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1 342 Giuseppe Donato Nuzzo delle voci di entrata e di uscita e della ripartizione in quote Il registro di contabilità Oltre al registro dei verbali delle assemblee (già obbligatorio nella previgente normativa) ed al registro di nomina e revoca dell amministratore, il nuovo testo ha introdotto il registro di contabilità che, per contenuto e forme, è in linea con il registro di cassa. Sul registro di contabilità, a norma dell art. 1130, n. 7, c.c. sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell effettuazione, i singoli movimenti in entrata e in uscita. Tale registro, precisa la norma, può essere tenuto anche con modalità informatiche. Rendiconto condominiale da annullare se privo del registro di contabilità La presenza e regolare tenuta del registro di contabilità costituiscono un presupposto di legittimità del rendiconto condominiale ex art bis c.c., il quale, se redatto in mancanza dello stesso registro, difetta dei necessari requisiti di completezza, chiarezza ed intelligibilità. Secondo il Tribunale di Roma, sentenza n del 10 novembre , il registro di contabilità, contenente l annotazione in senso cronologico dei singoli movimenti in entrata e in uscita, èparte essenziale del rendiconto di gestione, in quanto ha la funzione di fornire una rappresentazione precisa delle spese effettuate e dei versamenti ricevuti e, quindi, di consentire ai singoli partecipanti del condominio la verifica dei dati inerenti alla situazione economica e patrimoniale riportati nell atto di rendiconto. Nel caso di specie, il giudice romano ha annullato la delibera assembleare con la quale era stato approvato il rendiconto consuntivo della gestione ordinaria 2013/14 e relativo piano di riparto. Il bilancio approvato risultava relativo ad un periodo di tempo inferiore l anno e, comunque, non coincidente con l anno solare. Ma soprattutto, mancava del registro di contabilità, del riepilogo finanziario e della nota sintetica esplicativa. Inoltre, non era allegato allo stesso l estratto conto del conto corrente condominiale. Il condominio convenuto, nella persona dell amministratore in carica, aveva provato a difendersi obiettando di aver regolarmente tenuto il registro di contabilità. È vero che il registro non era stato materialmente allegato al rendiconto, ma tutti i condomini, con l avviso di convocazione, erano stati avvisati della facoltà di prenderne visione, insieme a tutti gli altri documenti contabili.per il condominio, insomma, la possibilità dei condomini di prendere visione del registro contabile e degli altri documenti sarebbe stata idonea a sanare la mancata allegazione materiale del registro al bilancio consultivo approvato. 522 Trib. Napoli, , n Trib. Roma, , n , in

2 Il contenzioso condominiale e l amministratore di condominio 343 Nel caso di specie, però, il Tribunale di Roma è stato di avviso contrario. La mancata allegazione del registro contabile - si legge nella sentenza - avrebbe potuto essere vinta soltanto con la dimostrazione che il registro medesimo, relativo all anno di esercizio per il quale il bilancio è stato approvato, era stato effettivamente e regolarmente tenuto dall amministrazione. Il condominio convenuto non ha invece assolto nemmeno a questo onere probatorio, dal momento che non ha prodotto in giudizio il registro di contabilità oggetto di contestazione, né ha provato in altro modo la sua regolare tenuta.invero, il condominio non ha nemmeno dimostrato di avere avvisato i condomini che il registro di contabilità si trovava depositato presso l amministratore ai fini della sua visione, non avendo prodotto l avviso di convocazione dell assemblea contenente l esplicita menzione di tale atto tra i documenti depositati presso l amministratore suscettibili di essere esaminati da parte dei condomini Il riepilogo finanziario Tale registro (meglio chiamato situazione dei crediti e dei debiti ), per struttura e caratteristiche, si potrebbe definire come lo stato patrimoniale del condominio, in quanto rappresenta una fotografia della situazione, definendo lo stato delle attività e passività, enucleando crediti, debiti ed eventuali fondi di riserva. Il riepilogo finanziario ha quindi la funzione di individuare la situazione dello stato patrimoniale del condominio amministrato. Si tratta, in pratica, di un documento finale che deve permettere di evidenziare, in modo immediato, la situazione patrimoniale per l anno di gestione. Un compendio, quasi un riassunto, delle scritture contabili analiticamente descritte nel registro cronologico. Il riepilogo finanziario consente di accertare la veridicità dei saldi, degli importi da porre a conguaglio (il cui ammontare deve essere istantaneamente visibile a chi dovrà approvarlo, e che, dopo l approvazione del rendiconto, sarà distribuito e suddiviso tra i condomini con le tabelle dei valori millesimali in uso), dei crediti da cui si evincano contributi condominiali eventualmente non versati, eventuali spese di competenza dell anno decorso e pagate o da pagare nell anno successivo. Dal riepilogo dovranno risultare anche i debiti, cioè gli importi per somme accantonate, quali possono essere i residui attivi (cioè la minore spesa rispetto al preventivato e ripartito per i lavori o altro), fondi (si pensi al trattamento di fine rapporto per il portiere o altri dipendenti del condominio), fatture, elencate per fornitore, nonché eventuali fondi, ordinari o straordinari, già appositamente deliberati dall assemblea MANISCALCO F., RAO S., Obblighi e responsabilità dell amministratore di condominio e dei condomini, Rimini, 2016, 65.

3 344 Giuseppe Donato Nuzzo 4.4. La nota sintetica esplicativa Il registro di contabilità e il riepilogo finanziario devono essere corredati da una relazione redatta dall amministratore. Si tratta di un documento che descrive sinteticamente l intera gestione annuale, dando conto non solo dei rapporti in corso ma anche delle questioni pendenti. La nota ha la finalità di rendere intellegibile la documentazione contabile annuale, considerato che il rendiconto, essendo un coacervo di numeri e voci, potrebbe non risultare di facile comprensione per i condomini. La nota è, da sola, strumento per giudicare l operato dell amministratore, per cui deve essere scritta con la massima attenzione e precisione e messa a disposizione dei condomini, per dare loro l opportunità di controllare e votare consapevolmente il rendiconto. Non solo, essendo un documento di futura memoria, deve, quasi a modo di registro d inventario, elencare quali beniformano e dotano il patrimonio condominiale. A differenza delle società, il cui obiettivo è il lucro e il profitto, il condominio non si esprime per valori contabili, bensì per conoscenza Modalità di redazione del rendiconto Il rendiconto o bilancio condominiale può essere a carattere preventivo o consultivo. Il primo riguarda le entrate e le uscite previste nel corso dell anno contabile (esercizio finanziario) in corso; il secondo, le entrate e le uscite a consultivo effettuate nel corso del precedente anno contabile. Più in particolare, l amministratore deve presentare a inizio esercizio il preventivo, cioè il documento contabile che riepiloga tutte le spese che presumibilmente dovranno essere sostenute durante la gestione del condominio per l erogazione dei servizi condominiali, nonché il relativo riparto elaborato in funzione delle specifiche tabelle millesimali. Il preventivo consente all amministratore di riscuotere le quote del condominio e reperire così le provviste finanziarie per sostenere i suddetti costi. A fine esercizio, l amministratore deve presentare il rendiconto, cioè il resoconto di quanto è stato effettivamente versato e speso nel corso dell esercizio contabile appena concluso. L art n. 10 c.c. specifica che l amministratore deve redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni. La norma non dice chiaramente da quando devono essere conteggiati i centottanta giorni, ma da 525 MANISCALCO F., RAO S., op.cit., 75.

4 Il contenzioso condominiale e l amministratore di condominio 345 una lettura complessiva degli articoli si evince che il riferimento è dato dalla chiusura dell anno di gestione. In buona sostanza, chiuso l anno di gestione (che non necessariamente coincide con l anno solare), l amministratore ha sei mesi di tempo per redigere il rendiconto e convocare l assemblea per le relative deliberazioni. Se non lo fa, ciascun condomino potrebbe chiederne la revoca con ricorso all Autorità giudiziaria, senza necessità di esperire il tentativo di conciliazione. Il Codice civile non specifica le modalità di redazione dei documenti che formano il rendiconto. Anche all indomani della riforma, le indicazioni previste per la redazione del rendiconto sono piuttosto generiche. L individuazione delle corrette modalità della rendicontazione è stata affidata all attività interpretativa della giurisprudenza. In materia, è assolutamente pacifica l opinione secondo cui, per la validità della delibera di approvazione del bilancio preventivo, non è necessaria la presentazione di una contabilità redatta con le forme rigorose di un bilancio, analoghe a quelle previste per il bilancio delle società, né che le quote di riparto della spesa debbano essere trascritte nel verbale: L approvazione da parte dell assemblea dei condomini del rendiconto di un determinato esercizio non presuppone che la contabilità sia redatta dall amministratore con forme rigorose, analoghe a quelle prescritte per i bilanci della società, ma è sufficiente che la contabilità sia idonea a rendere intellegibile ai condomini le voci di entrata e uscita con le relative quote di ripartizione (Cass n. 374) 526. È sufficiente, dunque, che il rendiconto contenga le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fonti disponibili ed alle eventuali riserve, espresse in modo da consentire l immediata verifica, secondo lo schema delineato dall art bis c.c. Inoltre, non si richiede che le voci di entrata e di spesa siano trascritte nel verbale assembleare, ovvero siano oggetto di analitico dibattito ed esame alla stregua della documentazione giustificativa, in quanto rientra dei poteri dell assemblea la facoltà di procedere sinteticamente all approvazione stessa, prestando fede ai dati forniti dall amministratore, alla stregua della documentazione giustificativa. In materia di condominio, per la validità della delibera di approvazione del preventivo non è necessaria la presentazione all assemblea di una contabilità redatta con rigorose forme, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle 526 Trib. Genova, , n. 2238, Massima redazionale, 2017.

5 346 Giuseppe Donato Nuzzo società, essendo a tal fine sufficiente che essa sia idonea a rendere intelligibile ai condomini medesimi le voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione, né richiede che queste voci siano trascritte nel verbale assembleare, ovvero siano oggetto di analitico dibattito ed esame alla stregua della documentazione giustificativa, in quanto rientra nei poteri dell organo deliberativo la facoltà di procedere sinteticamente all approvazione stessa, prestando fede ai dati forniti dall amministratore alla stregua della documentazione giustificativa. Devono, pertanto, ritenersi valide le deliberazioni assembleari con le quali si stabilisce che il bilancio preventivo per il nuovo esercizio sia conforme al preventivo o al consuntivo dell esercizio precedente, risultando in tal modo determinate per relationem sia la somma complessivamente stanziata sia quella destinata alle singole voci, mentre la ripartizione fra i singoli condomini deriva automaticamente dall applicazione delle tabelle millesimali 527. Bilancio non veritiero, va annullata la delibera di approvazione Qualora il bilancio contabile, soprattutto di natura consuntiva, presenti risultanze che, quanto ai relativi profili di chiarezza ed intelligibilità, non appaiono idonee a rendere una realistica e veritiera rappresentazione dell amministrazione dell ente condominiale, la relativa delibera di approvazione, quand anche sorretta da valido quorum approvativo, deve ritenersi affetta da invalidità, sub specie di annullabilità. Questo il principio di diritto espresso dal Tribunale di Roma, sentenza n. 104 del 7 gennaio 2016, che offre un interessante descrizione degli elementi essenziali che devono caratterizzare il bilancio condominiale. Secondo il giudice capitolino, il bilancio del condominio, sebbene contenutisticamente improntato a maggiore snellezza rispetto a quello delle società commerciali, deve essere, comunque, rispettoso dei principi di verità e intelligibilità. Ciò,attesa la funzione da esso assolta di fornire ai condomini un efficace quadro prospettico dell andamento economico dell attività di governo dei beni e servizi comuni. Di conseguenza, esso deve essere redatto in modo da consentire la verifica della correttezza dell andamento gestionale e del corrispondente operato del soggetto ad esso preposto. Pertanto, anche se nella elaborazione del bilancio venga fatto utilizzo di tecniche di redazione non corrispondenti a quelle proprio del campo ragioneristico, non può, tuttavia, prescindersi dalla sussistenza di requisiti minimi di contenuto, tali da poter soddisfare tale inderogabile esigenza di oggettiva comprensibilità, a pena di invalidità del relativo deliberato approvato. Ne consegue che, laddove l assemblea approvasse un documento contabile carente dei detti caratteri, la delibera si porrebbe in sostanziale violazione delle prescrizioni dell art c.c., in quale, nel delineare le competenze dell assemblea, implicitamente presuppone che le delibere, attraverso cui l azione di amministrazione trova esplicazione, costituiscano uno specchio fedele dell effettivo andamento gestionale.nel caso di specie, il Tribunale ha annullato le delibere con 527 Cass. civ , n. 1405, in Guida dir., 2007, 13, 70.