N. 03/2014 18 Ottobre 2014 RELATORE Avv. Paola Giglio
Art. 1117 Codice Civile Legge 220/2012 Modifiche all art. 1117 c.c. Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo: 1) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti (Aggiunti con L. 220/12), i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune; 2) i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune (Aggiunti con L. 220/12, eliminate: e per gli altri simili servizi in comune ); 3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.
NOVITA INTRODOTTA DALLA L. 220/2012 Con la modifica dell'art. 1117 c.c. il sottotetto diventa parte comune dell'edificio. Le condizioni affinché il sottotetto possa essere considerato parte in comunione tra tutti i condomini è che sia destinato, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune. Esso deve poter servire anche solo potenzialmente a tutti i condomini. Al fine quindi di accertare la proprietà del sottotetto, è necessario distinguere due ipotesi: a) se il sottotetto assolve ad una funzione servente solo rispetto al piano più elevato del fabbricato si presume di pertinenza dell'appartamento o degli appartamenti collocati all'ultimo piano; b) se per la sua struttura e funzione risulta oggettivamente destinato in concreto anche solo pertinenziale all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune dovrà considerarsi ente comune dell'edificio. Segue
Segue Al fine di stabilire in quale delle due situazioni indicate (ente comune o proprietà esclusiva del sottotetto) si versi, è necessario valutare quale fonte primaria il titolo di acquisto o il regolamento condominiale. Se da questi atti emerge che il sottotetto è condominiale ex art. 1117 c.c., non potrà riconoscersi alcuna proprietà esclusiva in capo al condomino proprietario dell'appartamento all'ultimo piano e viceversa. Solo ove tali atti non disponessero nulla a riguardo si potrà ricorrere al criterio della oggettiva destinazione del bene desunta dalle dimensioni o dalla funzione svolta dal sottotetto, piuttosto che dalla presenza di scale comuni o botole che consentano l'accesso.
QUANDO IL SOTTOTETTO E DI PERTINENZA DELL APPARTAMENTO SITO ALL ULTIMO PIANO E DI PROPRIETA ESCLUSIVA Rispetto a quanto stabilito dalla Riforma condominiale ed al fatto che il sottotetto è stato incluso tra le parti comuni dell'edificio: 1) il sottotetto rimane di pertinenza dell'appartamento sito all'ultimo piano quando assolve all'esclusiva funzione di isolare e proteggere l'appartamento stesso dal caldo, dal freddo e dall'umidità, mediante la creazione di una camera d'aria. Ovvero quando il vano sottotetto non è abitabile né calpestabile ed assolve all'unica funzione di isolamento; 2) il sottotetto è di proprietà esclusiva se specificato nell'atto di acquisto o per accordi intercorsi tra le parti al momento della costituzione del condominio o successivamente e specificato nel regolamento di condominio di tipo contrattuale.
LA RIFORMA CONDOMINIALE CON LA MODIFICA DELL ART. 1117 C.C. HA RECEPITO ORIENTAMENTO GIURISPRUDENZIALE CONSOLIDATOSI NEGLI ANNI L'appartenenza del sottotetto si determina in base al titolo ed in mancanza in base alla funzione cui esso è destinato in concreto. Pertanto, ove trattasi di vano destinato esclusivamente a servire da protezione dell'appartamento dell'ultimo piano esso ne costituisce pertinenza e deve perciò considerarsi di proprietà esclusiva del proprietario dell'ultimo piano, mentre va annoverato tra le parti comuni se è utilizzabile, anche solo potenzialmente, per gli usi comuni, dovendosi in tal caso applicare la presunzione di comunione prevista dalla norma citata la quale opera ogni volta che nel silenzio del titolo il bene sia suscettibile, per le sue caratteristiche, di utilizzazione da parte di tutti i proprietari esclusivi
Riferimenti - Cassazione Civile n. 4083 del 19/02/2013 - Cassazione Civile n. 26833 del 14/12/2011 - Cassazione Civile n. 17249 del 12/08/2011 - Cassazione Civile n. 4744 del 15/09/2005 - Cassazione Civile n. 18091 del 19/12/2002.
CASO IN CUI IL SOTTOTETTO E DI PROPRIETA ESCLUSIVA LAVORI Il Condòmino può eseguire i lavori nel sottotetto di sua proprietà a condizione che non comportino danni per gli altri condomini, come il pregiudizio della funzione di copertura o l'alterazione del decoro architettonico dell'edificio. MILLESIMI Se un Condòmino mette in comunicazione il proprio appartamento con il sovrastante sottotetto, può sorgere il problema di modificare la tabella millesimale del riscaldamento. Lo stesso dicasi se, in seguito alla trasformazione del sottotetto, si sia alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare.
TRASFORMAZIONE IN ABITAZIONE Per trasformare un sottotetto in abitazione è necessario il consenso di tutti gli altri condomini, dovendosi il proprietario allacciarsi ai servizi comuni (per es. gli scarichi del bagno e la cucina), che potrebbero rivelarsi insufficienti ad accogliere la nuova utenza. In assenza di un divieto di trasformazione contenuto nel regolamento di condominio o per espresso voto di tutti gli altri condomini, questi ultimi possono opporsi alla trasformazione solo quando ne possa derivare un pregiudizio alla sicurezza o alla stabilità dell'edificio o comunque danni che potrebbero conseguire dal concreto svolgimento delle attività inerenti alla nuova destinazione. Riferimenti: - Cassazione Civile n. 23448 del 2012; - Cassazione Civile n. 8777/1994; - Tribunale di Piacenza Sentenza del 2/02/1995.
SE IL SOTTOTETTO E DI PERTINENZA APPARTAMENTO DELL ULTIMO PIANO Può ESSERE CONVERTITO IN TERRAZZA AD USO ESCLUSIVO Riferimento: Cassazione Civile Sentenza n. 14107 del 03/08/2012 Questo recente orientamento giurisprudenziale ha stabilito che il proprietario dell'ultimo piano, già proprietario esclusivo del sottotetto per una delle ragioni previste dalla legge (per Titolo di acquisto o perché non considerato parte di uso comune) può trasformare una parte di tale tetto in terrazza a suo uso esclusivo, anche se manca il consenso dell'assemblea dei condomini. Secondo la Suprema Corte di Cassazione, non è più possibile vietare la trasformazione del tetto in terrazza, ma ciò purché ricorrano due condizioni: - l'intervento sia minimo (cioè la trasformazione non deve riguardare tutte la terrazza); - vengano garantite le strutture sottostanti con appropriati interventi tecnici come la coibentazione termina, che suppliscano alla mancanza di copertura, mantenendone la sua destinazione principale. Infatti, anche dopo la trasformazione, sia il tetto che la terrazza continuerebbero ad assolvere comunque alla loro funzione di copertura dello stabile.
N. 03/2014 18 Ottobre 2014 IL RELATORE Avv. Paola Giglio