LA NOVITÀ gennaio 2017 trattamento Iva servizi su beni immobili principi livello Ue Regolamento interpretativo 282/2011

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1 IVA SUGLI IMMOBILI

2 LA NOVITÀ Dal 1 gennaio 2017 le regole nazionali per il trattamento Iva delle prestazioni di servizi su beni immobili devono adeguarsi ai nuovi principi individuati a livello Ue dal Regolamento 1042/2013 Il provvedimento, integrando il Regolamento interpretativo 282/2011, supera molti dei problemi e delle incertezze poste dall'applicazione della nuova materia e modifica sostanzialmente le posizioni espresse nella specifica materia dall'amministrazione finanziaria. Il regolamento ha inoltre il pregio di enumerare i casi che possono o non possono essere ricompresi tra le prestazioni relative a beni immobili.

3 NUOVA NOZIONE DI BENE IMMOBILE Art. 13-ter del Regolamento 282/2011 (come novellato dall art. 1, n. 2) del Regolamento 1042/2013) L immobile ricomprende: una parte specifica del suolo, in superficie o nel sottosuolo, su cui sia possibile costituire diritti di proprietà e possesso; qualsiasi fabbricato o edificio eretto sul suolo o ad esso incorporato, sopra o sotto il livello del mare, che non sia agevolmente smontabile né agevolmente rimuovibile; qualsiasi elemento che sia stato installato e formi parte integrante di un fabbricato o di un edificio e in mancanza del quale il fabbricato o l'edificio risulti incompleto, quali porte, finestre, tetti, scale e ascensori; qualsiasi elemento, apparecchio o congegno installato in modo permanente in un fabbricato o in un edificio che non possa essere rimosso senza distruggere o alterare il fabbricato o l'edificio.

4 Si tratta di una definizione basata su canoni di natura oggettiva che privilegia il collegamento al suolo e al sottosuolo e alle sue componenti caratterizzanti (porte, finestre ed ascensori) Questo nuovo approccio impone una riflessione sul piano operativo relativamente all applicazione delle regole del Reverse charge connesse alle prestazioni di completamento dei fabbricati oppure Superamento dell'approccio formalistico dell Amm. Finanz. che vincolava l'attribuzione della prestazione di servizio all'immobile ogni volta che il bene trattato avesse uno specifico accatastamento Criterio residuale

5 GLI ELEMENTI COMPLEMENTARI Nella definizione beni immobili sono inclusi tutti quegli elementi architettonici complementari (quali, in particolare, porte, finestre, ascensori e affini) che, sebbene necessari a completare e a rendere concretamente fruibile l'immobile, sono teoricamente dotati di una individualità distinta rispetto alla struttura immobiliare su cui insistono (alla quale, peraltro, sono incorporati secondo un grado di fissità non assoluto) nonché di una potenziale riutilizzabilità al servizio di una diversa struttura Questo fa sì che ogni intervento (manutenzione, sostituzione e riparazione) realizzato su questi beni costituisce un servizio relativo a un bene immobile e in quanto tale va, ai fini Iva, correttamente inquadrato. I servizi connessi, in deroga alla regola generale del committente, sono territorialmente rilevanti nel luogo in cui sorge l immobile, come previsto dall art. 47 della Direttiva 2006/112/CE, trasposto nell art. 7- quater, lett. a) del DPR 633/72.

6 Regolamento 1042/2013 Servizi connessi a beni immobili a) l elaborazione di planimetrie per un fabbricato o per parti di un fabbricato destinato a un particolare lotto di terreno, a prescindere dal fatto che il fabbricato sia costruito; b) la prestazione di servizi di sorveglianza o sicurezza nel luogo in cui è situato il bene; c) l edificazione di un fabbricato sul suolo nonché i lavori di costruzione e demolizione effettuati su un fabbricato o su sue parti; d) l edificazione di strutture permanenti sul suolo nonché i lavori di costruzione e demolizione effettuati su strutture permanenti quali condotte del gas e dell acqua, condotte fognarie e simili; e) opere agricole, in particolare servizi agricoli quali il dissodamento, la semina, l irrigazione e la concimazione; f) il rilevamento e la valutazione del rischio e dell integrità di beni immobili; g) la valutazione di beni immobili, anche a fini assicurativi, per stabilire il valore di un immobile a garanzia di un prestito o per stimare eventuali rischi e danni nell ambito di controversie; Servizi non connessi a beni immobili a) l elaborazione di planimetrie per fabbricati, o per loro parti, che non siano destinati a un particolare lotto di terreno; b) il magazzinaggio di merci in un bene immobile qualora non sia assegnata alcuna parte specifica dell immobile ad uso esclusivo del destinatario; c) la prestazione di servizi pubblicitari, anche se comportano l uso di beni immobili; d) l intermediazione nella prestazione di alloggio nel settore alberghiero o in settori con funzione analoga, quali campi di vacanza o terreni attrezzati per il campeggio, qualora l intermediario agisca in nome e per conto di un altra persona; e) la messa a disposizione di stand in fiere o luoghi d esposizione, nonché servizi correlati atti a consentire l esposizione di prodotti, quali la progettazione dello stand, il trasporto e il magazzinaggio dei prodotti, la fornitura di macchinari, la posa di cavi, l assicurazione e la pubblicità; f) l installazione o il montaggio, la manutenzione e la riparazione, l ispezione o il controllo di macchinari o attrezzature che non siano, o non diventino, parte di beni immobili;

7 h) la locazione finanziaria o la locazione di beni immobili diversi da quelli di cui [alla lettera c) della colonna accanto], compreso il magazzinaggio di merci con assegnazione di una parte specifica dell immobile ad uso esclusivo del destinatario; i) la prestazione di alloggio nel settore alberghiero o in settori con funzione analoga, quali campi di vacanza o terreni attrezzati per il campeggio, compreso il diritto di soggiornare in un luogo determinato risultante dalla conversione di diritti di uso a tempo parziale e di diritti affini; g) la gestione del portafoglio di investimenti immobiliari; h) servizi legali in materia di contratti, diversi da quelli di cui [alla lettera q) della colonna accanto], comprese consulenze sulle clausole di un contratto per il trasferimento di beni immobili, o consulenze per eseguire un siffatto contratto o dimostrarne l esistenza, che non siano specificamente connessi al trasferimento di proprietà di beni immobili. j) la cessione o il trasferimento di diritti, diversi da quelli di cui alle [precedenti] lettere h) e i), per l utilizzo di un bene immobile o di sue parti, in particolare licenze per l utilizzo di parte di un immobile, come la concessione di diritti di pesca e di caccia o l accesso a sale d aspetto negli aeroporti, o l uso di infrastrutture soggette a pedaggio, quali ponti o gallerie; k) lavori di manutenzione, ristrutturazione e restauro di fabbricati o di loro parti, compresi lavori di pulizia e di posa in opera di piastrelle, carta da parati e parquet; l) lavori di manutenzione, ristrutturazione e riparazione di strutture permanenti quali condotte del gas e dell acqua, condotte fognarie e simili; m) l installazione o il montaggio di macchinari o attrezzature che, una volta installati o montati, possano essere considerati beni immobili;

8 n) lavori di manutenzione e riparazione, ispezione e controllo di macchinari o attrezzature che possano essere considerati beni immobili; o) la gestione immobiliare diversa dalla gestione del portafoglio di investimenti immobiliari di cui [alla lettera g) della colonna accanto], consistente nella gestione di beni immobili commerciali, industriali o residenziali da o per conto del proprietario; p) attività di intermediazione nella vendita, nella locazione finanziaria o nella locazione di beni immobili e nella costituzione o nel trasferimento determinati diritti su beni immobili o diritti reali su beni immobili (assimilati o meno a beni materiali), diverse dalle attività di intermediazione di cui [alla lettera d) della colonna accanto]; q) servizi legali relativi al trasferimento di proprietà di beni immobili, alla costituzione o al trasferimento di determinati diritti sui beni immobili o diritti reali su beni immobili (assimilati o meno a beni materiali), quali le pratiche notarili, o alla stesura di contratti di compravendita aventi per oggetto la proprietà di beni immobili, anche qualora la sottostante operazione che dà luogo all alterazione giuridica della proprietà non sia portata a compimento.

9 Conflitti fra prassi nazionale e regole comunitarie Prestazioni professionali Prassi nazionale Regolamento 1042/2013 Escluse dalle prestazioni immobiliari (i) l attività dell avvocato relativa alla predisposizione dell atto di vendita di un immobile e (ii) l attività del tributarista relativa alla valutazione dei profili fiscali dell operazione, ancorché riferiti a un immobile specificamente individuato (circ. 37/E/2011) Il deposito integra sempre una prestazione generica art. 7-ter DPR 633/72 (circ. 28/E/2010) Deposito merci Inclusi fra le prestazioni immobiliari anche i servizi legali riguardanti la cessione o il trasferimento di proprietà di immobili (e connessi diritti), quali le pratiche notarili o la stesura di contratti di compravendita, anche se l operazione non va a buon fine. Il deposito integra una prestazione relativa agli immobili quando è prevista l attribuzione di una parte specifica dell edificio ad uso esclusivo del committente/depositante; in mancanza di tale attribuzione integra una prestazione generica

10 QUALCHE QUESITO Fiera in Germania Un impresa italiana mette a disposizione di un altra impresa italiana degli stand in una fiera in Germania. Questa prestazione si può considerare relativa a un immobile oppure è da considerarsi una prestazione generica? La normativa comunitaria non riconosce mai natura immobiliare alla messa a disposizione di stand in fiere o luoghi d esposizione, nonché ai connessi servizi atti a consentire l esposizione di prodotti (per esempio la progettazione dello stand, il trasporto dei prodotti, la fornitura di macchinari, la posa di cavi, l assicurazione e la pubblicità). Pertanto queste prestazioni sono da considerarsi generiche e tassabili in Italia seguendo il principio della committenza. Immobile in Italia Un commercialista segue la stesura di un atto di compravendita per un immobile situato in Italia ma nei confronti di un impresa olandese. Come va tassata la prestazione? Secondo il Regolamento 1042/2013 e in parziale contrasto con le regole interpretative nazionali, la prestazione va tassata seguendo il luogo in cui si trova l immobile che in questo caso è in Italia. Contratti di appalto Nell ipotesi di un contratto unico di appalto, che ha per oggetto la demolizione e la successiva costruzione di un nuovo edificio, trovano applicazione il meccanismo di inversione contabile o le regole ordinarie? Nel caso in esame, l amministrazione finanziaria, già con la circolare 14/E/2015 aveva espresso chiarimenti, seguendo una logica di semplificazione, vista la complessità delle tipologie contrattuali riscontrabili nel settore edilizio. Così, dato che l applicazione del meccanismo di reverse charge è prevista, nella fattispecie oggetto del quesito, per la sola attività di demolizione dalla lettera a-ter), del comma 6, dell articolo 17, Dpr 633/1972, trattandosi di contratto complesso trovano applicazione le regole ordinarie e non il meccanismo di inversione contabile.