IL TERRENO FRANA SOTTO I PIEDI SULLA PARTE FINALE DELL ALTO PIANO: È CRISI PER LE COSTRUZIONI

INTRODUZIONE IL TERRENO FRANA SOTTO I PIEDI SULLA PARTE FINALE DELL ALTO PIANO: È CRISI PER LE COSTRUZIONI La cosa che colpisce di più, ancor più della dura entità della crisi, è la sorpresa. La sorpresa, ancora pochi giorni fa, dei molti osservatori che guardano al mercato. La sorpresa che deriva da chi si è abituato a un ciclo espansivo eccezionale, senza eguali nella storia delle costruzioni del nostro paese, senza eguali nella storia delle costruzioni a livello mondiale. Un ciclo espansivo dove la domanda accontenta tutti i modelli di offerta. La sorpresa che deriva da un mercato che all improvviso si ferma, non rallenta, non scende, frana sotto i piedi. La crisi arriva nelle costruzioni nel terzo quadrimestre del 2007. Ma ancora a giugno 2008 molti non la percepiscono, o meglio non la vogliono percepire. Ma come, la crisi è possibile? La crisi, quella grave, quella del 1993-94? Quella del 1975. Dopo tanti anni di crescita. Molti, soprattutto nell immobiliare, la nascondono nel timore che diffondendo i segnali della crisi salga il panico. E la crisi si aggravi. La crisi, invece, è arrivata da sola, e nei numeri, è più grave di quella attesa. Grafico1. - Serie ciclica degli investimenti in costruzioni dal 1951 al 2013* 160 1 Ciclo 15 anni 2 Ciclo 7 anni 3 Ciclo 5 anni 4 Ciclo 8 anni 5 Ciclo 9 anni 6 Ciclo 140 120 100 80 60 5 anni 2 anni 4 anni 6 anni 12 anni 40 20 0 14 anni 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 Serie ISTAT Ricostruzione retrospettiva CRESME Serie CRESME serie ISTAT post revisione Fonte: elaborazioni e stime CRESME La serie storica degli investimenti prima del 1982 è ricostruita a partire dalla serie ISTAT. Dal 1982 i dati del CRESME si discostano da quelli di Contabilità Nazionale. La curva tratteggiata dell ISTAT rappresenta i dati sugli investimenti oggetto di revisione nel 2005, quella tratteggiata i dati pre-revisione

Lo scorso anno anche nello scenario del CRESME, dal 2005 guardato come l osservatore più pessimista sul mercato, era balenata la possibilità che la inevitabile crisi dell immobiliare e della nuova costruzione residenziale potesse essere compensata dalla ripresa del mercato della riqualificazione, dell edilizia non residenziale e dalla tenuta delle opere pubbliche. I segnali del miglioramento della domanda di ristrutturazione esistente erano stati nel 2006 e nella prima parte del 2007 evidenti, così dal comparto non residenziale, soprattutto nei settori industriale e commerciale, venivano indicatori di una nuova stagione di investimento, dopo quattro anni di caduta. E le opere pubbliche mostravano uno scenario, se non di crescita, di possibile tenuta dei livelli di spesa. Del resto, nel 2006 e nel 2007, l economia italiana era uscita dalla stagnazione e cresceva a tassi di PIL dell 1,9% e dell 1,5%. Poco nel confronto con gli altri paesi delle economie avanzate, molto se confrontato con lo zero e qualcosa percento degli anni 2002-2005. I fatturati delle imprese di costruzioni, delle società di ingegneria, delle industrie produttrici di materiali, componenti, impianti e macchine per l edilizia crescevano a tassi sostenuti: per molti di loro, i più grandi, i più visibili, da un po di anni beneficiando anche dell eccezionale boom delle costruzioni a livello mondiale. La fase di espansione dell economia mondiale dal 2003 al 2007, il periodo di crescita economica forse più importante della storia per le dimensioni messe in gioco, altro non voleva dire che un enorme cantiere fatto di urbanizzazioni, infrastrutturazioni, riqualificazione, industrializzazione. Un eccezionale salto di scala nella dotazione di capitale fisso edilizio su scala mondiale, che interessava economie avanzate e economie emergenti, che si può misurare attraverso l indicatore della crescita del fatturato estero in dollari dei 225 International Contractors mondiali, frutto della raccolta dei bilanci svolta ogni anno dalla rivista americana Engineering News Record: 2003, +23,3%; 2004 +19,9%; 2005 +12,9%; 2006 +18,7%; 2007 + 38,3%. Dal 2001 al 2007 il fatturato internazionale dei grandi contrarctors è così passato da 106 miliardi di dollari a 310 miliardi di dollari. Questo boom delle costruzioni è stato colto anche dalle imprese italiane: dalle imprese di costruzioni e dalle società di ingegneria. Oggi sono 22 gli international contractors italiani nelle classifiche di ENR, solo qualche anno fa si contavano sulle dita di una mano. Gli italiani valgono l 8,5% del mercato mondiale del 2007. Ma il boom mondiale è stato colto anche dalle industrie produttrici di tondo per il calcestruzzo e di travi in acciaio, di materiale elettrico, di macchine per l edilizia, di chimica, di piastrelle, di infissi e facciate continue. I dati contenuti in questo Rapporto Congiunturale descrivono e dimostrano l importanza dell export per il settore delle costruzioni italiano. Anzi già lo scorso anno molti segnali positivi che venivano dagli operatori erano attribuibili alla crescita all estero e non alla crescita del mercato interno.

Su questo scenario di massima espansione del mercato delle costruzioni, situati sul piano della domanda interna su un altopiano di produzione senza uguali dal secondo dopoguerra, e di massima espansione della domanda mondiale di costruzioni, si abbatte nel 2007, lo tsunami della bolla immobiliare degli Stati Uniti e dei titoli tossici legati alla più eccezionale bolla specultativa della finanza che la storia ricordi. La più grande crisi finanziaria della storia umana per il vicegovernatore della Banca d Inghilterra; una delle più gravi crisi della storia per il governatore della Banca D Italia. In più parti di questo rapporto congiunturale si affronta la questione della crisi finanziaria e ora economica che interessa il mercato mondiale. Vi sono molti modi per rappresentarla, tecnici, scientifici. Una crisi che costringe a fare i conti con il passato: non la semplice crisi del 2000, dello scoppio della bolla speculativa della new economy; non la crisi immobiliare del 97 nei paesi del Pacifico Asiatico, o delle economie avanzate del 91-93, o quella del Giappone dell 85; non la crisi del petrolio del 1982 o quella del 1974; forse la crisi del 1929, l anno della Grande Depressione, con i suoi complessi effetti sul mercato mondiale. Ritroviamo in questa crisi, i multipli alti e il distacco dall economia reale della new economy nella finanza dei sub-prime; la radice immobiliare con la crescita esponenziale dei prezzi delle abitazioni, negli USA e in molti mercati, fuori dai valori dell esperienza storica; la questione dell energia (e dell ambiente) e dell inflazione che deriva dagli anni 70 e 80 e tocca il costo del barile, quello dei metalli e dei prodotti alimentari, in forti altalene; la questione del ridisegno del modello economico e della sua regolazione, con gli stati che nazionalizzano gli istituti di credito e molti che pensano ad una nuova Bretton Woods. Tabella 1. - L andamento delle principali Borse mondiali a ottobre 2008 Massimo 2007 (1) 20 ottobre 2008 Var % 20 ott. su Max USA Dow Jones 14.164,53 9.265,43-34,6% NASDAQ 2.859,12 1.770,03-38,1% Europa CAC40 6.168,15 3.448,5-44,1% DAX30 8.105,69 4.835,0-40,4% MIBTEL 34.365 16.969-50,6% FTSE100 6.732,4 4.282,7-36,4% Asia NIKKEI225 18.261,98 9.005,59-50,7% HANG SENG 31.638,22 15.323,01-51,6% Fonte: Elaborazioni CRESME su fonti varie 1) DJIA, NASDAQ, HANGSENG ott 07, CAC40, FTSE100 giu 07, DAX30, NIKKEI225 lug 07, MIBTEL mag 07, E per avere una idea sintetica della dimensione della crisi basterà misurare l andamento delle principali borse mondiali tra il picco del 2007 e il 20 ottobre 2008, per accorgersi che lo storno dei listini è stato compreso tra il minimo 34,6% del Down Jones, e il 51,6%

dell asiatico Hang Seng. Peraltro, a ben vedere, l impatto maggiore della crisi sembra essere sostenuto dall Asia e dall Unione Europea (l Italia è tra i listini più penalizzati). I listini asiatici ed europei hanno subito un calo certamente più intenso rispetto a quanto accaduto negli USA e nel Regno Unito. L eccezionale crisi finanziaria presenta seri rischi di trasformarsi in crisi economica: il modello espansivo degli anni 2000 deve essere rivisto. Il tasso di crescita annuo del PIL mondiale, del 5% nel biennio 2006 e 2007, scenderà al 3% nel 2009 per il FMI, al 1,8% per le Nazioni Unite. Anno difficile il 2008. Anno molto difficile il 2009, molte economie avanzate in recessione (per ora prudente). Anno difficile il 2010, ma per il FMI di ripresa. La dinamica della crisi finanziaria e poi economica condiziona pesantemente il settore delle costruzioni: non solo perché alla base della crisi c è lo scoppio della bolla speculativa immobiliare, o perché si incide sul basilare ruolo che il credito ha giocato e gioca nel processo edilizio, ma perché incide su una domanda già in flessione, riducendone ulteriormente la capacità di spesa e minandone il clima di fiducia. La naturale fase di discesa del ciclo edilizio espansivo che il settore delle costruzioni aveva intrapreso dopo la fase di altopiano, si aggrava per la crisi che mina le quantità e le qualità della domanda. E se alcuni ottimisti a oltranza pensano al mattone come bene rifugio, è bene che riflettano sul fatto che il mercato immobiliare in frenata riduce il valore delle case, e che l invenduto sta crescendo. Così sul mercato immobiliare, e sull industria delle costruzioni, gravano ben tre spade di Damocle: la crisi del credito, l invenduto e la discesa dei prezzi. E se la crisi delle nuove costruzioni residenziali, era attesa, quello che rende più difficile la situazione attuale è proprio la gravità della crisi economica che mina i comparti della riqualificazione e dell edilizia non residenziale che avrebbero dovuto sostenere la pesante caduta delle nuove abitazioni. Come successe nei cinque anni di crisi degli anni novanta, quelli che vanno dalla seconda metà del 1992 al 1997 o al primo semestre 1998: gli anni del boom della riqualificazione (e del non residenziale con gli effetti della prima Tremonti 1994-1995). Senza questi due motori la crisi delle costruzioni si aggrava e tocca livelli sconosciuti nel recente passato. Per avere una idea puntuale della dimensione della crisi del settore delle costruzioni 2008-2010, conviene entrare nelle pagine di dettaglio del Rapporto Congiunturale, che ne analizza la complessità puntualizzandone la gravità, ma anche i segmenti, le tipologie e le dinamiche. La realtà è sempre complessa, e come sempre succede nei momenti più difficili, la competizione si fa più esasperata, e c è chi vince e chi perde. Oppure si possono mettere in fila alcuni dati, alcuni punti di vista. Il mercato italiano (vendite di macchine di produzione nazionale e estera in Italia), nei primi mesi del 2008 ha registrato una flessione

del 14,4% (per un totale di quasi 18 mila macchine) dichiarano il 27 ottobre Anima e Comamoter, in un comunicato congiunto- e ci si attende per la chiusura dell anno un saldo negativo di circa 16 punti percentuali. La fase recessiva dovrebbe continuare anche nel 2009 con un 4,5 per avviarsi sul sentiero della ripresa nel 2010. Secondo l indice ISTAT la produzione di laterizi in Italia nei primi sette mesi del 2008 è scesa del 10,3% rispetto al 2007; il fatturato è sceso del 18,5%; la produzione di cemento, calce e gesso, è scesa, nello stesso periodo del 7,6%; l indice complessivo dei prodotti impiegati in edilizia è sceso dell 8,2%. Nel primo semestre del 2008 secondo i dati dell Osservatorio del Mercato Immobiliare dell Agenzia del Territorio del Ministero delle Finanze, le compravendite di abitazioni sono diminuite del 14% rispetto al corrispondente semestre del 2007. Non si può dire che si tratta di una frenata morbida. Su base annua il mercato immobiliare perderebbe 116.000 compravendite sulle 828.000 del 2007. Secondo il Cresme i dati del secondo semestre potrebbero essere ancora più preoccupanti e portare a una flessione delle compravendite del 17,3%: 143.000 compravendite in meno rispetto al 2007. Secondo il Cresme i prezzi sono cominciati a scendere rapidamente nella seconda parte del 2008: dopo una crescita dello 0,5% nei primi sei mesi, nel secondo semestre dell anno la flessione è stata dell 8,3%. Osservatori come UBH ipotizzano flessioni del numero delle compravendite su base annua tra il 13 e il 15% e riduzioni dei prezzi del 7% rispetto al 2007. E anche Nomisma, sino ad ora assai prudente sulla crisi, disegna uno scenario di flessione del mercato per il 2008, pur più modesto, comunque importante: 90.000 compravendite in meno e una riduzione dei prezzi dal 3 al 5% rispetto al 2007. Simulazione. Il Cresme stima che verranno ultimate e quindi immesse sul mercato nel 2008 320.000 abitazioni, contro le 339.000 del 2007. Saranno 283.000 nel 2009. Un livello di produzione molto alto. Se consideriamo valida la riduzione del numero delle compravendite totale stimata su base annua, pari al 17%, e ipotizziamo che non vi sia invenduto per le 329.000 abitazioni prodotte nel 2008, la flessione del mercato delle abitazioni usate nel 2008 sarebbe del 25,3%. Se, invece la flessione delle compravendite totale interessasse le nuove costruzioni nella stessa misura, l invenduto interesserebbe poco meno di 40.000 abitazioni, il 12,3% del prodotto. Se si ipotizza che il tasso di riduzione delle compravendite interessa meno il mercato del nuovo, l incidenza dell invenduto sarebbe più contenuta, interessando poco meno di 14.000 abitazioni, il 4,3% della nuova offerta. In ogni caso il problema esiste.

Nei primi sei mesi del 2008 gli occupati delle costruzioni nelle grandi imprese con oltre 500 addetti sono diminuiti del 5.1%. Le ore lavorate dell 1,2%. L occupazione complessiva, pur vivendo un processo di emersione, secondo l Istat è diminuita dello 0,2%. Persino secondo la Relazione Previsionale e Programmatica del 2008, la spesa per investimenti della Pubblica Amministrazione si ridurrà del 2,2% nel 2009, del 1,6% nel 2010 e del 4,6% nel 2011. Considerando che sono valori correnti, in quantità la flessione si può così, prudentemente tradurre, in valori deflazionati: -5,5%, -4,0%, - 7,0%. Grafico 2. - Investimenti in costruzioni Prezzi costanti 1995 - milioni di euro (eurolire fino al 1999) 65.000 60.000 55.000 50.000 45.000 40.000 35.000 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 nuovo rinnovo previsioni ottobre '07 Fonte: Cresme/Si Insomma il settore è entrato in crisi e l entità della crisi è profonda, è stata minata la capacità di investimento della domanda, e così la discesa dall altopiano, immagine rappresentativa della fase che abbiamo vissuto negli ultimi tre anni, sembra essere più ripida del previsto. Soprattutto per le nuove costruzioni e per l edilizia residenziale. La curva tracciata dal CRESME con la stima complessiva degli investimenti in costruzioni, letta nella chiave storica dal 1951 alla previsione del 2013, mostra una entità della caduta rilevante, superiore a quella della crisi 1993-1994. Una flessione del valore della produzione a prezzi deflazionati, in quantità, che si misura in un 3,8% nel 2008, -5,0% nel 2009, -1,9% nel 2010. La flessione per le nuove costruzioni però è più marcata: - 1,3% nel 2007, -6,0% nel 2008, -9,4% nel 2009, -5,7% nel 2010. E quella del comparto residenziale, come si descrive

all interno del Rapporto Congiunturale, lo è ancora di più. E uno scenario difficile sul quale potrà incidere solo la rapidità con la quale si uscirà dalla crisi economica che ci attende per il 2009. Oggi, però, il problema principale che deve affrontare chi opera sul mercato, non è solo quello di comprendere, descrivere, capire la crisi, è anche come affrontarla la crisi. E questo il lavoro al quale dedicarsi nei prossimi mesi. Serve un mappa per orientarsi, serve un mappa per comprendere dove siamo, cosa succede e dove possiamo andare. La mappa aiuta nella tempesta, guida il percorso che l esperienza misura. Figura 1. - Le nuove aree di mercato negli anni 2007-2020 SOSTENIBILITA AMBIENTALE SOSTENIBILITA SOCIALE Energia Aria Bioedilizia Acqua Smaltimento Ciclo di vita Limited Profit Housing Città Vivibile RISORSE Partenariato Pubblico Privato QUALITA Integrazione servizi Facility management Nuovo immobiliare GESTIONE Tecnologia di processo Ingegnerizzazione Ottimizzazione Nuovi Prodotti I.C.T Fonte: CRESME Questa non è la prima crisi che il settore vive. Ne sarà l ultima Certo è una crisi importante, ma le altre crisi hanno insegnato che ce la si può cavare. Anzi si può crescere, si può vincere. La crisi nella massima gravità, tra 2008 e 2010 metterà in gioco tra il 15% e il 30% del mercato, a seconda dei settori e dei punti di vista. Rimane l 85% il 70% del mercato. Certo quando la crisi arriva la scatola del mercato non cresce, anzi si restringe e gli operatori che cercano spazio di crescita possono crescere solo sottraendo terreno agli altri. La domanda non accontenta più tutti, non da sfogo alle ambizioni di tutti. Seleziona. E così la competizione cresce. Bisogna essere forti nella competizione. Bisogna essere efficienti, ridurre i costi dell errore, bisogna offrire qualità, bisogna essere solidi. La crisi ridurrà i prezzi: alta qualità e prezzo basso torneranno ad essere i punti di forza della competizione almeno per un po. Come nella seconda metà degli anni 90.

La crisi non colpisce allo stesso modo tutte le tipologia di domanda, tutte le nicchie, tutti i comparti che caratterizzano il settore delle costruzioni. L assetto della scatola del mercato è variabile, nella forma e nelle dimensioni. Poliedro irregolare in cerca di stabilità. Da tempo il CRESME avverte che vi sono mercati che crescono, e anche il Rapporto Congiunturale di questo anno lo dimostra: nella difficile situazione del mercato delle opere pubbliche il Facility Management legato all edilizia cresce, nei primi nove mesi dell anno del 34,6%. Nello stesso periodo il Partenariato Pubblico e Privato passa da 1,9 miliardi di euro a 3,6 miliardi di euro. Innovazione tecnologica, ingegnerizzazione, PPP, Facility Management e gestione, sostenibilità sociale, energia, ambiente sono tutti mercati in crescita. Ma ognuno deve ripensare al proprio mercato e al proprio modello di offerta e confrontarlo con la mappa interpretativa che si è fatto della crisi. Innovazione, valore aggiunto, informazione e formazione sono insieme alla definizione dei nuovi modelli di offerta alcune chiavi di valutazione attraverso le quali ci si può misurare. Per tutti, in ogni caso, è tempo di rimboccarsi le maniche. Figura 2 Crescere in un mercato competitivo VALORE AGGIUNTO AUMENTO DELLA COMPETIZIONE SUL CLIENTE INNOVAZIONE AUMENTO DELLA CAPACITA PRODUTTIVA CRESCERE IN UN MERCATO IN CALO RISCHIO AUMENTO DEL PRESIDIO TERRITORIALE RETI DI VENDITA FORMAZIONE Fonte: CRESME AUMENTO DELLE TIPOLOGIE DI OFFERTA DA SPECIALIZZATI A SISTEMI INTEGRATI NUOVI MODELLI D OFFERTA