l mercato immobiliare italiano Gli investimenti in costruzioni Nel 2014 gli investimenti in costruzioni flettono del 3,5% con una perdita di oltre il 30% rispetto al 2008 n un contesto di recessione dell economia, la situazione del settore delle costruzioni rimane drammatica. principali indicatori settoriali riferiti all anno in corso evidenziano un inasprimento della crisi nel corso dell anno. Nel primi tre trimestri del 2014 il calo in termini di investimenti in costruzioni è stato del 3,1% nel confronto con lo stesso periodo dell anno precedente. La caduta dell attività produttiva nel settore continua a manifestare i suoi effetti negativi su occupazione e tessuto produttivo. Nei primi nove mesi del 2014 gli occupati nel settore diminuiscono ulteriormente del 4,1% e, in particolare, nel trimestre dell anno le costruzioni sono l unico settore a registrare ancora un segno negativo. La stima dell Ance per il 2014 segna una flessione del 3,5% in termini reali degli investimenti in costruzioni, in peggioramento rispetto allo scenario formulato a giugno scorso (-2,5%). l 2014 rappresenta il settimo anno consecutivo di crisi e dal 2008 il settore delle costruzioni ha perso il 32% degli investimenti pari a circa 64 miliardi di euro. nvestimenti in costruzioni in talia (milioni di Euro 2010) Fonte: elaborazioni ANCE su dati STAT 42
Nei sette anni, per la nuova edilizia abitativa la flessione raggiunge il 62,3%, l edilizia non residenziale privata segna una riduzione del 23,6%, mentre le opere pubbliche registreranno un caduta del 48,1% (- 54,1% dal 2005 al 2014). Solo il comparto della riqualificazione degli immobili residenziali mostra una tenuta dei livelli produttivi (+18,5%). nvestimenti in costruzioni in talia 2014 (mln ) 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014* 2015* 2008-2014* COSTRUZON 135.332-3,1% -9,5% -3,8% -3,8% -6,7% -6,9% -3,5% -2,4% -32,0% Abitazioni 66.482-1,0% -9,1% -0,1% -7,4% -6,9% -5,7% -2,4% -1,3% -28,7% nuove 20.565-4,2% -18,4% -4,9% -16,0% -16,9% -19,0% -10,2% -8,8% -62,3% manutenzioni straordinarie 45.917 3,5% 3,1% 4,8% 0,6% 0,8% 2,9% 1,5% 2,0% 18,5% Non residenziali 68.850-5,0% -9,9% -7,4% -0,1% -6,4% -8,0% -4,6% -3,5% -35,0% private 43.357-3,1% -12,3% - 2,8%% 8,0% -3,6% -7,2% -4,3% -3,0% -23,6% pubbliche 25.493-7,2% -7,0% -12,6% -10,5% -10,6% -9,3% -5,1% -4,3% -48,1% (*) Stime ANCE Fonte: ANCE Crescita degli interventi di riqualificazione Da sottolineare che gli investimenti in riqualificazione del patrimonio abitativo, che rappresentano nel 2014 il 34% del valore degli investimenti in costruzioni, sono l unico comparto a mostrare un aumento dei livelli produttivi. Rispetto al 2013, per gli investimenti in tale comparto si stima una crescita dell 1,5% in termini reali. L aumento stimato per l anno in corso, è imputabile anche all effetto di stimolo derivante dalla proroga del potenziamento degli incentivi fiscali per le ristrutturazioni edilizie e risparmio energetico. l mercato immobiliare: overview Nei primi mesi del 2015 si sono ulteriormente consolidati i segnali di vitalità del mercato immobiliare evidenziatisi a partire dalla metà del 2014. l miglioramento delle prospettive macroeconomiche, unitamente all eccezionalità delle misure di politica monetaria adottate, hanno sortito un effetto positivo sugli indicatori di fiducia delle famiglie e sulle scelte 43
allocative del sistema bancario. l processo di risalita sarà necessariamente gradale e comunque non si intravede nessuna crescita repentina e straordinaria nel breve periodo. La consapevolezza degli eccessi del passato in termini di erogazione di credito al settore immobiliare ed il mancato smaltimento delle somme incagliate, pongono il settore bancario italiano in un generalizzata posizione di attendismo nei confronti degli impieghi immobiliari, pur non mancando realtà tornate su posizioni decisamente espansive. Proprio l inefficienza del mercato coattivo, associata all estrema debolezza della domanda, hanno impedito uno smobilizzo in linea con le esigenze, contribuendo a dilatare l orizzonte recessivo. n questo contesto le prospettive sono di un incremento dell attività transattiva. Le compravendite residenziali hanno segnato una crescita del 3,6% su base annua nel corso del 2014, mentre nel trimestre del 2015 si riscontra una riduzione del 3% rispetto allo stesso periodo dell anno precedente. Va però messo in evidenza che i volumi delle compravendite osservati nel V trimestre del 2013 e nel trimestre del 2014 hanno subito gli effetti dell entrata in vigore, a partire dal 1 gennaio 2014, di un nuovo regime delle imposte di registro, ipotecaria e catastale applicabile agli atti di trasferimento a titolo oneroso di diritti reali immobiliari (Articolo 10 del D.lgs.14 marzo 2011, n. 23) lasciando invariato il regime degli atti soggetti alla tassazione VA, rilevanti soprattutto nel settore non abitativo. A partire da tale data, infatti, per la generalità dei trasferimenti immobiliari, la nuova disciplina risulta normalmente più vantaggiosa e deve avere, per questo, indotto gli acquirenti a traslare la stipula degli atti di compravendita al 2014, con l effetto di far risultare più depresso l andamento dell ultimo trimestre del 2013 e, per contro, più positivo l andamento del trimestre 2014. L analisi dei dati nazionali mensili, estratti per esaminare l entità dei possibili effetti sugli andamenti del mercato, ha effettivamente evidenziato la presenza di un anomala flessione delle compravendite nel mese di dicembre 2013 e, di contro, un insolito aumento a gennaio 2014, e quindi confermato che la contabilità delle compravendite è stata alterata. Pertanto, nell ipotesi che la traslazione della stipula degli atti interessati dal nuove regime d imposta si sia concentrata nei mesi di dicembre 2013 44
e gennaio 2014, è stata effettuata una ricostruzione dei volumi di compravendita imputabili all ultimo trimestre del 2013 e al primo del 2014, attraverso una stima del fenomeno citato, con l obiettivo appunto di neutralizzare gli effetti distorsivi del mutato regime d imposta sulle scelte intertemporali di acquisto. Con questa tecnica sono state ricostruite le serie storiche teoriche, depurate dall effetto fiscale, dal momento che il trimestre 2015 ancora risente dell effetto a catena sui tassi tendenziali. Per il settore residenziale si notano, nei trimestri interessati, scarti compresi tra i tre e i quattro punti percentuali tra il tasso tendenziale osservato e quello ricostruito: risultano ridimensionate tanto le perdite, da -8% a -4,8% nel V trimestre 2013 e da -3% a +0,8% nel trimestre 2015, quanto i guadagni, da +4,1% a +0,1% nel trimestre 2014 e da +7,1% a +3,5% nel V trimestre 2014. Analoga lettura può darsi per il settore non residenziale anche se con scarti, tra il tasso tendenziale osservato e quello ricostruito, meno accentuati a ragione del fatto che nel comparto non residenziale c è un elevata incidenza delle compravendite in regime di VA. Se a fine 2014 si presumeva che le compravendite nel 2015 potessero aumentare anche del 10/11% su base annua, i risultati del trimestre inducono a ridimensionare la stima. Per cui si potrà assistere ad un andamento incrementale delle compravendite residenziali fra il 5 ed il 7% rispetto al dato 2014, mentre per quelle non residenziali si potrà assistere ad una sostanziale invarianza del dato acquisito l anno passato. 45
Numero di compravendite di immobili in talia 900.000 Residenziale (scala sx) Non residenziale (scala dx) 120.000 800.000 100.000 700.000 600.000 500.000 400.000 80.000 60.000 40.000 300.000 20.000 200.000 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 0 Fonte: elaborazioni REAG R&D su dati Agenzia delle Entrate Variazioni annue nel numero di compravendite di immobili (%) 40 30 20 10 0-10 -20-30 36,4 11,8 3,4 0,1-1,3-22,1 5,5 8,3 3,63,8 1,4 0,4 3,6 3,0 0,8-3,2-2,3-4,3-2,2-3 -4,6-10,9-9,2-15,2-12,4-2,1-8,2-5,8-2,6-15,6-25,8-24,1 Residenziale Non residenziale Fonte: elaborazioni REAG R&D su dati Agenzia delle Entrate 46
Comparto Numero di compravendite nel 2014 e nel trimestre 2015 e variazioni % annue Numero di comprav.te 2014 Variazione % annua 2014 Numero di comprav.te trim 2015 Variazione trim 2015/ trim 2014 osservata Variazione trim 2015/ trim 2014 ricostruita Residenziale 417.524 3,6% 95.448-3,0 0,8 Terziario 9.017-4,6 1.997-6,4 Commerciale 25.753 5,7 5.915-5,2 Produttivo 9.582 3,6 1.981-6,9 TOTALE 461.876 3,5 105.341-3,3 ND Fonte: elaborazione REAG R&D Dept. su dati Agenzia delle Entrate -2,6 prezzi Per quanto riguarda l andamento dei prezzi, non si arresta il trend discensivo come invece si è visto a proposito dei volumi transati. Nella seconda parte del 2014 si registra una ulteriore contrazione nei valori, seppur leggermente meno marcata di quanto non si evidenziasse nei semestri precedenti, ma non vi sono prospettive di ripresa a breve termine. l perdurare della pressione ribassista, che nel breve periodo non pare destinata ad attenuarsi, rappresenta un fattore, che, oltre ad attestare debolezza economica della domanda ed eccesso di offerta, induce al differimento delle scelte di investimento in attesa di condizioni più propizie. Negli ultimi anni, infatti, abbiamo assistito, oltre che ad una flessione marcata del numero di transazioni concluse, anche ad un ripiegamento in termini di valori di scambio. prezzi hanno iniziato a flettersi fra il 2007 ed il 2008 e la variazione cumulata si attesta nell ordine di 20 punti percentuali in valore nominale in maniera generalizzata per tutti i comparti immobiliari considerati, con una riduzione superiore al 4% nel corso dell ultimo anno, con previsioni di ulteriori riduzioni nel corso del 2015. Le previsioni per l anno in corso sono ancora all insegna della discesa dei valori in maniera generalizzata per tutti i comparti immobiliari considerati, per poi volgere ad una sostanziale stabilità nel corso del 2016 e ad un apprezzamento poco superiore all inflazione tendenziale nel 2017. 47
Variazioni dei prezzi correnti degli immobili (%) GU - DC 2014 DC 2013 DC 2014 2008-2014 ABTAZON NUOVE -1,7-4,0-19,2 ABTAZON USATE -1,8-4,4-19,7 UFFC -1,7-4,4-21,0 NEGOZ -1,7-4,2-17,7 Fonte: elaborazione REAG R&D Dept. su fonti varie Previsioni dei prezzi medi degli immobili (%) ABTAZON UFFC NEGOZ 2015-2,9-3,1-2,6 2016 +0,9 +0,2 +0,4 2017 +3,0 +2,8 +2,5 Fonte: elaborazione REAG R&D Dept. su fonti varie l fatturato Dalla combinazione dell andamento di compravendite e prezzi, otteniamo il dato sul fatturato del settore legato alle transazioni. Esso si attestava sugli 81 miliardi di Euro nel 2013, composto da 69 miliardi di Euro del comparto residenziale e da 12 miliardi di Euro per quello degli immobili per attività economiche. Per il 2014 si è osservata una crescita complessiva del 4,9% su base annua che si compone di un incremento del 4,3% in corrispondenza del segmento residenziale, mentre l incremento è dell 8,3% per i segmenti non residenziali. Nonostante il risultato positivo dell ultimo anno, il fatturato si è andato pressoché a dimezzare rispetto al 2007 (-47,2%), ma con una riduzione più marcata in corrispondenza degli immobili non residenziali che perdono il 55,2%. Le aspettative per il 2015 sono di una sostanziale stabilità del fatturato imputabile ad una crescita sul fronte transattivo, a fronte di una ulteriore limatura dei valori. 48
l fatturato del mercato immobiliare (miliardi di Euro) 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Residenziale 132 114 102 105 105 77 69 72 Non residenziale 29 25 20 17 19 14 12 13 Totale 161 139 122 122 124 91 81 85 Fonte: elaborazioni e stime REAG R&D Dept. su dati Agenzia delle Entrate l fatturato del mercato immobiliare (variazioni % annue) 20 10 0-10 -20-30 -40 Residenziale Non residenziale Totale -50-60 -45,5-47,2-55,2 Fonte: elaborazioni e stime REAG R&D Dept. su dati Agenzia delle Entrate tempi di vendita e gli sconti sui prezzi richiesti A tutt oggi la ripresa mostra segnali molto deboli e latenti sul fronte delle compravendite, mentre non è ravvisabile negli altri indicatori che esprimono, invece, una condizione di stagnante illiquidità degli immobili, alla cui base va posta la rilevanza dei tempi di assorbimento e degli sconti praticati sui prezzi richiesti. tempi necessari per vendere o locare rimangono alquanto alti e sostanzialmente invariati. Per le abitazioni sono necessari oltre 8 mesi per vendere e 4 per locare, mentre si parla di 11 mesi per alienare un ufficio e oltre 10 per un negozio. Per la locazione di unità direzionali o commerciali ci si colloca nell intorno dei 7 mesi. 49
Tempi medi di vendita (mesi) 12 10 8 11 10,2 8,3 6 4 2 0 2007 2007 2008 2008 2009 2009 2010 2010 2011 2011 2012 2012 2013 2013 2014 2014 Abitazioni Uffici Negozi Fonte: elaborazioni REAG R&D Dept. su fonti varie Tempi medi di locazione (mesi) 8 7 6 5 4 3 2 1 0 2007 2007 2008 2008 2009 2009 2010 2010 2011 2011 2012 2012 2013 2013 2014 2014 7,3 6,8 4 Abitazioni Uffici Negozi Fonte: elaborazioni REAG R&D Dept. su fonti varie 50
Sconti medi (%) 19 18 17 16 15 14 13 12 11 10 17,4 16,8 16,1 2007 2007 2008 2008 2009 2009 2010 2010 2011 2011 2012 2012 2013 2013 2014 2014 Abitazioni Uffici Negozi Fonte: elaborazioni REAG R&D Dept. su fonti varie Gli investimenti nel real estate Un mercato dinamico Nel trimestre si sfiorano i 2 miliardi grazie alla mega operazione di Porta Nuova Contrariamente all andamento dell economia, l attività nel mercato immobiliare nel 2014 è stata sostenuta e leggermente superiore a quella del 2013. La crisi della fine del 2011 e del 2012 appare superata e l attività nel quarto trimestre del 2014 è stata una delle maggiori degli ultimi anni. principali attori del mercato rimangono gli investitori esteri che continuano a guardare all talia con forte interesse. nfatti, il 78% del volume delle transazioni ha visto dal lato del compratore un operatore straniero, un valore superiore rispetto all anno scorso. Nel 2013 gli investitori esteri compravano da altri operatori stranieri che coglievano l occasione per lasciare il mercato italiano, per il cui il saldo netto era di soli 808 milioni rispetto a un flusso in entrata di 3.377 milioni. Nel 2014, a fronte di 3.987 milioni d investimenti esteri, il saldo è stato di 1.877 milioni. Prosegue il miglioramento nell attività degli investimenti immobiliari in talia anche nei primi mesi del 2015 con 1,9 miliardi di Euro, in contrazione (-24%) rispetto al volume del trimestre precedente ma in crescita, oltre il doppio, rispetto al volume dello stesso periodo del 2014. l volume trimestrale, fortemente influenzato dall operazione di Qatar 51
Holding, ha superato del 70% la media trimestrale degli ultimi quattro anni. nvestimenti immobiliari in talia (miliardi di Euro) 6 5 4 4,147 4,21 4,383 4,745 5,203 3 2 1,744 1,922 1 0 2009 2010 2011 2012 2013 2014 trim 2015 Fonte: elaborazioni REAG R&D Dept. su dati BNP Paribas Continua il forte committment degli investitori esteri sul nostro mercato A dominare è il capitale cross regional, pari all 85% del capitale straniero investito. l Qatar guida la classifica con il 57% del totale trimestrale, seguito dagli Stati Uniti con il 32%. Solo il 24% del capitale straniero ha coinvolto acquisizioni di portafogli immobiliari. n particolare, i principali portfolio deals includono l acquisto da parte di Partners Group delle quote del fondo MPO (Torre sgr), l acquisto di un portafoglio logistico nell nterporto di Bologna da parte di Prologis ed il completamento dell operazione di acquisto di un portafoglio Paneuropeo da parte di Northstar che in talia comprende l HQ di E&Y a Milano. Tra le evidenze emerse nel corso del trimestre, si nota: Crescita dell interesse da parte di privati - in genere studi professionali, ad acquistare la sede dove svolgere la propria attività professionale (owner occupier), Aumento degli investimenti non core, in genere uffici vuoti da valorizzare e/o convertire in hotels o residenziale lusso e/o retail e uffici a reddito con una componente di vacancy. 52
Ripartizione degli investimenti in base alla provenienza dell investitore (%) 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 21 79 27 73 17 83 26 74 72 77 28 23 2009 2010 2011 2012 2013 2014 trim 2015 85 15 Domestic Cross border Fonte: elaborazione REAG R&D Dept. su dati BNP Paribas Nel primo trimestre 2015 il volume investito in talia è stato determinato prevalentemente dall acquisto da parte di Qatar Holding delle quote rimanenti dei fondi proprietari dello sviluppo misto Porta Nuova a Milano. L attività rimanente ha interessato il settore degli uffici, con il 36% del totale, il settore retail con il 9%, il settore della logistica con il 5% e gli hotel con il 3% del totale trimestrale. l settore degli hotel, con circa 55 m Euro investiti, si conferma nella fase ascendente del ciclo. fondi sovrani del medio-oriente e gli HNW continuano a prediligere trophy assets nelle principali città turistiche mentre gli opportunistici e i fondi di PE guardano con interesse alle opportunità distressed. Anche il settore logistico conferma il buon momento di mercato con quasi 90 m Euro investiti nel primo trimestre dell anno ed il rinnovato interesse di operatori specializzati. 53
Distribuzione degli investimenti immobiliari in talia per tipologia (%) 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2009 2010 2011 2012 2013 2014 trim 2015 Altri Misto Turistico ndustriale e logistica Commerciale Uffici Fonte: elaborazioni REAG R&D Dept. su dati BNP Paribas research Le condizioni per l investimento L intensa attività degli investitori anche nel primo trimestre dell anno, insieme al miglioramento delle prospettive economiche per l talia e a tassi d interesse a livelli minimi, hanno contribuito alla compressione dei rendimenti nel segmento prime di alcuni settori. L esaurimento di prodotto prime e la crescente competizione fra gli investitori, in un contesto di tassi d interesse mai così bassi, continueranno a guidare il trend dei rendimenti verso il basso nei prossimi mesi. n un contesto di euforia generalizzata sui mercati globali, cresce l interesse degli investitori per l talia, non solo americani ma anche provenienti dall Est Asiatico e dal Middle East. n particolare, il focus rimane concentrato su yielding assets e transitional assets e cioè gli immobili che necessitano di una intensa attività di asset management. Purtroppo però, il tasso di mortalità delle transazioni è ancora elevato a causa del disallineamento fra pretese dell offerta e bid. Tale disallineamento, insieme alla carenza di prodotto investibile, rappresenta ancora uno degli elementi principali che potrebbero rallentare il volume futuro degli investimenti. 54
Rendimenti BOT e immobiliari lordi Fonte: CBRE 55