremento dei consumi famigliari e, soprattutto, la mutazione della qualità dei consumi, che si è manifestata e si manifesta nella accentuata selezione fra le diverse opzioni di acquisto e tra le diverse tipologie di vendita. I fattori di maggiore criticità dell attuale organizzazione del sistema di vendita sono sostanzialmente riconducibili a queste caratteristiche della rete distributiva oggi operante che evidenzia: - ridotta dimensione unitaria degli esercizi - scarsa dotazione di standards di servizio, con problemi legati all accessibilità veicolare - ridotta presenza di attrattori, di punti vendita cioè la cui funzione commerciale sia estesa, per localizzazione e per tipologia, all intero ambito comunale. L obiettivo è in sostanza quello di ricercare nell evoluzione territoriale dettata dal Prg le più opportune misure per dare alla distribuzione nuove opportunità localizzative, dimensionali e tipologiche, che consentano di consolidare il sistema commerciale locale sia attraverso la trasformazione e l ammodernamento delle attività esistenti che 16

17 percorrendo la strada di una crescita tipologica ma anche quantitativa del numero dei negozi ubicati nel territorio comunale. Tale duplice obiettivo può essere raggiunto attraverso il mantenimento di un organizzazione del sistema distributivo a funzioni di scala prevalentemente comunale, limitando le previsioni insediative di grandi strutture di vendita (esercizi con superficie di vendita superiore a mq) agli ambiti di trasformazione urbana di maggior rilievo. Sotto il profilo urbanistico va dunque perseguito l obiettivo di ricercare la maggiore integrazione possibile tra il commercio e le altre funzioni urbane: residenziale, produttiva e di servizio. 17

18 GLI INTERVENTI IN CORSO La situazione di criticità che è stata sintetizzata nel precedente paragrafo deve tuttavia confrontarsi con una serie di decisioni programmatiche assunte da parte del Comune di Sesto San Giovanni, alcune delle quali già dotate di un elevato livello di fattibilità operativa (piani attuativi convenzionati, concessioni edilizie, autorizzazioni commerciali, ecc.). In particolare sono state approvate tre varianti di PRG, conseguenti ad accordi di programma fra diversi soggetti, nei quali sono state previste insediabilità di tipo commerciale e precisamente: - area Vulcano: piano attuativo per l insediamento di un centro commerciale, già dotato di autorizzazione amministrativa conseguente a nulla-osta regionale per mq ; - area Breda Cimimontubi: piano attuativo con rilascio di concessione edilizia per l insediamento di un centro commerciale. E in corso la procedura per il rilascio di un autorizzazione di grande struttura di vendita della tipologia centro commerciale per complessivi mq di area di vendita. Nell area sono già state rilasciate una serie di autorizzazioni, in parte conseguenti a trasferimenti ed ampliamenti di esercizi esistenti per complessivi mq., tra i quali un ipermercato di mq ; - area Concordia: piano attuativo per un insediamento commerciale di circa mq, limitato alle medie struttura di vendita. Si tratta di tre interventi, già in stato avanzato di fattibilità normativa, che per dimensione e collocazione modificano il quadro strutturale della distribuzione locale, agendo soprattutto sulle tipologie della media e grande struttura di vendita per le quali il Comune di Sesto San Giovanni registra dati di densità al di sotto della media di zone e degli standard regionali e dei quali è necessario tener conto in sede di indicazioni di progetto per l adeguamento del PRG. 18

19 INDICAZIONI PER L ADEGUAMENTO DEL P.R.G. Il regolamento regionale n. 3 del stabilisce che le previsioni di carattere commerciale nel Piano Regolatore Generale siano disciplinate in modo differenziato in relazione ai seguenti contesti: - tessuto urbano consolidato: zone A,B e C (già interamente o in parte realizzate); - ambiti di trasformazione urbana: comparti di ristrutturazione edilizia rivolti alla sostituzione dell esistente tessuto urbano e finalizzati alla riqualificazione urbanistica; - ambiti extraurbani: spazi prevalentemente inedificati esterni al contesto urbano consolidato e di trasformazione. L articolo 6 del regolamento regionale 3/2000 prevede che la classificazione delle destinazioni d uso commerciale avvenga con riferimento alle diverse tipologie distributive definite dal Dlgs 114/98 e precisamente: - esercizi di vicinato: superficie di vendita non superiore a 250 mq - medie strutture di vendita: superficie di vendita compresa tra i 250 ed i mq - grandi strutture di vendita: superficie di vendita superiore a La situazione della programmazione urbanistica del Comune si presenta particolarmente complessa. Il Piano Regolatore Generale vigente regolarmente approvato dal Consiglio Comunale risale al Ad esso sono state apportate alcune varianti a seguito di accordi di programma relative alle aree indicate nel paragrafo precedente con specifica vocazione commerciale. Nel luglio del 2000 il Consiglio Comunale ha adottato il nuovo PRG che è tuttora in fase di osservazione. L Amministrazione Comunale ha in corso la definizione di una nuova stesura del PRG che sostituirà quella adottata nel luglio La nuova impostazione del PRG conferma gli ambiti di trasformazione urbana riconducibili alle varianti oggetto di accordi di programma, prevedendo altre zone di trasformazione urbanistica connesse alle aree Falck. Il Prg non individua specifiche aree extraurbane destinate ad insediamenti di tipo commerciale. Considerati gli indirizzi di sviluppo delineati nel paragrafo precedente nell adeguamento del Piano Regolatore Generale le grandi strutture di vendita nonché i centri commerciali riconducibili a tale tipologia dovranno essere limitati alle due aree interessate dalle varianti conseguenti ad accordi di programma e precisamente: Breda 19

20 Cimimontubi e Vulcano. Nella terza area oggetto di accordo di programma, Concordia, saranno invece ammesse solo le medie strutture di vendita. Nelle zone B e C di Piano Regolatore Generale potranno essere autorizzati esercizi di vicinato. Tale scelta deriva dal fatto che la struttura distributiva attuale, organizzata in funzione del servizio di vicinato, va consolidata in queste zone e la dimensione dell esercizio di vicinato nei Comuni con più di abitanti (mq. 250 di area di vendita) risulta sufficientemente adeguata per tale funzione. L unica eccezione può essere rappresentata dall area C2 di Cascina Gatti, tuttora in via di completamento, per la quale può essere formulata la previsione insediativa di medie strutture di vendita alimentare. Nelle nuove zone di trasformazione urbanistica (ZT) saranno ammessi liberamente gli esercizi di vicinato. In tali aree le medie strutture di vendita potranno essere autorizzate solo se conseguenti ad accordi di programma, nell obiettivo di guidarne la localizzazione soprattutto nelle aree per il tempo libero e, comunque, limitatamente al settore non alimentare. 20