PROBLEMATICHE IN AMBITO CONDOMINIALE Modifica del rendiconto consuntivo Sono legittime le delibere assembleari dirette all approvazione del consuntivo senza che abbiano prima analizzato la situazione finanziaria relativa al periodo precedente, in quanto è possibile regolarizzare successivamente presumibili omissioni nell approvazione del rendiconto. L assemblea può prendere in considerazione fatti e spese riguardanti esercizi passati; tali delibere sono vincolanti. I condomini, approvato il rendiconto ed il bilancio, non possono più contestare le spese ed i conti salvo che non procedano all impugnazione della delibera di approvazione del bilancio, possibile soltanto in presenza di motivi di legittimità. Accolta l impugnazione della delibera, l assemblea può legittimamente modificare il consuntivo, senza che questo costituisca una contrarietà alla legge o ad un qualsiasi regolamento 1. Dichiarazione del modello 770 Il condominio, qualora corrisponda somme soggette alle ritenute fiscali, redditi del personale addetto alle pulizie o del portiere, per opere di appalto o altri servizi realizzati da imprese, il compenso dell amministratore o di altri professionisti, è obbligato a presentare la dichiarazione mod. 770. 1 Cass., n 26243/2011; Cass., n 11562/2000 1
Tale modello va presentato per via telematica, direttamente o attraverso un intermediario abilitato. La dichiarazione deve contenere l indicazione del luogo in cui si trova il condominio e deve essere sottoscritta dall amministratore in carica al momento in cui è presentata oppure, in assenza, da un condomino a ciò delegato. Condominio: Responsabilità Il condominio è responsabile, dei danni riportati dal condomino a seguito della caduta in una buca non segnalata nel pavimento del cortile, a causa della mancata custodia e vigilanza dei beni comuni affidata generalmente all amministratore. Portiere: Mansioni Il portiere ha il compito di provvedere alla vigilanza e alla custodia dell edificio e dei relativi impianti, salvaguardandone non soltanto l integrità fisica ma anche quella estetica e funzionale. In caso di danni al fabbricato è onere del portiere darne immediata comunicazione all amministratore. Il portiere dello stabile svolge attività di controllo su tutte le persone che entrano nell edificio verificando i motivi della loro visita ed impedendo, così, l ingresso di sconosciuti. 2
Il portiere ha, accanto ai compiti essenziali, tutta una serie di funzioni accessorie, per alcune delle quali non è prevista nessuna indennità (cambio delle lampadine, distribuzione della posta ordinaria, piccole riparazioni per cui non occorre una particolare specializzazione), per altre invece una indennità aggiuntiva. Questo è il caso del ritiro e distribuzione della corrispondenza che necessita della firma del ricevente, come gli atti giudiziari e le raccomandate. A tal proposito il portiere deve essere munito di un apposito registro su cui annotare la corrispondenza e le firme per ricevuta della corrispondenza da parte di quei condomini che a ciò lo hanno delegato. I portieri che usufruiscono dell alloggio hanno l obbligo della reperibilità, tramite telefono, cellulare o cercapersone, che va garantita per dodici ore alla settimana e per le quali spetta una apposita indennità mensile. Condominio minimo Si parla di condominio minimo quando si è in presenza di due soli condomini sufficienti a dar vita, automaticamente, ad un condominio. Va ricordato che l esistenza di soli quattro condomini non necessita la nomina di un amministratore, mentre fino a nove non è obbligatoria l esistenza di un regolamento condominiale. Nel condominio minimo trovano applicazione le norme sulla comunione, di modo che le maggioranze per le deliberazioni di ordinaria amministrazione siano calcolate sul valore delle rispettive quote di partecipazione. 3
Le innovazioni, dal momento che richiedono la maggioranza qualificata di 2/3, in caso di disaccordo, vista l impossibilità di raggiungere tale maggioranza, vanno effettuate interamente a carico di chi vuole realizzarle, anche se ciò vorrà dire miglioramenti per le parti e per i servizi comuni senza alcun pregiudizio per l altro condomino. Inquilino Il proprietario, quando l assemblea condominiale viene convocata per decidere in merito alla modifica di servizi comuni, deve darne informazione all inquilino che vi potrà partecipare anche se senza diritto di voto. Se il fabbricato è di proprietà di una sola persona e gli appartamenti sono dati tutti in affitto, qualora nessuno proceda alla convocazione dell assemblea, e se il proprietario dello stabile a seguito di tale richiesta non da alcuna risposta, l assemblea condominiale potrà essere indetta da almeno tre inquilini. L inquilino può chiedere di prendere visione tanto del verbale dell assemblea condominiale di approvazione del conto consuntivo, quanto dei giustificativi dei pagamenti riguardanti le spese a lui spettanti. Tabelloni pubblicitari 4
È possibile l installazione, su un muro cieco e inutilizzato o sulle impalcature delle ristrutturazioni, di cartelloni pubblicitari. Per l installazione su di un muro cieco è sufficiente la maggioranza prevista per le delibere condominiali che disciplinano l uso delle parti comuni, vale a dire il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti all assemblea e dei millesimi. Qualora vengano utilizzate le impalcature, occorre la maggioranza richiesta per le innovazioni, voto favorevole della maggioranza dei condomini e due terzi dei millesimi. Antenne di telefonia cellulare È possibile l affitto dei tetti e delle terrazze per l installazione delle antenne cellulari. Le maggioranze richieste sono ancora dubbie, quanto meno l assemblea deve decidere con il voto favorevole della maggioranza dei condomini più i due terzi dei millesimi, così come avviene per l approvazione delle innovazioni. Però, non sono mancati casi in cui i tribunali hanno optato, a causa della presunta pericolosità di tali impianti, per l unanimità dei consensi. Impugnazione di sentenze relative all uso di parti comuni Il condomino, contrario all installazione delle insegne, è legittimato ad impugnare la sentenza che ne autorizza la collocazione. 5
In materia di liti relative all uso della cosa comune, come l utilizzo di un muro comune dell edificio condominiale per affiggervi targhe o insegne, ogni singolo condomino è legittimato ad appellare la sentenza di primo grado, e ciò in base al principio secondo il quale nel condominio, che è un ente di gestione, l esistenza dell organo rappresentativo unitario non priva i singoli condomini del potere di agire in difesa dei diritti collegati alla loro partecipazione, né pertanto del potere di avvalersi dei mezzi di impugnazione onde evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza emessa nei riguardi dello stesso amministratore che vi abbia fatto acquiescenza 2. Condominio minimo: Spese condominiali In un condominio minimo, la comunicazione di riparto delle spese, fatta dal condomino maggioritario all altro, non può sostituire la delibera di approvazione, necessaria anche in presenza di un condominio composto soltanto da due proprietari. In questo caso se non si raggiunge l unanimità, dal momento che la maggioranza non può formarsi in concreto, è sempre possibile ricorrere all autorità giudiziaria 3. Dott.ssa Sciotto Fortunata Serena 2 Cass., Sez. II civ., 28/03/2012, n 4991 3 Cass., Sez. VI civ., 03/04/2012, n 5288 6