Il Condominio. Avv. Alberto Cocchi

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1 Il Condominio normativa, riforme (in itinere) e controversie legali Avv. Alberto Cocchi

2 Cosa è un condominio con-dominum Un edificio non è mai un condominio, può essere in condominio se: - vi è pluralità di unità immobiliari (almeno due: condominio minimo) e dal punto di vista della titolarietà: - vi è una pluralità di proprietari (almeno due) dei quali almeno uno sia proprietario esclusivo di almeno una unità immobiliare Date queste condizioni, giuridicamente il condominio esiste ex se

3 La disciplina condominiale è materia essenzialmente privatistica norme di relazione diritti diritti diritti soggettivi assoluti reali proprietà deriva dalla necessità di far coesistere nel medesimo edificio: - parti soggette a proprietà p individuale piena ed esclusiva - art. 832 c.c. (Corte europea dei diritti dell uomo: diritto fondamentale della persona) - parti che si trovano in comunione,,proprietà p indivisa - art c.c.

4 Art c.c. c (Parti comuni dell'edificio) edificio). Sono oggetto di proprietà comune..., se il contrario non risulta dal titolo: 1) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune; 2) i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune; 3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini

5 Art c.c. c (Parti comuni dell'edificio) edificio). Sono oggetto di proprietà comune..., se il contrario non risulta dal titolo: 1) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune; 2) i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune; 3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini

6 L Assemblea dei condomini, come ente di gestione......delibera sull amministrazione ed uso delle parti comuni - non ha competenza su questioni che riguardino solo i rapporti fra proprietà p esclusive - non può modificare i diritti reali dei condomini -sulle parti di proprietà esclusiva e sulle parti comuni - non può porre limitazioni all uso delle parti di proprietà esclusiva Ciò a meno che, trattandosi di diritti disponibili, non si pervenga all approvazione all unanimità di pattuizioni aventi carattere contrattuale

7 Art c.c. (opere sulle parti di proprietà individuale) Ciascun condomino, nel piano o porzione di piano di sua proprietà, non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni dell'edificio La norma... non vieta di mutare la semplice destinazione della proprietà esclusiva, purchè non siano compiute opere che possano danneggiare le parti comuni dell'edificio o che rechino altrimenti pregiudizio alla proprietà comune, salvo che non sia diversamente previsto da norme regolamentari di natura contrattuale. *Cass. civ., sez. II, 29 aprile 2005, n Ovviamente ciò non toglie che, anche in mancanza di opere, tanto il condominio quanto il singolo condomino possano ottenere tutela a fronte di condotte dannose o moleste di altro condomino, ma secondo le comuni regole dei rapporti di vicinato e del neminem laedere

8 Le norme in materia edilizia ed i relativi requisiti tecnici trovano applicazione rispetto al condominio come rispetto a qualunque altro edificio con analoga destinazione e conformazione fisica D altra parte spesso un edificio viene ad essere in condominio solo successivamente alla sua realizzazione tuttavia: 1) l assetto condominiale, per la diversa titolarietà delle diverse parti dell edificio, può talvolta rendere tecnicamente più complessi gli adempimenti previsti dalle norme pubblicistiche 2) l assetto condominiale, per le specifiche dinamiche deliberative, viene talvolta considerato anche dalle norme pubblicistiche modificando le maggioranze richieste per la deliberazione di interventi volti alla realizzazione di dotazioni e migliorie poste (anche) nell interesse generale (rimozione barriere architettoniche e parcheggi pertinenziali)

9 Il DDL 71, modificando in generale le maggioranze richieste per le innovazioni,, recepisce e rende sistematico questo approccio, ma potrebbe dar luogo a qualche problema interpretativo...

10 Disegno di Legge 71 - testo aggiornato (?) al 2 agosto 2010 relazione illustrativa: si pone il problema di intervenire sulla normativa vigente riscrivendo ex novo le norme... Un progetto ambizioso che riguarda circa di persone e che potrebbe mutare radicalmente la concezione del condominio...

11 accorciamo le distanze? - le norme sulle distanze stabilite dal codice civile sono già derogabili per accordo fra le parti; - allorché i due edifici appartengano al medesimo proprietario, la questione non si pone nemmeno - non sono derogabili (e non lo sarebbero), in quanto poste nell interesse generale, le distanze previste dai Regolamenti Edilizi e/o dal DM 1444/68 - questa previsione troverebbe applicazione anche rispetto agli edifici confinanti col condominio che non siano condomini? - per il DDL il condominio è l edificio in quanto tale???

12 «Art (Parti comuni dell'edificio). Sono oggetto di proprietà comune..., se non risulta il contrario dal titolo...: 1) tutte le parti dell'edificioedificio necessarie all uso comune le facciate; 2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune (viene meno: per il riscaldamento centrale); 3) le opere, le installazioni, i manufatti destinati all'uso comune, come i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche».

13 L incipit però introdurrebbe conseguenze molto gravi e (forse) insanabili sul titolo di acquisto a fronte di... carenze definite in maniera poco chiara «Art (Parti comuni dell'edificio) edificio). Sono oggetto di proprietà comune... se non risulta il contrario dal titolo, che a pena di nullità deve indicarne l'ulteriore destinazione duso d'uso anche se aventi diritto a godimento periodico: Perché ulteriore? Cosa si intenderebbe per destinazione d uso? Non è la titolarietà? Il godimento periodico sarebbe la proprietà spazio temporale o cos altro?

14 Per taluni interventi, l assemblea potrebbe assumere a maggioranza, p gg delibere in grado di diminuire il diritto dei singoli condomini...

15 «Art (Opere su parti di proprietà o uso individuale). Nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti comuni di cui si sia riservata la proprietà o l'uso individuale, ciascun condomino non può eseguire opere o modifiche ovvero variare la destinazione d'uso indicata dal titolo, benché consentite dalle norme di edilizia, i se ne derivi i danno alle parti comuni o individuali o notevole diminuzione di godimento o valore di esse, ovvero pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio. Cos è la proprietà riservata di parti comuni? Qui la variazione di destinazione d uso parebbe tale a tutti gli effetti L Amministratore sarebbe ipso facto legittimato ad agire Per la variazione di destinazione d uso duso, comunque la si intenda, il riferimento all azione di nuova opera sarebbe però improprio La competenza dell assemblea e la legittimazione ad agire dell Amministratore sussisterebbero anche rispetto a controversie fra proprietà individuali

16 La casa di vetro? Art quater t (Tutela delle destinazioni i i d'uso) ) In caso di attività contrarie alle destinazioni d'uso delle parti comuni o delle unità immobiliari di proprietà individuale, ogni condomino ed ogni conduttore può chiedere all'amministratore di intervenire mediante diffida e, in caso di mancata cessazione delle violazioni nonostante la diffida, chiedere all'amministratore di convocare l'assemblea... Come si raccorderebbe questa previsione con il nuovo art. 1122? Qui non è richiesto alcun pregiudizio per le parti comuni o di proprietà individuale, là sì, quindi qui potrebbe esservi una presunzione in tal senso... qui però sono singole attività contrarie alla destinazione d uso a rilevare qui però sono singole attività contrarie alla destinazione duso a rilevare, là invece è tout court la variazione della destinazione d uso...

17 Uno strumento molto efficace o forse no, ma comunque da maneggiare con cautela! Art bis. (Interventi urgenti a tutela della sicurezza negli edifici) Nelle parti comuni e nelle unità immobiliari di proprietà individuale non possono essere realizzati o mantenuti impianti od opere che non rispettino la normativa sulla sicurezza degli edifici Il mancato rispetto di detta normativa si considera situazione di pericolo immanente (o imminente?) per l'integrità delle parti comuni e delle unità immobiliari di proprietà individuale, nonché per l'integrità fisica delle persone... (vale anche fra proprietà individuali o persino per la sicurezza di chi occupa la singola unità immobiliare rispetto a sue opere e impianti?) L'amministratore, su richiesta anche di un solo condomino o conduttore, nel caso in cui sussista il ragionevole sospetto (oggi si direbbe fondato timore) che difettino le condizioni di sicurezza di cui al primo comma... richiede l'accesso alle parti di proprietà o uso individuale al condomino o al conduttore delle stesse (dipende da chi ha la detenzione)

18 La semplice esibizione della documentazione amministrativa relativa all'osservanza delle normative di sicurezza non è di ostacolo all'accesso L'amministratore i t esegue l'accesso alle unità immobiliari i di proprietà individuale con un tecnico nominato di comune accordo tra il richiedente e l'interpellato (in caso di locazione, l accesso lo deve consentire il conduttore, ma eventuali interventi su impianti ed opere è probabile che siano di competenza del proprietario ) A seguito dell'accesso, qualora risulti la situazione di pericolo di cui al primo comma, l'amministratore convoca senza indugio l'assemblea per gli opportuni provvedimenti (quali, sulle parti di proprietà individuale?), id

19 Nel caso in cui l'interpellato non consenta l'accesso o non si raggiunga l'accordo sulla nomina del tecnico possono essere richiesti al tribunale gli opportuni provvedimenti anche in via di urgenza. (il ragionevole sospetto diventa fumus boni iuris?) Le spese delle operazioni..., qualora i sospetti ( ) si rivelino manifestamente infondati, sono a carico di chi ha richiesto l'intervento (e se sono semplicemente infondati?) in tal caso,... il medesimo richiedente è tenuto, oltre che al risarcimento del danno, a versare al proprietario i che ha subito l'accesso (ma potrebbe averlo subito il conduttore ) un'indennità...pari al 50% della quota condominiale ordinaria dovuta...in base all'ultimo rendiconto approvato dall'assemblea

20 Condominium o communitas? - dal complesso delle norme della riforma portrebbe uscirne una nuova forma di proprietà individuale nell ambito dei condomini: né piena, né nuda, ma... limitata nell interesse del Condominio (o di singoli condomini o persino di conduttori) - pur nascendo con l intento di ridurre il contenzioso, alcune previsioni, per come sono concepite e/o per ambiguità terminologiche, potrebbero persino incrementare il ricorso all Autorità Giudiziaria...

21 La materia condominiale genera molto contenzioso, in parte a matrice relazionale ed in parte congenito: Talvolta l accertamento giudiziario del diritto può essere necessario: è richiesta l applicazione della norma giuridica (generale ed astratta) al caso concreto anche in funzione della conformazione fisica dei luoghi - per stabilire se si tratti di proprietà individuale o condominiale ad es.: balconi e sottotetti - per stabilire la misura dell uso delle parti comuni ad es.: posti auto e coperto Mai come in questi casi le sentenze devono essere lette non fermandosi q alla massima ma alla luce delle particolarità del caso concreto

22 Non ci siamo scelti e non ci possiamo separare... Nelle controversie a matrice relazionale, ancorché mascherate dalla pretesa tutela di diritti, un valido strumento può essere rappresentato dalla procedura di mediazione ex d.lgs. 28/2010 questa procedura, guidata dal Conciliatore, non opera sul piano del diritto (attribuzione di torti e ragioni) bensì sulla ricerca di soluzioni condivise idonee al soddisfacimento degli interessi sostanziali di tutte le parti in conflitto tutto può essere messo in discussione purché si tratti di diritti disponibili

23 Nelle cause in materia condominiale i il tentativo t ti di conciliazione i sarà obbligatorio a partire dal prossimo marzo 2011 non però per la presentazione di ricorsi i volti all ottenimento t di provvedimenti di urgenza il DDL 71 riconosce diffusamente al condominio, i al condomino e persino al conduttore la possibilità di ricorrere alla tutela giudiziaria in sede di d urgenza...

24 GRAZIE Avv. Alberto Cocchi