AGEVOLAZIONI PRIMA CASA: I CHIARIMENTI DEL MINISTERO (PARTE II) 1 PREMESSA; 2 AGEVOLAZIONE "PRIMA CASA" AI FINI DELLE IMPOSTE INDIRETTE; 3 CASI PARTICOLARI: LE SOLUZIONI DEL MINISTERO Riferimenti normativi CM n19/e del 01/03/2001 DM Lavori Pubblici 02/08/1969 (GU n 218 del 27/08/1969) DPR 131/1986 CM n1/e del 02/03/1994 Legge 388/2000 DPR 223/1989 Codice Civile DL 155/1993 (Legge 243/1993) Legge 408/1949 DPR 633/1972 Legge 122/1989 CM n49/e del 16/03/2000 1 PREMESSA "Il Punto" di questa settimana continua l'esame della circolare dell'agenzia delle Entrate n 19/E del 1 marzo 2001 In particolare, vengono esposti i chiarimenti forniti in merito all'agevolazione "prima casa" ai fini delle imposte indirette 2 AGEVOLAZIONE "PRIMA CASA" AI FINI DELLE IMPOSTE INDIRETTE REQUISITI Per ottenere il credito d'imposta, il contribuente deve acquisire una casa di abitazione non di lusso, in presenza delle condizioni previste dalla nota II-bis) all'articolo 1 della tariffa, parte prima del DPR 131/1986 In particolare devono sussistere requisiti: oggettivi, atteso che l'agevolazione è subordinata alla tipologia del bene oggetto del trasferimento; soggettivi, in quanto rileva: l'ubicazione dell'immobile acquistato, con riferimento al Comune in cui l'acquirente ha o intende stabilire la propria residenza ovvero svolge la propria attività; pag 1
l'eventuale titolarità di diritti su altra casa di abitazione da parte dell'acquirente stesso; l'eventuale fruizione di precedenti agevolazioni per l'acquisto della "prima casa" OGGETTO DEL TRASFERIMENTO Il regime agevolato si applica "agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso ed agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione relativi alle stesse" (nota IIbis, comma 1) I diritti oggetto di trasferimento devono quindi: essere riferibili ad una casa di abitazione, non avente le caratteristiche di lusso PERTINENZE DELL'IMMOBILE Per espressa previsione normativa l'agevolazione si estende alle pertinenze dell'immobile che sia stato precedentemente acquistato in regime agevolato: purché le stesse pertinenze siano classificate o classificabili nelle categorie catastali C2, C6 e C7, limitatamente ad una sola pertinenza per ciascuna categoria, anche se l'acquisto venga effettuato con un atto separato (nota II-bis, comma 3) CASA DI ABITAZIONE I criteri per determinare se sussistono o meno le caratteristiche di lusso sono individuati dal decreto del Ministro dei Lavori Pubblici 02/08/1969 (GU n 218 del 27/08/69), richiamato nell'articolo 1, comma 1 della tariffa, parte prima del DPR 131/1986 (Cfr CM n1/e del 02/03/1994) UBICAZIONE DEGLI IMMOBILI TRASFERITI L'immobile oggetto del trasferimento agevolato deve essere ubicato, salvo casi particolari, nel territorio del Comune in cui l'acquirente ha o intende stabilire la residenza (comma 1, lettera a, nota II bis) DICHIARAZIONE DI INTENTO L'interessato deve fornire una dichiarazione di intento, la quale: consiste nella manifestazione della volontà di stabilire la residenza nel Comune ove è ubicato l'immobile acquistato; è espressa nell'atto di trasferimento; costituisce un vero e proprio obbligo dell'acquirente, sanzionato con la decadenza dalle agevolazioni Da tale dichiarazione consegue l'onere per l'acquirente stesso di: trasferire effettivamente la residenza, entro il termine di 18 mesi a pena di pag 2
decadenza, nel Comune in cui è situato l'immobile acquistato (prima della modifica apportata dall'articolo 33, comma 12 della Legge 388/2000, il termine per il trasferimento della residenza era fissato in un anno); darne prova all'ufficio spontaneamente o a richiesta RESIDENZA Il Ministero ha precisato che, ai fini della residenza, fa fede la data della dichia - razione di trasferimento resa dall'interessato al Comune (articolo 18, commi 1 e 2 del DPR 223/1989, concernente l'approvazione del nuovo regolamento anagrafico della popolazione residente), sempre che risulti accolta la richiesta di iscrizione nell'anagrafe SOGGETTI CHE SVOLGONO L'ATTITÀ NEL TERRITORIO DELL'IMMOBILE La norma agevolativa consente all'acquirente di fruire delle agevolazioni: anche se non residente nel Comune in cui è ubicato l'immobile acquistato, purché svolga in quell'ambito territoriale la propria attività, ancorché non remunerata (cfr CM n1/e del 02/03/1994) SOGGETTI TRASFERITI ALL'ESTERO PER RAGIONI DI LAVORO Le agevolazioni spettano anche alla persona trasferita all'estero per ragioni di lavoro, che acquisti l'immobile nell'ambito territoriale del Comune in cui ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui dipende Al riguardo, il Ministero ha precisato che: tale ipotesi è riferibile al solo rapporto di lavoro subordinato (con esclusione di qualsiasi altra tipologia di rapporto); il rapporto in questione può essere instaurato anche con un soggetto che non necessariamente rivesta la qualifica di imprenditore CITTADINI ITALIANI EMIGRATI ALL'ESTERO Il contribuente che sia cittadino italiano emigrato all'estero può acquistare in regime agevolato l'immobile, quale che sia l'ubicazione di questo sul territorio nazionale Il Ministero ha evidenziato che: l'agevolazione compete qualora sussistano gli altri requisiti ed in particolare che l'immobile acquistato sia la "prima casa" sul territorio nazionale; la norma amplia, solo per l'ipotesi in questione, l'ambito territoriale nel quale è possibile acquistare in regime agevolato e non prevede l'obbligo di stabilire entro 18 mesi la propria residenza nel Comune in cui è situato l'immobile acquistato pag 3
TITOLARITÀ DI DIRITTI SU IMMOBILI DA PARTE DELL'ACQUIRENTE Non è possibile accedere all'agevolazione in caso di titolarità (esclusiva o in comunione con il coniuge) di diritti di proprietà, usufrutto, uso ed abitazione di altra casa nel territorio del Comune in cui è situato l'immobile da acquistare (comma 1, lettera b della nota II-bis) L'agevolazione è dunque esclusa nell'ipotesi di titolarità di altro immobile nel Comune nel quale si acquista TITOLARITÀ ESCLUSA E TITOLARITÀ IN COMUNIONE Sotto l'aspetto soggettivo, la titolarità esclusiva dei diritti sull'immobile ad uso abitativo nell'ambito del territorio comunale è equiparata alla titolarità in comunione con il coniuge nello stesso ambito territoriale In entrambi i casi, quindi, è esclusa l'applicazione dell'agevolazione TITOLARITÀ DI QUOTE Non è da considerarsi ostativa alla fruizione dell'agevolazione la titolarità di quote su altra casa di abitazione nell'ambito del territorio comunale ULTERIORI LIMITI ALLA CONCESSIONE DELLE AGEVOLAZIONI Costituisce causa di esclusione dall'agevolazione la titolarità: anche per quote o in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altro immobile ad uso abitativo, acquistato usufruendo del regime agevolato "prima casa", previsto dalle norme che si sono succedute sull'argomento in passato (comma 1, lettera c della nota II-bis) Il Ministero ha precisato che: è escluso dal trattamento agevolato il soggetto che al momento dell'acquisto risulti titolare, anche per quote, dei diritti reali espressamente indicati dalla disposizione in esame, per i quali abbia già usufruito delle agevolazioni; possono reiterare l'agevolazione coloro che non risultano più titolari dei predetti diritti al momento dell'acquisto Poiché la norma equipara la titolarità di diritti sul bene in regime di comunione legale alla titolarità esclusiva e pone la comproprietà dei diritti vantati su altra casa di abitazione tra le cause di esclusione dalle agevolazioni, ne consegue che: il precedente acquisto agevolato effettuato da uno solo dei coniugi in regime di comunione legale è causa di impedimento alla fruizione delle agevolazioni per entrambi i coniugi; nel caso in cui: uno soltanto dei due risulti titolare esclusivo dei diritti sugli immobili acquistati in regime agevolato, coniugi procedano ad un nuovo acquisto in regime di comunione legale dei beni, pag 4
l'agevolazione è preclusa per entrambi i coniugi Secondo il Ministero, si è voluta in tal modo evitare la reiterazione dell'agevolazione per il coniuge che ne aveva già usufruito 3 CASI PARTICOLARI: LE SOLUZIONI DEL MINISTERO ACQUISTO DELLA NUDA PROPRIETÀ In caso di acquisto della nuda proprietà, la norma prevede espressamente, in presenza degli altri requisiti, la applicabilità dell'agevolazione tributaria PERTINENZE Qualora: oggetto dell'atto di trasferimento sia una pertinenza della casa di abitazione acquistata usufruendo dei benefici "prima casa"; la pertinenza sia classificata o classificabile nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, l'agevolazione è ammessa limitatamente ad una sola pertinenza per ciascuna categoria catastale (comma 3, nota II-bis all'articolo 1 della tariffa, parte prima del DPR 131/1986) Elemento caratterizzante del rapporto pertinenziale è la destinazione di fatto, in modo durevole, di una cosa al servizio di un'altra (articolo 817 codice civile) Pertanto, secondo il Ministero, l'agevolazione "prima casa" è applicabile per l'acquisto, ad esempio, di un box anche se posto solo in prossimità dell'abitazione principale, purché risulti adibito all'utilità della stessa abitazione Sono invece escluse dal beneficio le pertinenze relative ad un immobile acquistato in regime ordinario Tuttavia, l'agevolazione si rende applicabile anche quando il bene acquistato con atto separato costituisca pertinenza di una casa di abitazione, ceduta da un'impresa costruttrice senza applicazione della specifica aliquota Iva ridotta prevista per la "prima casa", prima del 22 maggio 1993 (data in cui è stata soppressa l'applicazione dell'aliquota del 4% prevista per tutte le cessioni di abitazioni effettuate da costruttori ed è stata limitata tale aliquota alle sole ipotesi di acquisto della cd "prima casa" - DL 155/1993, convertito dalla Legge 243/1993) In questa ipotesi, l'aliquota Iva del 4% si applica alla cessione del bene pertinenziale qualora il proprietario dell'abitazione: dimostri che al momento in cui ha acquistato l'immobile abitativo era nella situazione richiesta per usufruire della agevolazione "prima casa"; dichiari nell'atto di acquisto della pertinenza l'esistenza di tale condizione; offra adeguata documentazione su richiesta degli uffici finanziari Il Ministero ha precisato che: l'aliquota Iva prevista per la cessione del bene principale è comunque applicabile alla pertinenza se i due immobili sono acquistati con il medesimo atto ; nel caso in cui i due beni vengono acquistati con atto separato, l'aliquota prevista per l'immo - bile abitativo si applica alla sola pertinenza posta al servizio della "prima casa" Negli altri casi la costituzione del vincolo pertinenziale resta del tutto ininfluente per la determina - pag 5
zione dell'imposta Pertanto nelle ipotesi in cui cantine, box, soffitte, ecc acquistati con atto sepa - rato rispetto all'abitazione siano pertinenze di abitazioni diverse dalla "prima casa" oppure costituiscano pertinenze della "prima casa" al cui servizio sono già posti altri beni immobili della medesima categoria catastale, sono soggette alla aliquota A del : 10%, se l'immobile rappresenta una porzione di fabbricato a prevalente destinazione abitativa (Legge 408/1949) ceduta direttamente dall'impresa costruttrice (tab A, parte III, n 127 undecies, allegata al DPR 633/1972) ovvero si tratta di parcheggi realizzati ai sensi della normativa "Tognoli" (Legge 122/1989); 20% negli altri casi Le stesse considerazioni valgono relativamente ai trasferimenti delle pertinenze soggette alla imposta di registro ACQUISTO DI UNA QUOTA DI COMPROPRIETÀ L'agevolazione spetta, in presenza di tutti i requisiti previsti, anche nel caso in cui l'acquisto riguardi una quota di comproprietà Infatti, oltre a non esservi una espressa esclusione normativa, lo stesso legislatore ammette indirettamente tale possibilità, prevedendo che "l'acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni del presente articolo ovvero ()" (comma 1, lettera c della nota II bis) ACQUISTO DI UN IMMOBILE NON ULTIMATO Qualora l'acquisto soggetto all'imposta di registro riguardi un immobile non ultimato, si può beneficiare dell'agevolazione purché ricorrano tutti i requisiti previsti (cfr Corte di Cassazione, sentenza n 9150 del 16/04/2000, dep 07/07/2000) L'Ufficio competente successivamente deve provvedere alla verifica dell'effettiva esistenza dei requisiti, compreso quello riguardante la tipologia dell'immobile, che deve risultare non di lusso ACQUIRENTE GIÀ TITOLARE DI UN IMMOBILE CLASSIFICATO IN CATASTO NELLA CATEGORIA A/10 (UFFICIO) MA DI FATTO ADIBITO AD ABITAZIONE Nel caso specifico, l'agevolazione può essere concessa Al riguardo, il Ministero ha precisato che: non ha rilevanza l'utilizzazione di fatto diversa dalla classificazione catastale Infatti l'agevola - zione non è applicabile nel caso in cui l'acquirente sia titolare, nel Comune dove acquista, di altro immobile classificato o classificabile in catasto come abitazione, indipendentemente dall'utilizzazione di fatto; nel caso in cui l'acquirente sia titolare su tutto il territorio nazionale di altra casa di abitazione acquistata usufruendo delle agevolazioni, non può godere del beneficio in parola, indipendente - mente dall'utilizzazione di fatto e dall'eventuale cambio di destinazione nel frattempo intervenuto ACQUIRENTE GIÀ TITOLARE DI DIRITTI SU IMMOBILI SITUATI AL DI FUORI DEL COMUNE IN CUI VIENE OPERATO IL NUOVO ACQUISTO Nel caso in esame, non sussistono ostacoli alla fruizione del beneficio fiscale, purché: gli immobili siano stati acquistati senza usufruire dell'agevolazione "prima casa"; pag 6
ricorrano le altre condizioni previste dalla norma agevolativa TITOLARE PRO-QUOTA SU TUTTO IL TERRITORIO NAZIONALE DI DIRITTI SU IMMOBILI, ACQUISITI SENZA FRUIRE DELLE AGEVOLAZIONI Nel caso specifico, l'acquirente, purché ricorrano le altre condizioni, può giovarsi del regime tributario agevolato Al riguardo il Ministero ha evidenziato che: è prevista l'esclusione dall'agevolazione nel solo caso di titolarità in comunione con il coniuge di diritti su immobili nel territorio del Comune dove si acquista (comma 1, lettera b, nota II-bis); la comunione con il coniuge è riferibile alla comunione sia legale che convenzionale, atteso che la norma non la qualifica ulteriormente TITOLARE DI QUOTE DI DIRITTI IMMOBILIARI SU ALTRA CASA DI ABITAZIONE ACQUISITA IN REGI- ME AGEVOLATO Non può beneficiare delle agevolazioni l'acquirente titolare di quote di diritti immobiliari su altra casa di abitazione acquisita in regime agevolato, indipendentemente dall'ubicazione dell'immobile TITOLARE DI UNA QUOTA DI DIRITTI IMMOBILIARI, ACQUISTATA USUFRUENDO DELLE AGEVOLAZIONI Può beneficiare dell'agevolazione tributaria, sempre che ricorrano le altre condizioni, il titolare di una quota di diritti immobiliari, acquistata usufruendo delle agevolazioni, che procede all'acquisto di un'ulteriore quota dello stesso immobile Infatti, essendo espressamente prevista la possibilità di usufruire della agevolazione in caso di non titolarità "neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni ()" (comma 1, lett c, nota II-bis), ne deriva che il legislatore ha inteso rivolgere l'agevolazione al conseguimento della piena proprietà di una sola unità immobiliare ad uso abitativo ACQUIRENTE TITOLARE, ANCHE IN COMUNIONE LEGALE, DI UNA ABITAZIONE ACQUISTATA IN REGIME AGEVOLATO DA LUI O DAL CONIUGE In questo caso l'acquirente non può avvalersi dell'agevolazione tributaria, in quanto l'acquisto, estendendosi ope legis anche all'altro coniuge, comporta nella sostanza la fruizione anche da parte di quest'ultimo del beneficio tributario Permanendo dunque la situazione di titolarità per ambedue i coniugi, è preclusa la possibilità di avvalersi di nuovo dei benefici "prima casa" Il Ministero ha precisato che: il riferimento ad un precedente acquisto agevolato fatto dal coniuge, va inteso con riguardo all'acquisto effettuato in regime di comunione di beni; nel caso in cui, a seguito dello scioglimento della comunione legale, uno dei coniugi acquisti la titolarità esclusiva della casa di abitazione già facente parte della comunione, può usufruire per il citato acquisto delle agevolazioni, sempre che ricorrano tutte le altre condizioni Naturalmente la precisazione non riguarda le attribuzioni di beni patrimoniali conseguenti allo scioglimento o alla cessazione degli effetti civili del matrimonio (cfr CM n49/e del 16/03/2000) pag 7
CONIUGI IN REGIME DI SEPARAZIONE Godono dell'agevolazione "prima casa" due coniugi in regime di separazione che: abbiano acquistato, ciascuno per proprio conto, due immobili, fruendo entrambi dell'agevola - zione "prima casa", entro il quinquennio li rivendano ed acquistino congiuntamente per quote, entro un anno dalla precedente vendita, un immobile da adibire a propria abitazione principale Ciò in quanto la norma (comma 4, nota II-bis) non esclude la possibilità di riacquistare un immobile anche per quote PRESTAZIONI DI SERVIZI DIRETTI ALLA REALIZZAZIONE DI UN FABBRICATO DI CUI ALLA LEGGE 408/1949 L'aliquota A del 4% (n 39, Tab A, parte II allegata al DPR 633/1972), prevista per le prestazioni di servizi diretti alla realizzazione di un fabbricato di cui alla Legge 408/1949, effettuate nei confronti di soggetti che svolgono attività di costruzione di immobili per la successiva rivendita, si applica anche alle prestazioni di servizi dipendenti da contratti di subappalto attraverso i quali l'impresa costruttrice affida ad altri soggetti la realizzazione di parte dei lavori relativi alla costruzione dell'edificio Ciò in quanto: l'aliquota A si determina in riferimento all'appalto principale, estendendosi poi a tutti i subappalti, in ragione del fatto che questi concorrono alla realizzazio - ne dell'opera che il legislatore ha inteso agevolare PRESTAZIONI DI SERVIZIO AVENTI AD OGGETTO LAVORI DI AMPLIAMENTO DELLA "PRIMA CASA" Nel caso specifico, si applica l'aliquota ridotta del 4%, sempre che: il committente dei lavori di ampliamento non possieda un'altra abitazione nel medesimo Comune, diversa da quella che va ad ampliare; i lavori effettuati rimangano contenuti nell'ambito del semplice ampliamento Nel caso sussistano i predetti requisiti, atteso che la nuova realizzazione non può considerarsi "altra abitazione" rispetto a quella oggetto dell'ampliamento, il committente è legittimato a dichiarare all'appaltatore di non essere titolare di diritti reali su altra abitazione nel ComuneInoltre, a parte la sus - sistenza delle condizioni suddette, l'abitazione deve conservare, anche dopo l'esecuzione dei lavori di ampliamento, le caratteristiche non di lusso (DM 02/08/1969) pag 8