PIANO ECONOMICO E FINANZIARIO Premessa Il Comune di Castel Maggiore intende concedere gli spazi all interno della ex scuola elementare di Trebbo di Reno del secondo piano per finalità pubbliche o di socializzazione come il resto dello stabile. I locali in oggetto ubicati in via Lame 97 sono stati oggetto di intervento da parte dell'amministrazione nel 2004 rendendo accessibile l'intera struttura, rifacendo il tetto e infissi esterni e mettendo a norma il piano terra, mentre risulta, seppur accessibile, ancora da ristrutturare internamente il secondo piano. L Amministrazione intende concedere detti locali in concessione d'uso a seguito dell'esecuzione a regola d'arte degli interventi di riqualificazione. Ad esecuzione dei lavori verrà rilasciato idoneo collaudo a seguito di verifica sull agibilità dallo stesso servizio tecnico del comune essendo anche la direzione dei lavori a carico dell Associazione o del gruppo di associazioni. Le Associazioni assegnatarie si impegneranno ad utilizzare i locali esclusivamente per le finalità previste nel proprio statuto e per finalità sociali e ricreative a favore della collettività, nei limiti e negli ambiti indicati dal programma delle attività che presenteranno all Amministrazione e vocando tali attività ai soli soci o affiliati. Il modello economico e finanziario della concessione Gli aspetti metodologici L impostazione metodologica adottata prevede la predisposizione di un piano finanziario di massima formulato sulla base del progetto preliminare, al fine di verificare la sostenibilità dell iniziativa progettuale secondo lo schema previsto dall art. 33 del D.Lgs. 12 aprile 2006, n.163. L articolo 9 comma 6 della Legge 448/1999 afferma inoltre la possibilità di affidare in concessione o in contratto a privati o ad amministrazioni pubbliche, che promuovono e si obbligano ad attuare il relativo progetto, l adattamento, la ristrutturazione o la ricostruzione di beni immobili non più utilizzati dall amministrazione statale e dagli enti locali, per la loro proficua utilizzazione da parte degli stessi soggetti e con corresponsione, per il tempo di godimento dei beni, di un prezzo all amministrazione statale ed agli enti locali fissato tenendo conto dell impegno finanziario derivante dall esecuzione del progetto e del valore di mercato del bene. 1
L orizzonte temporale di valutazione a base del piano economico e finanziario corrisponde alla durata del periodo concessorio, pari a 10 anni. Il tasso di inflazione adottato ai fini della definizione della concessione dei locali è pari al 2,0% annuo. Il tasso medio adottato per l esposizione finanziaria dei costi attinenti ai lavori di ristrutturazione e agli oneri professionali ai fini dello sviluppo della dinamica finanziaria è pari al 5,0% annuo Gli elementi di natura finanziaria sono stati valutati mediante la predisposizione di un modello di simulazione finanziaria in grado di stimare gli interessi passivi per l esposizione finanziaria dei costi attinenti ai lavori di ristrutturazione dei locali da parte del Concessionario, legati ai costi di investimento e alle ipotesi di indebitamento ed il valore di locazione per usi extraresidenziali nella zona di Trebbo di Reno nel primo semestre 2007, ricavato dalla banca dati delle quotazioni immobiliari dell Agenzia del territorio. Il prezzo della concessione dei locali all interno di un orizzonte temporale di 10 anni risultano completamente assorbiti dal costo dei lavori di ristrutturazione. Il bando prevede che le associazioni sportive, culturali, ricreative od educative potranno presentare progetti, così come espressamente indicato dalla Bozza di Convenzione, in forma singola o associata o potranno costituirsi in cooperativa, in gruppi di associazioni, anche con cooperative di costruzioni o in associazioni temporanee d impresa, tra più associazioni, e che si facciano carico di tutte le attività relative alla progettazione e alla ristrutturazione dei locali del secondo piano della ex scuola elementare di Trebbo di Reno. L oggetto della Concessione L oggetto della Concessione è costituito dalla progettazione definitiva, dalla progettazione esecutiva, nonché dalla realizzazione dei lavori. Il progetto preliminare Il progetto preliminare per la ristrutturazione del secondo piano della ex scuola elementare a Trebbo di Reno approvato con delibera di Giunta n.152 del 9/11/2007 prevede i seguenti lavori di carattere generale: Demolizione di pavimenti interni e relativo sottofondo; Demolizione di tramezzature; Interventi puntuali per apertura di nuovi varchi di accesso su murature interne; Rimozione dei sanitari, delle porte interne e degli impianti tecnologici esistenti; Realizzazione di nuove tramezzature per i servizi; 2
Fornitura e posa di nuove porte interne; Fornitura e posa di nuovi sanitari per la zona servizi; Realizzazione di nuovi impianti tecnologici: impianto elettrico, impianto telefonia e trasmissione dati, impianto idrico, impianto termico con caldaia autonoma, impianto gas; Realizzazione di nuovo sottofondo; Realizzazione di nuova pavimentazione in gres porcellanato; Realizzazione di nuovi rivestimenti in ceramica per la zona servizi; Realizzazione di nuovi intonaci su pareti e soffitti; Realizzazione di tinteggiatura di pareti e soffitti; Realizzazione di controsoffitto e pannellature fonoassorbenti e termoisolanti; Realizzazione di vano in c.a per futura installazione di ascensore, al fine di garantire l accessibilità ai sensi della L. 13/89 Tabella lavori Demolizioni 5.644,09 Opere murarie 6.253,44 Pavimenti e rivestimenti 19.392,01 Impianto elettrico 8.121,34 Impianto idrico sanitario e gas 8.622,30 Impianto riscaldamento 20.200,00 Controsoffitti e coibentazione 6.007,88 Opere da falegname 6.550,00 Utenze 1.500,00 Tinteggiatura 13.027,30 Totale lavori IVA esclusa 99.065,42 3
I costi di realizzazione Il costo complessivo per la ristrutturazione dell opera, stimato sulla base del progetto preliminare, risulta come dalla tabella costi di ristrutturazione. Tabella costi di realizzazione Lavori parte comune 55.954 Lavori locale 1 13.809 Lavori locale 2 15.325 Lavori locale 3 13.977 Totale lavori 99.065 Spese progettazione ed imprevisti 14.860 Oneri di sicurezza 4.000 Totale IVA esclusa 117.925 IVA * 23.585 Totale IVA inclusa 141.510 Nota: le aliquote IVA utilizzate sono pari al 20% La manutenzione straordinaria Gli interventi manutentivi straordinari fanno riferimento ogni cinque anni alle relative sistemazioni, oltre che ai periodici interventi di manutenzione dell immobile e degli impianti. Il piano economico e finanziario prevede pertanto con cadenza quinquennale di importo pari a circa 500 euro per la manutenzione dell immobile e degli impianti. I costi della concessione dei locali e dei lavori di ristrutturazione Gli elementi di natura finanziaria sono stati valutati mediante la predisposizione di un modello di simulazione finanziaria in grado di stimare in base al prezzo della concessione dei locali e agli interessi passivi per l esposizione finanziaria dei costi attinenti ai lavori di ristrutturazione dei locali all interno di un orizzonte temporale di 10 anni risultano completamente assorbiti. 4
Il prezzo di locazione degli ambienti, oggetto di concessione, fanno riferimento ai valori tratti dalla banca dati delle quotazioni immobiliari dell Agenzia del Territorio con destinazione terziaria della zona di Trebbo di Reno. I valori mensili di locazione indicati dall Agenzia, nel primo semestre 2007, sono compresi tra 6 e 15 euro a metro quadro. Considerando l importo minimo pari a 6 ( /mq x mese) si è ritenuto, data la natura della concessione a soggetti senza finalità di lucro, di ridurlo ulteriormente di circa un quarto (4,6 /mq x mese). Il grafico sottostante rappresenta la sostenibilità economico-finanziaria della concessione per un periodo di 10 anni. Tale analisi considera i costi di locazione e di ristrutturazione degli ambienti, rivalutati sulla base del tasso di inflazione e degli interessi passivi per il periodo della concessione. 131.985,50 121.314,14 109.763,79 97.283,60 83.820,04 69.316,75 53.714,40 36.950,58 18.959,57-327,76 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Tale elaborazione indica la sostenibilità economica e finanziaria come da schema ex art.19 Legge 109/94 e successive modifiche sia per l equilibrio economico del soggetto privato sia per la convenienza dell Amministrazione all interno di una Concessione di durata pari a 10 anni. Nelle tabelle seguenti sono definiti gli importi di locazione ed i costi di ristrutturazione ripartiti per ciascun ambiente. 5
Tabella importo annuo di locazione per ambiente Valore locale 1 5.319 Valore locale 2 5.897 Valore locale 3 5.384 Totale 16.600 Tabella costi di ristrutturazione per ambiente Costi assegnatario locale 1 37.786,27 Costi assegnatario locale 2 41.891,65 Costi assegnatario locale 3 38.247,08 Totale IVA esclusa 117.925,00 Nel caso in cui l Amministrazione Comunale non riesca ad assegnare tutti i lavori indicati dal bando, essa potrà separare i costi di ristrutturazione comuni dal resto dei lavori ed assegnarli al soggetto che intende prendersene carico. La durata della concessione dipenderà in modo proporzionale dai costi di ristrutturazione sostenuti. 6