I BALCONI IN CONDOMINIO: LA RIPARTIZIONE DELLE SPESE E DEI DANNI

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1 AR1152 I BALCONI IN CONDOMINIO: LA RIPARTIZIONE DELLE SPESE E DEI DANNI Questo articolo approfondisce dettagliatamente, attraverso un analisi puntuale della normativa contenuta nel Codice civile e della giurisprudenza di legittimità, il tema della ripartizione delle spese in presenza di lavori di manutenzione dei balconi in condominio, tenendo conto di tutte le funzioni che tali strutture possono ricoprire. Tra gli aspetti trattati, anche quello della responsabilità in caso di danni come conseguenza del distacco di parti comuni decorative dei balconi. A cura di Giuseppe Bordolli PREMESSA La legge di riforma del condominio, pur inserendo espressamente le facciate tra i beni comuni di cui all art Codice civile, non ha previsto alcuna specifica novità in merito ai balconi. Il riferimento alla facciata appare sinceramente inutile: infatti è pacifico che, essendo destinata indifferentemente al servizio di tutte le porzioni immobiliari, e non solo di quelle che vi si affacciano, sia da ritenersi, a tutti gli effetti, parte comune. I balconi di un edificio condominiale invece, in linea generale, non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell art Codice civile, non essendo necessari per l esistenza del fabbricato, né essendo destinati all uso o al servizio di esso. Questa situazione è evidente relativamente ai balconi aggettanti (che sporgono dalla facciata) i quali, dal punto di vista strutturale, sono del tutto autonomi rispetto agli altri piani, in quanto possono sussistere indipendentemente dall esistenza di altri balconi nel piano sottostante o sovrastante. È vero però che, in particolari situazioni di fatto, determinate dalla peculiare conformazione architettonica del fabbricato, i balconi (o meglio la loro soletta) possono essere considerati alla stessa stregua dei solai e, pertanto, svolgono contemporaneamente funzioni di sostegno del piano superiore e di copertura del piano inferiore, come può avvenire quando sono incassati nel corpo dell edificio. Di conseguenza la giurisprudenza, che continua a colmare il vuoto legislativo in materia, distingue i balconi in due tipi: quelli aggettanti e quelli incassati. In ogni caso è un dato pacifico che tutte queste strutture siano considerate di proprietà esclusiva, laddove di pertinenza di una singola unità immobiliare. Tuttavia, bisogna rilevare che tali manufatti e, in particolare alcuni singoli elementi degli stessi, sono parte integrante e strutturale della facciata e possono contribuire al decoro e all aspetto estetico dello stabile. È pertanto decisiva la funzione del bene, e nell ambito dello stesso bene quella dei singoli elementi, per determinare il regime giuridico, che può essere quello della proprietà esclusiva o quello della proprietà comune. In ogni caso le considerazioni successive non si riferiscono ai balconi di cui sono dotate le scale di un edificio condominiale, che sono accessibili unicamente da queste ed hanno una funzione architettonica, lucifera e di aerazione: tali manufatti si presumono di proprietà comune, ai sensi dell art Codice civile

2 BALCONI AGGETTANTI E BALCONI INCASSATI IN GENERALE I balconi aggettanti (Figura 1), sono quelli che sporgono dalla facciata dell edificio, costituiscono solo un prolungamento dell appartamento dal quale protendono. Tali manufatti non fungono da copertura del piano inferiore in quanto essi, dal punto di vista strutturale sono del tutto autonomi rispetto agli altri piani, poiché possono sussistere indipendentemente dall esistenza di altri balconi nel piano sottostante o sovrastante. FIGURA 1 I balconi incassati (Figura 2) invece sono quelli che formano una rientranza nella facciata dell edificio e solitamente sono chiusi su due o tre lati. Non sporgono rispetto ai muri perimetrali, restando incassati nel corpo dell edificio. In altre parole possono essere incassati a U quando hanno tre lati chiusi dal muro verticale di facciata e un solo parapetto frontale, oppure incassati a L o a L rovesciata quando hanno due lati chiusi dal muro verticale di facciata e due parapetti, uno frontale e l altro laterale. FIGURA 2-2 -

3 La distinzione tra balconi aggettanti e balconi incassati ha inciso sui rapporti tra i proprietari di appartamenti posti sulla stessa verticale (l uno posto al piano di sopra e l altro al piano sottostante), determinando un mutamento nell orientamento della Corte di Cassazione. In passato, infatti, si era talvolta ritenuta operante una presunzione di comunione per la piattaforma o soletta del balcone dell appartamento del piano superiore: essa, infatti, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali (separazione in senso verticale, sostegno, copertura), veniva assimilata al solaio, di cui, in effetti, costituisce prolungamento, finendone attratta nel medesimo regime giuridico (art Codice civile). Conseguiva, dunque, che per tale piattaforma si configurasse un compossesso degli indicati proprietari, esercitato dal proprietario del piano superiore, anche e soprattutto, in termini di calpestio ed estrinsecantesi, per l altro proprietario, oltre che nella fruizione del commodum, proveniente dalla copertura, nell acquisizione di ogni ulteriore attingibile utilità, cui non ostassero ragioni di statica e di estetica. Tale principio consentiva, perciò, il riconoscimento, per il proprietario dell appartamento sottostante, della liceità di alcune limitate utilizzazioni della facciata inferiore del balcone, come l ancoraggio di telai, la collocazione di apparecchi d illuminazione, l impegno con piante rampicanti, e così via [N=1]. Successivamente, però, la Suprema Corte, al fine di accertare l assetto proprietario della soletta che divide i due balconi, ha ritenuto necessario verificare la funzione del balcone soprastante rispetto al balcone sottostante ed al resto dell edificio, distinguendo tra balconi sporgenti e balconi incassati nel corpo condominiale. LE SPESE PER I BALCONI AGGETTANTI O BALCONATE A CIELO APERTO Secondo un principio consolidato in giurisprudenza i balconi aggettanti (Figura 3), i quali sporgono dalla facciata dell edificio, costituiscono solo un prolungamento dell appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell edificio - come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell edificio - non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani; pertanto ad essi non può applicarsi il disposto dell art Codice civile. Ne consegue che i balconi aggettanti, pertanto, rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono [N=2]. Questo tipo di balcone (aggettante), non avendo la funzione di copertura del piano sottostante, non soddisfa un utilità comune ai due piani e non svolge neppure una funzione a vantaggio di un condomino diverso dal proprietario del piano [N=3]. Pertanto, la soletta del balcone (cioè pavimento, struttura della soletta, sottobalcone o c.d. cielino cioè faccia rivolta verso il basso della soletta) appartiene ai titolari degli appartamenti cui accedono in quanto l assenza di una sua funzione divisoria tra i due piani comporta l insussistenza del necessario presupposto per ritenerla di proprietà comune tra i proprietari dei due piani l uno all altro sovrastante [N=4]. Per quanto sopra sono a totale carico del proprietario dell appartamento, in primo luogo, le spese per la manutenzione del pavimento (costituito da mattonelle, ceramica o gres, ecc.). Lo stesso discorso riguarda gli elementi di finitura dell estradosso delle solette del balcone sovrastante - da individuarsi nei correntini coevi alla pavimentazione [N=5]. Il proprietario del balcone sostiene pure le spese della struttura della soletta (le travi portanti, l armatura di ferri, gli elementi per il livellamento, gli elementi per l isolamento acustico e/o termico, il laterizio speciale, la pignatta ecc.) e del sottobalcone salvo che su quest ultimo (cioè sul cielino) non vi siano componenti decorative (decorazioni, stucchi, ecc.) che contribuiscono a costituire l aspetto estetico del caseggiato (e allora le spese per le decorazioni sono a carico della collettività condominiale perché il principio della comproprietà condominiale sugli elementi decorativi del balcone rimane valido anche nel caso dei balconi aggettanti). Alle stesso modo sono a carico del predetto condòmino le spese di manutenzione dei davanzali e della parte interna dei parapetti

4 Naturalmente il proprietario del balcone dovrà risarcire i danni subiti dal proprietario sottostante per mancata manutenzione della soletta. Del resto, proprio perché il sottobalcone è di esclusiva proprietà del titolare dell appartamento a cui accede ne consegue che il proprietario dell appartamento sito al piano inferiore non può agganciare le tende alla soletta del balcone aggettante sovrastante, se non con il consenso del proprietario dell appartamento sovrastante [N=6]. FIGURA 3 BALCONI INCASSATI O A CASTELLO: SPESE E DANNI È frequente, soprattutto nelle costruzioni più recenti, che nella facciata del caseggiato si inseriscano balconi incassati che, come dice la parola stessa, non sporgono rispetto ai muri perimetrali dell edificio, restando incassati nell interno. In tal caso, ogni balcone del condominio, esclusi quelli dell ultimo piano, è coperto dall analogo balcone sovrastante, e delimitato lateralmente da muri - che costituiscono un continuum per i vari piani - realizzandosi così uno spazio pienamente vivibile. Pertanto la giurisprudenza, argomentando dalla disposizione dell art Codice civile, secondo la quale il solaio divisorio tra i due piani di un edificio condominiale è comune ai proprietari degli stessi due piani, ha esteso il principio, sorretto dalla medesima ratio, anche alla soletta o piattaforma che sostiene il balcone o terrazzo dell appartamento superiore di cui costituisce un prolungamento

5 In particolare si è precisato che è possibile applicare, mediante l interpretazione estensiva, la disciplina stabilita dalla citata norma di cui all art all ipotesi non contemplata dei balconi soltanto quando esiste la stessa ratio. Quest ultima consiste nella funzione, vale a dire nel fatto che il balcone - come il soffitto, la volta ed il solaio - funga, contemporaneamente, da sostegno del piano superiore e da copertura del piano inferiore [N=7]. Nei balconi incassati, quindi, si configura un compossesso della soletta del balcone esercitabile per il proprietario del piano superiore soprattutto in termini di calpestio e per quello del piano inferiore nella fruizione del commodum derivante dalla copertura e nell acquisizione di ogni altra attingibile utilità, cui non ostino ragioni di statica o di estetica [N=8]. Ciò significa che, ai sensi dell art Codice civile, le spese per la manutenzione e ricostruzione dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l uno all altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto. In tal caso il condomino del piano inferiore potrà fare della parte di soletta che gli funge da copertura tutti gli usi che ritiene utili e necessari sempre nel rispetto delle prescrizioni contenute nell art Codice civile. BALCONATE E BALLATOI A CIELO APERTO Considerando che a essere serviti da ciascuna balconata sono più appartamenti, le spese per la manutenzione e ricostruzione del parapetto interno e piano di calpestio sono a carico dei proprietari di tutti gli appartamenti che la utilizzano (e solo di quelli). Il ragionamento vale anche per il sottobalcone, a meno che non vi siano elementi decorativi. Pertanto la proprietà esclusiva delle balconate si estende a tutte le opere necessarie al godimento e all utilizzazione, quali la pavimentazione, la parte interna ed i davanzali dei parapetti, mentre, invece, sono di proprietà condominiale la parte esterna dei parapetti, la fascia di coronamento (cornicione o marcapiano) e quella di rivestimento dei bordi aggettanti (frontalini) con relativi intradossi. Quindi le spese per il rivestimento del parapetto della balconata (intonaco, piastrelle), sono a carico di tutti i condomini. Infatti non è possibile tracciare una netta distinzione tra il rivestimento della facciata e quello della balconata stessa: l unità stilistica dei due elementi è comune. GLI ELEMENTI DECORATIVI DEI BALCONI Come sopra detto, i balconi, qualunque sia il tipo (aggettante o incassato nella facciata) possono svolgere una funzione estetica a favore dell intero stabile, cioè possono concorrere a formare le linee architettoniche dell edificio. La giurisprudenza meno recente [N=9] ha affermato che le spese concernenti gli elementi del balcone che prospettano all esterno dell edificio condominiale gravano sempre e comunque sul condominio, in quanto tali elementi (frontalini, balaustre, ecc.) ineriscono alla facciata e concorrono a conferire all immobile, attraverso l armonia e l unità di linee e di stile, quel decoro architettonico che costituisce bene comune, economicamente valutabile e - come tale - autonomamente tutelato ex art Codice civile. In particolare con riguardo al rivestimento, si è ritenuto che gli elementi decorativi situati al di sotto dei balconi, avendo soltanto una funzione estetica, volta a rendere armonica la facciata dell edificio condominiale, sono cose che servono all uso ed al godimento comune, e, quindi, ai sensi dell art. 1117, n. 3, Codice civile, sono oggetto di proprietà comune e non di proprietà esclusiva del condomino cui appartengono i singoli balconi. Di conseguenza si è concluso che le spese relative ad interventi sui balconi e sulle parti a vista delle terrazze di un edificio condominiale vanno ripartite in proporzione ai millesimi di proprietà generale [N=10]

6 Inoltre, si è sostenuta la legittimità della deliberazione che - a ragione della duplice funzione dei balconi quali elementi ornamentali ed individuali della facciata - distingue correttamente tra le spese per il ripristino della parte interna (gravanti sui singoli proprietari) e quelle per la parte esterna (ripartite in proporzione delle quote millesimali). In ogni caso si è precisato pure che i balconi progettati e costruiti in modo simmetrico ed armonioso rispetto all intera facciata, costituiscono parte integrante della facciata, della quale sono elemento decorativo, concorrendo a formare il decoro architettonico dello stabile; conseguentemente, qualora questo sia in condominio, la manutenzione dei relativi frontalini o cornicioni, ovvero dell intonaco esterno delle balaustre deve essere posta a carico di tutti i condomini. Nel corso del tempo però questa posizione della giurisprudenza è cambiata. Così più recentemente si è sottolineato che, con riguardo ai rivestimenti della fronte della soletta dei balconi di un edificio in condominio, la qualificazione dei suddetti manufatti come beni comuni, in quanto destinati all uso comune a norma dell art. 1117, n. 3, Codice civile, ovvero come pertinenze ad ornamento del corrispondente appartamento di proprietà esclusiva, va compiuta in base al criterio della loro precipua e prevalente funzione in rapporto al menzionato appartamento ed in rapporto alla struttura ed alle caratteristiche dell intero edificio [N=11]. In modo più esplicito si è sottolineato che soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, ma solo quando si inseriscono nel prospetto dell edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole [N=12]. Tali parti decorative non devono essere necessariamente complesse, bensì tutte quelle che in relazione alla tipologia del fabbricato (compreso quello di disegno lineare) contribuiscono al decoro della facciata [N=13]. In ogni caso si devono considerare come facciata gli elementi anche semplicemente cromatici (cioè la semplice diversa colorazione della superficie), che si armonizzano con la facciata del fabbricato dal quale sporgono, i quali non sono progettati e realizzati per fornire utilità al titolare del balcone (che, infatti, può essere utilizzato a prescindere dalla presenza, o meno, di tali elementi), ma concorrono insieme alla facciata a conferire allo stabile, attraverso l armonia e l unità di linee e di stile, quel decoro architettonico che costituisce bene comune dell edificio (Figura 4). Questi elementi decorativi o semplicemente cromatici, quando contribuiscono a determinare l aspetto estetico-formale della facciata (cimase, basamenti, frontali e pilastrini, copertine in pietra, corrimani, fregi, stucchi, statue, aggiunte di malta cementizia, viti di ottone e piombi con funzione decorativa, cordoli, fasce di coronamento, doccioni che allontanano l acqua dalla facciata, ecc.), attengono al decoro architettonico dell edificio e quindi ad un bene comune a tutti i condomini; pertanto le opere relative a detti elementi decorativi, in difetto di una diversa disposizione del regolamento condominiale, devono essere ripartite tra tutti i condomini in base alle tabelle millesimali. In particolare merita di essere chiarito che, posta la natura di parte comune delle parti decorative, ne consegue che anche i proprietari dei negozi o i condomini con unità immobiliari al piano terra sono tenuti a concorrere con le rispettive quote millesimali alle spese di manutenzione del prospetto, deliberate dall assemblea [N=14]. In particolare sono da suddividere per millesimi i frontalini se vi è continuità cromatica con strisce orizzontali poste in facciata in corrispondenza dei rispettivi solai e, conseguentemente, rappresentano un elemento fondamentale che caratterizza l estetica della facciata e ne assicura il decoro [N=15]. Ciò vale anche per le lastre applicate alla parte inferiore di ogni balcone e i listelli incollati sotto la copertina di finitura dei parapetti dell edificio condominiale, costituendo elementi con funzione estetica, volti a rendere armonica la facciata dell edificio (le copertine) ovvero anche posti al servizio di una parte comune quale è la facciata (i listelli), devono essere considerati di proprietà comune dei condomini

7 Al contrario i vetri di separazione fra due balconi, che non siano visibili dall esterno, possono essere considerati del tutto al di fuori del concetto di asservimento all interesse comune. FIGURA 4-7 -

8 BALCONI E DELIBERE CONDOMINIALI L assemblea può legittimamente deliberare solo per le spese di sistemazione delle parti a vista dei balconi. Per tutte le altre parti, però, fra cui ad esempio il piano di calpestio, elementi strutturali interni non facenti parte della facciata del caseggiato, ogni decisione deve essere presa dal singolo condomino. Di conseguenza non sono solo annullabili, ma radicalmente nulle quelle delibere (o quelle parti di esse) con cui l assemblea decide spese relativamente a beni di proprietà esclusiva, includendole nel piano di riparto e nel consuntivo degli oneri relativi ai lavori di ristrutturazione del palazzo [N=16]. Allo stesse conclusioni si deve arrivare per quelle delibere condominiali che ratificano a maggioranza l operato dell amministratore che ha disposto l esecuzione dei lavori di riparazione di alcuni balconi dello stabile ripartendo i relativi costi a carico della collettività condominiale secondo i valori proporzionali fissati nella tabella millesimale generale. Tali decisioni, quindi, sono impugnabili senza limiti di tempo dai condomini interessati, ricomprendendo anche quelli che inconsapevolmente hanno approvato la delibera senza sollevare alcuna obiezione. DISTACCO DI PARTI COMUNI DECORATIVE DEI BALCONI: LA RESPONSABILITÀ L amministratore di condominio è titolare per legge del potere-dovere di ordinare lavori di manutenzione straordinaria che rivestano carattere di urgenza, cioè deve eliminare tutti i pericoli, anche potenziali, con obbligo di riferirne nella prima assemblea condominiale. In altre parole l obbligo giuridico di rimuovere il pericolo per l incolumità delle persone, derivante dalla minacciante rovina di elementi decorativi dei balconi condominiali, incombe all amministratore del condominio, il quale deve attivarsi, con la necessaria urgenza - avvalendosi dei poteri riconosciutigli dagli artt. 1130, n.3 e 4, e 1135, comma 2, Codice civile - per l eliminazione delle situazioni potenzialmente idonee a cagionare la violazione del principio del neminem laedere [N=17]. In questo caso sussiste la piena responsabilità dell amministratore per danni subiti dai singoli condomini o da terzi per crolli o distacchi di parti comuni, qualora non si sia attivato senza indugio per eliminare le situazioni particolarmente pericolose o, comunque, non abbia provveduto alle necessarie riparazioni già deliberate dall assemblea. Del resto in tal caso può sussistere anche responsabilità penale, in quanto, ai sensi dell art. 40 Codice penale, non impedire un evento che si ha l obbligo giuridico di impedire, equivale a cagionarlo. In particolare l obbligo di rimuovere il pericolo derivante dalla rovina di parti comuni, la cui violazione integra il reato contravvenzionale previsto dall art. 677 Codice penale, in tema di lesioni colpose, incombe sull amministratore. Tuttavia la responsabilità dell amministratore, per omissione di lavori, non può essere intesa in senso assoluto, in quanto va preliminarmente accertato se lo stesso poteva concretamente agire ed aveva i mezzi finanziari necessari per effettuare i lavori atti a scongiurare il pericolo. Infatti per la mancata formazione della volontà assembleare e l omesso stanziamento dei fondi necessari a porre rimedio al degrado che dà luogo al pericolo non può ipotizzarsi alcuna responsabilità dell amministratore per non avere attuato interventi che non era in suo materiale potere adottare e per la realizzazione dei quali non aveva le necessarie provviste, ricadendo in siffatta situazione la responsabilità in capo ai proprietari e a ciascun singolo condomino, indipendentemente dall attribuibilità ai medesimi dell origine della situazione di pericolo [N=18]. D altronde, poiché la fattispecie incriminatrice prevista dall art. 677 Codice penale è configurabile allorquando dall omissione di lavori in edifici o costruzioni che minacciano rovina derivi un concreto pericolo per l incolumità delle persone, è sufficiente per l amministratore, al fine di andare esente da responsabilità penale, intervenire sugli effetti anziché sulla causa della rovina, - 8 -

9 ovverosia prevenire la specifica situazione di pericolo prevista dalla norma incriminatrice interdicendo - ove ciò sia possibile - l accesso o il transito nelle zone pericolanti. [NOTE] [NI=1] Cassazione, 14/07/1983, n. 4821; Cassazione, 16/01/1987, n. 283; vedi, inoltre, Corte d Appello di Roma, 09/05/1990. [NF] [NI=2] Cassazione, 29/05/2015, Sezione III, n ; Cassazione, 05/01/2011, n [NF] [NI=3] Cassazione, 21/01/2000, n [NF] [NI=4] Cassazione, 12/01/2011, n. 587; Cassazione, 28/05/1963, n [NF] [NI=5] Cassazione, 29/05/2015, n [NF] [NI=6] Cassazione, 17/07/2007, n [NF] [NI=7] Cassazione, 21/01/2000, n [NF] [NI=8] Cassazione, 16/01/1987, n [NF] [NI=9] Tribunale di Napoli, 27/10/1993. [NF] [NI=10] Tribunale di Roma, 07/10/1985. [NF] [NI=11] Cassazione, 03/08/1990, n [NF] [NI=12] Cassazione, 30/04/2012 Sezione II, n. 6624; Cassazione, 30/07/2004, n [NF] [NI=13] Cassazione, 19/05/2015, n [NF] [NI=14] Cassazione, 19/05/2015, n [NF] [NI=15] Tribunale di Genova, 20/07/2015, n [NF] [NI=16] Cassazione, 09/10/2014, n ; Corte d Appello di Roma, 09/01/2013, n [NF] [NI=17] Cassazione Penale, Sezione I, 17/02/2012, n ; Cassazione Penale, Sezione I, 19/06/1996, n [NF] [NI=18] Cassazione Penale, 21/05/2009, n [NF] - 9 -