INDICE Prefazione... XVII I LA VENDITA 1 La vendita... 3 1.1 Introduzione al contratto di vendita... 3 2 Obbligazioni del compratore... 7 2.1 Il prezzo: aspetti generali e modalità di adempimento... 7 2.2 Tempo e luogo del pagamento... 11 2.3 La vendita con prezzo determinabile... 13 2.4 La mora del compratore... 15 2.5 La sospensione del pagamento... 17 2.6 Le spese del contratto... 19 Casistica: risposte ai quesiti... 23 3 Obbligazioni del venditore... 29 3.1 La consegna: aspetti introduttivi... 29 3.2 Elementi accessori alla consegna... 31 3.3 Luogo della consegna e consegna di cose da trasportare... 33 3.4 La garanzia per vizi e la mancanza di qualità... 35 3.4.1 L aliud pro alio: una creazione della giurisprudenza... 36 3.4.2 Il problema dell azione di esatto adempimento... 37 3.4.3 Irregolarità giuridiche edilizie ed urbanistiche del bene immobile compravenduto... 39 3.5 La garanzia per evizione... 44 3.5.1 Vendita di bene gravato da oneri o da diritti di godimento di terzi... 46 IX
3.5.2 Vincoli di natura pubblicistica... 48 3.5.3 Vendita di bene gravato da garanzie reali o vincoli di espropri abilità... 53 3.6 Le azioni edilizie... 56 3.7 Decadenza e prescrizione del diritto alla garanzia... 58 3.8 L obbligazione di far acquistare al compratore la proprietà della cosa: la vendita di cosa altrui... 63 3.9 Vendita di cosa futura e vendita di cosa generica... 65 3.9.1 La determinazione dell oggetto di alienazione nelle vendite immobiliari... 66 Casistica: risposte ai quesiti... 71 4 Vendite speciali... 75 4.1 Vendite speciali: patto di riscatto, riserva di proprietà e variazioni al principio consensualistico... 75 4.2 La vendita con riserva di proprietà: natura giuridica... 75 4.2.1 La posizione giuridica del venditore e del compratore... 78 4.2.1.1 Il venditore... 78 4.2.1.2 Il compratore... 79 4.2.2 La contestualità del patto di riservato dominio... 80 4.2.3 L oggetto del contratto di vendita con riserva di proprietà... 80 4.2.4 L opponibilità ai terzi... 81 4.2.5 Inadempimento, risoluzione, restituzione... 83 Casistica: risposte ai quesiti... 85 4.3. La vendita con patto di riscatto: natura giuridica e aspetti essenziali... 87 4.3.1 Esercizio del riscatto e obblighi del riscattante... 89 4.3.1.1 Obblighi del compratore... 90 4.3.1.2 Obblighi del venditore... 90 4.3.2 Vendita con patto di riscatto a scopo di garanzia e divieto di patto commissorio... 91 Casistica: risposte ai quesiti... 94 4.4. Vendita di azienda... 95 4.4.1 Definizione e normativa applicabile... 95 4.4.2 Questioni fiscali... 100 Casistica e risposte ai quesiti... 101 4.5 Vendita di eredità... 103 4.5.1 Valutazione del patrimonio ereditario... 104 Casistica e risposte ai quesiti... 104 4.6 Vendita di multiproprietà... 105 4.6.1 Inquadramento del contratto... 108 4.6.2 Le tipologie di multiproprietà create dalla prassi... 110 Casistica e risposte ai quesiti... 111 X
5 La doppia alienazione immobiliare... 113 5.1 La doppia alienazione immobiliare: limiti del principio consensualistico e tutela dell affidamento... 113 5.2 Natura della responsabilità del venditore... 115 5.3 Natura della responsabilità del secondo acquirente... 116 5.4 Nullità del secondo contratto?... 118 5.5 La revocatoria del secondo contratto... 118 Casistica: risposte ai quesiti... 119 6 Vendita e fallimento... 121 6.1 La regola generale relativa alla sorte dei contratti pendenti... 122 6.2 Effetti del fallimento sulla vendita in corso di esecuzione... 124 6.3 L autorizzazione al subentro o allo scioglimento del contratto... 125 6.4 L azione di risoluzione del contratto per inadempimento... 128 6.5 L inefficacia delle clausole risolutive in caso di fallimento. La clausola risolutiva espressa e la clausola penale... 128 6.6 Contratto preliminare e fallimento di uno dei contraenti... 130 6.6.1 La sorte del contratto preliminare nel caso di fallimento del promissario venditore... 130 6.6.1.1 La sorte del contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto un bene destinato ad abitazione del promissario acquirente o di suoi parenti ed affini... 134 6.6.2 La sorte del contratto preliminare nel caso di fallimento del promissario compratore... 134 6.7 Vendita a termine o a rate... 135 6.8 Il patto di riservato dominio... 137 6.8.1 Fallimento del compratore con patto di riservato dominio... 139 6.8.2 Fallimento del venditore con patto di riservato dominio... 141 6.9 La disciplina applicabile ai beni che si trovano all estero al momento dell apertura di una procedura concorsuale. L art. 7 del regolamento CE n. 1346/2000... 142 6.10 Restituzione di beni mobili non pagati. Stoppage in transitu... 142 Casistica: risposte ai quesiti... 144 II LA PERMUTA 7 Disciplina generale della permuta... 151 7.1 Il contratto di permuta: nozione, distinzione da figure affini, disciplina applicabile... 151 7.1.1 Attualità della figura negoziale... 152 7.1.2 Distinzione con le figure affini Locazione Divisione... 153 XI
7.1.3 Disciplina applicabile alla permuta e rinvio alla disciplina della vendita... 154 7.1.4 Distinzione tra permuta e vendita. Interpretazione del contratto e causa di scambio... 156 7.2 Profili particolari della permuta... 159 7.2.1 Forma della permuta... 159 7.2.2 La permuta con conguaglio... 160 7.2.3 Consegna... 161 7.2.4 Permuta e regime patrimoniale della famiglia... 163 7.3. Rimedi e garanzie... 163 7.3.1 Azione di riduzione del prezzo... 163 7.3.2 Garanzia per l evizione... 164 7.3.3 Garanzia per i vizi... 165 7.3.4 Risoluzione del contratto... 166 7.4 La formazione del contratto... 168 7.4.1 La responsabilità precontrattuale... 168 7.4.2 Norme relative alla prelazione... 168 7.4.3 Il contratto preliminare di permuta... 172 7.4.3.1 Contratto preliminare di permuta e rinuncia ai diritti dallo stesso derivanti... 174 7.5 Spese contrattuali... 175 7.5.1 Trattamento fiscale... 176 7.5.2 Applicazione del principio del prezzo-valore alla permuta immobiliare... 178 7.5.3 Agevolazioni prima casa... 179 7.5.4 Credito d imposta... 179 Casistica: risposte ai quesiti... 180 8 Permute speciali... 183 8.1 Permuta con patto di riscatto... 183 8.2 Permuta con patto di riservato dominio... 183 Casistica: risposte ai quesiti... 184 9 Permute con oggetto speciale... 185 9.1 Beni oggetto di permuta... 185 9.1.1 Permuta di cose assicurate... 187 9.1.2 Permuta di sedi farmaceutiche... 187 9.1.3 Permuta di bene determinabile... 187 9.1.4 La permuta di cosa altrui... 189 9.2 Effetti reali ed effetti obbligatori... 190 9.2.1 Permuta di bene presente con bene futuro... 191 9.2.1.1 Permuta di area edificabile con immobile da costruire.. 192 XII
9.2.1.2 Gli effetti... 193 9.2.1.3 Il pagamento del conguaglio... 195 9.2.1.4 Permuta con persona da nominare... 195 9.2.1.5 Distinzione con le fattispecie affini... 196 Casistica: risposte ai quesiti... 198 10 Permuta e fallimento... 201 10.1 Disciplina applicabile alla permuta alla luce del correttivo della riforma fallimentare... 201 10.2 Fallimento del coniuge in regime di comunione legale... 203 Casistica: risposte ai quesiti... 204 III IL LEASING 11 Definizione, normativa... 209 11.1 Introduzione al leasing... 209 11.2 Fonti di disciplina... 211 11.2.1 Norme applicabili... 212 11.2.1.1 Prescrizione... 214 11.2.1.2 Prelazioni reali e prelazione dello stato sui beni storico artisitici... 214 11.3 Definizione e inquadramento... 215 11.4 Il soggetto che esercita attività di leasing... 217 11.5 Leasing traslativo e leasing di godimento... 219 11.6 Le obbligazioni nascenti dal contratto di leasing... 222 11.6.1 La posizione del concedente. Godimento e consegna... 222 11.6.1.1 Soggezione al riscatto dell utilizzatore... 224 11.6.1.2 Soggezione alla prelazione dell utilizzatore... 224 11.6.2 La posizione dell utilizzatore... 225 11.6.2.1 Pagamento dei canoni al concedente... 225 11.6.2.2 Obbligo di custodia... 226 11.6.2.3 Diritto di riscatto... 227 11.6.2.4 Diritto di prelazione... 228 11.6.3 La posizione del fornitore... 228 11.6.3.1 Obbligo di consegna... 228 11.6.3.2 Garanzia per vizi ed evizione... 230 11.6.3.3 Patto di riacquisto... 230 11.7 Inadempimento e risoluzione... 231 11.7.1 Inadempimento del fornitore... 233 11.7.2 Inadempimento del concedente... 234 11.7.3 Inadempimento dell utilizzatore... 235 11.7.4 Risarcimento del danno... 236 XIII
11.7.5 Risoluzione e disciplina applicabile... 238 11.7.6 Risoluzione consensuale... 243 11.8 Recesso... 244 11.9 Leasing e imposte indirette... 244 11.10 Leasing e norme contabili... 246 Casistica: risposte ai quesiti... 247 12 Leasing e libertà contrattuale... 251 12.1 Atipicità e meritevolezza di tutela... 251 12.2 Le interferenze con l art. 1341, c. 2 c.c. e le clausole vessatorie... 252 12.3 La consegna del bene: le clausole di inversione dei rischi... 253 12.4 Clausole sul perimento del bene... 258 12.5 Clausole di esonero da responsabilità per vizi... 262 12.6 Risoluzione e autonomia contrattuale... 265 12.7 Clausola risolutiva espressa... 266 12.8 Clausola di esclusività... 267 12.9 Clausola penale... 267 12.10 Cessione del contratto... 269 12.11 Patto di riacquisto... 271 Casistica: risposte ai quesiti... 273 13 Leasing di autoveicoli... 275 13.1 Inquadramento della fattispecie... 275 13.2 Risoluzione del contratto... 276 13.3 Danni provocati dal veicolo e responsabilità civile... 276 13.3.1 Assicurazione per la responsabilità civile... 280 13.4 Rischi di perimento del bene... 280 13.4.1 Furto dell autoveicolo in leasing... 281 13.4.2 Assicurazione per il furto... 282 13.5 Prima lettura sulle norme di fiscalità e leasing di autoveicoli... 284 Casistica: risposte ai quesiti... 286 14 Il contratto di sale and lease back... 289 14.1 Inquadramento del contratto di lease back... 289 14.2 Divieto del patto commissorio... 291 14.3 Il contratto di sale and lease back e il divieto del patto commissorio... 297 14.3.1 La sentenza della Corte di cassazione n. 10805 del 1995... 300 14.3.2 Sentenze posteriori all orientamento della Cassazione n. 10805 del 1995... 301 14.4 La posizione attuale della giurisprudenza sul contratto di sale and lease back... 304 XIV
14.5 L IVA e i canoni di locazione nel leaseback... 305 Casistica: risposte ai quesiti... 306 15 Leasing e fallimento... 309 15.1 La genesi della norma... 309 15.2 La disciplina del leasing nella giurisprudenza anteriore alla riforma organica... 310 15.3 La disciplina del leasing nel fallimento del concedente prima della riforma... 311 15.4 La disciplina del leasing nel fallimento dell utilizzatore prima della riforma... 312 15.4.1 La scelta del subentro nel contratto di leasing prima della riforma... 313 15.4.2 La scelta dello scioglimento del contratto di leasing prima della riforma... 314 15.4.2.1 La restituzione del bene... 316 15.4.2.2 La restituzione al curatore dei canoni incassati e insinuazione al passivo... 318 15.4.2.3 La determinazione dell equo compenso... 321 15.5 La disciplina del leasing nel fallimento alla luce della riforma del 2006. 324 15.5.1 La disciplina del leasing nel fallimento dell utilizzatore dopo la riforma... 324 15.5.1.1 La scelta del subentro nel contratto... 324 15.5.1.2 La scelta dello scioglimento di leasing e la restituzione... 326 15.5.2 La locazione finanziaria nel fallimento del concedente... 329 15.6 L art. 8 del regolamento CE 1346/2000... 329 Casistica: risposte ai quesiti... 329 Indice cronologico della giurisprudenza... 333 Indice analitico... 355 XV