La Location Cagliari

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2 La Location Il futuro Resort si trova nell Isola di San Pietro in località La Caletta, raggiungibile dall aeroporto di Cagliari, da cui dista circa 75 km per giungere a Portoscuso, da dove ci si imbarca per effettuare una breve traversata di circa 30 minuti fino al porticciolo turistico di Carloforte. Dal centro di Carloforte, la località La Caletta si raggiunge in pochi minuti di auto percorrendo la suggestiva strada costiera che fiancheggia lo Stagno della Vivagna, con i tipici fenicotteri rosa che popolano l oasi Lipu. La Caletta 2

3 L area del Resort Turistico Il futuro Resort si sviluppa su tre aree distinte: - la prima dedicata alla ricettività alberghiera, dove si sta completando un albergo di categoria superiore di 75 stanze ed accessori; - la seconda dove troverà posto un campo da golf di 18 buche buche; - la terza dove si realizzeranno circa 80 ville ed appartamenti destinati alla vendita. Veduta aerea della lottizzazione L area del futuro campo da Golf L area del futuro sviluppo immobiliare Area del resort 3

4 L area del Resort Turistico: l Albergo Il progetto d'area destinato all albergo è finalizzato all intervento di recupero dell insediamento alberghiero storico denominato Hotel Baia d Argento, unitamente alla riqualificazione urbana, paesistica e ambientale della località La Caletta. L Hotel Baia d Argento, realizzato sulla scogliera che sovrasta la spiaggia di La Caletta, a due passi dal mare, è uno degli alberghi realizzati negli anni 50 e 60 del secolo scorso dall allora Ente Sardo Industrie Turistiche E.S.I.T., nelle località costiere ed interne dell Isola per promuovere il nascente fenomeno turistico. L intera Isola di San Pietro, è tutelata con vincolo paesaggistico (decreto legislativo n. 42/2004, D.M. 25 marzo 1966), e rientra in diversi siti di importanza comunitaria (direttiva n. 92/43/CEE, D.P.R. n. 357/1997, elenco regione biogeografica mediterranea approvato con decisione Commissione europea n del 19 luglio 2006) ed è destinata ad area protetta marina (legge n. 394/1991) e terrestre (legge regionale n. 31/1989 allegato A ). La spiaggia La Caletta (nota anche come Cala dello Spalmatore) si trova sulla costa a occidente dell'isola di Carloforte (Isola di San Pietro). Si tratta del tratto più incontaminato, selvaggio e di straordinaria bellezza dell isola, poco lontano dal faro di Capo Sandalo, ovvero, il faro più ad Ovest d Italia. 4

5 Il Progetto dell Albergo Hotel 75 camere (4 Standard, 49 Superior e 22 Suite - tutte con vista mare) ed inoltre: Ristorante Area Benessere Piscina Spiaggia in concessione La struttura avrà accesso diretto alla spiaggia privata. Il perimetro costiero alterna stupende spiagge di sabbia bianchissima a meravigliose insenature fatte di calette e di roccia a picco sul mare. 5

6 Il Progetto dell Albergo 6

7 Il Progetto dell Albergo La vista dell albergo dalla spiaggia La Caletta e dalle camere sulla spiaggia e sul mare 7

8 Il Contesto Turistico In Sardegna, particolarmente al sud, il quadro turistico è sostanzialmente analogo a quello nazionale e la crescita, nel decennio , è stata trainata dall incremento nel numero di turisti stranieri che si è attestato intorno al 10%: ad un principio di rallentamento rilevato nel 2006, ha fatto seguito un deciso miglioramento nel Evoluzione delle presenze italiane e straniere negli esercizi ricettivi della Sardegna, Anni 2000/2009 In generale, i dati non ancora ufficialmente pubblicati sul 2010 e il 2011, mostrano una diminuzione degli arrivi, motivata prevalentemente dal caro traghetti. La serie storica dal 2000 al 2009 mostra complessivamente una notevole crescita, con un aumento delle presenze complessive (+29.9%) superiore alla media nazionale (+9,4%.). Arrivi negli esercizi alberghieri della Provincia di Cagliari divisi per tipologia, Anni 2000/2009 Arrivi negli esercizi ricettivi della Provincia di Cagliari Anni 2000/2009

9 La stagionalità a Carloforte è ancora molto forte e permette solo 7/8 mesi di attività in quanto, nei mesi tra Novembre e Marzo, il movimento turistico è sostanzialmente inesistente. Evoluzione degli arrivi italiani e stranieri negli esercizi ricettivi della Provincia di Carbonia Iglesias Anni 2006/2009 In forte crescita la componente straniera, dominata come sempre dal mercato tedesco anche se meno che nelle altre località nazionali; ottimo l apporto dalla Francia, meno consistente quello dalla Gran Bretagna e dagli Stati Uniti. Ridotta la quota di turisti proveniente dagli altri Paesi Europei. Un forte incremento è stato registrato (anche se ridotto in valore assoluto) dai Paesi Scandinavi. Arrivi mensili negli esercizi ricettivi del comune di Carloforte Anni Top Ten arrivi stranieri negli esercizi ricettivi del comune di Carloforte, distribuzione percentuale sugli arrivi stranieri, Anni

10 Il Posizionamento dell albergo La Sardegna vanta molte destinazioni turistiche tra le quali (escludendo sostanzialmente la Costa Smeralda) sono state selezionato alcune strutture ricettive turistiche che, per dimensioni e caratteristiche, possono tranquillamente essere messe a confronto con l albergo di prossima apertura in località La Caletta. Gli Hotel presi in esame hanno una dimensione medio grande che va dalle 50 alle 150 camere circa. La qualità è mediamente alta. Si tratta tendenzialmente di family hotel e hotel di charme, ubicati in location di grande qualità, in prima fila sul mare, che forniscono un servizio di alto livello e si rivolgono ad un target di clienti che amano andare in vacanza in hotel, sentendosi come a casa propria. Sono state analizzate le loro proposte commerciali, la qualità del servizio, la presenza sui canali di distribuzione, la tipologia dei servizi e delle camere,.. e così via, per individuare le caratteristiche ricorrenti nelle proposte di successo. Il nuovo albergo verrà quindi terminato nelle finiture in funzione proprio dell analisi dei concorrenti sul mercato Torreruja Matrice di posizionamento New Hotel Carloforte Futuro posizionamento New Hotel El Faro Don Diego Due Lune La Coluccia Is Morus Relais Referring Hotel Marinedda Stella Maris Cala Caterina Club Hotel Baja Nell immagine qui a lato si evidenzia il posizionamento dello stesso in una matrice qualità/prezzo nel confronto con i futuri competitor. 60 Colonna Beach ,0 150,0 200,0 250,0 300,0 350,0 400,0

11 Il Posizionamento dell Albergo Benchmarking

12 Il Posizionamento dell Albergo I Competitor L analisi dei competitor si chiude con la definizione di un albergo medio di riferimento (referring hotel) che esprime la media di mercato del competitive set in termini di qualità e prezzo di vendita delle camere, al netto dell IVA e del F&B cui comparare il nuovo albergo: HOTEL IS MORUS RELAIS STELLA MARIS CALA CATERINA CLUB HOTEL BAJA COLONNA BEACH DON DIEGO DUE LUNE EL FARO LA COLUCCIA MARINEDDA TORRERUJA PREZZO 282,8 269,5 335,6 206,2 187,3 226,0 340,0 178,5 327,2 193,9 143,6 242,8 QUALITA' ,5 63,5 80,5 80,5 80, , ,6 N. CAMERE ,9 L hotel di riferimento e l hotel di progetto REFERRING HOTEL NEW HOTEL Opening NEW HOTEL A regime 242,8 196,9 217,1 75, , REFERRING HOTEL Nel budget si ipotizza pertanto che l albergo venga proposto (in termini di prezzo) con un notevole vantaggio competitivo rispetto agli altri alberghi del competitive set. Tale scelta è giustificata dal fatto che ancora Carloforte non rientra fra le destinazione considerate di alta gamma (anche se negli ultimi anni va affermandosi un nuovo concetto di LUSSO SOSTENIBILE, inteso come qualità del servizio e contatto con la natura anziché) e quindi deve competere sul prezzo, almeno nella fase iniziale.

13 Il Volume d Affari Previsto IL PREZZO BASE DI RIFERIMENTO APPLICATO ALL ANNO DI AVVIAMENTO HOTEL LA CALETTA INPUT DATA I anno II anno III anno A regime Best target DATI STATISTICI - STATISTICAL DATA ipotesi RICAVI CONTO ECONOMICO - PROFIT AND LOSS Hotel nello stato di progetto indicato Giorni di apertura Letti per camera Letti per suites ROOM DIVISION Numero delle camere Numero dei letti Tipologie: Standards Superior Vista mare Suites Tipologie: Standards 0 Superior Vista mare Suites chek se=0 ok PRICE POLICY Prezzo base 272,07 Politica di incremento del prezzo base 0,0% 5,0% 5,0% 0,0% 0,0% Yeld & commercial policy Commissioni da intermediazine da Tour Operator (anche on web) media 20,0% 17,5% 15,0% 12,5% 10,0% Sconti e deduzioni totali 12,5% 7,5% 5,0% 7,5% 7,5% Corporate & special rate (in deduzione) 2,5% 5,0% 5,0% 5,0% 7,5% Discounted & yeld policy 35,0% 30,0% 25,0% 25,0% 25,0% Prezzo medio ponderato lordo IVA potenziale 272,07 285,67 299,95 299,95 299,95 Prezzo medio ponderato netto IVA potenziale 247,33 259,70 272,68 272,68 272,68 BUDGET PREVISONALE Giorni di apertura 180 Numero camere 75 Prezzo medio I anno 150 a regime 200 TOC a regime 60% Volume d affari risultante, ( segue slide successiva) ID AL NETTO DELLA YELD POLICY 160,77 181,79 204,51 204,51 204,51 Prezzo medio ponderato netto IVA di progetto 150,00 175,00 190,00 195,00 200,00 Tasso di occupazione atteso delle camere 40,0% 50,0% 55,0% 60,1% 65,0% Doppia occupazione 1,90 1,90 1,90 1,90 1,90 Tasso di occupazione atteso dei letti 34,76% 43,45% 47,79% 52,25% 56,48% PREZZO MEDIO E TASSO DI OCCUPAZIONE APPLICATO ALL ANNO TIPO

14 Il Volume d Affari Previsto Ricavo medio per camera VENDUTA (netto IVA e prima colazione):. 185,91 Ricavo medio per camera disponibile (REVPAR) (id). 111,80 Fatturato complessivo netto IVA atteso a regime. 2,6 MILIONI - I ricavi complessivi sono al netto di sconti e deduzioni, nonché della politica di yeld management; - Nella struttura allo stato attuale NON sono previste aree dedicate ai meeting; - I ricavi del F&B sono stati calcolati in base al concetto del FULL DAY FOOD AVAILABLE, ovvero senza orari tradizionali vincolati per gli ospiti a favore di una ristorazione fatta di tanti momenti diversi durante il giorno nei quali trovare sempre soluzioni adatte al momento; - La SPA viene proposta in una soluzione diffusa spesso in OPEN AIR, sulla falsariga della ristorazione, con il servizio al Cliente non limitato ad una zona specifica: gli addetti si spostano di volta in volta in ambiti particolari loro dedicati, dalla piscina alla spiaggia, al giardino. CONTO ECONOMICO - PROFIT AND LOSSS RICAVI NETTI - NET REVENUES Appartamento - Rooms Ristorazione - Food & Beverage Affitto Spazi interni e altri ricavi - Rentals Fitness SPA - Fitness SPA Reparti Minori - Minor department TOTALE RICAVI - TOTAL REVENUES chek se=0 ok RICAVI - REVENUES in PERCENTUALE Appartamento - Rooms 54,94% 56,78% 56,61% 57,73% 58,74% Ristorazione - Food & Beverage 37,71% 35,79% 35,74% 34,67% 33,71% Altri ricavi - Other income 7,35% 7,43% 7,65% 7,60% 7,55% chek se= 100% ok 100% 100% 100% 100% 100%

15 Grazie per l attenzione ====================================================== A cura di: Emilio Valdameri ====================================================== Piazza Diaz, MILANO Tel Fax pt@progetto-turismo.it Divieto di riproduzione Tutti i diritti riservati 15