730, Unico 2013 e Studi di settore Pillole di aggiornamento N. 04 10.04.2014 Il quadro B: fabbricati locati a cedolare secca L opzione per il regime della cedolare secca: chi può sceglierlo e come effettuare l opzione. Categoria: Dichiarazione Sottocategoria: 730 Con l introduzione della cedolare secca, D.Lgs. n. 23/2011, le persone fisiche possono scegliere una tassazione alternativa a quella ordinaria, consistente nell applicazione di un imposta sostitutiva. Nel 2013, l opzione per la cedolare secca, già in passato più conveniente rispetto alla tassazione ordinaria, porta ulteriori vantaggi riscontrabili in una riduzione dell aliquota che passa dal 19% al 15% e in una riduzione della differenza della base imponibile cedolare secca e base imponibile tassazione ordinaria. Premessa Se i fabbricati sono locati, il reddito da essi derivanti sarà assoggettato sia ad IMU che alle imposte sui redditi. In particolare, i fabbricati concessi in locazione potranno scontare: IRPEF, qualora siano locati a tassazione ordinaria; l imposta sostitutiva, in caso di opzione da parte del locatore per la cedolare secca. Come noto, il Legislatore con l art. 3, D.Lgs. n. 23/2011 contenente Disposizioni in materia di federalismo Fiscale Municipale ha introdotto a decorrere dal 2011 la c.d. cedolare secca. Il nuovo regime di tassazione alternativo rispetto a quello ordinario IRPEF è riservato alle persone fisiche in relazione ai redditi fondiari derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo. www.fiscal-focus.it 1 www.fiscal-focus.info
L opzione per la cedolare secca, già in linea generale più conveniente rispetto alla tassazione ordinaria, dal 2013 presenta ulteriori vantaggi per il contribuente; in particolare: - l articolo 4, D.L. n. 102/2013 ha previsto la riduzione dell aliquota della cedolare secca per i contratti di locazione a canone concordato, che passa dal 19% al 15%; - l articolo 4, comma 74, Legge n. 92/2012 ha ridotto la differenza tra base imponibile in caso di cedolare secca (100%) e in caso di tassazione ordinaria (nel 2013 si passa dall 85% al 95%). Il D.L. Piano Casa Con il D.L. Piano casa varato il 12 marzo 2014 l aliquota per la cedolare secca è scesa dal 15% al 10%. Con questa misura per i proprietari potrebbe essere più conveniente affittare gli immobili per chi affitta a canone concordato. Con tale decreto si è cercato inoltre di rendere più conveniente il contratto a canone concordato anche rispetto al canone di libero mercato che in questi anni ha subito una forte discesa per la stasi del mercato immobiliare. Dall'altro lato, per l'inquilino, è previsto un aumento della detrazione Irpef fino a 900 euro per le fasce di reddito più basse (fino a 15.493,71 euro). Qui la concorrenza che si tenta di sbaragliare a colpi di incentivi fiscali non è solo quella del mercato libero, ma anche e soprattutto quella del mercato nero. L aliquota sulle locazioni di mercato, invece, rimarrà al 21%. D.L. Piano Casa ALQUOTA CEDOLARE SECCA DA 15% A 10% per chi ha già stipulato un contratto convenzionato, la nuova aliquota si tradurrà in un risparmio d'imposta del 5%; per chi si trova a dover siglare una nuova locazione, invece, la riduzione del prelievo imporrà di rifare da zero le valutazioni di convenienza, fermo restando che dopo le novità del 2013; la cedolare conviene a tutti anche a chi ha redditi bassi a meno che il proprietario non abbia grandi detrazioni fiscali o l'inflazione non riprenda di colpo a correre. 2
IMPOSTA SOSTITUTIVA SUL 100% CANONE ALIQUOTA CONTRATTI CONVENZIONATI: 2012 = 19% 2013 = 15% 2014 = 10% ALIQUOTA ALTRI CONTRATTI 21% Soggetti interessati Possono accedere al regime agevolato della cedolare secca: - il proprietario; - o il titolare di diritto reale di godimento (ad esempio l usufruttuario) di unità immobiliari abitative locate ad uso abitativo e non nell esercizio di un impresa, di un arte o di una libera professione. DETENGONO IMMOBILI AD USO ABITATIVO ( in proprietà o altro diritto reale di godimento) SOGGETTI INTERESSATI: PERSONE FISICHE CONCEDONO L IMMOBILE IN LOCAZIONE (per finalità abitative) Soggetti esclusi Non possono accedere al regime agevolato della cedolare secca: - tutti i soggetti IRES, in quanto il comma 1 dell articolo 3, D.Lgs. n. 23/2011, fa espresso riferimento alle persone fisiche; - le società di persone, comprese le società semplici; - gli imprenditori, relativamente ai canoni percepiti per la locazione dei c.d. immobili patrimonio di cui all art. 90, TUIR, cioè di quegli immobili che non costituiscono beni strumentali per l esercizio dell impresa, né beni alla cui produzione o al cui scambio è diretta l attività dell impresa ; - le persone fisiche che concedono in locazione un immobile non utilizzato come civile abitazione dal locatario (es. appartamento 3
utilizzato dal conduttore come ufficio per la propria attività professionale); - i condomini per gli immobili affittati ad uso abitativo, oggetto di proprietà condominiale (si pensi ad esempio all appartamento di proprietà condominiale, affittato al portiere/custode). Tipologie di contratto La possibilità di fruire della cedolare secca vale per tutti i contratti di locazione di unità immobiliari ad uso abitativo. TIPOLOGIE DI CONTRATTO contratto di locazione libero ; contratto di locazione concordato ; contratto di locazione transitorio; contratto di locazione per studenti; contratto di locazione ad uso turistico. Il reddito imponibile L imposta sostitutiva va applicata sull intero canone di locazione se questo è superiore alla rendita catastale rivalutata del 5%: in caso contrario il reddito imponibile sarà determinato dalla rendita catastale così rivalutata. Il mancato riferimento al comma 4-bis dell art. 37, TUIR comporta, infatti, che per determinare la base imponibile ai fini dell applicazione dell imposta sostitutiva non opera la deduzione forfetaria pari a: - al 5% per i contratti di locazione in generale; - al 25% per i contratti di locazione di immobili situati nel centro di Venezia e nelle isole limitrofe (Giudecca, Murano e Burano); - al 5% per i contratti a canone convenzionato (più un ulteriore deduzione del 30%); - al 35% per gli immobili di interesse storico artistico. BASE IMPONIBILE CEDOLARE SECCA MAGGIOR VALORE TRA: 100% canone locazione ( senza abbattimenti forfetari) e la rendita catastale rivalutata del 5% 4
La cedolare secca si applica ai soli redditi derivanti da contratti di locazione per i quali il locatore ha esercitato l opzione per il nuovo sistema di tassazione. Pertanto, nel medesimo periodo d imposta potranno aversi redditi fondiari derivanti da contratti di locazione assoggettati a cedolare secca e redditi fondiari assoggettati ad IRPEF e relative addizionali. L opzione L opzione per il regime della cedolare secca si esprime in sede di registrazione del contratto e produce effetti per l intera durata del contratto, salva la possibilità di revoca. L opzione viene espressa nella dichiarazione dei redditi solo per i contratti di locazione per i quali non sussiste l obbligo di registrazione (contratti di durata non superiore a trenta giorni complessivi nell anno), salvo che il contribuente provveda alla registrazione volontaria o in caso d uso del contratto prima della presentazione della dichiarazione dei redditi. In tal caso l opzione deve essere esercitata in sede di registrazione del contratto. OPZIONE CEDOLARE SECCA IN SEDE DI REGISTRAZIONE CONTRATTO IN SEDE DI DICHIARAZIONE DEI REDDITI PER CONTRATTI CON OBBLIGO DI REGISTRAZIONE SOLO PER CONTRATTI DI LOCAZIONE PER I QUALI NON SUSSISTE L OBBLIGO DI REGISTRAZIONE In entrambi i casi -opzione in sede di registrazione e opzione in dichiarazione- nella sezione I del quadro B vanno indicati i dati dell immobile concesso in locazione e va barrata la casella di colonna 11 Cedolare secca, mentre nella sezione II del quadro B devono essere indicati gli estremi di registrazione del contratto di locazione (nel caso di contratti di durata non superiore a 30 giorni non registrati va invece barrata la casella Contratti non sup. 30 gg. ). 5
Il reddito fondiario assoggettato alla cedolare secca viene aggiunto al reddito complessivo solo per determinare la condizione di familiare fiscalmente a carico, per calcolare le detrazioni per carichi di famiglia, le detrazioni per redditi di lavoro dipendente, di pensione ed altri redditi, le detrazioni per canoni di locazione e per stabilire la spettanza o la misura di agevolazioni collegate al reddito (ad esempio valore I.S.E.E. e assegni per il nucleo familiare). Se nella dichiarazione dei redditi il canone di locazione di immobili ad uso abitativo non è indicato o è indicato in misura inferiore a quella effettiva, si applicano in misura raddoppiata le sanzioni amministrative previste dall articolo 1, commi 1 e 2, del Decreto Legislativo 18 dicembre 1997, n. 471. Circolare 1 giugno 2012, n. 19/E Agenzia delle Entrate La circolare ricorda che il reddito assoggettato alla cedolare secca: non rileva ai fini della progressività delle aliquote IRPEF; rileva e va considerato ai fini della determinazione del reddito complessivo, per la determinazione della condizione di familiare a carico, per il calcolo delle detrazioni per carichi di famiglia di cui all art. 13, TUIR, per le detrazioni per canoni di locazione ex art. 16, TUIR e, in generale per determinare la spettanza e la misura dei benefici fiscali collegati alla situazione reddituale del contribuente. Inoltre, ha chiarito che il reddito assoggettato alla cedolare secca deve essere considerato al fine di stabilire il superamento o meno della soglia di reddito, eventualmente stabilita dal Comune o dalla Regione per l esenzione dall applicazione delle addizionali IRPEF. 6
CANONI ASSOGGETTATI A CEDOLARE SECCA Non concorrono a formare il reddito complessivo ai fini della determinazione dell IRPEF e delle addizionali. Rilevano ai fini di deduzioni, detrazioni e agevolazioni fiscali (detrazioni per lavoro dipendente, carichi di famiglia, ISEE, ecc). In sintesi SOGGETTI INTERESSATI L OPZIONE BASE IMPONIBILE MISURA DELLA CEDOLARE Persone fisiche in possesso di redditi fondiari da locazione di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze locate congiuntamente (categorie catastali da A1 a A11, escluso A10). Non sono interessate alla disciplina in esame le locazioni immobiliari (ad uso abitativo) effettuate nell esercizio d impresa / arti e professioni o da enti non commerciali. L applicazione della cedolare secca richiede una specifica opzione da parte del locatore. È richiesta, altresì, una comunicazione preventiva all inquilino, con lettera raccomandata, a pena di inefficacia dell opzione stessa. Canone di locazione (100%) stabilito dalle parti. Il reddito derivante dalla locazione immobiliare (ad uso abitativo) non può, comunque, essere inferiore alla rendita catastale determinata ai sensi dell art. 37, comma 1, TUIR. 21%; 15%, in relazione ai contratti c.d. concordati ex artt. 2, comma 3 e 8, Legge n. 431/98; dal 2014, 10% in relazione ai contratti c.d. concordati ex artt. 2, comma 3 e 8, Legge n. 431/98. 7
IMPOSTE SOSTITUITE AGGIORNAMENTO CANONE DI LOCAZIONE IRPEF; addizionali regionali e comunali Irpef; imposta di registro; imposta di bollo; Permane l obbligo di registrazione del contratto, che assorbe anche la comunicazione alla P.S. Per la durata di validità dell opzione è sospesa, in via inderogabile, la possibilità di chiedere l aggiornamento del canone di locazione Esempio di compilazione IMMOBILE LOCATO A LIBERO MERCATO CON APPLICAZIONE DELLA CEDOLARE SECCA Un contribuente possiede un immobile nel comune di Firenze, con rendita catastale parti a 600,00, concesso in locazione in regime di libero mercato dal 1 maggio 2013. Il reddito derivante dalla locazione è sottoposto al regime di tassazione sostitutivo della cedolare secca. Il canone di locazione percepito nel 2013 è pari a 5.000,00. Nel quadro B, i dati del fabbricato devono essere indicati su due righi: 1. nel primo rigo deve essere riportata la parte d anno in cui l immobile risultava sfitto (fino al 30 aprile) e quindi a disposizione del contribuente; 2. nel secondo la parte d anno nella quale l immobile risultava locato (considerando che per tale periodo il locatore ha scelto di optare per l applicazione della cedolare secca). Rigo B1 - Immobile a disposizione rendita catastale (colonna 1) 600,00 codice utilizzo (colonna 2) 2 giorni di possesso (dal 1/1 al (colonna 3) 30/4) 120 percentuale di possesso (colonna 4) 100 codice Comune (colonna 9) D612 8
IMU dovuta per il 2013 (colonna 10) 600,00 x 1,05 x 160 x 1,06% x (12/12)] = 1.068,48 Rigo B2 - Immobile locato con applicazione della cedolare secca rendita catastale (colonna 1) 600,00 codice utilizzo (colonna 2) 3 giorni di possesso (dal 30/04 al (colonna 3) 245 31/12) percentuale di possesso (colonna 4) 100 codice canone (colonna 5) 3 (100% del canone) canone di locazione (colonna 6) 5.000 continuazione (colonna 8) barrare la casella cedolare secca (colonna 11) barrare la casella Nel caso in esame l opzione per la cedolare secca è stata effettuata in sede di registrazione del contratto. Le colonne codice Comune (colonna 9) e IMU dovuta per il 2013 (colonna 10) del rigo B2 non risultano compilate in quanto nel caso di continuazione i dati dell IMU vanno riportati esclusivamente e cumulativamente nel primo rigo (B1). Il quadro B risulterà così compilato: Per determinare il valore da indicare nel Mod. 730-3, si devono svolgere i seguenti calcoli: A. reddito relativo all immobile a disposizione (non soggetto a IRPEF): 600,00 x 1,05 x 4/3 = 840,00; 840,00 x 120/365 = 276,16 arrotondato a 276,00. 9
Tale importo va riportato a rigo 147, Mod. 730-3. B. reddito soggetto a tassazione sostitutiva (cedolare secca): Il valore da indicare nel Mod. 730-3 è individuato dal canone di locazione indicato in colonna 6 del quadro B (5.000). Il valore così ottenuto viene indicato dal soggetto che presta assistenza fiscale nel rigo 6 del Mod. 730-3 e quindi escluso dal campo 11 reddito complessivo del Mod. 730-3. Su tale importo viene calcolata l imposta sostitutiva del 21% ( 5.000,00 x 21% = 1.050,00) che trova a sua volta indicazione nel rigo 81, colonna 1, Mod. 730-3. Il contribuente non ha versato acconti per la cedolare secca relativamente al 2013 (prima annualità contrattuale); il rigo 83 non risulterà, quindi, compilato. Il soggetto che presta assistenza fiscale dovrà inoltre indicare nel rigo 99, colonna 6, la somma da trattenere a saldo per l anno 2013: 1.050,00. Nel Mod. 730-3 va infine indicata la misura dell acconto da versare per il 2014. La prima rata è pari a 399,00 (1050,00 x 95% x 40%), da indicare a rigo 100; la seconda rata è pari a 598,50 (1050,00 x 95% x 60%), da indicare a rigo 101. - Riproduzione riservata- 10