Domvs Consulting S.r.l.s.

Transcript

1 Approfondimenti in Condominio n. 004/2015 Quando il Condominio necessità di pianificare la manutenzione straordinaria dei balconi, l individuazione del regime giuridico da applicare alla ripartizione delle relative spese riveste notevole importanza. Per risolvere ogni qualsiasi interrogativo in materia, bisogna fare innanzi tutto una distinzione tra balconi aggettanti e balconi incassati, ossia bisogna valutare attentamente la conformazione dello stabile condominiale. I balconi aggettanti, sono quei balconi che sporgono rispetto alla facciata dello stabile costituendo così un prolungamento della corrispondente unità immobiliare. Pertanto, essi, così come più volte ribadito dalla Corte di Cassazione con sentenza n del 2004, appartengono in via esclusiva al proprietario dell unità immobiliare de qua; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole.

2 I balconi incassati o castello invece, sono delle piccole logge o terrazze a filo facciata che formano una rientranza nella facciata dell edificio, racchiusa fra due pareti laterali intimamente legata all unità principale. Essi, così come precisato dalla Corte di Cassazione con sentenza n del 2007, sono di proprietà comune tra il proprietario dell appartamento del piano superiore, a cui la soletta servirà da piano di calpestio, ed il proprietario dell appartamento del piano inferiore, a cui la soletta servirà da piano di copertura. Il balcone aggettante è proprietà esclusiva del condomino proprietario del rispettivo appartamento e le spese per la sua manutenzione saranno tutte a suo carico costituendo un prolungamento del suo immobile. Nel caso, invece, di balcone incassato le spese per la sua manutenzione e ricostruzione sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto così come previsto dall art del codice civile. Preme inoltre specificare, che la parte frontale, di entrambe le tipologie di balconi, è di proprietà condominiale, qualora essa presenti particolari elementi di abbellimento quali stucchi, statue e/o fregi in grado d incidere sul decoro architettonico dell intero stabile.

3 Dottrina e giurisprudenza concordemente ritengono che, in materia condominiale, il problema della ripartizione delle spese di manutenzione dei balconi deve essere risolto di volta in volta stabilendo nel concreto se le opere da eseguirsi concernono parti costituenti proiezione della proprietà individuale o elementi che, per la loro attinenza alla facciata, debbono essere considerati parti comuni dell edificio. Nella prima tipologie rientrano tutte le opere dirette a preservare e consentire l utilizzo della superficie praticabile del balcone mentre, viceversa, vanno ritenuti inglobati nella seconda categoria tutte le opere concernenti elementi del balcone che, prospettando all esterno dell edificio, hanno, perciò, inerenza con la facciata e, assieme a questa, concorrono a conferire allo stabile, attraverso l armonia ed unità di linee e di stile, quel decoro architettonico che costituisce bene comune, economicamente valutabile e che, come tale, è autonomamente tutelabile. Proprio da questa distinzione funzionale delle due strutture (interna ed esterna) del balcone deriva il diverso regime di ripartizione delle spese destinate alla manutenzione. Talché le spese per la manutenzione degli elementi che riguardano l utilizzo del singolo condomino (per es. piano di calpestio del balcone, mensole, balaustre) saranno da attribuire in via esclusiva a quest ultimo mentre le spese per gli elementi assimilabili alla facciata saranno da suddividere tra tutti i condomini in maniera proporzionale alle singole quote di proprietà (per es. fasce marcapiano, ringhiere, fasce in aggetto, sotto terrazze dei lastrici, ect.). La sentenza della Corte di Cassazione n del 30 aprile 2012 fornisce alcune utili precisazioni al fine di regolare i rapporti tra condomini e rendere ancora più netta la distinzione tra balconi incassati e balconi aggettanti. All interno di un condominio infatti, non è raro assistere ad eventi come quello che costituisce oggetto della suddetta sentenza. Nel caso specifico i giudici hanno posto l accento sulla sostanziale differenza tra balconi incassati e balconi aggettanti. Più precisamente, la Suprema Corte ha definito i balconi aggettanti, come dei meri prolungamenti del relativo immobile e devono essere considerati di proprietà esclusiva del proprietario dell appartamento poiché: non rispondono alla funzione di copertura dei piani sottostanti; godono di una piena autonomia poiché la loro sussistenza prescinde dalla presenza di altri balconi ai piano inferiori o superiori; non svolgono alcuna funzione di utilità per gli altri condomini; la loro esistenza va ad esclusivo vantaggio del condomino proprietario dell immobile corrispondente. I Giudici della Suprema Corte quindi, hanno confermato e disposto con questa sentenza, e consolidando l orientamento giurisprudenziale secondo il quale ogni qual volta il proprietario dell appartamento del piano inferiore, rispetto al balcone, vorrà utilizzare la

4 parte inferiore della soletta stessa dovrà, trattandosi di una proprietà esclusiva dell immobile pertinente, avere il consenso del proprietario esclusivo dell immobile, cfr. Corte di Cassazione sentenza n del 2007, così come saranno nulle tutte le decisioni assembleari relative al balcone senza il consenso dello stesso. Le uniche parti dei balconi aggettanti considerati beni comuni sono i rivestimenti e le decorazioni della parte frontale e della parte inferiore. Questi infatti sono considerati elementi integranti della facciata condominiale poiché abbelliscono l edificio e apportano una miglioria che va a vantaggio dell intera compagine condominiale. L evoluzione giurisprudenziale, infatti, si è sviluppata nel senso di attribuire sempre più importanza anche alla funzione architettonica e decorativa assolta dai balconi per l intera facciata condominiale. Ora, in attuazione del superiore principio, la parte esterna del balcone (c.d. frontalino) è stata considerata con orientamento giurisprudenziale pressoché costante un elemento imprescindibile della facciata dello stabile, sicché non può nutrirsi dubbio alcuno sul fatto che le relative spese per la manutenzione debbano necessariamente porsi a carico di tutti i condomini (cfr. sentenze: Tribunale di Milano Sez. VIII, n del ; Tribunale di Milano Sez. VIII, n del ; Tribunale di Milano Sez. VIII, n del ; Tribunale di Napoli n del , Cassazione n del ). Del resto, è fin troppo pacifico che i c.d. frontalini dei balconi assicurano l estetica della facciata dello stabile tanto quanto lo stesso muro perimetrale dell edificio con cui si integrano in un rapporto armonico ed al quale vanno assimilati per l individuazione del regime giuridico applicabile. Non può ragionevolmente dubitarsi, pertanto, che le spese di rifacimento debbano gravare su tutti i condomini a prescindere dalla relazione funzionale del frontalino col balcone della singola unità abitativa. Naturalmente, l applicazione del superiore principio relativo alla ripartizione delle spese per il rifacimento dei frontalini non può spingersi tanto oltre fino a coprire anche eventuali conclamate responsabilità del singolo condomino. La legittima ripartizione pro quota della spesa per il rifacimento o la manutenzione presuppone, infatti, che i lavori da eseguirsi siano scaturiti dalla normale usura degli elementi edilizi o comunque da altra causa non specificamente imputabile ad un singolo condomino, pacifico essendo che, in caso contrario, le spese dovranno essere sopportate solo da chi con comportamento commissivo e/o omissivo ha generato (o a concorso nel generare) il danno da ripararsi. Oggi è pacifico che i balconi aggettanti hanno una duplice funzione: da un lato sono la proiezione dell'appartamento cui accedono, lo abbelliscono, gli danno luce ed aria e consentono al proprietario l affaccio all esterno; dall'altro, costituiscono parte integrante e strutturale della facciata e rappresentano un elemento decorativo dell edificio.

5 Si è ritenuto, quindi, di distinguere i vari elementi che compongono i balconi (piano di calpestio, pavimento, soletta, frontalini, parapetto, sotto balconi, ect.) e di riconoscerne la proprietà esclusiva o la proprietà condominiale a seconda della funzione assolta. Ne consegue, circa la determinazione del regime giuridico dei singoli elementi del balcone, secondo la prevalente dottrina e giurisprudenza che competono al proprietario dell'unità immobiliare dalla quale si accede al balcone le spese effettuate per impermeabilizzare e pavimentare a nuovo il balcone, mentre spettano a tutti i condomini, (anche a quelli che eventualmente non sono proprietari di balconi) e vanno divise secondo le tabelle millesimali, tutte le spese che concernono gli elementi esterni dei balconi, cioè quegli elementi che, concorrendo a conferire all edificio le proprie caratteristiche estetiche ed architettoniche, vengono considerate parte integrante della facciata e, quindi, una parte comune dell'edificio come i frontalini (parte bassa esterna dei balconi), le piantane, le fasce marcapiano, gli sporti, la ringhiera e il parapetto, ect.. Con riferimento alle spese per i sotto balconi, cioè la parte inferiore del balcone, l orientamento è oscillante. La giurisprudenza, infatti, in alcuni casi ha affermato che le spese di manutenzione della parte sottostante il balcone sono a carico esclusivamente del proprietario dell appartamento inferiore, potendo, idealmente, corrispondere al soffitto, di cui sarebbero un prolungamento, con conseguente applicazione dell'art c.c., che pone a carico del proprietario del piano sottostante le spese per l intonacatura, la tinteggiatura e la decorazione dei soffitti. Con la sentenza n del 1994 la Corte di Cassazione modificò il precedente orientamento ritenendo non applicabile in via analogica l art c.c. in quanto il balcone non ha una funzione di sostegno del piano sovrastante e quindi non può essere considerato come un elemento a servizio di due immobili posti su piani sovrastanti Quest ultimo orientamento sembra ormai condivisibile anche alla luce della giurisprudenza della Corte di Cassazione che, anche recentemente con la sentenza n del , ha confermato che i balconi aggettanti non possono considerarsi neppure in parte di proprietà del proprietario dell appartamento sottostante. Ne consegue l impossibilità di applicare, anche in via analogica, l art c.c. al fine di stabilire i criteri di ripartizione delle spese di manutenzione del sotto balcone che, quindi, dovrebbero gravare o solo sul proprietario del balcone o su tutti i condomini, a seconda che i sotto balconi vengano considerati di proprietà esclusiva o di proprietà condominiale.

6 La Cassazione ha precisato però che "soltanto i rivestimenti ed elementi decorativi della parte frontale (frontalino) e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole, si debbono considerare beni comuni a tutti". È opportuno segnalare che in considerazione di quanto sopra esposto l'individuazione della funzione architettonica di tali elementi decorativi della parte frontale e demandata a valutazioni che il più delle volte sono definite in giudizio. Schemi riassuntivi dei criteri di ripartizione Ripartizione delle spese di manutenzione dei balconi aggettanti con l applicazione dell art del Codice Civile (relativo a volte, solai e soffitti) considerando il balcone un prolungamento dei solaio interpiano. In tal modo, in analogia ai solai interpiano, la parte superiore del balcone era considerata di proprietà dell appartamento servito, la parte inferiore dell appartamento sottostante ed il frontalino di proprietà condominiale (come parte della facciata. Per cui: ad A compete pagare le spese relative alla pavimentazione ed alla impermeabilizzazione del balcone, a B compete il mantenimento del sotto balcone ed al condominio la manutenzione del frontalino. Questo approccio, pur apparendo condivisibile, è stato progressivamente minato da diversi pronunciamenti giurisprudenziali. Alcune questioni sollevate nel corso di controversie relative alla questione trattata (eventuale valenza architettonica dei balconi, eventuale funzione di copertura etc.) hanno portato alla formulazione di due possibili ipotesi alternative: 1) La parte superiore del balcone è di proprietà dell appartamento che se ne serve e, pertanto, ad esso competono le spese per la sua manutenzione. La parte inferiore (sotto balcone) così come il frontalino, essendo visibile dalla strada, deve essere considerata parte integrante della facciata; le spese, pertanto, vanno ripartite tra tutti i condomini, anche quelli sprovvisti dei balconi.

7 2) La seconda ipotesi, invece, avvalorata (suffragata) da alcuni recenti pronunciamenti della Corte di Cassazione, prevede che tutte le spese relative alla manutenzione del balcone (parte superiore e parte inferiore) competano al proprietario dell appartamento che se ne serve. La considerazione alla base di questa teoria è che il balcone aggettante ad uso esclusivo dell appartamento non funge da copertura all appartamento sottostante. Muovendo dalla considerazione che se si interviene su tutti i balconi contemporaneamente la differenza di spesa per un condomino di un fabbricato privo di particolari vezzi architettonici che consegue all applicazione del criterio previsto dall art C.C. o del criterio proposto dalla Corte di Cassazione è nulla o trascurabile, vediamo quali problemi può innescare l applicazione dell uno o dell altro. Ripartizione secondo art C.C. A sostiene le spese per 1 e 2 B sostiene le spese relative a 3 e 4 Il Condominio le spese per 5 Ripartizione secondo criterio enunciato dalla Cassazione A sostiene le spese per 2 e 3 B sostiene le spese per 4 e 5 Il Condominio si accolla le spese per 1 Nell esempio considerato le spese sostenute da ciascuno dei soggetti sono equivalenti nell uno e nell atro caso; ciò che fa la differenza è la possibilità di fare un qualsiasi uso del sotto balcone soprastante. Vediamo di chiarire meglio il concetto. Non è infrequente che sui balconi aggettanti siano installate tende parasole, lampade da soffitto e addirittura verande.

8 Premesso che per ciascuno degli interventi citati occorre munirsi dell autorizzazione dell assemblea condominiale, se si adotta il criterio suggerito dalla Corte di Cassazione) per l esecuzione di uno degli interventi citati è necessario sottostare alla volontà del proprietario dell appartamento soprastante, unico proprietario della struttura (il balcone) su cui si va ad intervenire. In sintesi occorre ottenere il permesso del proprietario della soletta soprastante che dovrebbe concedere, in pratica, la costituzione di una servitù. E cosa accade quando si decide di adottare tale criterio, quello enunciato dalla Corte di Cassazione) nei condomini ove si è già proceduto a realizzare interventi come quelli citati? Come si considerano i balconi con verande o tende già installate? Come ci si comporta, ad esempio, nel caso seguente? Per il sotto balcone 3 paga A perché fa parte della soletta di sua proprietà o paga B perché fa da copertura alla veranda? In tal caso B pagherebbe 3+4+5? Edito da : Domvs Consulting S.r.l.s. non si assume responsabilità sui contenuti pubblicati, tutti i diritti riservati agli autori.