CORSO DI QUALIFICAZIONE PROFESSIONALE PER AMMINISTRATORE CONDOMINIALE E IMMOBILIARE

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1 CORSO DI QUALIFICAZIONE PROFESSIONALE PER AMMINISTRATORE CONDOMINIALE E IMMOBILIARE DISPENSE a cura del CENTRO STUDI ANACI ROMA

2 In memoria di Nunzio Izzo 1

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4 INDICE MODULO N. 1- Il condominio in generale pag. 5 (Carlo Patti) MODULO N. 2- L amministratore pag. 27 (Ferdinando della Corte) MODULO N. 3- Il passaggio di consegne pag. 37 (Gisella Casamassima) MODULO N. 4- L assemblea di condominio pag. 43 (Ferdinando della Corte) MODULO N. 5- Il regolamento e le tabelle millesimali.... pag. 55 (Elisabetta Zoina) MODULO N. 5bis- Animali in condominio pag. 69 (Laura Gonnellini) MODULO N. 6- A.D.R. (Alternative Dispute resolution): La conciliazione pag. 73 (Rossana De Angelis) MODULO N. 7- Le innovazioni pag. 81 (Valerio Troiani e Laura Villirilli) MODULO N. 8- I contratti (appalto e assicurazione).... pag. 89 (Benedetta Coricelli e Alfonso Del Sorbo) MODULO N. 9- La locazione nei rapporti condominiali.... pag. 101 (Carlo Patti) MODULO N. 10- La privacy pag. 111 (Sarah Pacetti) MODULO N. 11- Gli impianti condominiali pag. 125 (Piero Barchi) MODULO N. 12- Contabilità e rendiconto condominiali.... pag. 149 (Carlo Parodi) MODULO N. 13- La gestione dei dipendenti pag. 163 (Antonio Pazonzi) MODULO N. 14- Le piscine pag. 181 (Laura Gonnellini) MODULO N. 15- Il perimento dell edificio pag. 185 (Laura Gonnellini)

5 MODULO N. 16- Cenni di diritto penale e processuale.... pag. 189 (Floria Carucci) MODULO N. 17- Elementi e tecnica delle costruzioni.... pag. 193 (Eugenio Mellace) MODULO N. 18- L incendio e la prevenzione incendi.... pag. 199 (Eugenio Mellace) MODULO N. 19- Sicurezza nei condomini. D.Lgs 81/08 e s.m.i.... pag. 209 (Eugenio Mellace) ALLEGATO N. 1- Modelli pag. 217 (Paolo Mohoric)

6 MODULO N. 1 Il condominio in generale (Carlo Patti) Comunione e condominio: Collocazione sistematica. Il condominio negli edifici è un istituto relativamente moderno, disciplinato dalla legge solo a seguito del fenomeno di progressiva aggregazione delle persone in edifici di certe dimensioni, di regola nei centri urbani. L istituto della comunione o comproprietà fra più soggetti è invece conosciuto fin dai tempi antichi; era conosciuto il fenomeno della comunione che si verifica quando due o più soggetti sono contemporaneamente proprietari del medesimo bene. Nel nostro Codice Civile, risalente al 1942, la parte relativa alla disciplina del diritto di proprietà contiene norme che regolano per la gran parte la proprietà individuale. Un gruppo di norme, contenute negli articoli da 1100 a 1116 c.c., disciplina quella particolare forma di proprietà che è la comunione. Un altro gruppo di norme, contenute nei successivi articoli da 1117 a 1139, e oggetto di riforma nell'anno 2012, regola invece quella particolare forma di comunione, che è il condominio. Il concetto di comunione è molto vicino al fenomeno del condominio dal quale, però, si discosta per alcune importanti differenze che è opportuno evidenziare. La comunione si ha quando due o più soggetti sono proprietari del medesimo bene, inteso nella sua interezza, ciascuno per una quota ideale del tutto; il condominio, invece, prevede in aggiunta la contemporanea esistenza di beni di proprietà esclusiva (piena ed assoluta) con beni o parti comuni dell edificio, rispetto ai quali ogni singolo condomino è comproprietario di una quota ideale. La coesistenza di questi due insiemi è inscindibile per quanto appresso si dirà sul vincolo che li lega. Il condominio negli edifici può definirsi nel codice civile come una particolare e speciale forma di comunione. E importante evidenziare che nell ultimo articolo di quelli applicabili al condominio (1139) è previsto che per quanto non è espressamente previsto da questo capo si osservano le norme sulla comunione in generale. Tale norma, oltre a rendere applicabili al condominio alcune delle regole previste per la comunione, dimostra lo stretto collegamento che esiste tra le due fattispecie, grazie al quale si ritiene che il condominio costituisca una ipotesi particolare di comunione. Per completare il quadro normativo applicabile al condominio occorre ricordare le norme previste negli articoli dal 61 al 72 delle disposizioni per l attuazione del codice civile. Si tratta di regole specifiche aventi lo stesso valore di quelle contenute nel codice civile, le quali, peraltro, si occupano di regolare importanti aspetti della gestione dell immobile. Nel tradizionale concetto di condominio si verifica una divisione della proprietà per piani orizzontali l uno all altro sovrapposti: nell edificio, infatti, le porzioni di piano in proprietà esclusiva sono sovrapposte sui diversi piani ed insistono sul medesimo 5

7 suolo. Altra differenza tra la comunione ed il condominio è che in quest ultimo le quote di comproprietà sull insieme dei beni comuni devono rispecchiare determinati criteri proporzionali legati alle possibilità di godimento delle parti comuni a vantaggio delle unità immobiliari di proprietà esclusiva. Appare opportuno evidenziare che il condominio è caratterizzato da un elemento oggettivo, o materiale, ed un elemento soggettivo, o personale. Il primo elemento riguarda la consistenza fisica del condominio, mentre il secondo si riferisce alle persone titolari dei diritti sulle parti comuni dell edificio. Le norme di legge sul condominio riguardano di volta in volta questi due aspetti. Va aggiunto che, a completamento della disciplina posta dalla legge, il condominio trova un altra fonte di norme nel Regolamento, che costituisce la sua legge interna e che verrà trattato in apposito capitolo di queste dispense L elemento oggettivo - Beni e impianti comuni e le proprietà esclusive: l art c.c. Nel condominio, come detto, coesistono due insiemi distinti di beni: da una parte quelli comuni, e, dall altra parte, quelli in proprietà esclusiva (appartamenti, negozi, locali, posti auto, ecc.). Proprio il primo insieme di beni costituisce l oggetto del condominio ed è composto dai beni indicati dall art c.c. che modificato nel 2012 testualmente, recita (1): Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo: 1. le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate; 2. le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune; 3. le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso di qualunque altro genere di flusso informativo, anche via satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condòmini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche. Va precisato che l'espressione iniziale anche se aventi diritto a godimento periodico si riferisce all'ipotesi minore della c.d. Multiproprietà. Nell'accezione tradizionale essa può sinteticamente definirsi una proprietà di parti private e comuni, soggetta ad una forma regolamentata di godimento turnario-periodico in favore dei singoli comproprietari. La previsione della multiproprietà nel codice civile costituisce un aspetto completamente nuovo portato dalla riforma del La giurisprudenza ha chiarito che l elencazione dei beni comuni fatta dalla legge non è 6

8 tassativa ma meramente esemplificativa, con la conseguenza che può ben esistere un bene e/o un impianto che, pur non indicato in tale elenco, sia da considerarsi comune (vale a dire, condominiale). E' da ritenersi che tale principio, espresso per la vecchia disciplina, sia applicabile anche alla nuova formulazione dell'art.1117 cod.civ. come sopra riportata. Per di più, nello stesso art.1117 si prevede che un titolo contrario possa disporre in maniera diversa: possa, cioè qualificare come esclusivo un bene che, altrimenti, dovrebbe essere considerato appartenente a tutti i condomini. La giurisprudenza ha ampiamente affrontato le problematiche derivanti dalla lettura dell art c.c. al fine di individuarne l esatto significato e funzionamento, giungendo a fissare i seguenti principi: a) presunzione di comunione: un bene che risulta compreso nell elenco dell art c.c. si presume comune. Come detto la presunzione di comunione può estendersi anche ad altri beni non espressamente indicati nell'art.1117 cod.civ., ma destinati in modo oggettivo a servizio strumentale e funzionale del condominio o di una parte di esso. b) condominio parziale il bene, pur essendo compreso in tale elenco, può non essere condominiale se la sua destinazione strutturale e oggettiva (cioè, l utilità fornita indipendentemente dal comportamento dei condomini) è a favore solo di una parte del fabbricato. In tale ultima ipotesi, i proprietari della parte del fabbricato sono i soli proprietari del bene la cui utilità è a loro destinata. Per fare un esempio, la scala compresa in una delle due ali del fabbricato appartiene soltanto ai proprietari delle porzioni di piano che utilizzano la scala come accesso. c) verifica della destinazione funzionale se un bene non è compreso nell elenco dell art c.c., la sua proprietà va individuata attraverso la destinazione strutturale e oggettiva, con la conseguenza che il bene sarà condominiale se fornisce utilità a tutto il fabbricato (e viceversa). d) titolo contrario un titolo contrario (cioè un contratto stipulato con l accordo unanime di tutti i partecipanti al condominio) può disporre diversamente rispetto all art c.c. stabilendo, per esempio, che un bene a destinazione condominiale appartenga solo ad alcuni condomini (come nel caso del lastrico solare esclusivo). Il suddetto titolo contrario può essere individuato nel primo atto di trasferimento di un unità immobiliare dall originario unico proprietario a un altro soggetto (Cass. 30 agosto 2004, n ), oppure negli atti di acquisto dei singoli appartamenti o delle altre unità immobiliari ed anche nel regolamento di condominio accettato dai singoli condomini. (Cass. 16 febbraio 2005, n. 3102). In ogni caso, il titolo contrario deve essere approvato da tutti i condomini I singoli beni ed impianti condominiali Riguardo all elenco di beni e di impianti contenuto nell art c.c. è necessario svolgere qualche ulteriore precisazione. Infatti, sulle tipologie indicate nella norma originaria del 1942 la giurisprudenza ha svolto un ampio lavoro di approfondimento, conseguendo importanti risultati di chiarezza dei quali è necessario dar conto in quanto è solo con riferimento ai beni ed agli impianti comuni che l assemblea o l amministratore possono decidere o compiere i necessari atti di gestione. Tali importanti approfondimenti sono stati poi recepiti dalla 7

9 nuova disciplina entrata in vigore nel Premettendo che, in tale materia, stante la notevole eterogeneità dei casi, non è mai possibile esaurire tutte le possibili fattispecie, qui di seguito saranno illustrate alcune delle ipotesi più importanti Beni necessari all uso comune (art n.1 c.c.) Il suolo - Indicato nell art c.c. come bene comune, non è il semplice livello di campagna bensì, più esattamente, il piano dove poggiano le fondamenta dell edificio posto, il più delle volte, al di sotto della superficie visibile del terreno. Sul punto, la Suprema Corte ha precisato che suolo su cui sorge l edificio deve intendersi la porzione di terreno su cui viene ad insistere l intero fabbricato e, immediatamente, la parte inferiore di esso, conseguendone che i condomini sono comproprietari non della superficie al livello di campagna, che, a causa dello sbancamento e della costruzione del fabbricato, più non esiste, ma della superficie del terreno sulla quale posano le fondamenta (Cass. 24 agosto 1998, n. 8346). Il sottosuolo - Elemento assai importante in quanto nello stesso vengono spesso installati numerosi impianti (condominiali e/o privati) è individuato in base all art. 840 c.c. In applicazione di tale norma lo spazio sottostante al suolo su cui sorge un edificio in condominio, in mancanza di titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva ad uno dei condomini, deve considerarsi di proprietà comune, indipendentemente dalla sua destinazione (Cass. 19 marzo 1996, n. 2295). Le fondazioni - Con tale termine ci si riferisce alla parte della struttura dell immobile che ha il compito di sorreggere l edificio. Si tratta, solitamente, di pilastri o plinti di cemento armato posti nel terreno i quali, peraltro, sono da considerarsi condominiali a prescindere dalla loro posizione (potrebbero, infatti, trovarsi anche all interno di locali esclusivi, evidentemente sotterranei, non perdendo, per tale circostanza, la natura condominiale). Per la loro esatta individuazione in loco è spesso necessario l intervento di un tecnico che sappia individuare esattamente lo specifico manufatto. I muri maestri, i pilastri e le travi portanti, le facciate - In tal caso, l art c.c. intende riferirsi esattamente ai muri portanti, cioè alle pareti che, allo stesso modo delle fondazioni, svolgono il compito di sorreggere lo stabile. Anche in questo caso è ininfluente la posizione del bene che rimane condominiale anche se posto all interno di proprietà privata. Negli edifici moderni (realizzati con struttura in cemento armato) non vi sono muri portanti e la loro funzione è svolta dai c.d. ritti e architravi, i quali, di conseguenza, sono da considerarsi comuni. In quest ultimo caso, i muri perimetrali dell edificio (c.d. facciate o pannelli esterni) sono equiparati ai muri portanti (e, quindi, qualificati come condominiali) in quanto forniscono un utilità a tutto il fabbricato. In questi termini si sono già in passato pronunciati i Giudici, precisando che nella nozione di muri maestri di cui all art c.c. rientrano i pannelli esterni di 8

10 riempimento fra pilastri in cemento armato, i quali, ancorché la funzione portante sia assolta principalmente da pilastri ed architravi, sono anch essi eretti a difesa degli agenti atmosferici e fanno parte della struttura e della linea architettonica dell edificio (Cass. 9 febbraio 1982, n. 776) Oggi il nuovo art.1117 contempla espressamente al n.1) tutte queste parti comuni recependo le pronunce dei giudici in considerazione delle tecniche costruttive acquisite in epoche successive al Da notare che vengono comprese nell elencazione dell art.1117 codic.v. anche le facciate dello stabile, con evidente implicazione della tutela anche dell aspetto estetico esteriore come bene comune. La struttura di copertura del fabbricato - La struttura posta alla sommità dell edificio ed avente la funzione di copertura è condominiale, sia essa composta da un tetto (composto da elementi inclinati o arcuati) sia da un lastrico (piano orizzontale, accessibile o meno). E importante precisare che la copertura appartiene a tutti i condomini a prescindere dalla posizione delle proprietà esclusive. E comune, quindi, anche ai proprietari delle porzioni di piano non ad esso sottostanti. La questione riveste importanza quando si tratta di eseguire il restauro di una sola falda del tetto che copre solo una parte delle unità immobiliari sottostanti. Le scale - Sono comuni in quanto permettono l accesso ai locali comuni ed alle porzioni di piano in proprietà esclusiva. Sono condominiali anche tutti gli elementi che le compongono (gradini, ringhiere, parapetti, struttura portante, piani di collegamento, pianerottoli) nonché qualsiasi accessorio sia posto a loro servizio o abbellimento. Non è corretto suddividere la proprietà delle scale per piani, ma esse sono in comproprietà tra tutti i condomini per tutta la loro estensione. I portoni d ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici - Sia il portone, sia gli ambienti che servono da accesso al fabbricato e da collegamento con le scale sono considerati comuni. Le caratteristiche costruttive di tali opere sono, ancora una volta, irrilevanti: ciò che conta ai fini della loro condominialità è sempre e solo la funzione svolta a favore di tutto il fabbricato. I cortili - Non sono costituiti solo dall area scoperta posta all interno del fabbricato, ma anche dalla colonna d aria ad essa sovrastante e suscettibile di utilizzazione separata. In considerazione di ciò, la funzione del cortile è duplice e consiste, da una parte, nell utilizzo della superficie, e, d altra parte, nel fornire aria e luce ai vani che su di esso si affacciano. Il Supremo Collegio, infatti, ha affermato che nell individuazione delle cose comuni contemplate dall art c.c., per cortile deve intendersi lo spazio scoperto, e quindi la superficie calpestabile, con la sovrastante colonna d aria, la cui primaria funzione è quella di assicurare aria e luce alle unità immobiliari che su di essa si affacciano (Cass. 26 gennaio 1998, n. 714). 9

11 1.2.3 I parcheggi e i locali destinati ai servizi comuni del condominio (art.1117 n.2 c.c.) I locali per i servizi - Sono ricompresi nell insieme dei beni comuni i locali destinati ai servizi comuni dei quali viene riportata un elencazione avente, anche in questo caso, carattere esemplificativo; le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune; La norma opera una distinzione tra la proprietà dei locali e quella degli impianti in essi contenuti. Può, quindi, accadere che il locale e l impianto appartengano a soggetti diversi, come si verifica, per esempio, quando, nel concreto, un impianto condominiale è situato in un locale di proprietà esclusiva. Le aree destinate a parcheggio e i sottotetti. Tra le novità della riforma vanno annoverate le aree comuni destinate a parcheggio, con precisazione forse non necessaria ma certamente opportuna. I sottotetti hanno spesso costituito motivo di controversia circa la loro proprietà, talvolta ritenuta esclusiva a favore dei proprietari dell'ultimo piano, altre volte ritenuta comune, specialmente ove fossero considerati locali tecnici e dunque destinati all'uso collettivo. Le oscillazioni della giurisprudenza vengono oggi sintetizzate nella attribuzione dei sottotetti fra le parti comuni, solo in considerazione delle caratteristiche funzionali e strutturali per l'utilizzo comune Beni e impianti che servono all uso comune (art.1117 n.3 c.c.) I servizi comuni La elencazione originaria, risalente al 1942, è stata arricchita di nuove previsioni in linea con le moderne acquisizioni tecnologiche quali gli impianti per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso di qualunque altro genere di flusso informativo, anche via satellite o via cavo. Viene indicata una presunzione di comproprietà per le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso di qualunque altro genere di flusso informativo, anche via satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condòmini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche. E importante sottolineare come l impianto è comune a prescindere dalla sua posizione all interno del fabbricato e che è da considerarsi tale fino al punto in cui si dirama verso la proprietà esclusiva. Tale particolare regola si giustifica con il fatto che, dopo la diramazione, l impianto fornisce utilità solo ad una parte dell edificio, ed in particolare ai locali di proprietà esclusiva del singolo condòmino. Il concetto è ribadito dalla Cassazione, secondo la quale devono ritenersi condominiali anche gli impianti allocati in spazi di proprietà individuale, purché destinati al servizio dell intero edificio (Cass. 23 giugno 1960, n. 913). I principi su esposti valgono per qualsiasi tipo di impianto, compreso quello idrico, quello fognario, l impianto per il riscaldamento e di ascensore e per i nuovi tipi di impianto previsti nella nuova formulazione. 10

12 Il rapporto tra proprietà comuni e proprietà esclusive. La destinazione funzionale e strumentale. L indivisibilità Come visto, nel condominio coesistono due insiemi di beni: comune ed esclusivo. Tali insiemi, tuttavia, non sono indipendenti tra loro ma sono legati da un vincolo specifico che determina ben precise conseguenze giuridiche e, quindi, anche l applicazione di regole particolari. Si afferma, infatti, che l insieme delle cose ed impianti comuni compresi nell edificio è strumentale al godimento delle proprietà esclusive, con destinazione stabile e necessaria dei primi al servizio delle seconde. In altri termini, i beni comuni hanno una stabile destinazione funzionale a favore dei beni esclusivi, la quale, peraltro, è riconosciuta dalla legge negli articoli 1118 e 1119 c.c. nei quali viene stabilita l impossibilità di sottrarsi al pagamento delle spese per la conservazione e anche la indivisibilità dei beni comuni. Ad esempio, le scale, come l ascensore, servono al godimento e alla fruizione degli appartamenti posti ai piani superiori, il cortile è destinato a dare aria e luce a tutti gli appartamenti, l impianto centralizzato di riscaldamento serve a rendere gradevole la permanenza in casa nei mesi freddi, e via dicendo. Sotto una prospettiva diversa, si può affermare, perciò, che la quota di comproprietà spettante a ciascun condomino sulle parti comuni costituisce un accessorio inseparabile della proprietà esclusiva sulla porzione di piano, al cui valore millesimale è commisurata. Per la medesima ragione le parti comuni, essendo legate da un nesso di necessaria strumentalità al godimento delle parti di proprietà esclusiva, non sono divisibili, fatte salve le eccezioni previste dalla legge. Con la divisione delle parti comuni, si andrebbe infatti a vanificare l essenza stessa del condominio che è proprio basato sulla relazione di accessorietà fra parti comuni ed esclusive. E per tale ragione che si ritiene comunemente che la vendita dell unità immobiliare non possa essere separata dalla contemporanea cessione dei diritti sulle parti comuni. Naturalmente questa necessaria e stabile coesistenza tra proprietà esclusive (in proprietà individuale) e parti comuni (comproprietà) non impedisce ai condomini di godere e di disporre delle rispettive proprietà in modo pieno ed esclusivo. Nel far ciò, i partecipanti al condominio incontrano essenzialmente due limiti che sono rappresentati rispettivamente dall obbligo di non invadere le sfere private degli altri partecipanti, e dal divieto di eseguire nel piano o porzione di piano di proprietà esclusiva opere che rechino danno alle parti comuni dell edificio (artt e 1122-bis c.c.). Il condominio, così come delineato dalla legge, è formato dunque da una struttura complessa nella quale coesistono beni soggetti ad un regime giuridico differenziato (cioè, a regole parzialmente diverse) e in cui l interesse collettivo tende a prevalere sugli interessi individuali dei singoli. Le regole tipiche della proprietà individuale (insistente sulle porzioni di piano di cui i singoli sono titolari) convivono, infatti, con quelle proprie della comunione (che ha ad oggetto i beni e gli impianti di cui l intera collettività condominiale usufruisce), dando vita a reciproche interferenze Costituzione e scioglimento del condominio Il condominio si costituisce (cioè, viene ad esistenza per la legge) in molteplici 11

13 modi. Il caso più ricorrente è quello in cui l originario ed unico proprietario (solitamente, il costruttore) trasferisce la proprietà delle singole unità immobiliari (porzioni di piano) che compongono l immobile a soggetti terzi che, in tal modo, divengono condomini a tutti gli effetti di legge. La nascita del condominio è un effetto automatico di legge e non è necessario che venga certificata da uno specifico atto (nè privato, nè pubblico/amministrativo). E importante sottolineare che, verificatasi automaticamente la costituzione del condominio, si applicano (allo stesso modo, automaticamente) tutte le regole previste dagli artt. 1117/1139 c.c. Nella pratica, i modi più frequenti sono tre: 1) un singolo soggetto, unico proprietario dell edificio composto da più unità immobiliari, vende la prima porzione di piano; 2) più soggetti acquistano un terreno, vi edificano un immobile e assegnano a ciascuno, in proprietà esclusiva, una porzione di piano; 3) più soggetti ereditano pro indiviso un edificio composto da più unità immobiliari e, successivamente, procedono ad una divisione (per atto notarile) attribuendo le singole unità immobiliari a ciascuno degli eredi. Così come nasce, il condominio può sciogliersi. L ipotesi è prevista dall art. 61 delle disposizioni di attuazione del codice civile secondo cui qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato. Lo scioglimento, dunque, potrà essere realizzato solo se l edificio o il gruppo di edifici possano dividersi in parti aventi caratteristiche di edifici autonomi. Si tratta, quindi, di una caratteristica strutturale ed architettonica dell edificio indipendente dalla volontà dei condomini. Per far ciò occorre una decisione dell assemblea condominiale da adottarsi con la maggioranza degli intervenuti in assemblea rappresentanti almeno 500 millesimi. Lo scioglimento del condominio può anche essere chiesto al Giudice, a patto, tuttavia, che i condomini richiedenti costituiscano almeno un terzo dei comproprietari della parte dell edificio della quale si chiede la separazione Il condominio parziale, il condominio minimo ed il supercondominio A corollario di quanto sopra, va precisato che nel condominio, è possibile che alcuni beni e/o impianti comuni appartengano in comproprietà solo ad alcuni dei condomini. Ciò può avvenire in due distinte ipotesi: a) il bene o l impianto è destinato (oggettivamente e strutturalmente) a servizio ed utilità di una parte dell edificio; b) un titolo contrario attribuisce la proprietà di un bene o di un impianto ad un gruppo dei condomini. Tale eventualità è ormai riconosciuta pacificamente dalla giurisprudenza secondo la quale deve ritenersi legittimamente configurabile la fattispecie del condominio parziale ex lege tutte le volte in cui un bene risulti, per obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio e/o al godimento in modo esclusivo di una 12

14 parte soltanto dell edificio in condominio, parte oggetto di un autonomo diritto di proprietà, venendo in tal caso meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene (Cass. 25 settembre 2006, n ). Nel caso di bene in condominio parziale, le decisioni sulla gestione e sulla conservazione spettano solo ai condòmini che partecipano alla comunione parziale e non agli altri. Il condominio minimo, invece, si verifica quando la collettività condominiale è composta da due soli partecipanti. Su tale particolare figura, vi è stata a lungo incertezza se applicare le norme sulla comunione ordinaria (artt. 1110/1116 c.c.) o la disciplina sul condominio (artt. 1117/1139 c.c.), le quali ultime comportano rilevanti conseguenze specialmente in ordine alle maggioranze minime per le deliberazioni dell assemblea. Il dilemma è stato di recente risolto dalla Suprema Corte la quale ha precisato che la disciplina dettata dal codice civile per il condominio di edifici trova applicazione anche in caso di condominio minimo, cioè di condominio composto da due soli partecipanti... con riguardo alle disposizioni che regolamentano la sua organizzazione interna, non rappresentando un ostacolo l impossibilità di applicare, in tema di funzionamento dell assemblea, il principio maggioritario, atteso che nessuna norma vieta che le decisioni vengano assunte con un criterio diverso, nella specie all unanimità (Cass., sezioni unite, 31 gennaio 2006, n. 2046). Ulteriore ipotesi è quella del c.d. condominio complesso o supercondominio, (vd.più avanti) che si verifica quando un insieme di edifici, di solito costituiti in condomini autonomi, hanno in comune beni, servizi, locali o spazi aperti, tutti funzionali all utilizzazione e al godimento, da parte dei singoli partecipanti, delle parti di loro esclusiva proprietà. Il supercondominio consente la razionalizzazione dell uso e della gestione collettiva degli spazi e dei servizi destinati a soddisfare esigenze comuni di coloro che abitano in edifici distinti. Il fenomeno è in forte espansione, specialmente nell odierna realtà edilizia, che vede spesso nascere, nelle zone di espansione urbana alle periferie delle grandi città, complessi residenziali in cui trovano posto, oltre alle usuali strutture abitative, anche giardini, parchi giochi, piscine, impianti ed attrezzature sportive. Dal punto di vista del diritto, la fattispecie è stata riconosciuta dalla giurisprudenza che ne ha stabilito i connotati e le regole di gestione, affermando che la nozione di condominio in senso proprio è configurabile non solo nell ipotesi di fabbricati che si estendono in senso verticale ma anche nel caso di costruzioni adiacenti orizzontalmente (come in particolare le cosiddette case a schiera); per i complessi immobiliari, che comprendono più edifici, seppure autonomi, è rimessa all autonomia privata la scelta se dare luogo alla formazione di un unico condominio, oppure di distinti condomini per ogni fabbricato, cui si affianca in tal caso la figura di elaborazione giurisprudenziale del supercondominio, al quale sono applicabili le norme relative al condominio in relazione alle parti comuni, di cui all art c.c., come ad. es. le portinerie, le reti viarie interne, gli impianti dei servizi idraulici o energetici dei complessi residenziali, mentre restano soggette alla disciplina della comunione ordinaria le altre eventuali strutture, che sono invece dotate di una propria autonomia, come per es. le attrezzature sportive, gli spazi d intrattenimento, i locali di centri commerciali inclusi nel comprensorio comune (Cass. 18 aprile 2005, n. 8066). 13

15 1.3 - L elemento soggettivo Accanto alla parte materiale ed oggettiva della realtà condominiale si colloca un altro aspetto di non minore importanza, che è quello soggettivo, ossia quello relativo al condòmino, titolare di diritti esclusivi o comuni, e di molteplici obblighi Diritti e doveri dei condomini ed utilizzazione delle parti e servizi comuni L art c.c. che, come visto, sebbene dettato in materia di comunione trova applicazione anche in ambito condominiale (art c.c.), dispone che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Il singolo condomino, quindi, ha diritto di utilizzare qualsiasi bene o impianto comune ma, nel far ciò, è tenuto a rispettare i limiti previsti dalla suddetta norma. Infatti, da una parte non può usare il bene per fini diversi da quelli corrispondenti alla sua natura ed alla sua qualità (per esempio, non è consentito il parcheggio sulle zone verdi), e, dall altra parte, deve consentire un uso quanto meno paritario agli altri compartecipanti (per esempio, costituisce un abuso illegittimo occupare gli spazi destinati a parcheggio in maniera prevaricante, impedendone l utilizzo agli altri condomini). L art.1102 c.c., secondo la consolidata interpretazione giurisprudenziale, consente al condòmino di usare la cosa comune in modo da ritrarne ogni possibile e lecita utilità, ed anche un utilità peculiare o più intensa rispetto a quella della generalità dei condòmini. Ciò deve pur sempre avvenire nel rispetto del triplice limite posto dalla legge: il divieto di alterare il decoro estetico dell edificio, il divieto di pregiudicare la statica e la sicurezza dell edificio e il divieto di impedire agli altri condòmini di usare la cosa comune secondo il proprio diritto, nonché il divieto di alterare la destinazione della cosa comune. Laddove il condòmino travalichi questi limiti imposti dalla legge, la modifica deve ritenersi illegittima se non autorizzata dall assemblea. La riforma del 2012 ha specificato i limiti di utilizzo della cosa comune da parte del condòmino. Infatti, mentre la disposizione di cui sopra riguarda l utilizzo delle cose comuni, il nuovo art.1122 c.c., impedisce poi al singolo condòmino di eseguire nella propria unità immobiliare esclusiva ovvero in parti comuni di uso esclusivo opere che possano recare danno alle parti comuni e pregiudicare la stabilità, la sicurezza o il decoro architettonico dell'edificio. L'art.1122-bis cod.civ. a sua volta disciplina l'installazione di impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili da parte del singolo sotto il controllo dell'assemblea. In caso poi che il condòmino esegua attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d'uso delle parti comuni, l'art.1117-quater prevede un meccanismo progressivo per far cessare la violazione, a partire da una diffida da parte dell'amministratore ovvero anche da un singolo condòmino, e fino all'esperimento di una tutela giudiziaria. 14

16 Il condomino apparente e l'identificazione del proprietario effettivo La c.d. teoria del condomino apparente afferisce alla problematica della individuazione dei soggetti legittimati alla partecipazione delle riunioni condominiali e, di conseguenza, obbligati alla corresponsione degli oneri necessari per la gestione del condominio. Essa presuppone che taluno si comporti, in maniera costante ed inequivoca, quale condomino, così da indurre gli organi condominiali a ritenere in buona fede che tale condotta sia conforme alla situazione di diritto. Si può, sinteticamente, affermare, che ad una giurisprudenza favorevole all apparenza se ne è sostituita una, più recente, di segno nettamente opposto. Riguardo alle spese è stato però puntualizzato (Cass. n. 6187/94) che è passivamente legittimato, rispetto all azione giudiziale per il recupero della quota di competenza, il vero proprietario della porzione immobiliare e non anche chi possa apparire tale (come uno dei coniugi che curi personalmente ed attivamente la gestione della proprietà dell altro coniuge) difettando, nei rapporti fra il condominio ed i singoli partecipanti ad esso le condizioni per l operatività del principio dell apparenza del diritto, strumentale essenzialmente ad esigenze di tutela dei terzi in buona fede. Le Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione con la sentenza dell 8 aprile 2002, n. 5035, hanno sostanzialmente sgombrato il campo dalle polemiche negando ogni valore alla teoria dell apparenza e sancendo la prevalenza dei princìpi di pubblicità ed effettività. La conseguenza, nient affatto trascurabile, di un simile orientamento è che l amministratore del condominio dovrebbe effettuare costantemente ricerche presso gli organi preposti al fine di garantire l aggiornamento dell anagrafe condominiale. L amministratore deve dunque farsi carico dell attività necessaria per accertare la titolarità del diritto di proprietà del cespite o degli altri diritti presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari a nulla rilevando la mala fede del soggetto che si comporta da condomino ma che disconosce tale qualità solo nel momento in cui viene chiamato al pagamento degli oneri condominiali. In forza del nuovo art.1130 n.6 cod.civ. l'amministratore è espressamente obbligato a curare e ad aggiornare il registro di anagrafe condominiale contenente tutti i dati dei condòmini proprietari e dei titolari di diritti reali (ad es. usufruttuari) e di diritti personali di godimento (ad es. conduttori). Questi dati devono essere forniti dai condòmini, ma in caso di loro inerzia o di carenza dei dati necessari forniti l'amministratore può anche ricavarli dai pubblici registri, addebitando al singolo condòmino Il supercondominio Il supercondominio è un tipo particolare di comproprietà e si verifica allorquando esista una pluralità di edifici-condomìni i quali, facendo parte di complessi residenziali aggregati di più o meno vaste dimensioni, hanno anche spazi e servizi comuni come viali di accesso e di transito, impianti di illuminazione, di scarico fognario, piscine o servizi sportivi, spazi verdi attrezzati, portierato e vigilanza e, in generale quant altro sia destinato come accessorio al funzionamento del gruppo di edifici. La comunione dei beni in supercondominio si realizza invece fra tutti coloro che, essendo proprietari di una unità immobiliare all interno degli edifici facenti parte del complesso, hanno anche la compartecipazione all utilizzo e al godimento dei beni e dei servizi comuni al complesso di edifici. 15

17 Deve inoltre essere ben distinta la comproprietà delle parti comuni del condominio quale singolo edificio da quella delle parti del supercondominio. E ben possibile che si realizzi una fattispecie di supercondominio anche quando due autonomi edifici in condominio, abbiano in comune un solo bene, come il viale di accesso o la centrale termica. Norme applicabili In passato la giurisprudenza si è posta il problema di quale fosse la normativa applicabile al supercondominio rimanendo sostanzialmente concorde nel ritenere che al supercondominio dovessero applicarsi le norme sul condominio e non quelle sulla comunione in generale. Si è ritenuto infatti che al supercondominio possano essere estese tali norme trattandosi di una fattispecie analoga a quella del condominio. Oggi però la legge stabilisce espressamente che le norme sul condominio si applichino anche al supercondominio. L'art.1117-bis stabilisce infatti che le disposizioni sul condominio si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo Regolamento - E possibile inoltre che il supercondominio abbia un regolamento delle parti comuni supercondominiali. Tale regolamento può essere fornito all origine dal costruttore del complesso a coloro che acquistano un unità immobiliare in uno dei condomìni che ne fanno parte (regolamento contrattuale) ovvero può essere deliberato dai partecipanti alla comunione in un momento successivo. Nel regolamento del supercondominio potranno essere contenute tutte le norme per il funzionamento di questa comunione, dall assemblea dei partecipanti all amministrazione, dalla ripartizione delle spese all amministrazione e via dicendo. Ove il Regolamento della comunione supercondominiale non esista ovvero, pur esistendo, non detti certe norme per il suo funzionamento, si applicano, come stabilito, le norme sul condominio (artt c.c.). L assemblea - Non si deve incorrere nell equivoco di considerare che il supercondominio è una comunione fra edifici o fra condomìni e che l assemblea sia formata dagli amministratori dei condomìni che fanno parte del supercondominio. La Corte di Cassazione ha più volte stabilito che è radicalmente nulla la clausola di regolamento del supercondominio che stabilisce che l assemblea sia formata dagli amministratori delle singole palazzine: ciò perché le norme che riguardano la composizione ed il funzionamento dell assemblea non sono derogabili (Cass n.15476). Se l assemblea è formata da tutti i partecipanti alla comunione supercondominiale è necessario pertanto che tutti ricevano una regolare convocazione contenente l elencazione delle materie da discutere. La disciplina del condomino, come visto, contempla oggi espressamente anche il supercondominio. In considerazione di ciò il nuovo art.67 delle disposizioni di attuazione del codice civile stabilisce ai commi 3, 4 e 5 che, nel caso di supercondominio formato da più di sessanta partecipanti, ciascun condominio debba nominare, con delibera a maggioranza qualificata, un proprio rappresentante all'assemblea del supercondominio per la gestione ordinaria delle parti supercondominiali e per la nomina dell'amministratore: in quella sede il rappresentante, 16

18 che a tutti gli effetti è un mandatario, dichiara la volontà del condominio che lo ha delegato ed esprime il voto per i propri rappresentati, con l'obbligo di riferire tempestivamente l'esito della delibera all'amministratore del proprio condominio. Da notare che l'amministratore in nessun caso può essere delegato a partecipare all'assemblea. Riparto delle spese - La comproprietà dei beni comuni comporta che le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria, deliberate ed approvate dall assemblea, debbano essere ripartite in qualche modo tra tutti i comproprietari. Se esiste un Regolamento contrattuale del supercondominio è probabile che in esso venga indicato un criterio di ripartizione delle spese. Talvolta i Regolamenti supercondominiali indicano una ripartizione di spese per gruppi di condòmini: viene attribuita ad esempio una percentuale ai residenti della Palazzina A, un altra ai residenti della palazzina B e via dicendo. La ripartizione interna della spesa attribuita a ciascun gruppo può essere poi commisurata ai millesimi di appartenenza all edificio (Tab.A), oppure distinta in parti uguali fra i partecipanti del gruppo. Altre volte il Regolamento stabilisce che le spese del supercondominio si ripartiscono in parti uguali fra tutti i partecipanti. Se il Regolamento non esiste, ovvero non disciplina la ripartizione delle spese, si devono applicare, come visto, le norme sul condominio. La conseguenza è che le spese, in mancanza di un diverso criterio, si ripartiscono in parti uguali, come dettato dall art.1101 comma 1 c.c. L amministrazione del supercondominio - Da quanto detto fin qui appare chiaro che il supercondominio comporta obblighi e oneri di gestione non indifferenti e tanto maggiori quanto più è esteso e complesso il supercondominio. Sarà allora opportuno provvedere alla nomina di un amministratore che andrà scelto dall assemblea dei partecipanti al supercondominio con i criteri dettati dal Regolamento supercondominiale, oppure, in mancanza, dalle norme in materia di condominio. L amministratore del supercondominio curerà la gestione delle parti supercondominiali e, in generale avrà poteri ed obblighi conformati su quelli dell amministratore di condominio, fatta sempre salva ogni diversa previsione del Regolamento supercondominiale Posti auto e parcheggi Consideriamo l argomento dei parcheggi e dei posti auto da un punto di vista strettamente condominiale, trattando alcuni casi che si verificano nella pratica e che sono stati considerati dalla giurisprudenza Parcheggio abusivo della vettura nel cortile condominiale E un ipotesi tutt altro che rara quella del condòmino che parcheggia la propria vettura nel cortile condominiale (non adibito a parcheggio) per lunghi periodi. La Corte di Cassazione, con sentenza n.3640 ha affermato che tale condotta costituisce un abuso poiché manifesta l intenzione del condòmino di occupare in modo stabile una parte dello spazio comune in via esclusiva. Tale condotta è contraria all art.1120 c.c. 17

19 che vieta al condòmino di alterare la destinazione d uso del bene e di impedirne l uso agli altri condòmini. Nel caso in esame la sosta continua in uno spazio limitato è stata ritenuta illegittima in quanto abusiva Chiusura del posto auto in box Ci si è chiesti se sia possibile, per il condòmino titolare esclusivo di un posto auto nell area condominiale riservata a parcheggio, recintare lo spazio ovvero trasformarlo in box. La Corte di Cassazione (Sent.5933/91) ammette tale recinzione, ove ciò non sia vietato dal Regolamento condominiale e sempre che tale modifica non entri in conflitto con i limiti posti dall art.1102 cod.civ. Quando però tale modifica comprometta o alteri le facoltà di utilizzazione da parte degli altri e in particolare violi la percorrenza, l aerazione, l illuminazione, la facilità di manovra, essa non è consentita Delimitazione del posto auto nel cortile comune La destinazione di una parte del cortile comune a posti auto (delimitati a mezzo di strisce bianche) e l assegnazione in uso esclusivo a ciascun condòmino di un posto auto significa solo consentire un uso più intenso, specifico ed esclusivo della cosa e non comporta invece assegnazione in proprietà della porzione di spazio comune, neanche se essa viene delimitata da strisce di confine (Cass n.15108) Regolamentazione turnaria e delibere in merito L uso promiscuo del bene comune consiste nella possibilità di utilizzo anche contemporaneo del bene da parte di tutti i condòmini secondo la loro quota di godimento. Laddove per le oggettive dimensioni del bene ciò non sia possibile, occorre stabilire un uso turnario del bene mediante l elaborazione di un regolamento interno da predisporsi ad hoc, che stabilisca in modo chiaro le modalità di utilizzazione del bene in capo a ciascuno. Il problema che in merito all uso turnario è stato dibattuto in giurisprudenza è che esso possa ledere il diritto che i condòmini hanno al pari uso del bene comune: Il pari uso della cosa comune non postula necessariamente il contemporaneo uso da parte di tutti i partecipanti alla comunione che resta affidata alla concreta regolamentazione per ragioni di coesistenza. La nozione di pari uso del bene comune, pertanto, non è da intendersi nel senso di uso necessariamente identico o contemporaneo, fruito cioè da tutti i condomini nell unità di tempo e di spazio, perché se si richiedesse il concorso simultaneo di tali circostanze si avrebbe la conseguenza dell impossibilità per ogni condòmino di usare la cosa comune tutte le volte che questa fosse insufficiente a tale fine. La disciplina turnaria dei posti auto, quindi, lungi dal comportare l esclusione di un condòmino dall uso del bene comune, è adottata per disciplinare l uso di tale bene in modo da assicurarne ai condòmini il massimo godimento possibile nell uniformità di trattamento e secondo le circostanze [ ] (Cass n.12873). In sostanza il godimento turnario, lungi dall essere lesivo del diritto dei condòmini al pari uso del bene, regola invece l utilizzo dello stesso in modo da trarne ordinatamente il massimo utile possibile nei casi in cui l utilizzo contemporaneo è oggettivamente irrealizzabile. 18

20 Utilizzo dei posti auto in funzione dei millesimi di proprietà Il caso è tutt altro che raro. I condomini ritengono di avere maggiore diritto all utilizzo dei posti auto condominiali in funzione della maggiore quota millesimale. Vale a dire che chi ha più millesimi ha diritto di avere il posto più grande o quello più comodo per parcheggiare. La giurisprudenza è orientata nel senso di ritenere il diritto di utilizzo dei posti auto in comunione pro indiviso in senso paritario anziché in senso millesimale. Si segnala a tal proposito che la Corte di Cassazione con sentenza n ha statuito: La quota di proprietà, quale misura del diritto di ogni condòmino, rileva relativamente ai pesi e ai vantaggi della comunione ma non in ordine al godimento che si presume uguale per tutti, come ribadisce l articolo 1102 cod.civ. con il porre il limite del pari uso per cui nel caso di garage in comunione pro indiviso, non potendosi considerare equivalenti i posti macchina sotto il profilo della comodità di uso, il criterio di utilizzazione va stabilito, salvo accordo fra i condòmini, nel rispetto dell articolo 1102 citato, il quale impedisce che alcuni condòmini facciano un uso, sotto il profilo qualitativo, diverso rispetto agli altri: da qui l illegittimità della delibera condominiale impugnata, nel fissare a tempo indeterminato la situazione di vantaggio degli uni e di svantaggio degli altri Posto auto per disabile Il problema è quello della tracciabilità di uno spazio riservato ai disabili nel tratto di terreno comune antistante il condominio. La materia è regolata dall art.24 L n.104 e dall art del D.M. Lavori Pubblici del n.236 che sanciscono il diritto del portatore di handicap alla fruizione di parcheggio riservato posizionato nell immediata adiacenza dell ingresso all edificio. Tali disposizioni, poiché dirette alla salvaguardia di esigenze fondamentali della persona affetta da disabilità poiché attuano il principio di solidarietà sociale di cui all art.2 della Costituzione, devono ritenersi prevalenti sulla disciplina privatistica in tema di utilizzo degli spazi comuni condominiali di cui agli artt.1102 e 1120 c.c Usucapione Definizione - L usucapione è un modo di acquisto del diritto di proprietà o di altro diritto reale limitato sulla cosa. Essa si compie con il decorso di un periodo di tempo durante il quale il soggetto esercita indisturbato il possesso sulla cosa. Il possesso è il potere di fatto sulla cosa, corrispondente nel suo contenuto al diritto di proprietà, o di altro diritto reale limitato come la servitù, ecc. Mentre il possesso è una situazione di fatto, la proprietà è una situazione di diritto. Spesso infatti il titolo giuridico è dissociato dal fatto del possesso. L usucapione è un mezzo con il quale l ordinamento giuridico, trascorso un certo numero di anni, attribuisce al possessore il diritto corrispondente alla signoria esercitata sulla cosa. Il diritto che per tanto tempo non è stato fatto valere nei confronti del possessore viene cancellato o subisce una compressione. Il decorso del tempo infatti acquista un peso tale da prevalere sulle ragioni del 19

21 proprietario rimasto inerte Requisiti per l usucapione Per l usucapione occorrono alcuni requisiti, quali: 1) Il possesso, come l abbiamo sopra definito. 2) Il decorso del tempo, stabilito dalla legge: normalmente il periodo è di venti anni, ma in alcuni casi particolari il periodo è più breve. 3) L assenza di interruzioni nel possesso: affinché si compia l usucapione è fondamentale che il possesso si svolga per il tempo previsto in modo assolutamente pacifico e senza interruzioni, che possono derivare sostanzialmente da atti di esercizio del diritto da parte del titolare (ad esempio la domanda giudiziale di restituzione), o il riconoscimento del diritto fatto dallo stesso possessore, o la privazione del possesso per oltre un anno (per fatto naturale o per fatto altrui) L usucapione nel condominio Normalmente i beni comuni sono fruiti dai condomini secondo l ormai noto rapporto di peculiare utilità strumentale delle parti comuni in favore delle unità immobiliari esclusive. Il godimento delle parti comuni in capo a ciascun condòmino deve svolgersi secondo la propria quota di comproprietà. Tale godimento comprende anche le ipotesi in cui il godimento del bene sia particolare o più intenso rispetto a quello degli altri condòmini La Suprema Corte ha precisato che l utilizzazione da parte del condomino, rispettando i limiti visti, può avere luogo anche in modo particolare e diverso da quello praticato dagli altri compartecipanti e in ogni caso l uso più intenso o diverso da parte di uno dei partecipanti alla comunione rispetto agli altri non vale di per sé a mutare il titolo del possesso e quindi ad attrarre la cosa comune o parte di essa nella disponibilità del singolo comunista. Comunque l uso della cosa comune da parte del singolo condomino non può estendersi all occupazione permanente e non autorizzata di una parte del bene comune, che potrebbe determinare l usucapione della parte occupata. Tuttavia non sono rari i casi in cui un condòmino arriva ad utilizzare il bene comune in modo talmente esclusivo da privare completamente gli altri condòmini del godimento secondo la loro quota. Non è sufficiente che gli altri comproprietari si siano limitati ad astenersi dall uso della cosa (cosiddetta tolleranza), e non è sufficiente che gli atti di gestione compiuti dal condomino siano quelli normalmente consentiti al comproprietario ovvero quelli che consistano in modificazioni per ottenere il miglior godimento del bene. Per potersi parlare di usucapione in tali casi occorre infatti che il condòmino abbia compiuto atti di gestione incompatibili con la possibilità di godimento altrui, in modo tale da evidenziare, al di fuori di ogni possibile altrui tolleranza, una inequivoca volontà di possedere il bene in via esclusiva, impedendo agli altri ogni atto di godimento o di gestione. Ad esempio: il condòmino si appropria di un locale comune apponendovi un lucchetto di cui detiene solo lui la chiave. 20

22 1.6 - Consorzi residenziali Definizione - In materia condominiale la figura del Consorzio è un tipo minore che si riferisce a quei casi in cui un gruppo di proprietari di unità immobiliari in un complesso edilizio, sceglie di gestire una serie di servizi collettivi nella forma consortile anziché in quella condominiale disciplinata dalle norme del codice civile. Si tratta di una realtà ancora nuova, non molto trattata dalla giurisprudenza se non per pochi punti salienti. Il consorzio è previsto dal codice civile nella parte che disciplina le società (artt.2602 e ss. c.c.) ed è una forma di organizzazione temporanea fra imprese per la disciplina o lo svolgimento di determinate fasi dell attività di impresa. Tale figura è stata poi trasfusa e presa in prestito nella realtà condominiale con riferimento a quelle ipotesi sopra dette di proprietà di servizi collettivi fra i partecipanti a complessi edilizi di grandi dimensioni. In sostanza la gestione di servizi e beni collettivi in comune viene disciplinata nella forma del consorzio privilegiando un elemento associativo di gestione fra proprietari, piuttosto che l elemento della comunione di godimento. Va però sottolineato che mentre nel consorzio vero e proprio è importante l attività di impresa finalizzata al profitto economico, il consorzio è finalizzato unicamente al godimento di beni in comune. Struttura del consorzio - I consorziati sono vincolati da un Regolamento (c.d. regolamento consortile o statuto consortile) che viene richiamato nei singoli atti di acquisto delle rispettive unità immobiliari e che ciascun consorziato si impegna a rispettare. L assemblea è anche in tale caso l organo sovrano che adotta le decisioni nell interesse generale ed elegge l organo di amministrazione, che nel Consorzio assume il nome di Consiglio di amministrazione. Il Consiglio di amministrazione è formato da più consiglieri (è un organo collegiale) ed è presieduto da un Presidente che normalmente ha poteri di direzione e di rappresentanza del Consorzio anche in giudizio. Disciplina applicabile - Da quanto precede potrebbe sembrare che il consorzio sia una complicazione nella portata giuridica del godimento di beni o servizi in comune in un complesso residenziale. Dobbiamo però pensare, che l autonomia negoziale dei comproprietari sia libera di decidere il godimento di un bene nella forma ritenuta più consona. Tanto più che il consorzio di tipo residenziale è ancora una figura del tutto nuova e in fase di formazione sulla base delle esigenze di gestione che si manifestano nel momento attuale. Così posta la questione, la normativa applicabile al consorzio di tipo residenziale non potrà certamente essere quella societaria dei consorzi di imprese (finalizzata come detto all attività di impresa ed al profitto economico che ne deriva), ma dovrà necessariamente essere quella dettata in materia di godimento comune di un bene, come appunto disposta dalle norme in tema di condominio. In un primo momento la giurisprudenza (Cass n.4199) aveva ritenuto che il consorzio fosse una forma mista tra un elemento associativo ed un elemento di godimento di beni comuni. In un secondo momento la Corte di Cassazione si è orientata verso una più marcata applicazione delle norme sulla comunione. Ad oggi la giurisprudenza ha corretto il proprio indirizzo ed è nettamente orientata 21

23 nel ritenere che alla fattispecie del consorzio residenziale, fermo restando che si tratta di una figura del tutto atipica e non appartenente alle forme societarie dell attività di impresa, si applicano le norme dettate in tema di condominio e non quelle sulla comunione. In forza del nuovo art.1117-bis cod.civ. in vigore dal giugno 2013 la nuova disciplina deve ritenersi applicabile anche ai consorzi, in quanto compatibile. 1.7 Cooperative edilizie Definizione - Le società cooperative sono un particolare tipo di società caratterizzate dal cosiddetto scopo mutualistico, ossia si propongono la finalità particolare di svolgere la loro attività non per il lucro e il profitto in sé (come invece avviene per le società commerciali), ma per soddisfare essenzialmente i bisogni dei soci mediante la collaborazione fra i soci stessi per il raggiungimento dello scopo sociale. Le cooperative edilizie sono un tipo particolare di cooperative, regolate da norme speciali, che hanno lo scopo precipuo di provvedere alle esigenze abitative dei soci mediante la realizzazione di beni immobili ed edifici costituiti da unità immobiliari che, in un momento successivo alla loro realizzazione vengono assegnati ai soci in proprietà. I partecipanti alla cooperativa edilizia si riuniscono in tale forma essenzialmente perché interessati all acquisto di una casa. Vicende ulteriori e passaggio alla forma condominiale - Successivamente alla realizzazione dell immobile la cooperativa stessa procede all assegnazione individuale degli alloggi prenotati dai soci ed al frazionamento del mutuo indiviso eventualmente stipulato per le realizzazione dell immobile. Una volta completati tali adempimenti la cooperativa ha esaurito il proprio oggetto sociale ed è costituito il condominio vero e proprio, formato dai cessionari degli alloggi e della quota parte di beni ed aree comuni. Le obbligazioni già gravanti sulla cooperativa si trasferiscono sui soci-condòmini. Da notare che per la costituzione del condominio derivante da cooperativa non occorrono particolari formalità: il condominio esiste per il solo fatto della assegnazione delle unità immobiliari e non necessita di atti formali. Tuttavia occorre fare attenzione alla presenza di un Regolamento condominiale e che esso sia stato debitamente trascritto presso i registri immobiliari. Talvolta i condomìni di alloggi edificati in cooperativa continuano ad utilizzare il Regolamento fornito dalla cooperativa stessa e le tabelle di ripartizione delle spese ad esso allegate. E assai importante verificare quindi che il Regolamento del condominio abbia i caratteri contrattuali ossia che esso sia approvato da tutti i condomini in assemblea totalitaria oppure sia stato richiamato e approvato nei singoli atti di acquisto. Occorre inoltre verificare che esistano le necessarie tabelle millesimali, e che le stesse siano tuttora rispondenti alle esigenze dei condòmini in relazione alla vita della nuova collettività condominiale Le distanze nel condominio Definizione - Il concetto di distanze legali nel codice civile è legato alla regolazione dei rapporti fra proprietà vicine o contigue allo scopo di garantire la pacifica convivenza 22

24 ed il rispetto di esigenze di igiene e salubrità oggi comunemente sentite. Se la proprietà privata è il diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo esso deve però esercitarsi entro i limiti e con l osservanza degli obblighi stabiliti dall ordinamento giuridico. A questo importantissimo concetto enunciato dal Codice del 1942 si è poi aggiunto il dettato della Costituzione repubblicana che, sancisce la funzione sociale della proprietà. Ecco allora che l esercizio delle facoltà proprietarie viene a subire delle limitazioni necessarie e funzionali al raggiungimento di tale obiettivo. Così vengono poste dal codice civile, tra le altre, norme sulle distanze minime da osservare fra le costruzioni (art.873 c.c.), sulle distanze minime da rispettare per gli alberi, i canali e i fossi, i pozzi, le cisterne, le fosse e i tubi, per le fabbriche e i depositi nocivi e pericolosi (artt c.c.). Altro gruppo di norme relative alle distanze legali è formato dagli artt che regolano il diritto del proprietario di godere di aria e luce, nel rispetto dell esigenza di discrezione nei confronti del vicino. Questi limiti legali, in tema di distanze minime, possono essere derogati o modificati solo su accordo tra vicini ovvero per usucapione o per destinazione del padre di famiglia. Utilizzo delle parti comuni e distanze legali - L art.1102 c.c. consente al condòmino di usare la cosa comune in modo da ritrarne un utilità anche peculiare o più intensa rispetto a quella della generalità dei condòmini, ma ciò pur sempre nel rispetto dei limiti posti dal rispetto del decoro, della statica, e del pari diritto degli altri di usare la cosa comune nei limiti della propria quota, nonché dal divieto di alterare la destinazione della cosa comune. A questa norma si aggiungono anche le limitazioni derivanti dai nuovi art.1122 e 1122-bis cod.civ.: il primo vieta al condòmino di eseguire, nelle parti esclusive o in quelle comuni di utilizzo esclusivo, di eseguire opere dannose per l'edificio. Il secondo regola l'installazione di impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili, imponendo il minor pregiudizio alle parti comuni e attribuendo all'assemblea poteri di controllo e direzione sulle attività del singolo per l'esecuzione di tali installazioni. A prescindere da questi limiti, il Regolamento condominiale, in deroga a tali disposizioni, può anche vietare di modificare la cosa comune da parte del singolo condòmino, ovvero stabilire ulteriori e più specifici limiti. Le eventuali limitazioni poste dal Regolamento all uso dell unità immobiliare esclusiva possono anch esse riflettersi sulle facoltà connesse all uso delle cose comuni: si pensi ad esempio al locale adibito a ristorante con conseguente installazione di impianti di ventilazione e di canne fumarie. Il divieto regolamentare di fare un certo uso dei locali commerciali si riflette anche sul diritto di utilizzare le cose comuni. Il condòmino può apportare a proprie spese alla cosa comune le modificazioni necessarie al miglior godimento della stessa, ma tali modificazioni sono soggette ai limiti di cui sopra. A tutela delle parti comuni in caso di violazioni degli artt.1102, 1122 e 1122-bis c.c. è possibile esperire la tutela prevista dall'art.1117-quater del codice civile, ovvero, gradatamente, una diffida, una delibera assembleare e, ove occorra, una tutela 23

25 giudiziaria in via petitoria (cioè di restituzione del bene allo stato preesistente) e possessoria (di tutela del possesso in capo agli altri condòmini). In ogni caso è fatto salvo il risarcimento del danno eventualmente derivante da un indebito uso della cosa comune. Contrasto fra le norme sull utilizzo della parti comuni e quelle in tema di distanze - Talvolta le norme sulle distanze e quelle sull utilizzo dei beni condominiali confliggono. Il condòmino può, ad esempio, utilizzare legittimamente il muro comune per apporvi dei tubi nel rispetto dell art.1102 c.c., ma può trovarsi a ledere il diritto del vicino al rispetto delle distanze minime; nella fattispecie quelle imposte dall art.889 c.c.: il tubo in questione quindi potrà legittimamente essere installato sul muro comune, nel rispetto della distanza minima di un metro (art.889 comma 2 cod.civ.), ma se lo spazio disponibile non è sufficiente si porrà il problema se sia consentito o meno collocare il tubo: l art.1102 c.c. lo consentirebbe, l art.889 c.c. no. Il problema da risolvere è quale delle norme deve prevalere: in sostanza, vince chi vuole utilizzare il bene comune (nel rispetto dei limiti consentiti), oppure chi vuole imporre il rispetto delle distanze minime di legge? Soluzione del contrasto - Per risolvere il contrasto occorre fare riferimento alle pronunce della giurisprudenza che in sostanza, e salvo quanto appresso si dirà per le finestre (o vedute) è allineata sul concetto seguente. Ove, in materia condominiale, non sia possibile conciliare l applicazione delle norme in materia di utilizzo consentito del bene comune con il rispetto delle distanze legali minime, prevale l applicazione delle norme dettate per il condominio. Queste norme sono infatti disciplina speciale che, in caso di contrasto, prevalgono nell applicazione rispetto a quelle generali dettate dal codice civile in tema di distanze (Cass.II n.13852). In altri termini per poter stabilire se entrambi i gruppi di norme siano applicabili, ovvero se le norme in materia di condominio prevalgano su quelle in tema di distanze occorre avere riguardo alla situazione concreta, ed in particolare alla concreta struttura dell edificio, per verificare se essa consenta una applicazione armonica di entrambi i gruppi di norme ovvero se imponga la preferenza della disciplina condominiale per incompatibilità con quella dettata in tema di distanze legali Le servitù La servitù consiste in un peso imposto ad un fondo (ossia un bene immobile) per l utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario. Tralasciando le molteplici distinzioni normalmente trattate in dottrina, vanno evidenziati alcuni elementi fondamentali: a) Appartenenza dei fondi a proprietari diversi. Se due fondi appartengono al medesimo proprietario non può esistere la servitù. b) Realità e predialità delle servitù. Esse devono avere ad oggetto un peso imposto su un fondo per l utilità di un altro fondo, indipendentemente da chi siano di volta in volta i proprietari dei due fondi. Se il peso viene imposto alla persona del proprietario non saremo di fronte ad una servitù, bensì ad un obbligazione. 24

26 c) Contiguità dei fondi servente e dominante. I due fondi devono essere contigui, ma non necessariamente confinanti, al fine dell esistenza della servitù Art.1102 c.c. e servitù nel condominio Con riferimento alla realtà condominiale, per inquadrare la materia delle servitù bisogna partire in primo luogo dal concetto che nel condominio i beni immobili di proprietà esclusiva costituiscono beni giuridicamente distinti da quelli di proprietà comune. In sostanza il condominio è una particolare forma di comunione dove in capo ai partecipanti si assommano la proprietà dell unità immobiliare individuale e quella pro quota delle parti comuni destinate ad uso servizio e godimento delle prime. In secondo luogo occorre tenere ben presente che, se i beni comuni possono essere utilizzati dal singolo condòmino in modo da ritrarne le utilità anche peculiari o più intense che siano consentite nel rispetto però dei limiti imposti dall art.1102 c.c. e dai nuovi artt.1122 e 1122-bis cod.civ., è anche vero che, laddove alla proprietà comune venga imposto un peso che va al di là delle utilità consentite dal Codice Civile in favore dell unità immobiliare esclusiva, sussiste la creazione di una servitù. In sostanza, per potersi configurare in ambito condominiale una servitù sui beni comuni in favore di un bene esclusivo appartenente ad un singolo condòmino, è necessario che l utilità ricavata dal bene comune sia diversa da quella normalmente derivante dalla destinazione del fondo comune e fruita da tutti i comproprietari ex art.1102 c.c. Occorre allora tenere ben presente questo principio generale, come punto di confine del diritto del condòmino: se egli utilizza il bene comune entro i limiti dell art.1102 e degli artt e 1122-bis c.c. non crea un rapporto di servitù. Se invece impone sulla cosa comune un peso particolare a vantaggio della cosa propria che gli consenta di godere del bene comune in modo difforme dalla sua destinazione modificandone la destinazione, ovvero impedendo agli altri condòmini di farne parimenti uso secondo la loro quota ovvero ancora attraendo la cosa comune nella propria sfera di disponibilità esclusiva, allora dà origine ad una servitù Costituzione delle servitù I modi di costituzione delle servitù, ossia i modi in cui può nascere una servitù, sono quelli contemplati dalla disciplina ordinaria del codice civile. Il contratto - E questo il caso della servitù costituita in un momento successivo alla nascita di un condominio. La costituzione di una servitù per contratto richiede il consenso unanime di tutti i condòmini (1000 mm) riuniti in assemblea, con atto da compiersi nelle forme richieste dalla legge. Un caso particolare Il nuovo art.1120 cod.civ. prevede al comma 2 n.2) la possibilità di creare in favore di terzi un diritto reale (sostanzialmente, una servitù) per la produzione di energia mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili. La deliberazione dell'assemblea, adottata con la maggioranza dell'art.1136 secondo comma (maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore millesimale dell'edificio), avrebbe dunque ad oggetto l'autorizzazione a realizzare le opere e gli interventi necessari che costituiscono innovazioni. 25

27 Costituzione per regolamento condominiale - E possibile che le servitù vengano imposte già in forma originaria dal Regolamento condominiale contrattuale. Il regolamento condominiale può infatti contenere disposizioni che limitano l uso delle unità immobiliari con l imposizione di pesi a carico di alcune unità a favore di altre. In tali casi si hanno appunto delle servitù. Destinazione del padre di famiglia (artt c.c.). Si ha questa ipotesi nel caso di un fondo, originariamente appartenente ad un unico proprietario e successivamente suddiviso fra proprietari diversi. Le opere visibili e permanenti che esistono rispettivamente a favore e a carico dei fondi separati costituiscono la servitù. Tale servitù, non esistente prima della divisione dei due condomìni, si dice appunto costituita per destinazione del padre di famiglia. Usucapione. E un modo di acquisto delle sole servitù apparenti, ossia quelle servitù che presentano opere visibili e permanenti per il loro esercizio. Rimandandosi alla trattazione specifica dell usucapione nel condominio, possiamo qui dire che l usucapione del diritto di servitù si compie con il decorso del termine ventennale nel quale si sia esercitata la situazione di fatto corrispondente al diritto di servitù in modo pacifico e ininterrotto. 26

28 MODULO N. 2 L Amministratore (Ferdinando della Corte) Premessa Quasi in contemporanea sono entrate in vigore la Legge n. 220/12, riforma del diritto condominiale, e la Legge n. 4/2013, la quale disciplina le professioni non organizzate in ordini e collegi ma esercitate abitualmente e prevalentemente mediante lavoro intellettuale, tra le quali rientra a pieno titolo l attività di amministrazione condominiale svolta in modo professionale. Il complesso intervento legislativo non consiste in un intervento di facciata, bensì in una radicale e confusa riscrittura di molti aspetti essenziali della professione di amministratore degli immobili. * * * Per cercare di darne un quadro sistematico dobbiamo partire da quella che è stata l idea cardine del legislatore, che possiamo riassumere in uno schema molto semplice : i condomini riuniti in assemblea prendono le decisioni e l amministratore professionista ne dà esecuzione, e lo fa in virtù delle sua specifica, obbligatoria preparazione professionale. Di conseguenza i casi in cui l amministratore sia legittimato a prendere decisioni in modo autonomo sono eccezionali e lo fa a suo rischio. La riforma è stata realizzata per dare la maggiore concretezza possibile al dettato della prima parte del punto 1) dell art c.c. : l amministratore deve eseguire le deliberazioni dell assemblea. E questa scelta del riformatore rivela una grave contraddizione, perché mentre pretende che il nuovo amministratore sia un professionista preparatissimo in mille e una materie e lo carica di un infinità di nuovi obblighi e responsabilità, nel contempo lo priva dell autonomia decisionale necessaria per svolgere al meglio il suo incarico. Sul punto, per chi voglia approfondire la figura giuridica del nuovo amministratore di condominio, possiamo suggerire la lettura dell acuta e per molti versi rivoluzionaria analisi del Dott. Antonio Scarpa, significativamente titolata la Natura Trinitaria dell amministratore di condominio pubblicata su Amministrare Immobili n.183 dell aprile 2014 ANACI editore, evoluzione di quanto da lui già tratteggiato in La Riforma del Condominio, L amministratore, Gruppo 24Ore n.3/2013. Mi limito ad un banalissimo e rozzo riassunto: il Dott. Antonio Scarpa ha illustrato i fondati motivi per cui l amministratore non è soltanto il mero mandatario dei condomini, nonostante gli espliciti riferimenti al rapporto di mandato di cui ai commi 3, 11 e 15 dell art c.c. Secondo tale autore infatti la natura dell amministratore non è una sola, bensì triplice, in quanto egli è contemporaneamente: a) mandatario, come definito dalla legge 220/2012 ; b) responsabile della gestione condominiale, come invece risulta dal carico dei suoi obblighi; c) professionista, come lo vuole la collettività, anche in virtù della regolamentazione dell attività operata dalla citata legge 4/

29 L analisi del Dott. Scarpa è un altra importante dimostrazione del fatto che la figura giuridica dell amministratore di condominio sia un unicum nel panorama del diritto civile e quindi non classificabile all interno di schemi preconfezionati. *** In estrema sintesi, e molto semplificando, l amministratore è un libero professionista che pone al servizio di terzi (i condomini) la propria capacita professionale, le proprie conoscenze e la propria organizzazione. Il rapporto tra amministratore e condomini per molti versi, seppure non completamente, può rientrare nello schema del classico contratto di mandato ( art c.c.). Il mandato è il contratto con il quale un soggetto (denominato mandatario ) si obbliga a compiere attività aventi rilevanza giuridica in nome e per conto di un altro soggetto (denominato mandante ). Si sottolinea che il mandante è l assemblea dei condomini, non i singoli condomini. Del pari si sottolinea quello che l amministratore non è. Non è un dipendente dei condomini. Non è il portiere, né il custode, né il tecnico incaricato della manutenzione o della pulizia. Dei diritti, doveri e responsabilità L art c.c. *** 1) Il primo comma dell art c.c. dispone l obbligatorietà della nomina dell amministratore condominiale quando i condomini siano più di otto. In precedenza la norma prevedeva l obbligatorietà allorché i condomini fossero più di quattro. Sarebbe stato più utile il contrario, vale a dire aumentare il ventaglio dei casi in cui rendere obbligatoria la nomina. Si pensi che la norma non impone la nomina dell amministratore nel caso di un edificio composto da decine di unità immobiliari, la cui proprietà sia in capo a poche persone (ad esempio la società costruttrice), nonostante la rilevanza economica della gestione. 2) La comunicazione contestuale Il secondo comma dell articolo citato prescrive : contestualmente all accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell incarico, l amministratore comunica : - i propri dati anagrafici e professionali ; - il codice fiscale o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione; - il locale dove si trovano i registri di cui al n. 6 e 7 dell art ; - nonché i giorni e l ora in cui ogni interessato, previa richiesta all amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata. La norma in esame, seppure confusa e per certi versi di difficile applicazione pratica, deve comunque essere tenuta ben presente : infatti il legislatore ha qualificato - punto 8), comma 11 dell art.1129 c.c. - come gravi irregolarità, sanzionabili con la revoca dall incarico, l omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo. La norma in esame non spiega a chi e come il nuovo amministratore debba comunicare l accettazione e contestualmente ad essa i propri dati. Non ci dice neppure entro quanto tempo debba essere comunicata l accettazione e i dati. 28

30 Se l amministratore fosse di nuova nomina, sarebbe molto probabile che egli non abbia l anagrafica di tutti i condomini. E, seppure per qualche motivo l avesse, in molti casi inviare la comunicazione potrebbe essere un problema. Si pensi al neo eletto amministratore di un supercondominio composto da 400 condomini. Dovrebbe inviare 400 lettere (raccomandate a. r., posta elettronica etc.?). A spese di chi? Invece se non fosse di nuova nomina (ad ogni rinnovo dell incarico, dice la norma in esame) per lui potrebbe essere semplice avere nomi e indirizzi dei condomini, ma l invio di un numero elevato di lettere di comunicazione potrebbe sempre costituire un onere eccessivo sia come lavoro che come costo. Una possibile, accettabile soluzione - volta alla tutela dell amministratore, dei condomini e per quanto possibile rispettosa della ratio della legge è inviare la propria candidatura alla nomina di amministratore ovviamente per iscritto già corredata di tutti gli elementi chiesti dalla legge, soprattutto quelli relativi ai compensi, scrivendo in calce che tale proposta si debba intendere, in caso di nomina, anche come formale accettazione della nomina stessa ad ogni effetto di legge e in particolare ai sensi del 2 comma dell art c.c. Se fosse presente in assemblea è comunque opportuno che l amministratore nominato faccia verbalizzare la propria accettazione, sottoscrivendo il verbale con espresso richiamo alla lettera di presentazione già inviata. In tal caso nessuno potrà contestare la validità dell accettazione e della comunicazione dei dati. 3) L assicurazione. L amministratore deve essere coperto da idonea polizza assicurativa per i rischi professionali, così come indirettamente previsto dal 3 comma dell art.1129 c.c. L assemblea può subordinare la nomina dell amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti. L ideale sarebbe che esistesse a monte della nomina una delibera assembleare che preveda tra i requisiti dell amministratore che egli abbia una propria copertura assicurativa, così che questi lo sappia prima di presentare l offerta e, di conseguenza, alleghi subito alla sua offerta la copia della polizza. Attenzione la legge scrive presentazione, quindi non basta citare gli estremi della polizza. Occorre presentare la copia della polizza. Se invece la polizza non fosse subito indicata tra i requisiti - o comunque l amministratore non la allegasse alla domanda di presentazione - avremmo questo possibile scenario : a) presentazione dell offerta da parte di Tizio; b) delibera di nomina di Tizio sottoposta alla condizione sospensiva che Tizio presenti la polizza assicurativa (a chi e quando?) ; c) a questo punto Tizio non presenta la polizza e il condominio rimane in una posizione di incertezza (nelle more chi è l amministratore?) ; d) oppure la presenta e viene convocata una nuova assemblea per la valutazione della polizza; e) se ai condomini la polizza non piacesse e ne chiedessero una diversa si tornerebbe al punto b). La soluzione migliore, alla quale evidentemente punta la norma, è che ogni amministratore professionista sia assicurato per la RC e quindi alleghi sempre la copia della polizza ad ogni sua offerta, evitando ogni contestazione al riguardo. 4) L adeguamento Il successivo 4 comma prevede che i massimali della polizza debbano essere adeguati dall amministratore se durante il suo mandato vengano deliberati lavori straordinari. 29

31 La legge non chiarisce chi debba farsi carico della spesa di tale adeguamento, se l amministratore o i condomini. Sembrerebbe corretto che siano i condomini i soggetti tenuti a pagare il costo dell adeguamento. Se così non fosse l amministratore dovrebbe avere preventivamente conteggiato nella sua offerta tale costo straordinario. 5) La targhetta Il 5 comma dell art c.c. impone che la targhetta con i recapiti dell amministratore sia affissa sul logo di accesso al condominio accessibile anche ai terzi. 6) Il conto corrente condominiale Il 7 comma dell art c.c. pone all amministratore l obbligo ineludibile di far transitare qualsiasi somma, sia in entrata che in uscita, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al Condominio. Disposizione ineccepibile. 7) Il passaggio delle consegne. L 8 comma dell art c.c., sancisce in modo espresso e se ne sentiva forte il bisogno - in capo all ex amministratore l obbligo della consegna di tutta la documentazione a seguito della cessazione dell incarico. Tale principio era stato ribadito in più occasioni dai Tribunali e dalla Corte di Cassazione. L amministratore è un semplice custode della documentazione condominiale. Per nessuna ragione è legittimato a trattenerla dopo la cessazione del suo mandato. Non è legittimato a trattenerla neppure nel caso in cui debba ancora ricevere il suo compenso o sia creditore per altre ragioni (anticipazioni) nei confronti dei condomini. I problemi insorgono subito dopo. L 8 comma dell art c.c., prevede che l amministratore cessato (?), sia tenuto ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi. Sarà l amministratore a dover valutare e decidere se gli interventi da eseguire siano urgenti. Facile prevedere discussioni sulla qualificazione di urgenza o meno. Risulta invece pleonastica l aggiunta interessi comuni. Infatti l amministratore mai è legittimato a salvaguardare interessi privati. Fino al 17 giugno 2013 era del tutto pacifico che dal preciso momento della delibera di nomina del nuovo amministratore l amministratore uscente fosse l ex amministratore e come tale privo della rappresentanza sostanziale e processuale del condominio, privo del potere di incassare somme, erogare pagamenti, sottoscrivere atti processuali, contratti e così via. Dal 18 giugno 2013 non è più così. Fino al 17 giugno 2013 la data della delibera di nomina era un secco colpo d accetta che divideva in modo netto il prima dal dopo. Dal 18 giugno 2013 il confine è diventato incerto, collegato in modo farraginoso al momento del passaggio delle consegne. Le attività e le responsabilità si mescolano. E logico e corretto (inevitabile) che, per eseguire gli interventi che egli reputerà urgenti, l amministratore cessato sia legittimato a sottoscrivere i necessari contratti con i fornitori, a sottoscrivere il mandato ad un legale che assista il Condominio in un procedimento d urgenza, ad attingere i fondi dal conto corrente condominiale. Di sicuro non è tenuto a pagare di tasca propria. Quindi, in effetti, l amministratore cessato, in realtà non è cessato del tutto : è ancora l amministratore, con la piena capacità sostanziale e processuale, la capacità di agire e di spendere in nome per conto del condominio, seppure nel campo delle mitiche urgenze. 30

32 Pertanto l amministratore cessato di fatto e giuridicamente è ancora l amministratore ovvero, più esattamente, è uno dei due amministratori, visto e considerato che gli effetti giuridici della sua attività ricadranno direttamente in capo ai condomini e che, parallelamente, rimangono a suo carico le responsabilità connesse all attività svolta od omessa. Non si comprende perché questa ulteriore e rischiosa attività professionale non debba essere adeguatamente compensata, ma il dato di fatto oggettivo è che l amministratore cessato (?) in presenza di urgenze sia tenuto ad agire nella sua qualità di amministratore. E se non avesse i fondi per pagare l attività urgente, l amministratore cessato avrebbe (dovrebbe avere) il dovere/potere di emettere delle bollette straordinarie, per ottenere la provvista necessaria, tenuto conto che oggi è vietato all amministratore di prendere alcun impegno se non abbia già i soldi sul conto condominiale? L attività svolta da un amministratore sia esso cessato, non cessato o in prorogatio - da lui ritenuta urgente e quindi senza preventiva autorizzazione assembleare, dovrà sempre essere ratificata dai condomini riuniti in assemblea. Se i condomini non ratificassero l intervento perché ritenuto non necessario o non urgente, l amministratore che non vorrà farsi carico delle spese dovrà rivolgersi al giudice, che dovrà valutare se al momento dell intervento vi fosse effettivamente l urgenza che lo legittimasse ad operare. 8) L obbligo della riscossione forzosa Il 9 comma dell art c.c. dispone che salvo sia stato espressamente dispensato dall assemblea, l amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell esercizio nel quale il credito esigibile è compreso Primo nodo Salvo che sia stato espressamente dispensato dall assemblea scrive il legislatore. Non ci dice con quali maggioranze e se la dispensa possa essere deliberata una volta per tutte o la delibera debba essere presa di volta in volta, caso per caso. Possiamo ipotizzare con un certo fondamento che possa essere ritenuta valida la delibera presa con la maggioranza di cui al secondo comma dell art.1136 c.c. e anche la legittimità di una delibera che una volta per tutte dispensi l amministratore dall obbligo di agire in modo automatico per la riscossione forzosa delle somme. Una dispensa generale renderebbe più semplice la vita condominiale. Ma siamo nel campo delle ipotesi. Secondo nodo Il citato 9 comma prosegue statuendo che l amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme entro sei mesi dalla chiusura dell esercizio.... Ma la parola agire nel mondo del diritto vuol dire dare avvio ad un azione giudiziaria. Agire in senso tecnico non è spedire la lettera di sollecito. E l azione giudiziaria. Quindi agisce l avvocato quando chiede la notificazione di un atto di citazione o quando deposita in cancelleria un ricorso per decreto ingiuntivo. L amministratore pertanto non agisce, bensì dà incarico all avvocato di agire. Il problema non è irrilevante, perché non ottemperare a quanto previsto dal comma in esame costituisce una grave irregolarità, secondo quanto disposto in modo esplicito dal punto 7) del comma 11 dell art c.c., grave irregolarità che potrebbe determinare la revoca giudiziale dell amministratore. Quindi è opportuno cercare di capire cosa intenda la norma quando chiede all amministratore di agire entro sei mesi dalla chiusura dell esercizio. Secondo l interpretazione più benevola la parola agire in questo contesto non avrebbe il significato tecnico di avvio dell azione legale, per cui l amministratore ottempererebbe 31

33 all obbligo di agire con il semplice conferimento dell incarico all avvocato, purché entro i fatidici sei mesi. Sarà quindi buona abitudine per l amministratore avere la prova della data certa del conferimento dell incarico al legale, per scongiurare future discussioni circa la responsabilità di eventuali ritardi. Tuttavia, fino a quando i giudici non avranno sciolto questo dubbio interpretativo, è anche possibile che l amministratore sia considerato in regola soltanto se entro sei mesi dalla chiusura dell esercizio sarà stato depositato nella cancelleria degli Uffici Giudiziari il ricorso per decreto ingiuntivo contro i condomini morosi. 9) Durata dell incarico Il 10 comma dell art c.c. dispone : L incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore. Sull interpretazione di tale comma è stato detto e scritto di tutto e il contrario di tutto. Non si è ancora arrivati ad una risposta univoca, accettata da tutti. Con tutta la doverosa prudenza del caso si può ipotizzare che l amministratore duri in carica un anno e poi resti nel suo ruolo un altro anno ancora, tacitamente, senza la necessità di mettere all ordine del giorno la sua conferma, salvo che egli intenda dimettersi, modificare il proprio compenso o i condomini non gli chiedano di convocare l assemblea per deliberare sulla sua revoca, così come previsto dal successivo 11 comma dell art c.c. Ha largo seguito la teoria secondo la quale l amministratore resti in carica, con rinnovi taciti, di anno in anno, senza necessità di conferma formale da parte dell assemblea, se non, appunto, allorché i condomini ne chiedano la revoca oppure egli dia le dimissioni. Ma siamo ancora nella fase delle teorie dottrinarie. Questa tesi, seppure molto seguita, non ha avuto ancora conferme giurisprudenziali significative. Anzi il Giudice Dott. Claudio Tedeschi è uno dei fautori della tesi secondo la quale anche nel rinnovato impianto normativo, ai sensi dell art. 66 disp. att. c.c., l assemblea deve essere annualmente riunita anche per decidere l eventuale conferma dell amministratore, ai sensi dell art. 1135, comma 1, n.1 c.c., e che l amministratore, all atto dell accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare l importo dovuto a titolo di compenso per l attività svolta Dai richiamati dati normativi pare escludersi, pertanto, una sorta di automatica protrazione della carica una volta decorso l anno della prima investitura gestoria (Claudio Tedeschi, L inquadramento della figura dell amministratore alla luce della riforma del condominio; Convegno ANACI, 2 febbraio 2013, pag. 10). 10) La revoca L undicesimo comma dell art.1129 c.c. disciplina i casi di revoca dell amministratore. La materia è stata rivoluzionata. La revoca dell amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall assemblea con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Sul fatto che l assemblea possa revocare in ogni tempo l amministratore nessuna novità. E un fatto pacifico da sempre, del pari è rimasta invariata la maggioranza necessaria, vale a dire la stessa prevista per la nomina. La seconda parte della frase apre invece degli scenari completamente nuovi e nebulosi : oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Non viene specificato se sia sufficiente una norma del regolamento assembleare (nel senso di approvato a maggioranza) o una contrattuale. 32

34 Riteniamo che solo una norma contrattuale del regolamento potrebbe disporre modalità di revoca diverse da quelle previste dal codice civile. Ma resta da capire che cosa si intenda con modalità. Maggioranze diverse da quelle previste da codice? Sembra impossibile, visto che l art c.c. è inderogabile e poi modalità non è sinonimo di maggioranza. Una revoca decisa fuori dall assemblea? Pare ancora più impossibile. Sarebbe scardinato l intero sistema del diritto condominiale. Una revoca per motivi diversi da quelli (numerosissimi) previsti dal codice per la revoca giudiziaria? Anche questa risposta pare priva di senso, in contrapposizione con il sistema vigente : infatti l assemblea non ha necessità di esplicitare il motivo per cui deliberi la revoca dell amministratore. Quesiti ancora senza risposta. Vengono poi elencati i casi di possibile revoca giudiziaria, su ricorso anche di un solo condomino. Prima di rammentare rapidamente i numerosi casi di revoca previsti dal legislatore, è opportuno sottolineare quanto illustrato dal Giudice Dott. Silvio Cinque l anno scorso in un convegno a Viterbo. Infatti in tale occasione il Dott. Silvio Cinque ha evidenziato che l uso del verbo potere (la revoca può altresì essere disposta dall autorità giudiziaria ) invece che dovere non è casuale, in quanto la scelta consapevole del legislatore è stata la non automaticità della revoca, la cui determinazione è stata rimessa alla prudente valutazione del magistrato. I casi previsti dal codice sono : a) mancata tempestiva comunicazione all assemblea di causa o provvedimento amministrativo il cui oggetto esorbiti dalla competenza dell amministratore ( 4 comma, art c.c.), nulla di nuovo; b) se non rende il conto della sua gestione, ora obbligo annuale; c) gravi irregolarità : rimane questa dicitura generica e ambigua, staremo sempre a discutere se una irregolarità sia da classificarsi grave o meno; d) gravi irregolarità fiscali o la mancata apertura del conto corrente condominiale ( punto 3, 12 comma art c.c.) La novità rilevante e inopportuna è che anche un solo condomino, ritenendo esservi uno dei motivi sopra elencati, abbia il diritto di chiedere la convocazione dell assemblea. E stata aperta una falla che rischia di travolgere la normale vita condominiale. Il legislatore ha realizzato il seguente sistema : il condomino Tizio chiede ed ottiene la convocazione dell assemblea. I condomini, in contrasto con Tizio, sono soddisfatti delle spiegazioni e dell operato dell amministratore e non lo revocano. Tizio si intestardisce e si rivolge all Autorità Giudiziaria, chiedendo la revoca. Se il Tribunale revoca l amministratore, Tizio è legittimato a chiedere il rimborso delle spese legali al Condominio. Cioè a chi non era parte nel processo! Il Condominio è poi legittimato a chiedere il rimborso all amministratore di quanto pagato a Tizio. Per cui è facile prevedere che i condomini riuniti in assemblea, anche se persuasi delle buone ragioni dell amministratore, decidano comunque la sua revoca per evitare il rischio di dover poi pagare le spese processuali nell eventuale giudizio di revoca. 11) Gravi irregolarità specifiche Il successivo 12 comma elenca specifici (e numerosi) casi di gravi irregolarità, a causa dei quali l amministratore possa essere revocato dal Tribunale, anche su istanza di un solo condomino. Un elenco molto nutrito, che mescola ipotesi di manchevolezze effettivamente molto gravi, tali da giustificare senz altro il provvedimento di revoca, a vere inezie. 33

35 a) l omessa convocazione dell assemblea relativa all approvazione del rendiconto. E una novità rilevante perché la legislazione vigente fino al 17 giugno 2013 prevedeva quale motivo di revoca la mancata presentazione dei rendiconti relativi a due gestioni annuali consecutive. Tra l altro la disposizione in esame fa propendere per la tesi che la durata dell incarico dell amministratore sia annuale, collegata alla presentazione del bilancio, rinnovabile per un altro anno in modo automatico se non contestata dai condomini mediante la richiesta di apposita assemblea. b) il rifiuto ripetuto di convocare l assemblea per la nomina/revoca dell amministratore (ma in questo caso per i condomini non sarebbe più semplice autoconvocarsi?) ; c) la mancata esecuzione di provvedimenti amministrativi e giudiziari ; d) la mancata esecuzione di delibere, ma rimane l esenzione di responsabilità se per l esecuzione occorra il denaro e questo non sia nella disponibilità dell amministratore ; e) la mancata apertura e utilizzazione del conto corrente condominiale ; f) la gestione confusa tra il patrimonio del condominio e quello personale dell amministratore ; g) per un credito insoddisfatto l aver acconsentito alla cancellazione delle formalità eseguite a tutela dei diritti del condominio ; h) non aver seguito con diligenza l azione giudiziaria e la relativa fase esecutiva per il recupero dei crediti, in altre parole, se l avvocato non relaziona in modo diligente l amministratore, questi è tenuto a chiedere notizie precise e tempestive ; i) Il punto 7 dello stesso comma ritiene grave irregolarità l inottemperanza agli obblighi di cui all art. 1130, numeri 6), 7) e 9), vale a dire : - 6) accurata tenuta del registro di anagrafe condominiale ; - 7) accurata tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell amministratore e del registro di contabilità; - 9) obbligo di fornire al condomino attestazioni sullo stato delle cause e sulla situazione dei morosi ; j) l omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati dell amministratore. Disposizione in buona parte assurda, per cui ci si augura che non verrà mai applicata dai giudici. Infatti non è pensabile che un amministratore possa essere revocato per avere sbagliato l indicazione del numero civico del suo studio, oppure per avere invertito due lettere nel codice fiscale o per aver dimenticato di indicare il numero di telefono. L amministratore revocato dal Tribunale non può essere nuovamente nominato dall assemblea. 12) Il compenso Il 14 comma dell art c.c. statuisce: L amministratore, all atto dell accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l importo dovuto a titolo di compenso per l attività svolta A pena di nullità è la pena massima che si possa irrogare nel campo civile. Nullità di un atto vuol dire inesistenza di un atto. Vuol dire che non è mai nato. I latini dicevano che l atto è inesistente ex tunc, cioè dall origine. Le conseguenze per i condomini e soprattutto per l amministratore possono essere pesantissime. Infatti se la nomina venisse dichiarata nulla, di conseguenza l amministratore non sarebbe mai stato l amministratore, cioè non avrebbe avuto sin dal origine il potere di rappresentanza sostanziale e processuale del condominio. 34

36 Quindi sarebbero nulli tutti gli atti da lui compiuti. Sarebbero nulli contratti, mandati processuali, assunzioni o licenziamenti di dipendenti. *** I compiti dell amministratore La legge 220/2012 ha allargato a dismisura l originario art c.c., moltiplicando le attribuzioni dell amministratore di condominio, peraltro con scarso coordinamento con l intera materia, così da ingenerare confusione, ma anche false speranze nei condomini. Senza avere la pretesa di esaminare compiutamente l intera materia, alcune osservazioni possono e debbono essere fatte. Come detto, il centro di tutto è il punto 1) dell art.1130 c.c. : (l amministratore deve ) eseguire le deliberazioni dell assemblea, disposizione rimasta immutata. Non è casuale che tale disposizione sia rimasta invariata e sia rimasta al numero 1 dell elencazione dei compiti dell amministratore. La norma in esame riassume e chiarisce l intero sistema condominiale. Come già detto sono i condomini riuniti in assemblea che prendono le decisioni. L amministratore è l organo esecutivo. E un professionista che deve dare corso alle decisioni scaturite in assemblea e deve farlo non solo con la diligenza del buon padre di famiglia, come qualsiasi mandatario è tenuto a fare, ma altresì con la diligenza e la capacità professionale qualificate di cui al secondo comma dell art c.c. Cioè con la diligenza dovuta da ciascun professionista nell esercizio della sua professione. E altresì obbligo dell amministratore, sempre in forza del punto 1) dell articolo in esame, convocare annualmente l assemblea per l approvazione del bilancio e sappiamo che non farlo costituisce responsabilità grave, sanzionabile con la revoca. Il punto 1) prevede inoltre l obbligo per l amministratore di curare l osservanza del regolamento. Di fatto per l amministratore un compito impossibile da svolgere in modo autonomo, cioè senza un passaggio o due per l assemblea di condominio. L amministratore infatti è privo di qualsiasi autonomo potere coercitivo nei confronti dei condomini che violino i precetti regolamentari. In concreto nulla può fare nei confronti del condomino che parcheggia negli spazi comuni, che suona la batteria nelle ore notturne, che occupa il locale comune con beni propri. Può invitare, scrivere, diffidare, ma alla fine per rimuovere l autovettura o i mobili dagli spazi comuni deve rivolgersi al legale che proceda in via giudiziaria. Quindi ha bisogno del denaro che deve essere sborsato dai condomini a seguito di apposita delibera. Quindi un lungo giro vizioso. Per quanto concerne il punto 2) (disciplinare l uso etc.) vale quanto detto per l osservanza del regolamento. E un buon proposito, uno stimolo, nulla di più. L obbligo della riscossione dei contributi è invece un altro elemento essenziale dell attività dell amministratore, uno dei suoi compiti fondamentali. Corrisponde allo schema classico del rapporto di mandato, il mandante deve fornire al mandatario la provvista necessaria all esecuzione degli incarichi assegnati. Rimangono aperti i problemi sopra rammentati circa la tempistica e le modalità dell azione forzosa per il recupero dei crediti verso i condomini. E invece una novità avere previsto in modo esplicito l obbligo per l amministratore di eseguire gli adempimenti fiscali. 35

37 Il fatto che ora tale adempimento sia espressamente annoverato tra i compiti dell amministratore non porta a ritenere che tale incombente non possa essere demandato a terzi, si pensi per esempio alla compilazione del modello 770 o alle attività fiscali connesse alla retribuzione del dipendente quale il portiere. Parimenti del tutto nuova la disciplina di cui al punto 6) e 7) dell art c.c. La novella dispone che l amministratore condominiale debba curare la tenuta del registro condominiale. Il registro condominiale, introdotto ex novo dalla riforma, deve essere una fotografia costantemente aggiornata dei titolari di diritti reali sulle unità immobiliari che compongono l edificio, dei dati catastali e dei dati relativi alle condizioni di sicurezza. Sicuramente apprezzabile il proposito del legislatore di fare la massima chiarezza sullo stato dell edificio e sui suoi proprietari/occupanti a vario titolo, così come risulta quanto mai opportuno avere imposto l obbligo in capo ai condomini di comunicare i dati all amministratore, conferendo nel contempo a quest ultimo il potere di acquisire i dati mancanti, imputando i costi del reperimento in capo ai condomini che non abbiano provveduto alla doverosa comunicazione. Il punto 7) ha introdotto l obbligatorietà di nuovi registri, aumentando il numero delle incombenze dell amministratore e ampliando quelle già esistenti. Ora, oltre al libro verbali d assemblea, debbono essere tenuti il registro di nomina e revoca dell amministratore e il registro di contabilità. Nel registro di contabilità debbono essere annotati i movimenti in entrata e in uscita. Al riguardo si sottolinea che è stato imposto l obbligo di eseguire l annotazione entro 30 giorni da quello nel quale è stata effettuata la movimentazione, cioè in un tempo inferiore a quello solitamente imposto per le annotazioni contabili. E stato giudicato in modo positivo anche aver formalizzato in modo esplicito l obbligo, peraltro in dottrina e giurisprudenza già pacifico, per l amministratore di fornire a qualunque condomino ne faccia richiesta ogni indicazione e copia dei documenti relativi ai pagamenti e alle liti in corso. Infine l ultimo punto dell art c.c. fissa in 180 giorni il termine per la presentazione del rendiconto annuale. Prima della riforma non era stabilito alcun termine formale. Poiché poteva essere chiesta la revoca giudiziale dell amministratore che non avesse presentato all approvazione dei condomini i bilanci di due gestoni annuali consecutive, se ne deduceva che la mancata presentazione al termine del primo anno di gestione fosse un irregolarità non grave e quindi che potessero essere presentati insieme i bilanci di due annualità. *** Due annotazioni finali. La Dott.ssa Roberta Nardone, Giudice valentissimo del Tribunale di Roma, ha evidenziato come la ratio della riforma sia di spingere verso una maggiore professionalità dell amministratore di condominio, il quale deve avere capacità, conoscenze specifiche e struttura adeguata per lo svolgimento dell incarico. Per cui, ha proseguito la Dott.ssa Nardone, in caso di danni causati per incapacità dall amministratore non qualificato, è ipotizzabile una corresponsabilità dei condomini che hanno scelto un soggetto privo dei necessari requisiti. Sulla stessa linea il Dott. Claudio Tedeschi, il quale, sulla base di quanto introdotto dalla legge 4/2013 (professioni non organizzate) nella sua relazione del 2 febbraio 2013 ha scritto che può, quindi, ritenersi istituzionalizzata e legislativamente definita anche l attività di formazione professionale degli amministratori condominiali, attraverso il riferimento alle relative associazioni di categoria che rispondano ai requisiti prescritti dalla indicata normativa di recente emanazione. 36

38 MODULO N. 3 Il passaggio di consegne (Gisella Casamassima) Quando si parla di consegne si parla di successione degli Amministratori. Fino all entrata in vigore della legge 220/12, si è sempre individuato come momento di inizio del rapporto contrattuale tra l Amministratore e il Condominio quello in cui l Amministratore (proponente) veniva a conoscenza della nomina (accettazione) da parte dell Assemblea. In qualunque modo ne venisse a conoscenza. Automaticamente poteva considerarsi quello il momento in cui veniva a cessare l incarico già conferito al precedente Amministratore (revoca tacita ex art del mandato c.c.), sul quale incombeva esclusivamente l onere della resa del conto del suo operato e la riconsegna di tutto ciò che aveva ricevuto a causa del mandato (art c.c). Ciò anche seguendo eventuali forme e tempistiche indicate dal Regolamento di Condominio. Dal 18/6/13, con l introduzione dell obbligo dell accettazione espressa da parte dell Amministratore unita alla contestuale specificazione analitica dell importo dovuto a titolo di compenso a pena di nullità della nomina stessa, le cose sono completamente cambiate. La nomina dell Assemblea diviene una DESIGNAZIONE del sig. X ad assumere la carica di AMMINISTRATORE del Condominio (alle condizioni di cui all offerta) e tale designazione resta inefficace fino al momento in cui l Amministratore designato DICHIARI DI ACCETTARE LA NOMINA E CONTESTUALMENTE DICHIARI ANALITICAMENTE LE CONDIZIONI ECONOMICHE DELL INCARICO. Solo in quel momento (COMUNICAZIONE ACCETTAZIONE) il contratto può considerarsi concluso ed efficace alle condizioni individuate. Ne deriva che il precedente Amministratore non cessa al momento della NOMINA da parte dell Assemblea né al momento in cui tale nomina viene comunicata al nuovo. Bensì al momento in cui il NUOVO comunica la sua accettazione dell incarico. Solo in quel momento l Amministratore uscente ha di fronte a sé un legittimo successore al quale poter effettuare le consegne. La norma non dice a CHI debba essere fatta la COMUNICAZIONE dell ACCETTAZIONE (che è atto recettizio, cioè deve essere recepita da qualcuno). Individua però nell Amministratore uscente il soggetto in capo al quale non solo incombe l onere di concludere il suo mandato con la riconsegna della documentazione condominiale a mani del neo amministratore, ma anche di eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni ( art co.viii introdotto con la novella del 2012). Orbene, proprio in virtù di tale riconosciuta capacità di agire per conto e quindi di rappresentare il Condominio (ancorché residuale, per le sole urgenze) oltre il momento 37

39 della NOMINA del NUOVO (che avviene in assemblea), e cioè fino alla ACCETTAZIONE DELL INCARICO DA PARTE DEL NOMINATO (che è LOGICAMENTE ATTO SUCCESSIVO ALLA CONOSCENZA DA PARTE DI QUEST ULTIMO DELL AVVENUTA NOMINA), è pensabile che il soggetto che può e deve ricevere la comunicazione dell ACCETTAZIONE in nome e per conto del CONDOMINIO sia l Amministratore uscente. Tale interpretazione (la giurisprudenza si farà carico di darci le indicazioni cui attenerci) oltre che rispondere ad esigenze pratiche (per il nuovo Amministratore sarebbe pressoché impossibile comunicare l accettazione a tutti i Condomini dei quali ancora non conosce neppure il nome prima di ricevere le consegne dall ex Amministratore), risponde ad esigenze logico interpretative. Infatti: a) l ex Amministratore non è tenuto o addirittura non deve dare le consegne ad un soggetto che non sia a tutti gli effetti Amministratore per non aver ancora accettato; b) il lasso di tempo che intercorrerebbe per consentire la comunicazione dell accettazione a tutti I SINGOLI CONDOMINI non sarebbe compatibile con la previsione di un rapido passaggio di consegne, tanto rapido da giustificare il venir meno ope legis del sinallagma contrattuale (alla cessazione dell incarico l amministratore è tenuto alla consegna dei documenti ed ad eseguire le attività URGENTI per evitare pregiudizi SENZA DIRITTO AD ULTERIORI COMPENSI art n.viii come da novella del 2012). L Amministratore uscente, appena designato dall Assemblea il successore, dovrà dunque comunicare a costui al più presto per iscritto (raccomandata, pec, fax) che l Assemblea lo ha nominato Amministratore e che lui è pronto a dare le consegne, non appena riceverà la formale comunicazione di avvenuta accettazione dell incarico. Ciò perché fino al momento effettivo delle consegne (che dovrà dunque essere verbalizzato formalmente) l Amministratore USCENTE conserva su di sé, per espressa previsione della legge, responsabilità inerenti eventuali pregiudizi derivanti al Condominio che egli non si sia adoperato di evitare e, per giunta, senza diritto ad alcun ulteriore compenso. Allo stesso modo l Amministratore designato, appena ricevuta la comunicazione dal Collega o in qualsiasi altro modo ne sia venuto a conoscenza, comunicherà per iscritto l accettazione espressa del mandato e si renderà disponibile a recarsi a ritirare le consegne al più presto. Perché dal momento dell accettazione decorrono in capo a lui le responsabilità inerenti il mandato. All incontro tra i due non è prescritto che partecipi nessun altro, ma può capitare che l Assemblea abbia designato alcuni Condomini o i Consiglieri ad assistere alle consegne, che per prassi consolidata si svolgono nel luogo indicato dall uscente. Il momento delle consegne benché abbiamo visto essere svincolato dal momento della conclusione del contratto e quindi dal momento di assunzione delle responsabilità per il nuovo e della cessazione di dette responsabilità in capo al vecchio Amministratore (giacché che la legge riconduce tali responsabilità ad altri fatti) - rappresenta nella fisiologia della successione tra Amministratori il passaggio del testimone. 38

40 E dunque importante che siano osservati tempi, forme e contenuti precisi, così da consentire all ex Amministratore una CESSAZIONE dell incarico definitiva e priva di strascichi e conseguenze; al nuovo una PARTENZA senza intoppi e senza fardelli. Per poter arrivare al momento delle consegne in modo non affannoso e ordinato, occorrerà che nel corso del tempo trascorso nella gestione del Condominio si siano raccolti e archiviati i documenti secondo criteri logici e tali da poter effettuare in breve tempo una ricognizione complessiva. E quindi sarebbe logico prima di parlare di come devono essere effettuate le consegne parlare di come si devono tenere organizzati e archiviati i documenti del Condominio. In ogni caso, nel trasmettere la documentazione si dovrà redigere un verbale quanto più dettagliato ed esaustivo possibile. Non solo i documenti essenziali del Condominio dovranno trovare esplicita menzione: regolamento; planimetrie, tabelle millesimali, fascicolo di fabbricato; certificazioni di conformità dei vari impianti, contratti di somministrazione e manutenzione o fornitura; autorizzazioni, licenze e concessioni, certificazioni e N.O. di vario genere; atti di compravendita di beni condominiali o costituzione di servitù; libri verbali assemblee; libro di nomina e revoca amministratore e anagrafe condominiale aggiornata; ma anche quelli eventuali come fascicoli per cause pendenti; recuperi di morosità; fascicoli inerenti pregressi lavori con sgravio IRPEF e relativi bonifici; 770 degli anni pregressi e ogni altra documentazione fino a DIECI ANNI indietro. Un capitolo a parte richiede l eventuale presenza di DIPENDENTI, giacché la documentazione del rapporto lavorativo dal contratto in poi, i versamenti di contributi e altri oneri previdenziali e assicurativi, le comunicazioni agli Enti ecc. devono essere conservati fino alla cessazione del rapporto stesso e oltre, fino alla scadenza dei termini di prescrizione o decadenza delle azioni riconosciute al dipendente o agli ENTI. Oltre a provvedere alla consegna dei documenti (tra cui anche la documentazione contabile afferente i bilanci approvati fino a dieci anni indietro), l Amministratore deve rendere il conto della sua gestione. Anche qui per poter arrivare al momento delle consegne in modo non affannoso e ordinato, occorrerà che nel corso del tempo trascorso nella gestione del Condominio si siano raccolti e archiviati i documenti contabili secondo criteri logici e tali da poter effettuare in breve tempo una ricognizione complessiva. E quindi sarebbe logico prima di parlare di come devono essere effettuate le consegne contabili parlare di come si devono tenere organizzati e archiviati i documenti contabili del Condominio e di come si deve predisporre il bilancio. In ogni caso dovrà essere predisposto almeno un prospetto entrate e uscite di cassa dalla data di chiusura dell ultimo bilancio approvato fino al giorno delle consegne, corredato dei relativi documenti giustificativi delle spese e delle entrate, numerati e ordinati in modo tale che siano facilmente rintracciabili e in modo tale che risulti inequivocabilmente la consistenza finale della cassa che verrà trasmessa al successore. Sarà necessario evidenziare in una situazione contabile alla data delle consegne la consistenza dei fondi accantonati; dei crediti e dei debiti ancora in essere con riferimento 39

41 al pregresso esercizio (e quindi l evidenza ordinata di crediti riscossi e di debiti pregressi pagati) e all esercizio corrente; il dettaglio dei saldi passivi riscossi dai condomini o ad essi restituiti e il dettaglio delle quote di preventivo della gestione corrente pagate. Questa ricostruzione dovrà essere fatta per ciascuna delle gestioni (ordinaria, riscaldamento, straordinarie) aperte (cioè non ancora approvate dall assemblea o comunque, anche se approvate, non concluse a ZERO alla data delle consegne). Sarà poi predisposta una situazione patrimoniale complessiva, dalla quale possa evincersi con chiarezza la consistenza della cassa alla data delle consegne. Si avrà cura di allegare un e/c del c/c del Condominio a partire dalla data di inizio gestione fino alla data delle consegne, sul quale dovrebbero risultare depositate le somme esposte come consistenza di cassa globale. Di tutto ciò che si consegna, si dovrà ottenere una RICEVUTA con la firma di sottoscrizione del verbale di consegne. Sarà quella firma che solleverà da responsabilità future l Amministratore uscente per la mancata custodia di atti del Condominio. Quindi nel proprio interesse l Amministratore uscente dovrà essere quanto più meticoloso possibile nell elencazione degli atti che si trasmettono. Poiché è con quella firma che l Amministratore entrante si carica di quelle responsabilità e inizia quindi il suo incarico, dovrà essere quanto più accorto possibile a riscontrare la documentazione ricevuta con particolare attenzione alla documentazione e alla situazione contabile. Non è però l Amministratore entrante che approva il rendiconto dell uscente, bensì sarà l Assemblea alla quale è consigliabile sottoporre quel bilancio così come predisposto dall ex Amministratore SEPARATO dal proprio, soprattutto nel caso si abbiano dubbi sulla bontà del bilancio stesso. Quindi con quella firma l Amministratore entrante dichiara di aver ricevuto i documenti giustificativi ed il rendiconto predisposto dall ex Amministratore. Ma non si può pretendere che il nuovo Amministratore si spinga oltre certificando la contabilità o riconoscendo crediti dell Amministratore uscente, perché questo non rientra nelle sue competenze. In quest ultimo caso, in particolare, è bene che l Amministratore uscente conservi fotocopia della documentazione che comprova sue anticipazioni e che queste siano state nel tempo registrate in contabilità in maniera tale da essere riconosciute in caso di contenzioso. E bene precisare che GIAMMAI l Amministratore uscente può trattenere la documentazione del Condominio e dei singoli Condomini ( art c.c. n. VIII) anche qualora vanti crediti nei confronti del Condominio per compensi o anticipazioni. E bene precisare che l Amministratore dovrebbe in ogni caso evitare anticipazioni e che è preferibile lasciare il Condominio con crediti relativi a propri emolumenti piuttosto che con anticipazioni di cassa. 40

42 Fin qui la fisiologia. Non sono però infrequenti casi di patologia nella successione degli Amministratori. La maggior parte di questi casi riguarda il ritardo o la mancata totale o parziale consegna della documentazione. O addirittura la mancata comunicazione dell avvenuta nomina. Il nominato che ne sia in qualunque modo venuto a conoscenza deve AGIRE. Invierà una raccomandata all ex Amministratore, comunicando l accettazione dell incarico e invitandolo (una prima volta) alla fissazione della data delle consegne. In caso di mancato riscontro, diffidandolo con una seconda raccomandata. In caso di ulteriore inattività, procederà giudizialmente, dando contestualmente comunicazione nei modi possibili ai Condomini di quanto sta avvenendo. Il tutto ovviamente con tempistiche rapide e confacenti alle realtà dei singoli Condominii. Si suggerisce di non attendere sine die la chiamata del Collega per le consegne, pensando così di disattendere le proprie responsabilità. E vero che l accettazione non c è stata e quindi il contratto non è ancora concluso, ma è altresì vero che esiste l obbligo di agire in buona fede anche PRIMA della conclusione del contratto ed è vero ormai la funzione dell Amministratore nei confronti del Condomino è equiparata a quella del Professionista nei confronti del cliente. Valgono quindi le norme generali a tutela del consumatore. Perciò, o si procede ad una RINUNCIA ESPRESSA DA COMUNICARE A TUTTI I CONDOMINI, oppure si agisce per ottenere le consegne e nel frattempo si individuano i dati dei Condomini ALIUNDE per le opportune comunicazioni ed anche per provocare una delibera ad hoc sulle ULTERIORI AZIONI DA INTRAPRENDERE. Spesso, tra la nomina dell Assemblea e la comunicazione al nuovo Amministratore dell avvenuta nomina, passa parecchio tempo. Quindi è consigliabile inserire nel preventivo la riserva di COMUNICARE l ACCETTAZIONE (che è si ripete - il momento effettivo di conclusione del contratto di amministrazione del Condominio) al momento della conoscenza dell avvenuta nomina. Qualche volta accade anche che l Amministratore designato non ACCETTI. Occorrerà dunque che l Amministratore ancora in carica riconvochi l Assemblea per le ulteriori delibere del caso, nell ambito di quel potere/dovere riconosciuto dal comma VIII art di eseguire le attività URGENTI al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni. 41

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44 MODULO N. 3 L assemblea (Ferdinando della Corte) Le attribuzioni Alla naturale domanda che cos è l assemblea di condominio, possiamo innanzi tutto rispondere che è l organo decisionale, primario ed essenziale, del condominio. E il fulcro intorno al quale ruota l intera vita nella comproprietà. I condòmini riuniti, vedremo poi con quali modalità, discutono e decidono sul da farsi in relazione ai beni comuni dell ente di gestione: questa è l assemblea. Tutte le decisioni vengono prese e debbono essere prese in assemblea. Nella vita condominiale le deliberazioni prese al di fuori dell assemblea dei condomini sono giuridicamente inesistenti, prive di qualsiasi efficacia sia nei confronti dei condòmini che dei terzi estranei al condominio. La classica raccolta di firme di qualche volenteroso (a volte troppo) condomino può valere tutt al più come istanza da portare in discussione in assemblea, giammai come autonoma deliberazione vincolante per il condominio. Le principali attribuzioni dell assemblea dei condòmini sono stabilite dall art del Codice Civile, che prevede i seguenti punti essenziali : a) conferma dell amministratore ed eventuale sua retribuzione. In realtà, oltre alla conferma, l assemblea provvede alla nomina e alla revoca dell amministratore, come disciplinato dall art quando i condomini sono più di otto, l assemblea nomina un amministratore e dal comma 4 dell art c.c. le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell amministratore L inciso eventuale sua retribuzione pone in rilievo come l attività dell amministratore - che si presume onerosa - potrebbe essere gratuita e che l entità del compenso deve essere determinato dai condomini. La determinazione del compenso non è una misura stabilita da leggi, albi o associazioni di categoria, è invece frutto della libera contrattazione delle parti. In pratica, allorché l assemblea dei condomini nomina Tizio quale amministratore, automaticamente accetta anche la richiesta del compenso formulata dal candidato amministratore al momento della sua proposta. b) approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l anno e relativa ripartizione fra i condomini. Decidere se e quali spese il condominio dovrà sostenere è compito della riunione assembleare. L amministratore presenterà ai condòmini riuniti in assemblea il preventivo delle spese che presumibilmente dovranno essere sostenute nel corso dell anno, ma i condòmini non sono in alcun modo vincolati ad approvare in tutto o in parte il preventivo di spese predisposto dall amministratore. L assemblea è sovrana nel decidere. 43

45 I condòmini sono tenuti sia al pagamento pro quota, delle spese già sostenute, sia, ovviamente sempre pro quota, in forza dell art c.c. (titolato: mezzi necessari per l esecuzione del mandato. a somministrare al mandatario i mezzi necessari per l esecuzione del mandato e per l adempimento delle obbligazioni che a tal fine ha contratto in proprio nome. Quindi la legge prevede espressamente l obbligo del condominio (mandante) di fornire all amministratore (mandatario) i mezzi (il denaro) necessari per l espletamento del suo incarico professionale e tale obbligo è confermato e collegato all altra specifica disposizione posta al punto 3) dell art c.c. che impone all amministratore di riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell edificio e per l esercizio dei servizi comuni. Ne consegue che, con l approvazione del preventivo, i condomini debbono anche deliberare la ripartizione tra loro delle spese previste, con l avvertenza però che i condomini non possono con deliberazione presa a maggioranza mutare i criteri di ripartizione stabiliti dalle norme, bensì è possibile soltanto controllare che nel piano di riparto predisposto dall amministratore siano applicate le regole vigenti. c) approvazione del rendiconto annuale dell amministratore ed impiego del residuo attivo della gestione. Per l approvazione del resoconto finale e l utilizzo dell eventuale residuo attivo vale quanto scritto al punto precedente relativo all approvazione del preventivo e della ripartizione delle spese. Nel caso, invero raro, che all esito della gestione vi sia un residuo attivo, sarà l assemblea a decidere come disporne. d) opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente, un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori ; se i lavori debbono essere eseguiti in base ad un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti. L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea. La novità introdotta dalla riforma è incisiva. La norma vuole che in relazione alle opere di manutenzione straordinaria prima si raccolgano i fondi necessari (la cosiddetta "provvista) e poi si firmi il contratto e si dia avvio ai lavori. Lo schema, nella sua semplicità formale, è il tentativo di dare concreta attuazione alle regole del contratto di mandato : il mandante (nel nostro caso i condomini) forniscono al mandatario (l'amministratore) il denaro occorrente per il pagamento delle opere di manutenzione straordinaria. Solo dopo avere raccolto l'intero "fondo", vale a dire l'intera somma, l'amministratore è legittimato a dare inizio alla concreta esecuzione della deliberazione di esecuzione delle opere di manutenzione straordinaria. Un parziale correttivo è stato introdotto con una successiva modifica della norma in esame, la quale consente che il fondo sia raccolto in modo graduale, nel caso in cui i pagamenti previsti dal contratto con l'appaltatore siano eseguiti in modo frazionato, collegati allo stato di esecuzione delle opere. 44

46 E rimasto fermo il principio cardine: all amministratore è negato esplicitamente il potere di ordinare opere di manutenzione straordinaria non urgenti, perché ogni decisione in materia spetta all assemblea. Se le opere sono di notevole entità, occorrerà decidere peraltro con la maggioranza speciale di cui al comma 2 dell art c.c La convocazione Chi convoca L assemblea è convocata dall amministratore in carica. Soltanto in tre casi abbiamo una convocazione non effettuata dall amministratore: 1) da ciascun condomino, quando manca l amministratore (la prima volta oppure è deceduto o è impossibilitato); 2) da almeno due condomini le cui proprietà rappresentino almeno un sesto del valore millesimale dell edificio, in caso d inerzia accertata (art. 66 disp. att. c.c.) dell amministratore in carica ; 3) dal curatore speciale, come stabilito dall art. 65 disp. att. c.c. Perché l assemblea possa validamente deliberare debbono essere convocati tutti i condomini. Come si convoca Le regole generali della convocazione sono poste dall'art. 66 disp. att. c,c. La Legge 220/2012 ha introdotto numerose, rilevanti novità. L'avviso di convocazione deve essere in forma scritta, prima era teoricamente possibile anche una convocazione in forma orale. L'avviso deve essere comunicato almeno 5 giorni prima della data dell'adunanza di prima convocazione a mezzo di : - posta raccomandata; - posta elettronica certificata; - fax ; - consegna a mano. L'avviso o biglietto di convocazione deve necessariamente contenere i seguenti elementi essenziali, senza i quali la convocazione sarebbe inutile e quindi giuridicamente invalida: 1) la data ( giorno, mese e anno ) e l orario; 2) la previsione della prima adunanza. E' prassi, ma non requisito essenziale, inserire per comodità anche la data della seconda adunanza, così da evitare, nel caso in cui la prima andasse deserta, di dover inviare il secondo avviso per la seconda adunanza; 3) il luogo; 4) l ordine del giorno. Inoltre, seppure non specificato dalla norma, è sempre opportuno che l avviso rechi l indicazione chiara (oltre alla banale dicitura "amministratore" il nome e cognome!) di chi abbia convocato l assemblea, quasi sempre l amministratore, così da porre i condomini in condizione di avere piena conoscenza della regolarità della convocazione. 45

47 Come detto, per ovvie ragioni di praticità ed economia, nello stesso avviso vanno indicati il luogo, la data e l ora dell assemblea di prima e di seconda convocazione, rammentando che l art c.c. impone che l assemblea di seconda convocazione non possa essere tenuta nello stesso giorno della prima, né oltre dieci giorni dalla prima. Abbiamo già ricordato che l art. 66 delle disposizioni per l attuazione del codice civile statuisce che l avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno 5 giorni prima della data fissata dell adunanza. In altre parole l assemblea deve essere convocata lasciando almeno 5 giorni tra il momento del ricevimento della comunicazione e quello della data di prima convocazione dell assemblea stessa. I giorni iniziano a decorrere da quello seguente il ricevimento dell avviso da parte del condomino. Perché l assemblea sia valida, quindi, l avviso di convocazione deve essere ricevuto dal condomino con il rispetto dei tempi sopra indicati. Se il regolamento di condominio prevede come obbligatorio un determinato sistema di convocazione (ad esempio spedizione con lettera raccomandata con avviso di ricevimento, oppure convocazione con avviso da consegnare 15 giorni prima della data fissata dell assemblea) l amministratore è tenuto ad eseguire la convocazione dell assemblea nel rispetto della norma del regolamento. Viceversa, nel silenzio del regolamento, l amministratore potrà eseguire la convocazione dei condòmini con le modalità da lui ritenute opportune, sempre nel rispetto delle forme, dei termini e dei requisiti già indicati, ma tenendo inoltre ben presente che costituisce onere dell amministratore provare di avere convocato i condòmini regolarmente. La prova che il condòmino assente sia stato convocato con corretta tempestività è sempre dell amministratore. Chi viene convocato Come già evidenziato, perché l assemblea possa validamente deliberare debbono essere convocati tutti i condomini. L art c.c., comma 6, prevede espressamente che l assemblea non possa deliberare se non risulta che sia stata convocata la globalità dei condomini. Anche il condomino che ha promosso una causa contro il condominio deve essere convocato all assemblea nella quale si discuterà se e come difendersi dalla sua azione. Sono condomini i proprietari, non i conduttori (detti anche inquilini). Nel caso di comproprietari, debbono essere convocati singolarmente tutti i comproprietari, tuttavia se i comproprietari sono marito e moglie o fratelli conviventi, la convocazione consegnata ad uno si presume conosciuta anche dall altro. Deve essere peraltro sottolineato che a fronte del diritto alla partecipazione (da intendersi = presenza) di tutti i comproprietari, il voto è e rimane uno solo, per cui il diritto di parlare e soprattutto di votare spetta ad uno solo dei comproprietari, che designeranno tra di loro il rappresentante. L usufruttuario ( l usufrutto è il diritto di godere della cosa altrui senza esserne il proprietario, con l obbligo di rispettare la destinazione economica del bene ), in forza del disposto dell art. 67 comma 6 disp. att. c.c., ha diritto di partecipazione e di voto negli affari che attengono all ordinaria amministrazione. Il conduttore non deve essere convocato dall amministratore. E, nel caso in cui il conduttore abbia il diritto di partecipare e votare, in forza dell art. 10 della legge 27 luglio 1978 n. 392, cosiddetta legge equo canone il 46

48 conduttore può avere diritto di voto nelle deliberazioni relative alle spese e alle modalità di gestione del servizio di riscaldamento, ma la sua convocazione è onere del proprietario dell appartamento e non dell amministratore La costituzione Le assemblee di condominio si distinguono in due tipi: assemblea di prima e di seconda convocazione. La differenza, peraltro ben rilevante sul piano pratico, consiste unicamente nella diversità delle maggioranze necessarie per calcolare la validità della costituzione e delle delibere; mentre tra prima e seconda convocazione non vi è alcuna differenza per quello che concerne il contenuto delle delibere, perché non vi è alcun argomento che non possa essere trattato indifferentemente in ciascuna delle due assemblee. Il codice non menziona un assemblea in terza convocazione, per cui, se anche la seconda va deserta, è necessario riconvocare la prima. Spesso le assemblee vengono anche definite ordinarie e straordinarie. In realtà è una differenza nominale più dannosa che utile, perché spesso è fonte di confusione tra i condomini, i quali sono portati a credere, erroneamente, che spese o manutenzioni straordinarie possano essere discusse e votate soltanto in apposite assemblee straordinarie. Ma ciò non è assolutamente vero. Qualsiasi argomento può essere validamente discusso sia in sede di assemblea ordinaria, che in sede di assemblea straordinaria. Pertanto, facendo nostro il suggerimento dei padri latini che sconsigliavano di moltiplicare inutilmente le categorie e le classificazioni, siamo dell avviso che eliminare la dicitura ordinaria e straordinaria non soltanto non arrechi alcun danno, ma anzi semplifichi i rapporti. Assemblea in prima convocazione L art c.c. comma 1 prescrive testualmente : l assemblea è regolarmente costituita con l intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio. Una regola chiara, che indica con esattezza il quorum (numero) dei condomini che debbono essere presenti al momento dell apertura della riunione, affinché l assemblea stessa sia valida. L art fa parte del novero delle norme dichiarate inderogabili dal legislatore (ultimo comma dell art c.c.), quindi neppure un regolamento avente norme di carattere contrattuale o l accordo pattizio dei condomini potrebbe validamente modificare il quorum (numero) fissato dalla legge. Con l occasione si evidenzia che per presenti si intende sia chi interviene di persona sia chi partecipa per delega. Il delegante è presente a tutti gli effetti di legge attraverso il suo delegato. Se Tizio, condomino, è portatore di quattro deleghe, saranno conteggiati cinque condomini presenti. In forza dell'art. 67 disp. att. c.c., se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale. La delega deve essere redatta in forma scritta. L amministratore non può essere delegato (5 comma dell'art. 67 disp. att. c.c.). 47

49 Il primo comma dell art c.c. evidenzia subito il principio essenziale che informa ogni passo della vita condominiale: il principio della doppia maggioranza. E il criterio cardine posto dal legislatore alla base del funzionamento dell assemblea condominiale: il calcolo delle maggioranze risulta sempre (le eccezioni sono rarissime e appunto sono eccezioni) dalla combinazione di due elementi, che debbono sussistere congiuntamente, ovvero l elemento personale (vale a dire i soggetti) e l elemento del valore (quote di partecipazione al godimento dei beni e delle cose comuni espresse in millesimi). L esigenza che il legislatore ha inteso salvaguardare è quella di non dare eccessiva prevalenza né al fattore economico, si pensi al caso di un unico soggetto proprietario di numerosi appartamenti e quindi portatore di molti millesimi, né all elemento personale, si pensi al caso di proprietari soltanto di boxes o cantine che se numerosi potrebbero imporre la loro volontà all interno dell assemblea. L assemblea è costituita validamente se il numero legale sussiste al momento della costituzione (apertura) dell assemblea, essendo irrilevanti, ai fini della costituzione stessa, successive defezioni nel corso dello svolgimento. Assemblea in seconda convocazione Il codice civile, all art comma, fissa il quorum costitutivo in seconda convocazione : occorre la presenza di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore millesimale dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. L'art comma 3 c.c. statuisce che in seconda convocazione la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell edificio Lo svolgimento e le deliberazioni La nomina del presidente e del segretario. La presenza dell amministratore Uno dei primi compiti dell assemblea è provvedere alla nomina del presidente e del segretario. Nessuna norma del codice impone in modo esplicito tale nomina, ma è una prassi consolidata e utile, la cui validità si può desumere indirettamente dall art. 67 disp. att. c.c. Il presidente è validamente eletto dalla maggioranza semplice dei presenti in assemblea, limitando il computo al dato numerico delle persone senza conteggio dei millesimi (cfr. Alberto Celeste, L assemblea, 2003, Giuffrè Editore, pag I compiti del presidente sono quelli di dirigere l assemblea, controllando innanzi tutto la regolarità della convocazione e quindi della costituzione. E altresì compito del presidente accertare che i presenti siano legittimati a presenziare in assemblea, disciplinare gli interventi ed eventualmente limitarne i tempi al fine di un più ordinato svolgimento. Il segretario viene scelto dal presidente o eletto dai condomini, e ha il compito di redigere il verbale sotto la direzione del presidente. Il suo è un incarico meramente esecutivo. La presenza dell amministratore in assemblea non è obbligatoria, nessuna norma lo impone. Ma è (quasi) sempre utile e opportuna. 48

50 Lo svolgimento e le modalità di votazione Lo scopo dell assemblea è quello di consentire ai condòmini di esaminare e di decidere in modo collegiale in ordine agli affari del condominio. Anche per questo aspetto della vita condominiale il legislatore non ha ritenuto opportuno disciplinare in modo minuzioso le modalità di svolgimento delle assemblee di condominio, ma nel corso degli anni la giurisprudenza e la dottrina hanno elaborato un insieme di regole che hanno colmato alcune delle lacune normative e soprattutto hanno dato (o, per meglio dire, hanno cercato di dare) coerenza al sistema. Gli argomenti di discussione assembleare vanno esaminati seguendo l elencazione prevista dall ordine del giorno, ma nulla vieta che in assemblea i condomini decidano per motivi di opportunità di discutere prima un punto e poi un altro, modificando così la scaletta dell ordine del giorno; è sicuramente illegittima la deliberazione su di un argomento che non sia all ordine del giorno. Sulla base di quanto sopra precisato sarebbe consigliabile non inserire nell ordine del giorno la rituale voce finale varie ed eventuali : infatti, poiché è invalida qualsiasi deliberazione presa su un argomento non esplicitamente all ordine del giorno, i condomini non possono assumere alcuna decisione valida sotto la voce varie ed eventuali. Se invece tale punto viene inserito all ordine del giorno al solo fine di consentire eventuali comunicazioni tra i condomini, ovvero tra i condomini e l amministrazione, tali comunicazioni possono essere validamente rese anche senza la presenza della voce varie ed eventuali. Il presidente, che ricordiamo dirige l assemblea, pone all esame dei condomini i vari punti, uno per volta, seguendo come detto l ordine del giorno. Esaminato e discusso ciascun punto, dato atto con la trascrizione nel verbale di assemblea del resoconto dei vari interventi e delle posizioni espresse dai condomini, la discussione si chiude con la votazione. La votazione deve (dovrebbe) essere di approvazione o di rigetto della proposta. O sì o no. I voti sono sempre positivi o negativi. L astenuto è comunque un voto non influente ai fini dell approvazione, vale quindi come un voto negativo. La trascrizione nel verbale di assemblea dell esito della votazione deve essere fatta con molta accuratezza, essendo le errate trascrizioni uno dei motivi più frequenti di successive cause di impugnazione delle delibere. Anche se può apparire banale o superfluo, deve essere sottolineato che nel verbale di assemblea deve essere scritto esplicitamente se la proposta viene approvata o respinta. Chiunque legga il verbale, anche anni dopo, anche se un estraneo, deve essere messo in condizioni di capire senza incertezze ed equivoci. Nel caso in cui la proposta venga approvata, deve essere esplicitamente indicato nel verbale se sia stata approvata a maggioranza o all unanimità. Nell ipotesi di approvazione a maggioranza debbono essere specificamente indicati il numero di voti e dei millesimi a favore e quelli contrari. Poiché la giurisprudenza è costante e pacifica nel ribadire ad ogni occasione che deve sempre essere possibile controllare a posteriori l esattezza dell esito della votazione, allorché una deliberazione sia stata assunta a maggioranza, se inizialmente sono stati riportati nel verbale i nominativi di tutti gli intervenuti, è sufficiente indicare i nominativi almeno di coloro che hanno votato negativo, così da consentire la verifica dei conteggi della votazione. 49

51 L intero sistema è costruito in modo tale da precludere il voto segreto; basti considerare che il principio della doppia maggioranza rende necessario sempre il conteggio dei millesimi. Di conseguenza il voto deve essere : a) palese; b) per appello nominale; c) espresso soltanto da chi è presente (di persona o per delega), non valgono quindi voti telefonici o per corrispondenza; d) distinto per ciascun argomento all ordine del giorno. Non è valido un voto generico per tutti i punti all ordine del giorno. Il conteggio dei voti Primo punto basilare. Una proposta viene approvata quando riceve i voti favorevoli della maggioranza, vale a dire quando i voti favorevoli sono più numerosi dei voti contrari. E precisamente una proposta viene approvata (deliberazione) quando risulta avere votato a favore la maggioranza dei soggetti (l elemento personale), la quale maggioranza rappresenti anche la maggioranza dei millesimi (l elemento del valore). Ciascuna deliberazione cioè deve soddisfare il principio della doppia maggioranza. Una proposta di delibera che raccolga la maggioranza di soltanto uno dei due elementi non è approvata. Ma avere raggiunto la doppia maggioranza (maggioranza dei voti favorevoli che rappresenti anche la maggioranza dei millesimi) è necessario, ma non sufficiente. La delibera è approvata validamente quando la doppia maggioranza favorevole raggiunga il quorum minimo stabilito dalla legge per quel tipo di delibera. Riassuntivamente, possiamo dire che una delibera è approvata validamente quando concorrono tre condizioni, che debbono essere tutte e tre presenti: a) abbia votato a favore la maggioranza dei condomini presenti, di persona o per delega; b) la maggioranza dei condomini presenti che ha votato a favore sia portatore anche della maggioranza dei millesimi; c) a maggioranza dei presenti e la maggioranza dei millesimi raggiungano il quorum minimo previsto dalla legge. Sul punto non paiono inutili due precisazioni. Maggioranza vuol dire semplicemente essere di più, non vuol dire, come invece molti dicono, la metà più uno, che può apparire una semplice imprecisione, ma può creare (come in effetti in alcuni casi è avvenuto) contrasti in sede di deliberazione. Il sistema di calcolare la metà più uno infatti funziona per i numeri pari : ad esempio su otto condomini la maggioranza è di cinque (la metà, quattro, più uno). Ma non funziona con i numeri dispari. La maggioranza su cinque condomini è di tre, non di tre virgola cinque; su undici condomini è di sei condomini, non di sei virgola cinque. Seconda avvertenza, il fatto che a volte i voti favorevoli raggiungano il quorum minimo previsto dalla legge non implica che la delibera sia approvata se i voti contrari sono più numerosi, ad esempio, nel caso in cui in seconda convocazione votino a favore dell approvazione del rendiconto un terzo dei condomini, il cui valore 50

52 millesimale è pari ad un terzo del valore dell edificio, così soddisfacendo il requisito del quorum chiesto dall art c.c., ma i voti contrari siano più numerosi. Occorre sempre rammentare che, affinché una delibera sia approvata, il primo e fondamentale requisito, tanto banale e scontato da non essere giustamente menzionato dalla legge, è che i voti favorevoli siano di più di quelli contrari. Le maggioranze semplici e quelle qualificate o speciali L art c.c., probabilmente una delle norme più rilevanti in materia condominiale, stabilisce, a seconda delle materie in discussione in assemblea, le varie maggioranze necessarie per la validità delle relative deliberazioni. Ovviamente la norma in esame è ben lungi dall esaurire tutte le fattispecie che la vita reale ci propone quotidianamente, pertanto spesso l amministratore dovrà fare riferimento a prassi consolidate o agli indirizzi dettati dalla giurisprudenza. Laddove il codice non specifica alcunché, significa che non sono previste maggioranze particolari, sicché sono necessarie e sufficienti le maggioranze cosiddette semplici, intese come corrispondenti alla maggioranza minima prevista dalla legge, vale a dire: a) in prima convocazione sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell edificio. b) in seconda convocazione la deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell edificio. L art c.c. comma 4 individua un gruppo di materie per le quali le deliberazioni in seconda convocazione debbono essere assunte con un quorum minimo più alto di quello necessario di quello cosiddetto semplice ed esattamente è richiesta quella stessa maggioranza che in prima convocazione deve sempre sussistere: la maggioranza degli intervenuti pari ad almeno la metà del valore dell edificio. In altre parole, quel quorum minimo che in prima convocazione costituisce la maggioranza necessaria per tutte le delibere ordinarie, diviene il quorum speciale in seconda convocazione. Alcuni degli argomenti per i quali è prevista la predetta maggioranza qualificata in seconda convocazione sono: a) la nomina e la revoca dell amministratore; b) le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell amministratore medesimo; c) la ricostruzione dell edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità; d) l approvazione del regolamento condominiale ; e) le innovazioni di cui al 2 comma dell'art.1120 c.c. L art c.c. comma 5 individua un altro gruppo di argomenti per il quale è necessaria una maggioranza qualificata, ed esattamente le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni disciplinate dall art c.c. comma 1. 51

53 In questo caso il codice chiede che le deliberazioni siano sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e i due terzi del valore dell edificio. Efficacia delle deliberazioni Le deliberazioni, anche quelle assunte a maggioranza, vincolano tutti i condomini, assenti, contrari e astenuti compresi. Vige il principio che le decisioni assunte dalla maggioranza sono vincolanti anche per la minoranza dissenziente. Le deliberazioni sono immediatamente esecutive. L impugnazione dinanzi al Tribunale di una delibera non ne sospende l efficacia e l esecutività. Anche le deliberazioni in astratto invalide sono valide ed efficaci fino a quando, all esito di un giudizio di impugnazione, il Tribunale non le abbia cancellate. Invalidità delle deliberazioni L art c.c. prevede che ciascun condomino dissenziente possa impugnare le deliberazioni che ritiene siano state assunte contrarie alla legge o al regolamento di condominio. Impugnazione vuol dire ricorso all autorità giudiziaria, cioè proporre una causa contro il condominio. Qualsiasi attività diversa dal ricorso all autorità giudiziaria non costituisce impugnazione di delibera, quindi, al fine dell impugnativa, sono del tutto irrilevanti lettere raccomandate, fax, telegrammi, posta elettronica, telefonate, o qualsiasi altra forma di comunicazione. In buona sostanza l impugnazione è una causa, un processo : consiste nella presentazione da parte di un condomino (tramite la rappresentanza di un avvocato) della delibera ritenuta viziata all esame del magistrato, il quale dovrà accertare la sussistenza o meno del vizio lamentato e provvedere di conseguenza. L art c.c. nella sua scarna linearità si è completamente disinteressato della qualificazione dell invalidità della delibera da impugnarsi, cioè non si è minimamente curato della distinzione che dottrina e giurisprudenza da sempre hanno operato nel diritto privato tra vizi di nullità e vizi di annullabilità, o più semplicemente tra nullità e annullabilità dell atto viziato. Dalla semplice lettura dell art c.c. risulterebbe chiaro che il legislatore abbia inteso stabilire un unico regime, tanto semplificato fino ad essere draconiano e rigoroso, per porre riparo ad una delibera illegittima: il condomino dissenziente, l astenuto e l assente hanno trenta giorni di tempo per porre al vaglio del tribunale la delibera che presume viziata. Al trascorrere dei trenta giorni - termine veramente troppo esiguo - senza che nessun condomino abbia agito in sede giudiziaria, i giochi sono fatti. La delibera diviene valida ed efficace per inerzia degli interessati, vale a dire dei condomini che erano contrari alla delibera illegittima. Ma il sistema di impugnazione previsto dall art c.c. è parso da subito effettivamente troppo scarno e semplice a tutti o quasi gli operatori del diritto, siano essi studiosi o magistrati, i quali hanno correttamente evidenziato che escludere sempre la distinzione tra nullità e annullabilità della delibera, oltre ad essere in contrasto stridente con l intero sistema del diritto civile, possa portare nella pratica quotidiana a risultati di grave ingiustizia. 52

54 Di conseguenza la distinzione tra vizi di nullità e vizi di annullabilità è tornata prepotentemente (tramite le sentenze e gli studi più autorevoli) nel diritto condominiale e con tale distinzione dobbiamo fare i conti, che non sono né semplici né soprattutto definitivi. Come è facile intuire, la nullità è un difetto più grave, più radicale. L annullabilità indica un vizio meno rilevante. Ciò che è estremamente interessante sono le differenze tra i due tipi di vizi, sia nelle conseguenze di carattere sostanziale che processuale. Infatti giurisprudenza e dottrina sono concordi nel sostenere che il regime dell impugnazione previsto dall art c.c. sia applicabile solo per le delibere annullabili. Soltanto queste ultime quindi sono impugnabili unicamente dai condomini dissenzienti o assenti nel breve termine di trenta giorni, decorrente per il dissenziente dal giorno dell assemblea e per l assente dal giorno in cui ne ha avuto piena conoscenza. Viceversa le delibere nulle (il che vuol dire che non sono mai sorte) possono essere impugnate senza limiti di tempo, sono quindi imprescrittibili, da chiunque vi abbia interesse. Tale diritto spetta a ciascun condomino, anche a coloro che hanno votato a favore, anche al presidente che l ha dichiarata valida. Il problema fondamentale è che non esiste un elenco certo che individui quali siano i vizi di nullità e quelli di annullabilità. E il magistrato incaricato di esaminare il caso concreto a decidere se il difetto della delibera impugnata consista in motivo di nullità o di annullabilità e ogni singolo magistrato ha la piena e legittima libertà di decidere in base al proprio convincimento, senza essere obbligatoriamente vincolato da precedenti in materia. Con funzione meramente indicativa, e nella consapevolezza che chiarisce molto meno di quanto prometta, possiamo riportare la distinzione tra nullità e annullabilità delle delibere, tratta dalla nota sentenza della Suprema, la quale ribadisce quanto già detto in numerose altre occasioni : sono assolutamente nulle le deliberazioni dell assemblea prive dei requisiti essenziali o affette da vizi relativi alla regolarità della costituzione dell assemblea o della formazione della volontà della prescritta maggioranza, ovvero prese con riguardo ad oggetto impossibile o illecito o esorbitante dai limiti dell attribuzione dell assemblea, o concernenti innovazioni lesive dei diritti di ciascun condomino sulle cose comuni o su quelle di proprietà esclusiva di ognuno di essi, mentre sono invece semplicemente annullabili le deliberazioni affette da vizi formali, e cioè prese in violazione di prescrizioni legali, convenzionali o regolamentari attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell assemblea, nonché quelle affette da eccesso di potere e quelle viziate da incompetenza, che eccedono cioè il campo riservato all amministratore (Cass. 21 febbraio 1995, n. 1890). 53

55 APPENDICE LE CARATTERISTICHE LE QUALITÀ SPECIFICHE DELL ASSEMBLEA I NUMERI PER LE ASSEMBLEE RICEZIONE DELLA CONVOCAZIONE CONVOCAZIONE AD INIZIATIVA DEI CONDOMINI LEGITTIMITA DELLA PRIMA CONVOCAZIONE LEGITTIMITA DELLA SECONDA CONVOCAZIONE LA SECONDA CONVOCAZIONE MINIMO 5 GIORNI PRIMA DELLA CONVOCAZIONE MINIMO 2 CONDOMINI CHE RAPPRESENTINO ALMENO 1/6 DEI MILLESIMI (Trascorsi oltre 10 giorni dalla richiesta all'amministratore) PRESENZA DI 1/3 DI PARTECIPANTI AL CONDOMINIO PER 1/3 DEL VALORE MILLESIMALE PRESENZA DI 1/3 DI PARTECIPANTI AL CONDOMINIO PER 1/3 DEL VALORE MILLESIMALE RISPETTO ALLA PRIMA CONVOCAZIONE NON OLTRE 10 GIORNI E MAI NELLO STESSO GIORNO 54

56 Modulo N. 4 IL REGOLAMENTO DI CONDOMINIO 1. NOZIONE Il Regolamento di Condominio è un documento scritto di fondamentale importanza per qualunque edificio condominiale considerando che la vita all interno del condominio è regolata dalle norme del codice civile, dalle leggi speciali e, appunto, dalle disposizioni contenute nel Regolamento del condominio. Nel mentre le norme del codice civile e le leggi speciali sono uguali per tutti, il Regolamento varia per ogni condominio, attagliandosi e rispondendo alle esigenze della specifica comunità condominiale. Il Regolamento si pone dunque come la legge interna o lo statuto del singolo caseggiato, che l amministratore ed ogni condomino hanno l obbligo di conoscere e di rispettare unitamente al diritto di esigerne il rispetto. Si suole definire il Regolamento come fonte di norme di natura secondaria rispetto al codice civile, ma non perché di importanza secondaria, ma in quanto alcune norme del codice civile (come previsto dall art c.c. comma 4 e nell art. 72 delle disp. att. cod. civ.) sono inderogabili (cioè immodificabili) dal Regolamento (sul punto infra par. 4). Nonostante l importanza è l utilità che il regolamento riveste, la disciplina dettata dal Codice Civile in relazione ad esso è ridotta all essenziale. In particolare, svolge un ruolo veramente centrale l articolo l art c.c. che recita: Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell edifico e quelle relative all amministrazione. Ciascun condomino può prendere l iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente. Il regolamento deve essere approvato dall assemblea con la maggioranza stabilità dal secondo comma dell articolo 1136 ed allegato al registro indicato dal numero 7) dell art Esso può essere impugnato a norma dell art Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomini, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1136, Le norme del regolamento non possono vietare di possedere animali domestici. L art c.c., peraltro, si riferisce al solo regolamento avente origine assembleare, cioè approvato in assemblea e quindi definito ad origine interna, ma accanto ad esso la Giurisprudenza ha individuato un altra tipologia di Regolamento, quello di origine esterna, ovvero quello predisposto dall originario unico proprietario dell immobile, sovente il costruttore, ed accettato espressamente al momento dell acquisto dell unità immobiliare, detto anche di origine contrattuale proprio in quanto si atteggerebbe come un contratto. Si evidenzia che la Legge di Riforma del Condominio (Legge 220/2012 entrata in vigore il ), proprio a sottolineare l importanza del Regolamento ha previsto l obbligo che se ne alleghi copia al registro delle assemblee (art c.c. comma 3^). 55

57 2. REGOLAMENTO OBBLIGATORIO E REGOLAMENTO FACOLTATIVO Il primo comma dell art c.c. prevede che quando il numero dei condomini in un edificio sia superiore a dieci (quindi da undici in poi), sia obbligatoria la redazione del Regolamento. Si precisa che, ai fini del conteggio, il condomino proprietario di più unità immobiliari vale comunque per uno. In tali casi, qualora l assemblea non provveda all approvazione del Regolamento, ciascun condomino può rivolgersi all Autorità Giudiziaria affinché il Giudice ne imponga la formazione. Allorquando il numero dei condomini sia pari o inferiore a dieci, il regolamento non è obbligatorio ma resta pur sempre facoltativo. Significa che anche edifici con un numero di condomini pari o inferiori a dieci possano dotarsi di regolamento ritualmente approvato in assemblea e quindi vincolante per tutti. Ma in tali casi, se l assemblea non approvasse il Regolamento non sarebbe possibile il ricorso all Autorità Giudiziaria per ottenerlo. 3. FORMAZIONE/ORIGINE DEL REGOLAMENTO -REGOLAMENTO APPROVATO IN ASSEMBLEA Il Codice Civile disciplina all art c.c. il Regolamento avente origine assembleare, cioè approvato in assemblea e perciò definito ad origine interna. L assemblea, convocata per la discussione ed approvazione del Regolamento, delibera con la maggioranza di cui al secondo comma dell art c.c., ovvero con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell edificio (art c.c. comma 3^). L obbligatorietà del regolamento assembleare per tutti i partecipanti al condominio, e quindi anche per gli assenti all assemblea e per i dissenzienti che non abbiano impugnato la relativa delibera, discende direttamente dall art c.c. primo comma: le delibere assunte dall assemblea sono obbligatorie per tutti i condomini. Il Regolamento approvato dall assemblea è parimenti obbligatorio anche per gli eredi e gli aventi causa da chi era condomino al tempo della delibera di approvazione, in forza di quanto previsto dall art c.c. (norma in tema di comunione applicabile anche al condominio per il rinvio operato dall art c.c.) che stabilisce decorso il termine di impugnazione (trenta giorni dalla delibera per il condomino presente in assemblea o dalla comunicazione della delibera per i dissenzienti) il regolamento ha effetto anche per gli eredi ed aventi causa dei singoli partecipanti. -REGOLAMENTO PREDISPOSTO DALL ORIGINARIO UNICO PROPRIETARIO Accanto al Regolamento assembleare, unico espressamente disciplinato dal codice civile, la Giurisprudenza ha individuato un altra ricorrente tipologia di Regolamento, quello di origine esterna, ovvero quello predisposto dall originario unico proprietario dell immobile, sovente il costruttore. Tale Regolamento > predisposto dall originario unico proprietario dell immobile, sovente il costruttore 56

58 > trascritto unitamente al primo atto di compravendita nei Pubblici Registri Immobiliari di Conservatoria > accettato espressamente dai partecipanti al condominio al momento dell acquisto delle unità immobiliare in quanto allegato al contratto di compravendita o comunque espressamente richiamato nell atto di compravendita in modo da formarne parte integrante per relationem, è detto anche contrattuale (meglio dire di origine contrattuale) in quanto si atteggerebbe come un contratto. La trascrizione del Regolamento in parola nei Pubblici Registri Immobiliari di Conservatoria (ispezionabili da chiunque) è effettuata con funzione di pubblicità ovvero di conoscibilità erga omnes (per tutti) dell atto. La trascrizione rende cioè il Regolamento conoscibile astrattamente a tutti e quindi opponibile anche ai terzi acquirenti dagli originari condomini, terzi che non hanno di fatto espresso l iniziale adesione al Regolamento. In difetto della trascrizione, le norme del Regolamento limitative dei diritti esclusivi di proprietà inserite nel Regolamento di origine contrattuale, basato sull accordo delle parti, non sarebbero opponibile ai predetti terzi acquirenti poiché ai sensi dell art c.c. i contratti producono effetti soltanto tra le parti. 4. CONTENUTO DEL REGOLAMENTO 4 A ) CONTENUTO MINIMO. L art c.c. primo comma prevede che il Regolamento contenga le norme per disciplinare > l uso delle cosi comuni > la ripartizione delle spese > la tutela del decoro dell edificio > l amministrazione. Tale previsione può essere interpretata come il contenuto minimo di un Regolamento, ben potendo il Regolamento contenere regole di ulteriore contenuto. 4 B) CONTENUTO VIETATO. Come già evidenziato nel precedente par. 1, l autonomia della potestà Regolamentare del Condominio trova un importante limite nella previsione dell art c.c. 4^ comma: in nessun caso i Regolamenti possono derogare alle disposizioni degli articoli del c. c. 1118, secondo comma (diritti dei partecipanti sulle cose comuni), 1119 (indivisibilità beni comuni), 1120 (innovazioni), 1129 (nomina e revoca amministratore), 1131 (rappresentanza dell amministratore nelle liti), 1132 dissenso dei condomini rispetto alle liti), 1136 (costituzione e validità delle delibere quorum) 1137 (impugnazione delle delibere innanzi all Autorità Giudiziaria) nella previsione dell art. 72 disp. att. cod. civ.: i regolamenti di condominio non possono derogare alle disposizioni dei precedenti articoli 63 (possibilità dell amm.re di richiedere decreto ingiuntivo, beneficio escussione preventiva del condomino moroso da parte del creditore del condominio, solidarietà del condomino subentrante per l anno in corso e quello precedente e del cedente sino alla trasmissione della copia dell atto di vendita), 66 (convocazione assemblee), 67 (intervento in assemblea a mezzo deleghe e assemblea del supercondominio) 69 (modifica e rettifica tabelle millesimali). 57

59 Significa che il contenuto delle richiamate norme del codice civile si pongono come non modificabili dai regolamenti con l effetto che l eventuale norma del Regolamento che disponesse diversamente sarebbe da ritenersi invalida. Un esempio di norma sovente violata dai regolamenti predisposti dal costruttore è l art c.c., laddove il costruttore si riserva nel Regolamento la nomina dell amministratore che, di contro, è di esclusiva competenza dell assemblea. Una previsione regolamentare del genere è invalida e l amministratore indicato nel Regolamento dal costruttore dovrebbe senza indugio convocare l assemblea per ottenere in quella sede sua rituale nomina. 4 C ) Quanto al contenuto del Regolamento, un importante distinzione va operata tra le norme (dal contenuto) regolamentare e le norme (dal contenuto) contrattuale, secondo quanto infine chiaramente espresso nella sentenza della Cassazione a Sezioni Unite nr. 943 del 2009, alla quale si rinvia per ogni ulteriore approfondimento. Le NORME DAL CONTENUTO o NATURA REGOLAMENTARE sono quelle che disciplinano l uso delle cose comuni, l organizzazione ed il funzionamento dei servizi comuni, ad es. prevedendo turnazioni nel godimento dei beni comuni. Le norme del regolamento di contenuto regolamentare possono essere modificate con la stessa maggioranza prevista per l approvazione del regolamento assembleare (ovvero la maggioranza di cui all art. 1138, comma 2^). Le NORME DAL CONTENUTO o NATURA CONTRATTUALE sono quelle che: limitano i diritti dei singoli condomini sulle proprietà esclusive o sui beni comuni ovvero attribuiscono al alcuni condomini maggiori diritti rispetto ad altri Esempi di norme del regolamento dal contenuto/natura contrattuale: norme che prevedano vincoli per la destinazione delle singole proprietà private (divieto di destinare la proprietà privata ad albergo, sexi shop, ufficio, laboratorio ); norme che prevedano il divieto di sciorinamento della biancheria; norme che prevedano il divieto di collocazione di piante sui balconi privati; norme che prevedano il divieto di affissione di targhe sui muri condominiali; norme che stabiliscono criteri di ripartizione delle spese derogativi dei principi generali di cui all art.1123 c.c.; norme che prevedano limiti all uso del cortile o terrazzo condominiali per alcuni condomini; norme che prevedano il diritto per alcuni condomini di uso esclusivo di beni o porzioni di beni comuni; norme che prevedano interessi moratori per i condomini morosi. Dagli esempi si comprende come il contenuto delle norme c.d. di contenuto/natura contrattuale sia particolarmente importante, poiché va a limitare il singolo condomino rispetto alle facoltà nelle quali normalmente potrebbe esprimersi il suo diritto di proprietà sui beni comuni o sulla proprietà privata o attribuisce ad altri condomini maggiori diritti. Ciò comporta che le norme del regolamento dal contenuto contrattuale possano essere approvate e modificate solo all unanimità dei facenti parte del condominio (cioè da tutti i condomini) e quindi possono essere contenute in un regolamento di origine esterna predisposto dal costruttore ed approvato da tutti i partecipanti al condominio unitamente agli atti di vendita od anche in un regolamento assembleare di purché approvato all unanimità dei facenti parte del condominio. E questo rende invero difficile rinvenire o inserire nei regolamenti assembleari norme dal contenuto contrattuale. Di contro, nei regolamenti di origine contrattuale ovvero di origine esterna (quelli redatti dal Costruttore), troviamo sovente norme dal contenuto contrattuale (e 58

60 quindi modificabili solo all unanimità), accanto a numerose norme di contenuto semplicemente regolamentare (e quindi modificabili con la maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore dell edificio). In passato si riteneva che tutte le norme contenute in un regolamento di origine contrattuale-esterno fossero modificabili solo all unanimità, trattandosi di un contratto. Tale tesi è stata superata dalla Giurisprudenza nel senso appunto di ritenere che la contrattualità della norma del Regolamento dipenda dal suo contenuto e non dall inserimento in un regolamento di origine contrattuale. E dal contenuto della norma ne discende il regime della modificabilità: norme di contenuto regolamentare approvabili e modificabili a maggioranza; norme di contenuto contrattuale approvabili e modificabili solo con l unanimità dei partecipanti al condominio). Ovviamente, le norme dal contenuto contrattuale per essere opponibili, ovvero efficaci e vincolanti, nei confronti dei successori a titolo particolare-acquirenti degli originari partecipanti al condominio debbono essere trascritte nei pubblici registri immobiliari, ovvero deve essere trascritto il regolamento che le contiene. In difetto di trascrizione del regolamento di condominio nei pubblici registri immobiliari di conservatoria, le norme di contenuto contrattuale, seppure inserite in un regolamento di origine esterna redatto dal costruttore, non sarebbero opponibili ai terzi (acquirenti dagli originari partecipanti al condomini), venendo meno la necessaria pubblicità per rendere noti tali vincoli. 5. SANZIONI L art. 70 disp. att. cod. civ. prevede la possibilità di irrogare sanzioni per l ipotesi di violazione del regolamento. Recita, infatti: per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie. L irrogazione della sanzione è deliberata dall assemblea con le maggioranze di cui al secondo comma dell art c.c.. La sanzione riveste natura di pena privata eccezionale e può essere comminata solo previa delibera assembleare ed esclusivamente per un infrazione di espresse disposizioni del regolamento, e non ad esempio, per inottemperanze a previsioni contenute in delibere assembleari. Si ritiene che non possa applicarsi la sanzione anche ai conduttori (Cass n ) e che, sebbene l articolo in parola non sia citato tra quelli inderogabili dal Regolamento, l importo di 200,00 oggi previsto dal Codice Civile vada inteso come limite massimo invalicabile. Per il generale divieto di autotutela nei rapporti privati, è da ritenersi parimenti nulla la clausola del regolamento di condominio che, superando l eccezionale autorizzazione di cui all art. 70 disp. att. cod. civ., preveda, per le infrazioni dei condomini (es. parcheggio irregolare in area comune), sanzioni diverse da quelle pecuniarie (es. rimozione dell autovettura) (Cass n 820). 59

61 6. ASPETTI OPERATIVI PER L AMMINISTRATORE Assunta la gestione di un Condominio, l amm.re dovrà senza indugio leggere attentamente il regolamento e rispettarlo (si pensi alle norme in tema di ripartizione delle spese) e chiederne il rispetto ai condomini. L amm.re dovrà allegare copia del Regolamento di Condominio al libro dei verbali delle assemblee. Qualora il condominio avesse più di dieci condomini e fosse privo di Regolamento, l amministratore dovrà attivarsi per proporre un Regolamento all approvazione dell assemblea, inserendo l argomento come punto specifico all ODG; in tal caso avrà cura di NON inserire nella bozza del predisponendo regolamento assembleare norme di contenuto contrattuale che necessiterebbero l approvazione di tutti i partecipanti al condominio, e non semplicemente della maggioranza assembleare. L amm.re avrà la premura di inviare preventivamente il testo da discutere in assemblea unitamente alla convocazione, poiché tutti debbono essere preventivamente informati di quanto si andrà a discutere in sede assembleare. Qualora, invece, venisse richiesta all amm.re di portare in discussione in assemblea una modifica di alcune norme del regolamento, l amm.re dovrà ricordare che le norme di contenuto contrattuale possono essere modificate solo all unanimità, nel mentre quelle di contenuto regolamentare, anche se inserite in un regolamento di origine esterna/ovvero predisposto dal costruttore, possono essere modificate con la maggioranza di cui all art ^ secondo comma. 60

62 LE TABELLE MILLESIMALI 1) NOZIONE E FINALITA DELLE TABELLE MILLESIMALI Le tabelle millesimali di proprietà esprimono il valore proporzionale di ogni singola unità immobiliare rispetto al valore dell intero edificio condominiale fatto uguale a (da qui il nome delle tabelle). Ai sensi dell art. 68 disp. att. cod. civ. primo comma, i valori millesimali espressi nelle tabelle sono finalizzati alla > ripartizione delle spese ed allo > svolgimento delle assemblee e quindi del computo dei quorum costitutivi e deliberativi. Recita, infatti, l art. 68 delle disp. att. cod. civ. per gli effetti indicati dagli articoli 1123,1124, 1126 (ovvero per la ripartizione delle spese) e 1136 c.c. (ovvero per il voto in assemblea), il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi. 1. 2) TABELLA GENERALE DI PROPRIETÀ E TABELLE D USO/DI GESTIONE La tabella principale, normalmente detta "di proprietà" o tabella A, è quella che esprime il valore di ogni singola proprietà rispetto alla totalità del condominio, e serve a suddividere la maggior parte delle spese del condominio c.d. generali. Gli articoli di riferimento sono il 1118 e 1123 primo comma, del codice civile, che, appunto, disciplinano la misura, rispettivamente, del diritto e dell'onere di contribuzione alle spese di ciascun condomino sui beni comuni, stabilendo che siano proporzionali al valore del piano o della porzione di piano (unità immobiliare). Art comma 1: Il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate dall articolo precedente e proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, se il titolo non dispone altrimenti. Art Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell edificio, per la prestazione dei servizi nell interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Accanto alla tabella generale di proprietà, troviamo le tabelle c.d. d uso dette anche derivate o di gestione, utilizzate per ripartire alcune spese secondo il criterio dell uso differenziato del bene comune, ovviamente con riferimento ai quei beni che possono essere oggetto di godimento separato. 1 Interessante notare come l art. 68 citato sia norma derogabile dai regolamenti in quanto non citata nel successivo art 72 tra quelle inderogabili (come, di contro, il successivo art. 69). Pertanto sarebbero pure possibili criteri di ripartizione delle spese che facciano riferimento ad indici diversi dai millesimi, come il numero di vani di ciascun appartamento (Cfr: Cass. 21 maggio 1979, n. 2922, in Arch. Loc. cond., 1979, 278; Trib Milano, 14 maggio 1990, in Arch. loc., 1990, 750) 61

63 Queste tabelle si formano combinando la quota di proprietà espressa dalle tabelle millesimali di proprietà con la misura dell'uso dei bei o servizi condominiali (ad esempio tabella scale e tabella ascensore art c.c. - tabella riscaldamento centralizzato o ulteriori secondarie tabelle come la tabella eventuale spese giardino, acqua, portierato, etc ). Il riferimento normativo di queste tabelle è nel secondo e terzo comma dell art del codice civile che recita: Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità. Ovviamente, mentre alle tabelle millesimali di proprietà partecipano tutti in condomini, le tabelle millesimali d'uso possono essere anche parziali. Ad esempio, alle spese ordinarie delle scale-ascensore, i condomini che non ne fanno uso possono essere esclusi (si pensi ai proprietari di negozi al piano terreno che hanno accesso indipendente e che non usufruiscono in nessun modo delle scale non dovendo neanche passare per l'androne del fabbricato). Ci si riferisce sempre all uso potenziale della cosa comune in base all oggettiva destinazione impressa al bene. La qualificazione dell obbligo delle spese condominiali in termini di obbligazione propter rem esclude che possa considerato esonerato dalla partecipazione alla spesa il condomino che pur potendo usare e godere la cosa comune di fatto non la utilizzi per una scelta personale. 3) MANCANZA DI TABELLE MILESIMALI Ciò non significa che in assenze di tabelle non sia possibile ripartire le spese o svolgere un assemblea valida. Infatti, la preesistenza delle tabelle millesimali non è necessaria per la gestione del condominio 2, poiché le tabelle agevolano ma non condizionano la gestione del condominio. Infatti, la Suprema Corte di Cassazione anche recentemente, ha ribadito: Il criterio di identificazione delle quote di partecipazione al condominio, derivando dal rapporto tra il valore dell'intero edificio e quello relativo alla proprietà del singolo, esiste prima ed indipendentemente dalla formazione della tabella dei millesimi la cui esistenza, pertanto, non costituisce requisito di validità delle delibere assembleari e consente sempre di valutare anche a posteriori in giudizio se le maggioranze richieste per la validità della costituzione dell'assemblea e delle relative deliberazioni siano state raggiunte, in quanto la tabella anzidetta agevola, ma non condiziona lo svolgimento dell'assemblea e, in genere, la gestione del condominio. ( ) La deliberazione emessa dell'assemblea condominiale in mancanza di tabelle millesimali non è affetta da alcuna invalidità, non essendovi alcuna violazione di legge proprio in considerazione della natura e delle finalità della tabelle millesimali 3. Quindi la mera mancanza formale delle tabelle non può essere dedotta al fine di sottrarsi al pagamento degli oneri condominiali. A fronte di una ripartizione delle spese operata dall'assemblea, che si deduce errata, lo strumento per opporvisi è quello della contestazione dei criteri seguiti per la ripartizione stessa. 4 ovvero 2 R. Triola, Il nuovo condominio, G. Giappicchelli Editore, Torino, 2013, p Cass., n ; conforme Cass n Cass n

64 l impugnazione della delibera entro trenta giorni con onere a carico dell attorecondomino della prova sulla divergenza del criterio di riparto adottato dall assemblea rispetto a quello legale, ovvero quello che sarebbe risultato corretto applicando tabelle millesimali conformi ai criteri legali. 4) REDAZIONE MATERIALE E FORMAZIONE DELLE TABELLE (contrattuale, assembleare, giudiziaria) La redazione materiale delle tabelle è rimessa normalmente ad un tecnico, dovendosi procedere ad una valutazione qualitativa e quantitativa delle unità immobiliari che parte dalla misurazione delle superfici e/o dei volumi. Normalmente il tecnico accompagna le tabelle con una relazione esplicativa. Il codice civile non riferisce quali siano i coefficienti tecnici da utilizzare per redigere le tabelle, limitandosi ad escludere categoricamente, al secondo comma dell art. 68 disp. att. cod. civ., che si debba tenere conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione dell unità immobiliare, in quanto elementi di natura soggettiva e mutevoli. Infatti, i coefficienti per l elaborazione delle tabelle valutano l immobile sotto un profilo oggettivo onde conferire stabilità alle tabelle ed evitare che le stesse possano essere soggette a modifiche continue in virtù di soggettive personali necessità ed esigenze economiche dei diversi proprietari. Già la relazione del Guardasigilli al Re che accompagnava le norme del Codice Civile del 1942 spiegava: e sembrato superfluo enunciare i dati in base ai quali l accertamento delle tabelle debba essere compiuto, essendo ovvio che per la stima comparativa dei piani o porzioni di piani, agli effetti della determinazione del valore proporzionale di ciascun piano o porzione di esso rispetto all edificio, sarà da tener conto degli elementi che li differenziano tra loro, quali il numero dei vani, l ampiezza, l esposizione, la luminosità, l altezza del piano rispetto al suolo. Nella prassi, si utilizzano i coefficienti indicati in alcune circolari ministeriali, ed in particolare nella circolare del Ministero dei Lavori Pubblici n del 1996, recante norme per i collaudi dei fabbricati costruiti da cooperative edilizie fruenti di contributo statale per la ripartizione delle spese fra i soci. Trattasi per lo più dei parametri già indicati nella relazione del Guardasigilli, ovvero superficie, altezza di piano, esposizione-orientamento, affaccio -il prospetto, luminosità. Tra i coefficienti è inserito anche quello della destinazione dell immobile. Ma tale concetto non è inteso tanto come destinazione d uso o catastale impressa dal proprietario al bene, quanto piuttosto come valutazione degli spazi costituenti l'immobile in relazione alla misura della loro utilità (rapporto tra vani destinati a stanze e vani destinati ad accessori, importando questi ultimi l applicazione -a parità di superficie con altro immobile- di un di un coefficiente minore) e come destinazione potenziale in relazione anche all ubicazione (es, un unità a piano strada è potenzialmente utilizzabile come negozio e non come abitazione). Orbene, le tabelle redatte secondo i criteri richiamati, che traducono e rispettano il valore proporzionale della singola unità immobiliare rispetto all intero condominio e ricalcano quanto stabilito dal codice civile in punto di riparto spese, sono dette, appunto, tabelle redatte secondo i criteri legali di ripartizione delle spese. L art e l art del codice civile, ed ora il nuovo art. 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile, di dicono che possano esistere anche tabelle 63

65 millesimali in deroga ai suddetti criteri legali, ovvero tabelle che non rispettino i suddetti criteri di proporzionalità tra la singola proprietà e l intero condominio. Tali tabelle sono dette tabelle convenzionali/di contenuto contrattuale. Recita infatti l art del codice civile: il diritto di ciascun condomino, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell unità immobiliare che gli appartiene. E l art del codice civile: le spese ( ) sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. E l art. 69 disp. att. cod. civ., ultimo comma: le norme del presente articolo si applicano per la rettifica o modifica delle tabelle ripartizioni spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali. Così, ad esempio, tabelle millesimali convenzionali potrebbero esonerare alcune unità immobiliari dalle spese generali o da alcune spese o prevedere che vi contribuiscano in misura inferiore o maggiore a quello che sarebbe il valore proporzionale dell unità rispetto al condominio, o che tutti gli immobile a prescindere dal valore proporzionale 5 partecipino in misura uguale alle spese generali o prevedere, in generale, criteri di riparto divergenti da quelli espressi nel codice civile (es. spese ascensore solo in base al piano, spese di pulizia delle fosse biologiche di un Condominio sito in campagna, anziché per millesimi, in base a criteri alternativi tipo metà millesimi, metà in base alla distanza di ciascuna unità immobiliare dal depuratore comune). Le tabelle millesimali convenzionale o contrattuali (di contenuto contrattuale) necessitano sempre e senza alcun dubbio di un approvazione all unanimità dei partecipanti al condominio e del loro successivo richiamo negli atti di compravendita; esse possono essere approvate o in sede assembleare ma solo con l unanimità di tutti i partecipanti al condominio cioè di tutti i condomini del condominio, oppure, come di solito accade, sono predisposte dall originario costruttore che le allega al regolamento di condominio da trascrivere in conservatoria, ma sempre richiamate nei singoli atti di acquisto ai fini della certezza dell opponibilità Sotto il profilo della formazione, ovvero della fonte/origine delle tabelle, possiamo distinguere: tabelle di origine contrattuale, tabelle di origine assembleare e tabelle di origine giudiziaria. E bene precisare che espressamente il codice civile, con l art. 69 dis. att. cod. civ., prevede, anche dopo la riforma condominiale della Legge 220/2012, solo l ipotesi della modifica delle tabelle e non esiste un articolo che ne disciplini la nascita. Tabelle di origine contrattuale Solitamente le tabelle si trovano allegate al regolamento di condominio di origine esterna, cioè predisposto dall originario costruttore del fabbricato. In tal caso, è il costruttore che ha redatto le tabelle a mezzo di un tecnico e le presenta, unitamente al regolamento già formato, a ciascun singolo acquirente che contestualmente alla sottoscrizione del rogito accetta regolamento e tabelle in esso rogito richiamate. Non tutte le tabelle di origine contrattuale hanno anche contenuto contrattuale/convenzionale. Come sopra indicato, infatti, per tabelle di contenuto convenzionale/contrattuale, si intendono le tabelle redatte in deroga ai criteri legali di ripartizione delle spese. Spesso, invece, le tabelle, anche se allegate al regolamento predisposto dall originario costruttore, non intendono derogare i criteri legali di 5 Cass n

66 ripartizione delle spese e quindi possono definirsi di origine contrattuale ma non anche di contenuto convenzionale/contrattuale. E lo stesso principio che vale per il regolamento di condominio che, sebbene predisposto dall originario costruttore e trascritto, e quindi di origine contrattuale, può contenere anche norme di contenuto regolamentare (e quindi modificabili in sede assembleare). Tabelle di origine assembleare Sono quelle approvate in sede assembleare: di esse si è lungamente discusso e dibattuto. In passato, infatti, si riteneva, che le tabelle millesimali di proprietà potessero essere validamente approvate solo e sempre con l unanimità di tutti i partecipanti al condominio e non a maggioranza, seppure qualificata, dei presenti in assemblea. La sentenza della Suprema Corte di Cassazione a Sezioni Unite, la n del , attuava, di contro una rivoluzione copernicana in materia, riconoscendo la possibilità di approvare tabelle millesimali in assemblea con la maggioranza qualificata della metà del valore dell edifico e maggioranza degli intervenuti, sempre che si tratti di tabelle conformi ai criteri legali di ripartizione delle spese e non tabelle derogative/convenzionali. La Cassazione perveniva a queste conclusioni argomentando, soprattutto, con due ordini di motivi: 1) L art. 68 delle disposizioni di attuazione del codice civile prevede (anche nel testo novellato dalla Riforma L 220/2012), che le tabelle siano allegate al regolamento di condominio. L art del codice civile, all attuale comma 3^, stabilisce che l assemblea possa approvare il regolamento di condominio con la maggioranza qualificata della metà del valore dell edifico e della maggioranza degli intervenuti. Ne consegue che anche le tabelle millesimali possano essere approvate con la stessa maggioranza, poiché un documento allegato ad un altro deve poter essere approvato e seguire la stessa maggioranza. 2) L atto assembleare che approva le tabelle non ha natura negoziale, cioè contrattuale, ma di mero accertamento, essendo un atto di conferma della corretta traduzione numerica di rapporti proporzionali già esistenti fin dalla nascita del condominio e quindi non necessita dell unanimità. Riferisce la Suprema Corte di Cassazione nella citata sentenza che la tabella millesimale serve solo ad esprimere in precisi termini aritmetici un già preesistente rapporto di valore tra i diritti dei vari condomini, senza incidere in alcun modo su tali diritti ( ). Corollario di questo assunto è che quando, i condomini approvano la tabella che ha determinato il valore dei piani o delle porzioni di piano secondo i criteri stabiliti dalla legge non fanno altro che riconoscere l'esattezza delle operazioni di calcolo della proporzione tra il valore della quota e quello del fabbricato; in sintesi, la misura delle quote risulta determinata in forza di una precisa disposizione di legge. La Suprema CORTE DI CASSAZIONE ha confermato il richiamato principio anche con sentenze successive alla Legge 220/2012, espressamente riferendo (cfr. Cass. n del e da Cass. n del ) che LA RIFORMA NON CONTRASTA con l impostazione sopra richiamata della POSSIBILE APPROVAZIONE DI TABELLE MILLESIMALI (CONFORMI AI CRITERI LEGALI) IN ASSEMBLEA A MAGGIORANZA. 65

67 E tale impostazione appare condivisibile. D ALTRO CANTO non può sottacersi l esistenza di un opposto orientamento dottrinale che ritiene sconfessato dalla riforma il richiamato principio espresso dalle Sezioni Uniti e quindi restaurato il principio negoziale DELL UNANIMITÀ PER L APPROVAZIONE DELLE TABELLE. Detta posizione viene argomentata dal comma 1 dell art. 69 disp. att. cod. civ. (che invero si riferisce alla modifica delle tabelle e non all approvazione iniziale) che prescrive l unanimità per la modifica delle tabelle al di fuori delle ipotesi di errore e sopravvenienza edilizia (ipotesi che legittimano una modifica assembleare a maggioranza). Tabelle di origine giudiziaria L'art. 1138, comma 2, c.c., stabilisce che, in caso di condominio con più di dieci partecipanti ogni condomino è legittimato ad agire giudizialmente per la formazione del regolamento e, pertanto, delle tabelle millesimali. Residuano incertezze giurisprudenziali sulla possibilità di ricorrere all Autorità Giudiziaria per richiedere al Giudice le Tabelle millesimali in un condominio con un numero di condomini inferiore a dieci, per il quale quindi non sia obbligatorio il regolamento. 5) LA RETTIFICA E MODIFICA DELLE TABELLE MILLESIMALI EX ART. 69 DISP. ATT. COD. CIV. A mente del novellato art. 69 disp att. cod. civ., le tabelle, in sede assembleare e con la maggioranza di cui all art secondo comma (maggioranza intervenuti ed almeno metà del valore dell edificio), possano essere: > A) rettificate quando risulta che siano conseguenza di un errore > B) modificate quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, è alterato per più di 1/5 il valore proporzionale dell unità immobiliare anche solo di un condomino (c.d. sopravvenienze edilizie). Opportunamente è previsto che, in tali ipotesi il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione. Al di fuori delle sopra citate ipotesi, il comma 1^ dell articolo 69 disp. att. cod. civ. riferisce che le tabelle possano essere modificate solo all unanimità. Ricordiamo che l art. 72 disp. att. cod. civ. statuisce come inderogabile dal regolamento di condominio l art. 69 citato, in guisa che i regolamenti non potranno prevedere l immodificabilità delle tabelle o la modificabilità in difetto dei presupposti richiamati. A) Rettifica delle tabelle per errore: Quanto all errore, sono noti i contrasti giurisprudenziali sorti relativamente al significato da attribuire all errore, invero non completamente composti dalla riforma. Tra le due impostazioni [ 1) errore come divergenza oggettiva tra valore oggettivo e valore espresso = errore oggettivo = errore del tecnico nella redazione delle tabelle) 2) errore come vizio di volontà = errore soggettivo= pensavo che il criterio di ripartizione espresso dalle tabelle fosse diverso) ] si ritiene di poter sposare la tesi secondo la quale l errore in parola è l obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari e il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle. ( Cass del 2010). Esempi di errori in tal senso che potrebbero dar 66

68 luogo alla rettifica: errata misurazione della superficie o della cubatura dell unità immobiliare, operazioni matematiche di calcolo errate, applicazione inesatta dei coefficienti prestabiliti, confusione della stima di un unità immobiliare con un'altra, errore nell interpretazione dei criteri da utilizzarsi. La Giurisprudenza limitava in passato l applicabilità della rettifica per errore alle sole tabelle conformi ai criteri legali, escludendo il ricorso al procedimento di revisione per le tabelle convenzionali, ovvero redatte in deroga ai criteri legali di ripartizione spese. L ultimo comma del novellato art. 69 disp. att. cod. civi, è di contro ancora più innovativo, estendendo la possibilità di revisione per errore anche alle tabelle redatte secondo criteri derogativi dei criteri legali. Ciò ingenera problemi interpretativi importanti. Lo stesso dott. Triola 6 riferisce che il riferimento dell ultimo comma dell art. 69 alle tabelle redatte in applicazione dei criteri convenzionali è difficilmente comprensibile poiché ciò si porrebbe in contrasto con lo stesso concetto di tabelle convenzionali nelle quali il presunto errore fatto valere un condomino per la rettifica, potrebbe di contro essere proprio l oggettiva divergenza dal criterio legale voluta in sede di redazione convenzionale di tabelle millesimali. La soluzione non può che essere quella di un approfondimento della questione caso per caso, alla luce e con l ausilio della relazione tecnica che dovrebbe accompagnare le tabelle. B) Modifica delle tabelle per sopravvenienze edilizie: Le tabelle possono essere modificate ex art. 69 quando, anche per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, allorché è alterato per più di 1/5 il valore proporzionale dell unità immobiliare anche solo di un condomino. Classico è il caso del condomino che sopraeleva o chiude i terrazzi annettendoli all immobile di cui aumenta superficie e cubatura, o trasforma una soffitta in appartamento, o, per un esempio di diminuzione, il caso in cui una soffitta abitabile venga demolita per far luogo ad un terrazzo. Non tutte le sopravvenienze edilizie giustificano una modica delle tabelle, ma solo quelle che alterano notevolmente il valore proporzionale iniziale dei millesimi anche di un solo condomino: a differenza del vecchio testo dell art 69, la notevole alterazione è ora quantificata, ed indicata nella misura del 20%. C) Profili Processuali Qualora l assemblea non provveda alla modifica o rettifica pur ricorrendone i presupposti, resta naturalmente salva la possibilità di ricorrere all Autorità Giudiziaria. L intervento del legislatore con la legge 220/2012 sotto il profilo processuale è stato sensibilmente innovativo giungendo a riconoscere la legittimazione passiva del solo amministratore, e facendo cadere il difficile e quasi insormontabile ostacolo del contraddittorio necessario di tutti i condomini per il giudizio di revisione delle tabelle (il giudizio cioè potrà essere instaurato nei confronti del solo condominio, in persona dell amm.re p.t. e non più citando in Giudizio direttamente tutti i condomini). L amm.re ha l obbligo di dare notizia senza indugio all assemblea della citazione ricevuta, essendo, in difetto, passibile di revoca e di richiesta risarcitoria. Secondo la suprema Corte la sentenza che accoglie la domanda di revisione o 6 R. Triola, Op. cit., pag

69 modifica non ha natura dichiarativa ma natura costitutiva, avente la stessa funzione dell accordo raggiunto dai condomini, con effetti quindi decorrente dal passaggio in giudicato della sentenza 7 e non retroattivi. Ne consegue che l unica azione esperibile da parte del condomino danneggiato (cioè del condominio che a causa dell errore della tabella ha pagato di più) è l azione di indebito arricchimento ex art cod.civ. nei limiti della prescrizione ordinaria decennale. Seppure, infatti, è vero che al fine di agire per indebito arricchimento difetterebbe in senso stretto il presupposto della assenza di giusta causa 8 dell arricchimento, è pur vero che è ingiusto negare al condomino il diritto al risarcimento del danno per quanto è stato costretto a pagare in più rispetto a quello che avrebbe dovuto (cfr recentemente Cass n. 5690). 7 Cass , n Cass , n

70 MODULO N. 4BIS Animali in condominio (Laura Gonnellini) Molte persone hanno l'abitudine di convivere con un animale domestico nella propria casa. La presenza di questi animali, di solito, non comporta nessun inconveniente ma quando, invece, i proprietari degli animali non si preoccupano o non riescono a impedire che essi infastidiscano in vario modo i vicini, esplode spesso una reazione di questi ultimi, provocando litigi e incomprensioni che spesso diventano insanabili e irrimediabili. Un regolamento condominiale ordinario, cioè NON contrattuale, non può stabilire limiti ai diritti ed ai poteri dei condomini sulla loro proprietà esclusiva. Stessa cosa vale per le semplici delibere condominiali. Come è stabilito, infatti, dalla Corte di Cassazione, sez. II civile, con la sentenza n del 04/12/1993 in tema di condominio di edifici il divieto di tenere negli appartamenti i comuni animali domestici non può essere contenuto negli ordinari regolamenti condominiali, approvati dalla maggioranza dei partecipanti, non potendo detti regolamenti limitare importare limitazioni delle facoltà comprese nel diritto di proprietà dei condomini sulle porzioni di fabbricato appartenenti ad essi in maniera esclusiva. La detenzione di animali in un condominio, dunque, può essere vietata solo se il proprietario dell immobile si è contrattualmente obbligato a non detenere animali nel proprio appartamento e l assemblea condominiale non può impedirne il possesso, neanche se con delibera adottata a maggioranza. Qualunque delibera condominiale che imponga delle regole a discapito dell'animale (es.: vietato dare cibo ai randagi; vietato l'uso dell'ascensore; divieto d'uso delle scale...), può essere annullata presentando ricorso dinanzi la competente autorità giudiziaria. Qualora una norma contenuta in un regolamento condominiale NON CONTRATTUALE vieti la detenzione di animali con l'accusa che possano turbare la quiete o l'igiene della collettività, il semplice possesso di cani o di altri animali non e sufficiente a far incorrere in questo divieto: è invece necessario che si accerti effettivamente il pregiudizio causato alla collettività degli altri condomini sotto il profilo della quiete o dell'igiene. Insomma, i condomini, contrari alla presenza di un animale domestico, dovranno seriamente documentare - tramite personale tecnico privato o pubblico (ASL) - la gravità delle situazioni da loro denunciate, come eccesso di rumore, cattivo odore, pelo, etc. Così ha stabilito una importante sentenza della Procura di Campobasso del 12 maggio I casi in cui il Giudice o l Autorità Sanitaria possono quindi imporre l allontanamento degli animali sono davvero rari e possono verificarsi solo quando vi siano comprovati motivi di ordine igienico sanitario o a causa di un eccessiva concentrazione di animali in uno spazio abitativo. Di norma è, quindi, difficile trovare un giudice che faccia allontanare un animale da un appartamento: chi dovesse accusare di quanto esposto sopra, dovrebbe dimostrare con prove rigorose che, per. es., l'animale o gli animali recano disturbo alle occupazioni o al riposo delle persone (art. 659 Codice Penale), o che si verifichino immissioni superiori alla normale tollerabilità. (art. 844 Codice Civile)

71 L abbaiare non può essere considerato un disturbo alla quiete, ex art. 659 c.p., fino a quando le lamentele non vengono fatte da un gruppo indeterminato di persone. Una sentenza della Corte di Cassazione n del 06/03/2000 ha stabilito che se gli ululati non disturbano una pluralità di persone, ma ad averne fastidio è il vicino di casa, è inutile querelare il padrone per disturbo alla quiete pubblica in quanto il disturbo non coinvolge che un solo nucleo familiare. Se invece, l abbaiare del cane arreca disturbo ad un numero indeterminato di persone, il giudice, dopo aver accertato tali disturbi, può ordinare con provvedimenti d'urgenza di tenere gli animali lontani dagli appartamenti in cui si trovano. (Tribunale di Napoli ord. 25 ottobre 1990). Successivamente lo stesso Tribunale di Napoli, con ordinanza in data 8 marzo 1994, ha stabilito che il giudice può, con provvedimenti d'urgenza ex art. 700 c.c., ordinare l'allontanamento di animali che provocano molestia in condominio, affidandone l'esecuzione ad organi pubblici, e di vietare in modo assoluto che l'animale ritorni in quell'edificio. Dunque è da sottolineare che non è la detenzione di un animale, in sé, a provocare disagi, lo è solo nella misura in cui tale animale produce rumore, cattivi odori, molestie, danni o lesioni. Ma se un animale è ben custodito non vi è norma regolamentare o delibera assembleare che ne possa impedire la detenzione in appartamento. L allontanamento degli animali domestici, potenzialmente innocui, non sarà necessario, tuttavia sarà sufficiente che i loro proprietari li custodiscano e li sorveglino in modo che la loro detenzione non turbi la quiete e l'igiene degli altri condomini. Se queste norme non vengono rispettate e le molestie arrecate raggiungano livelli intollerabili e, quindi, tali da cagionare insofferenze, problemi d'igiene e pregiudizio alla salute delle persone vicine e degli animali stessi con esalazioni maleodoranti; qualora l'animale venga tenuto dal suo proprietario in un luogo chiuso o in giardino senza provvedere a una quotidiana ed adeguata pulizia dei rifiuti prodotti dagli animali, si configura il reato previsto dall'art. 674 cod. pen. (molestia o disturbo alle persone). A tal proposito la Legge Regionale n 34 (art. 19 comma 3 del 21 ottobre 1997) vieta a chiunque di tenere nelle proprie abitazioni animali in tali condizioni. RIFORMA DEL CONDOMINIO. Nella riforma del condominio, ora divenuta legge, sono contenute nuove regole per i condomini, in materia di detenzioni di animali nelle proprie unità immobiliari. E, tra le novità introdotte vi è la norma esplicita, in base alla quale i regolamenti di condominio non potranno precludere negli stabili il possesso o la presenza di cani o gatti o altri animali domestici. Addio, ora alle barriere che venivano dettate nei regolamenti di condominio. Adesso la legge esplicitamente vieta qualsiasi tipo di divieto. La norma mette in chiaro come, all articolo 1138 del Codice civile, dal titolo regolamenti di condominio, in nessun modo possa essere bandita la presenza degli animali domestici. Viene, a questo proposito, inserito un comma nuovo all articolo sopra citato, ovvero Le norme del regolamento non possono porre limiti alle destinazioni d uso delle unità di proprietà esclusiva né vietare di possedere o detenere animali da compagnia. Occorre precisare che la nuova disciplina dei regolamenti condominiali fa una distinzione tra animali domestici ed esotici e fissa un discrimine decisivo. La norma è infatti estesa a tutti gli animali d'affezione e quindi riguarda cani, gatti, ma anche, ad esempio, conigli nani, ma, se da un lato evita che i regolamenti condominiali vietino la 70 70

72 detenzione di cani, gatti, criceti, dall'altra fa in modo che vietino la detenzione di animali esotici come serpenti e felini selvatici. SENTENZE RIGUARDO ANIMALI DOMESTICI IN CONDOMINIO Di seguito riportiamo alcune delle sentenze che si sono avvicendate nel tempo sull argomento: Corte di Cassazione, sezione II sentenza n. 899 del 24 marzo E inesistente il divieto giuridico di tenere cani in condominio. Il regolamento condominiale che contenga una norma contraria è limitativo del diritto di proprietà e quindi giuridicamente nullo. L Assemblea condominiale non può pertanto deliberarlo. Pretura Civile di Campobasso Sentenza 12 maggio Qualora una norma contenuta in un regolamento condominiale vieti la detenzione di animali che possano turbare la quiete o l igiene della collettività, il semplice possesso di cani o altri animali non è sufficiente a far incorrere i condomini in questo divieto, essendo necessario che si accerti effettivamente il pregiudizio causato alla collettività dei condomini sotto il profilo della quiete o dell igiene. Tribunale Civile di Piacenza Sez. II, sentenza del 10 aprile 1990, n La detenzione di animali in un condominio, essendo la suddetta facoltà una esplicazione del diritto dominicale, può essere vietata solo se il proprietario dell immobile si sia contrattualmente obbligato a non detenere animali nel proprio appartamento, non potendo un regolamento condominiale di tipo non contrattuale, quand anche approvato a maggioranza, stabilire i limiti ( oneri reali e servitù) ai diritti ed ai poteri dei condomini sulla loro proprietà esclusiva salvo (..) pertanto, in mancanza di un regolamento contrattuale che vieti al singolo condomino di detenere animali nell immobile di sua esclusiva proprietà, la legittimità di tale detenzione deve essere accertata alla luce dei criteri che presiedono la valutazione della tollerabilità delle immissioni. Cassazione Civile, Sez. II, sentenza del 4 dicembre 1993 n In tema di condominio di edifici il divieto di detenere negli appartamenti i comuni animali domestici non può essere contenuto negli ordinari regolamenti condominiali, approvati dalla maggioranza dei partecipanti, non potendo detti regolamenti importare limitazioni alle facoltà comprese nel diritto di proprietà dei condomini sulle porzioni di fabbricato appartenenti ad essi individualmente in esclusiva, sicché in difetto di un approvazione unanime le disposizione anzidette sono inefficaci anche con riguardo a quei condomini che abbiano concorso con voto favorevole alla relativa approvazione, giacché le manifestazioni di voto in esame, non essendo confluite in un atto collettivo valido ed efficace, costituiscono atti unilaterali atipici per se inidonei ai sensi dell art c.c. a vincolare i loro autori, nella mancanza di una specifica disposizione legislativa che ne preveda l obbligatorietà. Cassazione Penale Sez. I, sentenza del 9 dicembre 1999 n E necessario, per la configurabilità della contravvenzione di cui all art. 659, I comma, del Codice Penale ( disturbo alla quiete pubblica.) che i lamenti ed i rumori abbiano attitudine a propagarsi ed a costituire quindi un disturbo per una potenziale 71 71

73 pluralità di persone, ancorché non tutte siano state poi disturbate [...] è necessario che i rumori siano obiettivamente idonei ad incidere negativamente sulla tranquillità di un numero indeterminato di persone. Corte di Cassazione, sentenza n del 6 marzo Se gli ululati non disturbano una pluralità di persone, ma ad averne fastidio è il vicino di casa, è inutile querelare il padrone per disturbo alla quiete pubblica in quanto il disturbo non coinvolge che un solo nucleo familiare. Corte di Cassazione, sentenza n del 28 marzo I cani che vivono in un condominio non possono abbaiare giorno e notte disturbando i vicini di casa. I padroni, infatti, "senza coartare la natura dell'animale" devono cercare di limitare le occasioni che in qualche modo preoccupano l'amico a quattro zampe. Da un punto di vista pratico, tuttavia, non si può fare molto: infatti i padroni dell'animale non devono risarcire i vicini per il disturbo. Cassazione civile, sez. II, sentenza del n Nel condominio il possesso di animali domestici può essere vietato solo se lo deliberano tutti i condomini. Il divieto di tenere negli appartamenti i comuni animali domestici non può essere contenuto negli ordinari regolamenti condominiali, approvati dalla maggioranza dei partecipanti, non potendo detti regolamenti importare limitazioni delle facoltà comprese nel diritto di proprietà dei condomini sulle porzioni del fabbricato appartenenti ad essi individualmente in esclusiva. Tribunale di Lecco, ordinanza n. 270/12 del 9 febbraio Le clausole dei comuni regolamenti condominiali (di formazione interna) non possono imporre divieti, che limitino il diritto di proprietà dei condomini, cioè la facoltà dei proprietari di godere e disporre dei loro appartamenti in modo pieno ed esclusivo, invece i regolamenti condominiali, cosiddetti di origine esterna, aventi natura contrattuale, possono imporre limiti o oneri reali o vere e proprie servita e, quindi, anche il divieto assoluto di detenere determinati animali nelle proprietà esclusive. Ne consegue che la clausola d'un comune regolamento condominiale, che vieta di tenere cani o altri animali nei singoli appartamenti non ha valore assoluto, non può limitare la facoltà dei condomini di tenere tali animali, a meno che questi arrechino in concreto disturbo o molestia, ovvero si verifichi una immissio in alienum, che superi i limiti della normale tollerabilità (art. 844 c.c.). Invece, nel caso di regolamenti contrattuali non si richiede il disturbo effettivo, la molestia, l'immissione intollerabile, poiché il divieto di tenere animali ha valore assoluto, anche quando non si verifichi e non venga in concreto provato un disturbo effettivo ai condomini, perché tale divieto, siccome inserito in un atto avente natura contrattuale, diventa una limitazione reale, una servitù, con la quale il condomino accetta espressamente una limitazione della sua proprietà nei confronti di determinate altre persone

74 MODULO N. 5BIS Metodi A.D.R (ALTERNATIVE DISPUTE RESOLUTION): LA CONCILIAZIONE (Rossana De Angelis) IL CONFLITTO Per inquadrare correttamente l istituto della conciliazione è necessario innanzitutto definire e comprendere cosa è il conflitto. Se prendessimo il dizionario della lingua italiana Zingarelli, alla voce CONFLITTO troveremmo scritto: Contrasto, scontro, urto, aspro e prolungato di idee e opinioni. In termini assoluti, pensarla in maniera diversa è un bene; lo scambio di opinioni aiuta a migliorare, in modo costruttivo, qualunque rapporto sociale. Si pensi alla famiglia, al lavoro, alla società, alla politica. Che si pensi in modo diverso è naturale e giusto. Che ne sarebbe di una famiglia dove non si discute mai? Prima o poi l insoddisfazione porterebbe all esplosione del nucleo familiare. E nella società? Se non vi fosse contraddittorio non vi sarebbe libertà. Vi sarebbe dittatura. Con tutte le conseguenze del caso. Il diverso modo di pensare è inoltre una conseguenza della propria cultura, della propria esperienza del proprio background. Ogni soggetto ha un diverso modo di recepire il problema, di elaborarlo di percepirlo e, quindi, di affrontarlo. Pensate per esempio alla seguente notizia: Questa mattina è aumentato di un punto il Tasso Ufficiale di Sconto. Questo, che di per se stessa è solo una notizia, in realtà crea al neo mutuato (magari rimasto pure disoccupato) un grosso problema. La stessa notizia al contadino di Poggibonsi non lo scalfisce affatto. Al contrario una grossa grandinata a fine agosto è per il contadino toscano un disastro per la raccolta della sua uva mentre al disoccupato non interessa per nulla. Questa si chiama diversa percezione del problema. Ma oltre alla percezione del problema esistono, e sono scientificamente individuate, le distorsioni cognitive. Sono vere e proprie distorsioni della realtà che l essere umano compie inconsciamente. Si pensi agli STEREOTIPI (tutti gli amministratori di condominio rubano chi guida con il cappello guida male), alla RAPPRESENTATIVITÀ (se presento un documento ben confezionato e lo stesso scritto a mano si tende a prescegliere inconsciamente il primo), ecc. Che si pensi quindi in modo diverso è corretto e positivo. Non è dunque vero che il conflitto nasce dal diverso modo di pensare. Il conflitto nasce da come si pensa di risolvere il diverso modo di pensare. Ciò che divide non è il problema ma il diverso modo di risolverlo. MODI DI RISOLUZIONE DEL CONFLITTO Vi sono tre metodi per risolvere i conflitti. FORZA: Ai tempi dei Babilonesi, nel codice di Hammurabi (1792 a.c.), il primo codice 83 73

75 giuridico che sia mai stato rinvenuto la regola base della soluzione dei conflitti era Occhio per occhio. Ghandi, che di pace se ne intendeva, amava concludere il motto Occhio per occhio aggiungendo: e rimasero entrambi ciechi. E infatti scientificamente provato che la vendetta produce desiderio di vendetta portando il contrasto in quella che tecnicamente di definisce escalation del conflitto. Fino ad arrivare alla distruzione di una delle parti. O di entrambe. Uno degli utilizzi più comuni del metodo della forza applicata in modo pacifico è lo sciopero. *** DIRITTO: Il Giudizio ha natura pubblicistica, vi si ricorre in maniera formale, la difesa tecnica è obbligatoria con l ausilio di terze persone abilitate(gli avvocati) che rappresentano ad un Magistrato (imposto ed estraneo anch esso al conflitto ed alle parti), il problema. Il Giudice emette la Sentenza che è titolo esecutivo per le parti in causa. Tutto perfetto se funzionasse! La realtà italiana è drammatica. Cause pendenti presso i Tribunali italiani (anno 2007): 4o Tempi medi per l emissione di una Sentenza tra primo grado e appello a Roma : fra i 10 e i 12 anni (1 in Europa- USA 316 giorni Francia 331 giorni) Costi di un giudizio: 29,9% (secondi in Europa dopo la Svezia USA 9,4%-Francia e Spagna 17%) Risultati che si commentano da soli. Risultati drammatici per un Paese che si definisce civile. Anche da un punto di vista di politica economica, riflettete: quante imprese straniere investirebbero in un paese rischiando di non avere mai Giustizia? Non può infatti definirsi Giustizia quella che arriva dopo anni. *** SODDISFAZIONE DEI BISOGNI: Le parti, con l aiuto di un terzo estraneo al conflitto (conciliatore) autonomamente trovano la soluzione del problema comune ottenendo reciproca soddisfazione. Il conciliatore quindi non impone decisioni dall alto ma aiuta le parti a creare il consenso. Esempi sui metodi di risoluzione dei conflitti: Un operaio che lavora in fabbrica si compra da solo il casco e le scarpe antinfortunistiche. Tutti i giorni li mette in un armadietto della fabbrica dove lavora assicurando la chiusura dell armadietto tramite una chiave fornita dalla stessa ditta. Una mattina l operaio trova l armadietto vuoto a causa di un furto. L operaio si rivolge alla ditta per ottenere il rimborso o la fornitura a spese dell azienda degli oggetti da lui acquistati. La ditta si rifiuta poiché nello spogliatoio c è scritto chiaramente che tutti gli oggetti sono depositati sotto la propria responsabilità e che la ditta è esonerata da ogni responsabilità per danni o furti. Come si può risolvere il problema nelle tre soluzioni elencate? 1. I lavoratori organizzano uno sciopero (metodo della FORZA):l operaio perde la paga nei giorni di sciopero, l impresa ferma il suo ciclo produttivo; 2. L avvocato della rappresentanza sindacale vuole intentare una causa adducendo che il contratto è nullo (metodo del DIRITTO): tempo lunghissimo e inasprimento dei rapporti; 3. Si convoca un tavolo delle parti per addivenire ad un accordo per entrambi soddisfacenti (metodo della SODDISFAZIONE DEL BISOGNO) 84 74

76 Ma come si sceglie il migliore dei metodi per la soluzione del conflitto? In base a parametri scientifici e più precisamente: Costi (e non solo economici ma anche di sofferenza); Risultati e soddisfazione; Relazioni (come ne esce la relazione tra le parti?); Ripetitività della soluzione. CENNI STORICI SULLA CONCILIAZIONE Nelle prime agorà della storia, laddove tra due persone nasceva un conflitto, queste si rivolgevano al capo tribù, che cercava di creare il consenso delle parti. E laddove una si rifiutava di conciliare veniva espulsa dal gruppo con tutte le gravissime conseguenze del caso Il concetto di armonia poi è insito nelle mentalità e tradizioni orientali. Ogni conflitto deve essere risolto con la conciliazione. La tutela giurisdizionale è vista come l estrema possibilità, ma di regola la soluzione delle controversie è perseguita tramite la mediazione e la presenza di conciliatori è estremamente attiva e diffusa su tutti il territorio in maniera capillare. Per altri e ben diversi motivi la conciliazione ha preso piede già da decenni anche in America (soprattutto nei paesi sud americani). Infatti, almeno inizialmente, negli Stati Uniti prima e in sud America poi, si è giunti alla conciliazione per porre rimedio ai limiti della giurisdizione statuale. La struttura del processo di stampo anglosassone infatti, soprattutto per quanto riguarda la fase probatoria del trial, è estremamente impegnativa da un punto di vista economico e quindi si è cercato di realizzare un sistema di soluzione alternative delle controversie (csd. ADR). E in Italia? Uno dei più grandi ed importanti studiosi del mondo dei metodi conciliatori è il Prof. Roger Fischer Harward che nel ---- scrisse un manuale intitolato Getting to yes. Il manuale, di facilissima lettura è stato tradotto in 15 lingue ed è stato un best seller in America. I diritti di questo manuale, in Italia, furono acquistati dalla Mondadori. Fu un flop. Qualche anno dopo la casa editrice Corbaccio ne riacquistò i diritti e lo pubblicò con il titolo L arte del negoziato. INQUADRAMENTO PSICOLOGICO E GIURIDICO DELL ISTITUTO NELL AMBITO CONDOMINIALE Ma tutto questo quadro storico come si inquadra nel contesto che ci interessa, quindi quello condominiale? Due sono gli obiettivi della conciliazione: risoluzione del problema e mantenimento di buoni rapporti. Qual è il luogo migliore dove il rispetto di questi due obiettivi è così fondamentale? I vicini di casa non si scelgono. Quando compriamo la casa non sappiamo a priori con quali persone ci andremo giornalmente a confrontare. Ma una cosa è certa. Con loro dovremo confrontarci ogni giorno. Ogni giorno li incontreremo al portone, in ascensore, in garage, ecc. Con loro dovremo convivere. La necessaria e stabile coesistenza tra proprietà e parti comuni indivise, non impedisce ai condomini di godere e disporre delle rispettive proprietà solitarie in modo pieno ed esclusivo. Ma è proprio questo equilibrio di cosa si può e cosa non si può fare in un condominio che scatena le liti fra i condomini, puntualmente presenti in quasi ogni assemblea condominiale, intasando i Tribunali di ogni città. Si tratta di una mole enorme di provvedimenti che invadono ogni anno la già lenta 85 75

77 macchina della giustizia italiana, generando un costo enorme per la società, senza considerare che per recuperare, a volte, cifre irrisorie si sostengono spese che tra onorari, oneri e lungaggini della procedura lievitano in maniera esorbitante. E quindi, il settore condominale, dato l'alto "tasso" di litigiosità, ben si presta all'utilizzo della procedura conciliativa che ricerca soluzioni facilitative, al fine di preservare i rapporti sociali al di là della decisione della singola controversia. Secondo uno dei rapporti CENSIS/ANACI gli episodi di litigiosità che si sviluppano nell ambito delle assemblee condominiali derivano soprattutto dalle controversie tra singoli condomini; le liti derivanti da controversie legate alla gestione del condominio appaiono, invece, meno frequenti. Dalle opinioni espresse dagli amministratori riguardo ai motivi della litigiosità sembra emergere che il fenomeno è legato soprattutto a questioni di intolleranza della presenza fisica del vicino di casa più che a divergenze di opinioni sulla gestione della proprietà condominiali. Alla testa della classifica dei motivi di litigiosità più frequenti si trova l utilizzo delle parti comuni dello stabile, seguiti dai fastidi derivanti da rumori molesti. In questa ottica lo strumento della conciliazione riveste sicuramente un ruolo fondamentale, perché arriva al cuore del problema, sviscerando quelle che sono le vere motivazioni che hanno portato al litigio. E di motivi per arrivare al litigio nel condominio ce ne sono a bizzeffe. La conciliazione condominiale consente di risolvere qualsiasi tipo di lite, dall'impresa che non esegue correttamente i lavori di condominio alla lite con l'impiantista, fino ai rapporti di vicinato. Quali saranno i rapporti futuri di due condomini che si sono citati in giudizio? E quali saranno i loro rapporti dopo che un Giudice avrà a loro imposto come comportarsi. Il minimo che accadrà è che si toglieranno il saluto. Ma poi cercheranno la vendetta in quell escalation conflittuale cui ho già accennato fino ad arrivare potenzialmente alla degenerazione del conflitto! Ecco quindi quanto è importante in questo quadro l inserimento di uno strumento alternativo delle controversie che vada a mirare ai due obiettivi principali di cui parlavamo prima: risoluzione dei problemi e mantenimento dei buoni rapporti futuri. Ma qual è il quadro giuridico della conciliazione in Italia? Nel Codice di Procedura Civile del 1865, vi era un titolo preliminare Della conciliazione e del compromesso, il cui art. 1 recitava i conciliatori, quando ne siano richiesti, devono adoperarsi per comporre le controversie. Nell edizione del 1986 del Digesto Italiano Scamozzi scriveva la voce Conciliatore conciliazione giudiziaria, un trattato dedicato agli aspetti storici, culturali e comparativi dell istituto. Emergevano apprezzamenti per vantaggi economici e etici offerti dalla conciliazione. Se invece sfogliassimo il codice di procedura civile vigente, quello del 1942 troveremmp un accenno alla conciliazione solo all art. 320, divenuto un passaggio interno di una procedura decisionale, è affidato ad un Giudice. Sembrava quindi che ci si fosse dimenticati di strumenti come la conciliazione. Ma nel 1993 cominciò la rinascita della conciliazione. Inizialmente con la riforma delle Camere di Commercio che dal 1998 sono incaricate di organizzare servizi di arbitrato e conciliazione in materia di consumi e di sub-fornitura. Poi, nel 2003, con la riforma del diritto societario e i successivi decreti di attuazione, ecco nascere il secondo pilastro della conciliazione, che ha definito, tra l altro, le caratteristiche degli organismi di conciliazione e individuato gli standard formativi dei conciliatori. Il 4 marzo 2010 il Ministero della Giustizia ha emanato il D. Lgs.vo n. 28 in attuazione dell art. 60 della L. 69/2009 (Legge che riforma la disciplina della mediazione finalizzata alla conciliazione, con obiettivi di deflazione dei processi e diffusione della cultura del 86 76

78 ricorso a soluzioni alternative). Il 18 ottobre 2010 è stato pubblicato anche il Regolamento di Attuazione del decreto. Queste le principali novità: 1. Ogni parte può depositare una domanda di mediazione presso un organismo accreditato dal Ministero della Giustizia per la conciliazione di una controversia civile e commerciale relativa a diritti disponibili, anche a causa pendente. 2. Della mancata partecipazione alla mediazione senza giustificato motivo della controparte, il giudice potrà tenere conto. 3. Anche il Giudice può, anche in sede di giudizio di appello, valutata la natura della causa e il comportamento delle parti, può invitare le stesse a rivolgersi ad un organismo di mediazione. 4. All atto del conferimento dell incarico l avvocato è tenuto ad informare per iscritto l assistito della possibilità di avvalersi della procedura di mediazione. 5. Introduzione di incentivi fiscali come l esenzione dall imposta di bollo e da ogni tassa o diritto di qualsiasi spese e natura per tutti gli atti, documenti e provvediementi. Esenzione dall imposta di registro del verbale di accordo per un valore di giudizio fino a euro ed un credito d imposta per le parti che corrispondono il compenso per la mediazione fino ad un massimo di 500, Nel caso in cui il provvedimento che chiude il processo (iniziato dopo il mancato accordo di conciliazione) corrisponda interamente al contenuto dell accordo proposto dal mediatore, tutte le spese di giudizio nonché un ulteriore somma a titolo di contributo unificato sarà posta dal Giudice a carico della parte che ha deciso di non accordarsi in fase di mediazione. Infine con la L. 220/2012 (cd. Riforma del condominio) la conciliazione è stata definitivamente riconosciuta come strumento di risoluzione dei conflitti condominiali e regolamentata. In base al Codice Civile, sono considerate controversie in materia condominiale quelle derivanti dalla violazione o dall errata applicazione delle Disposizioni contenute nel libro Terzo, titolo VII, capo II del Codice e degli art. da 61 a 72 delle Disp. Att. C.C. Potrà procedere al procedimento di conciliazione l amministratore, previa delibera assembleare assunta con le maggioranze previste dall art c. La proposta di mediazione deve essere approvata dall assemblea di condominio con la medesima maggioranza. LA CONCILIAZIONE: VANTAGGI, DEFINIZIONE, FIGURA DEL CONCILIATORE Le parti sono direttamente coinvolte nel trovare l accordo; Il mediatore è un professionale dotato di formazione specifica e competenza tecnica; Il mediatore, in quanto terzo neutrale, ha una visione esterna oggettiva del conflitto (sta al balcone) La procedura è rapida e meno costosa del giudizio (max 4 mesi); La procedura tutela la conservazione dei rapporti fra le parti; La procedura è aperta a soluzioni creative che rispecchiano i reali interessi delle parti; La procedura è aperta a soluzioni creative che rispecchiano i reali interessi delle parti; 87 77

79 La procedura, a differenza della transazione, non vuole arrivare a concessioni reciproche (che lascerebbero comunque scontente le parti) ma al Miglior Accordo Negoziato (MAN) Le informazioni assunte nel corso della procedura sono riservate e non utilizzabili nell ambito di altre procedure formali o informali. Quindi: La mediazione è la ricerca di un accordo basato sugli interessi e/o bisogni, favorita dall intervento di un terzo estraneo alla disputa. In quanto tale essa prescinde da qualunque elemento di giudizio e di decisioni provenienti da un terzo, facendo affidamento solo sulla volontà delle parti, le quali sono indotte a collaborare per cercare il miglior accordo risolutivo per entrambi vantaggioso. Ma quali sono i bisogni di una persona? Tra il 1943 e il 1954 lo psicologo statunitense Abraham Maslow concepì il concetto di "Hierarchy of Needs" (gerarchia dei bisogni o necessità) e la divulgò nel libro Motivation and Personality del Questa scala di bisogni è suddivisa in cinque differenti livelli, dai più elementari (necessari alla sopravvivenza dell'individuo) ai più complessi (di carattere sociale). L'individuo si realizza passando per i vari stadi, i quali devono essere soddisfatti in modo progressivo. Questa scala è internazionalmente conosciuta come "La piramide di Maslow". I livelli di bisogno concepiti sono: 88 78

80 E chi è e come deve essere un bravo conciliatore? Neutrale, indipendente e imparziale Preparato; Realista Ottimista Umile Paziente Tecnicamente competenze Possedere acutezza percettiva LA PROCEDURA Sono partita dalla definizione del conflitto per spiegare da dove nasce. Quali sono i modi per risolverlo, come si scelgono, quali sono le normative che coinvolgono il mondo condominiale. Ho parlato della conciliazione, della sua storia, delle sue finalità. Ho parlato dei vantaggi della procedura e delle qualità del conciliatore. A questo punto non mi rimane che dire come funziona una conciliazione. Ogni parte può presentare domanda di mediazione ad un organismo riconosciuto e preposto ubicato nella circoscrizione del Tribunale nel quale il condominio è situato. L organismo, ricevuta l istanza, apre un fascicolo e lo assegna ad un conciliatore. Contatta altresì l altra parte, la informa dell apertura del procedimento e fissa l incontro di conciliazione. Il conciliatore, avendo preliminarmente studiato il fascicolo, nel giorno fissato, incontra le parti ed utilizza le tecniche di comunicazione acquisite, al fine di far risolvere, alle parti stesse, il proprio conflitto. Le sessioni d incontro possono essere così sintetizzate: I SESSIONE Congiunta iniziale Discorso introduttivo del mediatore; Posizione di A Parafrasi di A Posizione di B Parafrasi di B Domande di chiarimento II SESSIONE Privata con ogni parte Domande aperte (6W) Formulazione di proposte alternative III SESSIONE Congiunta finale Riformulazione del conflitto; Opzioni Accordo/non accordo Nella prima sessione il conciliatore incontra entrambe le parti, si presenta, presenta la procedura ed ascolta attivamente le posizioni di entrambi, riassumendo e parafrasando i concetti espressi. Nella seconda fase il conciliatore entra nel vivo della procedura incontrando separatamente le parti. Da esse cerca di trarre il maggior numero di informazioni possibili ponendo loro domande aperte atte a far parlare e ad esplicare emozioni, ricordi, sensazioni, proposte che, naturalmente, non sarebbero mai emerse da sole. Nella terza sessione il conciliatore ricongiunge le parti e riformula conflitto e opzioni risolutive rilevando se le stesse possano essere condivise da entrambi i soggetti o meno. Ove non si raggiungesse l accordo, come sopra detto,il conciliatore può formulare la sua proposta finale di accordo e dovrà comunque farla se richiesto da entrambe le parti, proposta 89 79

81 che potrà o non potrà da loro essere accettata. Qualora non venisse accettata, la proposta finale sarà prodotta in un eventuale successivo giudizio ed il Giudice ne potrà tenere conto in sede di liquidazione delle spese processuali. Il verbale di accordo invece, una volta omologato a cura di una delle parti (l omologa avviene con Decreto del Presidente del Tribunale ove ha sede l organismo di conciliazione), trasforma il contratto in provvedimento esecutivo e ne determina la tassabilità (con esenzione fino ad un valore di euro). GLI SVANTAGGI DELLA CONCILIAZIONE Finora ho parlato dei vantaggi della conciliazione. E giusto che vi accenni anche ai suoi limiti. Ebbene la conciliazione non può andare a buon fine se: Le parti ritengono che il conciliatore non sia preparato a sufficienza; La questione reale fra le parti è una questione di morale o di principi; La questione da conciliare è di puro diritto; Le parti cercano una condanna per esperire ulteriori azioni; Una delle parti vuole solo cercare di arrecare il maggior danno possibile all altra. C è forte disparità fra le parti Inoltre, paradossalmente, i motivi che spingono alla ricerca di procedure alternative di risoluzioni delle controversie (lungaggini giudiziarie) sono al tempo stesso il maggior ostacolo al loro possibile affermarsi (se so che la mia posizione è debole, ma so anche che la causa si trascinerà per molti anni, per quale motivo dovrei collaborare con una soluzione rapida e non contenziosa?). Infine la proposta finale del conciliatore fa venire di fatto meno alla natura facilitativa della mediazione (cioè finalizzata a facilitare le parti stesse alla ricerca di un accordo) trasformandola in una mediazione valutativa (e trasformando quindi di fatto il mediatore in un Giudice). Ciò potrebbe portare le parti a non aprirsi completamente al conciliatore impedendo quindi a priori la conciliazione stessa

82 MODULO N. 6 Le innovazioni (Valerio Troiani e Laura Villirilli) Introduzione Il tema in questione, pur essendo nella sua essenza ben identificato dai contenuti codicistici, è da sempre oggetto di diatribe concettuali, strumentali a diversi interessi economici facenti capo alle"contrapposte" parti delle compagine condominiale, tali da renderlo argomento di numerose sentenze di cassazione e dotti approfondimenti giuridici che in questo capitolo si proverà a riassumere. Le attività "innovative" oggetto di valutazione assembleare sono esplicitamente richiamate dagli art 1117 ter 1120 e 1121 cc. Art del codice civile: I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni. I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell'articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto: 1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrita' degli edifici e degli impianti; 2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell'edificio, nonchè per la produzione di energia mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune; 3) l'installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole tenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto. L'amministratore è tenuto a convocare l'assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all'adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma. La richiesta deve contenere l'indicazione del contenuto specifico e delle modalita' di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l'amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni. Sono vietate le innovazioni che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell edificio inservibili all uso o al godimento anche di un solo condomino Art Innovazioni gravose o voluttuarie Qualora l innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all importanza dell edificio, e consista in opere, 91 81

83 impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa. Se l utilizzazione separata, non è possibile, l innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa. Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell opera. Al fine di rendere più agevole la comprensione dei confini dei riportati articoli, si ritiene opportuno richiamare le più complete definizioni tecnico- guridiche del concetto di innovazione in condominio Nozione Varie seppur coerenti sono le definizione ricondotte al termine "innovazione" nell'ambito condominiale; dalla lettura del Corana, Branca e Salis, di cui Terzago riporta ampi interventi, si può riassumere il concetto fondante delle innovazioni in " quelle modifiche apportate alla cosa comune che comportino alterazione nella entità sostanziale della cosa o mutamento delle destinazione di essa". Ulteriore spunti di riflessione per la definitiva delimitazione del concetto di innovazione possono essere tratti dai contenuti giurisprudenziali di una lunga serie di interventi della cassazione dai quali si può desumere che innovazioni sono considerate le opere dalle quali, derivando alterazioni nella entità sostanziale o mutamento di destinazione della cosa, comportino dei costi a carico di tutti i condomini e che, pur volte all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose stesse, si traducano in una limitazione all'uso degli altri partecipanti. Il Terzago quindi spiega come in Condominio, la distinzione tra modifica e innovazione si ricollega all'entità e alla qualità della incidenza della nuova opera sulla consistenza e sulla destinazione delle cosa comune nel senso che, per innovazione in senso tecnico giuridico deve intendersi non un qualsiasi mutamento o modificazione delle cosa comune bensì quella modificazione materiale che ponendo costi a carico della collettività ne alteri la destinazione o la entità sostanziale originale. Si desume quindi come sia differente il concetto di delibera assembleare volta alla manutenzione da quello di delibera volta alla innovazione: la prima è finalizzata all'assunzione di decisioni su questioni considerate necessarie, caratteristica che per propria natura, fatti salvi casi tecnicamente isolati, manca alle decisioni adottabili in materia di innovazioni. Degno di rilievo e necessario per la completezza del quadro identificativo di una innovazione materiale è il richiamato concetto di coinvolgimento economico della intera compagine condominiale, in quanto ove ciò non accada a causa dell'accollo di spesa da parte di un solo condomino, si rientra nel ben più semplice concetto di miglior uso delle parti comuni (art cc) Le modificazioni del singolo condomino Art Uso della cosa comune Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa

84 Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso. È proprio il dettato normativo dei due articoli in questione (art comma primo e 1102) a distinguere le fattispecie e quindi definire il concetto di innovazione, evidenziando come le modificazioni che, senza l'addebito di costi ad altri che non all'interessato, non alterano la destinazione di un bene e non impediscano il pari uso rientrano nel concetto di miglior uso della cosa comune,sono libere da preventive autorizzazioni assembleari (fatti salvi eventuali limiti posti da regolamenti condominiali contrattualmente accettati). Il caso pratico più emblematico, pur nella sua deflagrante consistenza, è quello riguardante l'installazione di un ascensore nella tromba delle scale, riguardo il quale la Suprema Corte ha affermato che la norma di cui all art c.c., nel prescrivere che le innovazioni della cosa comune siano approvate dai condomini con determinate maggioranze, tende a disciplinare l approvazione di quelle innovazioni che comportano oneri di spesa per tutti i condomini; ma, ove non debba procedersi a tale ripartizione per essere stata la spesa relativa alle innovazioni di cui si tratta assunta interamente a proprio carico da un condomino, trova applicazione la norma generale di cui all art c.c., che contempla anche le innovazioni, ed in forza della quale ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, a condizione che non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condomini di farne uguale uso secondo il loro diritto, e, pertanto, può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa comune. (Cass. 10 aprile 1999, n. 3508, n ) Sempre con riferimento alle modificazioni realizzate autonomamente da un singolo condomino sulle parti comuni, è necessario precisare che la giurisprudenza ha ritenuto applicabili per analogia anche i limiti previsti dall art c.c., in quanto le due norme (1102 e 1120) sono ispirate alla medesima finalità (c.d. ratio). In altri termini, il singolo condomino che apporta modificazioni ai beni e/o impianti comuni dovrà, oltre che rispettarne la destinazione e non limitarne l uso, non pregiudicare la stabilità, la sicurezza e/o il decoro del fabbricato (Cass. 22 agosto 2003, n ). Oltre ai su richiamati limiti posti dai contenuti del disposto degli art e 1120 cc, anche l art. 1117quater viene posto a salvaguardia del legittimo interesse comune verso attività che in qualche modo possano pregiudicare la destinazione d'uso delle parti comuni: a tal fine la richiamata norma prescrive che ove si ravvisino attività che possano in qualche modo incidere negativamente e in modo sostanziale sulla destinazione d'uso delle parti comuni, l'amministratore o anche il singolo condomino possono diffidare l'esecutore e possono richiedere la convocazione di un'assemblea chiamata a deliberare sulle azioni, comprese quelle giudiziarie, necessarie all'ottenimento della cessazione di dette attività. In tal caso il quorum deliberativo è quello prescritto dal secondo comma dell'art (maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno 500 mm) Le innovazioni lecite, separate, vietate; il richiamo codicistico alle leggi speciali; I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni. Art comma primo. Rientrano nell alveo delle innovazioni consentite (lecite),validamente deliberate 93 83

85 dalla maggioranza degli intervenuti in assembla che rappresenti almeno i due terzi del valore dell edificio, con coinvolgimento alla contribuzione alle spese anche della minoranza dissenziente, tutte le innovazioni dalla cui esplicazione derivino modificazioni sostanziali delle parti comuni o delle loro destinazione d uso quali: la realizzazione di un gruppo elettrogeno per l alimentazione delle utenze comuni; la realizzazione di una copertura in muratura al viale di accesso condominiale; la destinazione di una parte di parco condominiale a area giochi per bambini; la chiusura con cancellate del piano piloty di un fabbricato. In ossequio al preciso disposto dell art. 1121, alcune delibere aventi ad oggetto interventi innovativi, possono essere regolate di contenuti di tale norma; caratteri imprescindibili delle innovazioni separate debbono essere: la gravosità della spesa, la sua voluttuarietà, la suscettibilità ad utilizzazione separata. Con tale norma, il legislatore, pur riconoscendo il giusto diritto alla realizzazione di opere volte al miglior godimento delle parti comuni da parte dei condomini interessati, ha voluto salvaguardare l interesse delle minoranze dissenzienti in specifici casi di delibere aventi ad oggetto interventi la cui natura voluttuaria ( e cioè priva di utilità necessaria) e gravosa (in riferimento oggettivo alle condizioni e all importanza dell edificio), facendo tuttavia salvo il diritto di questi ultimi ad un successivo subentro nella comproprietà del bene previa contribuzione alle spese di esecuzione e di manutenzione dell opera. Potrebbero rientrare in tali fattispecie le delibere relative alla realizzazione di una piscina, di un centro sportivo o di un impianto ascensore. Sono invece da considerarsi vietate e, quindi, in alcun modo effettuabili dal condominio ovvero legittimamente deliberate dall assemblea le innovazioni che : possano recare pregiudizio alla stabilità, possano recare pregiudizio alla sicurezza del fabbricato, possano alterare il decoro architettonico del fabbricato, possano rendere inservibili all uso o al godimento anche di un solo condomino, alcune parti comuni dell edificio. Qualche precisazione è necessaria per ben comprendere la portata dei suddetti divieti. Con stabilità la norma si riferisce al pericolo di crollo dell edificio, che si verifica ogni qual volta vengano eseguite modificazioni della struttura del fabbricato incompatibili con la sua funzione statica. Con riferimento a tale ipotesi, per indicare qualche caso concreto di innovazione vietata, può farsi l esempio della demolizione di parte delle fondazioni (che costituiscono, ai sensi dell art c.c., parti comuni) con compromissione della stabilità dell edificio (App. Torino, 12 maggio 1971). Con sicurezza, invece, si intende la salvaguardia dell immobile contro i terzi (per es., i ladri) o nei confronti di eventi materiali (quali, intemperie, alluvioni, incendi, ecc.). La tutela del decoro architettonico,discende dalla sua inclusione nei beni comuni, suscettibile di specifica valutazione economica in quanto concorsuale nella formazione del valore economico delle parti comuni e private degli immobili. Del decoro non si rinviene una definizione nel codice civile, ma, secondo la giurisprudenza prevalente, si ritiene sia dato dall insieme delle linee e delle strutture ornamentali che costituiscono la nota estetica dominante dell edificio, ed imprimono ad esso una determinata 94 84

86 fisionomia. Un ottima definizione di decoro è stata data da Cass. 13 luglio 1965, n in base alla quale il decoro architettonico di un edificio risulta dall insieme delle linee e dei motivi architettonici e ornamentali che costituiscono le note uniformi dominanti ed imprimono alle varie parti dell edificio stesso nel suo insieme, dal punto di vista estetico, una determinata fisionomia, unitaria e armonica, e dal punto di vista architettonico una certa dignità più o meno pregiata e più o meno apprezzabile. Il decoro può riscontrarsi in ogni edificio (anche di tipo economico/popolare) e non solo in quelli di particolare pregio: oggettivamente ogni edificio può rispondere ad un disegno idoneo a dargli una sua particolare fisionomia suscettibile quindi a danneggiamenti derivanti da opere che la modifichino. L innovazione, per essere vietata a causa di lesione del decoro, deve comportare modifiche rilevanti dell aspetto del fabbricato, con incidenza negativa sulla sua fisionomia complessiva. Il decoro, tuttavia, è una qualità dell immobile sottoposta, nel tempo, a deterioramento (spesso dovuto ad attività poste in essere dai singoli condomini e tollerate dalla collettività) e, quindi, per stabilire se vi sia una concreta lesione, è necessario effettuare uno specifico accertamento che tenga conto delle condizioni in cui l edificio si trovava prima della esecuzione delle opere. Tali condizioni, infatti, possono ben essere peggiorate rispetto a quelle iniziali. In sede di tale accertamento, l immobile va considerato in sé, senza che abbia rilievo l ambiente urbanistico circostante in cui esso è collocato (Cass. 28 giugno 1975, n. 2552). Perché si abbia una lesione del decoro, inoltre, è necessario che si verifichi anche un pregiudizio economicamente valutabile (cioè, un danno e/o un deprezzamento dell immobile) il quale, tuttavia, seppur assai frequente in caso di alterazione dell armonia estetica del fabbricato, non può essere implicito o presupposto, bensì concreto. In conseguenza di ciò, il giudice di merito per stabilire se in concreto vi sia stata lesione di tale decoro, oltre ad accertare se esso risulti leso o turbato, deve anche valutare se tale lesione o turbativa determini o meno un deprezzamento dell ìntero fabbricato (Cass. 15 maggio 1987, n. 4474). È assai dubbio se alcuni dei suddetti divieti possano essere derogati attraverso una deliberazione all unanimità di tutti i partecipanti al condominio. Qualche sentenza sembra ritenere la cosa possibile (sempre a patto di raccogliere tutti i consensi) (vedi Cass. 14 dicembre 1988, n. 6814). Secondo, una diversa opinione (Branca) il divieto sarebbe comunque inderogabile nel caso di innovazione pericolosa per la stabilità e/o la sicurezza del fabbricato, in quanto la delibera stesa sarebbe viziata di nullità vista l'illecita dell'oggetto. Un autorevole studioso (Salis), infine, ritiene possibile (sempre all unanimità) la sola innovazione che renda talune parti dell edificio inservibile all uso e/o al godimento di uno o più condomini. In tale caso, il consenso unanime deve risultare da atto scritto, il quale ultimo può anche consistere nel verbale assembleare, debitamente sottoscritto da parte di tutti i partecipanti al condominio (i quali, quindi, occorre siano tutti presenti). Esiste poi una precisa famiglia di interventi espressamente richiamati al comma due dell art legittimamente deliberabili in condominio, che pur avendo 95 85

87 inequivocabilmente i caratteri delineati per le innovazioni, per la loro natura e finalità, sono oggetto di quorum agevolati per la relativa decisione assembleare: I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell'articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto: 1. le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrià degli edifici e degli impianti; 2. le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell'edificio, nonché per la produzione di energia mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune; 3. l'installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole tenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto. Frutto della legislazione speciale di seguito richiamata, di volta in volta promulgata per la regolamentazione di specifici ambiti, tali interventi, pur avendo come detto le caratteristiche distintive delle delibere innovative, hanno la qualità delle necessita derivante dalla utilità sociale discendente dalle finalità di sicurezza, risparmio energetico, abbattimento barriere architettoniche, diritto all informazione, adeguamento della capacità complessiva di parcamento. Come detto, pur se con cambiamenti sostanziali rispetto ai testi originari, il seconda comma dell art richiama in se norme riportare nelle seguenti leggi: legge 9 gennaio 1991, n. 10: art. 26 comma 2 e comma 5 per le innovazioni relative all adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e per il conseguente riparto degli oneri di riscaldamento, in base al consumo effettivamente registrato, l assemblea di condominio decide con la maggioranza prevista dal secondo comma dall'art. 1136; legge 5 agosto 1978, n. 457 (norme per l edilizia residenziale), prevede che gli interventi di recupero relativi ad un unico immobile composto da più unità immobiliari possono essere disposti dalla maggioranza dei condomini che comunque rappresenti almeno la metà del valore dell edificio (art. 30.2); legge 9 gennaio 1989, n. 13 (disposizioni per favorire il superamento e l eliminazione delle barriere architettoniche) Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni da attuare negli edifici privati dirette ad eliminare le barriere architettoniche, nonché la realizzazione di percorsi attrezzati e la installazione di dispositivi di segnalazione atti a favorire la mobilità dei ciechi all interno degli edifici privati, sono approvate dall assemblea del condominio, in prima o in seconda convocazione, con le maggioranze previste dall articolo 1136, comma 2 ; legge 24 marzo 1989, n. 122 (parcheggi): i proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero nei locali siti al piano 96 86

88 terreno dei fabbricati parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti. Tali parcheggi possono essere realizzati, ad uso esclusivo dei residenti, anche nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato, purché non in contrasto con i piani urbani del traffico, tenuto conto dell uso della superficie sovrastante e compatibilmente con la tutela dei corpi idrici. Le deliberazioni sono approvate dall assemblea del condominio, in prima o in seconda convocazione, con la maggioranza prevista dall art. 1136, comma 2 c.c. Resta fermo quanto disposto dagli articoli 1120, comma 2 e 1121, comma 3 c.c.; legge 20 marzo 2001, n trasmissioni radiotelevisive analogiche e digitali): al fine di favorire lo sviluppo e la diffusione delle nuove tecnologie di radiodiffusione da satellite, le opere di installazione di nuovi impianti sono innovazioni necessarie ai sensi dell art c.c. Per l approvazione delle relative deliberazioni si applica l art c.c. comma 2 legge 8 giugno 2009 n art. 1.7 (banda larga): le innovazioni condominiali relative ai lavori di ammodernamento necessari al passaggio di cavi in fibra ottica sono approvate dalla maggioranza di un terzo dei partecipanti al condominio rappresentanti almeno un terzo del valore millesimale Le modificazione delle destinazioni d'uso - art ter Argomento attinente alla trattazione di questa materia, vista la definizione ormai più volte richiamata dell'innovazione, è quello relativo alla modificazione delle destinazioni d'uso delle parti comuni, per il quale viene così previsto: 1. Per soddisfare esigenze di interesse condominiale, l'assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio, può modificare la destinazione d'uso delle parti comuni. 2. La convocazione dell'assemblea deve essere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione. 3. La convocazione dell'assemblea, a pena di nullità, deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d'uso. 4. La deliberazione deve contenere la dichiarazione espressa che sono stati effettuati gli adempimenti di cui ai precedenti commi 5. Sono vietate le modificazioni delle destinazioni d'uso che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico Quorum assembleari e formalità per la legittima convocazione di assemblea Come visto nello svolgimento di questa trattazione, diverse sole le fattispecie specificatamente regolamentate nella quali ci si può imbattere nello svolgimento delle attività amministrativa, ritenendosi quindi proficuo riassumerle brevemente; in ragione del bene su cui incidono (destinazione d uso o bene materiale), oggetto delle delibera e promotore della stessa, si hanno le seguenti indicazioni: Innovazioni lecite e separate: convocazione di assemblea con le forme previste dall art. 66 disp att cc, deliberazione con i quorum previsti dall art quinto comma 97 87

89 cc. (maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno i due terzi del valore dell edificio); Innovazioni di cui al secondo comma art cc : convocazione di assemblea con le forme previste dall art. 66 disp att cc, deliberazione con i quorum previsti dall art secondo comma cc. (maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno metà del valore dell edificio); Innovazioni relative alla modifica delle destinazioni d uso: convocazione di assemblea con le forme previste dall art ter cc, deliberazione con i quorum previsti dall art ter secondo comma cc. (maggioranza di quattro quinti dei condomini che rappresentino almeno quatto quinti del valore dell edificio) 98 88

90 MODULO N. 7 I contratti (appalto e assicurazione) (Benedetta Coricelli e Alfonso Del Sorbo) Il contratto di appalto Il contratto di appalto riveste un importanza assolutamente primaria, rispetto ad altri, per la vita del condominio sia in ragione delle somme che soprattutto negli appalti di opera il condominio è tenuto talvolta a spendere con importanti conseguenze sul bilancio sia, ed è quanto tenteremo di individuare, per i numerosi riflessi giuridici che il contratto stesso implica. Senza pretesa alcuna di esaustività, poiché il contratto ideale di appalto non esiste, si vuole tuttavia fornire una sorta di codice comportamentale per le due parti contrattuali che, se rispettato in linea di massima, può in via generale esentare le medesime da una serie di sgradevoli quanto consuete vicende legate alla esecuzione del contratto. Esaminando infatti le figure, spesso e pressoché inevitabilmente in contrapposizione, dell appaltatore e del committente, con i rispettivi obblighi e le rispettive responsabilità, emerge la evidente necessità di contemperare le rispettive esigenze anche in previsione di situazioni che potranno verificarsi successivamente al momento della sottoscrizione. A differenza di altri contratti che il condominio può trovarsi a stipulare, come ad esempio la locazione o la compravendita di un bene per uso comune, il contratto di appalto presenta proprio nella sua fase esecutiva, e per ovvie ragioni, i maggiori (potenziali) pericoli per entrambi i contraenti, ovvero condominio ed impresa esecutrice. In realtà nello scenario dell appalto si muovono, oltre ai sopra citati contraenti, anche una pluralità di figure, che potremmo però definire satellitari rispetto alle due principali parti contrattuali, quali i subappaltatori e gli ausiliari dell appaltatore (entrambi menzionati dalla disciplina relativa nel codice civile) nonché la figura del direttore dei lavori, o ancora del responsabile della sicurezza, tenuto alla conoscenza delle varie disposizioni contenute nei Decreti legislativi 494/96 e 528/99, poi parzialmente modificati dal DPR 222/03. Tenendo presente la disciplina del codice civile, cui va fatto costante riferimento unitamente alle leggi urbanistiche e di sicurezza, va ora preso in esame l appalto privato, ovvero l appalto di cui all art e ss. c.c., in cui la committenza riveste natura privata. E appalto privato anche quello in cui la committenza sia privata e la impresa appaltatrice sia di natura pubblica. Si tratta di una fattispecie solo raramente ipotizzabile in rapporto alla vita di un condominio. L appalto in cui l appaltatore ha natura pubblica soggiace peraltro a regole peculiari che lo spazio delle presenti dispense non permette di approfondire. Va inoltre chiarito che la disciplina codicistica, che ha permesso una chiara enucleazione del contratto di appalto rispetto a figure miste ed alla locatio operis è conformata sull appalto d opera

91 L appalto di servizi è viceversa disciplinato - qualora detti servizi consistano in prestazioni periodiche e continuative - dalle norme in materia di somministrazione (art e ss. c.c.) in quanto compatibili e sempre fatto salvo il recesso con effetto immediato dalla comunicazione, permesso al committente. Ovviamente, sotto tale tipologia contrattuale non potrà celarsi l appalto c.d. di manodopera edile, assolutamente vietato dalla legge 1369/60. La menzionata legge speciale ha permesso di ovviare ad un triste fenomeno sociale di sfruttamento della manovalanza, restituendo quanto più possibile dignità e tutela alle attività connesse alle imprese edili Cenni sul contratto: chi sono committente e appaltatore Tornando quindi ai soggetti contrattuali nell appalto, va sottolineato che l art c.c., che definisce il contratto medesimo, si riferisce non già ad un qualsiasi prestatore di opera o servizio con il termine appaltatore, ma solo a colui che con organizzazione di mezzi propri e gestione a proprio rischio sia in grado di svolgere quanto commissionatogli. Ciò porta automaticamente ad escludere dal novero degli appaltatori tutti quei piccoli imprenditori (in linea di massima coincidenti con la figura di cui all art c.c., ovvero i prestatori di opera) che nella esecuzione dell opera non siano dotati di organizzazione di mezzi autonoma. Con notevoli conseguenze sul piano della eventuale azione per vizi del committente. Mentre infatti il contratto di appalto comporta ex art c.c. una azione giudiziale per vizi avente prescrizione biennale, nel contratto d opera tale prescrizione è meramente annuale. A fronte di un lasso di tempo di due anni per agire contro l impresa edile in caso di scoperta di vizi dell opera, cioè, avverso il piccolo imprenditore si potrà agire al massimo entro un anno. La figura del piccolo imprenditore è pertanto maggiormente tutelata dall ordinamento nella misura in cui si presume economicamente più debole rispetto all appaltatore. Le dimensioni dell opera non influiscono invece sulla natura del contratto: una opera di modesta entità può comunque implicare la applicazione degli art e ss. c.c. se eseguita da un appaltatore. Appare difficilmente ipotizzabile l inverso: non si vede come possa essere affidata, da parte di un condominio, una opera di importanti dimensioni (e relativi costi, rischi, ecc.) ad un piccolo imprenditore, che certo non dispone di mezzi sufficienti, a livello organizzativo, per soddisfare le esigenze del condominio committente. Infine, l appaltatore potrebbe inizialmente non essere determinato; accade negli appalti in cui il committente ha stabilito pedissequamente testo contrattuale e capitolato, ovvero il documento che ne fa parte integrante ed inscindibile e contiene la elencazione delle opere da eseguire. L appaltatore dovrà rispondere a determinati requisiti e verrà eletto all esito di una gara: in tal senso può parlarsi di un appalto come fattispecie a formazione progressiva. Quando parliamo di committenza, per quanto qui interessa, ci riferiamo invece, giova ribadirlo, al condominio. La forma del contratto è assolutamente libera; è fatto salvo il caso in cui l appaltatore vende il terreno su cui l opera andrà edificata, di tal che, trovandoci in presenza di un trasferimento immobiliare, sarà necessaria la forma scritta e la successiva trascrizione a pena di nullità, cui anche l appalto andrà assoggettato come contratto accessorio

92 Per il resto, nessuna disposizione in tema di appalto pretende la forma scritta; si ricorda che per mere ragioni probatorie le sole variazioni non necessarie apportate dall appaltatore comportano tuttavia la autorizzazione scritta del committente ex art c.c.. Per ragioni pratiche, tuttavia, la forma scritta è assolutamente consigliabile. Ciò, ove possibile, anche negli appalti di servizi e sempre e comunque negli appalti di opera anche di modesta entità economica, nell ottica sia di una massima tutela, quanto ad eventuali corresponsabilità, dell amministratore di condominio sia cautelativamente per facilitare la dimostrazione delle ragioni del condominio in caso di controversia. Elencare specificamente gli orari, o i giorni, o gli specifici ambiti ove il servizio di pulizia condominiale deve essere svolto, ad esempio, può evitare al condominio sgradevoli sorprese anche sul fronte di indebite pretese economiche. Ancora, in via generale, tutte le norme in materia di appalto sono derogabili dalle parti quanto a diritti disponibili; è ovvio che il disposto dell art c.c. relativo agli ausiliari dell appaltatore è escluso da tale area di derogabilità. Appaltatore e committente non potranno pertanto pretendere di accordarsi in deroga a tale fondamentale norma, che a tutela di soggetti presunti più deboli sul piano economico, nel caso di inadempimento del datore di lavoro- appaltatore nel versamento delle spettanze, permette loro una azione diretta verso il committente per la somma eventualmente ancora dovuta all appaltatore stesso al tempo della pretesa. Oggetto del contratto è una opera ovvero un servizio, salva in tal caso la applicazione delle norme in materia di somministrazione in quanto compatibili. Il prezzo, infine, viene convenzionalmente determinato globalmente o a singole partite, ovvero ex art c.c. secondo usi e tariffe. Il difetto di accordo può comportare la determinazione giudiziale, con notevole compressione della libertà economica delle parti. Ovviamente oggetto e prezzo possono non essere determinati inizialmente, purchè siano determinabili sulla base di concreti elementi. Ad evitare tuttavia l insorgere di questioni interpretative che prestano spesso il fianco ad una revisione di quanto originariamente pattuito ma non formalizzato, è consigliabile determinare con esattezza il prezzo delle opere commissionate ab origine. Come accennato, l intero novero di disposizioni in tema di appalto è derogabile dalle parti, fatti salvi i diritti non disponibili. Poiché ciò comporta la derogabilità dell art c.c. relativo alla revisione del prezzo in corso d opera, si concorda pienamente con l orientamento di alcuni esponenti del Centro Studi della A.N.A.C.I. nella misura in cui suggeriscono di blindare originariamente il contratto eliminando la facoltà di revisione, ed impedendo nel corso dell opera pericolose revisioni di prezzo. Abbiamo evidenziato quale caratteristica del contratto di appalto una sorta di correlazione tra reciproci obblighi e conseguenti responsabilità delle due figure appena esaminate, ovvero committente ed impresa appaltatrice. Ovviamente incombe in primo luogo su entrambi i contraenti, come per ogni obbligazione, il generale principio di buona fede contrattuale ex artt e 1375 c.c.. Non vi è necessità di illustrare le numerose sfumature in cui tali principi vanno ravvisati: a mero titolo esemplificativo un linguaggio chiaro nella redazione del testo contrattuale, regolari meccanismi di pagamento negli eventuali acconti di prezzo, piena reperibilità dei soggetti responsabili del cantiere ecc., rappresentano alcuni momenti di espressione della buona fede contrattuale. Altra regola di carattere generale, cui deve attenersi però il solo appaltatore è la

93 esecuzione a regola d arte, cioè un quid pluris rispetto alla generica diligenza nella esecuzione delle obbligazioni ex art c.c. in quanto estesa non solo alla materiale esecuzione dell opera ma anche alla verifica della progettazione pur in presenza di un direttore dei lavori, e della bontà dei materiali. La disposizione è severa, per quanto generica; il grado di perizia richiesto all appaltatore è proporzionale all incarico assunto né la eventuale presenza di un direttore lavori lo esenta completamente da responsabilità che gli sono specificamente attinenti, con ciò scoraggiando la assunzione di commissioni da parte di appaltatori non dotati di sufficienti mezzi, a tutela di ovvie ragioni di mercato. Talvolta le amministrazioni condominiali, magari a causa di inesperienza ovvero dinanzi ad una assemblea particolarmente tumultuosa, esitano ad esternare le loro remore nella scelta di una o di un altra impresa appaltatrice. Si ritiene tuttavia che detta scelta non debba mai essere totalmente rimessa a raffronti di prezzi di mercato, ma tenga comunque conto del curriculum delle singole imprese da valutare; in tal modo la probabilità di eventuali disguidi, dovuti al non sufficiente grado di perizia in capo alla impresa stessa, se non evitata integralmente può essere comunque notevolmente ridotta. Quello che ora interessa tentare di individuare, senza alcuna pretesa di esaustività, si ribadisce, in quanto la enorme casistica in materia ci permette di delineare al massimo orientamenti giurisprudenziali, ma non certo risposte nette, sono obblighi e responsabilità specifici rispettivamente del committente e dell appaltatore Committente Ne vanno distinti obblighi e facoltà/diritti. Se si eccettua quello di consegnare secondo la tempistica prevista contrattualmente il cantiere nella disponibilità dell appaltatore, poiché come in tutte le obbligazioni sinallagmatiche è necessario mettere in grado il proprio debitore di adempiere, nonché il rispetto di tutte le obbligazioni in capo al creditore ex art e ss. c.c.,.vediamo che il codice non prevede obbligazioni specifiche del committente. Obbligo principale e praticamente esclusivo del committente è pertanto il pagamento del prezzo ex artt e 1666 c.c. ogni qualvolta l opera sia stata verificata ed accettata. Ciò sia per il prezzo determinato globalmente sia per il prezzo determinato a singole partite. Obbligo, si diceva, che deriva dalla esigibilità del credito dell appaltatore subordinatamente alla accettazione (espressa o per fatti concludenti) dell opera medesima. Consueto il c.d. collaudo dell opera, ove vi siano caratteristiche tecniche tali da non permettere una valutazione meramente visiva dell opera stessa, e che vale da negozio giuridico bilaterale di accertamento secondo alcuni autori, mentre altri lo considerano mera dichiarazione di scienza. Parimenti, si ritiene che la verifica finale non possa essere affidata dal committente al direttore dei lavori in quanto essendo responsabile per l esecuzione dell opera è controinteressato. L accettazione dell opera implica il trasferimento del rischio per perimento del bene ex art c.c. nonché la perdita della azione per vizi ex art c.c. fatti salvi quelli occulti o sottaciuti. Infine implica la consegna dell opera. Le ulteriori disposizioni codicistiche prevedono in realtà mere facoltà ovvero diritti e non già obblighi del committente: così il potere di verifica e controllo sancito dall art c.c., che riveste fondamentale importanza nella misura in cui permette a spese della committenza di esaminare l opera nel corso della sua esecuzione, e disporre una

94 sorta di diffida ad adempiere in deroga alla generale normativa in materia non quando l opera sia conclusa ma appunto in corso di esecuzione, è una mera facoltà. Trascorso inutilmente il termine per l appaltatore, il contratto è risolto e si può agire per risarcimento danni. Né tale facoltà esime il committente dalla ulteriore - prudenziale - verifica di cui all art c.c.. Così il diritto di recesso unilaterale ex art c.c., ammesso nella misura in cui il committente paghi l opera per la parte in cui è stata eseguita ed il mancato guadagno per l appaltatore. Il debito verso l appaltatore è peraltro di valore, e va quindi soggetto a rivalutazione. In tal modo, l ordinamento giuridico ritiene di avere bilanciato i due contrapposti interessi; è ovvio tuttavia che la prova del mancato guadagno per l appaltatore, al fine di non snaturare la norma volta anche alla tutela del committente, deve essere fornita con particolare rigore. Ma, si ribadisce, quanto a specifici obblighi del committente, il codice prevede tra le norme dedicate all appalto il solo pagamento del prezzo alla consegna dell opera. Vale tuttavia la pena di chiarire che accanto a tale esclusivo obbligo previsto normativamente la giurisprudenza di merito e legittimità hanno individuato la responsabilità per danni a terzi del committente allorquando si dimostri che il fatto lesivo sia stato commesso dall appaltatore in esecuzione di un ordine impartitogli dal direttore dei lavori o da altro rappresentante tanto che l appaltatore finisca per agire quale appunto nudus minister privo della autonomia che normalmente gli compete o allorquando vi siano gli estremi della culpa in eligendo, se il compimento dell opera o del servizio sono stati affidati ad una impresa appaltatrice priva delle capacità e dei mezzi tecnici indispensabili per eseguire l opera oggetto del contratto senza determinare situazioni di pericolo per i terzi Appaltatore Diverso è il discorso delle responsabilità dell appaltatore. Esse sono piuttosto numerose e derivano: 1) dalla mancata autorizzazione alle modifiche ex art c.c.: in tal caso non potrà pretendere alcun prezzo neppure per indebito arricchimento dell appaltatore; 2) dalla eventuale non conformità della esecuzione in corso d opera al progetto ex art c.c.: in tal caso si espone alla risoluzione del contratto ed alla azione per risarcimento danni; 3) dalla mancata denuncia ex art c.c., anche quando i materiali siano stati forniti dal committente a mente dell art c.c. : in tal caso si espone alla responsabilità per vizi ex art c.c.; 4) dall avere sottaciuto in mala fede vizi/difformità dell opera: in tal caso si espone alla azione giudiziaria del committente ex art c.c.; 5) dalla rovina in tutto in parte o dal pericolo di rovina di opere destinate a durare: in tal caso si espone alla azione giudiziaria del committente ex art c.c.. Le responsabilità dell appaltatore sono in pratica direttamente correlate alla mancata esecuzione, in tutto o in parte, dell opera seconda la citata regola d arte. Se si tiene altresì conto della possibilità di recedere del committente ex art c.c. nonché del rischio del perimento/deterioramento dell opera non ancora accettata

95 ex art c.c., ne emerge un quadro di obblighi, scadenze e responsabilità estremamente complesso e rigido, per cui si comprende perché l ordinamento pretenda la rispondenza dell appaltatore ad una serie di requisiti specifici di carattere organizzativo che il piccolo artigiano certo non può possedere. Proprio per questa ragione, come accennato in premessa, l ordinamento distingue le azioni per vizi da proporsi contro il piccolo artigiano ovvero contro l appaltatore sul piano delle prescrizioni. E ovvio poi che le garanzie richieste dal combinato disposto degli artt e 1668 c.c. all appaltatore, lungi dal rivestire il carattere di norme- capestro, gli permettono, nel pieno rispetto della libertà contrattuale e proporzionalmente alla perizia inizialmente dichiarata per l incarico assunto, di ovviare alle difformità più o meno rilevanti riscontrate dal committente. Questi può infatti scegliere tra la eliminazione del vizio a cura e spese dell appaltatore e la azione di riduzione del prezzo in proporzione alla opera svolta; sempre però fatto salvo il diritto al risarcimento del danno in caso di colpa dell appaltatore. Da parte sua l appaltatore viene posto in condizione, appunto, di rimediare ad un operato eventualmente non rispondente alla regola d arte, conformandosi alle indicazioni del committente e senza che ciò in alcun modo costituisca un riconoscimento della ulteriore colpa di cui all art c.c Aree di responsabilità non esattamente individuate In realtà le norme di cui agli artt. 1667/1668 e 1669 c.c. non implicano mai, salvo nei casi eclatanti, una diretta ed esclusiva responsabilità dell appaltatore, nonostante la presunzione di responsabilità del medesimo. Ciò in quanto è applicabile alla fattispecie dell appalto l art c.c., sul concorso di colpa delle parti. Non solo: può prevedersi eventualmente un direttore dei lavori cui siano state specificamente rimesse nel contratto le responsabilità derivanti da errori di progetto o direttive nella esecuzione. In questo specifico caso (Cass. 1044/99) la responsabilità dell appaltatore è addirittura esclusa. Viceversa, non viene esclusa la responsabilità dell appaltatore quando anche in presenza di un direttore dei lavori (e quindi di ingerenza del committente) l appaltatore accortosi di un vizio nella esecuzione non lo abbia prontamente denunciato (Cass. 8075/99) manifestando il proprio dissenso. Va infine ricordata la responsabilità, pacificamente incombente sul condominio ex art c.c., per danni a terzi nella esecuzione di un appalto ove la materiale disponibilità del bene non sia stata completamente conferita all appaltatore. Infine, un mero cenno alla responsabilità personale dell amministratore, quale rappresentante del condominio e soggetto che sottoscrive materialmente il contratto, in materia di appalto. Accanto alle ovvie responsabilità di natura prettamente civilistica derivanti dalla attivazione nei termini imposti dalla legge contro l appaltatore (decadenze, prescrizioni, ecc.) può talvolta profilarsi una responsabilità di natura penale. Tale rilievo è particolarmente grave se si considera che non soltanto l amministratore regolarmente eletto a mente dell art c.c. risponde per fatti penalmente rilevanti quali quelli profilati dagli artt. 677 e 650 c.p., ma anche il c.d. amministratore di fatto. Mentre l art. 650 c.p.c. è norma in bianco applicabile solo ove non vi siano disposizioni ad hoc, interessa qui il disposto dell art. 677 c.p., le cui sanzioni possono giungere fino all arresto quando il pericolo sia inerente la pubblica incolumità

96 E naturale che l amministratore deve essere stato posto in grado di svolgere l opera atta a rimuovere il pericolo di crollo dell immobile o parte di esso, di tal che la mancanza di volontà cosciente e libera escludono la imputabilità. Né gli artt. 650 e 677 c.p. possono applicarsi in concorso. Per costante, anche se non più recente, orientamento di Cassazione, la imputabilità dell amministratore va esclusa qualora egli dimostri di non essere stato posto nelle condizioni di adempiere l ordine dell Autorità che abbia raggiunto il condominio. In realtà, mentre dal punto di vista civilistico le responsabilità personali dell amministratore possono essere fortemente limitate da meccanismi contrattati con il proprio condominio, fino a giungere ad accordi di manleva ovvero alla stipula di polizze assicurative ad hoc, non è possibile individuare modalità comportamentali tali da esentare il medesimo amministratore dal rischio di coinvolgimenti in vicende penali; solo sul piano della difesa legale, ovvero in un momento successivo, l amministratore potrà essere tenuto indenne dalle spese sostenute appellandosi ad eventuali accordi. La Cassazione esclude invece recisamente la possibilità di stabilire a livello di delibera assembleare lo stanziamento di un fondo per eventuali spese legali di difesa penale dell amministratore; si pretende appunto la sottoscrizione di un accordo tra l amministratore e i vari condomini aderenti alla decisione, senza però che detta decisione possa essere assunta in sede assembleare. Proprio in ragione della potenziale pericolosità che un appalto comporta per un edificio, soprattutto se coinvolge aspetti statici del medesimo, la scelta di una impresa appaltatrice che risponda appieno al grado di perizia richiesto dall opera da svolgersi diventa allora di rilevanza estrema, ed è compito del diligente amministratore di condominio illustrare in sede di assemblea le specifiche e numerose problematiche cui il condominio può esporsi nel sottoscrivere un contratto di appalto senza le dovute cautele, prima tra esse la verifica delle polizze assicurative delle imprese coinvolte. In conclusione, si vuole poi sottolineare l'importanza di un aspetto talvolta trascurato del contratto di appalto : il committente deve mettere l'impresa edile in condizione di potere eseguire il lavoro commissionato. Inutile contestare vizi di sorta alle opere di una impresa edile che non è stata posta in condizione di lavorare bene. E' viceversa opportuno che l'amministratore - prima di procedere alla sottoscrizione del contratto - prenda accurata visione, unitamente al legale rappresentante pro tempore della impresa stessa, non soltanto delle aree in cui strettamente si svolgerà la attività, ma anche degli spazi preposti a deposito materiali ecc., ottenendo dalla impresa stessa la sottoscrizione di una clausola per cui detti luoghi non implicheranno difficoltà esecutive. In proposito, è frequente che determinate lavorazioni, per la particolare conformazione dell'edificio condominiale e la inesistenza di aree comuni adeguate, comportino la necessità di un passaggio ovvero di un deposito materiali presso aree private. Raramente, tuttavia, il condomino coinvolto, porrà a disposizione spontaneamente e senza rimostranze, ad esempio, il giardino privato per la installazione del ponteggio ovvero per il deposito del materiale edile. Se detto spazio privato risulterà realmente l'unico possibile da utilizzare ed il condomino oppone un reciso rifiuto il Condominio potrebbe essere costretto ad agire ex art.700 c.p.c., in via d'urgenza, per vedersi riconosciuto in via giudiziale il diritto ex art.843 c.c. al passaggio della impresa o alla installazione del ponteggio. Tuttavia la soluzione giudiziale non appare auspicabile : nei mesi necessari ad

97 ottenere il provvedimento giudiziale il cantiere è fermo, e lo scotto dei prolungati tempi di lavorazione e relativi costi ricade sul Condominio. Migliore appare l'opera di "mediazione" dell'amministratore, che illustri alla assemblea condominiale la necessità di corrispondere al condomino che presta l'area privata la adeguata indennità prevista dalla Legge Il contratto di assicurazione La polizza Globale Fabbricati (che in seguito indicheremo per brevità G.F.), nasce dall esigenza di assicurare contro alcuni rischi, i fabbricati (in generale) e quindi nello specifico, i condomini. Questo contratto assicurativo, garantisce il condominio, contro alcune categorie di danni, siano essi subiti dal fabbricato, che provocati a terzi. I contratti infatti sono suddivisi in due o più sezioni: l una che prevede i danni al fabbricato assicurato; l altra che prevede i danni che il fabbricato provoca a terzi. In tale ottica, è facile intuire che, le tipologie di sinistro, sebbene possano essere identiche, sono trattate in maniera differente. Per meglio esprimere tale concetto, supponiamo di affrontare un sinistro da infiltrazione d acqua che provoca danni al condominio assicurato, e danni ad un condominio limitrofo. Quelli al condominio assicurato, sono danni subiti dall assicurato, mentre i danni prodotti al condominio limitrofo, saranno danni subiti da terzi e quindi da Responsabilità Civile. Quindi, in base a questo concetto, avremo due tipologie di sinistri: Danni diretti (o in garanzia diretta) Danni da R.C. (o in garanzia indiretta) Garanzia diretta, in quanto l immobile che è assicurato, risulta colpito direttamente dal sinistro; Garanzia indiretta, in quanto l immobile che è stato danneggiato, non è quello assicurato Cosa si assicura con la polizza G.F.? Il contratto assicurativo G.F., assicura il fabbricato nella sua interezza, compresi gli impianti fissi (idrico, igienico, termico, elettrico, ecc.), compresi fissi ed infissi per destinazione (porte, finestre, citofoni, ascensori, ecc.), in alcuni casi i giardini, gli alberi di alto fusto, le recinzioni, i viali, le piscine, ecc. La definizione di fabbricato (e quindi dell ente assicurato) è riportata sul contratto assicurativo e, all atto della stipula del contratto, bisogna prestare attenzione a ciò che si assicura ovvero che non è compreso tra le cose assicurate. E evidente quindi che, quando si fa riferimento al fabbricato nella sua interezza, non si fa alcuna distinzione tra le parti comuni e le porzioni attinenti alle singole unità immobiliari. C è quindi differenza tra il concetto di proprietà comune e proprietà privata, e quanto invece previsto dalla polizza G.F.; essa infatti nel prestare la garanzia, non distingue ciò che è comune e ciò che è privato, all interno di un condominio. Naturalmente questa distinzione entrerà in gioco al momento in cui, bisognerà stabilire chi ha diritto al risarcimento dell uno o dell altro danno Come assicurare un condominio con polizza G.F.? Sebbene possa sembrare un operazione semplice e ovvia, prima di assicurare un condominio, è bene tener conto di alcuni fattori importanti, il primo dei quali è, qual è

98 il valore da assicurare. La polizza G.F. è una polizza che tiene conto del valore che viene assegnato al fabbricato assicurato. Se un fabbricato non è assicurato in maniera adeguata, e quindi con un capitale assicurato inferiore al suo valore reale, in caso di danno, l importo indennizzabile subirà una riduzione proporzionale in relazione al rapporto tra il capitale assicurato e il valore del fabbricato (insufficienza assicurativa). Il valore da assicurare è determinato dal costo di integrale ricostruzione a nuovo dell immobile. Il calcolo è piuttosto semplice: si calcola il volume vuoto per pieno dello stabile e si applica un costo unitario (per fabbricati medi in Roma tale costo è pari a circa 300,00 euro/mc.). Il risultato di tale prodotto, darà il valore da assicurare Quali sono i rischi assicurati con la polizza G.F.? I rischi assicurati sono riportati nel contratto e comunque genericamente sono i seguenti: Incendio Scoppio Esplosione Fulmine Acqua Condotta Guasti cagionati dai ladri a fissi ed infissi Ecc. Per meglio comprendere gli aspetti relativi ad alcune garanzie prestate, bisogna fare una premessa. La polizza G.F. nasce fondamentalmente in funzione della copertura Incendio, allorquando gli enti eroganti mutui o finanziamenti in genere, richiedevano una garanzia assicurativa che li cautelasse in caso di distruzione di un fabbricato. Le ulteriori garanzie, furono man mano introdotte a beneficio dell assicurato. Oggi, nella stragrande maggioranza dei casi, la polizza G.F. viene interessata per altre tipologie di danni, e non per l incendio, piuttosto raro. Parliamo in particolar modo della garanzia Acqua Condotta. E una garanzia che viene pressoché sempre interessata nei sinistri subiti dai condomìni, per piccoli, medi o grandi danni. Questa garanzia risolve le problematiche frequenti e comuni, di quei danni dovuti alle rotture di condutture, che danneggiano i piani sottostanti, o l immobile stesso interessato alla rottura della tubazione. Nell analisi di questo tipo di garanzia, bisogna prestare attenzione al fatto che essa non riguarda la riparazione del tubo rotto e tutte le opere murarie finalizzate a tale riparazione e, tranne in casi particolari, non è operante se non si sia verificata rottura accidentale della conduttura. Risultano di solito esclusi dalla garanzia: Occlusioni Trabocchi Rotture dovute a vetustà della conduttura Rotture dovute al gelo Rotture provocate da terzi intenti ad opere di manutenzione Ecc. Le opere per riparare la tubazione che ha dato origine allo spargimento d acqua, dette anche Ricerca e riparazione guasto, sono previste solo con garanzie aggiuntive Come viene liquidato un danno con polizza G.F.?

99 Partendo dalla garanzia Acqua Condotta, e riallacciandoci al concetto di Garanzia diretta e Garanzia indiretta, analizziamo come viene liquidato un danno su polizza G.F. Abbiamo detto che, se il danno è subito dallo stesso immobile assicurato, siamo in regime di garanzia diretta. Quindi ad esempio se si rompe il tubo dal sig. Rossi al terzo piano di uno stabile, e danneggia le pareti dell appartamento del sig. Bianchi, al piano inferiore, siamo in Garanzia diretta. Infatti, lo spargimento d acqua ha interessato la muratura e quindi una parte del fabbricato assicurato. La garanzia che opererà sarà quella da Acqua Condotta, con le sue limitazioni e/o franchigie. Se la stessa rottura interessa anche i mobili del sig. Bianchi (e quindi enti non assicurati), la garanzia che interverrà sarà quella da R.C. che è in altro settore della polizza, con le sue limitazioni e/o franchigie. Nella liquidazione del danno si terrà poi conto della cosiddetta Preesistenza, vale a dire del confronto tra il capitale assicurato e il valore di ricostruzione dell immobile, calcolato secondo i criteri di cui al precedente paragrafo Se tale rapporto è superiore o uguale al 100%, il danno verrà liquidato interamente, se il rapporto è inferiore al 100%, il danno verrà liquidato nella percentuale così ottenuta. Es.1: Capitale Assicurato ,00 Costo ricostruzione fabbricato mc x 300 /mc. = ,00 Il Capitale Assicurato è superiore al valore del fabbricato quindi il danno sarà indennizzabile senza riduzioni proporzionali. Es.2: Capitale Assicurato ,00 Costo ricostruzione fabbricato mc x 300 /mc. = ,00 Il Capitale Assicurato è inferiore al valore del fabbricato quindi il danno sarà indennizzabile con l applicazione della regola proporzionale. Quindi se il danno accertato è 1.000,00, si avrà: 1.000,00 (Danno) x ,00 (Cap. Ass.to) = 833, ,00 (Val. Fabbr.) L importo indennizzabile ( 833,33) sarà quindi inferiore al danno subito ( 1.000,00) E nel caso di coassicuratrici Accade talvolta che, per lo stesso condominio, sono prestate due o più polizze G.F. In questo caso, la liquidazione del danno non sarà raddoppiata, triplicata e così via, ma il danno quantificato dal perito, sarà ripartito in quota tra le due o più Compagnie che prestano i contratti assicurativi In caso di disaccordo? Non sempre ciò che il perito in fase di accertamento del danno valuta, viene accettato dall amministratore o dal condomino danneggiato. In caso di disaccordo, il contratto assicurativo prevede la Clausola Compromissoria. Vale a dire che, se emerge disaccordo, il condominio dovrà nominare un perito di parte che, si confronterà con il perito della Compagnia e, qualora il disaccordo dovesse persistere, i due periti provvederanno a nominare un Terzo Perito Arbitro, che deciderà sulla

100 controversia. Il Terzo Perito Arbitro sarà nominato congiuntamente dai periti delle parti o dal Tribunale. Tutto ciò per i danni inerenti la Garanzia diretta. Per i danni da R.C., si dovrà procedere con un classico contenzioso giudiziario Franchigie e scoperti Alcune garanzie, vengono prestate con franchigia e/o scoperto. La franchigia è un importo fisso di danno che l assicurato decide di tenere a proprio carico, così come lo scoperto è una percentuale (del danno o del capitale assicurato) che rimarrà a carico dell assicurato. In particolare, la franchigia andrà detratta dall importo indennizzabile a termine di polizza, e dovrà essere quindi recuperata da parte del danneggiato, facendone eventuale richiesta al responsabile del sinistro. Come già riferito è un importo fisso che potrà variare a seconda della garanzia prestata e del tipo di contratto. Lo scoperto sarà detratto in forma percentuale rispetto al danno subìto (10% - 20% - 25% a seconda delle disposizioni contrattuali), o in forma percentuale, rispetto al capitale assicurato. Talvolta lo scoperto è previsto con franchigia minima. Un esempio di scoperto percentuale con franchigia minima: garanzia acqua condotta prestata con scoperto del 10% del danno, col minimo di euro 500,00. In caso di danno accertato pari a euro 3.000,00, risultando lo scoperto percentuale pari al 10% di euro 3.000,00 (pari quindi a euro 300,00) si applicherà la franchigia minima di euro 500,00. In caso di danno pari a euro 6.000,00 lo scoperto sarà pari al 10% di euro 6.000,00 superiore quindi alla franchigia minima di euro 500,00 e si applicherà dunque lo scoperto di euro 600, La prescrizione Infine un breve cenno sulla prescrizione. Un danno si ritiene prescritto, e quindi si perde il diritto al risarcimento, qualora per oltre due anni, la pratica rimane ferma e l amministratore non si fa parte diligente ad inviare una lettera raccomandata A.R. alla Compagnia, che abbia valore di comunicazione che interrompe i termini della prescrizione. Ciò sempre per quanto attiene la Garanzia diretta. Per i danni da R.C., la prescrizione decade dopo cinque anni dall evento. **** *** **** Un piccolo monito agli amministratori condominiali in formazione: è preferibile stipulare contratti assicurativi annuali (come per ogni fornitura di servizi, d'altro canto), salvo espresse indicazioni da parte della assemblea di condominio. Ciò, oltre a rispondere con rigore ai limiti temporali del mandato professionale amministrativo (aspetto fondamentale, ad avviso di chi scrive), anche per permettere, alla naturale scadenza del contratto, di ridiscutere unitamente alla assemblea condominiale preventivi di varie compagnie assicurative valutandone la convenienza

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102 MODULO N. 9 LA LOCAZIONE NEI RAPPORTI CONDOMINIALI (Carlo Patti) Il rapporto locativo nella materia condominiale assume oggi notevole importanza a seguito della legge di riforma della disciplina condominiale e viene studiato con riferimento a: 1) i rapporti tra l amministratore del condominio e i conduttori. 2) la partecipazione dei conduttori all assemblea e alla vita condominiale. 3) la locazione della proprietà condominiale. Per ovvie ragioni pratiche, in questo capitolo ci occuperemo delle locazioni di beni immobili, che più ci interessano per l attività di amministrazione condominiale oggetto di questo corso. Secondo l art.1571 C.C.la locazione è il contratto col quale una parte si obbliga far godere all altra parte una cosa mobile o immobile per un dato tempo verso un determinato corrispettivo. E un contratto a prestazioni corrispettive (sinallagmatico: una prestazione è causa dell altra; se l adempimento di una prestazione viene colpevolmente interrotto, anche l adempimento della controprestazione può essere interrotto). E un contratto con effetti obbligatori: ciascuna parte assume un obbligazione nei confronti dell altra (io mi obbligo a farti godere la cosa mobile o immobile, tu ti obblighi a corrispondere il canone). E un contratto di durata, che viene stabilita per accordo delle parti nel rispetto delle leggi in materia. E un contratto a titolo oneroso, nel senso che la concessione in locazione del bene non può essere gratuita. Ove il bene sia concesso in godimento a titolo gratuito si avrà un contratto di comodato e non un contratto di locazione. Il contratto di comodato va infatti tenuto ben distinto dalla locazione in quanto, secondo la definizione dell art.1803 co.2, è un contratto essenzialmente gratuito. I soggetti del rapporto locativo e le loro rispettive obbligazioni principali. Occorre definire i soggetti del rapporto di locazione: il soggetto proprietario che concede in locazione il bene si definisce locatore, ossia colui che dà il bene in locazione. Il soggetto che assume il godimento del bene con l obbligazione di pagamento del corrispettivo si chiama invece conduttore, ossia colui che conduce il bene in locazione (nella pratica viene anche chiamato affittuario, ma l espressione è impropria, o inquilino ). Il corrispettivo pagato periodicamente dal conduttore si chiama canone di locazione, mentre le somme che questo versa per oneri condominiali, bollette e altre spese si chiamano oneri accessori, in quanto sono accessori all obbligazione principale di pagamento del canone. 101

103 Ciascuna parte del rapporto locativo ha delle obbligazioni proprie e specifiche, che, in linea generale devono essere adempiute con la diligenza del buon padre di famiglia. Obbligazioni principali del locatore. Secondo l art.1575 cod.civ. il locatore: a) deve consegnare la cosa al conduttore all inizio del rapporto locativo al fine di consentirgli il godimento del bene. Solitamente la consegna del bene avviene mediante la consegna delle chiavi di accesso, in modo da consentire al conduttore di entrare nell immobile. b) deve mantenerla in buono stato locativo. Il concetto di buono stato locativo attiene alla idoneità del bene a servire all uso che è stato convenuto fra le parti della locazione: un appartamento locato come abitazione deve essere idoneo a servire come abitazione e deve quindi avere le caratteristiche strutturali, giuridiche e tecniche per espletare questa funzione. Tali caratteristiche devono sussitere non solo all inizio della locazione, ma anche per tutta la sua durata, con la conseguenza che al locatore è attribuita l obbligazione di manutenzione straordinaria del bene locato. c) deve garantirne il pacifico godimento. Altra obbligazione del locatore è quella di garantire al conduttore il pacifico godimento del bene e quindi in sostanza di difendere il conduttore dalle pretese dei terzi che pretendono di avere diritti sulla cosa oggetto della locazione. Obbligazioni principali del conduttore. Secondo l art.1587 cod.civ. il conduttore: a) prendere in consegna la cosa. Questa obbligazione del conduttore fa da riscontro a quella del locatore di consegnare la cosa. Dal momento della consegna il conduttore diventa custode del bene locatogli ed in particolare di tutto ciò che rientra nella sua sfera di materiale disponibilità e apprensibilità (sanitari, interruttori, finestre, tapparelle, maniglie, eventuali mobili, ecc.). la custodia comporta due conseguenze: la prima è che il conduttore è tenuto alla manutenzione ordinaria del bene; la seconda è l onere di informare il locatore della eventuale necessità di manutenzioni straordinarie. Ove non adempia quest obbligo il conduttore è responsabile nei confronti del locatore per tutti i danni che dovessero derivarne. Ad esempio, se il conduttore non avverte il locatore che nell impianto idrico c è una perdita, può comportare una responsabilità per il danno derivante dal ritardo. b) pagare il canone nella misura e nei tempi convenuti. Si tratta dell obbligazione principale del conduttore, quella di pagare il corrispettivo del godimento del bene. Il mancato o ritardato pagamento del canone costituisce inadempimento del conduttore e legittima la richiesta di risoluzione del contratto. c) riconsegnare la cosa in buono stato (salvo il normale stato d uso) alla scadenza. L obbligo di riconsegna del bene alla scadenza è espressione della diligenza nell adempimento delle obbligazioni del conduttore. La cosa deve essere restituita in buono stato, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall uso fatto in conformità del contratto. Ciò significa che il conduttore non è responsabile per danni in caso di restituzione dell appartamento in normali condizioni di utilizzo. E invece responsabile dei danni arrecati nell improprio o negligente utilizzo del bene. d) è tenuto al risarcimento del danno per ritardata restituzione della cosa. Ove la ritardata restituzione del bene comporti una perdita economica per il locatore proprietario (i canoni ulteriori o anche migliori offerte locative), ne risponderà il conduttore. 102

104 LEGGI FONDAMENTALI IN MATERIA DI LOCAZIONE 1. L n.392 (c.d. legge equo canone ) oggi parzialmente abrogata. La legge del 1978 si divideva sostanzialmente in due parti: locazioni abitative e locazioni ad uso diverso da quello abitativo (locazioni commerciali, ossia negozi, studi professionali, magazzini ecc.). 1.1 Le locazioni commerciali Ad oggi la legge 392/1978 sopravvive solo per alcune disposizioni (che vedremo più avanti) e disciplina interamente le locazioni ad uso commerciale. Aspetti essenziali delle locazioni commerciali artt.27 e ss. L.392/78 sono: La durata inderogabile non inferiore a sei anni. Il contratto si rinnova tacitamente di ulteriori sei anni se il locatore non comunica diniego motivato di rinnovazione alla prima scadenza, contenente a pena di nullità uno dei motivi tassativamente indicati dall art.29. Per le scadenze successive il locatore può dare disdetta semplice con preavviso di un anno rispetto alla data di scadenza del contratto. Il conduttore invece può dare la propria disdetta con preavviso di sei mesi rispetto alla data in cui intende eseguire il rilascio. L indennità per la perdita dell avviamento commerciale. In caso di disdetta del contratto comunicata dal locatore, al rilascio questo è tenuto a corrispondere al conduttore un indennità per la perdita dell avviamento commerciale pari a diciotto mensilità di canone commisurate all ultimo canone corrisposto. Si tratta di una misura economica a sostegno del conduttore di un unità commerciale che, avendo conseguito un certo avviamento (clientela fidelizzata, gettito economico e visibilità nella zona di esercizio) si vede denegare dal locatore il rinnovo del contratto alla scadenza. La legge quindi predetermina la misura della perdita economica che il conduttore subisce in caso di cessazione del contrato per disdetta da parte del locatore, il quale deve quindi sostenere l onere della propria volontà di cessare il contratto. Il conduttore non ha diritto all indennità quando abbia lui stesso comunicato la disdetta, oppure quando sia inadempiente, oppure quando entrambe le parti abbiano voluto accordarsi per la risoluzione del contratto. 1.2 Le locazioni abitative. Qualche breve cenno sulle locazioni abitative nella legge 392/78. Per queste locazioni la legge del 1978 prevedeva la previsione di un canone equo determinato sulla base di una serie di coefficienti, moltiplicatori di un importo-base (in realtà se ne otteneva quasi sempre un importo irrisorio) e una durata non inferiore a quattro anni. Al termine dei quattro anni il locatore poteva comunicare la disdetta al conduttore. La legge prevedeva un macchinoso sistema di tutela giudiziaria del conduttore per il caso che avesse pagato somme in misura superiore a quelle del canone equo. Tale sistema tuttavia non funzionò mai veramente e alla fine degli anni 80 il legislatore prese atto del sostanziale fallimento della legge equo canone. 2. L.359/92. Nel tentativo di porre rimedio al fallimento della precedente legge sulle locazioni abitative venne emanata, quale provvedimento provvisorio, la c.d. legge sui patti in deroga. Essa consentiva di derogare alle disposizioni della legge equo canone artt che stabilivano il canone equo in base a dati parametri. Questo l impianto sostanziale della legge: a fronte di una durata minima di quattro anni, il conduttore rinuncia al canone equo, obbligandosi a versare un canone liberamente determinato; in cambio il locatore rinuncia alla disdetta alla scadenza del primo quadriennio, talchè il contratto dura quattro anni + quattro anni, salvo diniego di rinnovazione per uno dei motivi specificati nell art.29 L.392/78 (nella parte locazioni 103

105 commerciali) Si trattava una legge-tampone che si affianca alle legge equo canone ammettendo forme alternative in deroga e pone una disciplina provvisoria in attesa della riforma. 3. L n.431 Questa legge si colloca nel quadro di un generale riordino della materia delle locazioni abitative. Essa disciplina le sole locazioni abitative mentre le locazioni commerciali sono disciplinate ancora dalla L.392/78. Eccone le principali novità: Impone la forma scritta ai contratti di locazione a pena di nullità. In precedenza i contratti di locazione potevano essere stipulati anche in forma verbale. Con la Legge Finanziaria 2005 si stabilisce che il contratto è altresì nullo se non è registrato presso l Agenzia delle Entrate. Concede diritto di prelazione all inquilino sulla vendita o sulla nuova locazione dell immobile. Prevede una trattativa per la determinazione di un nuovo canone in caso di disdetta. Prevede il diniego di rinnovazione alla fine del primo quadriennio da parte del locatore solo per motivi tassativamente elencati dalla legge (art.3 L.431/98, che sostanzialmente ricalcano quelli stabiliti nelle locazioni commerciali. a)la fattispecie più importante è quella disciplinata dall art.2: locazione abitativa a canone libero con durata 4+4 anni. La misura del canone viene liberamente determinata fra le parti. La durata minima è di quattro anni, con tacito rinnovo di ulteriore periodo di quattro anni in mancanza di diniego motivato alla prima scadenza per uno dei sette motivi tassativamente stabiliti dall art.3 (attengono sostanzialmente all intenzione del locatore di utilizzare l immobile egli stesso o in favore di parenti prossimi; oppure all esigenza di eseguire importanti opere di manutenzione incompatibili con la permanenza del conduttore). In mancanza di diniego alla prima scadenza il contratto si rinnova e alle scadenze successive il locatore può comunicare disdetta semplice e non motivata con preavviso di sei mesi rispetto alla scadenza del contratto. Analoga facoltà è riconosciuta al conduttore con preavviso di sei mesi rispetto alla data del rilascio. Altri tipi contrattuali: b)locazione a canone concordato. Il canone non è libero, ma ha una misura massima che viene determinata periodicamente in forza di accordi collettivi su base territoriale tra le organizzazioni più rappresentative dei proprietari e degli inquilini. A fronte di un vantaggio economico inferiore a quello di mercato per il locatore, la durata minima è di tre anni + due, salvo diniego alla prima scadenza (del triennio) per uno dei sette motivi tassativamente stabiliti dalla legge. In mancanza di diniego alla prima scadenza il contratto si rinnova e alle scadenze successive il locatore può comunicare disdetta semplice e non motivata con preavviso di sei mesi rispetto alla scadenza del contratto. Questa forma contrattuale viene preferita dal legislatore quale riferimento per le agevolazioni fiscali (ad es. la cedolare secca) c)locazioni transitorie (lavoratori o studenti). Queste fattispecie minori hanno maggiore flessibilità e una durata inferiore alle precedenti per esigenze che devono risultare dall atto. I contratti transitori rispondono ad esigenze differenti dalla stabilità abitativa e contemplano situazioni provvisorie che non esigono una lunga durata. 104

106 Veniamo ora ad una parte di capitale interesse per l amministratore del condominio riguardante la disciplina degli oneri accessori la gestione dei rapporti fra condominio e conduttore e infine la locazione di parti comuni. GLI ONERI ACCESSORI NELLA LOCAZIONE Come sopra detto, il conduttore è tenuto al pagamento del canone ma anche gli oneri accessori quali oneri condominiali, spese di elettricità, gas, ecc. In linea di principio le spese di gestione ordinaria spettano al conduttore, mentre quelle straordinarie spettano al proprietario locatore. La norma fondamentale in materia di oneri condominiali, riguardante sia le locazioni abitative che quelle ad uso diverso, è quella dell art.9 L.392/78, che si affianca (e deroga) alla disciplina generale del Codice Civile e stabilisce che: sono interamente a carico del conduttore le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese del servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90%, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore. Secondo quanto prevede l'art. 9, comma 1, della legge 392/1978, salvo patto contrario, fanno carico al conduttore tutti gli oneri condominiali di esercizio, con eccezione di quelli di portierato (che lo sono per il 90%). La norma però non è esaustiva, in quanto si limita a elencare descrittivamente solo alcuni dei servizi essenziali e più comuni (spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine. La disposizione dell art.9 è stata successivamente integrata dalla tabella (allegato G al Dm 30 dicembre 2002). Secondo quest'ultima tabella, le spese relative alla tassa di occupazione del suolo pubblico, se riferite al passo carraio sono a carico del conduttore; se riferite a eventuali lavori condominiali sono invece a carico della proprietà. Le spese per l'onorario dell'amministratore, per la gestione del conto corrente, per l'assicurazione, per la cancelleria e le spese postali sono a carico della proprietà. Si veda in questo senso, tra le tante, la sentenza della Cassazione 11 novembre 1988, n. 6088, per la quale i premi di assicurazione dello stabile e il compenso dell'amministratore sono a carico del locatore, posto che non sono compresi tra gli oneri accessori indicati nell'articolo 9, legge 392/78, anche se non mancano adesioni all orientamento che ripartisce la spesa fra locatore e conduttore in parti uguali, in ragione del rispettivo beneficio (T.Napoli n.160). In ogni caso, dopo l'entrata in vigore della legge 431/98 le parti possono anche derogare contrattualmente al richiamato articolo 9, legge 392/78 e al Dm 30 dicembre 2002 convenendo espressamente l'entità e la misura delle spese accessorie a carico di uno dei contraenti e, in particolare, di quelle relative alla manutenzione ordinaria e straordinaria. Nell art.9 L.392/78 si stabilisce inoltre che: Il pagamento [degli oneri condominiali] deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate. 105

107 Dunque il locatore provvede al pagamento degli oneri condominiali e chiede al conduttore il rimborso di quanto spettante a quest ultimo ex art.9 e pagato dal locatore al condominio. Il conduttore non è tenuto a pagare gli oneri accessori direttamente all amministratore. a) Il rimborso al locatore deve avvenire entro due mesi. b) In questi due mesi il conduttore ha diritto di ottenere la specifica delle spese e dei riparti nonché prendere visione dei documenti giustificativi. c) Tale diritto deve essere esercitato nei due mesi, scaduti i quali il conduttore è decaduto e costituito automaticamente in mora nei confronti del locatore. L amministratore non può agire nei confronti del conduttore per la riscossione degli oneri condominiali non pagati. Terzietà dell amministratore e divisione delle spese. L'amministratore dell'edificio condominiale è il mandatario dei condomini ed è quindi chiamato a rispondere del proprio operato solo a loro e non anche agli inquilini. E assolutamente opportuno infatti evidenziare che il rapporto di locazione, essendo un rapporto obbligatorio, vincola solo le parti (art.1372 cod.civ.) e non i terzi come l amministratore, che è del tutto estraneo ai rapporti fra locatore e conduttore (c.d. terzietà dell amministratore). Ciò significa che egli ha l'obbligo di richiedere ai condomini il pagamento delle spese anche nel caso in cui l'unità immobiliare sia stata concessa in tal caso l incarico di ripartizione è tuttavia svincolato locazione. Non spetta infatti all'amministratore provvedere a ripartire le spese tra condomino e inquilino. Ne deriva che l'amministratore non ha alcun obbligo di eseguire farraginose ripartizioni delle varie spese di condominio tra proprietario e inquilino. IL CONDUTTORE NEL CONDOMINIO Le facoltà del conduttore nel condominio - I diritti di cui all art.1102 cod.civ. L effetto traslativo della locazione. Secondo un principio ormai consolidato in giurisprudenza al conduttore è consentito trarre dalla cosa locata tutte le utilità inerenti al suo normale godimento, con esclusione di quelle che siano state espressamente vietate nel contratto, ovvero che siano in contrasto con i diritti del locatore o di terzi. Ne consegue che se il conduttore può da un lato utilizzare le parti comuni dell edificio nel quale è situato l immobile locatogli, per altro verso deve esercitare tale diritto entro determinati limiti che, per contenuto e modalità non possono superare quelli riservati al proprietario. Il godimento delle parti comuni concesso dal locatore al conduttore, dunque, assicura al conduttore la possibilità di godimento delle parti comuni in una posizione simile a quella del condòmino proprietario, con il rispetto dei limiti imposti dal Regolamento condominiale e dalla legge. La Cassazione, n.3874, ha infatti affermato che nel condominio degli edifici la locazione a terzi dell unità immobiliare in proprietà esclusiva pone il conduttore in una 106

108 posizione non diversa da quella del proprietario in nome del quale egli detiene; pertanto il conduttore può, al pari del suo dante causa, liberamente godere ed eventualmente modificare le parti comuni, purchè in funzione del godimento o del miglior godimento dell unità immobiliare oggetto primario della locazione (limite c.d. interno) e purchè non rimanga alterata la destinazione di dette parti comuni, né pregiudicato il pari uso da parte degli altri condòmini (limite c.d. esterno) L amministratore e il conduttore Nella normale attività di amministrazione, l amministratore, mandatario dei condòmini, tradizionalmente si limita a gestire la cosa comune rapportandosi unicamente ai condòmini, anche se locatori, come se i conduttori non esistessero, poiché questi sono parti di un rapporto negoziale che non interessa al condominio, terzo ed estraneo. Ma dal 2013 qualcosa è cambiato e la legge attribuisce un maggior peso al conduttore. Nella nuova formulazione dell art.1130 cod.civ. al n.6) sulle attribuzioni dell amministratore, è contenuta la norma che obbliga l amministratore a tenere il registro anagrafico dei condòmini e dei titolari di diritti personali di godimento (ossia i conduttori). Inoltre si prevede un nuovo articolo, il 1130-bis (Rendiconto condominiale) dove si stabilisce che i condòmini e titolari di diritti personali di godimento sulle unità immobiliari (ossia anche i conduttori) possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese. La norma va peraltro coordinata con quella dell art.1129 co.2 che prevede, in occasione del accettazione del mandato ad amministrare, l indicazione del luogo e degli orari in cui ogni interessato può prendere gratuitamente visione dei registri di cui ai nn.6) (anagrafico) e 7) (verbali assemblee a nomina amministratori) e ottenerne, previo rimborso della spesa, la copia. Per non parlare dell espressione di aventi diritto contenuta negli artt.66 co3 e 5 d.a.c.c. e nel,l art.1136 penult.co. cod.civ. e altresì nell art.71-ter d.a.c.c. Gli aspetti di maggiore interesse si manifestano nelle fasi patologiche dell attività di amministrazione, ed in particolare: 1) nel recupero degli oneri condominiali insoluti a carico dell unità immobiliare esclusiva; per la riscossione degli oneri condominiali l amministratore non può agire nei confronti del conduttore di un appartamento di proprietà di un condomino. Tradizionalmente il rapporto di locazione è infatti un rapporto contrattuale che si svolge esclusivamente fra il condòmino-locatore e il conduttore, senza che il Condominio possa esserne parte. Il conduttore è pertanto del tutto estraneo all obbligazione di pagamento delle quote condominiali e non è passivamente legittimato all azione di recupero. Del resto il meccanismo di pagamento degli oneri accessori da parte del conduttore (artt.5 e 9 L.392/78) prevede che questo rimborsi per quanto di sua competenza il locatore delle spese già da questo versate all amministratore, con ciò escludendosi quindi qualsiasi azione diretta nei confronti del conduttore. 2) nella gestione delle violazioni di legge e di regolamento; l amministratore del condominio è legittimato ad agire in giudizio ex art.1130 e 1131 cod.civ. per eseguire le deliberazioni dell assemblea e curare l osservanza del Regolamento di condominio. Può certamente accadere che l esecuzione delle delibere ovvero, specialmente, l osservanza del Regolamento di Condominio sia disattesa non solo dal singolo condòmino, ma anche dal suo conduttore. Si pensi ad un appartamento che sia stato adibito ad utilizzi vietati dal Regolamento condominiale (ad es. Bed & breakfast; tipica la disposizione del Regolamento che vieta di adibire i locali del piano terreno [ ] ad uso di qualsivoglia industria, [ ] o di farne 107

109 comunque un uso contrario alla tranquillità, alla decenza [ ] ed al buon nome del caseggiato ), ovvero che abbiano comportato l esecuzione di opere vietate dalla legge (l apertura di un varco comunicante con la proprietà in altro condominio). Ebbene per tali violazioni, la giurisprudenza ha più volte altresì statuito che nelle cause relative alla violazione del Regolamento di condominio da parte del Condominio la domanda è validamente proposta nei confronti del conduttore e anche del proprietario 3) nelle vicende risarcitorie di danni causati nel godimento dell unità esclusiva locata; il condòmino-locatore resta responsabile dei danni arrecati a terzi ed è tenuto ad avere un comportamento diligente e ad adoperarsi affinché siano salvaguardati i diritti degli altri condomini, salvo naturalmente il suo diritto di rivalsa nei confronti del proprio conduttore. Il condòmino, in buona sostanza, è il principale destinatario delle norme contenute nel regolamento e, come tale, è responsabile nei confronti della collettività condominiale anche per le violazioni poste in essere dal proprio conduttore. Il che tuttavia non esclude che anche il conduttore debba farsi carico direttamente delle violazioni da lui poste e dei disagi causati agli altri condomini. In tali casi il condominio può citare in giudizio sia il conduttore che il locatore per far valere le rispettive responsabilità per i danni arrecati (si pensi alle infiltrazioni di acqua per carenza di manutenzione) LA PARTECIPAZIONE DEL CONDUTTORE ALL ASSEMBLEA. Stabilisce la disposizione dell art.10 L.392/78 che: 1. Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell appartamento locatogli, nelle delibere dell assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d aria. 2. Egli ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni. 3. ( ) La disciplina di cui al primo comma si applica anche qualora si tratti di edificio non in condominio. 4. ( ) In tale ipotesi i conduttori si riuniscono in apposita assemblea convocati dal proprietario dell edificio o da almeno tre conduttori 5. Si osservano in quanto applicabili le disposizioni del codice civile sull assemblea dei condòmini. La partecipazione del conduttore alle assemblee che abbiano ad oggetto le spese di riscaldamento ovvero la modificazione dei servizi comuni è consentita solo per quelle delibere sui servizi comuni che importino una spesa o un aggravio di spesa che ricada sul conduttore. Si tratta quindi di un ipotesi di assemblea allargata ai conduttori che deliberano in luogo dei rispettivi locatori. Si tratta di una ipotesi di sostituzione legale del conduttore al locatore ispirata dal principio che, per ciò che attiene al servizio di riscaldamento, il conduttore è maggiormente interessato. Ma l art.10 L.392/78 non ha inteso modificare la disciplina del codice in tema di assemblea. Quindi il conduttore non ha diritto a partecipare ad altre assemblee aventi un diverso oggetto. La natura del potere di intervento del conduttore risponde ad esigenze di controllo della spesa di riscaldamento, ma anche e soprattutto alle modalità di erogazione del servizio. Vanno quindi escluse dalla partecipazione del conduttore tutte le delibere che attengano ad innovazioni relative al servizio di riscaldamento, come quelle sulla contabilizzazione o sulla trasformazione, mentre vi rientrano quelle relative alla gestione e manutenzione dell impianto. 108

110 Il locatore, in forza del vincolo di cui all art.1137 cod.civ., è tenuto a sostenere pro quota le spese di installazione, mentre il conduttore non può sottrarsi, per il disposto dell art.1582 cod.civ., alle spese di esercizio dell impianto dal momento dell installazione. Occorre tenere infatti conto che tale onere è l applicazione dell art.9 L.392/78, in presenza di un miglioramento delle condizioni di utilizzabilità del bene. Rimane peraltro pacifico che il conduttore può essere delegato dal locatore-condòmino a partecipare all assemblea, ancorché non riguardi il riscaldamento. In tale caso tuttavia, il conduttore non parteciperebbe all assemblea in tale veste, ma in qualità di delegato, con riferimento quindi ad un rapporto di rappresentanza con il condòmino-locatore che è del tutto indipendente ed autonomo rispetto al rapporto contrattuale della locazione. E la convocazione in assemblea? In funzione della natura obbligatoria del rapporto di locazione cui l amministratore è estraneo e terzo, la risposta tradizionale è che la convocazione del conduttore spetta al locatore e non all amministratore. Questi, ricevuta ritualmente la convocazione da parte dell amministratore sarà tenuto ad avvisare il proprio conduttore della presenza, nell ordine del giorno, di argomenti di interesse del conduttore ex art.10 L.392/78. L amministratore dovrà quindi comunicare la convocazione secondo le regole ordinarie al locatore. Non anche al conduttore dell appartamento (Cass n.8484). L u.c. dell art.10, stabilendo che si osservano in quanto applicabili le norme sull assemblea, ha distinto nettamente dalla vita condominiale la figura del conduttore. Ne deriva che: a) la conseguenza dell omessa convocazione non incide mai sulla validità dell assemblea e delle relative delibere, ma si riflette solo sul rapporto locatore-conduttore. b) Il conduttore pertanto non può impugnare la delibera per omessa convocazione; c) Le delibere assunte non esplicano efficacia diretta sul conduttore ma solo sul locatore; d) Il conduttore quindi non è legittimato ad impugnare la delibera nel merito; e) Non è necessario comunicare le delibere al conduttore; LA LOCAZIONE DI PARTI COMUNI La locazione di beni comuni in condominio costituisce utilizzo indiretto di essi. I condòmini, anziché utilizzare in modo diretto il bene, ne traggono un beneficio indiretto con la percezione di una corrispondente utilità economica. La locazione di beni condominiali è atto di ordinaria amministrazione che può essere deliberato con la maggioranza semplice dell art.1136 C.C. co.3. Va tuttavia tenuto ben presente che ove i condòmini decidano di concedere in locazione un bene comune già adibito ad altri usi occorre previamente una delibera che eventualmente modifichi la destinazione del bene comune ex art.1117 ter cod.civ. in quanto si tratta di una innovazione. Valga per tutti l esempio della locazione dell appartamento ex portiere, ovvero di un locale comune (ex lavatoio, ex centrale termica, ecc.). Nel momento iniziale, ossia al momento di destinare il bene comune all utilizzo indiretto mediante concessione in locazione, l assemblea decide di mutare la destinazione del bene da quella originaria, a quella locativa : tale delibera viene assunta con la maggioranza prevista per le innovazioni delle destinazioni d uso (art.1117-ter cod.civ.). Una volta deciso di mutare la destinazione del bene, la scelta del conduttore e degli altri elementi del contratto di locazione costituisce atto di ordinaria amministrazione, che viene deliberato dall assemblea con la maggioranza di cui all art.1136 co.3 cod.civ. 109

111 Altro esempio è quello della locazione del piano di copertura del fabbricato per ospitare un antenna di telefonia. In tal caso la decisione di concedere il bene in locazione deve essere preceduta da una delibera che eventualmente modifichi la destinazione del lastrico, ove tale utilizzo indiretto non consenta altri precedenti utilizzi (si pensi alla destinazione di stenditoio). La locazione di parti comuni di durata di oltre nove anni richiede l unanimità dei consensi (1000/1000 mm) ex art.1108 cod.civ. La locazione di nove anni + nove anni (spesso proposta nella pratica commerciale) non è una locazione ultranovennale, poiché consente pur sempre il diniego di rinnovazione alla scadenza del primo novennio e non va deliberata dall unanimità dei condomini perché costituisce anch essa un atto di ordinaria gestione ancorchè impegnativo. LE AZIONI DI LOCAZIONE. La legittimazione attiva dell amministratore per l ordinaria amministrazione (quindi nell ambito delle attribuzioni dell art.1130 cod.civ.) riguarda anche le azioni relative alla locazione di beni condominiali. Deve ricordarsi che la locazione dei beni comuni a terzi, costituisce un atto di ordinaria amministrazione. Le successive vicende del contratto di locazione, ivi compresa la fine della locazione, o le situazioni di morosità nel pagamento dei canoni e degli accessori, rientrano nell ordinaria gestione ed amministrazione dei beni comuni e l amministratore può pertanto esercitare le relative azioni senza necessità di ricorrere all autorizzazione dell assemblea. Ne deriva che l azione di sfratto per morosità o per finita locazione non necessiterebbe né di preventiva autorizzazione dell assemblea né di successiva ratifica, essendo attività che rientra nelle normali attribuzioni dell amministratore di condominio. D altronde può osservarsi che se la locazione è stata approvata dall assemblea è implicito anche il riconoscimento della legittimazione processuale dell amministratore per le relative azioni. Tuttavia, anche in questo caso necessita la accortezza e la saggezza del professionista che, ancora prima di intraprendere un giudizio per ottenere la liberazione dell immobile condominiale per finita locazione può-deve interpellare i condòmini per conoscere le loro intenzioni sulla sorte del contratto e farsi dare le opportune indicazioni. E poi necessario contemperare l opportunità di interpellare i condòmini con la necessità di rispettare le recenti acquisizioni giurisprudenziali in tema di legittimazione dell amministratore (Cass e 18332/2010). E altresì necessario convocare l assemblea per ottenerne l autorizzazione a partecipare al procedimento di mediazione obbligatoria per le controversie ordinarie in materia locatizia (L.28/10 e 98/13 art.71/quater d.a.c.c.). 110

112 MODULO N. 8 La privacy (Sarah Pacetti) Privacy Parola inglese, con significati mutevoli che nella nostra lingua può essere resa con " riservatezza ". Con tale parola indichiamo il nostro diritto di controllare l'uso e la circolazione dei nostri dati personali. Dato " Dato " può essere inteso come sinonimo di " informazione " e comprende qualsiasi elemento di scrittura, di suono, di immagine che abbia un contenuto informativo (Alberto Zucchetti. " Privacy. Problemi e casi pratici " Giuffrè Editore, pag. 117). I dati personali La definizione di" dato personale " è molto ampia. E' " dato personale " qualsiasi informazione che riguardi persone, società, enti, associazioni identificati o che possano essere identificati anche attraverso altre informazioni (ad esempio attraverso un numero o un codice identificativo). Sono dati personali : nome, cognome, denominazione, indirizzo o sede, codice fiscale, ma anche una foto, la registrazione della voce di una persona, la sua impronta vocale o digitale. Difatti la persona può essere identificata anche attraverso altre informazioni, ad esempio associando la registrazione della voce della persona alla sua immagine, oppure alle circostanze in cui la registrazione è stata effettuata : luogo, ora, situazione (Garante per la protezione dei dati personali. " Glossario minimo della protezione dei dati ", pag. 3). In altre parole è " dato personale " una qualunque informazione attraverso la quale una persona è identificata o identificabile, anche indirettamente. Giova evidenziare che tra i dati personali rientrano senz'altro anche le immagini e i suoni, trattandosi di elementi tramite i quali è possibile identificare una persona. Questo è un aspetto molto importante per gli amministratori di immobili perché, come vedremo meglio in prosieguo, nel predisporre un sistema di videosorveglianza deve essere rispettato il codice sulla privacy. In proposito il Garante della privacy infatti ha tenuto a chiarire in modo molto rigoroso che la normativa sulla privacy : " è senz'altro applicabile anche ai trattamenti di suoni ed immagini effettuati attraverso sistemi di videosorveglianza, a prescindere dalla, circostanza che tali informazioni siano eventualmente registrate in un archivio elettronico, o comunicate a terzi, dopo il loro temporaneo monitoraggio in un circuito di controllo ". (Pareri del Garante del 17/12/1997, 28/5/1998, 23/3/1999,21/10/1999,29/11/2000)

113 I dati sensibili Tra i dati personali sono ricompresi e meritano particolare attenzione i " dati sensibili ", così definiti dalla lettera d), comma 1 dell'art. 4 del decreto legislativo 196/2003. Sono dati sensibili i dati idonei a rivelare : " l'origine razziale ed etnica, le convinzioni religiose, filosofiche o di altro genere, le opinioni politiche, l'adesione a partiti, sindacati, associazioni ad organizzazioni a carattere religioso, filosofico, politico o sindacale, nonché i dati personali idonei a rivelare lo stato di salute e la vita sessuale. I dati sensibili sono informazioni personali particolarmente delicate e potenzialmente in grado di procurare un danno agli interessati in caso di loro trattamento. Quindi sono i dati ai quali occorre prestare la maggior attenzione in caso di loro trattamento. E' opportuno anche aggiungere che, mentre i dati personali non sono esattamente individuati dalla legge, la quale si limita a dare una spiegazione generica, i dati sensibili sono esclusivamente e tassativamente quelli sopra indicati. I dati giudiziari Sono i dati personali idonei a rivelare provvedimenti giudiziari soggetti ad iscrizione nel casellario giudiziale (provvedimenti penali di condanna definitivi, liberazione condizionale, divieto od obbligo di soggiorno, le misure alternative alla detenzione), di anagrafe delle sanzioni amministrative dipendenti da reato e dei relativi carichi pendenti, o la, qualità di imputato o di indagato ai sensi degli articoli 60 e 61 del codice di procedura penale. Trattamento E' qualunque operazione o complesso di operazioni, effettuati anche senza 1'ausilio di strumenti elettronici, concernenti la raccolta, la registrazione, l'organizzazione, la conservazione, la consultazione, l'elaborazione, la modifica, la selezione, l'estrazione, il confronto, l'utilizzo, l'interconnessione, il blocco, la comunicazione, la diffusione, la cancellazione e la distribuzione di dati, anche se non registrati in una banca dati. Consenso Il trattamento di dati personali da parte di privati o di enti pubblici economici è ammesso solo con il consenso espresso dell'interessato. a- Il consenso può riguardare l'intero trattamento ovvero una o più operazioni dello stesso. b- II consenso è validamente prestato solo se è espresso liberamente e specificatamente in riferimento ad un trattamento chiaramente individuato, se è documentato per iscritto, e se sono state rese dall'interessato le informazioni di cui all'art. 13 (Codice della Privacy). c- II consenso è manifestato in forma scritta quando il trattamento riguarda dati sensibili. Autorizzazione E' il provvedimento con il quale il Garante autorizza Pente, l'azienda, il libero professionista a trattare determinati dati sensibili o giudiziari

114 Diffusione E' il dare conoscenza dei dati personali a soggetti indeterminati, in qualunque forma, anche mediante la loro messa a disposizione o consultazione. Comunicazione Comunicazione vuol dire mettere uno o più soggetti determinati (e che ovviamente non siano l'interessato) a conoscenza di dati personali in qualunque forma, anche attraverso la loro messa a disposizione o consultazione. Misure minime di sicurezza E' il complesso delle misure tecniche, informatiche, organizzative, logistiche e procedurali di sicurezza che configurano il livello minimo di protezione richiesto in relazione ai rischi previsti all'art. 31 (Cod. Privacy), che si riporta. qui di seguito : Art I dati personali oggetto di trattamento sono custoditi e controllati anche in relazione alle conoscenze acquisite in base al progresso tecnico, alla natura dei dati e alle specifiche caratteristiche del trattamento, in modo da ridurre al minimo, mediante l'adozione di idonee e preventive misure di sicure!ra, i rischi di distrazione o perdita, anche accidentale, dei dati stessi, di accesso non autorizzato o di trattamento non consentito o non conforme alle finalità della raccolta L'amministratore di immobili quale libero professionista Regole generali per il trattamento dei dati Volenti o nolenti, consapevoli oppure no, tutti noi, nessuno escluso, è direttamente coinvolto dalla normativa per la tutela della privacy. Siamo coinvolti sia come cittadini destinatari della tutela, sia come soggetti tenuti al rispetto delle disposizioni di legge nell'esercizio di qualsiasi nostra attività. E' un dato di fatto oggettivo, una realtà incontrovertibile, con la quale dobbiamo rapportarci sempre Come accennato poco sopra, in questa sede ci interessa porre l'accento su quale sia il riflesso che l'introduzione del Codice della Privacy ha sulla figura dell'amministratore di immobili inteso quale libero professionista, titolare di uno studio professionale e quindi su quali siano le " misure di sicurezza " che l'amministratore di immobili deve adottare come qualsiasi altro professionista. Una prima considerazione apparentemente banale è che l'amministratore, come qualsiasi altro professionista, nello svolgimento della sua attività inevitabilmente viene in contatto e tratta informazioni, classificabili quali " dati ". Quasi sempre l'amministratore avrà a che fare con dati comuni e dati personali, tuttavia in astratto non si può escludere che in casi particolari ed eccezionali l'amministratore debba maneggiare dati sensibili e dati giudiziari. Orbene, nel settore privato, nel quale rientra l'attività di amministratori di immobili, la regola generale è il trattamento dei dati previa informativa e previo consenso dell'interessato (A. Ciccia e S. Fumagalli, Privacy - Guida agli adempimenti, Indicitalia Ipsoa., pag. 15). Questa regola generale deve essere sempre tenuta presente. L'informativa, orale o scritta deve essere idonea a far conoscere all'interessato della identità del titolare del trattamento e della sua organizzazione, delle caratteristiche del trattamento e dei diritti attribuiti dal Codice della Privacy (cfr. A. Ciccia e S. Fumagalli, opera citata). A riguardo occorre avere sempre ben presente che:

115 a) per il trattamento di dati diversi da quelli sensibili occorre ottenere un preventivo consenso espresso, documentato per iscritto, seppure esistono delle eccezioni, tassativamente previste dal Codice, per le quali non è necessario il consenso dell'interessato. b) per trattare i dati sensibili ci vuole il consenso espresso dell'interessato e in più ci vuole anche l'autorizzazione del Garante. Appare evidente, come detto sopra, che gli amministratori di immobili, salvo casi rari, non avranno occasione di trattare dati sensibili nell'esercizio della loro attività. Peraltro, laddove dovesse capitare, è chiaro che anche gli amministratori saranno tenuti, come qualsiasi altro soggetto privato, a chiedere la specifica autorizzazione al Garante. Viceversa, nell'esercizio della. sua attività professionale, vi sarà sempre il trattamento da parte dell'amministratore di immobili di dati personali. E' logico e inevitabile : basti pensare a quante volte ogni giorno l'amministratore di immobili deve trattare informazioni quali nome, cognome, denominazione, indirizzo o sede, codice fiscale sia dei condomini che degli eventuali conduttori, sia dei fornitori. Tutti questi dati, come abbiamo visto, sono a tutti gli effetti dati personali, tutelati dal Codice della Privacy. Pertanto sono le corrette modalità per il trattamento di questi dati che toccano molto da vicino l'amministratore e che cercheremo di esaminare più nel dettaglio. Il trattamento dei dati personali Art. 23 (Consenso) del Codice: 1) Il trattamento dei dati personali da parte di privati o di enti pubblici economici è ammesso solo con il consenso espresso dell'interessato. 2) Il consenso può riguardare l'intero trattamento ovvero una o più operazioni dello stesso. 3) Il consenso è validamente prestato solo se è espresso liberamente e specificamente in riferimento ad un trattamento chiaramente individuato, se è documentato per iscritto, e se sono state rese all'interessato le informazioni dell'art ) Il consenso è manifestato in forma scritta quando il trattamento riguarda dati sensibili. La prima considerazione da farsi è che la norma in oggetto esclude la possibilità del consenso presunto (cfr, conforme: Privacy, Guida agli Adempimenti, A. Ciccia - S. Fumagalli, op. cit.). Altro elemento certo è che per i dati sensibili e giudiziari il consenso deve essere scritto, per gli altri dati deve essere sempre espresso. Il problema è il significato delle parole " se è documentato per iscritto ". Che cosa vuol dire che il consenso è validamente prestato " se è documentato per iscritto "? Che differenza c'è tra la forma scritta prevista obbligatoriamente per il consenso relativo ai dati sensibili e la documentazione per iscritto prevista per il consenso relativo ai dati personali diversi da quelli sensibili? Una risposta certa non è stata rintracciata. Nel dubbio di un'interpretazione cavillosa, il suggerimento, per avere la massima tranquillità sarebbe, ovviamente, quello di farsi dare sempre il consenso scritto da parte dell'interessato, ma è chiaro che così facendo si annullerebbe lo scopo della norma che è di differenziare il sistema di trattamento dei dati sensibili (più delicati e importanti) dagli altri dati personali

116 L'art. 24 del Codice è molto importante perché stabilisce una serie di eccezioni, volte a semplificare (e di molto) l'attività professionale dei privati e degli enti pubblici economici, indicando i casi nei quali può essere effettuato il trattamento dei dati personali diversi da quelli sensibili senza il consenso. Come è ovvio la norma in questione detta la regola generale. E' compito poi dell'interprete valutare se il caso concreto rientra nella astratta fattispecie normativa. Delle varie ipotesi di esclusione astrattamente previste dall'art. 24, l'attività dell'amministratore di immobili potrebbe fondatamente essere annoverata tra quelle disciplinate al punto b dell'articolo citato, in forza del quale il consenso non è richiesto quando il trattamento "è necessario per eseguire obblighi derivanti da un contratto del quale è parte l'interessato o per adempiere, prima della conclusione del contratto, a specifiche richieste dell'interessato. Infatti pare fondato ritenere che l'amministratore tratti i dati personali dei condomini nell'esercizio del (contratto di) mandato professionale ricevuto dall'assemblea dei condomini, nell'interesse dei condomini stessi. Per cui siamo dell'avviso che l'amministratore non sia tenuto a raccogliere il consenso espresso dei condomini per il trattamento dei loro dati personali diversi da quelli sensibili, in quanto Fattività professionale dell'amministratore rientra tra quelle che beneficiano dell'esclusione di cui al punto b) dell'art. 24. In tema di condominio una non recente pronuncia del Garante (pronuncia del 19/5/2000) ha chiarito che " per quanto riguarda la normativa sulla protezione dei dati personali, i condomini devono essere considerati contitolari di un medesimo trattamento di dati di cui l'amministratore ha la concreta gestione; tale contitolarità rende lecita per ciascun condomino la conoscenza dei dati raccolti ed utilizzabili correntemente presso il condominio per le finalità riconducibili alla disciplina dettata dagli artt e ss. del C. C. ". La pronuncia in questione è utile laddove precisa che ciascun condomino è contitolare di un unico trattamento e quindi conferma il diritto per ciascun condomino di conoscere tutti i dati raccolti e necessari per la gestione del condominio. In ogni caso il punto da sottolineare è che sempre il trattamento dei dati personali deve avvenire nel rispetto di quanto statuito dall'art. 11 del decreto legislativo n. 196/ 2003, "Codice in materia di protezione dei dati personali ". E' opportuno quindi rammentare il disposto del citato art. 11, il quale prevede espressamente che i dati personali siano : a) trattati in modo lecito e secondo correttezza ; b) raccolti e registrati per scopi determinati, espliciti e legittimi, ed utilizzati in altre operazioni del trattamento in termini compatibili con tali scopi ; c) esatti e, se necessita, aggiornati ; d) pertinenti, completi, non eccedenti rispetto alle finalità per le quali sono raccolti e successivamente trattati ; e) conservati in una forma che consenta l'identificazione dell'interessato per un periodo di tempo non superiore a quello necessario agli scopi per i quali essi sono stati raccolti o successivamente trattati. Di sicuro possono apparire come regole generiche, ma secondo le finalità perseguite dal Legislatore tutti noi professionisti, ogni qualvolta trattiamo dei dati personali, dobbiamo porci il problema se il nostro uso e conservazione dei dati personali siano conformi alle direttive dell'art. 11 sopracitato

117 Il trattamento dei dati sensibili Il Garante autorizza i liberi professionisti a trattare i dati sensibili di cui all'art. 4, comma 1, lettera d), del Codice, secondo le prescrizioni di seguito indicate. Prima di iniziare o proseguire il trattamento, i sistemi informativi ed i programmi informatici sono (debbono essere) configurati riducendo al minimo l'utilizzazione di dati personali e di dati identificativi, in modo da escluderne il trattamento quando le finalità perseguite nei singoli casi possono essere realizzate mediante, rispettivamente, dati anonimi od opportune modalità che permettano di identificare l'interessato solo in caso di necessità, in conformità all'art. 3 del Codice. Con il provvedimento n.4/2004 (G.U. n. 190 del 14/8/2004) il Garante per la protezione dei dati personali ha emanato un'autorizzazione generale per trattare i dati sensibili di cui all'art. 4, comma 1, lettera d del Codice, autorizzazione che si riporta: " l'origine razziale ed etnica, le convinzioni religiose, filosofiche o di altro genere, le opinioni politiche, l'adesione a partiti, sindacati, associazioni ad organizzazioni a carattere religioso, filosofico, politico o sindacale, nonché i dati personali idonei a rivelare lo stato di salute e la vita sessuale ". Tale autorizzazione riguarda esclusivamente " i liberi professionisti iscritti in albi o elenchi professionali". Sono equiparati ai liberi professionisti i soggetti iscritti nei corrispondenti albi o elenchi speciali istituiti anche ai sensi dell'art. 34 del regio decreto- legge 27 novembre 1933, n e successive modificazioni ed integrazioni, recante l'ordinamento della professione di avvocato. L'autorizzazione è rilasciata anche ai sostituti e agli ausiliari che collaborano con il libero professionista ai sensi dell'art del Codice civile, ai praticanti e ai tirocinanti presso il libero professionista, qualora tali soggetti siano titolari di un autonomo trattamento o siano contitolari del trattamento effettuato dal libero professionista. Pertanto questo è un ulteriore caso nel quale la mancanza di un albo o registro costituisce un ingiusto svantaggio per gli amministratori di immobili rispetto alle altre categorie di professionisti. Peraltro, come già accennato, i casi nei quali l'amministratore di immobili debba trattare dati sensibili sono un'eccezione rara, per cui, almeno in base alle nozioni di cui disponiamo al momento, possiamo per ora accantonare la minuziosa e complessa problematica del come trattare i dati sensibili. Il trattamento dei dati sensibili può essere effettuato ai soli fini dell'espletamento di un incarico che rientri tra quelli che il libero professionista può eseguire in base al proprio ordinamento professionale. Il trattamento dei dati sensibili deve essere effettuato unicamente con logiche e mediante forme di organizzazione dei dati strettamente indispensabili in rapporto all'incarico conferito dal cliente. Resta ferma la facoltà del libero professionista di designare quali responsabili o incaricati del trattamento i sostituti, gli ausiliari, i tirocinanti e i praticanti presso il libero professionista, i quali, in tal caso, possono avere accesso ai soli dati strettamente pertinenti alla collaborazione ad essi richiesta. I dati sensibili possono essere conservati per un periodo di tempo non superiore a quello strettamente necessario per adempiere agli incarichi conferiti. A tal fine, anche mediante controlli periodici, deve essere verificata la stretta pertinenza, non eccedenza ed indispensabilità dei dati rispetto agli incarichi in corso, da instaurare o cessati, anche con riferimento ai dati che l'interessato fornisce di propria iniziativa. I dati che, a seguito delle verifiche, risultano eccedenti o non

118 pertinenti o non indispensabili non possono essere utilizzati, salvo che per l'eventuale conservazione, a norma di legge, dell'atto o del documento che li contiene. I dati sensibili possono essere comunicati e ove necessario diffusi, a soggetti pubblici o privati, nei limiti strettamente pertinenti all'espletamento dell'incarico conferito e nel rispetto, in ogni caso, del segreto professionale. Tuttavia teniamo ancora una volta a sottolineare che l'art. 37 (Notificazione del trattamento) posto sotto il Titolo VI ( Adempimenti ) del Codice della Privacy non indica " chi " deve notificare al Garante il trattamento dei dati personali ( generico ) per i quali deve operare, cioè non indica quali categorie debbano adempiere, bensì contiene un elenco complesso, variegato e generico di categorie di " dati " assoggettati al regime della notificazione. Misure minime di sicurezza Le misure minime di sicurezza sono disciplinate sotto il Capo II, artt. 33, 34, 35 e 36 del Codice. Peraltro, prima di esaminare il contenuto di tali norme è forse opportuno cercare di dare una risposta ad un problema pratico operativo che " tormenta " gli amministratori di immobili. Questi debbono predisporre il cosiddetto " Documento programmatico per la Sicurezza " comunemente chiamato DPS? Come più volte sottolineato anche su questo aspetto la legge non dà risposte certe, ma deve essere interpretata. A nostro avviso gli amministratori non debbono predisporre tale documento, perché " il documento programmatico per la sicurezza è obbligatorio a condizione che ricorrano due requisiti : 1) trattamento di dati sensibili o giudiziari; 2) che tali trattamenti avvengano mediante strumenti elettronici (parere del Dott. Alessandro Colaprisco, dell'ufficio del Garante). Riteniamo corretta e coerente con lo spirito della legge tale interpretazione, in quanto dall'esame del combinato disposto dell'art.34 lettera G, e dell'allegato B punto 19 emerge chiaro come l'obbligo di predisporre il DPS sia stato volutamente limitato dal legislatore in capo ai titolari del trattamento dei dati sensibili ( cfr. A Ciccia - S. Fumagalli, op. cit. pag. 165). Peraltro vale sempre l'avviso che a tale obbligo è invece tenuto l'amministratore che dovesse trattare dati sensibili c/o giudiziari mediante strumentazione elettronica. Chiarito quanto sopra, in buona sostanza in che cosa consistono le misure minime da adottare per la protezione dei dati personali? Orbene non possiamo che concordare con quanto scritto, con acuta sintesi, dall'avv. Gian Vincenzo Tortorici, il quale, nella sua relazione del 26 aprile 2005, ha ottimamente sottolineato che " le precauzioni da prendere consistono nel ridurre al minimo il rischio che i dati trattati possano : a) essere distrutti o persi, anche a causa di eventi accidentali ; b) essere letti o utilizzati in modo improprio da persone non autorizzate. Ne consegue che l'accesso al computer deve essere protetto da una password avente lunghezza minima di otto caratteri, la password non deve contenere riferimenti riconducibili in qualsiasi modo all'incaricato del trattamento, deve essere mantenuta segreta e, quindi, non deve essere comunicata a nessuno e deve essere cambiata ogni sei mesi ". Per quanto concerne i documenti cartacei si deve operare in modo che questi non possano essere letti o copiati da terzi estranei

119 Inoltre dobbiamo sottolineare che l'art. 35 lettera c) prevede che per la conservazione di documenti cartacei debbano essere adottate procedure per la conservazione di determinati atti in archivi ad accesso selezionato e disciplina delle modalità di accesso finalizzata all identificazione degli incaricati. Quindi i documenti debbono essere conservati in armadi o archivi chiusi a chiave, e la chiave deve essere controllata dal titolare del trattamento (amministratore): niente più carte, fascicoli, documenti accessibili a chiunque entri nel nostro studio. La videosorveglianza E' lecito installare apparecchiature di videosorveglianza a tutela del singolo purché le immagini raccolte non vengano rese note a terze persone, purché inquadrino esclusivamente l'accesso alla singola abitazione e purché sussistano le effettive e concrete situazioni di pericolo che costituiscono presupposti di liceità della stessa installazione (art.5, comma 3 del Codice). Nel caso di installazione di apparecchi di videosorveglianza da parte del condominio ci sono due condizioni preliminari: a) che sussistano effettive e concrete situazioni di pericolo per la sicurezza di persone o beni; b) la preventiva valutazione di inadeguatezza di altri sistemi di protezione quali cancelli, allarmi, porte blindate che siano stati già adottati. In questo caso è necessario informare le persone che possono essere riprese attraverso l'affissione di un cartello posto all'ingresso degli spazi condominiali. Il Garante ha comunque sollecitato il rispetto del principio di proporzionalità fra mezzi impiegati e fini perseguiti. (Provvedimento del 29 aprile 2004 reperibile sul sito dell'autorità La tematica è stata esaminata da questa Autorità per i profili di sua competenza, ovvero per quanto riguarda la liceità e la correttezza del trattamento di dati personali. In presenza di una crescente utilizzazione di impianti di videosorveglianza da parte di molti soggetti pubblici e privati, il Garante, nell'attesa di una specifica legislazione, reputa necessario sintetizzare gli adempimenti, le garanzie e le tutele già necessari in base alle norme vigenti, per facilitarne la, conoscenza da parte degli operatori interessati. Le regole di base della disciplina sul trattamento dei dati personali, infatti, sono già applicabili alle immagini ed ai suoni, qualora le apparecchiature che li rilevano permettano di identificare, in modo diretto o indiretto, i soggetti interessati. Chi intende svolgere attività di videosorveglianza deve quindi osservare almeno le seguenti cautele (decalogo delle regole per non violare la privacy), rispettando comunque il principio di proporzionalità tra mezzi impiegati e fini perseguiti: 1 - Tutti gli interessati devono determinare esattamente le finalità perseguite attraverso la videosorveglianza e verificarne la liceità in base alle norme vigenti. Se l'attività è svolta in presenza di un pericolo concreto o per la prevenzione di specifici reati, occorre rispettare le competenze che le leggi assegnano per tali fini solo a determinate amministrazioni pubbliche, prevedendo che alle informazioni raccolte possano accedere solo queste amministrazioni. 2 - Il trattamento dei dati deve avvenire secondo correttezza e per scopi determinati, espliciti e legittimi (art. 9, comma 1, lett. A) e b), legge 675/1996). 3 - Nei casi in cui la legge impone la notificazione al Garante dei trattamenti di dati personali effettuati da determinati soggetti (art. 7 legge 675/1996), questi devono indicare fra le modalità di trattamento anche la raccolta di informazioni mediante apparecchiature di videosorveglianza. Non è prevista alcuna altra forma di specifica comunicazione o richiesta di autorizzazione al Garante

120 4 - Si devono fornire alle persone che possono essere riprese indicazioni chiare, anche se sintetiche, che avvertano della presenza di impianti di videosorveglianza, fornendo anche le informazioni necessarie ai 13 sensi dell'art. 10 della legge n. 675/1996. Ciò è tanto più necessario quando le apparecchiature non siano immediatamente visibili. 5 - Occorre rispettare scrupolosamente il divieto di controllo a distanza dei lavoratori e le precise garanzie previste al riguardo (art. 4 legge 300/1970). 6 - Occorre rispettare i principi di pertinenza e di non eccedenza, raccogliendo solo i dati strettamente necessari per il raggiungimento delle finalità perseguite, registrando le sole immagine indispensabili, limitando l'angolo visuale delle riprese, evitando - quando non indispensabili - immagini dettagliate, ingrandite o dettagli non rilevanti, e stabilendo in modo conseguente la localizzazione delle telecamere e le modalità di ripresa. 7 - Occorre determinare con precisione il periodo di eventuale conservazione delle immagini, prima della loro cancellazione, e prevedere la loro conservazione solo in relazione ad illeciti che si siano verificati o ad indagini delle autorità giudiziarie o di polizia. 8 - Occorre designare per i iscritto i soggetti - responsabili ed incaricati del trattamento dei dati (artt. 8 e 9 della legge 675/1996) - che possono utilizzare gli impianti e prendere visione delle registrazioni, avendo cura che essi accedano ai soli dati personali strettamente necessari e vietando rigorosamente l'accesso di altri soggetti, salvo che si tratti di indagini giudiziarie o di polizia. 9 - I dati raccolti per determinati fini (ad esempio, ragioni di sicurezza, tutela del patrimonio) non possono essere utilizzati per finalità diverse o ulteriori (ad esempio pubblicità, analisi di comportamenti di consumo), salvo le esigenze di polizia o giustizia, e non possono essere diffusi o comunicati a terzi I particolari per la rilevazione degli accessi dei veicoli a centri storici e alle zone a traffico limitato devono essere conformi anche alle disposizioni contenute nel D.P.R. 250/1999. E' altresì necessario che la relativa documentazione sia conservata per il solo periodo necessario per contestare le infrazioni e definire il relativo contenzioso e che ad essa si possa, inoltre, accedere solo ai fini di indagine giudiziaria o di polizia. Per gli impianti di videosorveglianza finalizzati esclusivamente alla sicurezza individuale (ad esempio il controllo dell'accesso alla propria abitazione) si ricorda che questi non rientrano nell'ambito dell'applicazione della legge 675/1996, ricorrendo le condizioni di cui all'art. 3. Occorre, però, che le riprese siano strettamente limitate allo spazio antistante tali accessi, senza forme di videosorveglianza su aree circostanti e senza limitazioni delle libertà altrui. Occorre, inoltre, che le informazioni raccolte non siano in alcun modo comunicate o diffuse. Altrimenti si rientra nell'ambito di applicazione generale della legge 675/1996 e devono, quindi, essere rispettate tutte le indicazioni di cui ai punti precedenti. In piena osservanza della Tutela al diritto alla privacy giova ricordare che le immagini sono conservate in luogo non accessibile a terzi salvo al Responsabile del trattamento, che le immagine devono essere cancellate entro le 24 ore alla registrazione - fatte salve speciali esigenze di ulteriore conservazione in relazione a indagini - e che le stesse possono essere visibili sono in casi di reati su richiesta dell Autorità Giudiziaria

121 Inoltre, va sottolineato che i dati relativi al trattamento di videosorveglianza, devono essere protetti da idonee e preventive misure di sicurezza, riducendo al minimo i rischi di distruzione, perdita, anche accidentale, di accesso non autorizzato o trattamento non consentito o non conforme alle finalità della raccolta. Le "misure minime di sicurezza" sono obbligatorie anche sul piano penale. Il titolare del trattamento che si avvale di un soggetto esterno deve ricevere dall installatore una descrizione scritta dell intervento effettuato che ne attesti la conformità alle regole in materia. Tra le misure di sicurezza che devono essere adottate: - locali con accesso protetto da badge - armadi chiusi a chiave per la custodia dei supporti - sistemi di controllo accessi (user- id, password) per visionare le registrazioni - diversi profili di autorizzazione per accedere alla visione delle immagini registrate (ad esempio: per manutentore, per responsabile del trattamento, per forze di polizia) - sistemi di cifratura delle registrazioni. In merito al quorum deliberativo per gli impianti di videosorveglianza delle aree condominiali l Art ter. - (Impianti di videosorveglianza sulle parti comuni) testualmente recita: Le deliberazioni concernenti l'installazione sulle parti comuni dell'edificio di impianti volti a consentire la videosorveglianza su di esse sono approvate dall'assemblea con la maggioranza di cui al secondo comma dell'articolo 1136, pertanto, le delibere per essere valide devono essere approvate con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell edificio

122 Lettera di incarico ad un collaboratore per il trattamento dei dati personali ai sensi del D. Lgs. 196/2003 Io sottoscritto... quale amministratore del condominio di Via... ai sensi del D. Lgs. 196/2003 (Codice in materia di trattamento dei dati personali), autorizzo il sig.... al trattamento del dati personali dei condomini in possesso dello studio. Premesso che: il trattamento dei dati personali deve essere svolto nel rispetto del D. Lgs.196/2003, secondo le prescrizioni dell'eventuale "Documento Programmatico sulla Sicurezza" e secondo le specifiche direttive impartite dal titolare o dall'eventuale responsabile del trattamento; il trattamento dei dati personali è strumentale all'incarico affidato ad ogni collaboratore dello studio di amministrazione condominiale; il trattamento dei dati deve essere effettuato esclusivamente in ordine all'incarico affidato al collaboratore; al fine di un corretto e diligente trattamento del dati personali si impartiscono le seguenti istruzione alle quali dovrà scrupolosamente attenersi; i dati dei condomini conosciuti, acquisiti o utilizzati, nell'esercizio delle proprie attività di competenza dovranno essere trattati in modo lecito e secondo correttezza; è richiesta a ciascun collaboratore la massima riservatezza affinché i dati personali siano esatti, aggiornati, pertinenti, completi e non eccedenti le finalità per cui sono stati raccolti e trattati in conformità al D. Lgs 196/2003; i dati personali dei condomini dovranno essere conservati per il tempo strettamente necessario ad adempiere agli obblighi contrattuali del mandato conferito allo studio e di legge; ciascun collaboratore non potrà trattare dati sensibili senza il consenso dell'interessato; dovranno essere rispettati i diritti dell'interessato al trattamento secondo il disposto degli artt. 7 e ss. del D. lgs 196/2003; durante il trattamento dei dati dovrà adottarsi ogni precauzione idonea ad evitare la visione, il possesso e l'utilizzo da parte di soggetti non autorizzati; è tassativamente vietato l'utilizzo personale e comunque improprio dei dati di cui trattasi; ciascun collaboratore dichiara di aver preso visione e di rispettare le indicazioni del "Documento Programmatico sulla Sicurezza" dello studio. Luogo e data L'amministratore II collaboratore per accettazione ( per gentile concessione dell autore, Avv. Gian Vincenzo Tortorici, Pisa )

123 Informativa ai sensi dell art. 13 D. Lgs 196/2003 In ottemperanza al disposto dell'art. 13 del D. Lgs. 30 giugno 2003 n. 196, io sottoscritto... Amministratore del condomini odi Via... informo che i dati personali del condominio e dei condomini, sono raccolti al fine di: 1. adempiere agli obblighi contrattuali conseguenti alla nomina di amministratore condominiale; 2. adempiere agli obblighi di legge (es. fatturazione, scritture e registrazioni contabili obbligatorie, ecc.); 3. gestire i rapporti contrattuali con i clienti e fornitori del condominio amministrato; 4. gestire eventuali contenziosi giudiziali e stragiudiziali. In relazione alle predette finalità, si comunica che il trattamento dei dati personali è effettuato con l'ausilio di strumenti cartacei ed informatici, in modo da garantire la sicurezza e la riservatezza dei dati in osservanza del nuovo codice della privacy. La presente informativo è resa per i dati: a) raccolti direttamente presso l'interessato (art. 13, comma 1); b) raccolti presso terzi (art. 13, comma 4), in particolare presso il precedente amministratore; c) pervenuti da pubblici registri, elenchi, atti o documenti conoscibili da chiunque (art. 24, comma 1, lett. c). II conferimento dei dati personali è indispensabile ai fini di adempiere agli obblighi contrattuali assunti ed un eventuale diniego al trattamento dei dati comporterà l'impossibilità ad adempiere al mandato conferito ed ai conseguenti obblighi di legge. I dati personali non saranno diffusi. AI fine di adempiere agli obblighi di legge e contrattuali, i dati potranno invece essere comunicati a: collaboratori dello studio; Poste s.p.a. o altre società di recapito di corrispondenza; banche ed istituti di credito; studi legali e tecnici; compagnie di assicurazione e imprese di manutenzione solo in occasione di sinistri e di riparazioni interessanti le proprietà esclusive; Non intercorrendo alcun rapporto contrattuale tra l'eventuale locatario/affittuario e l'amministratore, lo studio tratterà i dati personali del conduttore solo previa autorizzazione scritta dello stesso; in caso contrario ogni comunicazione e suddivisione delle spese condominiali avrà come unico referente il proprietario dell'immobile. Si informa inoltre che, ai sensi dell'art. 7 del D. Lgs 196/2003, l'interessato al trattamento dei dati ha diritto: I. di avere conferma, in modo intelligibile e gratuito, dell'esistenza o meno di dati personali che lo riguardano; II. di essere informato sulle finalità e sulle modalità del trattamento, sul titolare, sull'eventuale responsabile del trattamento, sui soggetti o categorie di soggetti ai quali i dati personali potranno essere comunicati; III. di ottenere l'aggiornamento, la rettificazione ovvero, quando vi ha interesse, l'integrazione dei dati; IV. di ottenere la cancellazione, la trasformazione in forma anonima o il blocco dei dati trattati in violazione di legge o dopo la cessata necessità di conservazione; V. di opporsi al trattamento per motivi legittimi;

124 VI. di opporsi all'invio di materiale pubblicitario o di vendita diretta o per il compimento di ricerche di mercato o di comunicazione commerciale. Titolare del trattamento è il sottoscritto amministratore. Responsabile del trattamento è il sig.... Luogo e data L'amministratore Per ricevuta II condomino ( per gentile concessione dell'autore, Avv. Gian Vincenzo Tortorici, Pisa)

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126 MODULO N. 9 Gli impianti condominiali (Pietro Barchi) I fabbricati, nella loro componente muraria, sono strutture statiche. Per essere vissuti completamente e dare ai Condomini un uso confortevole e pienamente godibile del bene gli immobili debbono essere completati con la presenza degli impianti. Gli impianti costituiscono la componente viva dei fabbricati: tutti i giorni ci serviamo di acqua, energia elettrica, ascensore, fogne, riscaldamento, condizionamento dell aria, televisione ed altro ancora. Spesso proprio dal malfunzionamento degli impianti nasce il contenzioso condominiale. Riteniamo opportuno fare una panoramica sugli impianti di maggior rilievo al fine di poter meglio comprendere il loro funzionamento e meglio rispondere alle problematiche condominiali IMPIANTI ELETTRICI Scopo degli impianti elettrici in generale è quello di alimentare utenze e servizi. All interno delle realtà condominiali gli impianti elettrici hanno inizio a valle dei misuratori di energia posti in opera dalle società erogatrici (ENEL, ACEA od altre). Le due classificazioni principali prevedono che l energia venga utilizzata per : a. Illuminazione (scale, giardini, locali di servizio); b. Forza motrice (ascensori, montacarichi, centrale termica, cancelli automatici, pompe di circolazione, centralini per citofoni ecc.); La normativa relativa agli impianti elettrici si è sempre maggiormente indirizzata verso la sicurezza degli impianti. Il riferimento normativo di maggior rilievo è stato rappresentato dalla L. 46/90 che ha disciplinato le tipologie di materiali da usare ed i sistemi di realizzazione degli impianti. Sono così scomparsi per sempre i vecchi impianti realizzati con filtubo annegato nelle murature, prese elettriche murate, tracciati non identificabili della rete elettrica ecc. La L. 46/90 ha inoltre imposto la qualificazione delle imprese ed assegnato loro la responsabilità della realizzazione attraverso l obbligo del rilascio della Dichiarazione di conformità dell impianto. La L. 46/90 dopo numerose proroghe è stata vigente fino al 30 giugno I principi informatori della legge erano i seguenti: 1) Gli impianti debbono essere eseguiti a "regola d'arte" secondo la normativa vigente, usando materiali a norma; 2) I lavori d installazione, trasformazione, ampliamento e manutenzione straordinaria degli impianti in genere debbono essere affidati a ditte abilitate ed il cui responsabile tecnico possieda i requisiti tecnico professionali ufficialmente accertati; 3) II committente od il proprietario o l'amministratore è tenuto ad

127 affidare i lavori di cui sopra alle sole ditte abilitate; 4) Per i lavori di una certa importanza è previsto un progetto redatto da un professionista iscritto nel rispettivo albo professionale; 5) A lavori eseguiti la ditta esecutrice dovrà rilasciare una dichiarazione di conformità alle norme di sicurezza e, qualora sia previsto, il progetto ed il certificato di collaudo. Per dare continuità e rafforzamento alle direttive mirate alla sicurezza degli impianti è stato poi emanato il D.M. 37 del 22 gennaio 2008, entrato in vigore dal 23 marzo In particolare, per uniformare la regolarità degli impianti è stata resa obbligatoria la certificazione anche di quelli preesistenti con verifica da parte di tecnico abilitato. Il possesso della certificazione è basilare per il funzionamento del fabbricato e l amministratore dovrà curare la raccolta e conservazione dei certificati degli impianti. Per norma del DPR 22 ottobre 2001 n. 462 è obbligo di legge far verificare periodicamente gl impianti IMPIANTI CITOFONICI Scopo degli impianti di citofono è quello di mettere in comunicazione le singole unità immobiliari con l esterno del fabbricato. Fatto salvo quanto sopra detto per gl impianti elettrici, gl impianti citofonici costituiscono una delle applicazioni maggiormente radicate all interno dei condomini. Gli impianti videocitofoni aggiungono l'uso della telecamera fissa allo scopo di vedere la persona con la quale si sta parlando. Gli impianti citofono sono molto diffusi sul territorio e ben noti a tutti, gli impianti videocitofono sono meno diffusi molto probabilmente per un problema di costi. Riteniamo che presto gl impianti di videocitofono avranno una più larga diffusione per il prezioso servizio di vigilanza e controllo che attraverso di loro è possibile effettuare sull'ingresso di visitatori più o meno graditi all'interno dei condomini. Nuove tecnologie di posa in opera hanno semplificato la realizzazione di tali impianti, abbassato i costi di realizzazione e facilitato la loro diffusione IMPIANTI DI VIDEOSORVEGLIANZA Scopo degl impianti di videosorveglianza è quello di tenere sotto controllo video alcuni punti ritenuti strategici dell area condominiale. Il sistema di realizzazione è tecnicamente elementare in quanto comprende semplicemente una telecamera ed un registratore a cassetta video per la conservazione delle immagini IMPIANTI ANTENNA TV Scopo degli impianti antenna TV è quello di permettere la ricezione dei segnali provenienti e diffusi da stazioni fisse o mobili. Gli impianti di antenna TV hanno ormai diffusione su tutto il territorio nazionale, spesso con più di un apparecchio servito all interno della stessa unità immobiliare. Gli impianti d'antenna c'interessano solo nel caso siano " centralizzati" quando cioè con una sola antenna sia servito l intero condominio o singole scale. Questo sistema è largamente diffuso anche se non ha del tutto soppiantato quello dell'antenna individuale altamente antiestetico. La prima distinzione è tra antenna terrestre ed antenna satellitare

128 L antenna terrestre ha costituito per anni l unico sistema di ricezione, dalla nascita del sistema televisivo in Italia. L antenna terrestre riceve il segnale da postazioni fisse collocate in punti strategici del territorio e può essere utilizzata sia per ricevere il segnale analogico che quello digitale. L antenna satellitare, di più moderna ed ormai larghissima diffusione, riceve il segnale di tipo digitale dai satelliti, proprio per questo lanciati nello spazio, ed offre un segnale di migliore qualità. Le problematiche che possono sorgere nei condomini sono prevalentemente legate al sistema di distribuzione del segnale proveniente dall impianto, sia terrestre che digitale, alle singole unità immobiliari. I sistemi di distribuzione in uso sono infatti di due tipi: diretto; a cascata; Nel sistema diretto ogni unità immobiliare è servita con un cavo indipendente con partenza dalla centralina di amplificazione; Nel sistema a cascata un unico cavo parte dalla centralina di amplificazione ed entra ed esce dagli alloggi sovrapposti, lasciando in ciascuno una presa di collegamento TV. È intuitivo come il sistema a cascata sia quelle che determina più facilmente disservizi (e conseguentemente tensioni tra i Condomini) e problemi per l amministratore. Una piccola manomissione (anche involontaria ) da parte di un Condomino può pregiudicare la qualità del segnale negli alloggi sottostanti. Il disservizio di cui sopra può alimentare, per insoddisfazione del servizio, il proliferare di sistemi sia terrestri che satellitari individuali, in sovrapposizione ad impianti centralizzati esistenti. Certo è che la norma DPR , art. 231 da facoltà di realizzare tali impianti individuali in omaggio al principio del diritto all informazione. È nostro parere che un impianto centralizzato nella ricezione e diretto nella trasmissione del segnale sia la soluzione migliore sia ai fini del risparmio (per la suddivisione delle spese di manutenzione di antenne e centralini) sia ai fini estetici per evitare il proliferare di antenne TV sui fabbricati, sia sui tetti che sulle facciate. Riteniamo ed auspichiamo che con la completa copertura digitale del territorio possa essere questa la soluzione, se non se ne troveranno di migliori IMPIANTI ELEVATORI Scopo degli impianti elevatori è quello di facilitare il trasporto in alto di persone e/o cose. Gli impianti elevatori nascono come esigenza al momento in cui vengono realizzate, nella moderna tipologia costruttiva, le abitazioni multipiano. Gli impianti elevatori possono essere al servizio di persone, definizione corrente ascensore, o di cose, definizione corrente montacarichi. Dal punto di vista della realizzazione possono essere elettrici con trazione a funi od oleodinamici. Gli ascensori con trazione a funi sono quelli più largamente diffusi e solitamente più economici nella realizzazione. Gli ascensori sono costituiti fondamentalmente da un vano corsa, interno od esterno alle murature, nel quale scorre una cabina porta persone, e da una sala

129 macchina. Nella sala macchina, posta in alto rispetto al vano corsa, sono presenti le apparecchiature per il funzionamento ed il controllo del servizio e quindi motore, argano, puleggia, funi di trazione, quadro elettrico ecc. Gli ascensori a funzionamento oleodinamico hanno invece un pistone che spinge da sotto la cabina porta persone. Hanno una sala macchina di dimensioni ridotte rispetto a quella del sistema a funi e non necessariamente disposta in asse con la cabina ascensore: è sufficiente che un compressore spinga l olio nel pistone e che questo sollevi la cabina. Questa tipologia di ascensore è normalmente utilizzata per fabbricati non superiori a tre piani. Riferimenti nornativi Per impianti di nuova realizzazione l amministratore ha alcune incombenze dettate dal D.P.R. 162/1999. Sostanzialmente deve compilare una modulistica indicata nella normativa inviandola al Comune nel quale è istallato l impianto, entro 10 giorni dal rilascio della Dichiarazione di conformità. Nella modulistica sono compresi dati tecnici ed amministrativi quali l indirizzo dello stabile, alcune caratteristiche quali velocità, numero di fermate, dati sul costruttore dell impianto, sul manutentore e sul soggetto incaricato delle verifiche periodiche. Il Comune da parte sua assegnerà un numero di matricola da utilizzare in tutti i rapporti futuri per l immediata individuazione dell impianto. Per impianti già in esercizio l amministratore è tenuto, a far eseguire la manutenzione ordinaria dell impianto e le visite periodiche con cadenza biennale. La manutenzione ordinaria deve essere eseguita da Ditta Abilitata a norma della 46/90 e seguenti. Le visite periodiche devono essere eseguite da Enti preposti (ASL, ARPA, Enti Notificati) ed hanno lo scopo di verificare il rispetto delle normative di sicurezza relative al funzionamento dei macchinari. Al termine della visita viene rilasciato un verbale che può essere con esito positivo, positivo con prescrizioni, negativo. L amministratore si attiverà per far eseguire gl interventi di manutenzione ordinaria e/o straordinaria, con le eventuali delibere assembleari, al fine di consentire ai condomini l uso dell ascensore nelle condizioni di piena sicurezza IMPIANTI IDRICI Scopo degli impianti idrici è quello di consentire la distribuzione dell acqua all interno degli edifici Acqua ad uso potabile Scopo degli impianti idrici ad uso potabile è quello di garantire condizioni di vivibilità ed igienico sanitarie ottimali per i residenti. All interno delle realtà condominiali gl impianti idrici hanno inizio a valle dei misuratori posti in esercizio dalle Società erogatrici (ACEA od altre)

130 Gli impianti interni sono formati da tubazioni, solitamente in acciaio zincato, che portano l'acqua alle diverse utenze, siano esse d'uso condominiale (lavatoi, bagno di portineria od altro) siano d'uso privato, cioè al servizio dei singoli appartamenti. La distribuzione nei singoli appartamenti ha subito in questi ultimi anni una sostanziale trasformazione in quanto si è passati, quasi totalmente, dal sistema a "cassoni" a quello ad acqua diretta Nel primo caso si trattava di avere per ogni singola unità immobiliare un cassone d'accumulo ( litri), posto nella parte alta del fabbricato, con funzione di riserva nel caso di mancanza d'erogazione; nel secondo caso si tratta di avere un allacciamento diretto all'acquedotto comunale, senza accumulo. Le motivazioni che hanno spinto a questa trasformazione sono, in modo prevalente, di carattere igienico. I cassoni, infatti, non erano quasi mai perfettamente sigillati e quindi permettevano il ristagno, al loro interno, di corpi estranei di varia natura (anche piccoli animali); inoltre il materiale solitamente usato per i cassoni era l eternit che, come ormai sappiamo ampiamente, contiene fibre d'amianto che hanno sull'uomo effetti cancerogeni. Per motivi di praticità e di ricerca della maggiore garanzia igienica possibile, nella quasi totalità dei casi nei quali erano presenti cassoni in eternit non si è proceduto alla sostituzione dei cassoni in eternit con altri (magari in polietilene od acciaio inox), ma al cambio del sistema di distribuzione. Un piccolo accenno sulla contabilizzazione dei consumi: in ambedue i sistemi di distribuzione (cassoni o diretta) è opportuno che ogni singola unità immobiliare abbia installato un contatore divisionale al fine di addebitare al singolo utente l'acqua effettivamente consumata. In caso d'assenza di tali contatori, ed in pendenza di un'eventuale delibera assembleare che regoli la materia, il sistema di ripartizione più logico è quello "per millesimo di proprietà" e non "in parti uguali" o "per componente familiare" come a volte c'è capitato di vedere. Da molto tempo si è ormai diffuso il servizio di lettura e riparto da parte di ditte specializzate. I costi del servizio sono generalmente abbastanza contenuti e per questo accettati senza obiezioni da parte dei Condomini. Per l amministratore un problema in meno. La manutenzione degli impianti idrici è praticamente nulla se non in caso di guasto del contatore o foratura accidentale di una tubazione Acqua ad uso innaffiamento Scopo degli impianti d innaffiamento è quello di garantire il mantenimento delle condizioni ottimali delle aree verdi condominiali. Per motivi economici è opportuno che la fonte d'approvvigionamento dell'acqua sia, ove possibile, un pozzo condominiale e non l'acquedotto fornitore di acqua potabile. La rete di distribuzione dell acqua dovrà essere ben studiata al fine di permettere un adeguato e razionale innaffiamento dei giardini, magari con sistema automatizzato. Sarà conveniente che tale rete, ovviamente passante a terra, sia realizzata con tubazioni in polietilene, piuttosto che in acciaio, materiale che subisce facilmente il fenomeno dell ossidazione. Vale la pena ricordare che per lo sfruttamento dei pozzi per innaffiamento esiste l obbligo della Denuncia del pozzo e del pagamento degli oneri a Provincia e Regione;

131 Acqua ad uso antincendio Scopo degli impianti antincendio è quello di garantire condizioni di sicurezza nei fabbricati avverso il pericolo d incendio. Gli impianti idrici con funzione antincendio non sono molto diffusi, a livello condominiale, in quanto la loro obbligatorietà è legata ad una particolare tipologia di fabbricato (per esempio altezza in gronda oltre 24 m.). Normalmente non hanno bisogno di manutenzione di nessun tipo. La distribuzione dell'acqua avviene con partenza da un contatore ad uso dedicato e non promiscuo ad altri usi e terminale costituito da una serie di manichette e lance di erogazione, chiuse in apposite cassette. Gli impianti debbono essere soggetti a verifiche cadenzate per accertare la loro efficienza. Nei casi di posteggi auto al coperto le normative di legge possono prevedere l installazione d'impianto antincendio. Nei casi in cui sia possibile usare degli estintori occorre avere cura di eseguirne la manutenzione che consiste nella ricarica semestrale da parte di ditte specializzate IMPIANTI DI SCARICO Scopo degli impianti di scarico è quello di raccogliere acque meteoriche ed acque residue dei servizi e convogliarle verso la rete fognaria comunale. Sono costituiti da una rete verticale e da una rete orizzontale. La rete verticale per la raccolta delle acque meteoriche è costituita dai cosiddetti pluviali, tubazioni, in ferro,plastica o rame, che partendo dai terrazzi o lastrici solari raggiungono, con un percorso verticale, uno o più pozzetti di raccolta posti ai piedi del fabbricato. Il punto d innesto nel terrazzo o lastrico solare prende il nome di bocchettone. La rete verticale per la raccolta delle acque di scarico dei servizi è costituita da tubazioni, solitamente in ghisa, che raccolgono gli scarichi di lavorazione di bagni e cucine e li convogliano a dei pozzetti posti ai piedi del fabbricato. I problemi legati agli scarichi fognari sono molto sentiti nell'ambito condominiale perché possono creare effetti di rigurgito per intasamento o cattivi odori permanenti. La soluzione può essere rappresentata da periodiche ispezioni ai pozzetti per l'accertamento della non ostruzione dei condotti ed eventuale pulizia degli stessi a mezzo di sistemi tipo "canal- jet " IMPIANTI DI ESALAZIONE Scopo degli impianti di esalazione è quello di scaricare oltre la sommità del fabbricato gli odori fisiologicamente prodotti da bagni e cucine. Per il mantenimento dello stato di efficienza di detti impianti è opportuno verificare la cosiddètta rete di ventilazione (primaria e secondaria) per accertare che non abbia avuto modifiche od ostruzione in genere dal momento della sua realizzazione IMPIANTI TERMICI Scopo degli impianti termici è quello di modificare la temperatura degli ambienti, al fine di renderla confortevole per lo svolgimento delle nostre attività. Gli impianti termici ai quali facciamo riferimento sono quelli di tipo centralizzato

132 Gli impianti termici si possono distinguere in due prime grandi tipologie: a- Impianti di riscaldamento dell aria (fase invernale); b- Impianti di condizionamento dell aria (fase estiva) IMPIANTI DI RISCALDAMENTO Descrizione degli impianti di riscaldamento e loro elementi: Sistemi di realizzazione degli impianti: a colonne montanti; misto: a colonne montanti ed anello; Elementi costituenti gli impianti; la centrale termica; la rete di distribuzione; i corpi scaldanti; i componenti esterni La centrale termica: caldaia; bruciatore; pompe di circolazione; tubazioni; rivestimenti atermici; organi di regolazione e termoregolazione; organi d'intercettazione; gruppo d'alimentazione idrica; sistema d'espansione; trattamento dell'acqua d'alimentazione; impianto elettrico; canna fumaria; La rete di distribuzione: tubazioni I corpi scaldanti; radiatori / termoventilatori, altro. I Componenti esterni: canna fumaria; serbatoio per combustibile. Principali componenti la centrale termica CALDAIA Lo scopo della caldaia è quello di produrre calore attraverso la fiamma ed i fumi per trasferirlo al fluido da riscaldare. Nella maggior parte dei casi questo fluido è l'acqua che per gli impianti ad uso civile è posta in circolazione allo stato liquido. In questo settore sotto lo stimolo delle crisi energetiche succedutesi nel tempo e delle esigenze ecologiche sempre più sentite sono stati fatti in questi ultimi anni dei

133 progressi notevolissimi. Il costo sempre più elevato dei combustibili ed eventuali prevedibili restrizioni che si potrebbero avere in futuro, consigliano di non risparmiare in sede d'acquisto di queste macchine. Le caldaie oggi istallate sono del tipo ad alto rendimento ed è bene che abbiano una notevole facilità di manutenzione e pulizia. Il problema della facilità di pulizia riveste grande importanza perché una caldaia, anche ben costruita, cala di rendimento quando le pareti delle superfici di scambio sono ricoperte da incrostazioni di fuliggine. Una caratteristica importante che le caldaie debbono avere è quella dell'affidabilità intesa come continuità di esercizio perché guasti in genere provocano notevoli disservizi sia nell'area industriale, per la regolarità dei processi. di lavorazione, sia nell'area civile, che in questa sede c'interessa, per le tensioni conseguenti all'interno dei condomini. Altra importante caratteristica è la sicurezza di funzionamento per evitare scoppi od esplosioni, anche se esistono diversi dispositivi per rendere abbastanza sicuro un impianto termico ben progettato. Tra i dati caratteristici delle caldaie notiamo: la potenza termica al focolare, che indica la quantità di calore sviluppata, per ogni ora, nella camera di combustione; la potenza termica utile, che indica la quantità di calore effettivamente trasferita, per ogni ora, al fluido vettore. Questi dati sono riportati sulla targa della caldaia (più i valori sono vicini tra loro migliore è il rendimento della caldaia). CLASSIFICAZIONE: Le caldaie normalmente installate per usi civili in impianti centralizzati sono caldaie "a tubi di fumo" nelle quali i fumi, dopo aver lambito le pareti della camera di combustione, rimbalzano sul fondo della camera di combustione stessa e s'infilano all'interno dei fasci tubieri, esternamente lambiti dall'acqua che per trasferimento del calore dai fumi diventa acqua calda. I materiali usati per la costruzione di caldaie sono: acciaio; ghisa. Per studi legati al risparmio di energia (e conseguente risparmio economico) sono in uso, oltre le caldaie ad alto rendimento, caldaie del tipo a temperatura scorrevole e del tipo a condensazione. Le caldaie a temperatura scorrevole hanno un funzionamento regolato dalla richiesta termica dell impianto e quindi dalle condizioni climatiche. In questo modo si ottiene una diminuzione delle perdite verso l ambiente esterno ed al camino, a bruciatore spento con conseguente risparmio economico. Le caldaie a condensazione hanno un rendimento percentualmente più alto rispetto alle caldaie tradizionali anche se ad alto rendimento in quanto riutilizzano, per mezzo di uno scambiatore di calore, parte dei fumi prodotti dalla combustione per scaldare l acqua che torna in caldaia dopo aver ceduto calore ai corpi scaldanti e quindi agli

134 ambienti. Un impianto che dovesse nascere con caldaia del tipo a condensazione ha bisogno di un attenta progettazione ma garantirebbe, nel tempo, un risparmio economico rispetto ad un impianto tradizionale del quale ha certamente un maggior costo iniziale. Sostituire la sola caldaia a condensazione in un impianto realizzato per caldaia tradizionale è intervento da affidare a Ditte qualificate per evitare che fenomeni di condensa possano in breve tempo deteriorare componenti dell impianto. DA RICORDARE Nelle caldaie è necessario che non manchi mai l'acqua. Occorre che l acqua lambisca effettivamente le parti metalliche e non sia impedita da incrostazioni calcaree. (Tali incrostazioni danneggiano sempre lo scambio termico e quindi il rendimento della macchina e quando raggiungono grossi spessori possono anche provocare il surriscaldamento del metallo ed il suo collasso). Tutte le parti non sufficientemente raffreddate dall'acqua come i portelli ed i setti per deviare i fumi devono essere protetti da materiali refrattari per evitare surriscaldamenti: anche in questo caso bisogna assicurarsi che lo stato del refrattario sia in perfetta efficienza. Per normativa è importante ricordare che quando la potenza necessaria a scaldare l edificio supera 350 kw occorre suddividere la potenza stessa su due generatori. BRUCIATORE Lo scopo del bruciatore è quello di realizzare la combustione. Si definiscono bruciatori gli apparecchi che permettono di sprigionare dai combustibili le loro energie. La combustione, infatti, non è che una reazione chimica tra il combustibile ed il comburente: questa reazione è tanto più facilitata quanto più intimo è il contatto fra i due componenti la reazione. Il combustibile può essere gas o gasolio, il comburente è l aria. La combustione deve assolutamente avvenire tutta nella camera di combustione della caldaia perché poi i fumi, a contatto con le superfici di scambio si raffreddano e se la combustione non è stata totale si ha la formazione d'incombusti e di fuliggine. Incombusti e fuliggine si formano ovviamente anche se l'aria di combustione è scarsa; tuttavia l'aria di combustione non deve neppure essere eccessiva per non andare incontro ad un abbassamento di rendimento, in quanto i fumi ancora troppo caldi e non sfruttati verrebbero incanalati troppo velocemente verso la canna fumaria

135 DA RICORDARE Nei bruciatori si deve realizzare la perfetta miscelazione tra il combustibile ed il comburente. Deve esistere e mantenersi un rapporto costante e sicuro fra combustibile e comburente. La lunghezza della fiamma deve essere regolabile e comunque tale da rimanere sempre nella camera di combustione. Potere Calorifico Inferiore (p.c.i.) Tipo di combustibile p.c.i. espresso in Kcal/Kg Legname 3.500/4.000 Torbe 4.000/4.500 Lignite 4.500/6.000 Litantrace 7.500/8.500 Antracite 8.000/8.500 Benzine Gasolio Gas città 4.000/5.000 Metano 8.500/8.600 Rendimento della caldaia Tipo di combustibile Rendimento Combustibili solidi 80-90% polverizzati e soffiati Gas di città 85-90% Nafte leggere 89-91% Gasolio 90-92% Nafte pesanti 90-92% Metano 92-92% POMPA DI CIRCOLAZIONE Scopo della pompa di circolazione è quello di spingere l'acqua calda all'interno delle tubazioni e farla pervenire fino ai radiatori per lo scambio termico con l'ambiente. Le pompe vanno scelte sotto il profilo progettuale secondo le caratteristiche di "portata" e di "prevalenza" intendendosi per portata la quantità d acqua da trasportare (espressa in m 3/ h) e per prevalenza la distanza (espressa in metri) alla quale una

136 quantità d'acqua deve essere trasportata. Le caratteristiche tecniche vanno scelte con molta cura dal progettista per evitare fenomeni di malfunzionamento e conseguenti lamentele da parte degli utenti. Sotto il profilo costruttivo, le pompe vanno scelte di materiali d'alta affidabilità (preferibili le giranti inox) con motori elettrici più silenziosi (con più alto numero di poli) ed eventualmente con più curve di funzionamento. TUBAZIONI Scopo delle tubazioni è quello di veicolare il fluido caldo prodotto, dalla centrale termica al resto dell impianto. All'interno della centrale termica sono installate tubazioni d'acciaio, con partenza dalla caldaia, che costituiscono l'inizio della rete di distribuzione dell'acqua calda ai radiatori. Normalmente avremo in centrale i cosiddetti "collettori" di mandata e di ritorno intendendo delle tubazioni di gran diametro sulle quali sono innestate le tubazioni di partenza dalla caldaia all'impianto, e quelle di ritorno dall'impianto alla caldaia. RIVESTIMENTI ATERMICI Scopo dei rivestimenti atermici è quello di conservare il calore del fluido passante nelle tubazioni evitando che si possa disperdere negli ambienti nei quali le tubazioni transitano. I materiali possono essere di diversa natura ed il progettista dovrà tenere conto degli spessori da usare in funzione delle loro capacità coibenti. I rivestimenti "classici" degli impianti termici sono quelli costituiti da lana di vetro, cartone, filo di ferro zincato, rete metallica e finitura in gesso con collarini alle testate. Da molti anni questo tipo di rivestimento è stato sostituito da materiali sintetici; tra i più usati è quello realizzato in coppelle di poliuretano espanso a loro volta rivestite esternamente in p.v.c. Particolare caratteristica è la praticità d'installazione ed il costo estremamente contenuto rispetto al sistema in gesso. ORGANI DI REGOLAZIONE E TERMOREGOLAZIONE Scopo degli organi di regolazione e termoregolazione è quello di controllare i cicli di funzionamento delle apparecchiatura. Nella centrale termica saranno installati termometri e termostati. Particolare interesse riveste la termoregolazione con regolatore climatico che ci permette di controllare la temperatura d'invio dell'acqua al circuito di riscaldamento in funzione della temperatura esterna. Il sistema è stato ideato per il contenimento dei consumi energetici e si compone di un regolatore climatico di tipo elettronico con funzione di centralina di comando, una sonda di temperatura aria esterna, una sonda di temperatura acqua di mandata all'impianto, una valvola a tre o quattro vie di tipo manuale od a comando elettrico, per l invio dell acqua al circuito, di una pompa di ricircolo a scopo anticondensa. Il sistema appena descritto è stato uno dei "cavalli di battaglia" della prima normativa sul risparmio energetico, la legge 373/76. ORGANI D'INTERCETTAZIONE Scopo degli organi d intercettazione è quello di permettere d'intercettare il flusso

137 dell'acqua all'interno delle tubazioni. Si rendono particolarmente necessari in centrale termica a monte ed a valle delle pompe di circolazione e sulle linee di partenza e ritorno ai collettori; lungo la rete di distribuzione ed ai piedi delle colonne montanti per facilitare lo svuotamento soltanto parziale dell'impianto in caso di guasto. I modelli più in uso sono quelli del tipo a sfera "con manovra rapida a leva" che offrono vantaggi di tenuta meccanica, d'immediata individuazione dei circuiti aperti ed anche di regolazione di flusso in quanto l'esecuzione del movimento apertura- chiusura avviene con un movimento in un arco di 90 gradi. In moltissimi impianti troviamo installate le classiche "saracinesche" che non offrono alcuno dei vantaggi sopra descritti e si rivelano assai fastidiose nella gestione dell'impianto. Uno degli inconvenienti più frequenti è legato al deposito di calcio nella sede di chiusura : il fenomeno impedisce di fatto la perfetta chiusura dei circuiti e costringe l'operatore, in caso di riparazione, a svuotare completamente l'impianto (od almeno fino al punto di guasto se si tratta di tubazione verticale). GRUPPO D ALIMENTAZIONE IDRICA Scopo del gruppo di alimentazione è quello di restituire al circuito la quantità di acqua persa per evaporazione. La fonte dì alimentazione idrica deve essere certa e costante per far si che l impianto sia sempre pieno di acqua. La fonte può essere indifferentemente acqua di rete od acqua di pozzo eventualmente stoccata in piccoli serbatoi di servizio. L'ingresso dell'acqua all'impianto dovrà avvenire tramite apposito gruppo di riempimento omologato. É sempre opportuno installare un contatore dei litri dell'acqua d'alimentazione per verificare il consumo giornaliero : sarà così anche possibile identificare immediatamente, nel caso di consumi anomali, l'esistenza di perdite per rottura di tubazioni. SISTEMA DI ESPANSIONE Scopo dell esistenza negli impianti del sistema di espansione è quello di raccogliere l acqua che per effetto dell aumento della temperatura aumenta di volume Per controllare l'effetto di questo processo fisico si utilizzano il sistema cosiddetto a "vaso aperto" o quello a "vaso chiuso". Quello a vaso aperto è costituito da un cassone, completo d'accessori, atto a ricevere la quantità d'acqua in espansione ed a restituirla all'impianto (insieme a quelle da reintegrare per evaporazione) quando l'impianto sarà in fase di riposo; Quello a vaso chiuso è costituito da un recipiente chiuso nel quale è alloggiata una membrana in gomma che modifica la sua posizione quando l acqua è in espansione; Il dimensionamento dei vasi d'espansione va effettuato con cura dal progettista per evitare continui reintegri dannosi per l'impianto. E' il caso di ricordare che il sistema a vaso aperto va alloggiato nel punto più alto del fabbricato mentre quello a vaso chiuso viene alloggiato all'interno della centrale termica. Il primo è meccanicamente più semplice e quindi maggiormente affidabile del secondo ma ha lo svantaggio di essere difficilmente ispezionabile a causa della sua posizione

138 Sotto il profilo funzionale, i due sistemi si equivalgono e sarà quindi il progettista a scegliere un sistema o l'altro secondo personali valutazioni tecniche. TRATTAMENTO DELL ACQUA DI ALIMENTAZIONE DELL IMPIANTO Scopo dell istallazione di un sistema di trattamento dell acqua di alimentazione dell impianto è quello di evitare/limitare i danni provocati dalla concentrazione di calcare contenuto nell acqua. Il valore della concentrazione viene normalmente espresso in gradi francesi. Nell acqua, è noto, è contenuto il carbonato di calcio che,con l'aumento della temperatura (già sopra i 40 C) da corso al fenomeno della precipitazione con formazione d incrostazioni e depositi nella partì basse dell'impianto e quindi segnatamente nella caldaia. In questo modo si peggiora il rendimento della caldaia e si avviano fenomeni di non uniformi dilatazioni termiche delle lamiere con conseguente rapido deperimento della caldaia medesima. Secondo l'analisi dell'acqua ed i riscontri tecnici effettuati da uno specialista si potrà procedere alla installazione d'impianti di trattamento a sali polifosfati od altri ancora più complicati e naturalmente più costosi. Un buon successo hanno ottenuto dei prodotti chimici con effetto filmante : capaci cioè di creare una pellicola all'interno della tubazione per impedire l'aggressione del carbonato di calcio. In questi casi la perdita di efficacia del prodotto è segnalata dal mutamento del colore e quindi si può procedere con la giusta tempestività alla sua sostituzione. IMPIANTO ELETTRICO Fermo restando quanto detto in precedenza per gl impianti elettrici vediamo in particolare quelli istallati nelle centrali termiche. La ricerca è sempre quella di avere una maggiore sicurezza e questo ha portato ad un succedersi di normative riguardanti tutta la componentistica ed in particolare: quadri elettrici; linee di potenza e d'alimentazione; interruttore esterno; impianto d'illuminazione. Sottolineiamo in questa sede che i gradi di protezione delle apparecchiature, dei condotti e di qualsiasi involucro contenente conduttori sotto tensione, presenti nelle centrali termiche con potenzialità superiori alle Kcal/h non deve essere inferiore a quello previsto dalle norme CEI 64/2 ART.B 1.05, relativa agli impianti civili. In generale per impianti termici ad uso civile è sufficiente un indice di protezione (IP) 44. Il grado di protezione è formato da due cifre: la prima definisce la protezione contro la penetrazione dai corpi solidi, la seconda contro la penetrazione dai liquidi. Più è alto il numero e maggiore è il grado di protezione. E' da ricordare che, in caso di trasformazione di alimentazione dell'impianto da combustibile liquido a gas metano, l'impianto elettrico ed in particolare le linee di alimentazione dovranno essere completamente sostituite. Oltre i motivi logici di opportunità legati al rinnovo dell'impianto, ricordiamo che il gasolio, in caso di perdita del bruciatore, si raccoglie in basso mentre il gas metano, più leggero dell'aria, stratifica in alto

139 La posizione delle linee elettriche deve essere opposta a quella di ristagno del combustibile per evitare il pericolo di incendio o scoppio. RETE DI DISTRIBUZIONE CALORE Scopo della rete di distribuzione negl impianti termici è quello di veicolare l'acqua calda ( tra i 50 ed i 90 C ) in partenza dalla caldaia verso i radiatori e quindi l'ambiente, e farla tornare, a temperatura più fredda, nella caldaia stessa. La rete di distribuzione è costituita da tubazioni di diametro conforme alle utenze da servire, adeguatamente coibentate e passanti molto spesso in scantinati, autorimesse o simili. Per impianti distribuiti col sistema a "colonne montanti" avremo una tubazione che allaccerà tutti i radiatori posti sulla stessa verticale; per impianti distribuiti col sistema "ad anello" avremo i radiatori sullo stesso piano orizzontale (preferibilmente dello stesso appartamento) collegati insieme ed a loro volta alimentati da una colonna montante per servire i diversi piani. Questo secondo sistema favorisce, rispetto al primo, la possibilità di riscaldamento, per zone, secondo la richiesta termica. CORPI SCALDANTI Scopo dei corpi scaldanti è quello di diffondere negli ambienti il calore contenuto nell acqua prodotta in centrale termica, scambiandolo con l aria. Lo scambio termico avviene per convezione / irraggiamento. Negli impianti di riscaldamento di tipo tradizionale l'elemento che immette calore nei locali è il radiatore. I radiatori, chiamati comunemente termosifoni o piastre, secondo la loro conformazione, costituiscono la parte più accessibile e visibile dell'impianto, da parte degli utenti. Possono essere costruiti in ghisa, in acciaio od in alluminio. I radiatori in ghisa mantengono più a lungo il calore e continuano ad emetterlo anche quando l'impianto sia stato spento ; di contro sono più ingombranti ed impiegano più tempo a diventare caldi. Quelli in alluminio ed in acciaio hanno il pregio di scaldarsi rapidamente e di avere un minore ingombro, ma tendono a raffreddarsi piuttosto in fretta. Per effetto del basso coefficiente di trasmissione del calore da parte dell'aria i radiatori sono generalmente costruiti con ampie superfici a contatto con l'aria allo scopo di migliorare la resa dell'apparecchio. I radiatori sono normalmente corredati di una valvola che regola l'ingresso dell'acqua calda proveniente dalla centrale termica, di una valvola che regola l'uscita e quindi il ritorno dell'acqua verso la centrale termica ( detentore ) e di una valvola di sfogo aria. Negli impianti di taglio più moderno e nei condomini nei quali è maggiore è la sensibilità verso il risparmio energetico vengono installate delle valvole di tipo termostatico che regolano il flusso dell'acqua in ingresso al radiatore in modo tale che l'ambiente interessato abbia al suo interno la temperatura prefissata ( per esempio 20 C.). Il risparmio si ottiene anche perché l'ambiente può sfruttare gratuitamente delle rientrate di calore da cose o persone presenti nei locali ovvero da fonti esterne di calore quali illuminazione, computer, insolazione ecc. I termoventilatori sono una sorta di radiatori corredati da un ventilatore allo scopo

140 di accelerare la diffusione del calore negli ambienti. Per questa caratteristica sono particolarmente usati nelle abitazioni a frequentazione saltuaria. ELEMENTI ESTERNI CANNA FUMARIA Scopo della canna fumaria è quello di espellere nell'atmosfera i prodotti della combustione. E' collegata alla caldaia attraverso un raccordo metallico ed ha alla sua base una cosiddetta "camera di calma" dalla quale i fumi si avviano verso l'atmosfera. La canna fumaria vera e propria è normalmente realizzata in muratura di mattoni intonacata e rivestita, ovvero in elementi prefabbricati a doppia parete, ovvero in acciaio inox a doppia parete, con interposto materiale di coibentazione. Alla sommità della canna fumaria è posto il cappello con funzione antipioggia e con sagomatura atta ad agevolare il deflusso dei fumi. In fase progettuale è molto importante un corretto dimensionamento della canna fumaria che per non dover sopportare malfunzionamenti che possono rivelarsi anche di difficile e costosa eliminazione. La scelta del materiale, sotto il profilo estetico, va fatta di norma secondo la tipologia del fabbricato. Al fine di operare una scelta vanno valutati anche i tempi di esecuzione ed i costi complessivi degli interventi (materiali e posa in opera). A volte per non sostenere i costi di demolizione di una canna fumaria e quelli della sua sostituzione con altra dello stesso tipo si può procedere all'intubazione della canna fumaria in opera. In sostanza si opera il consolidamento delle pareti esterne della canna fumaria esistente (ad un costo relativamente basso in quanto si può noleggiare una piattaforma aerea) e successivamente si posiziona all interno della canna fumaria consolidata una tubazione in acciaio inox non coibentata, che viene a costituire la vera canna fumaria dell'impianto. SERBATOI PER COMBUSTIBILE Un elemento da non trascurare è il serbatoio per combustibile liquido per l'alimentazione dell'impianto. Normalmente si tratta di un recipiente in lamiera (spessore 4 / 5 millimetri), di forma cilindrica, che viene interrato in un giardino di pertinenza dello stabile del quale è a servizio ovvero in sottosuolo stradale. Se l'interramento è in zona non carrabile la generatrice superiore deve distare al minimo centimetri 20 dal piano di campagna, se l'interramento è in zona carrabile la generatrice superiore deve distare al minimo 70 centimetri dal piano di riferimento. La capacità più in uso è quella contenente litri. Il serbatoio viene collegato idraulicamente al bruciatore con tubazioni normalmente in rame con funzione di andata e ritorno al serbatoio medesimo. Il gestore dell impianto dovrà porre molta attenzione alla quantità di combustibile realmente approvvigionato e scaricato durante l'esercizio dell'impianto, per vigilare su eventuali perdite; dovrà porre altrettanta attenzione alle quantità residue a fine stagione di riscaldamento cercando di non far ristagnare combustibile nel serbatoio durante l'estate. Il rischio che si corre è che il serbatoio si buchi (attenzione alle correnti vaganti!) ed il combustibile si disperda nel terreno

141 Il fatto può naturalmente avvenire anche durante la stagione invernale ma esercitando il controllo sui consumi (con cadenza almeno settimanale) avremo la possibilità d intervenire con rapidità ed evitare sia un danno economico che un danno ecologico. È stato approvato il D.M. n. 246 del 24 maggio 1999 riguardante la conduzione dei serbatoi interrarti che obbligano l'amministratore a controlli e verifiche che non lo facciano ricadere nel 51- bis della legge nel quale è previsto per inquinamento l'arresto da sei mesi ad un anno ed multe non indifferenti. Principali interventi di manutenzione della Centrale Termica da eseguirsi a scadenza mensile al termine della stagione Verifica apertura saracinesche Pulizia della caldaia e dei raccordi Verifica premistoppa del camino saracinesche Verifica livello impianto Controllo termostati di limite Controllo termostati di sicurezza Controllo livello impianto e messa Controllo valvole solenoidi a riposo di tutte le apparecchiature Verifica ed inversione elettropompe Pulizia fascio tubiero caldaie Controllo stato raccordo fumario Pulizia del camino verticale Verifica vaso d'espansione Controllo teleruttori Controllo e ricarica sali addolcitore Pulizia dei filtri Pulizia degli elettrodi d'accensione bruciatore Pulizia dell'ugello bruciatore Pulizia del vetro della foto resistenza bruciatore Controllo della combustione ELENCO DELLA NORMATIVA PER IMPIANTI TERMICI In ordine cronologico le leggi e le circolari più importanti emanate dal Ministero dell'interno Direzione Generale della Protezione Civile e dei Servizi Antincendio attualmente in vigore, relative agli impianti di riscaldamento sono le seguenti: D.M. 27 settembre 1955, Determinazione delle attività soggette alle visite periodiche in prevenzione incendi. Legge n. 615 del 13 luglio 1966, "Provvedimenti contro l'inquinamento atmosferico". Circolare del Ministero dell'interno n. 68 del 25 novembre 1969:

142 Norme di sicurezza per gli impianti termici a gas di rete. D.P.R. n del 22 dicembre 1970, Regolamento per l'esecuzione della legge 13 luglio 1966 n. 615, recante provvedimenti contro l'inquinamento atmosferico, limitatamente al settore degli impianti termici. D.P.R. n. 322 del 15 aprile 1977, "Regolamento per l'esecuzione della legge 13 luglio 1966, n. 615, recante provvedimenti contro l'inquinamento atmosferico, limitatamente al settore delle industrie". Circolare del Ministero dell'interno n. 73 del 29 luglio 1971, Impianti termici ad olio combustibile od a gasolio - Istruzione per l'applicazione delle norme contro l'inquinamento atmosferico; disposizione ai fini della prevenzione incendi. D.M. 1 dicembre 1975, "Norme di sicurezza per apparecchi contenenti liquidi caldi sotto pressione". Legge n. 373 del 30 Aprile 1976, Risparmio energetico negli edifici. D.M 10 Marzo 1977 e D.P.R. 28 Giugno 1977 n.1052, attuativi della 373. D.M.16 febbraio 1982 "Modificazioni del decreto ministeriale 27 settembre 1965, concernente la determinazione delle attività soggette alle visite di prevenzione incendi. Chiarimenti e criteri applicativi. Legge n. 308 del 29 maggio 1982 e D.M. 22 Giugno Legge n. 818 del 7 Dicembre 1984 riguardante l'obbligo per i titolari d'attività indicate nel D.M a richiedere il certificato prevenzione incendi. Legge n gennaio 1991, Norme per l'attuazione del Piano Energetico Nazionale in materia di uso razionale dell'energia, di risparmio energetico e dello sviluppo delle fonti rinnovabili di energia. D.P.R. n Agosto 1993, Regolamento recante norme per la progettazione, l'esercizio e la manutenzione degli impianti termici degli edifici ai fini del contenimento dei consumi di energia, in attuazione dell'art.4, comma 4, della legge 9, Gennaio 1991, n.10. Oltre le suddette leggi, decreti e circolari vi sono moltitudini d'altre circolari e pareri espressi ufficialmente dal Ministero dell'interno per chiarimenti in merito a particolari impianti. E utile seguire costantemente gli aggiornamenti, magari con l ausilio di un addetto al settore per la corretta interpretazione delle norme

143 INFORMAZIONI D'ORDINE PRATICO AD USO DEGLI AMMINISTRATORI D IMMOBILI A- Durata apparecchiature Ci è stato spesso chiesto quanto "devono" durare le apparecchiature degli impianti termici. Come ogni macchina anche le apparecchiature componenti gli impianti termici hanno una durata legata al tempo di funzionamento ed al modo in cui è stata eseguita la sua manutenzione. Motivi d'ordine pratico poi ne consigliano, a volte, la sostituzione, anche se ancora funzionanti, perché le riparazioni ed i costi d'esercizio diventano così onerosi da rendere commercialmente utile servirsi d'apparecchiature completamente nuove. Un amministratore attento dovrà badare anche a questa circostanza, anche se ci rendiamo conto della difficoltà di convincere un'assemblea ad effettuare la sostituzione di una caldaia non completamente "finita" senza suscitare commenti ed illazioni. Sarà confortante per l'amministratore in questi casi poter disporre di un giudizio tecnico qualificato che giustifichi le iniziative prospettate. Riportiamo comunque, di seguito, una tabella indicativa delle durate medie, in buona funzionalità delle apparecchiature più significative, sempre a patto che vengano eseguiti corretti interventi di manutenzione: Tipo di apparecchio Anni Tipo di apparecchio Anni Bruciatori di gasolio 12 Tubazioni in rame 40 Bruciatori gas metano 15 Valvole in genere 15 Caldaie d'acciaio 12 Vaso di espansione 15 chiuso Caldaie in ghisa 15 Elettropompe 15 Corpi scaldanti in 15 Regolazioni automatiche 10 acciaio Corpi scaldanti ghisa 30 Apparecchiature 10 elettriche Convettori in rame 20 Rivestimenti isolanti 30 ed alluminio Serbatoi combustibili 30 Organi di controllo 10 liquidi Tubazioni d'acciaio 30 B-Controllo delle temperature ambiente E' fisiologico per un amministratore d'immobili ricevere reclami in ordine alle temperature nei diversi ambienti serviti. Sempre saranno discordanti i pareri ed i giudizi sul concetto di "caldo" e di "freddo" (in quanto si tratta di sensazioni personali e non di un valore numerico) ma spesso neanche i termometri riusciranno a fare chiarezza al riguardo perché anche loro saranno "di parte"! Per generale informazione riportiamo, di seguito, alcune accortezze da seguire nel

144 caso che l'amministratore voglia avventurarsi ad eseguire personalmente le misurazioni delle temperature eventualmente richieste non servendosi (cosa che invece raccomandiamo vivamente) dell'intervento di un tecnico che saprà come operare: Evitare le misurazioni in giornate particolarmente solatie che generano il surriscaldamento negli ambienti esposti al sole rispetto a quelli in ombra; Evitare le misurazioni in giornate eccezionalmente ventose perché attraverso gli infissi aumenta il ricambio dell'aria che penalizzerà le temperature degli ambienti esposti; Evitare le misurazioni durante le prime ore d'accensione dell'impianto, che coincidono solitamente con le ore del mattino peraltro dedicate alle pulizie dei locali medesimi, ma effettuarle nelle prime ore pomeridiane quando gli ambienti dovrebbero essere a regime ottimale. Per ulteriore informazione si riportano di seguito alcuni punti significativi della circolare UNI- CTI 5364 relative al collaudo degli impianti termici: a) per temperatura interna di un locale si intende quella dell'aria, misurata al centro del locale, all'altezza di m.1,50 dal pavimento; b) la tolleranza ammessa per i valori di temperatura minimi di legge va da - 1 C a +2 C; c) i locali debbono essere in normali condizioni d'abitabilità con porte ed infissi principali a vetri completamente chiusi, avendo cura che rimangano aperti durante le ore di illuminazione naturale gli infissi secondari di oscuramento quali tapparelle, persiane, veneziane ecc. d) l'esercizio dell'impianto deve essere tale da garantire che sul suo funzionamento non influiscano modalità diverse di accensione stabilite in periodi precedenti; e) il termometro usato per le misurazioni deve avere l'elemento sensibile schermato dall'influenza di ogni notevole effetto radiante e la sua precisione deve consentire letture con un errore massimo di 0,2 C; Non si possono fare confronti di omogeneità tra ambienti disabitati ed ambienti abitati ed arredati ed ambienti eventualmente riscontrati in condizioni non idonee per una corretta misurazione delle temperature nei quali ad esempio: vi siano porte e/o finestre socchiuse o che presentino difetti di tenuta o siano state serrate da poco tempo; gli infissi di oscuramento siano chiusi; le superfici vetrate risultino irraggiate dal sole durante le rilevazioni o nel periodo immediatamente precedente; siano stesi panni o biancheria ad asciugare; siano in funzione elettrodomestici o fornelli a gas; siano presenti contemporaneamente molte persone; i corpi scaldanti siano confinati dietro tendaggi e comunque coperti anche parzialmente; sia impedita la libera circolazione dell'aria nei corpi scaldanti; risulti parzialmente o totalmente impedito il contatto dell'aria con le superfici riscaldanti (eventuali pannelli a soffitto od a pavimento ecc.). TERZO RESPONSABILE La legge prevede la possibilità di delegare la responsabilità dell'esercizio e della manutenzione dell'impianto ad un soggetto, appunto il terzo responsabile, purché

145 questo sia dotato di sufficienti competenze tecniche ed organizzative. Il terzo responsabile deve essere infatti una ditta che possieda almeno un'abilitazione, rilasciata dalla Camera di commercio o dall'albo delle imprese artigiane, ai sensi della legge n.46 del L assemblea può quindi scegliere tra: delegare a ditta qualificata la manutenzione e le periodiche visite strumentali all impianto e la responsabilità dell'esercizio (consigliata); affidare ad una ditta la manutenzione e le verifiche strumentali periodiche ed assumere in proprio la responsabilità dell impianto nella figura dell amministratore. RISPARMIO ENERGETICO/CONTABILIZZAZIONE DEL CALORE Con la crisi petrolifera degli anni '70 in Italia e nel mondo si è cominciato ad affrontare il problema del risparmio energetico. Il nostro Paese infatti non è un produttore di petrolio, od almeno non nella quantità tale da coprire il fabbisogno nazionale, per cui trovandosi obbligatoriamente nella posizione di "importatore" ha sofferto, come altri, il rincaro dei prezzi. Ai problemi di quegli anni il legislatore ha risposto con emanazione di norme mirate a contrastarli ed in particolare ha emanato la legge 26 aprile 1976 n.373 e, successivamente il D.P.R. 28 giugno 1977 n.1052; I punti cardine di questa normativa vanno ricercati nell'isolamento termico degli edifici, nei criteri di progettazione dei nuovi impianti, nell'omologazione dei componenti gli impianti stessi. La progettazione impiantistica, prima di tale legge, veniva normalmente realizzata assegnando, in base a calcoli, ai diversi ambienti da riscaldare le Kcal/h necessarie a reintegrare quelle perdute per trasmissione verso l'esterno. Pareti molto sottili e quindi molto disperdenti facevano gravare enormemente i bilanci di chi doveva acquistare combustibile per riscaldamento. Dopo tale legge un ambiente non "doveva" disperdere più di un certo numero di Kcal/h prefissato dalla legge stessa, secondo le indicazioni dei tecnici: l'obbligo diventava quindi quello di realizzare fabbricati con dispersioni di calore ridotte al minimo. Ad un più elevato investimento iniziale faceva riscontro un risparmio energetico e, di fatto, economico, per tutto il tempo di esercizio dell'impianto. Dal punto di vista esclusivamente tecnico la legge 373 ha inoltre reso obbligatoria il sistema di termoregolazione : un insieme di strumentazioni atte ad far ottenere all'interno dei locali una temperatura imposta e prefissata in funzione della temperatura esterna. Con la 373 (sostituita poi dalla 10 / 91), ed aggiornata ulteriormente con altre normative, si è proceduto inoltre alla suddivisione del territorio nazionale in sei zone climatiche ed all'indicazione dei periodi ed orari nei quali è consentita l'erogazione del calore. Per esempio la città di ROMA ricade nella zona climatica D e può (non deve) erogare riscaldamento dal giorno 1 novembre al giorno 15 aprile, per un massimo di 12 ore giornaliere. Al di fuori del periodo indicato è possibile erogare riscaldamento per condizioni climatiche avverse per una durata giornaliera non superiore alla metà delle ore previste nel periodo di legge. I fabbricati ad uso civile che c interessano rientrano nella Categoria E1. Con la L. 9 gennaio 1991 n.10 "Norme per l'attuazione del piano energetico

146 nazionale in materia di uso razionale dell'energia, di risparmio energetico e dello sviluppo delle fonti rinnovabili di energia" è stato chiarito che il risparmio energetico e il minor consumo dovevano essere ottenuti "a parità di servizio reso e di qualità della vita". Dal punto di vista degli amministratori di immobili la legge 10 / 91 ha presentato una innovazione storica : ha ammesso la trasformazione degli impianti di riscaldamento "centralizzati" in "impianti autonomi unifamiliari a gas" con una sola maggioranza, quella relativa ai millesimi. La normativa ha dato il via a numerosissimi casi di abbandono dell impianto centralizzato in favore di impianti unifamiliari. Le trasformazioni sono spesso avvenute senza il rispetto completo delle normative ed ha dato corso a numerosi casi di contenzioso. Il caso più frequente è legato alla presentazione al Comune della pratica di trasformazione carente della Relazione Tecnica a dimostrazione del beneficio energetico per il fabbricato interessato nell eseguire la trasformazione di che trattasi. In sostanza in molti casi mirando all indipendenza individuale si è passati sopra lo spirito della norma. Successive riflessioni in materia hanno fatto maturare la convinzione che il risparmio energetico di un fabbricato non passasse per la trasformazione dell impianto da centralizzato ad impianti autonomi ma potesse avere una soluzione diversa. Ripercorriamo brevemente i passaggi tecnici del funzionamento delle caldaie: Nei primi impianti considerati si procedeva all accensione ed al funzionamento degli stessi secondo una delibera assembleare (per periodo ed orario di funzionamento) spesso aggiustata nel corso della giornata dalla "sensazione di calore da parte di questo o quel condomino che andava, a volte personalmente, a regolare il termostato; L'adozione della termoregolazione è stata un grande passo in avanti : l istallazione di una sonda di temperatura esterna (esposta a NORD) offriva già la prima forma di risparmio. Naturalmente i locali esposti a SUD, o con esposizioni diverse dal NORD, ed assoggettai alla stessa centralina avevano un eccesso di calore. In questi casi la prima forma di regolazione della temperatura era determinata dall apertura delle finestre. Riconosciamo che è praticamente impossibile pensare di educare l'occupante alla regolazione della singola valvola del radiatore ma a questo punto è sicuro che abbiamo vanificato la maggior parte del risparmio che avevamo ipotizzato facendo installare il sistema di termoregolazione. In una fase successiva si è proceduto all istallazione di valvole termostatiche posizionate sui radiatori esposti a SUD, per mantenere temperature omogenee negli alloggi con stabile situazione di benessere. Il limite di questo sistema è rappresentato dal fatto che le valvole termostatiche vengono installate all'interno dei singoli ambienti da servire e sono sotto l'unico diretto controllo del fruitore del servizio e non offre un risparmio immediatamente visibile a chi diligentemente istalla le valvole e non le manomette, rispetto ad altri condomini. Superare questo limite è stato il punto qualificante della contabilizzazione del calore. Con la contabilizzazione del calore l'utilizzatore non avrà alcun interesse ad

147 aprire le finestre per regolare gli eventuali eccessi di temperatura in alcuni dei propri ambienti perché il suo radiatore seguiterebbe a registrare emissione di calore che gli verrebbe addebitata sul conto personale. Per riepilogare l impianto ad oggi considerato ottimale per il raggiungimento di valori interessanti di risparmio energetico nei fabbricati è quello della contabilizzazione del calore. Dal punto di vista tecnico si concretizza con un impianto centralizzato con valvola di termoregolazione climatica, con valvole termostatiche su tutti i radiatori componenti l impianto e con l applicazione di contabilizzatore su ogni singolo radiatore; Il sistema indicato abbatte di fatto l interesse per la realizzazione di impianti unifamiliari in sostituzione centralizzato in quanto permette la gestione quasi individuale dell impianto termico dell alloggio a costi contenutissimi, quelli dell istallazione delle valvole termostatiche e dei contabilizzatori, contro i costi d impiantistica ed opere murarie da considerare nel caso di realizzazione d impianto autonomo. Se vogliamo confrontare ulteriormente le due possibili soluzioni diremo che con l'impianto unifamiliare la libertà è piena ed esclusiva ed i consumi saranno quelli legati all'effettivo utilizzo ( non così bassi come si potrebbe sperare, anzi sicuramente più alti a parità di ore di accensione! ) con il contabilizzato saremo costretti a spendere una quota anche se il nostro impianto fosse chiuso ma riceveremo calore dagli alloggi limitrofi e, soprattutto, risparmieremo le spese di trasformazione. In buona sostanza la scelta non è facile ma c'è da dire che da quando si è diffuso il contabilizzatore sempre meno si da corso a trasformazioni in unifamiliari. Forse ci saranno ancora passi in avanti ma per il momento questo sistema viene adottato con successo e soddisfazione. Sotto il profilo psicologico ci gratifica il fatto di essere "quasi" gestori individuali del calore proveniente dall'impianto centralizzato ; sotto il profilo economico ci gratifica il fatto che le nostre ore di assenza dall'alloggio, se abbiamo avuto cura di chiudere il rubinetto d'ingresso al radiatore, ci vengono in buona parte riconosciute come ore in franchigia. Dal punto di vista normativo l assemblea può andare in delibera secondo la L. 10/91. Il sistema nel dettaglio prevede una suddivisione dei costi di esercizio nel seguente modo: dal 20 % al 50 % ( solitamente il 30% ) secondo le esistenti tabelle millesimali; il restante attraverso la lettura diretta degli strumenti conta calore posizionati su ogni singolo radiatore. Gli strumenti normalmente usati dalle diverse case sono del tipo " a lettura diretta " come il contatore dell'acqua, ovvero col radiocomando. Per effettuare la lettura stagionale del primo tipo è necessario accedere all'alloggio, nel secondo caso non sarà necessario. La Società che provvede alle lettura dei valori indicati dai contabilizzatori consegnerà all amministratore un tabulato con le imputazioni di spesa per i singoli Condomini, proprio come avviene per la lettura dei contatori idrici divisionali. CONDIZIONAMENTO DELL ARIA Scopo degli impianti di condizionamento dell aria è quello di costituire condizioni di

148 benessere termico per gli occupanti degli ambienti condominiali. A causa dei non indifferenti costi di realizzazione e di gestione gl impianti di questo tipo sono poco diffusi nei fabbricati ad uso civile abitazione, mentre sono abbastanza diffusi nei fabbricati ad uso ufficio. Senza entrare nei dettagli tecnici ci limitiamo a segnalare che, come per gl impianti termici, avremo: la centrale frigorifera; la rete di distribuzione; gli elementi di diffusione del freddo. La tipologia d impianto maggiormente in uso fino a qualche anno addietro era formata da un gruppo frigorifero (ed altre apparecchiature accessorie) atto a produrre acqua fredda. L acqua fredda (5 /7 C) veniva fatta passare attraverso una batteria di scambio termico investita da un flusso d aria che in questo modo diventava aria fredda da convogliare agli ambienti per mezzo di canalizzazioni in lamiera zincata internamente rivestite, per evitare la dispersione del freddo. Sulle canalizzazioni erano montati i diffusori (bocchette, anemostati) con la funzione appunto di diffondere l aria negli ambienti. Una tecnologia leggermente diversa si è diffusa successivamente. Nella centrale frigorifera viene comunque prodotta l acqua fredda, poi la stessa acqua viene veicolata nei diversi ambienti attraverso tubazioni rivestite ed in ogni singolo ambiente viene istallato uno o più diffusori (secondo necessità). Questi diffusori (fan- coil) hanno al loro interno una batteria nella quale transita l acqua fredda inviata dalla centrale che viene investita dall aria ambiente. L aria a contatto con la batteria diffonde aria fredda costituendo le condizioni di benessere richieste. Confrontando i due sistemi possiamo dire che il primo è un sistema abbastanza rigido che si lascia preferire nel caso di grandi aree da servire a condizioni omogenee di temperatura, il secondo è molto flessibile e per questo particolarmente adatto ad uffici formati da una serie di stanze indipendenti alle quali è possibile dare anche condizioni climatiche diverse tra loro. In alcuni casi i due tipi d impianti si possono combinare anche in uno stesso stabile: il primo per le aree ad uso comune, il secondo per gli uffici individuali. L amministratore che si trovasse a gestire questi sistemi dovrà approfondire queste tematiche sia per opportune conoscenze di manutenzione che per una corretta ripartizione dei costi d esercizio. ENERGIE ALTERNATIVE Un brevissimo cenno alle energie alternative : eolico, fotovoltaico e solare termico. I primi due si rivolgono alla produzione di energia, il terzo alla produzione di calore. L energia fotovoltaica richiede un forte impegno di capitale iniziale e basse spese di mantenimento: come acquistare oggi energia da consumare nei prossimi anni. Recuperato il costo iniziale si disporrà per gli anni a venire di energia quasi a costo zero. Senza sovvenzioni iniziali è di interesse quasi nullo per i condomini. L energia prodotta dal solare termico si presenta come un aspetto maggiormente interessante in quanto è possibile produrre, a basso costo e sfruttando l irraggiamento solare, acqua calda per impianti sanitari condominiali ed acqua calda per alimento

149 caldaie centralizzate di riscaldamento. Il ritorno economico di questo tipo d intervento può essere abbastanza interessante. Prima di procedere ad investimenti sarà bene approfondire le conoscenze sia tecniche che economiche

150 MODULO N.10 Contabilità e rendiconto condominiali (Carlo Parodi) Definizione e normativa La contabilità è un sistema di regole che disciplinano la formazione e l esecuzione delle decisioni di finanziamento e di spesa; una registrazione corretta ed ordinata dei fatti contabili nei quali si articola la gestione rende agevole la trasformazione dei valori della contabilità generale in valori di bilancio consuntivo (o rendiconto) che rappresenta la funzione più rilevante per dare contenuto all informazione dell utenza in tutti i casi di amministrazione di beni altrui (vedi anche l art c.c. per il mandatario). La contabilità non ha regole codificate ed anche per l imprenditore il codice civile si limita ad indicare quelle richieste dalla natura e dalla dimensione dell impresa. È opportuno evidenziare che già la norma UNI (Amministrazione condominiale e immobiliare) definisce il rendiconto come il documento contabile dettagliato della gestione amministrativa di un anno o frazione; esso espone in una forma di facile comprensione per l utente medio le spese e le entrate raggruppate per motivazioni omogenee secondo le disposizioni di legge e/o del regolamento condominiale. Aggiunge che il riparto delle spese è un quadro sinottico che indica le quote di spesa spettanti a ciascuna unità immobiliare per ogni capitolo omogeneo (tabella). Contiene altresì il saldo attivo o passivo per ogni unità immobiliare, rappresentato dal totale delle spese dedotti i versamenti effettuati e, trattandosi di spese di cassa, saranno annotate quelle da pagare relativamente alla competenza La normativa del codice civile Nell ambito condominiale la nuova normativa di cui alla legge n. 220/2012 in vigore dal 17 giugno 2013 prevede innanzitutto al settimo comma dell'art. 1129: - l'obbligo di far transitare le somme ricevute dai condomini e da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente bancario o postale, intestato al condominio. All art c.c. punto 7) prevede inoltre l'obbligo di tenuta da parte dell'amministratore di un registro di contabilità dove annotare in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell'effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed uscita, da gestire ovviamente anche in modalità informatizzata. Registro di contabilità Si tratta in sostanza di un registro di cassa nel quale vanno inseriti i movimenti relativi agli incassi di quote periodiche versate dai condomini (o anche straordinarie) e di eventuali canoni di affitto, nonché i pagamenti relativi alla fornitura dei servizi comuni; potrebbe essere utile una parificazione periodica con il saldo del conto corrente bancario o postale ove fosse tutto tracciato e si potessero evitare versamenti a mezzo assegno o addirittura in contanti che alcuni condomini pretendono ancora di effettuare. Al punto 10) poi stabilisce l'obbligo per l amministratore di redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa

151 approvazione entro 180 giorni. Nel successivo art bis chiarisce alcune indicazioni tecniche circa le modalità di redazione del documento stesso. Deve contenere: - "le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve". Si compone: - "di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti". L art bis chiarisce che il rendiconto condominiale deve contenere le voci di entrata e di uscita : si tratta degli stessi dati contabili individuati come movimenti del registro di contabilità di cui al citato punto 7). I fondi disponibili e le eventuali riserve debbono essere evidenziati nella situazione patrimoniale in modo da consentire l immediata verifica ; la verifica automatica si può ottenere facendo riferimento alla situazione patrimoniale relativa al rendiconto dell esercizio precedente dove ad esempio il TFR (Trattamento di Fine Rapporto o Fondo liquidazione del personale dipendente) evidenziava una determinata disponibilità da integrare con l accantonamento dell anno di riferimento, già imputato fra le spese di esercizio (oneri per il personale). Analogamente la voce (o il conto ) Fondo di riserva viene istituita ed inserita fra le passività (partite a debito) della situazione patrimoniale a seguito di specifiche delibere assembleari che istituiscono accantonamenti per determinati obiettivi, compreso quello speciale previsto al punto 4) dell art c.c. La novità di tale fondo speciale è rappresentata dall obbligatorietà di costituzione in occasione di delibere per opere di manutenzione straordinaria per un ammontare pari all ammontare dei lavori; si tratta in sostanza della corretta interpretazione del punto 3) dell art c.c. ( riscuotere i contributi ed erogare (poi) le spese ) nel senso della preventiva provvista di fondi da parte dell amministratore. E indispensabile in tali occasioni predisporre, in allegato al rendiconto annuale, un prospetto di personalizzazione degli accantonamenti stessi rendendo possibile un diretto conguaglio tra venditore ed acquirente in caso di mobilità dei comproprietari. CONTO CORRENTE BANCARIO O POSTALE INTESTATO AL CONDOMINIO REGISTRO DI CONTABILITA (registrazioni entro 30 gg. dai movimenti di entrata ed uscita) Inottemperanza è causa di gravi irregolarità con possibile ricorso all autorità giudiziaria per revoca RENDICONTO CONDOMINIALE Riepilogo finanziario Situazione patrimoniale Relazione esplicativa CONSERVAZIONE DOCUMENTI: DIECI ANNI

152 Le indicazioni di giurisprudenza e dottrina La Suprema Corte ha sentenziato che la contabilità presentata dall amministratore del condominio non è necessario sia redatta con forme rigorose, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società, ma deve essere idonea a rendere intelligibile ai condòmini le voci di entrata e di uscita con le relative quote di ripartizione ed a fornire la prova della qualità e quantità delle somme incassate nonché dell entità e causale degli esborsi fatti (tra le altre Cassazione 28 aprile 2005, n. 8877). La Corte d Appello di Milano (1/1/1993, n.1824) ha precisato però che ciò non significa che non esistano regole minime da osservare ai fini dell adempimento dell obbligo di rendiconto, che è l atto con il quale l obbligato giustifica le spese addebitate ai suoi mandanti. Ed infatti la giurisprudenza ha indicato in varie sentenze alcuni requisiti indispensabili del rendiconto condominiale evidenziando anche la necessità di tener conto dell aspetto dimensionale del condominio stesso: Cassazione 6/2/84, n.896: il documento contabile assume la forma semplificata di rendiconto finanziario e deve contenere, nella parte relativa alle spese, gli impegni di uscita, distinti per importi pagati, rimasti da pagare e totali. Corte d Appello di Milano 26/5/1992: se non vengono poste in evidenza le giacenze patrimoniali si tratta di un modo non corretto di redigere il rendiconto perché elaborato in modo da impedire ai condòmini di prendere conoscenza della reale situazione finanziaria del condominio. Tribunale di Genova 3/3/1994: Per soddisfare le esigenze di chiarezza amministrativa e contabile il prospetto di riparto delle spese condominiali deve indicare per le varie colonne relative ciascuna ad una determinata categoria, gli importi addebitati ad ogni singolo proprietario con a fianco l aliquota millesimale a lui attribuita. Corte d appello di Milano 7/6/88, n. 134: Allorché non ci si trovi di fronte ad un condominio di piccole dimensioni si impongono forme contabili rigorose secondo le regole proprie della tecnica ragionieristica. Spesso gli errori rivelano la costruzione eccessivamente semplificata della contabilità, realizzata senza riscontri costanti, al di fuori di un sistema di partita doppia. Anche la dottrina ha dato indicazioni a prima vista generiche in merito alla resa del conto: «nelle forme contabili idonee a rappresentare il modo in cui la gestione amministrativa ha avuto luogo» (Salis); i canoni contabili- amministrativi che presiedono la materia (Branca); le norme ordinarie di amministrazione (Nobile). Tali principi contabili indicano che la forma del rendiconto deve essere costante per una indispensabile comparabilità, la rilevazione dei fatti economici deve seguire criteri contabili ben individuati, l informazione patrimoniale, economica e finanziaria fornita dal bilancio deve essere verificabile con una indipendente ricostruzione del procedimento contabile, la situazione patrimoniale deve identificare attività e passività alla data di riferimento, il bilancio di esercizio deve essere corredato da una nota integrativa che faciliti la comprensione della schematica simbologia contabile, l effetto delle operazioni deve essere rilevato e attribuito all esercizio al quale si riferiscono e non a quello in cui si concretizzano i relativi incassi e pagamenti

153 Criterio di competenza e di cassa Tale ultimo principio contabile viene definito criterio di competenza, fissato anche dall art bis c.c. per la redazione del bilancio societario ( si deve tener conto dei proventi e degli oneri di competenza dell esercizio indipendentemente dalle date dell incasso e del pagamento ) e dal Regolamento concernente l amministrazione e la contabilità degli enti pubblici (DPR 27/2/2003, n.97): La competenza economica imputa gli effetti delle operazioni e degli altri eventi all esercizio nel quale è rinvenibile l utilità economica anche se diverso da quello in cui si concretizzano i relativi movimenti finanziari. Il criterio di competenza rispetta il principio dell autonomia dei bilanci con conseguente omogeneità e confrontabilità nel tempo analogamente a quanto previsto dall ordinamento fiscale per la determinazione del reddito d impresa; in particolare nell ambito condominiale è importante tener conto dei servizi effettivamente resi (forniture di gas, acqua e luce, manutenzioni in abbonamento e riparazioni effettuate, prestazioni per vigilanza e pulizie, ecc.) ed addebitarli ai relativi fruitori indipendentemente dalla data del pagamento. Il criterio di cassa invece, con l inserimento in rendiconto soltanto di fatture al momento dell effettivo pagamento e quindi anche in un esercizio successivo a quello di riferimento può determinare l imputazione di talune spese a soggetti diversi da quelli che hanno effettivamente goduto del relativo servizio (una fornitura di combustibile, una utenza per consumi idrici, ecc.) nell ipotesi di vendita dell unità immobiliare o di mobilità dell inquilino con relative difficoltà per l incasso delle quote da parte dell amministratore che tenterà invano di far comprendere ai debitori il concetto della solidarietà passiva prevista dall art. 63 delle Disposizioni per l attuazione del codice civile. La Cassazione con sentenza n del 9 maggio 2011 evidenzia, senza alcuna valida argomentazione contabile, che "nell'ambito della gestione condominiale il consuntivo soggiace al criterio di cassa"; la stessa S.C. (16 agosto 2000, n ) aveva precisato che "l'amministratore dura in carica un anno e sottopone all'approvazione dell'assemblea il consuntivo delle spese afferenti all'anno per cui la gestione viene rapportata alla competenza annuale". L'inserimento delle spese nel "Registro di contabilità" secondo le modalità previste in una qualsiasi procedura informatica utilizzata per le registrazioni contabili, può avvenire come segue: Descrizione Importo Fattura Data Fattura Data competenza Cassa ALFA ascensore 250, IV trimestre 13 L'imputazione in rendiconto 2013 viene comunque effettuata trattandosi di servizio già reso mentre se il pagamento non viene effettuato per mancanza di disponibilità, non verrà indicata la data nella colonna "cassa" con conseguente regolare addebito pro quota ai condomini ed inserimento fra le passività della situazioni patrimoniale (debito verso ALFA). Seguendo invece il criterio di cassa la registrazione non verrebbe effettuata nel registro di contabilità (inteso come "movimenti di entrata ed uscita"), ma il debito per una utenza scaduta o per un intervento di manutenzione effettuato e fatturato

154 dovrebbe comunque essere registrato (come "voce di uscita" art bis?) Schema di rendiconto standard Nell interesse della collettività condominiale è necessario fissare una struttura uniforme di rappresentazione del documento riassuntivo dell esercizio che possa esporre con semplicità e chiarezza i risultati conseguiti e consentire comprensione e controllo ad ogni condòmino dotato di un minimo di cultura contabile. La struttura contabile, il sistema di scritture, il metodo di registrazione potranno risultare diversamente articolati in funzione della complessità della gestione, ma lo schema riassuntivo di esercizio dovrà comprendere una dimostrazione delle spese e delle entrate, la relativa ripartizione nonché una situazione contabile che rappresenti una memoria storica del patrimonio condominiale realizzando uno strumento di raccordo tra successivi esercizi e quindi una complessiva trasparenza gestionale con automatismi contabili e concordanze a garanzia di un elaborazione tecnicamente corretta (cosiddetta situazione patrimoniale). Il CSN A.N.A.C.I. ha elaborato un bilancio concordato sottoscritto da associazioni della proprietà, dell inquilinato e dei consumatori il 4 luglio 2007, con linee guida per la relativa redazione, poi perfezionato come segue con il contributo dell'ordine dei Commercialisti di Napoli che risponde anche alle attuali prescrizioni del codice (vedi anche sito

155 AMMINISTRAZIONE CONDOMINIO VIA RENDICONTO CONSUNTIVO ANNO 20 Elaborato n.1 di 5 CONTO CONSUNTIVO ANNO TABELLA A Assicurazione fabbricato Oneri bancari c/c n ICI ex alloggio portiere Compenso amministratore Iva e cpa amministratore Cancelleria/postali/amm.ne Manutenzioni e riparazioni Fornitura energia elettrica Fornitura acqua TOTALE TABELLA A TABELLA B - Portierato Consuntivo (A) Preventivo (B) Conguaglio (A-B) Stipendio portiere e sostituto Oneri fiscali e previdenziali Accantonamento per t.f.r. Consulenza del Lavoro TOTALE TABELLA B TABELLA C - Scala Consuntivo (A) Preventivo (B) Conguaglio (A-B) % Manutenzioni e riparazioni 1 Fornitura energia elettrica TOTALE TABELLA C TABELLA D - Ascensore Consuntivo (A) Preventivo (B) Conguaglio (A-B) % Manutenzioni e riparazioni 1 Fornitura energia elettrica 2 f.m. Verifiche biennali 3 TOTALE TABELLA D TABELLA E - Autorimessa Consuntivo (A) Preventivo (B) Conguaglio (A-B) % Manutenzioni e riparazioni 1 Fornitura energia elettrica 2 Cosap varco carraio 3 TOTALE TABELLA D ALTRE DA RIPARTIRE Consuntivo (A) Preventivo (B) Conguaglio (A-B) % Riparazioni pluviali 1 e fecali Manutenzioni e riparazioni 2 citofoni Postali individuali 3 TOTALE ALTRE IMPREVISTE (*) Consuntivo (A) Preventivo (B) Conguaglio (A-B) % Spese. 1 Spese 2 TOTALE IMPREVISTE (*) spese senza separata imputazione da ripartire secondo legge. TOTALE GENERALE Nello schema sono incluse le spese impreviste di importi tali da non richiedere un separato riparto. Diversamente le spese straordinarie di importo rilevante e oggetto di apposita delibera o ratifica, saranno oggetto di separata rendicontazione i cui risultati confluiranno anch essi, così come quelli del conto consuntivo, nello stato patrimoniale finale. LO STATO PATRIMONIALE I valori da riportare nel prospetto sono quelli risultanti esattamente al termine del periodo oggetto di rendiconto; ciò evidentemente allo scopo di rispettare il principio di certezza dei valori iscritti in modo da poter avere evidenza della effettiva consistenze di cassa, facilitando allo stesso tempo il compito di quadratura dell amministratore, sia nell ambito

156 del rendiconto presentato che nel collegamento con quelli successivi, a scongiurare ogni ipotesi di duplicazione della spesa. Si consiglia, per esigenze soprattutto di carattere fiscale, di considerare il periodo amministrativo coincidente con l anno solare. Nella nostra analisi vanno pertanto considerati i valori come esistenti alla data del 31 dicembre. ATTIVO: In tale prospetto, oltre alla esistenza di cassa e di banca, (al 31/12 dell anno) devono essere dettagliatamente riportati tutti i crediti, distinguendo quelli sorti durante l anno da quelli relativi agli anni pregressi, suddividendoli tra quelli che hanno avuto origine da conguagli rispetto a quelli che hanno avuto origine dall emissione di quote ordinarie non pagate (morosità). Nel dettaglio dei crediti inoltre vanno evidenziati quelli oggetto di contenzioso, quelli per quote straordinarie, gli eventuali acconti a fornitori e per spese legali a fronte di contenziosi non ancora definiti. PASSIVO: nei debiti vanno evidenziati quelli relativi a conguagli, quelli relativi a fornitori non pagati durante l anno, quelli sorti in anni pregressi (motivando nelle note le ragioni del mancato pagamento), i depositi cauzionali, i debiti tributari/previdenziali ed infine i fondi a qualsiasi titolo costituiti (es. fondo cassa, fondo locazioni attive, fondo lavori, ecc) indicando la loro specifica destinazione e riferendo nelle note la fonte istitutiva dello stesso (es. delibera del..., oppure avanzo del... ). Per il Fondo TFR è opportuno specificare se a copertura ci sia un accantonamento reale a mezzo polizza o libretto bancario, precisando altresì eventuali corresponsioni di anticipi ai dipendenti

157 AMMINISTRAZIONE CONDOMINIO VIA RENDICONTO CONSUNTIVO ANNO 20 Elaborato n.2 di 5 STATO PATRIMONIALE AL 31/12/20... ATTIVITA' PASSIVITA' DESCRIZIONE IMPORTI DESCRIZIONE Crediti per quote ordinarie dell'anno Debiti v/fornitori (4) Crediti per quote ordinarie anni pregressi Debiti tributari Crediti per conguagli anni pregressi Debiti previdenziali Crediti per quote straordinarie Debiti per conguagli anni pregressi Crediti in contenzioso (1) Fitti attivi da ripartire (5) Acconti vertenze legali (1) Deposito cauzionale fitti attivi Fitti attivi da incassare (2) Deposito cauzionale fornitori Fornitori c/anticipi (3) Fondo T.F.R. dipendenti (6) Liquidità su c/c bancario Fondo riserva esigenze di cassa (7) Liquidità su c/c postale... Liquidità in cassa... Deposito cauzionale COSAP TOTALE ATTIVITA' TOTALE PASSIVITA' Conguaglio anno corrente (8) Conguaglio anno TOTALE A PAREGGIO corrente (9) TOTALE A PAREGGIO IMPORTI Note (1) specificare per quale vertenza (2) specificare inquilino, periodo e motivazioni del mancato incasso (3) specificare il fornitore e il titolo della spesa (4) trattasi dei costi consuntivati da pagare al 31/12 - specificare eventuali importi riferiti ad anni pregressi (5) trattasi degli introiti da locazione immobili proprietà comune su cui deliberare la destinazione o riparto (6) al netto degli (eventuali) anticipi corrisposti - specificare se c'è accantonamento reale (es. libretto, assicurazione) (7) specificare destinazione e riferimento delibera istitutiva (8) conguaglio gestione corrente a debito dei condomini (= credito per il Condominio) (9) conguaglio gestione corrente a credito dei condomini (= debito per il Condominio) SITUAZIONE DI CASSA In questo prospetto viene ricostruita tutta la movimentazione effettiva della cassa condominiale. Vengono cioè riportati tutti gli incassi e gli esborsi effettivamente operati durante l anno così come risultanti dal libro cassa ovvero, in caso di utilizzo del metodo della partita doppia, risultanti dalle scritture che hanno comportato un movimento finanziario. In tal modo si ha una perfetta coincidenza dei movimenti e dei saldi del c/c intestato al condominio con le registrazioni di

158 contabilità. In sintesi, si riportano i saldi liquidi iniziali, si aggiungono i movimenti in entrata ed uscita raggruppati per tipologia di movimentazione, giungendo alla consistenza finale di cassa e banca/posta. Anche qui la movimentazione riportata è quella fino al 31/12 dell anno ed i valori finali necessariamente dovranno coincidere con quelli indicati nell attivo dello stato patrimoniale. Scopo fondamentale di tale elaborato è la dimostrazione della movimentazione finanziaria che ha determinato la variazione della consistenza di cassa nel periodo amministrativo; voci e importi dovranno trovare riscontro puntuale nel Conto Consuntivo e nello Stato Patrimoniale così da determinare la quadratura completa delle scritture contabili. Rappresenta dunque un importante documento di controllo. AMMINISTRAZIONE CONDOMINIO VIA SITUAZIONE DI CASSA ANNO 20 Elaborato n.3 di 5 SITUAZIONE DI CASSA ANNO 20 ENTRATE USCITE DESCRIZIONE Esistenza c/c bancario al 01/01/20... Esistenza c/c postale al 01/01/20... Esistenza di cassa al 01/01/20... Quote condominiali ordinarie dell'anno Quote condominiali ordinarie anni pregressi. Quote condominiali straordinarie dell'anno Quote condominiali straordinarie anni pregressi Quote condominiali conguaglio anno precedente Quote condominiali conguaglio anni pregressi Fitti attivi IMPORTI DESCRIZIONE Spese consuntivate dell'anno effett. pagate Spese straordinarie effett. Pagate Pagamento debiti anni pregressi Riparto fitti anni pregressi Restituzione depositi cauzionali Anticipi/liquidazione TFR dipendenti Utilizzo fondo cassa Anticipi a fornitori Anticipi vertenze legali Restituzione conguagli a credito condomini TOTALE USCITE Liquidità al 31/12/20 (1) TOTALE ENTRATE TOTALE A PAREGGIO (1) di cui.. su c/c bancario,.. su c/c postale,.. in cassa. IMPORTI

159 RIPARTO CONSUNTIVO In tale prospetto le spese vengono ripartite secondo i criteri di ripartizione stabiliti dal Regolamento di condominio (tabelle millesimali, ecc) e/o dall Assemblea di condominio e/o dalla legge. Per ciascun condomino vengono riportati i millesimi di ogni tabella di ripartizione, la relativa attribuzione della spesa per millesimi, o il coefficiente di ripartizione per le altre spese non riconducibili a nessuna tabella millesimale, e la relativa spesa attribuita. Viene poi riportato per ciascuna unità immobiliare il totale spesa, il confronto con il preventivo e l indicazione del relativo conseguente conguaglio (differenza fra quanto previsto e quanto effettivamente speso), indipendentemente da eventuali morosità pregresse. N S C P I N T CONDOMINO TAB.A Generale TAB.B Portierato TAB.C Scala TAB.D Ascensore mm Importi mm Importi mm Importi mm Importi Tot. Spese (A) Quote emesse (B) Conguaglio (A B) 1 A T 1 2 A A A A A B T 1 9 B B B B B G S G S G S G S G S G S G S E T E T TOTALI RIPARTITI TOTALI DA CONSUNTIVO ARROTOND. DA RIPARTO

160 IL PROSPETTO DEI CONTI INDIVIDUALI In tale prospetto vengono riportate, per singolo condomino, tutte le somme dovute al condominio: in pratica costituisce un vero e proprio estratto conto di fine anno contabile. Alle eventuali morosità relative agli anni precedenti vengono aggiunte quelle sorte nell anno per quote ordinarie e straordinarie non pagate, nonché le somme dovute per il conguaglio finale (che non costituisce morosità). In tal modo il condomino ha un quadro completo della sua situazione debitoria e il condominio il dettaglio dei crediti nei confronti dei condomini. Tale rappresentazione contabile consente, inoltre, di evidenziare debiti di anni pregressi eventualmente a carico di precedenti condomini (art. 63 disp. att. c.c.). AMMINISTRAZIONE CONDOMINIO VIA RENDICONTO ANNO 20 Elaborato n.5 di 5 PROSPETTO CONTI INDIVIDUALI AL 31/12 ANNO 20 Quote non versate anno corrente Quote non versate anni pregressi Altri crediti TOTALE N sc P int condomino Quote Ordinarie Quote Straordinarie Conguaglio Quote Ord. Quote Straord. Conguagli Risarcim Rimborsi complessivo dovuto 1 A T 1 2 A A A A A B T 1 8 B B B B B G S 1 14 G S G S G S G S G S G S E T E T 77 TOTALI

161 Il meccanismo contabile Il rendiconto condominiale deve essere elaborato in base ad un meccanismo contabile che coordina opportunamente le scritture che già vengono normalmente elaborate nelle varie amministrazioni condominiali; le entrate vengono suddivise secondo la natura (quote ordinarie e straordinarie, affitti, proventi vari e rimborsi) con annotazione in schede o partitari individuali anche di tipo informatizzato per seguire i versamenti delle quote dovute dai vari partecipanti al condominio; la classificazione delle uscite tiene conto delle diverse imputazioni indicate dal regolamento condominiale e predispone una analitica registrazione delle componenti di categorie di spese da ripartire secondo differenti criteri rappresentati dalle tabelle millesimali. Le schede o partitari individuali intestati ad ogni utente dei servizi condominiali hanno la colonna delle partite a debito con le quote ordinarie e straordinarie fissate nei preventivi inserite ad ogni rispettiva scadenza e la colonna delle partite a credito ovvero ogni versamento, anche in acconto, effettuato dai singoli partecipanti con l indicazione delle date relative in modo da consentire anche la possibilità di calcolare eventuali indennità di mora; altre due colonne evidenziano i saldi arretrati in sospeso e la successiva regolarizzazione. Tali prospetti forniscono a fine esercizio il totale dei versamenti effettuati da inserire nella Ripartizione spese per il raffronto con il «dovuto» e la conseguente determinazione dei conguagli a credito o a debito. A fine esercizio, per visualizzare in modo completo i risultati della gestione condominiale (normalmente dodici mesi anche se non corrispondenti all anno solare) è necessario elaborare quattro prospetti la cui reciproca concordanza è garanzia di perfetta tenuta della contabilità (Conto economico o Dimostrazione spese ed entrate, Ripartizione spese, Situazione di cassa e Situazione patrimoniale). Per facilitare il compito dell amministratore sono disponibili sul mercato numerose procedure informatiche per la registrazione, l aggiornamento e la documentazione delle informazioni relative alle gestioni condominiali. L'Associazione ha realizzato ANACI Gest, un software gestionale dedicato agli amministratori immobiliari. Il giornale di contabilità è rappresentato dalla prima nota ovvero una lista di tutte le spese imputate all esercizio con le voci raggruppate per tabelle millesimali con dettagli di spesa sotto ciascuna voce ordinati per data. Dal preventivo vengono generate delle quote relative ad un numero variabile di rate che danno luogo ad addebiti periodici automaticamente riportati negli estratti conto individuali; per ogni utente del condominio (è possibile distinguere le imputazioni tra proprietario ed inquilino) è disponibile un archivio con la descrizione della data degli addebiti, la successiva data di pagamento e la registrazione di eventuali acconti. In ogni momento è possibile ottenere il riepilogo degli estratti conto nominativi, il consuntivo delle spese e la situazione di cassa; il sistema a fine esercizio seleziona tutte le spese immesse e i movimenti degli estratti conto nell intervallo di tempo da considerare, ripartisce le spese per nominativo in base ai millesimi di ciascuna tabella, totalizza i pagamenti degli estratti conto e determina i conguagli individuali. La dimostrazione delle spese e delle entrate potrà avere contenuti diversi in relazione ai servizi disponibili nel condominio con la rappresentazione di altre categorie di spese in funzione delle varie tabelle millesimali esistenti; l esposizione della natura delle spese sostenute potrà essere più analitica anche se la sintesi rende spesso il rendiconto meno complicato e quindi più leggibile, con la dovuta disponibilità dell amministratore a rilasciare, su richiesta, copia della prima nota spese; potrà considerare tutti i pagamenti comunque effettuati dai condòmini nel periodo contabile di riferimento con l inserimento anche di tutti i saldi dell esercizio precedente (a credito o a debito)

162 Documenti giustificativi L evoluzione della giurisprudenza (Cassazione 28/11/2001 n.15159) ha superato il concetto del controllo dei giustificativi di spesa solo in sede di rendiconto annuale; la S.C. ha chiarito che il rapporto tra l amministratore ed i condòmini è analogo a quello del mandato con rappresentanza, sebbene con caratteristiche del tutto peculiari, e che i condòmini, in quanto mandanti, sono titolari dei poteri di vigilanza e di controllo previsti dal contratto di mandato (art c.c.: «il mandatario deve rimettere al mandante ciò che ha ricevuto a causa del mandato»). Non vi è ragione pertanto di impedire agli stessi di esercitare, in ogni tempo, la vigilanza ed il controllo sullo svolgimento dell attività di gestione delle cose, dei servizi e degli impianti comuni e, perciò, di prendere visione dei registri e dei documenti che li riguardano, sempre che la vigilanza ed il controllo non si risolvano in un intralcio dell amministrazione, non siano contrari al principio della correttezza ed i condòmini sostengano i costi delle attività afferenti alla vigilanza ed al controllo. L'art bis evidenzia infatti che "condomini ed inquilini possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese" Elenco fornitori beni e servizi Anche se il Ministero delle Finanze ha chiarito (Risoluzione 24 maggio 1986, n ) che il soggetto obbligato al rilascio delle fatture, responsabile quindi di eventuali omissioni, è colui che effettua cessioni o prestazioni di servizi nell esercizio di imprese o di arti e professioni e non il condominio considerato consumatore finale, l amministratore dovrà acquisire giustificativi di spesa fiscalmente regolari per essere in grado di documentare agli uffici finanziari un corretto elenco dei fornitori del condominio (art. 21 comma 14, legge n.449/1997), un obbligo specifico per l «amministratore» e non per il condominio. Il D.M. 12 novembre 1998 ha fissato i contenuti di tale «comunicazione degli amministratori di condominio all anagrafe tributaria» e più precisamente ha chiarito quali dati non debbono essere comunicati per cui per esclusione l amministratore deve preparare soltanto un elenco delle forniture di beni e servizi effettuate nell anno solare di riferimento (con generalità, domicilio e codice fiscale) che non abbiano determinato ritenute alla fonte (corrispettivi da inserire soltanto nel Modello 770) e che non si riferiscano ad utenze acqua, gas ed energia elettrica; non vanno indicati eventuali pagamenti effettuati allo stesso fornitore fino a 258,23 anche se rappresentati da più fatture, ma tale semplificazione non rappresenta una franchigia, nel senso che le forniture superiori a tale importo vanno integralmente registrate. Il Ministero ha chiarito che, per individuare l importo complessivo delle forniture per gli acquisti di beni (gasolio, materiali pulizie, cancelleria, estintori, materiale elettrico, ecc.) si considera il momento della consegna, mentre per le prestazioni di servizi (manutenzioni, riparazioni, ecc.) si tiene conto della data di pagamento del corrispettivo, anche se parziale. Il quadro AC (Amministratori di condominio) fa parte dei prospetti aggiuntivi al modello base UNICO (sia persone fisiche che società), ed il soggetto obbligato ad effettuare l anzidetta comunicazione all anagrafe tributaria riferita all intera gestione condominiale è l amministratore in carica al 31 dicembre dell anno solare di riferimento. I quadri AC (uno per ogni condominio) debbono essere allegati al Mod. UNICO dell amministratore. Questo adempimento per gli amministratori di condomini esige quindi la tenuta di

163 contabilità chiara ed ordinata e la predisposizione di un rendiconto di esercizio facilmente «leggibile» in quanto gli uffici finanziari potranno eseguire controlli per accertare l esattezza delle comunicazioni anzidette. Gli amministratori condominiali sono tenuti ad un attento studio delle tematiche tributarie, evitando troppo semplicisticamente di considerare «errori formali» la mancata predisposizione di un quadro AC per ogni condominio gestito, in quanto ininfluente per la determinazione dell imposta. Non si tratta infatti di un obbligo fiscale fine a se stesso e l inosservanza del dettato normativo dà luogo ad una sanzione amministrativa da 258 a euro. A seguito dell'abolizione dell'invio della comunicazione di inizio lavori ai fini della pratica per l'ottenimento dei benefici fiscali per gli interventi di recupero edilizio, nel Quadro AC vanno indicati i riferimenti catastali relativi agli immobili dove si effettuano i lavori stessi

164 MODULO N. 11 La gestione dei dipendenti (Antonio Pazonzi) Nel condominio si può verificare la necessità di instaurare rapporti di lavoro al fine di poter svolgere determinati servizi necessari al mantenimento, al miglior godimento ed alla sicurezza del bene comune. Quando si verifica la suddetta necessità si possono instaurare rapporti di lavoro subordinato assumendo il condominio, in persona dell amministratore pro- tempore in quanto rappresentante legale, la figura di datore di lavoro. Per questo motivo il legislatore e le associazioni di categoria hanno visto bene di regolamentare ad hoc questi possibili rapporti. L art c.c. definisce chi è il prestatore di lavoro subordinato e quali sono gli elementi che devono essere presenti nel rapporto tra questi ed il datore di lavoro affinché il lavoratore sia considerato tale. Precisamente: la subordinazione, l impiego di mezzi forniti dal datore di lavoro, l orario di lavoro. La natura del rapporto giuridico che si viene ad instaurare tra datore di lavoro e lavoratore è un contratto a prestazioni corrispettive dove i contratti collettivi di lavoro assumono un ruolo fondamentale I contratti collettivi di lavoro I contratti collettivi disciplinano in maniera dettagliata lo svolgimento dell attività lavorativa e ne abbiamo incontrati nel tempo di tre categorie: a) Contratti Collettivi Corporativi Sono quei contratti stipulati dal sindacato di diritto pubblico e mantenuti in vigore dopo la caduta del fascismo dall art.43 del D.Lgs. 23 novembre 1944, n.369. b) Contratto Collettivo ex art. 39 Costituzione L art. 39 Cost. ha inteso stabilire nel nostro ordinamento il principio del contratto collettivo come norma giuridica e pertanto ha predisposto uno speciale procedimento per la stipulazione del contratto collettivo attraverso il quale viene ad essi attribuita efficacia di norma giuridica, valevole in quanto tale erga omnes. La mancata attuazione di questo articolo e l esigenza di fornire a tutte le categorie di lavoratori una piattaforma più aggiornata di trattamento minimo rispetto a quella ormai superata, portarono il legislatore, con la legge 14 luglio 1959 n. 741 intitolata norme transitorie per garantire minimi di trattamento economico e normativo ai lavoratori, a conferire, in via indiretta, efficacia erga omnes ad alcuni contratti collettivi. c) Contratto collettivo di diritto comune Il tipo fondamentale di contratto collettivo e l unico che oggi possa realizzarsi. E il contratto di diritto comune o postcorporativo. È un contratto atipico, perché privo di una specifica disciplina legislativa, ed è chiamato così in quanto regolato dalle norme di diritto comune valide in materia contrattuale (libro IV c.c.). In conformità dei principi generali del diritto validi in materia contrattuale vincola esclusivamente gli

165 associati alle organizzazioni sindacali che li hanno stipulati. Di conseguenza il datore di lavoro che receda dalla propria organizzazione si libera dall obbligo di applicare i contratti collettivi stipulati successivamente al recesso, ma resta vincolato fino alla normale scadenza del contratto vigente al momento in cui il recesso si è verificato. I contratti collettivi di diritto comune hanno durata economica e normativa quadriennale e rinnovo economico biennale. Quelli che stabiliscono il trattamento minimo economico e normativo applicato ai rapporti di lavoro dei dipendenti da proprietari di fabbricati sono due e classificano i lavoratori in categorie, a loro volta suddivise in più profili in base alle mansioni svolte: Contratto Confedilizia- Sindacati Confederali e Contratto Federproprietà- UPPI- CONFSAL- CONFAPPI- ASPPI. Una volta inquadrato il profilo professionale del lavoratore, potrà essere determinato l orario al quale lo stesso dovrà conformarsi. A seconda dell orario svolto scaturiscono dei particolari obblighi in merito alle procedure di assunzione, al pagamento della retribuzione, alla contribuzione previdenziale (INPS) ed al pagamento dei premi per assicurare i lavoratori in caso di infortunio sul luogo di lavoro (INAIL). L orario massimo settimanale consentito è fissato per legge. Il normale orario di lavoro attualmente è fissato dal legislatore in 40 ore settimanali escludendo da detto limite le categorie di lavoratori che svolgono servizio di vigilanza, guardiania, semplice attesa o custodia (legge 24 giugno 1997, n. 196). Tale limite è stato ribadito dal D.Lgs. n.66 dell 8 aprile 2003 che ha dato attuazione alle direttive comunitarie 93/104/CE e 2000/34/CE. Dall origine ad oggi il servizio di portierato originariamente svolto per 66 ore settimanali è stato da prima ridotto a 60, in seguito a 59 ed ora a 48 ore, stante il limite imposto dalla Comunità Europea. Il datore di lavoro una volta scelto il lavoratore e dopo averlo inquadrato secondo le mansioni attribuitegli, eseguirà tutta una serie di operazioni previste dalla normativa vigente ai fini della costituzione, della durata e della eventuale estinzione della prestazione lavorativa. Nel susseguirsi del rinnovamento del mercato del lavoro è possibile applicare una più ampia scelta tra i vari istituti per l inserimento dei lavoratori e più precisamente: L apprendistato: applicabile esclusivamente per alcuni profili e solo qualora vi sia già un tutore che possa assistere l apprendista, concede di assumere usufruendo delle agevolazioni tipiche di questo istituto (contributive e previdenziali). Il job sharing: da la possibilità di assumere legando alla prestazione da adempiere, due o più persone le quali saranno retribuite secondo la prestazione effettivamente lavorata e corresponsabili della stessa Il part-time Per assumere un lavoratore part- time, stante l abrogazione dell art. 5 della legge n. 863/84 dal D.Lgs. 25 febbraio 2000, n. 61 e modificato dal D.Lgs 26 febbraio 2001, n. 100 ed infine dal D.Lgs. 276/2003, non è più necessaria la comunicazione alla Direzione Provinciale del Lavoro degli assunti con questo istituto, rimane solo l obbligo della convalida da parte della stessa, qualora da un contratto a tempo pieno si passi ad uno a tempo ridotto, da espletare in forma scritta e previo consenso delle parti. Il part- time può essere orizzontale, quando la prestazione è costante nel tempo e la riduzione riguarda solo l orario di lavoro, e verticale, quando la prestazione viene effettuata solo in giorni prestabiliti con cadenza settimanale, mensile o annuale. Il part- time può essere instaurato per un minimo di 24 ore per i portieri A4 e 20 ore per gli A

166 La responsabilità della custodia per i lavoratori a tempo parziale, (riservata ai soli lavoratori con alloggio cui tale mansione è riferibile), non sussisterà negli orari che il lavoratore intende destinare ad altre attività lavorative al di fuori dell alloggio di servizio. Ai lavoratori a tempo parziale con distribuzione orizzontale o verticale non potrà essere affidata la conduzione dell impianto di riscaldamento, fatta salva tale possibilità per i lavoratori a tempo parziale verticale con orario giornaliero completo e con prestazioni continuative da svolgersi in un determinato periodo dell anno. Il ricorso al lavoro supplementare ed al lavoro straordinario è consentito con riferimento alle seguenti specifiche esigenze organizzative: necessità di manutenzione ordinaria e/o straordinaria agli impianti, che non possa essere eseguita nel corso del normale orario di lavoro; altre contingenti necessità connesse con le funzioni di sorveglianza e/o di custodia del portiere. Contratto di assunzione Fermo restando che l orario settimanale di lavoro relativo ai rapporti part- time dovrà risultare da atto scritto al momento dell assunzione, gli stessi saranno regolati, oltre che dalle specifiche normative già previste dal CCNL, anche dal D.Lgs. 25 febbraio 2000, n. 61 e successive modifiche e/o integrazioni. L atto scritto di cui al comma precedente dovrà inoltre contenere: a) il trattamento economico e normativo secondo criteri di proporzionalità all entità della prestazione lavorativa b) la puntuale indicazione della durata della prestazione lavorativa e della collocazione dell orario con riferimento al giorno, alla settimana, al mese ed all anno così come previsto dall art. 2, comma 2, del D.Lgs. n. 61/2000 citato e sue successive modifiche e/o integrazioni. Il rapporto a tempo parziale sarà disciplinato secondo i seguenti principi: a) volontarietà di entrambe le parti; b) reversibilità della prestazione da tempo parziale a tempo pieno in relazione alle esigenze della proprietà e quando sia compatibile con le mansioni svolte e/o da svolgere, ferma restando la volontarietà delle parti; c) priorità del passaggio da tempo pieno a tempo parziale o viceversa dei lavoratori già in forza rispetto ad eventuali nuove assunzioni, per le stesse mansioni. I genitori di portatori di handicap grave, comprovato dai Servizi sanitari competenti per territorio, che richiedano il passaggio a tempo parziale, hanno diritto di precedenza rispetto agli altri lavoratori. Clausole di flessibilità e di elasticità Le parti del contratto di lavoro a tempo parziale possono concordare per iscritto clausole flessibili relative alla variazione della collocazione temporale della prestazione stessa. Nei rapporti di lavoro a tempo parziale di tipo verticale o misto possono essere stabilite sempre per atto scritto anche clausole elastiche relative alla variazione in aumento della durata della prestazione lavorativa. Il rifiuto da parte del lavoratore non può integrare in nessun caso gli estremi del giustificato motivo di licenziamento né l adozione di provvedimenti disciplinari

167 Sia le clausole flessibili che le clausole elastiche potranno essere pattuite a tempo indeterminato come pure a tempo determinato. Le parti hanno concordato che, in presenza di clausole flessibili, la collocazione temporale della prestazione lavorativa potrà essere modificata a richiesta del datore di lavoro nel rispetto di un preavviso di almeno 10 giorni lavorativi. Al lavoratore cui si applica la clausola di flessibilità spetterà un indennità pari al 5% della retribuzione globale di fatto a titolo di compensazione. Nell ipotesi del venire meno della clausola di flessibilità, la predetta indennità cesserà di essere corrisposta. Le parti concordano altresì che, in presenza di clausole elastiche, la prestazione lavorativa potrà essere modificata in aumento, a richiesta del datore di lavoro, nel rispetto di un preavviso di almeno 2 gg. lavorativi. Nell accordo devono inoltre essere indicate le ragioni di carattere tecnico, organizzativo produttivo o sostitutivo che autorizzano l applicazione delle clausole flessibili od elastiche. Le ore di lavoro effettuate in aggiunta a quelle ordinarie, vengono retribuite con le stesse modalità e maggiorazione previste per il lavoro supplementare. Il datore di lavoro può, a sua volta, recedere dal patto con un preavviso di almeno un mese Il contratto a tempo determinato Presupposti - E consentita l apposizione di un termine alla durata del contratto di lavoro subordinato a fronte di ragioni di carattere tecnico organizzativo, produttivo o sostitutivo. Copia dell atto scritto deve essere consegnata dal datore di lavoro al lavoratore entro 5 gg. lavorativi dall inizio della prestazione. Ipotesi di utilizzo - In relazione a quanto disposto dal D.Lgs 6 settembre 2001, n. 368, le parti convengono sulle seguenti ipotesi di apposizione di un termine al contratto di lavoro, nel caso di assunzioni di lavoratori: per sostituzione di lavoratori assenti con diritto alla conservazione del posto ai sensi dell art c.c.; per sostituzione di lavoratori assenti per ferie e permessi; per sostituzione di lavoratori assenti per aspettative, per le quali comunque sia legalmente previsto l obbligo della conservazione del posto; per sostituzione di lavoratori impegnati in attività formative; per sostituzione di lavoratori il cui rapporto di lavoro sia temporaneamente trasformato da tempo pieno a tempo parziale; a servizio di residenze turistiche a carattere stagionale ovvero con mansioni relative a strutture, impianti o apparati con funzionamento limitato solo ad alcuni periodi nell anno; per supporto tecnico nel campo della prevenzione e sicurezza del lavoro; per lavorazioni connesse ai vincolanti termini di esecuzione; per l intensificazione dell attività lavorativa in determinati periodi dell anno; a conclusione di un periodo di tirocinio o di stage, allo scopo di facilitare l ingresso dei giovani nel mondo del lavoro; per l inserimento di lavoratori con età superiore ai 55 anni; per l esecuzione di un opera o di un servizio definiti o predeterminati nel tempo aventi carattere straordinario o occasionale;

168 per esigenze connesse ad eccezionali cause di forza maggiore e/o calamità naturale. Limiti di utilizzo - I contratti a tempo determinato non potranno superare il 10% dell organico complessivo dei lavoratori assunti a tempo indeterminato. Formazione - Il lavoratore assunto con contratto a tempo determinato dovrà ricevere una formazione sufficiente ed adeguata alle caratteristiche delle mansioni oggetto del contratto al fine di prevenire rischi specifici connessi alla esecuzione del lavoro. Posti vacanti - Ai lavoratori occupati a tempo determinato dovrà essere inoltrata comunicazione circa i posti vacanti che si rendessero disponibili, in modo da garantire loro le stesse possibilità di ottenere posti duraturi che hanno gli altri lavoratori Assunzione: primi obblighi Comunicazione al centro per l impiego di competenza (ex collocamento) Deve essere effettuata il giorno antecedente all assunzione del lavoratore, attraverso la compilazione e l invio telematico del modello UNI- LAV. In questo modello vanno riportati tutti i dati delle parti che stipulano il contratto (nome, cognome, codice fiscale, ecc.) e quei dati attinenti al rapporto di lavoro in senso più stretto come la tipologia di lavoro scelta (se a tempo determinato, indeterminato, full- time, part- time, la qualifica e la posizione assicurativa INAIL). Una particolare attenzione deve essere fatta al periodo di prova che deve risultare da atto scritto ed è considerato un normale periodo retributivo e pertanto maturano tutti i diritti contrattuali. Il lavoratore aspirante all assunzione deve presentare i seguenti documenti: carta di identità; scheda professionale; la documentazione necessaria per fruire dell assegno per il nucleo familiare (stato di famiglia); certificato medico; il codice fiscale; la carta di soggiorno per motivi di lavoro se stranieri; attestato di frequenza al corso ex- D.Lgs. 81/2008. La licenza comunale prevista dal R.D. 18 giugno 1931 è stata abrogata dalla Legge 24 novembre 2000, n Lettera d assunzione - Una volta assunto il dipendente dobbiamo sottoscrivere e far sottoscrivere una dichiarazione dalla quale risultino tutti gli elementi fondamentali del rapporto (durata, orario, retribuzioni, detrazioni spettanti). La lettera di assunzione (o contratto individuale) non può derogare alla legge, ma può contenere disposizioni in melius rispetto al contratto collettivo (ossia, oltre le condizioni minime di trattamento economico e normativo contenute nel contratto collettivo, il contratto individuale può stabilire ulteriori condizioni, ma solo a patto che

169 siano più favorevoli per il lavoratore). Devono essere altresì elencati gli obblighi (dovere di diligenza, obbedienza e fedeltà, artt e 2105 c.c.) le mansioni e le sanzioni del lavoratore. È necessario, inoltre, che all interno della lettera di assunzione vi siano specificati anche le sanzioni a cui il lavoratore andrebbe in contro a causa della violazione degli obblighi contrattuali, nonché la procedura per la contestazione delle stesse. Questi ultimi elementi sono importanti in quanto in caso di richiamo è necessario che ci sia prova certa che il lavoratore conosca ciò che rientra nei suoi doveri contestualmente all assunzione, anche al fine di evitare il ricorso all Autorità Giudiziaria. Iscrizione del lavoratore nel libro unico del lavoro gestito telematicamente dal consulente - Al fine dell assolvimento dell obbligo previsto dalla normativa vigente. Il libro in questione è un libro che le aziende sono tenute ad istituire e a conservare e nel quale vanno iscritti i lavoratori assunti, gli stessi vanno inseriti seguendo una numerazione progressiva ed in ordine cronologico di assunzione (per data). Inoltre debbono essere annotate le detrazioni annuali spettanti al lavoratore, le quali possono essere trascritte globalmente riferendole all ammontare annuo se dettagliate nel libro delle retribuzioni (cedolini paga). Il libro non può contenere spazi in bianco e le correzioni debbono essere fatte in modo tale da lasciare leggibile ciò che si è cancellato. Va conservato 10 anni dopo l ultima scrittura. Libro degli infortuni - Deve essere conservato presso il datore di lavoro. La vidimazione viene effettuata presso l ASL di competenza e conservato per quattro anni dalla data dell ultima registrazione INAIL (Istituto Nazionale Assicurazioni Infortuni sul Lavoro) La gestione dell assicurazione obbligatoria contro gli infortuni sui luoghi di lavoro e le malattie professionali è affidata all INAIL. Si tratta di un ente pubblico non economico a carattere nazionale, erogatore di servizi, che opera sotto la vigilanza del Ministero del Lavoro e Previdenza Sociale. Il Testo Unico in materia di infortuni sui luoghi di lavoro (DPR 30 giugno 1965, n. 1124) obbliga all assicurazione in questione, tutti quei soggetti che svolgendo attività lavorativa possono incorrere in infortuni e più precisamente: 1. Coloro che in modo permanente o avventizio prestano alle dipendenze e sotto la direzione altrui opera manuale retribuita, qualunque sia la forma retributiva. 2. Coloro che trovandosi nelle condizioni di cui al precedente n. 1 anche senza partecipare materialmente al lavoro, sovrintendono a quello altrui. 3. I soci che partecipano all attività della ditta associante. Elementi che devono ricorrere affinché l infortunio si possa qualificare come professionale sono: a) La causa violenta; b) L occasione di lavoro (rischio generico quello che corre ogni individuo; rischio specifico quello che corre il soggetto in particolari condizioni); c) Una menomazione della capacità lavorativa del soggetto temporanea o

170 permanente assoluta o parziale. La differenza tra infortunio e malattia professionale sta nella modalità della causa: l infortunio, causa concentrata nel tempo, violenta, immediata. La malattia professionale, causa lenta che si verifica con il tempo, agendo sull organismo dell individuo. I premi da versare all istituto vengono calcolati a partire da una base minimale prevista dall INAIL stessa, affinché il versamento del premio effettuato dal datore di lavoro sia matematicamente ed economicamente sufficiente a risarcire il danno occorso al lavoratore. Una volta fissati gli elementi (tasso in funzione del rischio assicurato e retribuzioni imponibili) l INAIL si limita ad inviare ad ogni datore di lavoro il prospetto di autoliquidazione con le basi del calcolo del premio ed è il datore di lavoro stesso che calcola quanto deve sia come regolazione dell anno precedente sia come rata di premio anticipata per l anno in corso. Si deve provvedere entro il 16 febbraio di ogni anno al pagamento ed entro il 31 marzo all invio telematico. Resta salvo il potere di controllo e verifica da parte dell INAIL. Contro le applicazioni delle tariffe il datore di lavoro può ricorrere entro 30 giorni dalla data di comunicazione del provvedimento al Consiglio di Amministrazione dell INAIL. I crediti vantati dall INAIL nei confronti dei debitori si prescrivono nel termine dei 5 anni. Quando occorre un infortunio al soggetto assicurato, le prestazioni economiche che l istituto eroga vengono accreditate lasciando delle percentuali a carico del datore di lavoro in funzione del tempo trascorso sotto infortunio dal lavoratore e calcolate come segue: 1 giorno 100% a carico del datore di lavoro salve migliori condizioni dei CCNL 2-3 giorno 60% a carico del datore di lavoro dal 4 al 90 giorno dal 91 giorno 60% a carico INAIL della retribuzione media dei 15 giorni precedenti infortunio 75% a carico INAIL della retribuzione media dei 15 giorni precedenti l'infortunio Per vedersi riconosciuta un invalidità permanente il lavoratore deve riportare residuati postumi permanenti e l attitudine al lavoro deve essere inficiata per una percentuale superiore al 10% della sua capacità lavorativa totale. La rendita sarà calcolata: 1) Previa valutazione medico legale del danno; 2) Tenendo conto delle retribuzioni percepite dal lavoratore nei 12 mesi precedenti l infortunio (compresa la 13a). Nel caso di minor periodo lavorativo la retribuzione si calcola pari a 300 volte la retribuzione giornaliera. Altre prestazioni erogate dall Istituto: Rendita provvisoria; revisione e capitalizzazione della rendita; assegno per assistenza personale continuativa; rendita ai superstiti; assegno funerario di passaggio

171 La denuncia di infortunio L art. 52 del T.U. 1124/65 prevede che il lavoratore dia immediata notizia dell infortunio al datore di lavoro; per le malattie professionali il termine è di giorni 15. Il diritto alle prestazioni si perde per le denuncie fatte dopo 3 anni dall evento lesivo. Il datore di lavoro ha l obbligo di denunciare l infortunio all INAIL entro 2 giorni da quello in cui ne ha avuta notizia a mezzo del certificato medico. La denuncia va compilata su apposito modello. In caso di morte del lavoratore la denuncia va fatta a mezzo telegramma entro 24 ore dall evento. Per le malattie professionali la denuncia va presentata dal datore di lavoro entro 5 giorni successivi a quello in cui il lavoratore ha informato il datore di lavoro. La c.d. inchiesta pretorile - Ogni datore di lavoro deve dare notizia all autorità di P.S. di ogni infortunio che abbia durata superiore a 3 giorni. L autorità di P.S. in caso di infortunio mortale o con inabilità superiore a 30 giorni ne informa la Direzione Provinciale del Lavoro che può procedere ad inchiesta al fine di verificare le modalità dell infortunio (D.Lgs. n. 51 del 1998), anche su richiesta dell INAIL o dell infortunato. La procedura d urgenza è richiesta dall Istituto alla Direzione Provinciale del Lavoro quando questo ritiene che l infortunio sia dovuto a dolo dell infortunato o lo stesso abbia aggravato le conseguenze La denuncia di esercizio Il proprietario di fabbricato che vuole assumere lavoratori dipendenti deve denunciare l esercizio all Istituto contestualmente all instaurazione del rapporto (o alla cessazione). Ai fini della denuncia rileva la data di effettivo inizio dell attività lavorativa a prescindere dalla data di assunzione presente sul contratto di lavoro stipulato. In via generale la contestualità della denuncia non esclude che la stessa possa essere fatta anticipatamente. La denuncia deve essere fatta attraverso il canale telematico dell'inail. Assegnato il numero di posizione assicurativa l INAIL comunica il grado del rischio ed il premio relativo in funzione dell attività dichiarata. Ogni variazione e modifica nell estensione del rischio va comunicata entro 30 giorni cosi come la cessazione dell attività Istituto nazionale di previdenza sociale (INPS) E l ente di diritto pubblico incaricato di gestire le Assicurazioni Generali Obbligatorie (AGO). Queste assicurazioni sono: l Indennità Vecchiaia per i lavoratori e Superstiti (I.V.S.); la disoccupazione involontaria; la malattia (ordinaria e specifica- TBC); la maternità; l indennità di mobilità; l integrazione salariale ordinaria e straordinaria; gli Assegni per il Nucleo Familiare (A.N.F.). L istituto accerta e riscuote i contributi delle gestioni affidategli. L Istituto gestisce inoltre la cosidetta Gestione Separata (relativa a lavoratori autonomi e parasubordinati), operativa dal 1 aprile 1996 per i non iscritti ad altre forme di previdenza e dal 30 giugno 1996 per gli iscritti ad altre forme di previdenza e per i già pensionati. La domanda di iscrizione all INPS deve essere compilata on- line e trasmessa telematicamente. L INPS in funzione dell iscrizione comunicherà il settore di

172 appartenenza ed assegnerà il numero di matricola che è un numero composto di dieci caratteri numerici dei quali i primi due indicano la sede provinciale i successivi sei sono numeri progressivi e gli ultimi due il settore. L Istituto provvederà ad attribuire anche il Codice Statistico Contributivo (C.S.C.) che è composto di 5 caratteri numerici dove il primo indica il ramo di inquadramento (industria, artigianato, commercio, ecc..) il secondo ed il terzo la classe nell ambito del ramo (es: ramo industria ; classe tessile), il quarto ed il quinto la categoria specifica di attività nell ambito della classe e del ramo. Per i proprietari di fabbricati il C.S.C. è: oppure Imponibile contributivo INPS Ai fini della determinazione della base imponibile per il calcolo dei contributi di previdenza ed assistenza si considera retribuzione tutto ciò che il lavoratore riceve dal datore di lavoro in denaro o in natura, al lordo di qualsiasi ritenuta, in dipendenza dal rapporto di lavoro. La base imponibile per il calcolo dei contributi di previdenza e assistenza e dei premi INAIL è individuata con riferimento alla normativa fiscale. Le nuove disposizioni hanno fissato il principio in base al quale i redditi qualificati come di lavoro dipendente dal punto di vista fiscale sono considerati allo stesso modo dal punto di vista contributivo/previdenziale. La retribuzione da prendere come base non può essere inferiore all importo delle retribuzioni stabilite da leggi, regolamenti o contratti collettivi stipulati dalle organizzazioni sindacali maggiormente rappresentative sul piano nazionale, riconoscendo forza erga omnes alla contrattazione collettiva, ai fini del calcolo dei contributi previdenziali ed assistenziali. Le retribuzioni devono essere confrontate con i minimali di legge ai fini contributivi. Qualora la retribuzione effettivamente corrisposta sia superiore ai minimi giornalieri di legge resta confermata, altrimenti deve essere adeguata ai predetti minimi La liquidazione delle prestazioni da parte del datore di lavoro Sono quelle che il datore di lavoro è tenuto a liquidare e ad anticiparne il pagamento al lavoratore per conto dell INPS, e che, all atto del versamento dei contributi conguaglia con le somme dovute, esponendo i relativi codici ed importi sul modello di denuncia aziendale mensile (UNIEMENS). Si tratta di assegni integrativi o sostitutivi di tutta o di parte della retribuzione per eventi o condizioni soggettive, la cui gestione economica è affidata al datore di lavoro oltre che per evidenti motivi pratici in ossequio al principio dell integrità della retribuzione (A.N.F. malattia/maternità/integrazioni salariali). L assegno per il nucleo familiare spetta per intero purché si sia lavorato nel mese almeno 104 ore mensili per gli operai e 130 per gli impiegati. Al di sotto di tale soglia l A.N.F. sarà giornaliero. I lavoratori part- time devono aver lavorato almeno 24 ore settimanali. L A.N.F. non è assoggettabile a prelievo né fiscale né previdenziale. La malattia - E qualsiasi evento morboso che comporti l incapacità temporanea al lavoro. La gestione dell indennità per i profili A), C), D), è passata alla competenza delle specifiche Casse previste dai CCNL. Tali prestazioni sono erogate dal datore di lavoro per conto della cassa la quale provvede, terminato l evento, a rimborsare quanto anticipato. Il lavoratore ammalato è tenuto a trasmettere, a mezzo racc. A.R., o a recapitare,

173 entro due giorni dalla data del rilascio, il certificato medico e l attestazione rispettivamente alla Cassa anzidetta ed al proprio datore di lavoro. L indennità spetta dal: - 1 giorno per malattia di durata continuativa da 15 a 180 giorni; - 4 giorno per malattia di durata continuativa sino a 14 giorni; Per il profilo B) la malattia è gestita dall'inps. L inizio della malattia è dichiarato sul certificato medico, dallo stesso lavoratore e, solitamente, coincide con il giorno della visita medica (e quindi di redazione del certificato), ma può anche essere il giorno immediatamente precedente. In caso di omessa indicazione della data di inizio il quarto giorno si computa dalla visita medica. In presenza di ricaduta accertata dal medico curante entro 30 giorni dalla conclusione del primo periodo di malattia, non si applica la carenza. Il lavoratore ammalato ha l obbligo della reperibilità durante le fasce orarie e per permettere le visite di controllo domiciliari effettuate su richiesta del datore di lavoro o su iniziativa della Cassa. La maternità - La tutela della maternità si concretizza, oltre che con la difesa dell integrità fisica che prevede l interdizione obbligatoria pre e post- parto, anche con la corresponsione di tre tipi di indennità connesse a tre fasi concatenate: Astensione obbligatoria; Astensione facoltativa; Permessi per allattamento durante il primo anno di vita del bambino. L indennità di maternità compete alle lavoratrici nei confronti delle quali risultino esistenti all inizio del periodo di assenza obbligatoria dal lavoro le seguenti condizioni: accertato stato di gravidanza e rapporto di lavoro con corresponsione in atto della retribuzione. L astensione obbligatoria è prevista nei primi due mesi anteriori al parto più eventuale interdizione dal lavoro riconosciuta dall Ispettorato, più l eventuale periodo intercorrente tra la data presunta del parto e quella effettiva. Analoga astensione per i tre mesi successivi al parto. L astensione facoltativa spetta per la durata massima di 11 (undici) mesi fruibili ininterrottamente o in maniera frazionata, entro otto anni di età del bambino o dal suo ingresso nella famiglia in caso di affidamento provvisorio (non maggiore di 3 anni). Astensione obbligatoria: 80% della retribuzione media giornaliera lorda dell ultimo mese lavorato. Astensione facoltativa: 30% della retribuzione media giornaliera lorda, con esclusione dei ratei delle competenze ultramensili, per un periodo massimo complessivo tra i genitori, di sei mesi, entro il terzo anno di età dl bambino (in caso di adozione o affidamento, entro tre anni dall ingresso in famiglia). In caso di superamento dei sei mesi e dal compimento del terzo anno fino al compimento degli otto anni di età del bambino, l indennità spetta a condizione che il reddito individuale del genitore richiedente non superi due volte e mezzo l importo del trattamento minimo pensionistico in vigore a quella data. La domanda va presentata all INPS e al datore di lavoro. E d obbligo per il datore di lavoro corrispondere acconti pari ad almeno il 50% della retribuzione percepita dalla lavoratrice il mese precedente l astensione obbligatoria. Le somme anticipate dal datore di lavoro sono poste a conguaglio sul DM 10/

174 Il versamento e l accredito dei contributi Il corretto assolvimento degli obblighi contributivi presuppone come abbiamo già visto, l esatta individuazione della base retributiva imponibile sulla quale applicare le aliquote in vigore per i specifici periodi di riferimento, tenuto conto, altresì, dei minimali di retribuzione vigenti. Dopo aver determinato le somme dovute occorre procedere alla liquidazione totale dei contributi tenendo conto delle somme anticipate per conto dell istituto. Dopo tale operazione può verificarsi che la differenza sia una somma da versare oppure che l azienda abbia titolo ad un rimborso, avendo anticipato per prestazioni più di quanto è tenuta a versare. L esposizione di questi dati si effettua sui modelli DM 10/02. Il condominio quando assume lavoratori dipendenti ha l obbligo di iscriversi all INPS che è l ente di diritto pubblico incaricato di gestire le assicurazioni suddette. Detto adempimento deve essere fatto entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui è scaduto il primo periodo di retribuzione La retribuzione Di retribuzione si occupa, all interno dell Ordinamento italiano, la Costituzione all art. 36, comma 1, che stabilisce che il lavoratore deve essere retribuito proporzionalmente al lavoro svolto e sufficientemente per poter aver una esistenza libera e dignitosa. La retribuzione non è quindi mero corrispettivo dell adempimento dell attività, ma dell impegno profuso personalmente nell attività, tant è che il lavoratore viene retribuito anche quando non adempie all obbligazione (ferie, permessi..); la disciplina legale o contrattuale, infatti, impone al datore di lavoro di retribuire comunque il lavoratore anche se questo non effettua la controprestazione, contrariamente a quanto normalmente avviene nei contratti sinallagmatici. I principi costituzionali sanciti espressamente dall art. 36 della Costituzione sono la proporzionalità e la sufficienza. Sufficienza: al lavoratore deve essere garantita una retribuzione che possa attuare il programma sociale individuato dall art. 3 della Costituzione, proporzionata anche alle concrete esigenze del singolo lavoratore e della propria famiglia. Proporzionalità: la quantità dell ammontare della retribuzione non è relazionata soltanto al tempo del lavoro svolto, ma anche dalla qualità della prestazione in termini di difficoltà, importanza e complessità, nonché di responsabilità. Il Codice Civile all art definisce la retribuzione (ai fini del calcolo dell indennità di mancato preavviso) come le provvigioni, i premi di produzione, le partecipazioni agli utili e ai prodotti ed ogni altro compenso di carattere continuativo, con l esclusione di quanto è corrisposto a titolo di rimborso spese. La giurisprudenza, invece, nel ricostruire il concetto di retribuzione, si è consolidata attorno al c.d. concetto unitario o onnicomprensivo di retribuzione: sarebbero voci retributive tutti i compensi erogati dal datore di lavoro in modo determinato (in misura fissa o variabile), obbligatorio (escluse le liberalità), corrispettivo (in correlazione causale con il rapporto di lavoro) e continuo (cioè con regolarità). La retribuzione minima dei dipendenti dei proprietari dei fabbricati è determinata in base a quanto stabilito dai CCNL come riportato in tabelle allegate agli stessi. La retribuzione può avvenire in denaro ed in natura. Alla retribuzione ordinaria vanno aggiunte le competenze che maturano anche in caso di assenze giustificate (13a, ferie, permessi, trattamento di fine rapporto). Di seguito vengono elencati gli elementi della retribuzione e la loro imputabilità ai

175 fini previdenziali, fiscali ed ai fini della maturazione del Trattamento di Fine Rapporto (T.F.R.): VOCE INPS IRPEF TFR Salario 100% 100% 100% Indennità di scala mobile 100% 100% 100% Indennità supplementari 100% 100% 100% Indennità di alloggio (1) 100% 100% 100% Lavoro straordinario (2) 100% 100% Solo se continuo Indennità di esazione 100% 100% 100% Assegni di malattia 0 100% 100% Assegni di maternità INPS 0 100% 100% Assegni di infortunio INAIL 0 100% 100% Giorni di carenza di malattia 100% 100% 100% Permessi non goduti 100% 100% 0 13a mensilità 100% 100% 100% Preavviso lavorato 100% 100% 100% Indennità sostitutiva di 100% Tassaz. Separata 0 preavviso Liquidazione T.F.R. 0 Tassaz. Separata Note (1) Per i fabbricati concessi ai portieri si deve calcolare il 30% della rendita catastale dell immobile aumentandola di tutte le spese inerenti comprese le utenze non a carico del dipendente (si considera il reddito figurativo se superiore ad euro 258,23 annue). (2) Non consentito per i portieri con alloggio (va recuperato in ore). La contribuzione dovuta all INPS Sulla base della retribuzione mensile come sopra determinata, che non può essere inferiore al minimale stabilito, si deve versare attraverso la delega di pagamento F24 e descritta sul mod. DM10/2. I contributi sono i seguenti: Operai 40,27% Portieri 37,13% Di cui a carico del lavoratore 9,19% 8,84% Evidenziazione dei lavoratori sul DM10/2 PORTIERI nella casella OPERAI PULITORI (tempo pieno) nella casella OPERAI PULITORI (part- time) (1 rigo bianco) cod La tassazione IRPEF sui redditi di lavoro dipendente Il condominio è sostituto di imposta con obblighi di accertamento, dichiarazione e liquidazione delle imposte sul reddito delle persone fisiche; tutte le retribuzioni devono essere assoggettate a tassazione mensilmente con trattenuta da quanto corrisposto al lavoratore in ciascun periodo di paga. La tassazione viene determinata sull imponibile dato dalla retribuzione lorda al netto di quanto trattenuto per quota a carico del lavoratore dovuta all INPS. Una volta quantificato l imponibile fiscale (reddito complessivo meno gli oneri deducibili e la rendita per l abitazione principale), per ottenere l imposta lorda occorre applicare a detto importo l aliquota corrispondete alla fascia di reddito determinata moltiplicando l aliquota IRPEF per il reddito imponibile (dato dal reddito complessivo

176 a cui si sottraggono gli oneri deducibili e la rendita per l abitazione principale). In seguito alla tassazione lorda si sottraggono le detrazioni (per tipologia di reddito, per familiari a carico, per oneri sostenuti ecc.) e si ottiene la tassazione netta. Reddito Complessivo Oneri deducibili e rendita abitaz. Principale Reddito imponibile aliquote IRPEF lorda IRPEF lorda DETRAZIONI Per tipologia di reddito per familiari a carico per oneri sostenuti familiari a carico altre IRPEF NETTA Mensilmente la ritenuta così determinata, viene operata sulla busta paga del lavoratore e versata con la delega F24 riportando il codice tributo 1001, entro il giorno 16 del mese successivo a quello di pagamento della retribuzione. Non c è obbligo di versamento con modalità telematiche. Entro il 15 marzo di ogni anno per l anno appena trascorso il datore di lavoro dovrà consegnare ai dipendenti il modello C.U.D. riepilogante i compensi corrisposti, le ritenute operate e le detrazioni riconosciute nonché l ammontare assunto per imponibile del trattamento di fine rapporto. Il modello C.U.D. relativo alle somme corrisposte nell anno precedente ha anche la funzione di riepilogativo contributivo consegnato al dipendente in quanto figurano gli imponibili contributivi, i mesi lavorati, le assicurazioni sociali, il tipo di rapporto e quant altro necessario al rapporto con l INPS. Entro il 28 febbraio dell anno successivo si deve effettuare il conguaglio di fine anno per tutti i redditi percepiti dal lavoratore fino al 12 gennaio prendendo per base tutte le retribuzioni imponibili fiscalmente sommando tutte le eventuali indennità corrisposte per infortunio e/o malattia e considerando le detrazioni anzidette. Si dovrà altresì provvedere a determinare l addizionale regionale e, se deliberata dal comune di residenza del lavoratore, l addizionale comunale che dovranno essere versate in 11 rate mensili uguali e successive La risoluzione del rapporto di lavoro Il rapporto di lavoro si può risolvere per estinzione o per risoluzione. Si estingue quando la causa si è realizzata in pieno (esempio: rapporto di lavoro a tempo determinato per sostituzione del lavoratore in ferie). Quando invece intervengono degli elementi perturbatori la causa non si realizza e si ha la risoluzione del rapporto per impossibilità sopravvenuta o per inadempimento della prestazione. Per definire la cessazione del rapporto di lavoro, va chiarito che se la cessazione proviene dal datore di lavoro parleremo di licenziamento, se proviene dal lavoratore di dimissioni. Nei contratti a tempo determinato, sia il licenziamento che le dimissioni, devono essere preceduti dal preavviso. Le cause che fanno cessare un rapporto di lavoro a tempo determinato possono essere: La scadenza del termine; Il compimento del lavoro;

177 La risoluzione legale; Il recesso per giusta causa; Il recesso per giustificato motivo. Il rapporto a tempo indeterminato è visto con maggior favore sia dal legislatore, sia dalla contrattazione collettiva perché garantisce la conservazione del posto, la maturazione di una maggiore indennità di anzianità o trattamento di fine rapporto Il licenziamento La motivazione più frequente del licenziamento riguarda comportamenti colposi o dolosi del lavoratore, la cui gravità non consente la prosecuzione del rapporto di lavoro per via della lesione del vincolo fiduciario. In relazione alla gravità della condotta, nel diritto italiano si distingue tradizionalmente tra licenziamenti per giusta causa e per giustificato motivo. giusta causa: un concetto usato dal codice civile italiano (art c.c.) per riferirsi ad un comportamento talmente grave da non consentire la prosecuzione del rapporto neppure a titolo provvisorio (in sostanza: neppure per il tempo previsto per il preavviso di licenziamento). In queste ipotesi, il datore può licenziare in tronco, senza dare alcun preavviso. giustificato motivo soggettivo: è un ipotesi meno grave di inadempimento degli obblighi contrattuali, che giustifica il licenziamento ma con l obbligo da parte del datore di lavoro di concedere il preavviso previsto (ovvero di pagarne il relativo ammontare). giustificato motivo oggettivo: è reso necessario da una riorganizzazione del lavoro, da ragioni relative all attività produttiva (innovazioni tecnologiche, modifica dei cicli produttivi, ecc.), ovvero da una crisi aziendale. Nelle ipotesi, cioè, in cui l azienda, per vari motivi, non ricava più utilità dal lavoro svolto da quel dipendente, o, in generale, da una categoria di dipendenti. Per ragioni di natura economica o tecnica, il datore può quindi decidere di licenziare uno o più lavoratori. Il licenziamento può essere impugnato con qualsiasi atto scritto entro 60 giorni. Il lavoratore può chiedere la specifica dei motivi che hanno determinato il suo licenziamento e quindi ci sono delle garanzie per la conservazione del posto; non solo, ma può esserci la reintegrazione nel posto di lavoro quando il Giudice del Lavoro, una volta adito, dovesse riscontrare che non era previsto come giustificato motivo o giusta causa l allontanamento del lavoratore. Il preavviso è un atto dovuto ed è determinato dall anzianità di servizio del lavoratore, dalla qualifica e dall età. Il preavviso è obbligatorio tranne che nel periodo di prova. Una risoluzione anticipata prevede il pagamento al lavoratore di un indennità sostitutiva Tutela obbligatoria contro i licenziamenti illegittimi Qualora il licenziamento dichiarato illegittimo, a seguito di ricorso giudiziale, sia stato intimato da aziende di dimensioni ridotte (sino a 15 dipendenti), come nella quasi totalità dei condomini, la sentenza stabilisce un obbligo alternativo in capo al datore di lavoro (art. 8 legge n. 604/66), il quale può scegliere tra: riassumere il lavoratore entro tre giorni dalla pubblicazione della sentenza; ovvero pagare all ex dipendente una indennità risarcitoria, compresa tra 2,5 e 6 mensilità (estensibile sino a 10 per i lavoratori con almeno dieci anni di anzianità, e fino a 14 per i dipendenti in servizio da più di venti anni). La misura dell indennità è stabilita dal giudice sulla base dell anzianità di servizio,

178 delle dimensioni aziendali, nonché al comportamento tenuto dalle parti Le dimissioni Le dimissioni sono l atto con cui un lavoratore dipendente recede unilateralmente dal contratto che lo vincola al datore di lavoro. Nell ordinamento italiano, le dimissioni si configurano come una facoltà del lavoratore, che può essere esercitata senza alcun limite, con il solo rispetto dell obbligo di dare il preavviso così come stabilito dai contratti collettivi. L atto ha effetto al momento in cui viene a conoscenza del datore di lavoro. Non rileva in alcun modo l eventuale dissenso del datore. L eventuale revoca delle dimissioni è efficace, secondo le regole generali (art c.c.), solo se è comunicata al datore di lavoro prima che quest ultimo abbia avuto notizia dell atto di recesso. L ordinamento italiano non prevedeva forme particolari per le dimissioni, che potevano, quindi, essere presentate anche oralmente. I requisiti di forma sono, però, spesso dettati dai contratti collettivi, che possono imporre l onere della forma scritta a tutela del lavoratore Il trattamento di fine rapporto In tutti i casi di cessazione del rapporto di lavoro subordinato deve essere corrisposto al lavoratore il trattamento di fine rapporto. Il calcolo deve essere aggiornato annualmente per poter individuare la rivalutazione del TFR (75% aggiornamento ISTAT + misura fissa 1,50%) da assoggettare ad imposta sostitutiva 11% da imputare a riduzione dello stesso accantonamento. L imposta deve essere versata annualmente (anche se il rapporto di lavoro continua) entro il 16 dicembre in acconto sul 90% della rivalutazione maturata nell anno di riferimento ed il saldo entro il 28 febbraio successivo L Amministratore/datore di lavoro L Amministratore riveste la figura di datore di lavoro di ogni figura assunta alle dirette dipendenze del condominio. Da ciò derivano, ex lege, adempimenti, obblighi e responsabilità propri della funzione assunta. Si pensi per esempio alla Circolare esplicativa del Ministero del Lavoro n. 28 del 5 marzo 1997 che al punto n. 1 individua come datore di lavoro l amministratore pro tempore che ha alle sue dipendenze lavoratori subordinati: e tali sono non soltanto quelli stricto sensu intesi, ma anche i lavoratori con rapporto contrattuale privato di portierato e tutti i lavoratori subordinati che prestino la loro attività nell ambito di un condominio, con mansioni affini a quelle dei portieri (nel disimpegno del servizio di pulizia- scale, o di quello di giardinaggio, ecc.), beninteso restando esclusi coloro i quali prestino la loro attività con contratto di lavoro autonomo Adempimenti, obblighi Gli adempimenti che l amministrazione condominiale deve mettere in atto sono quelli tipici del datore di lavoro nei confronti del lavoratore dipendente: dalla lettera di assunzione, alla sottoscrizione del contratto di lavoro, sino a quelli previdenziali e fiscali (vedi sub. 11.4). Gli obblighi dell amministratore/datore di lavoro nei confronti dei lavoratori subordinati sono essenzialmente: Obbligo di corrispondere il trattamento economico e normativo dovuto: e

179 cioè la retribuzione (art c.c.), con i relativi accessori, e di provvedere agli obblighi previdenziali e assistenziali previsti dalla legge e dal contratto collettivo; Obbligo di sicurezza: il datore di lavoro (ex art c.c.) è tenuto ad adottare nell esercizio dell impresa le misure che, secondo la particolarità del lavoro, l esperienza e la tecnica, sono necessarie a tutelare l integrità fisica e la personalità morale dei prestatori di lavoro. L ultima norma in merito di sicurezza sui posti di lavoro è il D.Lgs. 81/2008 che stabilisce gli adempimenti obbligatori del datore di lavoro; Obbligo di tutelare la riservatezza del lavoratore: dovere impedire a terzi l accesso si dati personali riservati del prestatore di lavoro (le sue opinioni politiche, sindacali o religiose) così come statuito dal D.Lgs. 196/2003 in analogia all art. 8 della legge n. 300 del 20 maggio 1970 (Statuto dei lavoratori); Obbligo di informazione: nei confronti del prestatore di lavoro (al quale devono essere comunicati qualifica, mansioni, periodi di ferie, prospetto paga ecc.), e nei confronti del sindacato che deve essere informato non solamente sul rapporto di lavoro in corso di svolgimento, ma anche sulla gestione complessiva; Obbligo di accertamenti sanitari: prima dell assunzione o in costanza di rapporto nei casi in cui la legge ne preveda la sorveglianza obbligatoria Responsabilità civile e penale La violazione di obblighi summenzionati può essere fonte sia di responsabilità civile (di natura contrattuale nei confronti del condominio, di natura extracontrattuale nei confronti dei terzi danneggiati), sia di responsabilità penale (principalmente in merito alla sicurezza) nel caso dell insorgere di una situazione di pericolo che l amministratore/datore di lavoro ha l obbligo di eliminare. La giurisprudenza penale, ha spesso analizzato le responsabilità dell amministratore, con particolare riferimento ai reati che trovano fondamento nell art. 40, comma2, del Codice Penale: non impedire un evento che si ha l obbligo giuridico di impedire equivale a cagionarlo. Il risultato è che l amministratore è penalmente responsabile in tutti quei casi in cui non si attivi con la necessaria urgenza per rimuovere quelle situazioni di pericolo per l incolumità delle persone, derivante, per esempio dalla rovina delle parti comuni dello stabile (Cass. Pen., sez. I, 20 novembre 1996, n. 9866). L amministratore è infatti titolare ope legis, non solo del dovere di erogazione delle spese attinenti alla manutenzione ordinaria e alla conservazione delle parti e servizi comuni dell edificio, ai sensi dell art nn. 3 e 4 c.c., ma anche del potere di ordinare lavori di manutenzione straordinaria che rivestano carattere urgente con l obbligo di riferirne nella prima assemblea dei condomini, ai sensi dell art comma 2 c.c., di talché deve riconoscersi in capo allo stesso l obbligo giuridico di attivarsi senza indugio per la eliminazione delle situazioni potenzialmente idonee a cagionare la violazione della regola del neminem laedere ex art c.c. (Cass. Pen., sez. I, 25 febbraio 2003, n. 9027) Il potere disciplinare Il potere disciplinare indica la facoltà del datore di lavoro di irrogare sanzioni al lavoratore che venga meno ai suoi doveri contrattuali, e precisamente agli obblighi di diligenza, obbedienza e fedeltà, sanciti dagli artt e 2105 del c.c.. In tal senso detto potere assume una funzione preventiva diretta a ristabilire, con immediatezza e celerità, l ordinato svolgimento dell attività lavorativa turbato dalle

180 inadempienze del lavoratore. I presupposti che condizionano il legittimo esercizio del potere disciplinare sono la sussistenza e l imputabilità del fatto: l onere della prova in ordine alla sussistenza del fatto spetta al datore. Qualora il prestatore ritenga che il fatto contestatogli non gli sia imputabile (ad es. per forza maggiore, caso fortuito, condotta di terzi, ecc.), è tenuto a dimostrare le ragioni della non imputabilità.; l adeguatezza della sanzione: il requisito della proporzionalità, previsto dall art c.c., vieta al datore di lavoro di applicare sanzioni non proporzionate all indebito contestato. Di norma i contratti collettivi prevedono le sanzioni comminabili a fronte di determinate condotte illegittime. In questo caso, il datore non può applicare sanzioni più gravi di quelle stabilite dalla contrattazione collettiva; i limiti alla rilevanza della recidiva: ovvero l impossibilità di prendere in considerazione precedenti sanzioni disciplinari dopo 2 anni dalla loro applicazione; la determinazione del codice disciplinare e la sua affissione in luogo accessibile a tutti i lavoratori, ovvero previsione di comportamenti cui consegue una sanzione. Tipi di sanzione - La tipologia delle sanzioni, così come ricavata dalla prassi contrattuale prevede: il richiamo verbale; l ammonizione scritta; la multa: non può essere comminata per un importo superiore a 4 ore della retribuzione base; la sospensione dal lavoro e dalla retribuzione: non può essere disposta per un periodo superiore a 10 giorni; il licenziamento (cosiddetto disciplinare). Procedura - Il datore di lavoro non può adottare alcun provvedimento disciplinare nei confronti del lavoratore senza avergli preventivamente contestato l addebito e specificato i fatti imputati con precisione. Dopo la contestazione dell addebito il datore è tenuto a sentire oralmente il lavoratore che ne faccia richiesta e a ricevere le sue eventuali difese scritte concedendogli un termine non inferiore a 5 giorni. Il lavoratore può tutelarsi nei confronti del provvedimento disciplinare con un ricorso al Tribunale in funzione di Giudice del Lavoro (dopo aver esperito il tentativo obbligatorio di conciliazione), con una procedura arbitrale preso la Direzione provinciale del lavoro, ovvero con analoghe procedure arbitrali previste nel C.C.N.L

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182 MODULO N. 12 Le piscine (Laura Gonnellini) In alcuni edifici condominiali più moderni, soprattutto nelle località di villeggiatura, si trova talvolta anche una piscina destinata ai condomini. La presenza della piscina condominiale senza dubbio impreziosisce la situazione complessiva dell edificio, fornendo ai condomini un utilità in più, ma determina anche ulteriori problemi per quanto riguarda il suo uso, la ripartizione delle spese e soprattutto la questione fondamentale della responsabilità per i danni che gli utenti eventualmente possono subire a seguito del suo uso. Inoltre, come in ogni situazione di convivenza, la piscina può essere fonte di litigi tra i condomini. Per questi motivi, l'assemblea condominiale o il regolamento di condominio debbono disciplinare in maniera chiara le modalità di utilizzo, anche se questo non potrà escludere contrasti tra i condomini Definizione Si definisce piscina un complesso attrezzato per la balneazione che comporti la presenza di uno o più bacini artificiali utilizzati per attività ricreative, formative, sportive e terapeutiche esercitate nell acqua contenuta nei bacini stessi. Né esistono di varie tipologie: posso essere di proprietà pubblica o privata destinate ad un utenza pubblica; piscine pubbliche (come le comunali), piscine ad uso collettivo (alberghi, palestre, complessi), piscine ad uso speciale (stazioni termali), piscine condominiali (art c.c.) sono destinate esclusivamente ai condomini e suoi ospiti Normativa applicabile Dal punto di vista normativo non esiste una disciplina apposita che riguardi le piscine c.d. condominiali ossia le piscine facenti parte di un complesso condominiale. Le piscine condominiali essendo destinate ad una collettività sono equiparate dalla dottrina e dalla giurisprudenza alle piscine pubbliche per quel che riguarda la normativa applicabile. La disciplina base in materia è costituita: dall Atto d intesa tra Stato e Regioni, proposto nel 1992 dal Ministero della Sanità, relativo agli aspetti igienico sanitari concernenti la costruzione, la manutenzione e la vigilanza delle piscine ad uso natatorio (pubblicato nella G.U. il ); dal D.M dettante norme di sicurezza per la costruzione e l esercizio di impianti sportivi e, da ultimo, dall atto d intesa Stato Regioni del Alla luce di tali atti, che non costituiscono norme giuridiche in senso stretto con valore vincolante per la generalità dei destinatari, si ritiene di applicare la normativa delle piscine pubbliche anche a quelle condominiali che impongono la presenza del bagnino nella piscina. Qualora l atto d intesa non sia stato recepito dalle singole Regioni, come nel caso della Regione Lazio, è chiaro che non vi è nessun vincolo di legge a carico del condominio che imponga la presenza di un bagnino nella piscina condominiale. Per eseguire la progettazione di una piscina servono delle specifiche competenze e deve essere eseguita con molta cura vista la delicatezza della materia. La sua

183 realizzazione deve rispettare regole e normative per non avere in seguito problemi di difficile soluzione, sia strutturali che impiantistici. Occorre per la progettazione, fare una distinzione tra: piscine private, dove non esiste una normativa tecnica obbligatoria a cui fare riferimento; piscine pubbliche, semipubbliche, condominiali o quelle inserite in strutture turistiche ricettive per cui devono essere applicate le norme UNI n e UNI EN n /2, dove vengono stabiliti i requisiti di sicurezza per la progettazione Autorizzazioni necessarie per costruire una piscina La normativa italiana in merito è molto confusa e spesso viene interpretata non correttamente. In ogni regione e spesso in molti comuni le normative sono diverse e non consentono di avere un indirizzo univoco su quali autorizzazioni siano necessarie. In ogni caso per costruire una piscina è necessaria un autorizzazione e vediamo quali occorrono: permesso di costruire. Necessario per tutti gli interventi di nuova costruzione, che comportano una trasformazione edilizia urbanistica del territorio, sia per opere realizzate fuoriterra che per quelle interrate. In merito ai lavori per la costruzione delle piscine, la Cassazione penale sez.iii, con due sentenze del 27 settembre 2000 n e del 29 aprile 2003 n ha chiarito che occorre il permesso di costruire. D.I.A. (Denuncia inizio attività) ora sostituita dalla S.C.I.A. Se la costruzione della piscina, intesa come opera pertinenziale, supera il volume del 20% del fabbricato principale, viene considerata nuova costruzione ed è necessario il permesso di costruire oppure se la zona è sottoposta a vincoli urbanistici o di particolare pregio. Se dopo 30 giorni dalla presentazione non si riceve risposta dall autorità comunale il titolo costituisce autorizzazione a costruire ed ha lo stesso valore giuridico del permesso di costruire L uso Se non è specificato nel regolamento condominiale, l'assemblea, per assicurare l'igiene, la sicurezza, ed ottimizzare il godimento del bene, deve poi disciplinare l'uso della piscina, tramite un regolamento di servizio che preveda limitazioni di orario, capienza di utilizzatori ed eventuali turni, la possibilità di far accedere ospiti dei condomini, ecc.. I condomini debbono attenersi al regolamento interno, igienico e di sicurezza, della piscina affisso in prossimità dell ingresso dell impianto natatorio.nel regolamento sono disciplinate, fra l altro, le modalità di accesso alla vasca, la sua capienza, il periodo, in cui è consentito l'accesso all'impianto e l orario di funzionamento; le indicazioni minime del regolamento di uso della piscina sono le seguenti: raccomandazione di non bagnarsi a meno di tre ore dal pasto; segnalazione della presenza o assenza del servizio di assistenza bagnanti; ubicazione dei servizi igienici; periodo di accesso ed orario; profondità dell'acqua ed eventuali punti a profondità ridotta; divieto di ingresso ai minori di 12 anni se non sono accompagnati da maggiorenni;

184 obbligo di doccia e di pediluvio prima di bagnarsi; divieto di effettuare tuffi (se non in presenza di strutture adeguate). L'amministratore condominiale o, se nominato, il responsabile dell'impianto, dovrà occuparsi del funzionamento della piscina non solo da un punto di vista gestionale- organizzativo, ma anche dal punto di vista tecnologico quindi avrà l'obbligo di verificare il rispetto dei requisiti igienico sanitari, incluse le procedure di autocontrollo, le pulizie e la disinfezione e deve tenere aggiornato il documento di valutazione dei rischi. La piscina condominiale è soggetta anche a controlli esterni, effettuati dall Azienda Sanitaria Locale di competenza, la quale deve effettuare prelievi dell acqua per verificare che corrispondano ai valori stabiliti dalla competente regione. Qualora venga accertato che non sono garantiti i requisiti stabiliti possono essere inflitte sanzioni ed anche la chiusura dell impianto. Per quanto riguarda l uso della piscina il problema fondamentale riguarda la possibilità o meno che un condomino possa invitare ospiti (estranei al condominio). Poiché la piscina costituisce una cosa comune, in proposito trova applicazione l art cod. civ., che consente a tutti i condomini di usare il bene condominiale purché l uso che ne viene fatto non impedisca agli altri partecipanti di farne pure pari uso secondo il loro diritto. In una decisione non molto recente (Pret. Roma 13 luglio 1989) è stato individuato un limite al diritto di invitare gli ospiti nella piscina condominiale ed è stato deciso che, in applicazione del principio contenuto nell art. 1118, comma 1, e nell art cod. civ., il diritto di invitare ospiti nella piscina comune, costituendo un modo di fruizione del bene comune, deve essere esercitato da ciascun condomino in proporzione alla sua quota di proprietà La ripartizione delle spese La ripartizione delle spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria della piscina deve essere attuata in funzione di quanto previsto dal regolamento condominiale, criterio derogabile soltanto all'unanimità. Se però non e' previsto nulla, le spese relative all'impianto dovranno essere ripartite sulla base della tabella generale. Vengono esonerati dalla contribuzione alle spese i condomini che non utilizzano la piscina per ragioni indipendenti dalla loro volontà ossia per ragioni strutturali dell'edificio o perché così previsto nel regolamento condominiale (cioè quando la piscina e' comune soltanto ad alcune unità immobiliari). Con riferimento non solo alla piscina, ma in generale anche ad altri servizi condominiali suscettibili di utilizzo separato, la Suprema Corte ha infatti affermato (Cass. n del 29 aprile 1992) che nel condominio il principio di proporzionalità fra spese e uso previsto dall art. 1123, comma 2, cod. civ., secondo cui le spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni dell edificio devono essere ripartite, qualora si tratti di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, in proporzione dell uso che ciascuno può farne, comporta che qualora la possibilità dell uso sia del tutto esclusa, con riguardo alla destinazione delle quote immobiliari di proprietà esclusiva, per ragioni strutturali indipendenti dalla libera scelta del condomino, deve essere escluso anche l onere del condomino stesso di contribuire alle spese di gestione del relativo servizio

185 12.6- La responsabilità in caso di danni Chi usa la piscina può subire qualche incidente (eventualmente anche mortale) o contrarre un infezione quando l acqua non viene disinfettata in maniera adeguata. In caso di incidente possono sorgere tre ordini di responsabilità amministrativa, civile e penale- a carico dei condomini quali proprietari, quindi a carico dell amministrazione e del gestore della piscina. La responsabilità amministrativa è dovuta alla violazione delle eventuali norme emanate a livello regionale che impongano la presenza obbligatoria del bagnino, qualora l atto d intesa fosse stato recepito dalla Regione. La responsabilità civile, invece, trova il fondamento negli art.li 2043 e 2051 del codice civile. Secondo l art c.c., la responsabilità extracontrattuale è connessa ad un mero comportamento doloso o colposo che cagiona un danno ingiusto ed obbliga, per l appunto, colui che l ha commesso (nel caso di infortunio in piscina, il condominio) a risarcire il danno. Mentre l art c.c. prevede la responsabilità del custode, per tutti i danni cagionati dalle cose da lui custodite (come nel caso della piscina), salvo il caso fortuito. In altri termini ciò sta a significare che per un danno subito nella piscina condominiale, il Condominio per non essere giudicato responsabile deve dimostrare di aver adottato tutte le misure richieste dalla legge in materia di sicurezza e gestione. Va rilevato, comunque, che l esercizio della piscina può essere considerata come attività pericolosa ex art c.c., che rende punibile anche la colpa lievissima. È chiaro che se il Condominio avesse ritenuto di incaricare un apposito gestore dell impianto, ogni responsabilità in ordine ai danni conseguenti all uso della piscina si trasferirebbe in capo al medesimo gestore. Infine, l eventuale sinistro potrebbe essere altresì fonte di responsabilità penale a carico del proprietario della piscina (nel nostro caso il condominio), in capo al quale si potrebbe configurare il reato di lesioni personali colpose ex art. 590 c.p. o del più grave reato di omicidio colposo ai sensi dell art. 589 c.p.. ELENCO DELLE REGIONI CHE HANNO EMESSO NORMATIVA IN MERITO ALLE PISCINE: Provincia di Bolzano; Provincia di Trento; Repubblica di San Marino; Lombardia; Emilia Romagna; Liguria; Toscana; Marche; Molise; Umbria; Puglia; Calabria

186 MODULO N. 13 Il perimento dell'edificio: conseguenze e disciplina applicabile (Laura Gonnellini) Molto spesso, anche di recente, abbiamo appreso dai media che edifici in condominio sono crollati per cause murarie, terremoti, incendio o scoppio. La normativa specifica applicabile, in materia di perimento parziale o totale e di ricostruzione dell'edificio, è dettata dall'articolo 1128 del codice civile. L art c.c. stabilisce che se l edificio perisce interamente o per una parte che rappresenti i tre quarti del suo valore, ciascuno dei condòmini può richiedere la vendita all asta del suolo e dei materiali, salvo che sia stato diversamente convenuto. Nel caso di perimento di una parte minore, l assemblea dei condòmini delibera circa la ricostruzione delle parti comuni dell edificio, e ciascuno è tenuto a concorrervi in proporzione dei suoi diritti sulle parti stesse. L indennità corrisposta per l assicurazione relativa alle parti comuni è destinata alla ricostruzione di queste. Il condòmino che non intende partecipare alla ricostruzione dell edificio è tenuto a cedere agli altri condòmini i suoi diritti, anche sulle parti di sua esclusiva proprietà, secondo la stima che ne sarà fatta, salvo che non preferisca cedere i diritti stessi ad alcuni soltanto dei condòmini. Quanto all ambito di applicabilità della norma, va precisato che il perimento dell edificio deve dipendere da fatti estranei alla volontà dei condòmini, sicché rientrano nella fattispecie i crolli dovuti a vetustà, difetti di manutenzione, esplosioni o disastri naturali (es. sisma, incendio, scoppio etc). Rimane, invece, estranea all ambito di applicabilità della norma l ipotesi di demolizione dell edificio, per volontà dei condòmini, a scopo di ricostruzione, salvo che la demolizione si sia resa necessaria per evitare crolli conseguenti alla vetustà dell edificio, che avrebbero potuto cagionare danni a persone e cose. (Cass , n. 4102). L art c.c. prende in esame due diverse ipotesi: il 1 comma prevede il caso in cui l edificio sia perito totalmente o il suo valore sia ridotto a non oltre un quarto di quello originario, mentre il 2 comma prevede il perimento di una parte minore dell edificio, ovvero inferiore ai tre quarti. Il primo problema da affrontare è quello relativo alla determinazione del valore della parte dell edificio che sia perita. La soluzione che ha raccolto i maggiori consensi in dottrina è quella in base alla quale è necessario avere riguardo al valore che l edificio aveva prima della distruzione, senza considerare il suolo. Perimento totale - Nel caso di perimento totale o dei tre quarti, il condominio si estingue ed al suolo e ai materiali di risulta si applicano le regole sulla comunione. Di questi ultimi beni ciascun condòmino può chiedere la vendita all asta, salvo che sia

187 diversamente convenuto. La relativa deroga può risultare, oltre che dal titolo, da un contratto o dal regolamento approvato da tutti i condòmini. La ricostruzione del fabbricato può avvenire solo con la unanime volontà dei condòmini, cioè in seguito ad accordi tra di loro, essendosi esaurito il potere deliberativo dell assemblea. I condòmini dissenzienti non sono vincolati a contribuire alle spese di ricostruzione. Pertanto, un condomino non può richiedere la vendita all'asta del suolo e dei materiali, attribuita nel caso di perimento dell'edificio, ove la demolizione sia voluta da tutti i condomini al fine di ricostruire lo stabile condominiale. Viene da domandarsi, tuttavia, cosa succeda nel caso in cui la ricostruzione sia eseguita su iniziativa di uno o alcuni dei condòmini, senza il consenso degli altri. Secondo la giurisprudenza ciascun condòmino ha il diritto di ricostruire, qualora ciò si rendesse necessario per il godimento di parti di proprietà esclusiva, oltre a queste ultime, anche parti originariamente di proprietà comune o di proprietà esclusiva di altri condòmini. Perciò ove uno dei condòmini proceda di sua esclusiva iniziativa alla ricostruzione secondo le caratteristiche sostanziali del fabbricato preesistente ed in modo da riprodurre le singole unità immobiliari che vi erano comprese, gli altri non possono chiedere la demolizione della costruzione, ma hanno l alternativa tra il cedere al costruttore le loro quote o il concorrere alle spese di ricostruzione e riavere le loro unità immobiliari. Principio generale, valido anche nel caso di perimento e ricostruzione parziale dello stabile, inoltre, è che il singolo che non intenda concorrere alla ricostruzione delle parti comuni dovrà cedere agli altri condòmini o a terzi i propri diritti, compresi quelli sulla parte di sua esclusiva proprietà, a prezzi di stima fissati da periti incaricati dagli interessati o, nel caso di contrasto, dal perito nominato dal giudice (art c.c., ultimo comma). Non può, invece, parlarsi di ricostruzione nel caso in cui un condòmino occupi il suolo comune di risulta con parte di un edificio diverso, da lui costruito su un area attigua di sua proprietà esclusiva. Con la conseguenza che gli altri condòmini possono chiedere, a norma dell art c.c., la riduzione in pristino relativamente al suolo comune illegittimamente occupato (Cass , n. 2988). Con il perimento totale dell edificio il condominio viene meno e permane solo la comunione sul suolo e sui materiali di risulta. Se il fabbricato viene ricostruito come era in precedenza, si ripristina il condominio, mentre nel caso di ricostruzione eseguita ad iniziativa di alcuni soltanto dei condòmini, con caratteristiche sostanziali diverse da quelle del preesistente fabbricato il condominio stesso non rinasce e quanto edificato costituisce un opera realizzata sul suolo comune, come tale soggetta alla disciplina della accessione e, quindi, da attribuire secondo le quote originarie ai comproprietari del suolo (Cass. 16 marzo 2011, n. 6198; Cass. 20 maggio 2008, n ). Perimento parziale - L art. 1128, 2 comma., c.c. prevede l ipotesi del perimento di una parte dell edificio inferiore ai tre quarti del suo valore. In tale ipotesi l assemblea dei condòmini delibera circa la ricostruzione delle parti comuni dell edificio e ciascuno è tenuto a concorrervi in proporzione dei suoi diritti sulle parti stesse. Il fatto che la norma parli espressamente di «assemblea dei condòmini» è sufficiente per affermare che con il perimento parziale dell edificio il condominio ed i suoi organi non vengono meno

188 La delibera che stabilisca la ricostruzione dell edificio deve essere adottata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell edificio (art. 1136, 2 e 4 comma., c.c.). L assemblea può deliberare soltanto la ricostruzione delle parti comuni ma non il rifacimento dei singoli piani, inerendo quest ultimo alla sfera individuale di ciascun condòmino, salvo che la sua mancata realizzazione impedisca la ricostruzione delle stesse parti comuni. Il condòmino, dal canto suo, non è obbligato a ricostruire la propria unità immobiliare, salvo che ciò si renda indispensabile al fine della ricostruzione di parti comuni dell edificio. La mancanza della delibera assembleare di ricostruzione o, addirittura, l esistenza di una delibera contraria, non impedisce ai singoli condòmini di ricostruire le loro unità immobiliari parzialmente perite e, conseguentemente, le parti comuni necessarie al godimento di esse (Cass , n. 5762). Parte della giurisprudenza ha tuttavia affermato che l assemblea dei condòmini ha un vero è proprio obbligo di deliberare la ricostruzione delle parti comuni, con la conseguenza che il condòmino ha il diritto di pretendere che tali opere siano compiute (Cass , n. 2767). Indennità di assicurazione - L art. 1128, 3 comma, c.c. stabilisce che l indennità corrisposta per l assicurazione delle parti comuni è destinata alla ricostruzione di queste. Tale indennità viene, in tal modo, vincolata alla ricostruzione delle parti per le quali l assicurazione era stata contratta, con divieto per la maggioranza (ma non per l unanimità) di distoglierla ad altri scopi. Questa possibilità deve tuttavia ammettersi nell ipotesi in cui la maggioranza dei condòmini decida di non ricostruire. Ai sensi dell ultimo comma dell art c.c., il condòmino che non intende partecipare alla ricostruzione dell edificio è tenuto a cedere agli altri condòmini i suoi diritti. Tale obbligo, in mancanza di spontanea adesione, può essere imposto giudiziariamente. Per la cessione è necessaria la forma scritta

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190 MODULO N. 14 BREVI CENNI DI DIRITTO PENALE SOSTANZIALE (PARTE GENERALE) E DIRITTO PROCESSUALE AD USO DELL AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO La normativa del diritto penale sostanziale vigente è contenuta sia nel codice penale sia in alcune leggi speciali di diritto penale che disciplinano particolari materie (come ad esempio la legge a tutela della salute e la sicurezza dei luoghi di lavoro o la legge a tutela dell ambiente), cui fanno poi immediato complemento le disposizioni del codice di procedura penale che stabiliscono i principi e le regole del processo penale. Fatte queste sintetiche (ma doverose) premesse di natura esclusivamente nozionistica, sembra quasi superfluo evidenziare come l amministratore di condominio non rappresenti per l ordinamento penale italiano un soggetto destinatario di particolari norme ovvero di specifica disciplina, non rilevandosi alcuna differenza rispetto alla normativa dettata in via generale. Ne consegue che nei confronti dell amministratore di condominio sono applicabili tutte le disposizioni ordinarie attualmente vigenti e indistintamente riferibili a qualunque soggetto presente sul territorio nazionale. E chiaro, quindi, che l amministratore (tanto nella sua vita privata quanto nell esercizio della sua professione) può assumere, come qualunque altra persona, sia la veste di imputato (vale a dire di responsabile di una condotta di reato) sia di persona offesa (e, dunque, di soggetto titolare del bene giuridico protetto dalla norma che si assume essere stato violato dalla condotta di reato). Sul punto sembra, inoltre, doveroso puntualizzare come il condominio (che è un ente privo di personalità giuridica) non possa mai assumere la veste di imputato in un processo penale poiché la responsabilità penale è come noto esclusivamente personale, ma ben potrà invece avere la qualifica di persona offesa nel caso in cui la condotta di reato tenuta dal responsabile abbia offeso un diritto proprio del condominio complessivamente inteso. Pur nella consapevolezza di richiedere al lettore un apprezzabile sforzo di comprensione, si ritiene opportuno affrontare a questo punto dell esposizione un importante argomento di diritto processuale relativo alle c.d. condizioni di procedibilità, introducendo la distinzione tra reati procedibili d ufficio e reati procedibili a querela della persona offesa. I reati previsti dal codice penale sono, infatti, generalmente procedibili d ufficio eccezion fatta per quelle ipotesi in relazione alle quali la legge espressamente richiede doversi procedere a querela della persona offesa, evidentemente in ragione del diverso interesse specifico dello Stato alla persecuzione penale di quel determinato fatto, così rimettendo la decisione in ordine alla procedibilità alla esclusiva volontà della persona offesa che può valutare se presentare o meno la querela. La querela rappresenta, dunque, un atto processuale di natura negoziale, con la quale il soggetto privato, titolare del relativo diritto, indica, con dichiarazione unilaterale di volontà, il fatto per il quale chiede che l organo pubblico di giustizia inizi l azione penale 1. 1 Cassazione Penale, , Werner, CP 84, 558; GP 84, III,

191 La normativa vigente non prevede alcuna specifica formalità in ordine al contenuto della querela, limitandosi a stabilire all art. 336 c.p.p. che La querela è proposta mediante dichiarazione nella quale, personalmente o a mezzo di procuratore speciale, si manifesta la volontà che si proceda in ordine ad un fatto previsto dalla legge come reato. Nonostante sia opinione largamente diffusa quella secondo la quale ai fini della procedibilità la querela debba contenere la c.d. istanza di punizione, la Cassazione, negli ultimi anni, ha chiarito in modo pressoché uniforme come la sussistenza della volontà di punizione da parte della persona offesa, non richiede formule particolari e può essere riconosciuta dal Giudice anche in atti che non contengono la sua esplicita manifestazione; ne consegue che tale volontà può essere riconosciuta anche nell atto con il quale la persona offesa si costituisce parte civile 2 ovvero nel fatto stesso di recarsi presso gli Uffici dell Autorità Giudiziaria al fine di presentare querela. La querela deve, però, essere presentata personalmente dalla persona offesa o dal suo legale rappresentante o, ancora, da un suo procuratore speciale entro e non oltre il termine di tre mesi dal giorno in cui si sono verificati i fatti di reato ovvero da quello (eventualmente diverso) in cui se ne è avuta notizia; è sufficiente che venga formalizzata anche da uno soltanto dei soggetti passivi e si estende a tutti i partecipanti al reato anche se presentata contro uno soltanto di questi. Spettando, dunque, alla persona offesa l esclusiva legittimazione a proporre querela, alla stessa è conseguentemente attribuito anche il potere di rinunciarvi (espressamente o tacitamente) ovvero, ancora, di rimettere la querela vale a dire di ritirarla in un momento successivo alla sua presentazione (e fintanto che la sentenza non passi in giudicato). Tali formalità non sono, invece, richieste in ordine alla procedibilità dei reati perseguibili d ufficio in relazione ai quali è sufficiente che l Autorità Giudiziaria (mediante la presentazione di denuncia, esposto, ecc.) abbia conoscenza di un fatto penalmente rilevante affinché sia obbligata all iscrizione della comunicazione nel Registro Generale delle Notizie di Reato tenuto ex art. 335 c.p.p. presso la Procura della Repubblica di ogni Tribunale Penale. La fondamentale differenza va, dunque, individuata nel fatto che nel primo caso la presentazione della querela deve necessariamente avvenire a mezzo della persona offesa (o del suo procuratore speciale) entro il termine di tre mesi mentre nell altra ipotesi chiunque, ed in qualunque tempo, può dare comunicazione (a mezzo denuncia, esposto, referto ecc.) alla Autorità Giudiziaria che si è verificato un fatto di reato; inoltre, mentre nei reati procedibili a querela la manifestata volontà della persona offesa di ritirarla pone fine al processo penale, nei reati perseguibili d ufficio una volta iscritta la notizia di reato nel registro ex art. 335 c.p.p., il procedimento va avanti indipendentemente dalla volontà della persona offesa di rinunciarvi o meno. Pare opportuno, allora, chiarire a chi sia attribuita la legittimazione a presentare denuncia querela nell ipotesi in cui persona offesa dal reato sia il condominio generalmente e complessivamente considerato. La Giurisprudenza è, oggi, univocamente orientata nel ritenere che nell ipotesi in cui persona offesa sia un ente di mera gestione privo di personalità giuridica, come è appunto il condominio il diritto di querela deve essere esercitato a mezzo di rappresentante specialmente autorizzato dallo Statuto o da tutti insieme i condomini, componenti dell ente collettivo. Quando lo Statuto non preveda un rappresentante speciale, il rappresentante ordinario dell ente non ha veste di querelarsi per l ente stesso e deve essere munito della procura speciale di tutti i componenti dell ente medesimo 3. 2 Cassazione Penale, sentenza , Cosenza, CP 03, Cassazione Penale, sentenza , Silvestri, GP 51, II,

192 In tema di legittimazione a proporre querela, infatti, per la proposizione di una valida istanza di punizione da parte di un condominio di edifici, occorre la preventiva manifestazione di volontà da parte dei condomini, volta a conferire all Amministratore l incarico di perseguire penalmente un soggetto in ordine ad un fatto ritenuto lesivo del patrimonio comune 4. La Suprema Corte di Cassazione, chiamata a pronunciarsi circa la legittimazione dell Amministratore di condominio a presentare querela in ordine a reati in danno del condominio, ha sul punto chiarito come ( ) Il condominio di edifici non è un soggetto giuridico dotato di personalità giuridica distinta da quella dei suoi partecipanti (CASS. CIVILE, SEZ. II, SENTENZA , N. 8257; CASS. CIVILE, II, SENTENZA , N. 826; CASS. CIVILE, SEZ. II, SENTENZA , N. 2393), bensì uno strumento di gestione collegiale di interessi comuni dei condomini, che non è suscettibile, in quanto tale, di essere portatore di propri autonomi interessi direttamente protetti dall ordinamento penale, la cui violazione, prescindendo dalle diverse formalità eventualmente imposte dalla natura ordinaria o straordinaria dell atto, possa consentire una legittimazione all esercizio del diritto di querela dell amministratore che lo rappresenta. Un tale esercizio da parte dell amministratore non è ipotizzabile, inoltre, in relazione alla lesione degli interessi individuali, anche se collettivi dei partecipanti, dal momento che l amministratore esplica, come mandatario dei condomini, soltanto le funzioni esecutive, amministrative, di gestione e di tutela dei beni e servizi a lui attribuite dalla legge, dal regolamento di condominio o dall assemblea, a norma degli artt e 1131, comma primo c.c., ed esclusivamente nell ambito di queste ha la rappresentanza degli stessi e può agire in giudizio. Non può, infatti, ricomprendersi la querela tra gli atti di gestione dei beni o di conservazione dei diritti inerenti alla parti comuni dell edificio, anche se avente ad oggetto un fatto lesivo del patrimonio condominiale, costituendo la stessa un presupposto della validità del promovimento dell azione penale e non un mezzo di cautela processuale o sostanziale, ed il competere il relativo diritto in via strettamente personale alla persona offesa dal reato esclude anche che, in assenza dello speciale mandato, previsto dagli artt. 122 e 336 c.p.p., lo stesso possa essere esercitato da un soggetto diverso dal suo titolare. Corretta, pertanto, appare la decisione del Giudice che ha negato, in assenza di una unanime manifestazione di volontà dei condomini che si procedesse penalmente in ordine al fatto contestato all imputato e di un corrispondente unanime specifico incarico conferito all Amministratore, l esistenza e la legittimazione del rappresentante del condominio alla presentazione della querela (CFR. CASSAZIONE PENALE, SENTENZA , SILVESTRI) 5. Pare opportuno sottolineare come la Giurisprudenza della Suprema Corte di Cassazione sia oramai univocamente orientata nel ritenere che In tema di legittimazione a proporre la querela, per la proposizione di una valida istanza di punizione da parte di un condominio di edifici occorre la preventiva unanime manifestazione di volontà da parte dei condomini volta a conferire all amministratore l'incarico di perseguire penalmente 6 un soggetto in ordine ad un fatto ritenuto lesivo del patrimonio comune. Alla persona offesa dal reato l ordinamento processuale penale vigente riconosce, poi, il diritto di agire nel processo per fornire il proprio contributo, evidentemente volto all accertamento della responsabilità penale dell imputato e ad ottenere, in conseguenza 4 Cassazione Penale, sentenza , Panichella, CP 02, Cassazione Penale, Sez. II, , Presidente dott. N. ZINGALE 6 Cassazione Penale, Sezione II, , n. 6, Panichella. 191

193 di questo, il riconoscimento del proprio diritto al risarcimento di tutti i danni patiti in ragione della condotta di reato contestata all imputato. Lo strumento attraverso il quale poter agire in sede penale per formalizzare la propria richiesta di risarcimento danni è rappresentato dalla costituzione di parte civile, disciplinata agli artt. 74 e ss. c.p.p., che inserisce l esercizio dell azione civile all interno del processo penale. L art. 185 c.p. stabilisce, infatti, che Ogni reato obbliga alle restituzioni a norma delle leggi civili. (artt c.c.). Ogni reato che abbia cagionato un danno patrimoniale o non patrimoniale (art c.c.) obbliga al risarcimento il colpevole e le persone che a norma delle leggi civili, debbono rispondere per il fatto di lui. In tema di parte civile, l art. 74 c.p.p. dispone, innanzitutto, che l azione civile per le restituzioni e per il risarcimento del danno di cui all art. 185 c.p. può essere esercitata nel processo penale dal soggetto al quale il reato ha recato danno ovvero dai suoi successori universali, nei confronti dell imputato e del responsabile civile. La legittimazione a costituirsi parte civile nel processo penale spetta dunque al soggetto offeso o danneggiato dal reato. Tenuto conto del combinato disposto di cui agli artt. 185 c.p. e 74 e ss. c.p.p., si pone il problema se legittimato alla costituzione di parte civile sia soltanto colui che ha subito un danno diretto dalla condotta del soggetto agente ovvero possa ritenersi compreso anche il danno indiretto e, conseguentemente, se ex art. 74 c.p.p. possa costituirsi parte civile solo colui che abbia subito un danno diretto ovvero anche chi abbia subito un danno indiretto. La Corte di Cassazione, chiamata a pronunciarsi sul punto, ha chiarito come l ammissibilità della costituzione di parte civile sia subordinata al fatto che il danno risarcibile sia conseguenza diretta ed immediata del reato, con ciò però non volendo affermare che il soggetto danneggiato dal reato coincide necessariamente ed esclusivamente con il soggetto titolare dell interesse specifico direttamente tutelato dalla norma violata. Tale coincidenza, infatti, rappresenta la regola, ma la Cassazione ha comunque ritenuto legittimato a costituirsi parte civile anche un danneggiato diverso dal soggetto passivo del reato, sempre che il danno da questi subito sia conseguenza diretta ed immediata della condotta di reato. Pur non rilevandosi specifiche pronunce giurisprudenziali sul punto, pare corretto ritenere (in modo speculare a quanto indicato in tema di legittimazione a presentare querela) che nel caso in cui la persona offesa o il danneggiato dal reato sia l intero condominio, l Amministratore possa validamente rilasciare ad un difensore procura speciale ex artt.76 ss. c.p.p. ai fini della costituzione di parte civile in giudizio penale soltanto se a sua volta preventivamente e specificamente autorizzato sul punto con delibera unanime dell assemblea condominiale, ritenuto che portatore dell interesse giuridicamente protetto e leso dal reato è solo ed esclusivamente il condominio. a cura di Avv. Floria Carucci Studio Legale Marazzita & Associati 192

194 MODULO N. 16 Elementi di tecnica delle costruzioni (Eugenio Mellace) LE FONDAZIONI Le fondazioni sono quella parte della struttura dell'edificio che svolge il compito di trasmettere i carichi dalle strutture in elevazione al terreno inoltre, hanno la funzione di ricevere i carichi provenienti dall edificio e/o struttura e diffonderli al suolo. La fondazione quindi è l elemento strutturale cui spetta il compito di collegare stabilmente un qualsiasi manufatto al terreno. Il tipo di fondazione di volta in volta impiegata dipende dalla sollecitazione che agisce su di essa e dal tipo di terreno a cui è connessa, per cui è necessario raggiungere il terreno di portanza adeguata ai carichi della struttura. In generale, per ognuna delle scelte progettuali effettuate per le fondazioni, occorrerà adottare un differente approccio nell'impostazione del calcolo. Non di rado inoltre, la scelta delle fondazioni influenza la concezione dell'intero organismo strutturale. Le fondazioni si dividono in due categorie: 2- Fondazioni superficiali (o dirette): Plinto, trave di fondazione, piastra o platea. Le fondazioni dirette sono quelle più comuni, utilizzate nel caso di edifici costruiti su terreni senza particolari problemi di resistenza. Il tipo di fondazione diretta viene realizzata in base alla struttura dell'edificio. Fondazione continua (la più usata) Se l'edificio è costituito da una struttura continua, cioè da murature portanti, allora anche la fondazione sarà continua, presentandosi come un allargamento della sezione trasversale del muro. Negli edifici storici la fondazione continua era costituita da un muro vero e proprio, in mattoni o in pietra, di sezione maggiore di quello portante. Nell'ambito dell'edilizia moderna, nella fondazione continua si prevede un cordolo in cemento armato prima dell'allargamento della sezione. A trave rovescia Un altro sistema, utilizzato in presenza di strutture in elevazione a telaio, è quello delle travi rovesce. In questo caso le sollecitazioni sono maggiori nei punti in corrispondenza dei pilastri. La soluzione consiste nel ribaltare lo schema statico della travatura in elevazione, collegando fra loro i pilastri della struttura con delle travi di fondazione dette rovesce. La fondazione che si ottiene è particolarmente efficace per contrastare i cedimenti differenziati e nella progettazione antisismica. A platea Un altro sistema, utilizzato con strutture particolari o in presenza di terreni deboli, è la fondazione a platea. Può essere considerato uno sviluppo della fondazione a travi rovesce, con in più la presenza di un solettone inferiore a cui spesso si aggiungono nervature ortogonali secondarie rispetto a quelle delle travi rovesce, per garantire un ulteriore irrigidimento della struttura. Questo tipo di fondazione viene anche utilizzata in zone sismiche

195 A plinti Tipo di fondazione, utilizzato per strutture a telaio con carichi elevati. Viene cioè ingrossata la base del pilastro con un plinto di solito con la forma piramidale. Per assicurare un maggiore legame fra i diversi plinti vengono spesso collegati con cordoli in calcestruzzo armato. 2- Fondazioni profonde (o indirette): Palo di fondazione, micropalo, fondazione ciclopica. Le fondazioni indirette vengono praticate quando gli strati superficiali del terreno non hanno una portanza sufficiente per sopportare il carico della struttura o nel caso in cui i cedimenti previsti con le fondazioni dirette siano eccessivi. Il tipo più comune, nell'edilizia storica, è il palo di legno di particolari essenze dure e resinose, tipo quercia, rovere, ecc. eventualmente con la punta rinforzata in metallo, detta puntazza, conficcato nel terreno attraverso battitura con speciali macchine dette battipalo, finché non raggiunge strati di terreno solido oppure pensato per resistere mediante l'attrito laterale che si crea con il terreno. Questa tecnologia, applicata ad esempio a Venezia, ha subìto un'evoluzione e ora esistono molte varietà di pali, di calcestruzzo o con parti metalliche, e diverse tecniche di infissione, gettati in opera, prefabbricati, con o senza asportazione del terreno, e anche con l'utilizzo di fanghi bentonitici o altri materiali speciali (polimerici) da utilizzare in condizioni particolari, come in presenza di acqua o di terreno particolarmente coerente. - Pali di fondazione I pali di fondazione sono una tipologia di fondazioni profonde o fondazioni indirette che hanno lo scopo di trasmettere il carico della sovrastruttura ad uno strato profondo e resistente del sottosuolo, attraverso terreni soffici e inadatti, acqua o aria ovvero di diffondere il peso della costruzione a larghi strati di terreno capaci di fornire una sufficiente resistenza al carico. L'impiego dei pali in legno, come struttura portante e di fondazione risale ai tempi della preistoria. PILASTRI E TRAVI Sono la struttura portante di un edificio ed assorbono i carichi e le azioni esterne a cui il manufatto è soggetto per tutta la durata della sua vita. I SOLAI Il solaio, che ha la funzione di delimitare l edificio orizzontalmente, è una struttura orizzontale che ha il compito di sostenere, oltre a se stessa, anche il pavimento, le pareti interne e i carichi di servizio. I solai possono essere realizzati in vari modi: - solai di legno; - solai di profilati di acciaio; - con voltine di mattoni; - con tavelloni; - solai di calcestruzzo armato. In passato si usava realizzare delle piccole volte a botte per coprire la luce tra i travetti il solaio alla romana perché la tecnica fu utilizzata molto a Roma. LE SCALE La scala in architettura è una costruzione edilizia che va a definirsi come struttura

196 di collegamento verticale fra i diversi piani di un edificio con percorso breve (a differenza della più lunga scalinata). La scala è formata da un insieme di strutture orizzontali o sub- orizzontali posizionate a quote differenti chiamate gradini. La dimensione dell'elemento parallela al verso della scala è chiamata pedata, mentre la distanza verticale tra due elementi successivi è chiamata alzata. I pianerottoli possono essere di arrivo o di partenza se permettono lo smistamento verso altre zone dell'edificio oppure di riposo se servono solo a collegare più rampe. L'interpiano è la differenza di quota tra due pianerottoli di arrivo. L'alzata in genere è compresa tra i 13 e i 20 cm mentre la pedata viene calcolata tramite la formula più usata è 2A+P=62 64 cm. Il corrimano deve avere un interasse tra le sbarre non inferiore ad una decina di cm e non deve essere più basso di 100 cm. LA PAVIMENTAZIONE La pavimentazione interna nell'edilizia ha la funzione di conferire alle superfici di calpestio il grado di finitura richiesto e di trasmettere i carichi di servizio alle strutture orizzontali degli edifici o, in determinati casi, al terreno. Le pavimentazioni interne possono inoltre contribuire all'isolamento acustico degli ambienti e, quando è necessario, anche a quello termico. Le pavimentazioni interne possono essere classificate in: pavimenti realizzati con semilavorati (piastrelle, lastre posate in opera secondo diverse geometrie); pavimenti realizzati con semilavorati resilienti (vinilici, gomma, linoleum, moquette, etc.); pavimenti realizzati con tecniche tradizionali (alla veneziana, alla genovese, etc.); pavimenti gettati in opera (stesura e finitura di uno strato continuo di cemento o apposite resine). Prescrizioni per l'eliminazione delle barriere architettoniche La normativa riguardante l'eliminazione delle barriere architettoniche indica i criteri di progettazione atti a garantire l'accessibilità agli edifici privati e all'edilizia residenziale pubblica sovvenzionata. Queste prescrizioni possono essere riassunte nel seguenti punti: i pavimenti delle parti comuni degli edifici e quelli esterni devono essere antisdrucciolevoli, cioè con un coefficiente d'attrito superiore ad un valore di 0,40; i dislivelli tra pavimenti diversi devono essere inferiori a 2,5 cm; gli zerbini devono essere incassati e le guide a pavimento solidamente ancorate; i grigliati utilizzati nei piani di calpestio devono avere maglie con vuoti che non costituiscano ostacolo o pericolo, rispetto a ruote, bastoni di sostegno e simili; eventuali differenze di dislivello devono essere contenute ovvero superate tramite rampe con pendenza adeguata in modo da non costituire ostacolo al transito di una persona su sedia a rotelle; nelle parti comunicanti dell'edificio si deve provvedere ad una chiara individuazione dei percorsi, eventualmente mediante una adeguata differenziazione dei materiali e del colore della pavimentazione. Inoltre la legge sulle barriere architettoniche (D.M. Ministero dei LL. PP. 14/06/89 n 236) richiede i seguenti requisiti: rapporto tra alzata e pedata (pedata minimo di

197 cm): la somma tra il doppio dell'alzata e la pedata deve essere compresa tra cm. LE MURATURE Si intende come muro una struttura verticale composta da materiali di varia provenienza e da un legante che rende la struttura monolitica. I muri possono essere costruiti in pietra, laterizio e blocchi in laterizio. La muratura esterna ha uno spessore maggiore di quella interna. Un muro deve garantire alla struttura: - funzione portante; - protezione dagli agenti atmosferici; - isolamento termico; - isolamento acustico; - sicurezza dal fuoco; - sicurezza in caso di eventi sismici. I muri vengono suddivisi in tre categorie: portanti: i muri portanti hanno capacità statica e tengono la struttura in piedi; divisori: i muri divisori servono a dividere i diversi vani dell'abitazione; di tamponamento: essi servono a chiudere gli spazi tra le travi e i pilastri delle strutture intelaiate. LE COPERTURE La copertura, o più comunemente tetto, ha la funzione di definire la parte superiore dell'edificio e di preservare l'ambiente interno dagli agenti atmosferici. Le coperture generalmente possono essere: - coperture di tegole in laterizio; - coperture di tegole in cemento; - coperture di lastre in fibrocemento; - coperture di lastre di materie plastiche; - coperture di tegole bituminose; - coperture di pannelli metallici coibentanti; - coperture di lamiere grecate di acciaio zincato, rame, alluminio, ecc. Inoltre in base alla pendenza le coperture vengono suddivise in: tetti inclinati o a falde, costituiti da una o più falde con pendenza diversa a seconda dei materiali usati per il manto; tetti piani o terrazzi, realizzati da pendenza minime ma commisurati per smaltire le acque. L AMIANTO Il cemento- amianto è un materiale che, quando è nuovo o in buono stato di conservazione, non tende a liberare fibre spontaneamente. Il cemento- amianto che si trova all'interno degli edifici, anche dopo lungo tempo, se non viene manomesso, non va incontro ad alterazioni significative tali da determinare un rilascio di fibre. Nel caso in cui il cemento- amianto presente nel Condominio sia in evidente stato di degrado, si deve effettuare una segnalazione all'asl e all'arpa territorialmente competente. Si segnala che i materiali in cemento- amianto che rivestono superfici, applicati a spruzzo o a cazzuola, sono i più pericolosi perché generalmente sono molto friabili. Si possono anche trovare nel rivestimento delle strutture portanti in acciaio e sulle

198 pareti e sui soffitti di molti locali soprattutto dove vi era necessità di materiali fonoassorbenti, termoisolanti e/o di resistenza al fuoco (scuole, teatri, locali caldaia, ecc.). Le centrali termiche possono essere coibentate con amianto sotto forma di pannelli o anche in forma sfusa localizzato generalmente sotto l'involucro in lamiera. Molte guarnizioni contengono amianto. Nel condominio possiamo trovare materiali in cemento- amianto anche nelle tegole, nelle lastre ondulate o piane (Eternit), utilizzate come elementi di copertura, nei tubi e nelle vasche per l'acqua potabile e per le acque reflue

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200 L'incendio e la prevenzione incendi (Eugenio Mellace) MODULO N. 17 L'incendio Per incendio si intende il fenomeno conseguente all'infiammarsi ed al bruciare di sostanze costituenti colture e vegetazioni, opere di ingegneria, ovvero di altri beni mobili ed immobili, con danni a cose e/o persone. L'incendio è quindi una combustione della quale non si ha il controllo, e l'obbiettivo che si pone la prevenzione incendi, è quello della salvaguardia delle vite umane, a cui fa seguito quello della tutela dei beni. Ma per prevenire e combattere gli incendi, è necessario imparare a conoscere le cause e le condizioni che possono favorire l'innesco di una combustione incontrollata, al fine di adottare preventivamente idonee precauzioni affinché: l'incendio non si verifichi, ovvero non si propaghi; le persone presenti sul luogo del sinistro, possano essere rapidamente poste in salvo; l'incendio, nel caso in cui si fosse comunque innescato, possa essere domato tramite i dispositivi di lotta agli incendi, o con la collaborazione dei VV.FF.. Principi della combustione Per combustione si intende una reazione di ossidazione accompagnata da sviluppo di luce e calore, con o senza fiamma. Tali reazioni, sono dette combustioni vive, mentre sono dette combustioni lente, quelle che per la lentezza con cui si verificano, non danno luogo ad emissione di luce e a fenomeni termici sensibili. Per combustibile si intende una sostanza capace di bruciare all'aria, fornendo energia termica. Un combustibile può essere solido, liquido o gassoso, naturale od artificiale. Sono ad esempio combustibili: solidi naturali: il legno, la torba, la lignite ecc.; solidi artificiali: il carbone di legna, il coke ecc.; liquidi naturali: il petrolio ed il bitume; liquidi artificiali: le benzine, gli oli distillati dal petrolio e catrame, gli oli vegetali ecc.; gassosi naturali: i gas naturali come ad esempio il metano, l'idrogeno ecc.; gassosi artificiali: gas d'alto forno, gas d'olio, l'acetilene, l'ossido di carbonio ecc. Per comburente si intende la sostanza che aiuta o mantiene la combustione generalmente, essa è costituita dall'ossigeno presente nell'aria atmosferica. Triangolo del fuoco Condizione necessaria affinché possa verificarsi il fenomeno della combustione (ovvero che si inneschi un incendio), è la contemporanea presenza di: comburente; combustibile; innesco o temperatura di accensione. Per cui l'incendio può essere innescato se risultano presenti tutti e tre i lati che compongono il triangolo. Classificazione dei fuochi Classe A Fuochi da materiali solidi (legname, carbone, carta, tessuti, gomma, ecc.)

201 Classe B ecc.) Classe C Classe D Fuochi da liquidi o da solidi liquefatti (benzine, oli, vernici, solventi Fuochi da gas (idrogeno, metano, acetilene, GPL ecc.) Fuochi da metalli (alluminio, magnesio, sodio, potassio, litio ecc.) Sostanze estinguenti Per sostanze estinguenti si intendono quei prodotti naturali od artificiali, allo stato solido, liquido o gassoso, che hanno la caratteristica di poter estinguere un incendio. Gli estinguenti maggiormente utilizzati sono: l'acqua; le schiume; le polveri (chimiche e speciali); l'anidride carbonica. Al momento della scelta dell'estinguente da adottare in un determinato luogo di lavoro, è necessario analizzare preventivamente: il tipo di attività; l'organizzazione del lavoro; le sostanze utilizzate; gli impianti, le macchine e le apparecchiature installate ecc.. L'acqua è storicamente la sostanza estinguente più diffusa, in quanto risulta assai efficace, economica e facilmente reperibile. L'acqua trova impiego tramite: idranti, naspi, attacchi di mandata per autopompa dei VV.F., impianti automatici e/o manuali di estinzione incendi ed in alcuni casi anche negli estintori. L' acqua, che è l'estinguente ideale per lo spegnimento di fuochi di classe A (fuochi da solidi) e può essere impiegata, con alcune precauzioni, anche per fuochi di classe B (fuochi da liquidi). Le schiume sono agenti estinguenti composti da una soluzione in acqua di liquido schiumogeno (detta soluzione schiumogena) con l'aggiunta di additivi che le impartiscono resistenza meccanica e resistenza al fuoco. L'azione estinguente delle schiume avviene essenzialmente per soffocamento, in quanto esse si frappongono tra il combustibile e il comburente (l'ossigeno), a cui si aggiunge un modesto apporto di raffreddamento del rogo, dovuto all'evaporazione dell'acqua presente nella schiuma. Le schiume, che sono ottimi estinguenti per i fuochi di classe A e B (fuochi da materiali solidi e liquidi). Le polveri estinguenti, costituite da miscele di sostanze chimiche combinate insieme, si dividono in: A) polveri chimiche a loro volta si dividono in polveri normali e polveri polivalenti ; B) polveri speciali. Le polveri chimiche normali sono ottimi estinguenti per fuochi di classe B e C (fuochi da liquidi e da gas), nonché per fuochi da apparecchiature elettriche in tensione. Le polveri chimiche polivalenti invece, sono utilizzabili per i fuochi di classe A, B e C (fuochi da solidi, da liquidi e da gas), nonché per fuochi da apparecchiature elettriche in tensione

202 Le polveri speciali, costituite da grafite, cloruro di sodio anidro, carbonato di sodio anidro e sabbia secca, risultano idonee per i fuochi di classe D (fuochi da metalli). L'anidride carbonica, che risulta un ottimo estinguente per fuochi di classe B e C (fuochi da liquidi e gas) e per fuochi da apparecchiature elettriche in tensione, e che può essere impiegata anche su fuochi di classe A (fuochi da solidi), viene utilizzata sia tramite estintori portatili e carrellati sia tramite impianti fissi di spegnimento automatico. LE PRINCIPALI CAUSE DI UN INCENDIO Sono dovute principalmente a: cause di origine elettrica; cause derivate da negligenze dei lavoratori; anomalie di funzionamento di macchine ed impianti; azioni dolose. Le cause di origine elettrica, che sono le più numerose (superiori al 30%), sono dovute principalmente: a corto circuiti; a scariche atmosferiche; al carente stato di conservazione di cavi di alimentazione elettrica di apparecchi utilizzatori; apparecchiature (od impianti), tenute sotto tensione anche quando queste non sono in condizioni di essere utilizzate; ad utilizzo di prolunghe per l'alimentazione di apparecchi elettrici portatili non idonee ovvero in scadenti condizioni di conservazione; ad interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria non conformi a quanto indicato dal fabbricante ovvero ai dettami di buona tecnica, ecc. Esse possono essere evitate mediante: 1) la verifica periodica delle messe a terra, utilizzando, per macchine e apparecchiature, solo cavi di alimentazione propriamente dimensionati, evitando di usarne di deteriorati e proteggendo gli edifici (quando necessario), dalle scariche atmosferiche; 2) una appropriata manutenzione di tutti i componenti elettrici di macchine ed impianti, affinché il loro livello di sicurezza non scada nel tempo. Le cause derivate dalla negligenza dei lavoratori, si manifestano: nel deposito o manipolazione non corretta di sostanze infiammabili o facilmente combustibili; nell'inosservanza delle regole di prevenzione incendi, come il divieto di fumare, usare fiamme libere nelle aree in cui non è consentito; nell'utilizzo di apparecchi per il riscaldamento (stufette), in aree in cui non è consentito ovvero con carenze di manutenzione; nell'utilizzo di bollitori, scaldavivande, fornelli elettrici od a gas non autorizzati e/o in condizioni di conservazione non ottimali; nell'uso di prolunghe per l'alimentazione di apparecchi elettrici, non idonee ovvero in condizioni non ottimali; nello stoccaggio di prodotti infiammabili per la pulizia e l'igiene dei locali, non

203 adeguatamente custoditi; nell'utilizzo di prese volanti ovvero multi prese ( ciabatte ) non autorizzate e/o in condizioni di conservazione non ottimali; nella mancata rimozione di materiali combustibili obsoleti abbandonati nei luoghi di lavoro (come carta, cartone, materiali plastici, stracci, arredi lignei ecc.). Esse possono essere evitate mediante: 1) l'apposizione di cartelli di divieto di fumo ed al controllo del rispetto di questi; 2) la sorveglianza circa l'utilizzo e lo stato di conservazione di dispositivi per il riscaldamento (stufette) nonché di apparecchi per il riscaldamento del cibo; 3) la verifica periodica dei luoghi di lavoro per evitare l'ingiustificato abbandono di materiali infiammabili o facilmente combustibili; 4) una idonea informazione dei lavoratori circa il pericolo d'incendio. Le anomalie di funzionamento di macchine ed impianti da cui può derivare danno, possono avere origine: da perdite di gas, liquidi o vapori infiammabili, dovute al cattivo funzionamento di componenti delle apparecchiature; dalla inosservanza delle modalità d'utilizzo fornite dal fabbricante; dall'abbandono, in prossimità di macchine e impianti, di materiali infiammabili o facilmente combustibili; da carenze di manutenzione e/o lubrificazione ovvero da interventi di riparazione e/o sostituzione di pezzi, non in conformi a quanto previsto dal fabbricante; dal mancato funzionamento dei dispositivi di sicurezza. Esse possono essere evitate mediante: 1) opportuna manutenzione programmata di tutti i componenti meccanici; 2) il costante controllo di tubazioni, raccordi, valvole, rubinetti, saracinesche ecc., necessari per il normale funzionamento della macchina; 3) l'osservanza delle modalità d'utilizzo fornite dal costruttore; 4) l'accertamento che l'area circostante alla macchina sia mantenuta costantemente sgombra da materiali pericolosi; 5) la costante verifica del perfetto funzionamento di tutti i dispositivi di sicurezza e di allarme ecc.. Le azioni dolose, interessano principalmente le aree all'aperto, come quelle utilizzate per lo stoccaggio di materiali vari, ecc., che possono essere incendiati con relativa facilità ad opera di malintenzionati. Tali azioni possono essere evitate mediante: 1) vigilanza ed identificazione delle persone autorizzate all'accesso nell'area di lavoro; 2) deposito di materiali infiammabili o facilmente combustibili in aree di non facile accesso a persone estranee

204 CONDOMINIO CATEGORIE SOGGETTE A PREVENZIONE INCENDI (ALLEGATO 1 DPR 151/2011) RISCHI ALLE PERSONE IN CASO DI INCENDIO Al verificarsi di un incendio, i prodotti che derivano della combustione sono: fiamme e calore; fumi e gas d'incendio; fumi visibili. che risultano tutti elementi estremamente pericolosi per l'uomo. Fiamme e calore possono provocare: a) ustioni di vario grado; b) ipertermia; c) arresto della respirazione per collasso dei capillari sanguigni, dovuto all'aria molto calda. Inoltre l'alta temperatura proveniente dalle fiamme, può produrre gravi effetti, provocando ad esempio: 1) il collasso delle strutture della costruzione interessata dal rogo; 2) la propagazione dell'incendio ad edifici adiacenti; 3) la rottura di tubazioni di gas, con pericoli di esplosione. Fumi e gas d'incendio. Nello sviluppo di un incendio i pericoli per l'uomo sono in gran parte di origine respiratoria per: 1) carenza di ossigeno nell'area circostante al rogo, dovuta agli effetti della combustione, che consumando l'ossigeno presente nell'aria atmosferica, fa scendere rapidamente la percentuale al di sotto del suo valore normale

205 Fumi visibili Sono costituiti da particelle incombuste, gas di combustione e vapore acqueo. Il pericolo dei fumi in un incendio deriva dalla riduzione della visibilità che può far perdere l'orientamento alle persone presenti, anche in luoghi di lavoro a queste ben noti e che può far imboccare percorsi che non conducono in luoghi sicuri od in aree a cielo aperto. MISURE PER PREVENIRE GLI INCENDI Compito della prevenzione incendi è quello di prevenire l'insorgenza di un incendio tramite: l'attuazione delle misure preventive; la verifica dei luoghi di lavoro. Attuazione delle misure preventive Tra le misure preventive possono essere indicate quelle riguardanti: la realizzazione di impianti elettrici costruiti a regola d'arte; l'adozione e la corretta manutenzione dell'impianto di messa a terra, dei dispositivi differenziali e dell'impianto di protezione contro le scariche atmosferiche (quando necessario); la corretta manutenzione ed il coretto utilizzo di macchine, impianti ed apparecchiature elettriche; il corretto stoccaggio ed utilizzo di tutti i prodotti infiammabili o facilmente combustibili; il divieto di utilizzare fiamme libere senza la preventiva autorizzazione e solo dopo aver preso tutte le necessarie precauzioni del caso; l'adozione di: 1) opportuna segnaletica concernente le planimetrie dei luoghi di lavoro ove siano riportate le indicazioni concernenti: le vie di esodo, le scale di emergenza, l'ubicazione dell'interruttore dell'alimentazione elettrica dell'area, il posizionamento degli estintori e degli idranti ecc.; 2) la vigilanza del rispetto del divieto di fumo nelle aree interessate da tale divieto. Verifica dei luoghi di lavoro E' necessario un costante controllo dei luoghi di lavoro, per evitare che lo stato di sicurezza di questi non scada nel tempo. A titolo di esempio, possono essere ricordate le verifiche riguardanti: le pavimentazioni delle vie di esodo, che devono risultare integre e prive di punti di inciampo ; le vie di esodo, che devono essere facilmente percorribili e mantenute sgombre da ostacoli; le porte ed i portoni poste sulle vie di esodo, che devono risultare facilmente apribili; le vie di circolazione del personale, che devono essere tenute sempre sgombre da materiali od arredi di scarto; le prese ed i cavi di alimentazione elettrica degli apparecchi utilizzatori, che devono essere costantemente mantenute in condizioni ottimali

206 Gli estintori portatili: 1) devono risultare accompagnati da idonea segnaletica che ne evidenzi l'ubicazione; 2) devono essere installati in posizione chiaramente visibile ed accessibile; 3) non devono presentare danni od anomalie di parti o componenti; 4) devono risultare accompagnati da cartellino di manutenzione semestrale. Durata di scarica di un estintore Si precisa che la durata di scarica di un estintore, e cioè il tempo necessario affinché tutto l'estinguente si esaurisca, dipende dalla massa o dal volume dell'estinguente, e va dai 6 secondi degli estintori fino a 3 Kg fino ai 15 secondi di quelli fino a 10 Kg. Gli idranti: 1) devono risultare accompagnati da idonea segnaletica; 2) devono essere installati in posizione chiaramente visibile ed accessibile; 3) non devono presentare danni od anomalie di parti e componenti. PROTEZIONE ANTINCENDIO E PROCEDURE DA ADOTTARE La protezione antincendio, che comprende tutte le misure da attuare al fine di limitare i danni alle persone ed alle cose derivanti dallo sviluppo di un incendio, per esempio abbiamo: nella resistenza al fuoco delle strutture. Per resistenza al fuoco si intende il tempo durante il quale un elemento da costruzione (componente o struttura) conserva i seguenti requisiti : 1) stabilità meccanica (simbolo R); 2) tenuta alle fiamme, ai fumi e ai gas (simbolo E); 3) isolamento termico (simbolo I ). Tale sigla REI, è seguita da un numero, che esprime il tempo, in minuti primi, per i quali un elemento da costruzione - o una porta - conserva le caratteristiche di stabilità, tenuta e isolamento termico, dal momento in cui è stato sottoposto all'azione del fuoco. Compartimentazioni Le compartimentazioni delle strutture edilizie comprendenti: le partizioni orizzontali (solai); le partizioni verticali (pareti divisorie); le porte. Sono elementi costruttivi aventi caratteristiche di resistenza al fuoco predeterminate che vengono realizzate (od installate), in funzione delle esigenze di prevenzione incendi e che permettono: il contenimento della propagazione dell'incendio (ovvero ne ritardano la diffusione) in un'area circoscritta, fornendo alle persone presenti la possibilità di raggiungere senza pericoli luoghi sicuri od aree a cielo aperto; adeguata protezione alle vie di esodo, con particolare riferimento alle scale di emergenza (scale protette, a prova di fumo ). FORMAZIONE ED INFORMAZIONE DEI LAVORATORI In conformità dell'allegato VII del DM 10/03/98, ogni datore di lavoro è tenuto a fornire ai lavoratori una adeguata formazione ed informazione sui principi di base

207 della prevenzione incendi e sulle azioni da compiere in presenza di una emergenza incendio sul luogo del lavoro. In particolare i lavoratori devono adeguatamente essere informati circa: 1) i rischi d'incendio legati all'attività; 2) i rischi d'incendio legati alle specifiche mansioni del singolo lavoratore; 3) le misure di prevenzione e protezione incendio adottate nel luogo di lavoro, con particolare riferimento: A) al corretto comportamento da tenere all'interno dei luoghi di lavoro; B) all'osservanza delle misure di prevenzione incendi; C) al divieto di utilizzare gli ascensori per l'evacuazione in caso d'incendio; D) all'importanza di tenere chiuse le porte tagliafuoco installate al fine di tenere separata un'area (od un locale) a rischio d'incendio da un'altra area (ovvero un altro locale). In particolare i lavoratori incaricati della gestione delle emergenze dovranno frequentare appositi corsi di formazione con durata, in funzione della valutazione del rischio d'incendio, di 4 ore (basso) - 8 ore (medio) - 16 ore (elevato). I lavoratori, saranno formati sul comportamento da adottare in caso di incendio, ed in particolare saranno in grado di: accertare l'entità dell'incendio (o di altra emergenza); segnalare il verificarsi di un incendio; effettuare un primo intervento sulle fiamme, mediante l'utilizzo dei dispositivi di lotta agli incendi, se le condizioni del rogo lo consentono; richiedere un intervento degli Enti preposti alla gestione delle emergenze (VV.F, CRI, Protezione Civile, Polizia ecc.); escludere le alimentazioni e delle utenze, quali l'energia elettrica, il gas ecc., e la messa in sicurezza di macchine ed impianti (quando possibile). SEGNALETICA DI SICUREZZA La segnaletica di sicurezza, che è un componente di notevole rilievo nella protezione antincendio, in quanto fornisce a tutte le persone presenti opportune informazioni di prevenzione e protezione nei luoghi di lavoro. I cartelli della segnaletica di sicurezza si dividono in segnali: di divieto ad esempio divieto di spegnere con acqua ; di avvertimento ad esempio materiale comburente ; di salvataggio ad esempio su di un percorso/uscita di emergenza; antincendio ad esempio sul posizionamento di un estintore portatile); che evidenziano ostacoli ad esempio un architrave basso. Segnaletica aggiuntiva Come per esempio: 1) le planimetrie dei luoghi di lavoro ove siano riportate informazioni concernenti la sicurezza sulle vie e le uscite di emergenza, l'ubicazione dei dispositivi di lotta agli incendi, ecc.. 2) segnaletica a pavimento, nel caso in cui il percorso di esodo attraversi una vasta area di piano. Illuminazione di emergenza Ogni luogo di lavoro deve disporre (quando le esigenze lo richiedono) di un impianto (o dispositivo/i) di illuminazione di emergenza, che garantisca una idonea illuminazione artificiale:

208 a) dei luoghi di lavoro; b) delle vie di uscita, compresi i percorsi esterni, quando viene a mancare quella fornita dall'impianto elettrico di rete. Tale impianto, che può essere realizzato mediante impianto autonomo (con protezione antincendio), ovvero con lampade ad alimentazione propria (batterie), deve garantire una: accensione automatica; adeguata illuminazione per consentire un esodo in sicurezza con particolare riferimento alle porte di uscita; autonomia proporzionata alle esigenze del luogo e comunque non inferiore a 30 minuti

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210 MODULO N. 18 Sicurezza nei condomini D.Lgs. 81/08 e s.m.i. (Eugenio Mellace) DVR - Documento Valutazione dei Rischi La valutazione dei rischi è uno strumento finalizzato alla programmazione delle misure di protezione e prevenzione, volta a salvaguardare la salute e la sicurezza dei lavoratori. Il D.Lgs. 9 aprile 2008, n. 81 e s.m.i. ribadisce con ancor più forza l obbligo della valutazione di tutti i rischi per la sicurezza e la salute del lavoratore, con la conseguente elaborazione del documento previsto dall articolo 28. La valutazione riguarderà anche la scelta delle attrezzature di lavoro e delle sostanze o dei preparati chimici impiegati, nonché la sistemazione dei luoghi di lavoro, tutti i rischi tra cui anche quelli collegati allo stress lavoro- correlato e quelli riguardanti le lavoratrici in stato di gravidanza, secondo quanto previsto dal decreto legislativo 26 marzo 2001, n. 151, nonché quelli connessi alle differenze di genere, all'età, alla provenienza da altri Paesi. Secondo l art. 28 del D.Lgs. n.81/08 e s.m.i. il documento redatto a conclusione della valutazione, deve avere data certa e contenere: una relazione sulla valutazione di tutti i rischi per la sicurezza e la salute durante l'attività lavorativa, nella quale siano specificati i criteri adottati per la valutazione stessa; l'indicazione delle misure di prevenzione e di protezione attuate e dei dispositivi di protezione individuali adottati; il programma delle misure ritenute opportune per garantire il miglioramento nel tempo dei livelli di sicurezza; l'individuazione delle procedure per l'attuazione delle misure da realizzare; l'indicazione del nominativo del responsabile del servizio di prevenzione e protezione, del rappresentante dei lavoratori per la sicurezza o di quello territoriale e del medico competente che ha partecipato alla valutazione del rischio; l'individuazione delle mansioni che eventualmente espongono il lavoratore a rischi specifici che richiedono una riconosciuta capacità professionale, specifica esperienza, adeguata formazione e addestramento. DEFINIZIONI RICORRENTI Si adottano, nel presente documento, le seguenti definizioni, secondo l art. 2 D.Lgs. 81/08 e s.m.i.: Lavoratore: persona che, indipendentemente dalla tipologia contrattuale, svolge un'attività lavorativa nell'ambito dell'organizzazione di un datore di lavoro pubblico o privato, con o senza retribuzione, anche al solo fine di apprendere un mestiere, un'arte o una professione

211 Datore di lavoro: il soggetto titolare del rapporto di lavoro con il lavoratore o, comunque, il soggetto che, secondo il tipo e l'assetto dell'organizzazione nel cui ambito il lavoratore presta la propria attività, ha la responsabilità dell'organizzazione stessa o dell'unità produttiva in quanto esercita i poteri decisionali e di spesa. Servizio di prevenzione e protezione dei rischi: insieme delle persone, sistemi e mezzi esterni o interni all'azienda finalizzati all'attività di prevenzione e protezione dai rischi professionali per i lavoratori. Medico Competente: medico in possesso di uno dei titoli e dei requisiti formativi e professionali di cui all'articolo 38 D.Lgs. 81/08 e s.m.i., che collabora, secondo quanto previsto all'articolo 29, comma 1 del decreto suddetto, con il datore di lavoro ai fini della valutazione dei rischi ed è nominato dallo stesso per effettuare la sorveglianza sanitaria e per tutti gli altri compiti di cui al presente decreto. Sorveglianza sanitaria: insieme degli atti medici, finalizzati alla tutela dello stato di salute e sicurezza dei lavoratori, in relazione all'ambiente di lavoro, ai fattori di rischio professionali e alle modalità di svolgimento dell'attività lavorativa. Responsabile del Servizio di Prevenzione e Protezione: persona in possesso delle capacità e dei requisiti professionali di cui all'articolo 32 D.Lgs. 81/08 e s.m.i. designata dal datore di lavoro, a cui risponde, per coordinare il servizio di prevenzione e protezione dai rischi. Rappresentante dei Lavoratori per la Sicurezza: persona eletta o designata per rappresentare i lavoratori per quanto concerne gli aspetti della salute e della sicurezza durante il lavoro. Prevenzione: il complesso delle disposizioni o misure necessarie anche secondo la particolarità del lavoro, l'esperienza e la tecnica, per evitare o diminuire i rischi professionali nel rispetto della salute della popolazione e dell'integrità dell'ambiente esterno. Valutazione dei rischi: valutazione globale e documentata di tutti i rischi per la salute e sicurezza dei lavoratori presenti nell'ambito dell'organizzazione in cui essi prestano la propria attività, finalizzata ad individuare le adeguate misure di prevenzione e di protezione e ad elaborare il programma delle misure atte a garantire il miglioramento nel tempo dei livelli di salute e sicurezza. Rischio: probabilità di raggiungimento del livello potenziale di danno nelle condizioni di impiego o di esposizione ad un determinato fattore o agente oppure alla loro combinazione. OBBLIGHI DEL DATORE DI LAVORO Ai sensi dell art. 77 comma 1, D.Lgs. 81/08 e s.m.i., il datore di lavoro ha scelto i DPI (dispositivi di protezione individuali come scarpe antinfortunistiche, guanti, ecc) avendo: - effettuato l'analisi e la valutazione dei rischi che non possono essere evitati con altri mezzi; - individuato le caratteristiche dei DPI necessarie affinché questi siano adeguati ai rischi valutati, tenendo conto delle eventuali ulteriori fonti di rischio rappresentate dagli stessi DPI; - valutato, sulla base delle informazioni e delle norme d uso fornite dal fabbricante a corredo dei DPI, le caratteristiche dei DPI disponibili sul mercato e le ha raffrontate con quelle individuate al punto precedente; - aggiorna la scelta ogni qualvolta intervenga una variazione significativa negli elementi di valutazione. Il datore di lavoro, in base all'art. 77 comma 2, del D.Lgs. 81/08 e s.m.i., ha

212 individuato le condizioni in cui un DPI deve essere usato, specie per quanto riguarda la durata dell'uso, in funzione dell entità, frequenza ed esposizione al rischio, caratteristiche del posto di lavoro di ciascun lavoratore e prestazioni del DPI. Inoltre, il datore di lavoro in base all art. 77 comma 4 D.Lgs. 81/08 e s.m.i.: 1) mantiene in efficienza i DPI e ne assicura le condizioni d'igiene, mediante la manutenzione, le riparazioni e le sostituzioni necessarie; 2) provvede a che i DPI siano utilizzati soltanto per gli usi previsti, salvo casi specifici ed eccezionali, conformemente alle informazioni del fabbricante; 3) fornisce istruzioni comprensibili per il lavoratore; 4) informa preliminarmente il lavoratore dei rischi dai quali il DPI lo protegge; 5) assicura una formazione adeguata e organizza, se necessario, uno specifico addestramento circa l'uso corretto e l'utilizzo pratico dei DPI. OBBLIGHI DEL LAVORATORE Il lavoratore si dovrà sottoporre al programma di formazione organizzato dal datore di lavoro. Il lavoratore utilizzerà i DPI messi a sia disposizione conformemente all'informazione e alla formazione ricevute e all'addestramento eventualmente organizzato, inoltre avrà cura dei DPI messi a sua disposizione e non vi apporterà modifiche di propria iniziativa (art. 78 comma 3 D. Lgs. 81/08 e s.m.i.). Il lavoratore segnalerà immediatamente al datore di lavoro qualsiasi difetto o inconveniente rilevato nei DPI messi a sua disposizione (art. 78, comma 4 e 5, D.Lgs. 81/08 e s.m.i.) FORMAZIONE INFORMAZIONE DEL LAVORATORE Il datore di lavoro deve provvedere periodicamente affinché ciascun lavoratore riceva una adeguata informazione: 1) sui rischi per la salute e sicurezza sul lavoro connessi alla attività dell Azienda in generale; 2) sulle procedure che riguardano il primo soccorso, la lotta antincendio, l evacuazione dei luoghi di lavoro; 3) sui nominativi dei lavoratori incaricati di applicare le misure di cui agli articoli 45 e 46; 4) sui nominativi del responsabile e degli addetti del servizio e protezione, e del medico competente. Il Datore di Lavoro provvede altresì affinché ciascun lavoratore riceva una adeguata informazione: 1) sui rischi specifici cui è esposto in relazione all attività svolta, le normative di sicurezza e le disposizioni aziendali in materia; 2) sulle misure e le attività di protezione e prevenzione adottate. Il contenuto della informazione risulta facilmente comprensibile per i lavoratori e consente loro di acquisire le relative conoscenze. Ove la informazione dovesse riguardare lavoratori immigrati, essa avverrà previa verifica della comprensione della lingua utilizzata nel percorso informativo. Il datore di lavoro assicura che ciascun lavoratore riceva periodicamente una formazione sufficiente ed adeguata in materia di salute e sicurezza, anche rispetto alle conoscenze linguistiche, con particolare riferimento a: 1) concetti di rischio, danno, prevenzione, protezione, organizzazione della prevenzione aziendale, diritti e doveri dei vari soggetti aziendali, organi di

213 vigilanza, controllo, assistenza; 2) rischi riferiti alle mansioni e ai possibili danni e alle conseguenti misure e procedure di prevenzione e protezione caratteristici del settore di appartenenza dell azienda. Il Datore di Lavoro assicura, altresì, che ciascun lavoratore riceva una formazione sufficiente ed adeguata in merito ai rischi specifici di cui ai titoli del D.Lgs. 81/08 s.m.i.. La formazione e, ove previsto, l addestramento specifico avverranno in occasione: 1) della costituzione del rapporto di lavoro o dell inizio dell utilizzazione qualora si tratti di somministrazione di lavoro; 2) del trasferimento o cambiamento di mansioni; 3) della introduzione di nuove attrezzature di lavoro o di nuove tecnologie. L addestramento verrà effettuato da persona esperta e sul luogo di lavoro. DUVRI - Documento Unico Valutazione Rischi Interferenziali La presenza di lavoratori di due o più datori di lavoro che condividono spazi comuni e, quindi, i medesimi rischi è inevitabilmente causa di problemi nella gestione della sicurezza, poiché sussiste il pericolo che i lavoratori di un impresa possano essere esposti ai rischi specifici delle lavorazioni di un altra indipendentemente dal fatto che le attività vengano svolte contemporaneamente o meno. Il datore di lavoro committente deve infatti sincerarsi, in caso di affidamento a terzi di attività da svolgersi all interno del Condominio (ad es. lavori di manutenzione, pulizia, ecc), che il datore di lavoro appaltatore metta in atto tutte le misure necessarie onde evitare che i rischi derivanti dalle attività in corso possano coinvolgere i propri lavoratori. Bisogna considerare che il personale esterno, in caso di emergenza, se non opportunamente informato, potrebbe trovarsi in difficoltà non conoscendo le procedure da adottarsi e non avendo familiarità con i luoghi di lavoro. I rischi possono quindi essere: 1. propri dell attività normalmente svolta nei luoghi di lavoro; 2. propri delle lavorazioni appaltate; 3. derivanti dalla tipologia della struttura e dall ambiente di lavoro; 4. organizzativi derivanti dalla presenza di un maggior numero di persone negli ambienti. A questo proposito, il D.Lgs. 81/08 e s.m.i. prevede il coinvolgimento e la responsabilità del datore di lavoro committente nei confronti di terzi (lavoratori autonomi o dipendenti di altra impresa appaltatrice) che prestino la propria opera all interno del Condominio. Nello specifico il datore di lavoro committente è tenuto a: - verificare i requisiti tecnico- professionali dell appaltatore e/o subappaltatore, per le lavorazioni che questi sono chiamati ad effettuare. La verifica delle capacità dell appaltatore non deve limitarsi al semplice controllo dell iscrizione alla camera di commercio o all accertamento delle capacità tecnico- professionali ad eseguire i lavori, ma implica anche il possesso e la messa a disposizione di risorse, mezzi e personale adeguatamente organizzati al fine di garantire la tutela della salute e della sicurezza sia dei lavoratori propri sia di quelli del committente o altri presenti nei luoghi di lavoro. Deve considerarsi, pertanto, come requisito tecnico professionale fondamentale la capacità dell appaltatore di pre- valutare i rischi e di individuare le misure di protezione in relazione all opera da eseguire

214 Detta valutazione deve avere per oggetto il censimento dei rischi, l esame degli stessi e la definizione delle relative misure di sicurezza, l organizzazione del lavoro e la disponibilità di macchine ed attrezzature previste per la realizzazione dell opera. Il possesso di queste informazioni è inoltre necessario al fine del coordinamento degli interventi di protezione e prevenzione che il committente è chiamato ad attuare. - fornire, in sede di contratto di appalto, e prima che questi dia inizio ai lavori commissionatigli, informazioni dettagliate in merito ai rischi specifici presenti sui luoghi di lavoro e sulle misure di prevenzione e di emergenza adottate in relazione alla propria attività attraverso il DUVRI (Documento Unico Valutazione Rischi Interferenze); Tali informazioni devono comprendere: o informazioni generali sull organizzazione della sicurezza nel Condominio, nominativo RSPP (se nominato), localizzazione cassetta P.S., vie di esodo, ecc; o rischi specifici esistenti nell ambiente di lavoro; o eventuali DPI obbligatori; o presenza o meno dei lavoratori del committente durante l esecuzione dei lavori appaltati; o eventuale collaborazione dei lavoratori del committente all esecuzione dei lavori. IL CANTIERE PSC Piano di Sicurezza e Coordinamento Il Piano di Sicurezza e Coordinamento (PSC) viene redatto ai sensi dell'art. 100, c. 1, del D.Lgs. n. 81/08 e s.m.i. in conformità a quanto disposto dall'allegato XV dello stesso decreto sui contenuti minimi dei piani di sicurezza. L'obiettivo primario del PSC è stato quello di valutare tutti i rischi residui della progettazione e di indicare le azioni di prevenzione e protezione ritenute idonee, allo stato attuale, a ridurre i rischi medesimi entro limiti di accettabilità. Il piano si compone delle seguenti sezioni principali: a) identificazione e descrizione dell'opera; b) individuazione dei soggetti con compiti di sicurezza; c) analisi del contesto ed indicazione delle prescrizioni volte a combattere i relativi rischi rilevati; d) organizzazione in sicurezza del cantiere, tramite: relazione sulle prescrizioni organizzative; lay- out di cantiere; analisi ed indicazione delle prescrizioni di sicurezza per le fasi lavorative interferenti; e) coordinamento dei lavori, tramite: pianificazione dei lavori (diagramma di GANTT) secondo logiche produttive ed esigenze di sicurezza durante l'articolazione delle fasi lavorative; prescrizioni sul coordinamento dei lavori, riportante le misure che rendono compatibili attività altrimenti incompatibili; stima dei costi della sicurezza; organizzazione del servizio di pronto soccorso, antincendio ed evacuazione qualora non sia contrattualmente affidata ad una delle imprese e vi sia una gestione comune delle emergenze allegati. Le prescrizioni contenute nel presente piano, pur ritenute sufficienti a garantire la

215 sicurezza e la salubrità durante l'esecuzione dei lavori, richiedono ai fini dell'efficacia approfondimenti e dettagli operativi da parte delle imprese esecutrici. Per tale motivo sarà cura dei datori di lavoro delle imprese esecutrici, nei rispettivi Piani Operativi di Sicurezza (POS), fornire dettagli sull'organizzazione e l'esecuzione dei lavori, in coerenza con le prescrizioni riportate nel presente piano di sicurezza e coordinamento. DOCUMENTAZIONE DA CUSTODIRE IN CANTIERE Ai sensi della vigente normativa le imprese che operano in cantiere dovranno custodire presso gli uffici di cantiere la seguente documentazione: Notifica preliminare (inviata alla A.S.L. e alla D.P.L. da committente e consegnata all impresa esecutrice che la deve affiggere in cantiere - art.99 D.Lgs. 81/08 s.m.i.); Piano di Sicurezza e di Coordinamento (PSC); Fascicolo con le caratteristiche dell Opera; Piano Operativo di Sicurezza di ciascuna delle imprese operanti in cantiere e gli eventuali relativi aggiornamenti (POS); Titolo abilitativo alla esecuzione dei lavori; Copia del certificato di iscrizione alla Camera di Commercio Industria e Artigianato per ciascuna delle imprese operanti in cantiere; Documento unico di regolarità contributiva (DURC); Certificato di iscrizione alla cassa Edile per ciascuna delle imprese operanti in cantiere; Copia del registro degli Infortuni per ciascuna delle imprese operanti in cantiere; Copia del Libro Unico del Lavoro per ciascuna delle imprese operanti in cantiere; Verbali di ispezioni effettuate dai funzionari degli enti di controllo che abbiano titolo in materia di ispezioni dei cantieri (A.S.L., Ispettorato del lavoro ecc.); Registro delle visite mediche periodiche e idoneità alla mansione; Certificati di idoneità per i lavoratori minorenni; Tesserini di vaccinazione antitetanica. La figura del Coordinatore per la Sicurezza nella Progettazione (CSP) la troviamo nei cantieri dove c è la presenza di più ditte esecutrici. Tale figura viene chiaramente definita dall art. 89 del D.Lgs. 81/08 s.m.i. Titolo IV Cantiere temporanei o mobili - Capo I misure per la salute e sicurezza nei cantieri temporanei o mobili. Agli effetti delle disposizioni di cui al presente capo si intende: Coordinatore in materia di Sicurezza e di salute durante la Progettazione dell opera, di seguito denominato coordinatore per la progettazione: soggetto incaricato, dal committente o dal responsabile dei lavori dell esecuzione dei compiti di cui all articolo 91. L articolo 91 D.Lgs. 81/08 s.m.i. rappresenta il passaggio della legge nel quale vengono espressamente indicate mansioni e funzioni del coordinatore. Art Durante la progettazione dell opera e comunque prima della richiesta di presentazione delle offerte, il coordinatore per la progettazione: redige il Piano di Sicurezza e di Coordinamento (PSC) di cui all articolo 100 comma 1 i contenuti sono dettagliatamente specificati nell allegato XV

216 SCHEMA - OBBLIGHI DEL COMMITTENTE/RESPONSABILE LAVORI NOTIFICA IMPRESE CSP CSE PRELIMINARE 2 SI SI SI 1 >200u/g SI NO NO 1+1 successiva SI DOPO NO SI redige il PSC IL DATORE DI LAVORO/AMMINISTRATORE IN CASO DI INADEMPIENZE IN MATERIA DI SICUREZZA E SOGGETTO ALLE SEGUENTI SANZIONI: Se non nomina, nei casi previsti, il coordinatore per la progettazione o il coordinatore per l esecuzione: arresto da tre a sei mesi o ammenda da a euro. Se viene scelta una impresa o un lavoratore autonomo privi dell idoneità tecnico professionale in relazione ai lavori da affidare: arresto da due a quattro mesi o ammenda da a euro. Se non garantisce che l impresa affidataria corrisponda alle imprese esecutrici, senza alcun ribasso, i relativi oneri della sicurezza: arresto da due a quattro mesi o ammenda da a euro. - Se il datore di lavoro dell impresa affidataria, i dirigenti e i preposti non sono adeguatamente formati: arresto da due a quattro mesi o ammenda da a euro. Se non trasmette il piano di sicurezza a tutte le imprese invitate a presentare offerte per l esecuzione dei lavori: sanzione pecuniaria da 500 a euro. - In mancanza del P.S.C., del fascicolo, della Notifica preliminare o del D.U.R.C.: sospensione del Titolo Abilitativo e dei lavori fino alla regolarizzazione

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218 ALLEGATO N. 2 Modelli di Relazione (Paolo Mohoric) Nelle pagine che seguono sono riportati, a titolo esemplificativo, alcuni modelli di relazione dell amministratore da presentare in assemblea, nonché di commento al rendiconto annuale. 285

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220 MOHORIC Roma Via.. CONDOMINIO VIA RELAZIONE INFORMATIVA DELL AMMINISTRATORE SULLA GESTIONE 2010 (8 NOV. 2011) Analisi BILANCIO ANALISI DI BILANCIO (2010) 1.1 Analisi generale Il consuntivo delle spese condominiali del 2010 evidenzia un aumento per quanto riguarda la manutenzione delle pa rti com uni ed un n otevole aum ento delle s pese del l acqua (fatture ACEA ATO2). Per quanto riguarda le spese di gestione si riepilogano nel seguito le maggiori spese non preventivate, solo le principali, che sono state erogate nel 2010: Tali spese hanno riguardato in particolare i seguenti principali interventi: Prog N.Fatt Fornitore Descrizione MANUT. PARTI COMUNI (1.6) MANUT. PARTI COMUNI (1.6) MANUT. PARTI COMUNI (1.6) MANUT. PARTI COMUNI (1.6) MANUT. PARTI COMUNI (1.6) MANUT. PARTI COMUNI (1.6) MANUT. PARTI COMUNI (1.6) 562 MANUT. PARTI COMUNI (1.6) MANUT. PARTI COMUNI (1.6) MANUT. PARTI COMUNI (1.6) MANUT. PARTI COMUNI (1.6) MANUT. PARTI COMUNI (1.6) MANUT. PARTI COMUNI (1.6) MANUT. PARTI COMUNI (1.6) MANUTENZ. VILL. 1 (2.4) MANUTENZ. VILL. 1 (2.4) MANUTENZ. VILL. 1 (2.4) MANUTENZ. VILL. 1 (2.4) MANUTENZ. VILL. 1 (2.4) MANUTENZ. VILL. 1 (2.4) MANUTENZ. VILL. 1 (2.4) MANUTENZ. VILL. 1 (2.4) MANUTENZ. VILL. 2 (3,4) MANUTENZ. VILL. 2 (3,4) MANUTENZ. VILL. 3 (4.4) VARIE COSTRUZIONE MURETTO FRONTE VILL. 4 INGRESSO PEDONALE CON SOGLIA ERIFACIM. TRATTO FOGNE PER IMPEDIRE ALLAGAMENTO VILL4 CAUSA TEMPORALI Importo spesa 1.229,60 R.A. 46,40 Rimborso spese Relazione perizia ingegnere 725,00 su lavori messaa terra imp. illum. parco effettuatida SIE srl FORNIT. DI UNA BOTOLA INALLUMINIO 296,80 MANDORLATOCON PIEGATURE A TUTTI E 4GLI ANGOLI R.A. 11,20 Manutenzione elettrica linee collegamento 1.590,00 due giardiole pertutta la distanza e rifacim. imp.illum. fronte vill. 1 R.A. 60,00 ACQUISTO MOTOSEGAPORTIERE MARINI 169,00 PERPICCOLI INTERVENTI F.P.O DI UNA POMPA CHIUDICANCELLO AL 371,00 CANCELLOPEDONALE R.A. 14,00 F.P.O. DI 1 PORTELLONE LACONTATORE GAS E 477,00 2SPORTELLI AL LAVANDINO R.A. 18,00 F.P.O. DI UNA POMPA CHIUDICANCELLO 296,80 PEDONALE R.A. 11,20 Apertura botola solaio vill. 1 peraccesso a 1.272,00 tetto per manutenzionecompresa putrellabotola operemurarie, apertura varco, ecc. R.A. 48,00 RIMOZIONECHIUSINO DIFOGNATURA 954,00 POZZETTIDISOSTRUZIONE. R.A. 36,00 Sostituzione pluviale sullafacciata del villino ,52 R.A. 59,68 F.P.O DI UN TELAIO CONRETE METALLICA 402,80 MAGLIA20X20 AL LOCALE MOTORIASCENSORI AL VILLINO 1 R.A. 15,20 VIDEOISPEZIONEFOGNATURE E SCAVO RETE 954,00 FOGNARIA R.A. 36,00 DISOSTRUZIONE COLONNABAGNI VILL 3 477,00 Associato A.N.A.C.I. (Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari

221 MOHORIC SRL AMMINISTRAZIONE CONDOMINIO VIA A...., 116/ ROMA RELAZIONE DELL AMMINISTRATORE PER L ASSEMBLEA MANUTENZ. VILL. 3 (4.4) MANUTENZ. VILL. 3 (4.4) MANUTENZ. VILL. 3 (4.4) MANUTENZ. VILL. 3 (4.4) MANUTENZ. VILL. 3 (4.4) MANUTENZ. VILL. 3 (4.4) MANUTENZ. VILL. 3 (4.4) MANUTENZ. VILL. 3 (4.4) MANUTENZ. VILL. 3 (4.4) 1 3 MANUTENZ. VILL. 4 (5.4) 2 3 MANUTENZ. VILL. 4 (5.4) MANUTENZ. VILL. 4 (5.4) MANUTENZ. VILL. 4 (5.4) MANUTENZ. VILL. 5 (6.4) MANUTENZ. VILL. 5 (6.4) RETRIB., CONTRIB, IRPEF PORTIERI ACQUA PARCO E VILLINI PORTIERI R.A. 18,00 VIDEOISPEZIONE COLONNASCARICO VILL 3 530,00 R.A. 20,00 VIDEOISPEZIONE COLONNASCARICO VILL 3 212,00 R.A. 8,00 SOSTITUZIONE SERRATURAPORTA + 265,00 FORNITURA CHIAVI R.A. 10,00 ROTTURA TRACANTONE ESOSTITUZONE 848,00 TRATTO DIVENTILAZIONE DEL 63 CONSTUCCATURA DELLEGIUNZIONI PRESISTENTI R.A. 32,00 MONTAGGIO CON MURATURA GRATE 530,00 SOTTOTETTO VILLINO4 R.A. 20,00 RIALZO MURETTO AIUOLAVILL 4 CON 848,00 FORNITURA EMESSA IN OPERA 15.M.L.COPERTINE IN TRAVERTINO EFORNITURA DI TERRAVEGETALE. R.A. 32,00 Sostituz. antenne terrestri per laricez. tv 636,00 digitale villino 5 R.A. 24,00 Maggiori spese retribuzioni portieri 7.332,88 +INPS+Irpef 2010 Maggiori spese ACQUA ,10 TOTALE MAGGIORI SPESE ,18 Si fa rilevare ch e i preventivi d elle sp ese con dominiali so no sem pre stati so ttostimati, nonostante c he l amministrazione c ondominiale ab bia se mpre consi gliato di a deguarli al le spese dei consuntivi. Confronto CONSUNTIVI/ PREVENTIVI CONFRONTO DEI CONSUNTIVI/PREVENTIVI CONDOMINIALI DEGLI ULTIMI QUATTRO ANNI Il gra fico se guente m ostra l andamento de i preve ntivi e consuntivi del le spese di ges tione ordinaria condominio nel periodo : Il g rafico c onferma qua nto affermato al punt o precedente, ossi a c he gli im porti di spe sa preventivati sono sottostimati. Una delle componenti delle voci di spesa notevolmente sottostimate a preventivo è quella dei costi dell acqua (fatture di Acea Ato2): - Pag. 2-

222 MOHORIC SRL AMMINISTRAZIONE CONDOMINIO VIA A...., 116/ ROMA RELAZIONE DELL AMMINISTRATORE PER L ASSEMBLEA Confronto spese ACQUA ANNO ACQUA PREVENTIVO ACQUA CONSUTIVO , , , , , , , ,10 Dal grafico seguente ciò appare ancora più evidente. Le spese relative alla forn itura di acqua sono lievitate per gli aggiornamenti tariffari in atto. Inoltre l a si tuazione è ag gravata dal fat to c he gli aum enti ri guardano i n m odo particolare i consumi in eccedenza ai quali vengono applicate tariffe elevatissime. Nell ottica d i co nseguire un risp armio co stante n el te mpo sarebb e opp ortuno v alutare la possibilità di realizzare un pozzo per l acqua di irrigazione, previo uno studio di fattibilità. La spesa 2010 per l acqua per l irrigazione del parco è stata di , e cioè superiore di ben euro rispetto al preventivo. PROBLEMI APERTI, URGENZE 2. PROBLEMI APERTI - URGENZE Di seguito si riportano le varie questioni aperte: 2.1 LAVORI SRL PER IMPIANTO MESSA A TERRA ILLUMINAZIONE ESTERNA: A seguito di vari black-out verificatisi sull impianto di illuminazione esterna, oggetto dei lavori SIE, è stata svolta una perizia da parte di un i ngegnere elettrotecnico che ha riscontrato la difformità d i alcune parti dell impianto risp etto al progetto alleg ato alla dichiarazione di conformità dell impianto stesso prodotta dalla.. srl. L amministratore ha quindi incaricato un legale (avv...) il quale ha notificato alla d itta.. i difetti d ell opera, senza però ottenere alcun risco ntro. E stato invece effettuato un sopralluogo con il d irettore dei lavori, alla p resenza dell avv... Successivamente il d irettore dei lavori ha eseguito un sopralluogo con la ditta ma quest ultima non si è messa i n cont atto co n i l condominio e no n è st ata pi ù rintracciata. A qu esto pun to l assemblea dovrà decide re se intrapre ndere un giudizio, come peral tro proposto dal CdA nella seduta del 7/6/ POTATURE: Negli ultimi tempi sono attuati numerosi interventi di potature d urgenza di rami d i pini - Pag. 3-

223 MOHORIC SRL AMMINISTRAZIONE CONDOMINIO VIA A...., 116/ ROMA RELAZIONE DELL AMMINISTRATORE PER L ASSEMBLEA rotti. Allo stato attu ale è u rgente ed op portuno procedere ad un in tervento di p otatura generalizzato sia per riequilibrare i pi ni, sia per sfoltire gli altri alberi (lecci ecc.). L ultima potatura generalizzata risale al 2001 ( e co stò Lir e ). An che le pigne dovranno essere rimosse (si ric orda che il con dominio fu condannato a risarcire i danni d ovuti al la cadut a di u na pi gna s u u n automobile e che successi vamente si sono verificati di nuovo simili episodi). 2.3 DITTA PER LA MANUTENZIONE DEL PARCO: Nel corso di varie riunioni del C.d.A. è st ata esaminata la si tuazione manutentiva del verde riscontrando c arenze dell attuale ditta incaricata (. srl). Dall estate 2011 la ditta, che era presente alla ri unione del CdA d el 4/4/2011, ha modificato la p rogrammazione degli interventi al fine di ottimizzare le risorse e gli interventi stessi a beneficio della qualità. Il condominio inviò a suo tem po una lettera a tutti i condomini facendo tra l altro presente che i condomini stessi avre bbero potuto presentare l amentele, segn alazioni e c onsigli al responsabile designato dalla ditta per via (sig. Bartolini). Il CdA, riunitosi il 7 /6/2011, ha inviato una lettera all a mministratore ed ai Sigg. Condomini facendo presente che pur esse ndo variato l orario di ese rcizio della ditta.. non c è stato alcun miglioram ento per cui propone all assemblea l eventuale disdetta del rapporto con la ditta.. ed a prendere in considerazione le offerte finora pervenute per la gestione e manutenzione dell area. L assemblea dovrà pertant o decide re se disdettare il contratto con la.. e designare un altra ditta per la manutenzione del verde. 2.4 ALTRE QUESTIONI APERTE ALTRE QUESTIONI APERTE QUESTIONI DEFINITE Altre questioni aperte: - Potatura generalizzata di tutti gli alberi di alto fusto e sistemazione dell area di prato zona vasca-fontana; - Parcheggio autoveicoli: delimitazioni aree di sosta consentite ed indicazione dei divieti di sosta e di fermata; - Sistemazione dei cigli stradali e del le aiuole danneggiati dalle automobili e si stemazione del guardrail; - Rifacimento del tetto e boni fica dell am ianto del villino 1 e terrazze int. 7 e int. 8 del villino 1; - Ottimizzazione del servizio di portierato servizio videosorveglianza. - Contenzioso c on la ditta. pe r i lavori delle terrazze del vill. 6 eseguiti nel 2005; - Risoluzione del problema delle porte degli ascensori del villino QUESTIONI DEFINITE E LAVORI SVOLTI 3.1 Causa avv.../condominio Si è co ncluso il secondo grado di giudizio di questa causa, che verteva sul distacco dell avv... dall impianto di riscaldamento centralizzato. Il condominio è uscito vittorioso an che in qu esto grado ed al m omento la sen tenza non è stata ap pellata d a controparte. 3.2 Lavori straordinari Nel corso del 2010 sono stati svolti i seguenti lavori: - Lavori di realizzazione della recinzione su via... e canalizzazione degli impianti all interno del cordolo; - Sostituzione di tutte le tubazioni del gas (lavori eseguiti a cura e spese di Italgas); - Lavori di rifacimento del manto stradale all interno dell area condominiale; - Lavori di rifacimento del tetto del villino 6B con smaltimento dell amianto. 4 INTERVENTO DI RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA DELL IMPIANTO TERMICO DEI VILLINI 1-6 E CONSEGUENTE RIDUZIONE DELLE SPESE DI ESERCIZIO - Pag. 4-

224 MOHORIC SRL AMMINISTRAZIONE CONDOMINIO VIA A...., 116/ ROMA RELAZIONE DELL AMMINISTRATORE PER L ASSEMBLEA UN ESEMPIO DI RIDUZIONE DELLE SPESE DI GESTIONE Nel corso del 2011 sono state svolte quattro assemblee dei condomini dei villini 1-6 finalizzate al co mpleto rifacim ento d ella cen trale termica d ei v illini 1-6 al fin e di rid urre le spese d i gestione del riscaldamento. Sulla base di un progetto che prevedeva tra l altro due caldaie in cascata di nuova generazione ed altri interventi in centrale termica sono stati eseguiti i relativi lavori. Ciò ha consentito di ridurre il preventivo delle spese di riscaldamento del 30%, risparmio che ovviamente dovrà essere verificato in sede di consuntivo. Sempre al fin e di contenere i costi l amministratore, per i villini 1-6, ha stipulato con Italgas un contratto di fornitura del gas a co ndizioni particolarmente vantaggiose, che co ntemplano anche la garanzia del prezzo bloccato nella stagione Si è anche ottenuto lo sconto particolare riservato alle utenze dei condomini amministrati dalla srl. Roma, 8 novembre 2011 L amministratore - Pag. 5-

225 AMMINISTRAZIONE CONDOMINIO VIA. RELAZIONE DELL AMMINISTRATORE PER L ASSEMBLEA DI APRILE 2005 RELAZIONE DELL AMMINISTRATORE PER L ASSEMBLEA DI APRILE ANALISI DEL BILANCIO CONSUNTIVO 2004 La gestione ordinaria del 2004 si è chiusa con una maggiore spesa di circa il 10% rispetto al preventivo. Ciò è stato determinato dalle seguenti spese impreviste che il condominio ha dovuto sostenere: - Spese legali per la causa c/ ( 4.716,53) che, seppur vinta in prim o grado dal condom inio, è stata appellata dal condomino avv...; - Spese le gali della causa./condominio, co nclusasi c on la tra nsazione c on reciproca compensazione delle spese legali ( 3.140,94); - Potatura drastica d ella siep e perimetrale lu ngo il viale che un isce i due in gressi del co mprensorio, ormai infestata dai rovi ed in pericolo di rovina ( 6.000,00); - Potatura urgente di alcuni pini, abeti e cedri d el Libano ( 3.075,60) i cu i rami costituivano un potenziale pericolo per l incolumità degli ab itanti del condom inio (precede ntemente a tale intervento, nel c orso de l 2004, si erano verificate cadute di grossi rami in varie zone, fortunatamente senza danni alle persone); - Rifacimento di u na lin ea el ettrica d i illu minazione del parco (tra l altro non a no rma) p er riattivare la relativa illuminazione ( 984,00); - Riparazione urgente con piattaform a aerea del tetto d el villino 3 e relativa grond a cau sante in filtrazioni all appartamento sottostante ( 2.294,60); - Riparazione discendente pluviale villino 5 causante infiltrazioni negli appartamenti ( 1.540,00); - Fin qui per una spesa aggiuntiva, imprevista, di ,67; Oltre ad ulteriori altre sp ese, sem pre i mpreviste, p er maggiori con sumi idrici per i rrigazione d el parco, riparazione infiltrazioni d acqua nell appartamento del portiere; ecc. 1.2 Considerazioni in merito ai sempre più frequenti interventi di manutenzione sui tetti (cemento-amianto) Con riferimento agli interventi di riparazione dei tetti, sempre più numerosi e frequenti, si fa rilevare che lo stato delle co perture (ele menti in cemento-amianto in cattiv o stato d i co nservazione ed est remamente frag ili) n on consente più l esecuzione degli stessi senza l ausilio di appropriati mezzi (piattaforme aeree, bracci elevatori, ecc.) e di imprese specializzate abilitate ad ope rare su materiali contenenti amianto. A tal fine si rende noto che proprio in questi giorni è caduto su un balcone privato un grosso frammento di cemento amianto distaccatosi dal tetto del villino 4. Tale evento è stato denunciato il 31/3/2005 alla ASL competente per territorio. Si precisa che la mancata osservazione delle procedure di legge per la manutenzione dei manufatti di cemento amianto comporta sanzioni oltre che amministrative anche penali. Si ricord a altresì ch e il cond ominio n el 2003, in ottemperanza ag li obb lighi di legg e, co mmissionò alla d itta TRASH s.r.l. la verifica sullo stato di conservazione delle tegole in cemento amianto presso il condominio di via A.... Dette verifiche s ono state es eguite il 31/10/ 2003 dalla Laboratori.. la quale concluse che, pur essendo le quantità di materiale distaccato inferiore ai valori limite (allegato 1), lo stato di conservazione della superficie delle tegole era scadente (norma UNI 10608/97). La stessa ditta consigliò comunque, pur essendo le quantità di materiale aerodisperso al di sotto dei limiti di legge, di provvedere a breve alla bonifica dei tetti de l comprensorio (allegato 2). Tutto ciò premesso si consiglia, onde evitare la lievitazione dei cost i di m anutenzione, di pre ndere nuovamente in considerazione la necessità di boni ficare l e coperture dei sei villini (a tale proposito vedasi le relazioni e l analisi dei risultati d ella gara d appalto ch e furono in viate a tu tti i condomini in occasione dell assemblea del 15 m aggio 2003, as semblea che non ra ggiunse l a m aggioranza per attuare gli interventi). In allegato 5 è riportata la stima dei costi (indicativi, riferiti al 2003) degli interventi di bonifica dell amianto e relativa ripartizione. - Pag. 1 -

226 AMMINISTRAZIONE CONDOMINIO VIA. RELAZIONE DELL AMMINISTRATORE PER L ASSEMBLEA DI APRILE RAPPORTO DI LAVORO DEL SIG. MARIO MARINI L assemblea del 7 marzo 2002 ha deliberato di continuare a mantenere in servizio il Sig. anche dopo il 31 dicembre 2002 e a tal fin e il 15 ap rile 2003 è stato firmato il contratto di lavoro che scadrà il Tale contratto, come previsto dall art. 4 del D.Lgs. 368/01, potrà essere prorogato per un ulteriore anno. Pertanto, avendo l assemblea del 7/3/2002 così deliberato: ritenuta la necessità di continuare ad avvalersi delle prestazioni del portiere Mario Marini, delibera di continuare a mantenerlo in servizio, alle condizioni giuridiche più opportune che saranno verificate dall amministratore, anche dopo il 31 dicembre 2002 si ritiene che nulla osti affinchè il contratto di lavoro del sig... sia prorogato di un anno (e quindi fino al ), p ermanendo gli stessi m otivi ch e hanno originato tale necessità ( esigenze organizzative del Condominio, che ha necessità di gestire gradualmente la sua sostituzione con altro personale). A tale proposito bisogna iniziare ad individuare colui che dovrà affiancarlo, per poi sostituirlo nelle sue funzioni allo scadere della proroga, operando una selezione tra soggetti di provata esperienza e capacità. 3 SERVIZIO DI PORTIERATO Il 14 marzo 2005 si è svolta una riunione del Consiglio di Condominio per discutere sull attuale assetto del servizio di portierato, che è il seguente: PORTINERIA CIV. 116 (.,dal lunedì al sabato riposo domenica dalle ore 9,00 alle ore 13,00 dalle ore 14,00 alle ore 18,00 PORTINERIA CIV. 134 (., dal lunedì al sabato riposo domenica dalle ore 7,30 alle ore 12,30 dalle ore 18,00 alle ore 21,00 NOTTE, civ. 116 (. dalla domenica al venerdì riposo sabato dalle ore 21,00 alle ore 24,00 dalle ore 0,00 alle ore 5,00 Dopo am pia discussione, valutate tutte le proposte e conside rata la mancanza di un accordo s u di esse, il Consiglio di c ondominio ha deci so di proporre all assemblea d i m antenere l o rario d i serv izio at tualmente vigente con la seguente integrazione per quanto riguarda il portiere del civico 134: dalle ore 12,30 alle 14: orario integrativo nella fascia di reperibilità In qu esto caso il ser vizio del civ ico 116 no n su birebbe variazioni m entre quello del civ ico 134 sar ebbe il seguente: PORTINERIA CIV. 134 (., dal lunedì al sabato riposo domenica - Pag. 2 -

227 AMMINISTRAZIONE CONDOMINIO VIA. RELAZIONE DELL AMMINISTRATORE PER L ASSEMBLEA DI APRILE 2005 dalle ore 7,30 alle ore 12,30 dalle ore 12,30 alle ore 14,00 <==DA COMPUTARE NELLA BANCA ORE dalle ore 18,00 alle ore 21,00 In pratica l art. 34 d el CCNL ( banca ore) prevede ch e, nell ambito d ella co ntrattazione d i 2 liv ello, p ossono essere i ndividuate le m odalità d l co stituzione e di fun zionamento di una banca-ore per ogn i lavo ratore, n ella quale far affluire le ore di lavoro effettivamente svolto ecced enti l orario giornaliero contrattualmente stabilito, da compensare con altrettante ore di riposo. La com pensazione si realizzerà com unque entro 1 anno dall inizio dell accumulo delle ore; trascorso tale periodo al lavoratore verrà liquidato l importo corrispondente allo ore lavorative ancora non compensate. In pratica il sig. lavorerebbe per 9,5 ore al giorno e quindi 1,5 ore al giorno in più del previsto. In una settimana quindi egli accumulerebbe 9 ore, corrispondenti a 39 ore al mese e 429 in un anno, maturando il diritto a 54 giorni di riposo compensativo/anno. In caso di accoglimento di questa proposta si avrebbe un triplice vantaggio: verrebbe a sparire la chiusura contemporanea dei cancelli dalle 13 alle 14; i villini avrebbero 1,5 ore in più di sorveglianza presso la portineria del civico. e si verrebbe a ridurre l arco di tempo intercorrente tra i due turni di servizio del loro portiere. I villini avrebbero la garanzia che il portiere del civico riceverà in ogni caso la posta giornaliera, anche in caso di ritardi nella distribuzione da parte del postino (che qualche volta, seppur raramente, potrebbe consegnarla dopo le 12,30) 4 MANUTENZIONE DELLA RETE FOGNANTE A seguito dell ostruzione di un pozzetto interno della rete fognante del villino 5 si è verificato il rigurgito dei liquami con conseguente allagamento dell appartamento della sig.ra (villino 5). In seguito a tale evento il condominio ha immediatamente provveduto a: estendere la polizza assicurativa ai rischi da rigurgiti di fogna; far eseguire una accurata pulizia e svuotamento di tutti i pozzetti della rete fognante ubicati all interno dei villini 4-5-6; interpellare ditte specializzate per la verifica dei costi della manutenzione programmata di tutti i pozzetti della rete fognante(circa 130) ubicati all interno dei villini , con frequenza semestrale. Il prezzo più vantaggioso (allegato 3) è stato quello offerto dalla ditta. (che opera nel condominio da diversi anni): lavaggio dei pozzetti e disincrostazione delle tubazioni con canal-jet al prezzo di 290,00 + IVA per ogni villino, per singolo intervento. Quindi prevedendo 2 interventi l anno il costo per ogni villino sarebbe di 580,00 + IVA /anno. 5 FASCICOLO DEL FABBRICATO Il C omune di R oma ha at tuato delle iniziative in merito al con trollo d ei fabbricati. Il 4 no vembre i l Comune di R oma con delibera n. 166 approvò l istituzione pr esso og ni edificio ubicato n el territo rio co munale di un fas cicolo del fabbric ato. Tale delibera ve nne sospesa a seguito dell ordinanza del Consiglio di Stato n. FIG del 2/ 7/2002. R ecentemente è tornato nuovamente obbligatorio nel Comune di Roma il Fascicolo del Fabbricato, con delibera del C.C. di Roma n. 27 del 24 febbraio Per la redazione del fascicolo del fabbricato sono previsti - Pag. 3 -

228 AMMINISTRAZIONE CONDOMINIO VIA. RELAZIONE DELL AMMINISTRATORE PER L ASSEMBLEA DI APRILE 2005 per gli edifici realizzati entro il 1939: 12 mesi dalla data di esecutività della deliberazione, e ci oè entro il 17/3/2005; per gli edifici costruiti tra il 1940 ed il 1971: 24 mesi dalla data di esecutività della deliberazione (entro 17/3/2006); per gli edifici realizzati dal 1972: 48 mesi dalla data di esecutività della deliberazione (entro il 17/3/2008). Il Co mune con cede ai condo minii ch e si d otino del fascico lo entro i ter mini stab iliti, u n con tributo a fon do perduto fino ad esaurimento della somma stanziata allo scopo. 4.1 Costi La struttura analitica del fascicolo e le al iquote dell onorario dei professionisti che dovranno svolgere le perizie sono contenute in un protocollo d intesa tra il Comune di Roma e gli Ordini Professionali. Il cal colo del l onorario vi ene effet tuato c onsiderando i l valore dell intero imm obile ai fin i ICI, seco ndo il procedimento indicato nel suddetto protocollo d intesa. Oltre a questa spesa vi saranno quelle accessorie (relazione geologica, spese di eventuali rilievi, ecc.). Nel 2003 è st ato elaborat o un pre ventivo di spesa, c he è st ato al legato al la co nvocazione dell assemblea del 22/4/2004 ( doc. 2 dell all. 3 alla convocazione). Detto p reventivo, elab orato su lla b ase d el v alore ICI d el comprensorio (= ) e seco ndo i p arametri del protocollo d intesa, è p ari ad ,90 oltre agli eventuali rilievi (da compensare secondo la tariffa professionale) ed oltre IVA. Si fa presente che per richieste di D.I.A. (per lavori di ristrutturazione sia degli appartamenti che condom iniali) presentate successivamente allo scadere dei termini fissati dal Comune di Roma, quest ultimo non le rilascerà nel caso in cui il Condominio non sia provvisto di Fascicolo del Fabbricato. 6. VERIFICHE DEGLI IMPIANTI DI MESSA A TERRA (D.P.R n. 462) Il 23 gennaio 2002 è entrato in vigore il DPR n' 462 il quale ha cambiato la situazione relativa alle verifiche degli impianti di terra. Il Decreto prevede la po ssibilità d el Datore di lav oro ( Proprietario e/ o amministratore di C ondominio) di af fidare l e veri fiche periodiche e/ o st raordinarie ad Organismi abi litati dal Ministero delle Attività Produttive. Il datore di lavoro è tenuto ad effettuare regolare manutenzione degli impianti di terra, nonché a far sottoporre tali impianti a verifica periodica: Ogni cinque anni per gli impianti di terra nei fabbricati in condominio. Il mancato rispetto delle prescrizioni contenute nel DPR 462/01 comporta le sanzioni penali previste dall'art. 389 del DPR 547/55; infatti, in base all' art. 9, comma 2, del DPR 462/01, i riferimenti agli artt. 40 e 328 del DPR 547/55 (i nclusi q uelli p revisti d all' art d el medesimo d ecreto) devon o essere ri feriti al le d isposizioni d el DPR 462/01. Pertanto in ca so di ina dempienze (a d es. mancato invi o del la di chiarazione di c onformità al l'asl/arpa e/ o all'ispesl), l'isp ettore (con l a qu alifica di ufficiale di p olizia gi udiziaria) è t enuto a d im partire al dat ore di lavoro una prescrizione ai s ensi del D.L gs 75 8/94: i l r eato ri sulta est into se i l datore di l avoro pone fi ne all'inadempienza (ad es. i nviando la di chiarazione di conformità agl i ent i pre posti) e pa ga (all'organo di vigilanza) una sanzione pari ad un quarto del massimo di quella prevista. Tale obbligo vige anche per i verificatori degli organismi abilitati dal Ministero delle attività produttive, poiché essi, durante la verifica, assumono la qualifica di pubblici ufficiali (art. 357 C.P.). Il costo di tali verifiche che dovrà svolgere l organismo notificato è di 250,00 oltre Iva per ciascun impianto di terra (singole scale, impianti esterni, ecc.). 7 DISSESTI E CEDIMENTI DEL VILLINO 6 E SUL VIALE FRONTE STRADA In data 1 Marzo 2005 Sono stati compiuti dei sopralluoghi con un professionista esperto di staticità dei fabbricati (Ing..) per l esame delle ma nifestazioni fessurati ve e dei ce dimenti riscontra bili su alcune murature interne e di tamponamento, sul viale interno parallelo alla via.. e sugli elementi della scala esterna di accesso all androne del villino 6. I dissesti attualmente riscontrabili consistono in: Cedimenti e distacchi di alcune porzioni della tamponatura esterna in blocchetti di tufo; Cedimenti e distacchi di alcune pareti interne al piano terra; Lesioni sull asfalto del viale di accesso interno nel tratto parallelo alla via..; Cedimenti e lesioni negli elementi in marmo della scala di accesso all androne. In merito alle cause di tali manifestazioni di dissesto, sulla base di quanto si è rilevato nel corso del sopralluogo e delle informazioni assunte, il professionista ha potuto svolgere le considerazioni seguenti: Gli edifici facenti parte del co mplesso hanno fondazioni su pali, mentre le murature di tamponamento in tufo e quelle in terne, in tufo e in mattoni forati, h anno fondazioni superficiali e pr obabilmente di consistenza molto ridotta. - Pag. 4 -

229 AMMINISTRAZIONE CONDOMINIO VIA. RELAZIONE DELL AMMINISTRATORE PER L ASSEMBLEA DI APRILE 2005 Risulta quindi chiaro che la differe nza di rigidezza del piano di posa delle murature in esam e rispetto a quella delle fondazioni dell edificio ha provocato i distacchi ed i cedimenti descritti in precedenza. Inoltre, si sono verificati nel recente passat o perdite de i sistemi fognario e di dre naggio delle acque, che hanno certamente contribuito allo svilupparsi dei cedimenti. Considerazioni analoghe si po ssono fare anche per i gradini delle scale di ingresso al villino 6, che appaiono interessati da cedimenti e rotture, e per il viale di ingres so parallelo alla via ; in merito a quest ultimo si rileva che la massicciata che è stata a suo tem po realizzata al di sotto del manto stradale non è probabilmente adeguata alla particolare situazione l ocale caratterizzata dalla presenza di un riporto messo in posto all epoca della costruzione per riempire un manufatto fognario preesistente. In presenza della situ azione o ra decritta, l in g... ha ritenu to d i proporre i seg uenti i criteri d i intervento: Per quanto riguarda le murature di tamponamento in blocchetti di tufo realizzazione, nei tratti di muro interessati dai cedimenti, di una fondazione, in tufo o in c. a. e ri messa in opera degli elementi di tufo, con sostituzione di quelli lesionati; Per qua nto riguarda le m urature interne, nei tratti interessati da cedi menti e distacchi: rim ozione dell intonaco, sigillatura dei distacchi, realizzazione di una fondazione in tufo o in c. a., realizzazione di un in tonaco i n m ateriale fib rorinforzato, armato co n rete metallica; a naloghi i nterventi do vrebbero essere effettuati anche nelle limitrofe zone di pavimentazione interessate da lesioni; In m erito agli elementi della scal a esterna di accesso all androne, si ritiene necessa rio: s montare gli elementi della scala, realizzare al di sotto di essi una fondazione in c.a., e procedere al rimontaggio della scala stessa; Per quanto concerne il viale interno, si ritiene necessario rimuovere l asfalto e l eventuale massicciata sottostante, realizzare una nuova massicciata e, al di sopra di essa, una soletta in calcestruzz o armata con rete metallica; si potrà poi realizzare il nuovo strato in materiale bituminoso. Gli interventi ora descritti dovranno essere affiancati da una accurata ispezione locale del sistema fognario e di drenaggio delle acque e dalla realizzazione degli interventi di riparazione che si rivelassero necessari, in modo da evitare ulteriori future perdite di acqua e/o liquami. Per le attività professionali relative a: Acquisizione della documentazione disponibile; Rilievo e mappatura d elle zo ne in teressate d ai d issesti, p redisposizione d elle b asi g rafiche p er la redazione del progetto degli interventi; Preparazione del progetto esecutivo degli interventi necessari, comprensivo degli elaborati di computo e per il coordinamento della sicurezza; Direzione dei lavori e coordinamento della sicurezza in fase di progettazione e di esecuzione. il p rofessionista il 1 4/3/2005 h a for mulato u n offerta ch e p revede un co mpenso forfetario d i (seimila) Euro, co mprensivo d i tu tte le sp ese e gli o neri n ecessari, al net to dell IVA e del cont ributo i ntegrativo CNPAIALP nella misura di legge L assemblea general e d ovrà pertanto assu mere deci sioni al riguardo per la parte relativa al viale ed alla rete fognante, mentre quella del villino 6 per la parte relativa al fabbricato. 8 PARCHEGGIO NEL COMPRENSORIO USO DEI BOX DIVIETO DI LOCAZIONE (v. all. 4) Mi son o pervenute numerose l amentele da part e di c ondomini sul m odo i ndiscriminato di pa rcheggiare l e autovetture nell area condominiale, facendomi notare che il Regolamento di Condominio, di natura contrattuale, fa espresso divieto di parcheggio selvaggio e definisce chiaramente la destinazione d uso dei box quale ricovero per le au tovetture (v. all. 4). Addirittura il Regolam ento, al fine di prevenire quanto invece sta acca dendo ora (uso dei box come magazzini e conseguente parcheggio delle vetture all esterno di essi), pone il divieto di locare i box a terzi nel caso in cui la locazione sia disgiunta da quella dell appartamento a cui esso è pertinente. Si auspica quindi che l assemblea delibe ri efficacem ente al fine di regolam entare una volta pe r tutte il parcheggio delle autovetture nel comprensorio. 9 DECORO ARCHITETTONICO - GIARDINO Nell ultima riunione del Consiglio di co ndominio si è deciso di sensibilizzare tutti i c ondomini sul rispetto del decoro arc hitettonico-estetico del c omplesso di via. (v. all. 4). In pa rticolare si raccomanda di uniformare i colori e l aspe tto esteriore delle porte dei box, i c olori di tutte le parti esterne di pertinenza delle singole unità immobiliari (infissi, ringhiere, ecc.). Sarebbe ino ltre op portuno ch e l assem blea si pronu nci i n m erito ag li in terventi ch e ormai d a d iversi ann i si portano in assemblea ma non vengono mai discussi, quali l impianto di irrigazione automatico, la sistemazione del manto strad ale d ei v iali, il restau ro delle p arti d egradate del parc o. Per questi ul timi, e l impianto di - Pag. 5 -

230 AMMINISTRAZIONE CONDOMINIO VIA. RELAZIONE DELL AMMINISTRATORE PER L ASSEMBLEA DI APRILE 2005 irrigazione, vedasi i documenti già inviati in occas ione dell assemblea del (alle gato 3 alla convocazione). 10 RESOCONTO SUGLI INTERVENTI ESEGUITI DI REALIZZAZIONE DEI CANCELLI AUTOMATICI ED ADEGUAMENTO DEL SISTEMA CITOFONICO E DELLA PORTINERIA DEL CIVICO. Nel fascicolo relativo al rendiconto economico del 2004 è riportato nelle tabelle 9 e 10 il consuntivo di tali spese, che si riferiscono a: - SPESE DELIBERATE DALL'ASSEMBLEA DEL (V. lettera del 2/7/2004), e per le quali sono state emesse n. 2 bollette di pagamento di preventivo (CANCELLI AUTOMATICI e integrazione dell impianto citofonico per l apertura dei cancelli dalle abitazioni ed il sistema aggiuntivo telecamera-monitor civico ); - SPESE DELIBERATE DALL'ASSEMBLEA DEL , per le quali non è stata e messa alcuna bolletta di pagamento (ADEGUAMENTO ALLARMI ASCENSORI, ADEGUAM. PORTINERIA con nu ovo collegamento citofonico con tutti i villini, videosorveglianza cancello civ..., ecc.) In seguito agli interventi realizzati è ora possibile: entrare ed uscire dal comprensorio aprendo i cancelli per mezzo del radiocomando, anche in assenza dei portieri; monitorare gli ascensori di tutti i sei villini anche dalla guardiola del civ..; sorvegliare da ciascuna guardiola, a mezzo telecamera, l ingresso dell altra portineria; colloquiare via cito fono, da q ualsiasi v illino, con il p ortiere d el civ ico.. (qu ando è ch iusa la portineria del civ. ); aprire sia il can cello carrab ile ch e qu ello ped onale d all interno d egli app artamenti d i ciascun villino quando si è chiamati al citofono dalla pulsantiera su strada; Praticamente le due portinerie sono ora ridondanti. Nel dettaglio, oltre alla realizzazione dei due nuovi ca ncelli (a battente al civ.. e scorrevole al civ. ) con au tomatismo e lettromeccanico d i ap erture e ch iusura rad iocomandata, g li in terventi eseg uiti son o stati i seguenti: per la parte citofonica (fase 1 adeguamenti Assemblea ): pulsantiera elettronica all ingresso del civ. con collegamento per apriporta cancello pedonale; n. 2 schede elettroniche per ampliamento chiamate dal civ... a t utto il condominio e dal civ. a tutto il condominio; nuova programmazione di tutto l impianto comprese le pulsantiere per l inserimento dei nominativi; n. 2 dispositivi elettromeccanici per comando apertura cancelli carrabili e programmazione delle decodifiche di piano; n. 1 telecamera in prossimità della guardiola del civ..; n. 1 monitor nella guardiola del civ. ; collegamento coassiale dei monitor alle telecamere per ciascuna delle due portinerie (non collegate tra loro) ed impianto alimentazione elettrica. per la parte citofonica (fase 2 adeguamenti Assemblea ): adeguamento dell impianto citofonico a servizio dei nuovi cancelli automatici, consistente in: nuova programmazione di tutto l impianto citofonico; telecamera su palo zincato in prossimità della guardiola del civ..; monitor nella guardiola del civ..; scavo e rei nterro per rilevamento tubazioni danneggiate lungo il percorso tra le due guardiole, e f. p.o. due pozzetti in resina; realizzazione di linea cavi citofonici e coassiali di collegamento tra le due guardiole; realizzazione di linea cavi allarmi ascensori di collegamento tra le due guardiole; scheda elettronica per commutazione ripetizione segnali per adeguamento portineria civ...; impianto di alimentazione elettrica; per la parte allarmi ascensori (adeguamenti Assemblea ): quadro sinottico nella portine ria del civ.. pe r la ricezione ottica ed acustica degli allar mi ascensori anche dei villini e c ollegamenti alla nuova linea che la ditta dell i mpianto citofonico ha realizzato ex novo proveniente dalla guardiola del civ...; fornitura e p.o. di n. 4 suonerie elettroniche allarmi ascensori (vill ) nella guardiola del civ Roma, 05 aprile 2005 L amministratore - Pag. 6 -

231 AMMINISTRAZIONE CONDOMINIO VIA. ROMA ALLEGATO 2 STIMA INDICATIVA DEI COSTI (AL 2003) PER LA BONIFICA DELL AMIANTO DELLE COPERTURE DEI SEI EDIFICI La presente stima si basa sui seguenti documenti illustrati nel corso dell assemblea del : 1) Condominio via A... Bonifica dei tetti in cemento amianto nota illustrativa e normativa dell amministratore del 25/4/2003; 2) Condominio Via Lavori di bonifica dell amianto Analisi delle offerte Roma, 25/4/2003; 3) Arch.. Capitolato speciale lavori di bonifica dei tetti del comprensorio di via. Roma 10/4/2003. La gara di appalto avviata nel 2003 riguardava due soluzioni: l incapsulamento e la sovracopertura. L incapsulamento (soluz. A) consiste nel trattamento della superficie esposta della copertura (tetto) con prodotti incap sulanti p enetranti e ricop renti ch e ing loberanno le fibre alla matrice cementizia e formeranno un rivestimento protettivo continuo. La sovracopertura (soluz. B), che garantirebbe un intervento duraturo nel tempo restituendo al tetto parte delle su e caratteristich e o riginarie, con siste n ella st esura d i una so luzione pellicolante per il fissaggio provvisorio delle fibre di amianto e nella successiva realizzazione di orditura di listelli lignei e nell ancoraggio su di essa della nuova copertura in lastre di vetroresina speciale. I risultati della gara d appalto portarono alla formulazione dei seguenti prezzi: A) INCAPSULAMENTO Prezzo minimo ,00 + IVA; Prezzo massimo ,00 + IVA; media ,00 + IVA; B) SOVRACOPERTURA Prezzo minimo ,00 + IVA; Prezzo massimo ,00 + IVA; media ,00 + IVA; Prendendo in considerazione la soluzione sovracopertura, sicuramente la più duratura, la stima dei costi complessivi dei lavori sarebbe la seguente: - Lavo ri (IVA inclusa) ,00 - Direz. Lavori, coordin. Sicurezza progettaz., coordin. Sicurezza esecuz ,00 - Imprevisti (pluviali, torrini parte piana, ecc.) ,00 - C ompenso amm.re 5.400,00 TOTALE ,00 La relativa ripartizione di spesa sarebbe quella riportata nella seguente tabella. Si fa rilevare che il prezzo sopraindicato per i lavori include l IVA agevolata del 10% (agevolazione valida fino al ). Su tali lav ori, in oltre, sem prechè v engano eseguiti e p agati en tro il 2 005, i con domini p otranno detrarre il 36% d all IRPEF a d ecorrere dall anno s uccessivo a quel lo in cu i viene effettu ato il pagamento. Come si noterà la ripartizione delle spese degli interventi di bonifica dell amianto è stata effettuata in ragione dei ri spettivi milles imi d i p roprietà g enerale in q uanto detti interventi sono diretti al conseguimento di obiettivi di sicurezza della vita umana e incolumità delle persone, onde proteggere efficacemente i condomini e i terzi. Roma, 6 aprile 2005 L amministratore

232 MOHORIC CONDOMINIO VIA RELAZIONE DELL AMMINISTRATORE RELAZIONE SUL RENDICONTO DEL 2005 La relazione in oggetto costituisce una sorta di BILANCIO SOCIALE 2005 del condominio di via., nel senso che oltre ad analizzare il risultato economico della gestione in esame si forniscono numerose altre notizie sul condominio al fine di fornire a tutti i condomini una adeguata e più completa informativa. 10 MAGGIO 2005 Associato A.N.A.C.I. (Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari

233 MOHORIC AMMINISTRAZIONE CONDOMINIO VIA... ROMA RELAZIONE DELL AMMINISTRATORE PER L ASSEMBLEA RELAZIONE DELL AMMINISTRATORE PER L ASSEMBLEA DEL 2006 (10 maggio 2006) PREMESSA PREMESSA La presente relazione è estremamente sintetica in quanto, a parte l analisi di bilancio, gran parte degli argomenti sono stati ampiamente trattati e documentati nelle relazioni degli anni precedenti ed, in alcuni casi, sono stati oggetto di specifici documenti presentati e dibattuti nel corso di varie assemblee (bonifica dei tetti in cemento-amianto, ristrutturazione del parco, messa a norma dell impianto di illuminazione del parco, ecc.). Pertanto, per gli approfondimenti delle varie questioni, si rimanda ad essi. ANALISI DI BILANCIO (2005) 1. ANALISI DI BILANCIO (2005) 1.1 Analisi generale Nonostante c he nel co rso de l si si a con seguito un ri sparmio nel le spese dei s ervizi d i portierato i l bi lancio c onsuntivo si c hiude co n una maggiore s pesa ri spetto al preventivo a causa dei numerosi interventi di manutenzione imprevisti resisi necessari per fronteggiare situazioni d urgenza. Tali sp ese hanno rigu ardato in p articolare i seg uenti princip ali in terventi (per un totale di ,90): a) Riparazione del tetto e frontalino-cornicione villino 3 (fattura del di 2.464,00); analogo intervento fu effettuato a luglio 2004, in altro punto; b) Ricostruzione pluviale villino 3 (fattura del di 1.540,00); c) Pronto intervento e disostruzione pozzetti scarico vill. 5 per grave allagamento da acque luride appartamento sig.ra.. (fatt. del 10/1/05 e del 1/2/2005 di 880,00 ed 440,00); d) Sostituzione antenna centralizzata villino 5 e palo (fatt. del di 720,00); e) Impermeabilizzazione urgente terrazza vill. 5 int. 9 causa infiltrazioni da sig. (fatture del 8/2/2005 e del 24/10/2005 di 385,00 ed 1.430,00); f) Sostituzione impulsori e microprocessore quadro ascensore villino 5 (fattura del 6/10/2005 di 1.045,00); g) Nuova porta ascensore a p.t. nel villino 2 (fattura del 6/12/2005 di 1.303,50); h) Impermeabilizzazione urgente terrazza villino 1 int.7 causa allagamento appartamento a p.t. (fattura del 24/10/2005 di 1.595,00); i) Perizia sullo stato degli impianti elettrici non a norma (fattura del 1/7/2005 di 785,40); j) Rifacimento dell impianto idrico dell appartamento del portiere in economia causa rottura diffusa tubazioni con allagamento (fattura del 7/6/2005 di 1.430,00); k) Rifacimento impianto idrico interrato da vill. 6 al parco che, per rottura, causava ingenti consumi idrici (fattura del 25/2/2005 di 2.420,00); In merito a quest ultimo intervento i consumi idrici dell utenza Acea del parco sono passati da ,11 del 2004 ad 3.656,61 del 2005 (v. consuntivi). In o gni caso il consuntivo delle spese di condominio del 2005 risulta comunque sensibilmente inferiore rispetto a quello del 2004 (di circa euro): RICOSTRUZIONE TUBAZIONE IDRICA PARCO - Pag. 2-

234 MOHORIC AMMINISTRAZIONE CONDOMINIO VIA... ROMA RELAZIONE DELL AMMINISTRATORE PER L ASSEMBLEA CONFRONTO DELLE SPESE CONDOMINIALI 2004 E 2005 GESTIONE EURO CONDOMINIO ,87 CONDOMINIO ,32 Per quanto riguarda l esercizio 2006 si fa rilevare che le spese di manutenzione (edilizia, ascensori, impiantistica, ecc.) s ubiranno un inevitabile aumento i n quanto per l anno no n è stat o prorogato il beneficio di usufruire dell aliquota ridotta del 10% (beneficio in vigore dal 1999 fino al 2005). Su queste spese, pertanto, l aliquota IVA nel 2006 passerà dal 10% al 20%. 1.2 Analisi dei costi del servizio di portierato Analisi COSTI SERVIZIO PORTIERATO E stata effettuata un analisi delle spese relative al servizio di portierato dal 2001 al Il confronto sottoriportato si riferisce ai seguenti conti di spesa: Salario po rtieri diurni, n otturno, contributi p revidenziali, Irp ef, In ail, sostitu to notturno e diurno, TFR, divisa, manutenz. Guardiole, visite periodiche medico del Lavoro. Non sono state conside rate le spes e del materiale di pulizia e le spes e delle due utenze telefoniche delle guardiole. I risultati di tale analisi sono i seguenti: CONFRONTO spese PORTIERI dal 2001 al 2005 anno ,34 % COSTO PORTIERI SUL TOTALE CONDOMINIO 49,50 % anno ,41 % COSTO PORTIERI SUL TOTALE CONDOMINIO 51,51 % anno ,99 % COSTO PORTIERI SUL TOTALE CONDOMINIO 48,13 % anno ,87 (*) % COSTO PORTIERI SUL TOTALE CONDOMINIO 46,52 % anno ,71 % COSTO PORTIERI SUL TOTALE CONDOMINIO 39,50 % (*)entrata in vigore del nuovo CCNL Il nuovo C.C.N.L. Ha ridotto le ore di lavoro da 59 a 51 ore/settimana e, successivamente, a 48 ore/settimana (rif. legge Biagi) Dall'analisi dei dati sopra riportati risultano le seguenti variazioni percentuali dei costi dei portieri rispetto agli anni precedenti: anno 2002: 3,71% in più rispetto al 2001; anno 2003: 6,75% in più rispetto al 2002; anno 2004: 8,62% in più rispetto al 2003; anno 2005: 23,38% in meno rispetto al PROBLEMI APERTI E URGENZE 2. PROBLEMI APERTI - URGENZE Nel condominio risultano ancora da risolvere le seguenti questioni: 2.1 INTERVENTI DI MANUTENZIONE: - messa a no rma degli impianti elettrici co n particolare riferimento alla rete d i messa a terra dei lampioni del parco; - Rifacimento delle co perture (tetti) d ei v illini e s maltimento d ei m ateriali p reesistenti (e revisione dei canali di gronda): V. foto ; - Rifacimento del manto stradale dei viali del comprensorio; - Pag. 3-

235 MOHORIC AMMINISTRAZIONE CONDOMINIO VIA... ROMA RELAZIONE DELL AMMINISTRATORE PER L ASSEMBLEA - Verifica e revisione dei frontalini dei balconi (escluso villino 1); - Monitoraggio delle lesioni del villino 6 e relativa verifica statica; - realizzazione impianto di irrigazione del parco e delle siepi (al fine dell ottimizzazione dei costi del servizio di giardinaggio e relativi consumi idrici); - Sistemazione delle aree de gradate del com prensorio (ci gli d elle aiu ole, lastricato del p arco, fontana, panchine, ecc. V. foto ); Per questi u ltimi, e l i mpianto di irrigazio ne, vedasi i doc umenti già inviati in occasi one dell assemblea del (allegato 3 alla convocazione); - Terrazza vill. 1 int. 7; - Terrazza vill. 1 int. 8; - Interventi su terrazza vill. 3 int. 9 e fascioni vill. 3; - Terrazza vill. 2 dr. Nero; - Ripristino iso lamento m uro co ntroterra p arco-villino 2 (co n srad icamento siep e e scav i e ripristini) causa infiltrazioni box sigg.. e Dr.... TETTI (figg. da 7 a 11) DISSESTI Con riferimento ai tetti di copertura dei villini si conferma qu anto espo sto nella prec edente relazione di ap rile 2005: g li interventi d i rip arazione dei tetti son o sem pre p iù numerosi e frequenti e l o stato del le cope rture (elementi i n cem entoamianto i n cat tivo st ato di conservazione ed estremamente frag ili, in alcuni casi ro tti) n on consente più l esecuzione degli stessi sen za l au silio di appropri ati mezzi (piattaforme a eree, bracci elevatori, ec c.) e di imprese speci alizzate abilita te ad operare su m ateriali c ontenenti am ianto. A m arzo 2006 si è riscontrata la rottura di alcuni elementi di cemento-amianto dei tetti dei villini 1 e 6/B (v. figg. 7-8). Al momento di scrivere questa relazione è emersa inoltre la necessità di sostituire la gronda di parte del tetto del villino 2 che provoca infiltrazioni nell appartamento del dr... (int ervento da eseguire con autogru). Per quanto riguarda i dissesti del villino 6 si rimanda a quanto diffusamente esposto nella relazione dell aprile In tale relazione si in formava che in data 1 Marzo 2005 furono compiuti dei sopralluoghi con un professionista esperto di staticità dei fabbricati (Ing. ) per l esame delle manifestazioni fessurative e dei cedimenti riscontr abili su alcune murature interne e di tamponamento, s ul viale interno parallelo alla via... e sugli elem enti della scala esterna di accesso all androne del villino 6. I dissesti riscontrati consistono in: Cedimenti e distacchi di alcune porzioni della tamponatura esterna in blocchetti di tufo; Cedimenti e distacchi di alcune pareti interne al piano terra; Lesioni sull asfalto del viale di accesso interno nel tratto parallelo alla via...; Cedimenti e lesioni negli elementi in marmo della scala di accesso all androne. In merito alle cause di tali manifestazioni di dissesto, sulla base di quanto si è rilevato nel corso del sopralluogo e delle i nformazioni ass unte, i l pr ofessionista ha potuto s volgere l e c onsiderazioni seguenti: Gli edifici facenti parte del co mplesso hanno fo ndazioni su pali, mentre le murature di tamponamento in tufo e quel le interne, in tufo e i n mattoni forati, hanno fondazioni superficiali e - Pag. 4-

236 MOHORIC AMMINISTRAZIONE CONDOMINIO VIA... ROMA RELAZIONE DELL AMMINISTRATORE PER L ASSEMBLEA IMPIANTI ELETTRICI (fig. 12) probabilmente di consistenza molto ridotta. Risulta quindi chiaro c he la diffe renza di rigi dezza del piano di pos a delle murature in esam e rispetto a quel la delle fondaz ioni dell edificio ha provocat o i di stacchi ed i cedim enti descritti in precedenza. Inoltre, si sono verificati nel recente passato perdite dei sistemi fognario e di drenaggio delle acque, che hanno certamente contribuito allo svilupparsi dei cedimenti. Considerazioni analoghe si possono fare anche per i gradini delle scale di ingresso al villino 6, che appaiono interessati da cedimenti e rotture, e per il viale di ingresso parallelo alla via......; in merito a quest ultimo si rileva che la massicciata che è stata a suo tempo realizzata al di sotto del manto stradale non è probabi lmente adeguata alla particolare situazione locale caratterizzata dalla presenza di u n ri porto m esso i n posto al l epoca del la costruzione per ri empire un manufatto fognario preesistente. Relativamente agli impianti elettrici questi risultano essere non a norma in quanto gli interventi effettuati nel 1993 hanno riguardato solamente la so stituzione dei quadri elettrici d ei v illini ed il collegamento a terra dei lampioni del parco. Risulta in particolare non essere presente l impianto di messa a terra dei singoli v illini, no n adeguati gli i mpianti d i illuminazione d egli stessi, n on essere presente i l col legamento a terra di numerosi lampioni del parco (v. planimetria fig. 12 allegata). Non è ino ltre a n orma l i mpianto elettrico delle abitazioni dei portieri (il qu ale de ve prevedere obbligatoriamente l im pianto di messa a ter ra, attu almente non presente). Prima del l esecuzione de gli interventi di adeguamento normativo degli impianti è i noltre obbligatorio predisporre il progetto a cura di un professionista all uopo abilitato (essendo le utenze dei villini superiori a 6 KW). Tutto ciò, ed altro ancora, è descritto con dovizia di particolari nella relazione tecnica di un perito elettrotecnico del giugno ed ottobre 2005, a disposizione degli interessati, che verrà illustrata nel corso dell assemblea. Limitatamente all impianto di illu minazione del parco gli interventi da eseguire sono i seg uenti (il cui costo, secondo il computo metrico del la perizia, SCATOLA DERIVAZIONE PALI- LUCE PARCO CON CAVI DI TERRA SCOLLEGATI PER ASSENZA IMPIANTO DI TERRA è superiore ad ,00 + IVA): QUADRI ELETTRICI CONDOMINIALI: MORSETTI NON PROTETTI 1) Sostituzione dei cavi dorsali che transitano nel cavidotto esistente, posizionato sul percorso carrabile del complesso, con bonifica e sfilaggio dei cavi esistenti. 2) Infilaggio dei nuovi cavi dorsali di alimentazione e del conduttore di terra, in modo da poter collegare tutti i pali dell'illuminazione ad un unico impianto di terra. 3) Rifacimento delle linee di collegamento dei pali luce in derivazione dalla dorsale principale. 4) Rifacimento del punto luce con sostituzione dei cavi di collegamento del corpo illuminante, costituzione delle cassette di connessione e dei fusibili di protezione. 5) Installazione dentro i pozzetti esistenti dei dispersori di terra. 6) Rifacimento dei quadri di comando da installare nel - Pag. 5-

237 MOHORIC AMMINISTRAZIONE CONDOMINIO VIA... ROMA RELAZIONE DELL AMMINISTRATORE PER L ASSEMBLEA locale contatori delle palazzine n. 2 e n. 5. 7) Sostituzione del cavo di alimentazione della guardiola in prossimità del civico n..., in derivazione dalla palazzina n. 5. ASCENSORI RISCALDAMENTO VILLINI 1-6 Regolamento di Condominio Ascensori: al momento di scri vere questa rel azione si è veri ficato u n grave inconveniente al villino 4: a seguito della rottura della porta dell ascensore al 4.o piano l ascensore ha continuato a funzionare co n g rave ri schio pe r l incolumità del le per sone. Appena segnalato l inconveniente è stata effettuata una verifica s ull impianto ed è st ata ch iuso il v arco del piano in teressato con un pannello in legno. In parallelo è st ata richiesta una i spezione urgente straordinaria all Organismo notificato ( ) a nche per valutare eve ntuali responsa bilità della ditta manutentrice dell impianto. Qu esta isp ezione si è svo lta il 2 6 aprile 2006 e da ess a è e merso che le porte dell impianto, seppur m olto vecchie, s ono regolarmente om ologate m a non dotate dei moderni meccanismi di sicurezza obbligatori sui nuovi im pianti. E risultata quindi la non re sponsabilità della ditta manutentrice. Dalle verifiche effettuate è emerso inoltre che è necessario o sostituire tutte le p orte ai p iani degli ascensori c on nuove porte a norm a (con serrature omologate dotate di contatti di sicurezza c he impediscono i l f unzionamento dell impianto i n cas o di p orta a perta), oppure m odificare l e porte esistenti rinforzandone la parte in feriore e dotandole di contatti di sic urezza che impedisca no il ripetersi di inconvenienti come quello verificatosi al villino 4. Si fa osservare che la so stituzione di tutte le porte è più dispendiosa in termini economici ma ha l ulteriore vantaggio di risolv ere definitivamente il p roblema d ell impossibilità d i riparare i meccanismi di chiusura (pompe a terra) in cas o di rottura (problema ampiamente e diffusam ente segnalato in occasione delle precedenti assemblee). L adeguamento delle porte degli ascensori riguarda tutti i villini (sono escluse le nuove porte già sostituite ai piani terreni dei villini 2-4-5). IMPIANTO DI RISCALDAMENTO GRUPPO VILLINI 1-6: La v etustà d ell impianto (rete delle tubazioni), la lo ntananza dei due villini serviti dalla centrale termica, il d eterioramento della coibentazione della tubazione interrata nel parco che alimenta il v illino 1 ha provocato nel corso della st agione i nvernale u na serie di gravissimi si nistri con co nseguente n otevole aumento delle spese, per manutenzione e riparazioni, rifacimento tubazioni ecc., con conseguente aggravio economico per gli utenti del riscaldamento. Si rende pertanto urgente ed assolutamente necessario prendere provvedimenti per la separazione degli impianti (vill. 1 vill. 6), utilizzando comunque lo stesso locale per le centrali termiche (vill. 6), ricostruendo ex-novo, ed a regola d arte, la grossa tubazione interrata che collega il locale caldaia al villino 1. Si consiglia anche di realizzare delle valvole di chiusura delle varie colonne ascendenti per evitare che in caso di ro ttura d i una tu bazione si debba sp egnere l i mpianto lascian do tu tti gli u tenti al freddo! 2.2 REGOLAMENTO DI CONDOMINIO: E n ecessario istitu ire u na Co mmissione d i con domini p er d efinire puntualmente: - Le regole per la sosta dei veicoli nel del comprensorio, definendo le zone di divieto, ecc.; - Il concetto di decoro arc hitettonico, sta bilendo i vincoli per t utti i condomini (col oriture e m ateriali degl i i nfissi, pa vimenti dei bal coni e terrazzi, tende, ecc.); 3. VERIFICHE DEGLI IMPIANTI VERIFICHE IMPIANTI 3.1. VERIFICHE DEGLI IMPIANTI DI MESSA A TERRA (D.P.R. 22/10/01 n. 462) Il condominio non ha potuto richiedere all Organismo notificato la verifica (obbligatoria) degli impianti di messa a terra perchè detti impianti non sono a norma (v. punto 2 precedente). Tale verifica (che non è mai stata fatta) va ripetuta ogni due anni in quanto nel condominio sono presenti le centrali termiche dell impianto di riscaldamento. - Pag. 6-

238 MOHORIC AMMINISTRAZIONE CONDOMINIO VIA... ROMA RELAZIONE DELL AMMINISTRATORE PER L ASSEMBLEA 3.2. VERIFICHE PERIODICHE DEGLI IMPIANTI ASCENSORE (D.P.R. 30/4/99 n. 162) La situazione delle verifiche degli ascensori da parte dell Organismo Notificato (.) è la seguente (le visite periodiche vanno ripetute ogni due anni; quelle straordinarie, invece, in occasione di sostituzione di particolari parti dell impianto): - VILLINO 1, padronale: verif. Periodica 28/9/04; - VILLINO 1, servizio: verif. Periodica 28/9/04; - VILLINO 2: verifica periodica 28/9/2004; - VILLINO 3: verifica periodica 28/9/2004; - VILLINO 4: verifica periodica 28/9/2004; - VILLINO 4: verifica straordin. 28/9/2004; - VILLINO 5: verifica periodica 28/9/2004; - VILLINO 5: verifica straordin. 25/05/2005; - VILLINO 6/A, padron.: verif. Periodica 28/9/04; - VILLINO 6/A, servizio: verif. Periodica 28/9/04; - VILLINO 6/B, padron.: verif. Periodica 28/9/04; - VILLINO 6/B, servizio: verif. Periodica 28/9/04; - VILLINO 4 : verifica straordin. 2 6/4/2006 ( a seguito d ell incidente d escritto al punto 2.1 d i questa relazione); INTERVENTI STRAORDINARI SINTESI DEGLI INTERVENTI DI MANUTENZIONE ESEGUITI DAL 2001 AD OGGI A tito lo info rmativo si riporta d i seg uito l elenco degli in terventi d i manutenzione eseguiti n egli ultimi cinque anni: - Potature straordinarie degli alberi di alto fusto (2001); - Bonifica torrino villino 6/A (amianto ed antenna TV-SAT (2001); - Lavori adeguamento ascensori (2002); - Rifacimento dell impianto citofonico centralizzato digitale (2002); - Torrino villino 2 e antenna TV-SAT (2002); - Frontalini balconi villino 1 (2003 e 2005); - Lavori restauro vano scale villino 3 (2003); - Sostituz. Argano ascensori villini 4-5 (2004); - Lavori restauro androne villino 2 (2004); - Lavori consolidamento marciapiede villino 1 (2004); - Realizzazione cancelli automatici ed adeguamento sistema controllo da portinerie (2004); - Lavori terrazze villino 6/A e 6/B (2005); Lavori in corso di esecuzione: - Fascicolo del fabbricato ( ); - Lavori restauro androni villino 4 e frontalini balconi vill. 4; - Lavori terrazza villino 5 int.9. Lavori da deliberare (vedere urgenze : - Terrazza vill. 1 int. 7; - Terrazza vill. 1 int. 8; - Interventi su terrazza vill. 3 int. 9 e fascioni vill. 3; - Terrazza vill. 2 dr. Nero. - Ripristino iso lamento m uro co ntroterra p arco-villino 2 (co n srad icamento siep e e scav i e ripristini) causa infiltrazioni box sigg... e Dr. ASSEMBLEE DELL ULTIMO ANNO 6. ASSEMBLEE DELL ULTIMO ANNO Per rendere l id ea d ella com plessità d ell attività a mministrativo-gestionale del C ondominio si indicano le assemblee svolte negli ultimi dodici mesi (n. 10 assemblee, di cui quattro per il villino - Pag. 7-

239 MOHORIC AMMINISTRAZIONE CONDOMINIO VIA... ROMA RELAZIONE DELL AMMINISTRATORE PER L ASSEMBLEA 6): - 27/04/2005 assemblea del villino 6; - 27/04/2005 assemblea generale; - 19/05/2005 assemblea del villino 6; - 15/12/2005 assemblea del villino 5; - 31/01/2006 assemblea del villino 6; - 10/02/2006 assemblea del villino 4; - 10/02/2006 assemblea del villino 5; - 09/03/2006 assemblea del villino 1; - 07/04/2006 assemblea del villino /05/2006 assemblea del villino 1. SERVIZIO DI PORTIERATO 7. SERVIZIO DI PORTIERATO L orario e la distribuzione delle o re d ei serv izi di portineria (diurno e not turno) ha subito negl i ultimi due ann i una p rofonda revisione. Ciononostante è emersa nel corso dell ultima riunione del Consiglio di C ondominio (30/1/2006) la volontà da part e di di versi condomini di rivedere ulteriormente le m odalità d i svo lgimento d i tale servizio, co n p articolare riferimento alle sostituzioni per ferie dei portieri titolari e le prestazioni nei giorni festivi. Per u lteriori dettag li si ri manda al do cumento allegato 1 N ote del la ri unione del C.d.A. del condominio di via A.... di Roma del 30 gennaio ORARIO ATTUALE PORTIERI FERIALI ORARIO ATTUALE PORTIERI DOMENICHE Roma, 10 maggio 2006 L amministratore - Pag. 8-

240 MOHORIC AMMINISTRAZIONE CONDOMINIO VIA... ROMA RELAZIONE DELL AMMINISTRATORE PER L ASSEMBLEA 12 - Pag. 9-

241 MOHORIC AMMINISTRAZIONE CONDOMINIO VIA... ROMA RELAZIONE DELL AMMINISTRATORE PER L ASSEMBLEA DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA - Pag. 10-

242 MOHORIC AMMINISTRAZIONE CONDOMINIO VIA... ROMA RELAZIONE DELL AMMINISTRATORE PER L ASSEMBLEA - Pag. 11-

243 MOHORIC AMMINISTRAZIONE CONDOMINIO VIA...,... RELAZIONE DELL AMMINISTRATORE PER L ASSEMBLEA CONDOMINIO VIA... RELAZIONE DELL AMMINISTRATORE RELAZIONE SUL RENDICONTO DEL 2005 La relazione in oggetto costituisce una sorta di BILANCIO SOCIALE 2005 del condominio di via......, nel senso che oltre ad analizzare il risultato economico della gestione in esame si forniscono numerose altre notizie sul condominio al fine di fornire a tutti i condomini una adeguata e più completa informativa. 24 NOVEMBRE 2006 Associato A.N.A.C.I. (Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari) - pag. 1 -

244 MOHORIC S.a.s. di Paolo Mohoric AMMINISTRAZIONE CONDOMINIO VIA..., ROMA RELAZIONE DELL AMMINISTRATORE PER L ASSEMBLEA RELAZIONE DELL AMMINISTRATORE PER L ASSEMBLEA DEL 2006 (24 NOV. 2006) 1. ANALISI DI BILANCIO Il consuntivo condominio 2005 si chiu de con una maggiore spesa ri spetto al preventivo (escludendo l e spese individuali) del 7,2% circa rispetto al preventivo. Tale au mento è dovuto in particolare alle fatture Acea acqua, alle spese di manutenzione, queste ultime dovute ad interventi imprevisti di disostruzion e di un plu viale di raccolta d elle a cque meteoriche, di convogliamento provvisorio in colo nna dello scarico del la cabina idrica sovrastante l appartamento int. 17, di sostituzione di alcune tegole del tetto. Per quanto riguarda la polizza di assicur azione del fabbricato si precisa che il prem io ad essa relativo è indicizzato, ossia il capitale assicurato è agganciato, e quindi ri valutato annual mente, all indice ISTAT; di conseguenza an nualmente, oltre ad es sere rivaluta to il capitale, viene rivalutato anche il premio da pagare all e ( 1.563,00 nel 2004; 1.681,00 nel 2005; 1.740,50 nel 2006) Al contrario il consuntivo del Riscaldamento si chiude con un attivo di 2.521,58 nonostante l aumento del costo del gas metano e la stagione particolarmente fredda in alcuni periodi della trascorsa stagione. Tale ris parmio è comunque scarsamente significativo i n quant o essendo gli appartamenti dotati di contabilizzatori di calore la gestione econom ica è soggetta ad inevitabili oscillazioni (presenza di ap partamenti disabitati o vuoti per lu nghi periodi di tem po durante la stagione invernale). Per quanto riguarda le spese dell ann o corrente (che verranno co nsuntivate nel corso del 2007) va fa tto rilevare che dal 1/1 /2006 al 30/9/2006 la Finanziaria 2006 ha reintrodotto l IVA al 20% sulle manutenzioni (che fino a dic e ra del 10% ). Dal 1/10/ 2006 tale aliquota (solo sulle manutenzioni) è però ritornata al 10%, e questo fino al 31/12/2006. Si fa rilevare che il preventivo condominio del 2006 e del 2007 è rimasto invariato rispetto a quello del 2005, che è lo stesso del Relativamente infine ai lavori di restauro degli androni questi si sono conclusi con una spesa il linea con quanto preventivato ( avanzo di 133,95). 2. PROBLEMI APERTI 2.1 TETTO LATO CORTILE E VIA... - ANGOLO CORTILE DR... Sono sem pre più frequen ti le segnalazioni di infiltrazioni d acqua nelle soffitte conseguenti al cattivo stato in cui versa il tetto in questione. Nel corso del 2006, a causa di dette infiltrazioni, si è dovuto provvedere a sostituire un grosso trave (orditura principale) del tetto in una soffitt a del fabbricato. Data l impossibilità di in tervenire senza adeguati mezzi di protezione (p onteggi o piattaforme aeree) si ren de necess ario programmar e a breve termine l esecuzione dei lavori analoghi a quelli effettuati due anni fa sul t etto di via.. (le infiltrazioni i n occasioni di pi oggia sono tuttora esistenti). In quell occasione si consiglia anche, dovendo necessariamente installare dei ponteggi, sostituire anche la canna fumaria dell i mpianto termico (eternit) e revisionare la grondaia. Associato A.N.A.C.I. (Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari) - pag. 2 -

245 MOHORIC S.a.s. di Paolo Mohoric AMMINISTRAZIONE CONDOMINIO VIA..., ROMA RELAZIONE DELL AMMINISTRATORE PER L ASSEMBLEA 2.2 FRONTALINI DEI BALCONI CORNICIONI - MENSOLE Nel corso d el 2005 a seguito di di ffida dei VV.FF. alcuni condomini proprietari di altrettanti appartamenti con balconi su via.. hann o dovuto procedere a far dem olire, a proprie spese, parti di intonaco pericolante dai propri balconi. In quell occasione si è appurato che alcuni di questi balconi, e di altri di via......, presentano parti di frontalini inc rinate da restaurare, nonchè due zon e di cornicioni ed una mensola di finestra che neces sitano di adeguati interventi. Sfruttando la presenza del la piattaforma aerea ho proceduto a far dem olire le parti pericolanti in questione. Anche in questo caso, quindi, è necessario programmare un intervent o tenendo pr esente che per i balconi la spesa a carico del co ndominio sarà solo quella rel ativa ai f rontalini, restando a carico dei sin goli pro prietari tutte le altre spese degli stessi (sott obalconi, pavimentazione, soletta, ferri d armatura). Associato A.N.A.C.I. (Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari) - pag. 3 -

246 MOHORIC S.a.s. di Paolo Mohoric AMMINISTRAZIONE CONDOMINIO VIA..., ROMA RELAZIONE DELL AMMINISTRATORE PER L ASSEMBLEA fiducia. 2.3 ADEGUAMENTO IMPIANTO ELETTRICO ALLA NORMATIVA RESTAURO VANO SCALE A luglio 2005, sulla base del progetto appositamente predisposto su delibera dell assemblea ( ancora da pagare 2.863,77 oltre a iva e cassa previdenza ingegneri, come da schema di parcella del 24/5/2005), è stata indetta una gara d a ppalto per i lavori di adeguamento dell impianto elettrico condominiale Nelle istruzioni per le ditt e partecipanti alla gara si richiedeva anche un pre ventivo separato per le opere murarie relative al restauro del vano scale. Il CD-ROM da consegnare alle ditte d a invitare alla gara d appalto è stato consegnato i n un certo numero di copia in porti neria (dando ne comunicazione ai Sigg. condomini) al fine di consentire a tutti di invitare ditte di propria Le offerte pervenute ( in buste chiuse e sigillate) sono state aperte (e siglate dal Presidente) nel corso dell assemblea del 16 dicembre Esse sono le seguenti: ditta..: Euro ,25 + IVA parte elettrica + Euro 5.250,00 assistenza muraria; ditta. S.r.l.: Euro ,00 + IVA parte elettrica e parte murarie non quotata (ditta attuale manutentrice del condominio); ditta. Euro ,00 + IVA parte elettrica, ,00 + IVA parte muraria La ditta.. quota anche il restauro della scal a (e verniciatura gabbia ascen sore) per Euro ,00 + IVA. Nel frattempo, a seguito della richiesta dell assemblea, la ditta SRL h a quotato anche la parte muraria per un i mporto di ,00 + IVA. Si fa rilevare che in questo prezzo, a differenza d elle altre due ditte, l impresa in questione oltre ad eseguire l apertura e chiusura tracce e rasatura delle zone interessate, fornisce anc he la tinteg giatura delle zone di intervento. Pertanto il costo della per l impianto elettrico e le ri prese murarie compresa tinteggiatura (solo zone di intervento) è pari ad ,00 + IVA. 2.4 SPESE LEGALI GIUDIZIO CONDOMINIO/. E pervenuta dallo studio dell avv.. la richiesta di pagam ento di ,00 per le spese Associato A.N.A.C.I. (Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari) - pag. 4 -

247 MOHORIC S.a.s. di Paolo Mohoric AMMINISTRAZIONE CONDOMINIO VIA..., ROMA RELAZIONE DELL AMMINISTRATORE PER L ASSEMBLEA del relativo giudizio che si è conclu so con la transazione approvata dall assemblea del 5/10/2004 (formalizzata con atto del 31/1/2005) e ratificata dall assemblea del 24/5/2005. L assemblea dovrà approvare il pagamento della suddetta parcella. 2.5 PROPRIETA DEL DR.. ADIBITA A B&B. In consegue nza dell atti vità di B&B svolta nell u.i. di proprietà del dr.. si rende necessario adeguare la quota di consu mo acqua di pertinenza di detta u.i. au mentandola di un fattore da concordare con il dr., per esempio proporzionalmente al nu mero di servizi igienici pre senti nell a ppartamento (analogo criterio è stato adottato nella transa zione con lo studio.. per l uso dell ascensore). Si chiede inoltre una decis ione dell assemblea, e l intervento del dr..., in ordine alla modifica della originaria ringhiera della ram pa di scale di accesso alla suddetta u.i. operata, contro il parere del condominio, dall affittuario dell appartamento del dr. (e da lui non autorizzata). Detta ringhiera, originariamente in ferro, è stata sostituita da altro manufatto realizzato c on colonnine di colore bianco alterando vi stosamente l aspetto architettonico (tale ringhiera è visibile da via... in quanto la cancellata originaria di accesso al cortile privato del dr.. realizzata dall affittuario è stata modificata ed ora è trasparente e non più pannellata come era in origine). La cosa è stata contestata al responsabile dell abuso ma disattesa. CANCELLATA ORIGINARIA DI ACCESSO AL CORTILE DEL DR.. Infine il tit olare dell att ività di B&B svolta nell u.i. del dr... ha convogliato lo scarico di un servizio igienico nel pozzetto del cortile condominiale desti nato a raccogliere le acque piovane del cortile medesimo che causa immissioni maleodoranti. In merito a questi problem i si ch iede una decisione de ll assemblea (se nel fr attempo il proprietario dell appartamento non sarà riuscito a risolvere queste questioni con l affittua rio) per le azioni del caso. Si confida nell intervento del dr., che si è dimostrato sempre attento alle problematiche condominiali, presso il Suo affittuario affinchè vengano risolti i problemi sopra specificati. 2.6 SCARICO DEL LOCALE CABINA IDRICA SOVRASTANTE L APPARTAMENTO INT. 16bis (ex ). All assemblea del 16/12/ 2005 f u inserito al 3. punto dell o.d.g. il seguente argomento: Richiesta risarcimento danni da parte del dr. per infiltrazioni dallo scarico del locale contatori idrici soprastante l appartamento int. 16bis: Relazione dell amministratore sulla soppressione dello scarico del locale contatori idrici (ex serbatoi) soprastante gli appartamenti int. 16bis ; Obbligo della rimessa in pristino da parte di chi ha eliminato la relativa tubazione originaria: azioni da intraprendere; Informativa Associato A.N.A.C.I. (Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari) - pag. 5 -

248 MOHORIC S.a.s. di Paolo Mohoric AMMINISTRAZIONE CONDOMINIO VIA..., ROMA RELAZIONE DELL AMMINISTRATORE PER L ASSEMBLEA dell amministratore sulle caratteristiche originarie dei tre locali ex-serbatoi presenti nel condominio (con riferimento alle planimetrie allegate alla licenza edilizia rilasciata nel 1921); necessità di accertamento della modifica della tubazione di scarico di un altro locale serbatoi in conseguenza dell avvenuta sopraelevazione della terrazza dell appartamento int. 16bis avvenuta in tempi successivi alla costruzione dell edificio. Su tale argomento l assemblea così deliberò: L amm.re informa dettagliatamente dell evento accaduto a luglio ed allega a verbale la lettera dell avv. del 5/12/05 inviata al legale del Dr... con allegata la relazione del geom.. della., che vengono lette all assemblea. L assemblea decide di respingere la richiesta di risarcimento avanzata dal sig.. sia perché spropositata rispetto all effettivo danno subito e sia soprattutto perché l evento è conseguente ad un abuso compiuto sulla tubazione di scarico della cabina idrica soprastante l attico, che è un bene comune. L assemblea pertanto chiede all amm.re di continuare, tramite l avv... ed eventuali perizie, di accertare la responsabilità della soppressione della tubazione di scarico della cabina idrica sottostante l appartamento del sig... Si invita il condomino dell appartamento int. 16/A a riallacciare la tubazione di scarico (da ripristinare) alla colonna relativa in quanto in mancanza di tale intervento potrebbero verificarsi ulteriori danni di cui il condominio, pertanto, non sarà responsabile. Successivamente all assemblea a febbraio 2006 il dr... ha fatto pervenire un addendum alla perizia del , di precisazione, del proprio consulente, ing.., nella quale si contesta che sia stato il dr... a tranciare la tubazione che collegava lo scarico de lla cabina idrica sovrastante alla colonna verticale. Il dr., che nel fratt empo ha venduto l appartamento, continua pertanto a richiedere al condominio il ristoro dei danni da lui subiti. Tali danni, secondo la sua stima, ammontano ad ,00 mentre il perito della compagnia di assicura zione li ha valutati in 800,00. Nel frattempo la nuo va proprietaria sig.ra.. ha acconsentito affinchè fosse ripristinata l efficienza dello scarico del la cabina idrica in questione agendo anche dall interno del proprio appartamento. Allo stato attuale pertanto, dopo molti anni, finalmente, grazie soprattutto alla collaborazione della sig.ra.., è stata ripristinata l efficienza dello scaric o della cabina idrica sovrastante l int. 17. Per quanto riguarda i danni che il dr... sostiene di aver subito l assemblea dovrà decidere se ratificare quanto già deliberato a dicem bre 2005 oppure di accogliere le sue richieste (si precisa che l avv..., per conto del condominio, oltre a contestare le richieste de dr... aveva comunicato a controparte la disponibilità del condom inio ad un contraddittorio tecnico, senza ricevere risposta). Associato A.N.A.C.I. (Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari) - pag. 6 -

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