Con quali modalità l amministratore cura l osservanza del regolamento e se può irrogare sanzioni

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1 Con quali modalità l amministratore cura l osservanza del regolamento e se può irrogare sanzioni Con quali modalità l amministratore cura l osservanza del regolamento e se può irrogare sanzioni ai condomini Al fine di attivarsi per far cessare gli abusi, l amministratore non necessità di alcuna previa delibera assembleare, posto che egli è già tenuto ex lege (art comma primo n. 1 c.c.) a curare l osservanza del regolamento del condominio al fine di tutelare l interesse generale al decoro, alla tranquillità ed all abitabilità dell edificio.(1) Il potere dell amministratore di curare l osservanza del regolamento di condominio si riferisce non solo alle parti dell'edificio comuni a tutti i partecipanti e, come tali, insuscettibili di proprietà separata, ma riguarda anche la vigilanza sulla regolarità dei servizi comuni, anche per quanto attiene alle interferenze con i singoli appartamenti. Riguarda, altresì, il potere di eseguire verifiche e di impartire le necessarie provvidenze intese a mantenere integra la parità del godimento dei beni co muni da parte di tutti i condomini. Non riguarda, infine, i rapporti persona li tra i condomini.(2) Va però precisato che l'amministratore del condominio è legittimato a far valere in giudizio, ai sensi degli artt n. 1 e 1131 c.c., le norme del regolamento condominiale, anche se si tratta di clausole che disciplinano l'uso delle parti del fabbricato di proprietà individuale, purché siano rivolte a tutelare l'interesse generale al decoro, alla tranquillità ed all'abitabilità dell'intero edificio.(3) Autorizzazione assembleare L amministratore non deve ricevere alcuna autorizzazione preventiva dall assemblea per agire contro il condomino che viola il regolamento di condominio. È, infatti, irrilevante che una delibera condominiale sulla proposta di esercitare un'azione giudiziale non sia stata approvata da un numero di condomini rappresentanti almeno la metà dell'edificio quando si chiede l'osservanza del regolamento. Infatti la tutela di tale interesse con la relativa azione è affidata dalla legge alla diretta cura dell'amministratore (artt e 1131 c.c.). Conseguentemente la delibera assembleare sulla proposizione di tale azione ha una rilevanza meramente interna all'organizzazione condominiale ed un carattere preparatorio, ma non integrativa dei poteri che all'amministratore competono per legge per cui non richiede alcuna maggioranza speciale ed

2 è, pertanto, validamente assunta con la maggioranza sopra riferita.(4)sembra, invece, discendere il principio opposto dalla decisione in base alla quale l'attività dell'amministratore, nell'esercizio del suo potere-dovere (art cod. civ.) di curare l'osservanza delle norme del regolamento di con dominio concernenti l'uso delle parti comuni, che sia stata successivamente approvata dall'assemblea dei condomini, deve ritenersi dalla stessa ratificata con efficacia retroattiva, a norma dell'art cod. civ., senza pregiudizio per il diritto dei condomini assenti o dissenzienti di impugnare la delibera assembleare di ratifica, né del regime giuridico relativo alle forme ed ai ter mini di esercizio del diritto medesimo, quali previste dall'art cod. civ. Ne consegue che, allorquando, a seguito delle contestazioni mosse da un condomino in ordine all'operato dell'amministratore (nella specie, in tema di utilizzazione dell'area di parcheggio condominiale ed ai criteri, nel regolamento dettati, concernenti la assegnazione per sorteggio dei posti auto disponibili), tale operato, sottoposto all'assemblea dei condomini, sia dalla stessa approvato, è dalla data della relativa deliberazione (o, per gli assenti, da quella della comunicazione del verbale della decisione) che decorre il termine per impugnare di trenta giorni stabilito, a pena di de cadenza dall'art. 1137, comma terzo, cod. civ.(5) Legittimazione processuale L art attribuisce all ammini stratore il potere-dovere di curare l osservanza delle norme del regola mento di condominio senza che possa distinguersi al fine della legittima zione processuale del condominio nei relativi giudizi tra norme strettamente concernenti l uso delle parti comuni dell edificio e norme riguardanti le limitazioni, nell interesse comune, primario o secondario che sia, dell uso dei piani o porzioni di piano di proprietà esclusiva dei singoli condomini, che eventualmente risultino inserite nel regolamento.(6) L amministratore del condominio ha, quindi, indipendentemente dal conferimento dì uno specifico incarico con deliberazione assembleare dei condomini, la legittimazione processuale con riguardo a violazioni di norme del regolamento di condominio che impongono divieti di destina zione ed altre limitazioni similari all uso delle unità immobiliari di proprietà esclusiva e concorrono ad integrare la disciplina delle cose comuni dell edificio, in quanto dirette ad impedire un uso abnorme delle stesse in conseguenza di situazioni e comportamenti che non si esauri scono nello stesso ambito delle proprietà esclusive.(7) È stato escluso che l amministratore possa agire per il rispetto di una servitù di passaggio, indicata nel regolamento, a favore di un condomino(8) sui beni di un altro condomino, o per il rispetto della clausola di regolamento contenente l impegno dei condomini a non usare libera mente delle cose di esclusiva proprietà.(9) Sanzioni pecuniarie ai condomini

3 Rientra nella facoltà dell amministratore quella di irrogare sanzioni pecuniari ai condomini responsabili di violazioni del regolamento. Vi è applicazione dell art. 70 disp. att. c.c. che stabilisce che per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino a lire cento. somma è devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie. disposizione di cui al citato articolo è derogabile dal regolamento condominiale, non essendo la medesima disposizione inderogabile a norma del successivo art. 72.(10) Sono nulle, in quanto contra legem, le eventuali disposizioni del regolamento di condominio che dovessero prevedere sanzioni di importo maggiore.(11) È manifestamente inammissibile, in riferimento agli artt. 3, 41 e 42 cost., la questione di legittimità costituzionale dell'art. 70 disp. att. c.c., nella parte in cui prevede che per le infrazioni al regolamento di condominio possa essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino a lire cento.(12) disposizione di un regolamento condominiale che preveda una indennità di mora in caso di ritardato pagamento dei contributi da parte dei condomini non ha natura di clausola penale e di conseguenza non può essere soggetta a riduzione in sede giudiziale, non competendo al giudice un potere di riduzione che finirebbe per modificare la norma regolamentare secondo le diverse e concrete applicazioni con la conseguente perdita, nei confronti dei condomini, della sua funzione.(13) In senso contrario si è affermato che la clausola regolamentare, che prevede il pagamento di una somma a carico del condomino moroso nel versamento della sua quota-spese, ha natura di clausola penale e qualora sia manifestamente eccessiva può essere ridotta equamente dal giudice, in base a criteri ispirati alle norme ordinarie in tema di inadempimento, seppur temperati dall'esigenza di dare rimarchevole peso all'esatto adempimento di obblighi di natura condominiale.(14) Gli interessi di mora, fissati dal regolamento condominiale al tasso del 10% per ogni decade di ritardo nel pagamento delle quote condominiali, sebbene elevati non possono ritenersi iniqui avendo, sostanzialmente, natura di clausola penale.(15) deliberazione assembleare che irroga una sanzione pecuniaria prevista

4 dal regolamento condominiale per l'uso abnorme di cose comuni non limita diritti del singolo condomino, in quanto si riferisce alla disciplina delle parti comuni dell'edificio in condominio; non essendo nulla ma solo annullabile, è quindi assoggettata al termine di impugnazione previsto dall'art c.c. In materia di disciplina dell'uso dei beni comuni (parcheggio auto in ambito condominiale) è legittima la previsione contenuta nel regolamento condominiale di sanzioni pecuniarie per l'inosservanza della normativa prescritta, il cui accertamento ben può essere demandato a guardie giurate che in tale attività svolta in strade di proprietà privata con accesso controllato non prestano alcun servizio di polizia stradale né usurpano altrimenti pubbliche funzioni.(16) Note: 1 - Cass. 26 giugno 2006 n Cass. 21 maggio 1979 n. 2915, Arch. loc. 1979, 277, Giust. civ. 1979, I, Cass. 29 aprile 2005 n Conformi Cass. 23 gennaio 1989 n. 397, Giust. civ. 1990, 1369, con nota di M. de Tilla; Cass. 23 ottobre 1990 n ; nella specie un condomino aveva destinato a discoteca e sala da ballo i locali seminterrati di sua proprietà esclusiva che, a termini di regolamento, dovevano essere adibiti a magazzino; Cass. 6 agosto 1999 n. 8486, Arch. loc. 1999, 930; nella specie, i proprietari degli appartamenti del primo piano dell'edificio avevano chiuso il giardino coperto sottostante alle rispettive unità immobiliari, e lo avevano ad esse inglobato. S.C. ha ritenuto corretta la decisione della Corte di merito, la quale aveva affermato la legittimazione dell'amministratore del condominio a proporre la domanda diretta al ripristino dello stato originario del fabbricato, in quanto le opere eseguite avevano determinato una modifica della facciata comune;cass. 8 aprile 1983 n. 2499, che ha deciso una fattispecie ri guardante locali a piano terreno di un condominio nei quali era stata instal lata una friggitoria, con propagazione di odori molesti per scale, androni e cortili. 4 - Trib. Milano 25 gennaio Cass. 9 giugno 1990 n Cass. 21 maggio 1979 n. 2915; Cass. 15 marzo 1978 n. 750, Riv. giur. edil. 1974, I, 16; Cass. 11 gennaio 1958 n. 65, Giust. civ. 1958, I, Cass. 11 febbraio 1985 n Cass. 8 marzo 1977 n. 954; Cass. 2 maggio 1960 n. 970, Giur. it. 1960, I, 1, Cass. 2 maggio 1960 n. 970, cit Giudice conc. Caserta 22 luglio 1985; G. conc. Caserta 12 giugno 1985, Arch. loc. 1985, Cass. 26 gennaio 1995 n. 948, Foro it. 1995, I, 1846, Arch. loc. 1995, Corte Cost. 11 dicembre 1997 n. 388, Giust. civ. 1997, Cass. 19 gennaio 1992 n Giudice conc. Verona 19 aprile 1989, Arch. loc. 1989, 577.

5 15 - Trib. Roma 24 febbraio 1983, TR, 1983, 367, che ha deciso con riferimento ai tassi bancari correnti ed alle particolari condizioni del condominio, situato in zona montana Cass. 15 gennaio 1976 n. 132, Giust. civ. 1976, I, 1135; Pret. Milano 13 marzo 1986, Giust. civ. 1987, 2138.