Il Sistema Integrato di Fondi immobiliari per l edilizia privata sociale Padova, 22 Febbraio 2011 INDICE 1. Introduzione 2. Schema di governance 3. Obiettivi sociali e linee guida operative 4. Gli interventi in fase di analisi 5. Altri potenziali sottoscrittori 6. Sottoscrittori Enti Pubblici 7. Sottoscrittori imprese edili 8. Caratteristiche e operatività del Fondo 9. Implicazioni dell apporto nel Fondo 10. Come proporre un progetto al Fondo 11. Conclusioni 1
18-03-2011 1. INTRODUZIONE 3 Vi sono consistenti nuovi fabbisogni derivanti da flussi migratori, giovani coppie, famiglie monoreddito, studenti fuori sede e soggetti con bisogni abitativi temporanei. Il contesto economico sociale attuale sta evidenziando nuove esigenze abitative. Regione Veneto, Fondazione Cassa di Risparmio di Padova e Rovigo, Fondazione di Venezia e Intesa SanPaolo hanno scelto di intervenire, attraverso un fondo di investimento immobiliare, per contribuire a risolvere le necessità abitative del territorio. Lo stesso Governo ha deciso di intervenire nell Housing Sociale con il Fondo Investire nell Abitare e Cassa Depositi e Prestiti Immobiliare SGR ha da poco deliberato l impegno preliminare a sottoscrivere quote del fondo Veneto Casa con un plafond di 30 mil. di euro. Il fondo di investimento immobiliare è stato identificato dai promotori quale strumento ottimale per flessibilità, trasparenza e regime fiscale. L obiettivo pubblico di sviluppare interventi di housing sociale può essere perseguito in questo modo mantenendo un approccio privato. Beni Stabili Gestioni SGR, parte del gruppo Beni Stabili quotato alla borsa di Milano, è stata selezionata dopo un processo competitivo, quale società di gestione del Fondo. BSG è uno dei principali gestori di fondi immobiliari in Italia con circa 1,4 miliardi di immobili in gestione distribuiti in 3 fondi retail e 8 fondi istituzionali, di cui uno speculativo. Altri fondi sono in fase di collocamento e altri sono stati autorizzati da parte di Banca d Italia. Abitare Veneto, è l Advisor Tecnico del Fondo e riunisce al suo interno le competenze di operatori specializzati nel settore abitativo sociale e nello sviluppo del territorio. 2. SCHEMA DI GOVERNANCE 4 Flusso Informativo Governance * approvato l impegno preliminare di so2oscrizione di quote A1 2
3. OBIETTIVI SOCIALI E LINEE GUIDA OPERATIVE 5 L obiettivo del Fondo è quello di contribuire a risolvere il problema abitativo di soggetti in condizione di debolezza o svantaggio sociale eo economico. I target del progetto sono, in via generale e non esaustiva: famiglie monoreddito, giovani coppie, studenti universitari fuori sede, anziani, supporto alla mobilità lavorativa etc. Il Fondo si indirizza a quella fascia grigia troppo ricca per accedere all ERP ma troppo povera per accedere ad un alloggio dignitoso sul libero mercato. Con i singoli interventi si vuole evitare la creazione di quartieri ghetto, favorendo lo sviluppo di adeguati mix abitativi e di un tessuto sociale equilibrato anche tramite la realizzazione di serviziattività a supporto degli utenti (asili, etc.). Questo intento sarà perseguito attraverso la gestione di operatori specializzati che hanno già maturato positive esperienze. Nelle iniziative di nuova realizzazione la progettazione delle stesse cercherà di applicare criteri di eco-sostenibilità e di efficienza energetica innovativi insieme all utilizzo di nuove tecnologie costruttive tali da poter minimizzare i tempi di costruzione. 3. OBIETTIVI SOCIALI E LINEE GUIDA OPERATIVE 6 LOCALIZZAZIONE A seguito di un approfondito studio sui fabbisogni abita;vi della Regione Veneto e della redazione del documento Mappatura del gestore sociale sono state individuate le aree urbane d intervento in ordine di priorità: Verona VeneziaMestre Padova Oltre alle inizia;ve localizzate nei capoluoghi di Provincia sopra riporta;, sono considera; primari anche gli interven; si; nei comuni limitrofi agli stessi se ben collega; da mezzi pubblici o facilmente raggiungibili (il Comune capoluogo deve essere raggiungibile al massimo in 20 minu;). Comuni capoluogo di Treviso e di Vicenza; Comuni capoluogo di Belluno e di Rovigo; Comuni che presentano una dimensione di almeno 30.000 abitan;. I seguen; requisi; danno comunque cara2ere di preferenzialità alle inizia;ve proposte al Fondo: buon collegamento con traspor; pubblici al capoluogo di provincia; buona viabilità stradale e di facilità di accesso all area; localizzazione nei pressi di poli d interesse generale (complessi direzionaliindustriali, università, stru2ure sanitarie, ecc.) buona presenza di servizi per la famiglia (scuoleasili, centri ricrea;vi e spor;vi, piccolo commercio al de2aglio, verde pubblico, poste, banche ecc.) 3
18-03-2011 7 4. GLI INTERVENTI IN FASE DI ANALISI Area Prusst - 81 Alloggi Residenze per studen; Arena Staz. ferroviaria Area d intervento Fiera Fondazione La Casa - 29 Alloggi Taggì di So2o - 60 Alloggi Marcon 42 Alloggi PADOVA 8 5. ALTRI POTENZIALI SOTTOSCRITTORI Le quote del Fondo possono essere so2oscri2e da inves;tori qualifica;: So2oscri2ori priva; So2oscri2ori pubblici Fondazioni bancariebanche Provincie Imprese di costruzione Comuni Imprese di inves;mento Altri En; Locali Fondi pensionecasse di previdenza En; pubblici 4
6. SOTTOSCRITTORI ENTI PUBBLICI 9 La Pubblica Amministrazione (in par;colare il Comune) può partecipare e contribuire al processo di sviluppo di inizia;ve di housing sociale sul proprio territorio a2raverso il Fondo nei seguen; modi: Individuazione di par;colari fabbisogni abita;vi sul proprio territorio; Esame del proprio patrimonio immobiliare (edifici e terreni) e segnalazione della possibilità di avviare inizia;ve di housing sociale con una dimensione tale da perme2ere efficienze in fase di sviluppo e di ges;one; Conferimento dei terreni e degli immobili (o diria reali di godimento) al Fondo a valori sostenibili e in linea con le sue finalità; Modifica ad hoc degli strumen; urbanis;ci per consen;re gli insediamen; in aree dismesse eo terreni agricoli; Concessione da parte dei Comuni di premi di cubatura realizzabile; Definizione degli ulteriori oneri rela;vi al proge2o (es. oneri di costruzione) e di manutenzione dello stesso (es. ICI), modula; in funzione dell effeava reddi;vità del proge2o; Individuazione di necessità abita;ve sul territorio; Segnalazione di possibili inizia;ve (limite minimo dimensionale); Conferimentocessione di terreni e immobili a valori sostenibili; Strumen; urbanis;ci ad hoc; Concessione di premi di cubatura per gli interven;. 7. SOTTOSCRITTORI - IMPRESE EDILI 10 Le imprese edili possono partecipare al processo di sviluppo di iniziative di housing sociale sul proprio territorio in diversi modi che comportano ruoli e un diverso livello di coinvolgimento 1. Fase iniziale di realizzazione individuazione immobiliterreni a. La SGR per la realizzazione di un immobile svolgerà una selezione informale in loco a cui l impresa potrà candidarsi b. L impresa ha in proprietà un immobileterreno che può vendere al Fondo Collaborazione di breve durata 2. Impresa edile come investitore del Fondo a. L impresa ha in proprietà un immobileterreno che può apportare al Fondo Collaborazione di lungo periodo 5
8. CARATTERISTICHE E OPERATIVITA DEL FONDO 11 Nomina INVESTITORI Pareri e indirizzi Supporto alla gestione Quote del Fondo Gestione OPERATORI PRIVATI Apporto in denaro o beni (o diritti reali) Supporto tecnico Scouting e advisory finanziaria e socioimmobiliare Intervento nei singoli progetti Iniziativa di HS 1 Iniziativa di HS 2 Iniziativa di HS 3 Concessione cessione di strutture aree (e accordo su modalità di intervento) 9. IMPLICAZIONE DELL APPORTO NEL FONDO 12 Con l apporto l impresa o l Ente si spossessa del proprio asset a fronte della sua valorizzazione attraverso quote del Fondo per un valore equivalente valutazione del bene apportato svolta obbligatoriamente anche da un esperto indipendente Non sono previste classi di quote differenti: l impresa o l Ente diventa quotista del Fondo con i medesimi diritti degli altri sottoscrittori partecipazione all assemblea e, nel caso di partecipazione rilevante, al Comitato Consultivo incasso pro quota dei dividendi nel caso l assemblea decida la loro distribuzione rimborso delle quote e degli utili non distribuiti al termine della vita del Fondo o rendimento obiettivo a ml termine del Fondo pari a 3 p.p. sopra l inflazione La logica di partecipazione al Fondo è quella di un investimento di lungo periodo, le quote sono comunque liberamente trasferibili a condizione che il titolare delle stesse trovi l acquirente. Si beneficia della gestione indipendente e professionale della SGR il cui obiettivo è di amministrare in maniera profittevole il patrimonio del Fondo nell interesse dei soci e nel rispetto del Regolamento. 6
10. COME PROPORRE UN PROGETTO AL FONDO 13 Nel caso in cui l impresa o l Ente avesse interesse a sottoporre all attenzione del Fondo un potenziale investimento o apporto, la procedura formale di valutazione è la seguente: 1. Contattare e comunicare ad Abitare Veneto tale interesse preliminare 2. Abitare Veneto invia al proponente una scheda di raccolta dati al fine di raccogliere in via preliminare informazioni e documentazione relativamente a: Informazioni sul richiedente funzioni,...) Informazioni tecniche sul progetto (superfici, vincoli, Struttura del trasferimento (vendita, apporto) Abitare Veneto utilizzerà la documentazione raccolta per sviluppare una analisi preliminare di tipo socio-territoriale, dell aderenza ai requisiti tecnicoeconomici di base e di rispondenza ai fabbisogni abitativi. 3. Tale analisi preliminare sarà completata dalla SGR verificando la coerenza di massima rispetto alle finalità del Fondo, in seguito verranno effettuati tutti i necessari incontri e approfondimenti 11. CONCLUSIONI 14 Il Fondo Veneto Casa può rappresentare un opportunità per le imprese e per gli Enti, sia tramite la vendita ma anche tramite l apporto Il Fondo, seppur etico, è gestito in maniera professionale e nell interesse della remunerazione di lungo periodo dei propri soci Nel caso l impresa o l Ente entrasse nel Fondo, parteciperebbe a fianco dei promotori e degli altri potenziali soci, allo sviluppo delle iniziative sociali sul territorio L impresa o l Ente, come quotista, acquisirebbe i medesimi diritti e obblighi degli altri quotisti, potendo anche partecipare, in ragione della percentuale detenuta, agli organi di indirizzo e beneficiando della distribuzione dei dividendi nel tempo La partecipazione di Cassa Depositi e Prestiti, attraverso CDPI SGR, offre la possibilità di risorse aggiuntive fino al 40% delle sottoscrizioni raccolte dal Fondo (sia in natura che in denaro), ampliando quindi notevolmente gli investimenti realizzabili sul territorio regionale. 7