Il contesto del mercato immobiliare residenziale Gregorio De Felice Chief Economist e Responsabile Direzione Studi e Ricerche 15 gennaio 219
Permangono fattori di sostegno all acquisto della casa: reddito disponibile in crescita moderata Media 3 2 1-1 -2-3 -4-5 -6 2 21 22 23 24 25 Reddito disponibile reale (var. %) Media 28-13: -1,8 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 217 218 214-19: +,9 219 1 Fonte: Intesa Sanpaolo su dati ISTAT e previsioni Intesa Sanpaolo
e stabilità delle attese sul bilancio familiare 2 14 12 1 8 6 4 2 Attese sulla disoccupazione (indici 21=1) e sul bilancio familiare (saldo) 2 1-1 -2-3 Nel 218 le opinioni dei consumatori sul bilancio familiare si sono consolidate su livelli superiori a quelli del 27. -2-4 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 217 218 attese sulla disoccupazione bilancio familiare sc.dx. Fonte: ISTAT
Tassi sui mutui ancora bassi, malgrado i segni di aumento 3 5 4 3 2 1 nov-12 mag-13 A tasso variabile A tasso fisso (*) nov-13 mag-14 Tassi sui nuovi prestiti a famiglie per acquisto abitazioni (%) Tasso medio nuovi mutui per acquisto abitazioni nov-14 mag-15 nov-15 mag-16 nov-16 mag-17 nov-17 mag-18 nov-18 Primi segni di aumento dei tassi sulle erogazioni di mutui. Tasso medio complessivo risalito all'1,9% a novembre, dal minimo storico di 1,79% a luglio. Variabile: 1,59% vs. l'1,52% medio dei primi 9 mesi. Fisso: 2,7% da un minimo di 1,95% a settembre. Nota: (*) Periodo di determinazione iniziale del tasso oltre 1 anni. Fonte: Banca d Italia e BCE
Da fine QE ed elevato spread BTP-Bund rischi sui tassi 4 Il livello elevato dello spread si ripercuote sui tassi bancari sia per la perdita di valore del capitale delle banche sia per il maggior costo del funding. Il mercato, inoltre, ipotizza un progressivo rialzo dei tassi euribor. Diff. di rendimento BTP-Bund a 1 anni, in pb 1,2 1,,8,6,4,2, -,2 Tassi impliciti nei futures Euribor (%) dic-18,41,33,24,17,8,1 -,7 -,13 -,27 -,23 -,2 -,3-,3 -,32,5,59 1,11 1,4,98,91,83,75,68 3-month euribor futures: contratto -,4 dic17 dic18 dic19 dic2 dic21 dic22 dic23 dic24 Fonte: elaborazioni Intesa Sanpaolo su dati Thomson Reuters
Erogazioni di mutui su livelli elevati 5 8 7 6 5 4 3 2 1 Flussi lordi mensili di prestiti per acquisto di abitazioni (EUR mld) Da metà 215, stock di prestiti per l acquisto dell abitazione in aumento. Erogazioni mensili di nuovo in crescita da luglio 218, addirittura a 2 cifre a ottobre (+14,7% a/a). Il balzo potrebbe essere legato ad attese di rialzo dei tassi. nov11 nov12 nov13 nov14 nov15 nov16 nov17 nov18 Fonte: Banca d Italia ed elaborazioni Studi e Ricerche Intesa Sanpaolo
Crescita (moderata) delle compravendite residenziali Il trend positivo prosegue a un ritmo moderato: +5,6% nel 2 trimestre e +6,7% nel 3 trimestre 218. Tuttavia, il numero di transazioni rimane ben al di sotto dei livelli pre-crisi (di circa un terzo rispetto ai massimi del 26). 11 1 9 8 7 6 5 4 Compravendite residenziali (media mobile a 4 trimestri, numero indice 26 = 1) mar6 set6 mar7 set7 mar8 set8 mar9 set9 mar1 set1 mar11 set11 mar12 set12 mar13 set13 mar14 set14 mar15 set15 mar16 set16 mar17 set17 mar18 set18 67 25 15 5-5 -15-25 -35 Var. % a/a delle compravendite residenziali Fonte: OMI e Intesa Sanpaolo Studi e Ricerche 6.7 set1 mar11 set11 mar12 set12 mar13 set13 mar14 set14 mar15 set15 mar16 set16 mar17 set17 mar18 set18 6
ma diffusa sul territorio 7 Numero di territori in crescita (*) 18 16 14 12 1 8 6 4 2 Circa tre quarti dei capoluoghi di provincia vedono una crescita delle compravendite (72 su 99). mar12 giu12 set12 dic12 mar13 giu13 set13 dic13 (*) capoluoghi di provincia e rispettivi aggregati di comuni non-capoluogo) Campo di variazione da a 198 Fonte: elaborazioni Studi e Ricerche Intesa Sanpaolo su dati OMI mar14 giu14 set14 dic14 mar15 giu15 set15 dic15 mar16 giu16 set16 dic16 mar17 giu17 set17 dic17 mar18 giu18 set18
A Milano città, mercato residenziale solido 8 Andamento del numero di compravendite di abitazioni a Milano 125 115 15 95 85 75 65 Numero indice base media 211=1 (*) Capoluogo Non capoluogo Lombardia Italia dic-11 mar-12 giu-12 set-12 dic-12 mar-13 giu-13 set-13 dic-13 mar-14 giu-14 set-14 dic-14 mar-15 giu-15 set-15 dic-15 mar-16 giu-16 set-16 dic-16 mar-17 giu-17 set-17 dic-17 mar-18 giu-18 set-18 A Milano città, la ripresa delle compravendite è stata più rapida e vigorosa del resto della provincia e dell Italia. I dati più recenti mostrano segni di consolidamento. Le compravendite sono ben superiori ai numeri del 211: +24% nei primi 9 mesi del 218. Nota: (*) Media mobile a 4 trimestri Fonte: OMI ed elaborazioni Studi e Ricerche Intesa Sanpaolo
Immobili medio-grandi più dinamici, insieme ai piccoli 9 9 7 5 3 1 Compravendite di immobili residenziali, scomposizione territoriale per dimensione dell abitazione (var.% a/a) Fino a 5mq Da 85mq a 115mq Oltre 145mq Da 5mq a 85mq Da 115mq a 145mq Immobili residenziali piccoli (fino a 5mq) e grandi (superiori ai 145mq) più dinamici nell ultimo anno: compravendite rispettivamente +6,5% a/a e +6,7% contro il 5,5% delle abitazioni di dimensione intermedia. -1 Fonte: OMI 3Q17 4Q17 1Q18 2Q18 3Q18
Prezzi ancora deboli, ma in rialzo per le case nuove 1 4 2 Var.% a/a dell indice dei prezzi delle abitazioni Indice prezzi abitazioni Prezzi abitazioni nuove Prezzi abitazioni esistenti Nel 3Q, prezzi delle abitazioni in calo dello,8%, sia a/a sia t/t. Tuttavia, il ritmo di riduzione si conferma rallentato (-,5% a/a l acquisito per il 218 e -1,1% il realizzato nel 217). -2-4 -6-8 -1 mar11 giu11 set11 dic11 mar12 giu12 set12 dic12 mar13 giu13 set13 dic13 mar14 giu14 set14 dic14 mar15 giu15 set15 dic15 mar16 giu16 set16 dic16 mar17 giu17 set17 dic17 mar18 giu18 set18 Il calo a/a riflette quello dei prezzi delle case esistenti (-1,3%) mentre restano in crescita i prezzi delle case nuove (+1,4%), per il 4 trimestre consecutivo. Entrambi diminuiscono sul trimestre precedente (-1% t/t per le case esistenti, -,2% per le nuove). Fonte: Istat
e nel Nord-Ovest, con Milano in positivo dal 216 11 Andamento dei prezzi delle abitazioni per area territoriale e in alcune grandi città (var. % a/a) 4 2-2 -4-6 -8 Nord-Ovest Nord-Est Centro Sud e Isole,7, -,6-1,6-1 211 212 213 214 215 216 217 1T18 2T18 5 3 1-1 -3 2,2-5 Torino -7 Milano Roma -9 Italia -11 211 212 213 214 215 216 217 1T18 2T18 -,1 -,2-2,6 Fonte: Istat
A Milano crescono anche i prezzi delle case esistenti 12 Prezzi delle abitazioni (var.% a/a) a Milano e in Italia 4 2-2 -4-6 -8 Case nuove-milano Case nuove-italia Case esistenti-milano Case esistenti-italia A Milano, a differenza che in Italia, i prezzi delle abitazioni esistenti sono più dinamici di quelli delle case nuove. -1 211 212 213 214 215 216 217 1T18 2T18 Fonte: Istat
Più resilienti i prezzi delle case nelle zone di pregio: Milano 13 Prezzi delle abitazioni esistenti e nuove a Milano rispetto a dieci anni prima (numero indice base media 28=1) 91 9 Abitazioni esistenti 87 86 Abitazioni nuove 85 83 82 8 8 78 75 74 In un contesto di calo, dal 28 ad oggi, i prezzi delle abitazioni situate nelle zone di pregio hanno mostrato una maggiore tenuta rispetto alla totalità del mercato. 7 Zona Pregio max Centro Semicentro Periferia Fonte: Nomisma ed elaborazioni Studi e Ricerche Intesa Sanpaolo. Prezzi a giugno 218 su media 28.
e Roma 14 85 8 75 Prezzi delle abitazioni esistenti e nuove a Roma rispetto a dieci anni prima (numero indice base media 28=1) 86 82 78 8 75 77 Abitazioni esistenti Abitazioni nuove 77 77 A Roma, la miglior tenuta delle abitazioni di pregio riguarda soprattutto quelle esistenti. 7 Zona Pregio max Centro Semicentro Periferia Fonte: Nomisma ed elaborazioni Studi e Ricerche Intesa Sanpaolo. Prezzi a giugno 218 su media 28.
Margine di sconto assestato sul 1-11% 15 1 9 8 Tempi di vendita e sconto % sul prezzo iniziale 19 17 15 Margine di sconto sui prezzi di vendita rispetto alle richieste iniziali del venditore sceso al minimo storico di 9,9% nel secondo trimestre 218, per poi riassestarsi al 1,8% nel terzo. 7 6 5 set-1 mar-11 Tempo tra affidamento dell'incarico e vendita (mesi) Sconto medio sul prezzo richiesto (%, scala dx) set-11 mar-12 set-12 mar-13 set-13 mar-14 set-14 mar-15 set-15 mar-16 set-16 mar-17 set-17 mar-18 set-18 13 11 9 Mercato tornato più liquido: tempo medio tra affidamento del mandato e vendita dell immobile sceso a 7 mesi e mezzo nel 217-18, da oltre 9 mesi negli anni 214-16. Fonte: Banca d Italia, Tecnoborsa e Agenzia del Territorio, Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia
Prospettive dell'immobiliare: intenzioni di acquisto in miglioramento 16 3,2 2,8 2,4 2, 1,6 1,2 Intenzione dei consumatori di acquistare un abitazione (% sul totale delle risposte, indagine effettuata a inizio trimestre) Acquisto abitazione - Sì Nel 4 trimestre, la percentuale di consumatori che ha dichiarato di voler acquistare un abitazione ha raggiunto il livello più alto da ottobre 25.,8 4Q 7 4Q 8 4Q 9 4Q 1 4Q 11 4Q 12 4Q 13 4Q 14 4Q 15 4Q 16 4Q 17 4Q 18 Fonte: Istat, Fiducia dei consumatori e delle imprese
e attese favorevoli degli agenti immobiliari 17 Attese delle agenzie sulla situazione del mercato immobiliare* (saldi) 6 a 3 mesi a 2 anni 4 2-2 -4-6 Le attese a breve delle agenzie immobiliari rimangono su valori positivi. Si attenua tuttavia il giudizio favorevole sulle prospettive di medio periodo. -8 set-9 mar-1 set-1 mar-11 set-11 mar-12 set-12 mar-13 set-13 mar-14 set-14 mar-15 set-15 mar-16 set-16 mar-17 set-17 mar-18 set-18 Saldo dei giudizi espressi dagli agenti immobiliari, miglioramento - peggioramento Fonte: Banca d Italia ed elaborazioni Intesa Sanpaolo
Conclusioni La fase di tassi bassissimi finirà. Il livello elevato dello spread si ripercuote sui tassi bancari. Inoltre, è attesa una graduale normalizzazione della politica monetaria, con progressivo rialzo dei tassi monetari e di quelli di policy. Cogliere la finestra di opportunità 18 I mutui crescono: previsto un ritmo moderato anche nel 219 favorito dalla crescita del reddito disponibile e da tassi che, per ora, restano storicamente bassi. Il mercato residenziale sta consolidando i miglioramenti conseguiti negli anni passati. Le attese sono ancora cautamente positive. Il mercato è segmentato. Alla crescita diffusa delle compravendite di abitazioni si contrappone una continua debolezza dei prezzi, con segni di ripresa solo per il nuovo. In questo contesto, spiccano casi di eccellenza, caratterizzati da quotazioni in crescita. Le valutazioni degli immobili di pregio mostrano una miglior tenuta rispetto al ciclo. Il «bello» fa sempre la differenza