HOUSING SOCIALE A PARMA LA PRIMA INIZIATIVA A PARTIRE IN ITALIA Attualità Alloggi 852 Superficie lorda utile 63mila mq Aree della città coinvolte 7 Servizi locali e urbani 1.400 mq Servizi integrativi all abitare 600 mq Investimento 140 milioni di euro Il progetto è cofinanziato dal Sif fondo previsto dal Piano casa 16 È Parma la prima città italiana a dare vita all esperienza del social housing. Il fondo immobiliare «Parma Social House», partecipato da Cassa Depositi e Prestiti, Cariparma, Comune e privati, realizzerà entro un anno 852 nuovi alloggi, destinati a quelle categorie che non rientrano nei parametri per l assegnazione delle case popolari. Attualmente sono in fase di lancio altre 40 iniziative di housing sociale in Italia, metà delle quali concentrate nelle regioni del nord. Tra questi, Cdp investirà fino a 88 milioni nel fondo «Abitare sociale 1» per l avvio di cantieri a Crema, Milano e Brescia, mentre saranno destinati 30 milioni di euro al fondo «Real Quercia housing sociale», gestito da Est Capital, per la costruzione di alloggi sociali e residenze temporanee in diverse città del Veneto, come Venezia e Vicenza. Allo studio altri progetti anche a Milano e Roma.
di Stefano Cianciotta I SOGGETTI COINVOLTI Promotore: Comune di Parma Promotori e attuatori: Parma Social House Scarl; consulenza di Finabita Spa e Fondazione Housing Sociale Parma Social House Scarl: Buia Nereo srl; Cooperativa di Produzione e Lavoro Bruno Buozzi scrl; Cme Consorzio Imprenditori Edili sc; Cooperativa Edile Artigiana sc; Cooperativa Edilizia Case Popolari scrl; La Nuova Speranza scrl; Parma 80 sc; Residence scrl Investitori: Parma Social House Scarl; Comune di Parma (tramite Stt Holding); Cdp Investimenti Sgr; Fondazione Cariparma; Coopfond-Legacoop; Contributo a fondo perduto di Regione Emilia Romagna; Gestione del Fondo e del processo di sviluppo immobiliare; Polaris Investment Italia Sgr spa Progetto architettonico: Archittetti Associati Giandebiaggi & Mora (area Via Chiavari); arch. Silvia Salvadego Molin Ugoni (area Sant Eurosia A18); arch. Gianni Di Gregorio e arch. Giorgio Cazzulani (area Sant Eurosia A19); arch. Stefano Malvenuti (area Sant Eurosia A20); arch. Dario Costi e arch. Simona Melli (area ex Rossi e Catelli); ing. G.L. Capra & Partners (area Crocetta A07-A08); Af Project srl (area Crocetta A06); arch. Haig Uluhogian (area Via La Spezia); arch. Daniele Pezzali (area Via Budellungo); arch. Isabella Tagliavini (area Panocchia) Imprese: Buia Nereo srl; Cooperativa di Produzione e Lavoro Bruno Buozzi scrl; Cme Consorzio Imprenditori Edili sc; Cooperativa Edile Artigiana sc Gestore sociale: Cooperativa Edilizia Case Popolari scrl; La Nuova Speranza scrl; Parma 80 sc; Residence scrl Controllo qualità e validazione dei progetti: Italsocotec spa Monitoraggio qualità, tempi e costi in fase di esecuzione: Mmf srl Responsabile dei Lavori: Ing. Adriano Aspoldi Hilson Moran Il ruolo di Cassa Depositi e Prestiti Nel 2009 Cassa Depositi e Prestiti, unitamente all Associazione delle Fondazioni Bancarie e all Associazione Bancaria Italiana, ha costituito «Cdp Investimenti Sgr spa», società di gestione del risparmio che promuove e gestisce il Fondo Investimenti per l Abitare. Il Fia è un fondo immobiliare riservato a investitori qualificati operante nel settore dell edilizia privata sociale, con la finalità di incrementare sul territorio italiano l offerta di alloggi sociali a supporto e integrazione delle politiche di settore dello stato e degli enti locali. Grazie alle sottoscrizioni di banche come Unicredit e Intesa-Sanpaolo e di assicurazioni come Generali e Allianz, il Fia oggi raccoglie risorse pari a 1,67 miliardi, a cui si aggiungeranno quelle provenienti dal ministero delle Infrastrutture e dalle casse di previdenza private. Il Fia opera su tutto il territorio nazionale investendo in iniziative locali per realizzare case Cos è il Social Housing Nato in Nord Europa agli inizi degli anni 90, il social housing fino a pochi anni fa era scarsamente diffuso in Italia, dove ha dominato la tendenza all acquisto delle abitazioni piuttosto che la locazione. A partire dal 2008, tuttavia, l aumento dei prezzi di mercato ha portato a un interruzione della domanda di alloggi sul libero mercato, e all aumento della domanda di social housing, cioè di un segmento di mercato a metà strada tra l edilizia residenziale pubblica e la proprietà privata delle abitazioni, vendute a prezzo di mercato. Il decreto ministeriale del 22 aprile 2008 ha definito l abitazione in regime di social housing come una «unità immobiliare adibita a uso residenziale in locazione permanente, destinata a individui e nuclei familiari svantaggiati che non sono in grado di accedere alla locazione di alloggi nel libero mercato». In pratica, case che vengono cedute in affitto a tutte quelle categorie sociali ritenute più deboli, come i lavoratori non assunti a tempo indeterminato, immigrati, studenti, genitori separati, anziani. Le case in social housing devono quindi essere disponibili a prezzi particolarmente interessanti, garantendo comunque degli standard di qualità sufficiente. Tecnologie e materiali di costruzione alternativi, a questo punto, diventano importanti fattori su cui puntare: gli obiettivi sono ridurre i tempi di realizzazione, mantenendo il più possibile bassi i costi di a costi accessibili, destinate alle famiglie non in grado di soddisfare sul mercato le proprie esigenze abitative, ma con redditi superiori a quelli che danno diritto alle assegnazioni dell edilizia residenziale pubblica. Il Fia è uno strumento innovativo volto a incrementare l offerta di edilizia privata sociale con modalità di attuazione proprie del mercato immobiliare privato, ossia mediante investimenti e non mediante contributi a fondo perduto. Il Fia investe principalmente il proprio patrimonio in quote di fondi comuni d investimento immobiliari gestiti da altre società di gestione del risparmio o in società di progetto operanti a livello locale, attraverso partecipazioni nel limite massimo del 40%. Questo limite è volto a sollecitare sul territorio l investimento di risorse che provengano da soggetti terzi rispetto al Fondo, permettendo nel contempo al Fondo di mantenere una presenza rilevante nelle singole iniziative. gestione e garantendo una maggiore sicurezza nei cantieri. Si tratta di abitazioni che garantiscono comunque parametri di qualità adeguati. Per il finanziamento del social housing è stato introdotto tra il 2008 e il 2009 il Piano nazionale di edilizia abitativa, che prevede l utilizzo di fondi immobiliari costituiti mediante la partecipazione sia di soggetti privati sia pubblici. Per esempio, a Milano il Piano di governo del territorio ha previsto che il 35% dei nuovi insediamenti residenziali sia destinato al social housing. Infatti, nel capoluogo lombardo è stata già prevista la realizzazione di due edifici residenziali per una superficie lorda complessiva di 5mila metri quadri. Inizia da Parma il cammino dell edilizia privata sociale in Italia, che vede concretizzarsi la cooperazione tra la Cassa Depositi e Prestiti e le Fondazioni bancarie per il piano nazionale di social housing. Fulcro della iniziativa è il fondo immobiliare «Parma Social House». Vi partecipano con 25 milioni di euro il Fia (Fondo investimenti per l abitare), gestito da Cdpi Sgr, la società di gestione del risparmio della Cassa Depositi e Prestiti, la Fondazione Cariparma con 10 milioni, il Comune di Parma, che mette a disposizione i terreni per un valore di circa 15 milioni, e alcuni imprenditori privati, per un totale di circa 80 milioni di euro. Il fondo è stato costituito per costruire 852 alloggi, destinati a giovani coppie, famiglie monogenitoriali, anziani, studenti e immigrati che non rientrano nei parametri per l assegnazione delle case popolari, ma che non sono nemmeno in grado di accedere a un abitazione a prezzi di mercato. Gli alloggi saranno così suddivisi: 252 in locazione a canone sostenibile, 420 in vendita diretta e 180 in locazione a canone convenzionato con previsione di riscatto all ottavo anno. Quella messa in moto a Parma è la prima parte di un progetto che prevede, nei prossimi anni, la realizzazione di circa 2.400 alloggi «sociali» nell area comunale. L area edificata per il primo lotto ammonterà, complessivamente, a 61mila metri quadri, compresi 2.400 mq di servizi e aree comuni destinate alla socializzazione e alla ricreazione. La conclusione dei lavori avverrà entro il 2012. Il progetto L obiettivo di «Parma Social House» è quello di sviluppare il tessuto urbano di quartiere, risorsa fondamentale per l housing sociale e per la convivenza di realtà sociali differenti. La proposta progettuale, infatti, ha individuato due livelli di intervento: uno di quartiere, relativa al comparto urbano, e uno locale, relativa al singolo lotto di intervento. La scala di quartiere ha come oggetto lo sviluppo di un sistema di spazi pubblici dotati di strutture, servizi e spazi d uso collettivo; la scala locale approfondisce invece la relazione tra il singolo intervento di housing sociale e gli spazi comuni pertinenziali alla residenza, gli spazi comuni e di coordinamento con lo spazio attiguo all intervento. Il programma di edilizia sociale è localizzato su sette aree della città (Crocetta, via Chiavari, via Sant Eurosia, area Rossi & Catelli, via La Spezia, via Budellungo, Pannocchia) e mira a promuovere stili di vita basati sulla sostenibilità sociale, economica e ambientale della comunità attraverso la riqualificazione urbana e architettonica, in coerenza con le indicazioni strategiche di sviluppo urbanistico della città. Dal punto di vista sociale l impatto del progetto è molto significativo perché, secondo 17
18 le intenzioni dei promotori, l obiettivo è quello di andare oltre il semplice concetto di abitare, per rafforzare, invece, l identità locale e il senso di appartenenza attraverso la creazione di comunità integrate e partecipative, dotate di adeguati servizi che corrispondono a una domanda abitativa particolarmente diversificata, rappresentativa delle nuove istanze sociali. L aspetto importante di questo intervento è la fondamentale sinergia che si è creata tra l amministrazione pubblica e chi opera nel settore delle costruzioni. Il Comune, tramite un bando pubblico, ha affidato a un Ati, composta da imprese e cooperative di costruzione insieme con cooperative di abitazione locali, la realizzazione di questo un progetto di edilizia residenziale sociale sulle aree che la pubblica amministrazione ha riservato all housing sociale. Attraverso la costituzione del Gestore sociale, alla cui formazione partecipano le cooperative di abitazione coinvolte nel progetto, viene promossa infatti la sperimentazione di un modello innovativo di gestione degli immobili, che prevede la partecipazione attiva dei residenti attraverso processi guidati di empowerment. La progettazione degli edifici è stata curata in ogni minimo dettaglio. I tagli degli alloggi, anche i più piccoli, sono stati pensati per garantire elevati standard di vivibilità e flessibilità. Tutti gli edifici raggiungono la classe energetica B. L intervento nel dettaglio La prima fase del progetto nasce in attuazione delle schede relative al Poc (Piano operativo comunale). Queste nuove costruzioni sfruttano la possibilità di aumentare la capacità edificatoria prevista dalla Finanziaria 2008, andando in deroga a quanto previsto dal Psc in aree destinate ad attività sociali e commerciali. Il 30% degli alloggi (265) sarà affittato a canone concordato ridotto del 30% (costo presunto tra 300 e 400 euro al mese più le spese); il 20% degli alloggi (182) sarà affittato a canone convenzionato pari al 4,5% del prezzo previsto per la cessione della piena proprietà, con previsione di riscatto dell alloggio all ottavo anno e avrà un costo indicativo di 600 al mese per alloggi di 80mq; il 50% circa degli alloggi (405) sarà venduto come edilizia convenzionata a 1850 euro al mq. La provvista finanziaria del Fondo raccoglie il significativo impegno dell amministrazione comunale di Parma, in aggiunta alla cessione del diritto di superficie delle aree oggetto di intervento, alla sottoscrizione, attraverso la controllata Servizi di trasformazione del territorio spa, di quote del Fondo per euro 15 milioni. La Fondazione Cariparma ha sottoscritto quote del Fondo per euro 10 milioni che si aggiungono ai 5 milio- Giulio Tremonti ministro dell Economia «Lo start up del progetto è avvenuto in soli 2 anni, un tempo assai breve. L iniziativa di Parma deve essere di esempio anche per il sud. Questo progetto ha funzionato perché è riuscito a coinvolgere un lungo ed eterogeneo catalogo di soggetti, in nome di una logica comune». Pietro Vignali sindaco di Parma «È un risultato importante per Parma, perché stiamo parlando del più grande piano casa mai realizzato in tempi così brevi. In questi due anni abbiamo fatto tutte le norme per procedere al bando emanato, aggiudicato poi a imprese e cooperative che hanno reso possibile la costruzione dei nuovi alloggi». ni sottoscritti dai soggetti promotori (Parma Social House scarl) e ai 1,5 milioni di euro deliberati da Coopfond (Fondo di promozione cooperativa di Legacoop) che rafforza l investimento già sottoscritto dalle cooperative. Giuseppe Guzzetti presidente Acri «Il progetto di edilizia privata sociale che si sta concretizzando a Parma è un tassello importante ed emblematico dell ampio piano nazionale di social housing, rispetto al quale le Fondazioni di origine bancaria stanno svolgendo un essenziale ruolo propulsivo, stimolando la nascita di fondi locali». Carlo Gabbi presidente Fondazione Cariparma «La Fondazione Cariparma si rivolge con grande attenzione al settore dell edilizia sociale: per questo motivo sono state positivamente valutate le caratteristiche del Fondo Parma Social House rivolto a giovani coppie, famiglie monogenitoriali, anziani, studenti e immigrati, aderendo a tale iniziativa». Le ricadute del progetto sul territorio Oltre a cedere le sette aree in diritto di superficie, il Comune si è impegnato anche a esentare dal pagamento del contributo di costruzione, reinvestire nel fondo i proventi derivanti dal riscatto della nuda proprietà, esentare dal pagamento dell Ici, concedere 3 milioni di euro a fondo perduto (conferiti dalla Regione), investire 15 milioni di euro in quote del fondo. Il progetto, che è servito anche per attirare le risorse del Piano casa, presenta ricadute positive per la città, in un periodo di crisi, di diversi tipi: 852 appartamenti a canoni e prezzi ridotti, con un impatto anche in termini di liberazione di alloggi Erp da ridestinare alle fasce più deboli; 7 nuovi interventi di edilizia residenziale concepiti per garantire sostenibilità ambientale e sociale; 140 milioni di euro di servizi e lavori di indotto per l economia locale; formule gestionali innovative nell edilizia sociale, con il coinvolgimento di operatori privati nella gestione degli alloggi; qualità nello
Stefano Marchettini Ad Cassa Depositi e Prestiti Sgr- Investimenti «Parma Social House dimostra l efficacia della collaborazione tra investitori pubblici e privati nell edilizia privata sociale. Un risultato proficuo non solo per l incremento dell offerta di alloggi sociali, ma anche per il contributo alla realizzazione di «pezzi di città» che contribuiscono al miglioramento del tessuto urbano di Parma». Gabriele Buia vicepresidente Ance «Cooperazione, costruzioni e finanza hanno dimostrato che insieme possono offrire soluzioni alle amministrazioni e risolvere problemi reali. L esperienza di Parma insegna che i Comuni devono pianificare il loro futuro da un punto di vista urbanistico. Abbiamo sbagliato in passato a sottovalutare questo mercato, ritenendolo prerogativa delle amministrazioni pubbliche». sviluppo della città, con modalità di progettazione e realizzazione che rappresentano best practice a livello nazionali; favorire la formazione di nuove famiglie e la natalità; dare una risposta concreta al bisogno di casa delle nuove famiglie di Parma. Nell indagine condotta dal Cresme nel 2009, relativamente a «La condizione abitativa a Parma. Analisi e linee strategiche», veniva ricordato che dal 2000 al 2008 il numero delle famiglie era cresciuto del 17,3%. Famiglie che in molti casi presentano forti difficoltà nell accesso al mercato della casa. Infatti, nell indagine si parlava di circa 2.700 famiglie (fra Parma e i comuni Dario Costi progettista Parma social House dà una risposta efficace alla questione della casa attraverso una rinnovata idea di città incentrata sugli spazi pubblici e sui luoghi collettivi. In quest ottica il nostro progetto integra e rimette in valore le tre scale dell abitare: la dimensione domestica dell alloggio, quella condivisa delle sale comuni e dei giardini aperti, quella delle relazioni urbane e delle prospettive del paesaggio. Giuliano Poletti presidente di Legacoop «Legacoop e Legacoop Abitanti si sono sempre impegnate a promuovere ed elaborare progetti di social housing; oggi confermiamo questo impegno con le nostre cooperative locali che partecipano all intervento e con le strutture finanziarie espressione del mondo cooperativo». limitrofi) in condizioni di inadeguatezza economica per far fronte ai canoni richiesti e a questo va aggiunto che il patrimonio in locazione, in città si è assottigliato del 29% nel periodo compreso fra il 2001 e il 2008. Allo stesso tempo è quasi raddoppiata la popolazione universitaria, passata in quattro anni da 5.458 a 10.700 unità. Le altre iniziative in Italia Dopo il via libera all investimento del Fia nel fondo «Parma Social House», Cassa Depositi e Prestiti ha approvato analoghi impegni preliminari di sottoscrizione di quote nei fondi immobiliari fino a 118 milioni di euro in due programmi di social housing che prevedono una spesa complessiva di 295 milioni. Gli alloggi sociali beneficiari dell investimento saranno realizzati in particolare in Lombardia e Veneto. Cdp investirà fino a un massimo di 88 milioni nel fondo «Abitare sociale 1», promosso dalla fondazione Cariplo e gestito da Polaris Sgr, che prevede l avvio di cantieri a Crema, Milano e Brescia. Una somma di 30 milioni di euro sarà invece destinata al fondo «Real Quercia housing sociale», gestito da Est Capital, che ha in programma la costruzione di alloggi sociali e residenze temporanee in diverse città del Veneto, come Venezia e Vicenza, ma sono allo studio progetti anche a Milano e Roma. Per questi fondi locali Cdp Investimenti Sgr si è impegnata in via preliminare a sottoscriverli per un importo plafond; i gestori dei fondi locali dovranno inviare a Cdp i progetti definitivi e dettagliati. In particolare, Polaris ha tempo 3 anni per comunicare i progetti di investimento, mentre per quelli di Est Capital la scadenza è il 30 marzo 2012. Attualmente sono in fase di gestazione 40 progetti in Italia di social housing: 23 al Nord, 15 al Centro e 2 al Sud. E i costruttori cosa pensano? L accelerazione sull housing sociale, insieme con lo sblocco dei pagamenti alle imprese, le soluzioni per ridurre l invenduto, l avvio delle opere medio-piccole, lo sblocco dei fondi Fas e comunitari, gli investimenti sull edilizia scolastica e l attuazione del Piano Cipe delle opere prioritarie, è una delle misure che l Ance ha chiesto per fare ripartire il settore edilizio colpito dalla crisi. Proprio sul primo tema l Ance punta a migliorare il modello tradizionale di housing sociale verso una maggiore flessibilità, cioè «verso un modello di quarta generazione che contempli sia l affitto sia la vendita e non solo la locazione», per dirla con le parole del direttore generale dell associazione, Federico Merola. L iniziativa sostenuta dal Comune di Parma, infatti, rappresenta la seconda generazione progettuale dell housing sociale, che contempla affitto e vendita, con maggiore capacità quindi del progetto di autosostenersi, anche se con un intervento diretto del Comune, che ha concesso i terreni di sua proprietà. Il modello di terza generazione, accanto a una componente prevalente di social housing, consente anche la presenza di altre destinazioni d uso. L auspicio dell Ance è di passare a una quarta generazione, con una componente di social housing rilevante ma non prevalente, per coinvolgere direttamente i costruttori, mettendo in gioco terreni e capitali privati. 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l area rossi & catelli L area Rossi & Catelli è situata a sud di Parma, in prossimità di via Traversetolo, lungo il tratto iniziale di via Budellungo. Il progetto, elaborato dagli architetti di Parma Dario Costi e Simona Melli, si articola in una serie di corpi collegati da un sistema di collegamenti a ballatoi, protetti per gran parte dello sviluppo dei corpi edilizi stessi.la disposizione planimetrica prevede due coppie di edifici paralleli disposti in relazione prospettica e visiva con il parco militare a nord lungo l asse nord/sud, e due edifici disposti in sequenza lungo il limite sud dell area.i ballatoi hanno larghezza di 1.50 metri e servono i 92 alloggi distribuiti su tre sistemi di risalita composti da scale (larghezza 1.50 metri) e ascensori. Questi tre punti sono collocati strategicamente in corrispondenza dei corpi accoppiati a est e a ovest e del corpo sud. La soluzione Il progetto tiene in considerazione diversi aspetti come il luogo, l articolazione spaziale e sociale delle aree collettive, il rapporto tra spazio pubblico esterno e le dotazioni collettive interne, la differenziazione dei corpi e dei fronti in ragione dell esposizione, il controllo dell irraggiamento, il riscontro d aria, l illuminazione naturale dei ballatoi come temi progettuali, i punti di vista sul paesaggio interno ed esterno, l articolazione tipomorfologica degli alloggi e la sua rappresentazione attraverso la selezione dei colori. I sette edifici si dispongono intorno a uno spazio centrale condiviso, con l apertura del complesso verso nord e la disposizione sequenziale di tre edifici monoaffaccio paralleli all asse di via Budellungo a sud, e di due coppie di edifici (anch essi monoaffaccio) sui lati est e ovest dell area. La scelta risponde a due motivazioni principali. La prima riguarda il rapporto che l architettura instaura con la luce naturale, per sfruttare i migliori affacci per gli alloggi. I tre edifici disposti a sud hanno il migliore rapporto di illuminazione diretta, pur mediato da balconi significativi e dalla presenza di un doppio filare di alberature previste lungo la pista ciclabile di via Budellungo. Le coppie di edifici sono disposte sull asse nord/sud e, di conseguenza, presentano affacci a est e a ovest. Ognuno di essi ha, quindi, garantita l esposizione al sole per mezza giornata. La seconda riguarda la messa in valore dell area con il suo contesto, come il parco militare caratterizzato da grandi filari paralleli proiettati verso sud. Gli spazi collettivi Le aree condivise sono state disegnate e trattate in maniera differenziata, a seconda del tipo di fruizione: due sono previste a prato, mentre gli spazi intermedi destinati alla sosta vengono trattati con il legno e quelli della piazza e delle aree di ingresso sono previste in pietra. Il prato sarà realizzato grazie a un rilevato in terra, collocato al di sopra della copertura dell interrato e le griglie di aerazione del livello interrato diventeranno percorsi pedonali distanti dalle aree di sosta. L area gioco per i bimbi avrà bolli colorati in superfici antitrauma a definire zone di attività, come quelle per i giochi classici (altalena, pincopanco, molle). L area per gli adolescenti e gli adulti sarà realizzata a sud con un grande tavolo di appoggio e un punto Wi Fi dotato di sedute in cemento di design, a sottolineare la funzione collettiva dell ambito. Tutti questi ambiti precisamente definiti verranno inseriti in pavimentazioni in legno per esterni. spazio pubblico esterno e interno Le dotazioni collettive interne sono di due tipologie: ambienti con servizi (destinabili a iniziative autorganizzate come micronido o sede di associazioni di quartiere) e lo spazio al piano terra del corpo sud 1 dove sarà possibile ospitare eventi allargati come conferenze, riunioni, gioco invernale al chiuso. Questi luoghi si proiettano verso l esterno e trovano, nei gradoni e nelle rampe di mediazione tra area pavimentata e prato, un controcampo di ambito per la socializzazione condominiale e pubblica. LE CARATTERISTICHE TECNICHE Prestazioni energetiche: Classe «B» Sistemi a cappotto, blocco cassero in legno mineralizzato Murature pluristrato o monostrato con facciata ventilata Serramenti a elevate prestazioni termiche Caldaia centralizzata a condensazione con pannelli fotovoltaici e termici o microcogenerazione/sistemi ad alta tecnologia, teleriscaldamento e pannelli fotovoltaici Contabilizzazione consumi individuali con contacalorie Pannelli radianti a pavimento Serramenti in legno, alluminio (a taglio termico) o pvc Pavimenti in gres porcellanato Rivestimenti in ceramica l illuminazione La varietà e articolazione dei fronti degli edifici sono state pensate in ragione dell esposizione. Così i sette corpi sono caratterizzati da diverse modalità di affaccio, motivi di variazione dell impaginato architettonico. I tre corpi sud hanno balconate profonde di mediazione dall irraggiamento estivo, con una forte vibrazione dei fronti arretrati degli alloggi. I doppi corpi disposti a definire lo spazio pubblico centrale vedono le due componenti differenziate tra quelli che affacciano a est e quelli che affacciano a ovest. I corpi a est hanno balconate continue allargate in corrispondenza dei soggiorni per dare maggiore spazio di sosta. I corpi a ovest vedono una rotazione verso l esterno delle pareti degli alloggi per ottimizzare l esposizione al sole nel periodo invernale. I punti di vista sul contesto Una particolare attenzione è stata data ai punti di vista sul paesaggio interno ed esterno. Il sistema dei percorsi e dei ballatoi nei doppi corpi est e ovest affaccia sul parco dell area militare a nord, in un rapporto studiato con i filari esistenti. I ballatoi affacciano sugli spazi pubblici interni e su una serie di punti di vista sul paesaggio rubano circostante. Ogni apertura finalizzata a segnare gli ingressi al complesso e a portare illuminazione naturale all interno è stata studiata anche come angolo visuale sulla città e come punto di vista privilegiato verso le direzioni principali del luogo e del quartiere. la caratterizzazione cromatica Le numerose tipologie di alloggi sono state «personalizzate» articolando i fronti e la forma degli edifici. Ad ognuna delle famiglie di tipologie è stato associato un colore primario: rosso per i bilocali, blue per i trilocali e giallo per i quadrilocali. Per ogni famiglie sono stati selezionati colori omogenei campionati dal quadro di Remo Gaibazzi (senza titolo del 1974) che riproduce la torre del Duomo di Parma. Così i colori scelti individuano i vari tagli e le varie configurazioni di alloggi anche negli alzati sui fronti esterni, nelle bucature e nelle nicchie interne di ingresso agli alloggi stessi. L insieme degli edifici presenta un trattamento a intonaco bianco per le pareti perimetrali e le solette dei balconi e delle logge mentre tutti gli ambienti sfondati o arretrati rispetto al filo esterno assumono il colore attribuito a ogni alloggio. L effetto finale introduce una serie di diversificazioni cromatiche coerenti con le variazioni dell assetto tipomorfologico degli alloggi. 20
LE ALTRE AREE La prima fase del progetto prevede l edificazione di 852 alloggi in totale entro il 2012 su una superficie lorda utile di 63.000 mq. Altri 1100 alloggi saranno edificati su un area di 65000 mq prevista dal Piano Sociale Comunale, la cui attuazione avverrà nei prossimi anni. Il programma di edilizia sociale di Parma è localizzato su sette aree di trasformazione urbana della città: Crocetta, via Chiavari, via Sant Eurosia, area Rossi & Catelli, via La Spezia, via Budellungo, Pannocchia. Via Sant Eurosia. Crocetta. Via Chiavari. Via La Spezia. Via Budellungo. Pannocchia. 21