PICCOLA GUIDA ALLA COMPRAVENDITA IMMOBILIARE: CARATTERISTICHE GIURIDICHE, PRASSI E PROCEDURE La compravendita immobiliare è un negozio giuridico, la cui prassi contrattuale si sostanzia nelle fasi essenziali del contratto preliminare e di quello definitivo. Essa ha conosciuto rilevanti modifiche a causa dell evoluzione di una nuova figura commerciale, che agisce in qualità di intermediario fra venditore e compratore, vale a dire il mediatore immobiliare di Avv. Gianfranco Di Rago
SOMMARIO 1. Definizione e prassi 2. Il contratto preliminare di compravendita (c.d. compromesso) 3. Conseguenze in caso di mancata conclusione del contratto definitivo 4. Il rogito 5. Obblighi del venditore e oneri del compratore 6. Adempimenti fiscali Pagina 2 di 8
1. Definizione e prassi La compravendita è un negozio giuridico con il quale una parte (detta venditore) trasferisce a un altra (detta compratore) la proprietà di una cosa o di un altro diritto verso il corrispettivo di una somma di denaro (art. 1470 del Codice Civile). La natura giuridica del corrispettivo è determinante ai fini della qualifica del contratto, poiché, diversamente, se venisse data in corrispettivo un altra cosa, si avrebbe un negozio giuridico di natura diversa, ossia il contratto di permuta. La compravendita è un contratto consensuale. Pertanto la proprietà si trasferisce dal venditore al compratore nel momento in cui le parti raggiungono l accordo, anche se la cosa non è stata ancora consegnata e il prezzo non è stato ancora pagato. Il contratto, di conseguenza, si perfeziona quando la volontà manifestata dalla parte che prende l iniziativa coincide con quella della controparte. La compravendita può avere a oggetto il diritto di proprietà di un bene, ma anche di un altro diritto, sia reale (si pensi, ad esempio, alla cessione dell usufrutto), sia di credito (per esempio la cessione di un credito), sia di un bene immateriale (come la cessione del diritto allo sfruttamento economico di un opera di ingegno). La prassi contrattuale della compravendita immobiliare, che si sostanzia nelle fasi essenziali del contratto preliminare e di quello definitivo, ha conosciuto rilevanti modifiche a causa dell evoluzione di una nuova figura commerciale che agisce in qualità di intermediario fra venditore e compratore, vale a dire il mediatore immobiliare (la cui attività è regolata dalla legge 3 febbraio 1989, n. 39). Queste, in sintesi, le principali fasi attraverso le quali si sviluppa il procedimento di vendita per il tramite di un agente immobiliare: incarico di vendita: l aspirante venditore sottoscrive un modulo prestampato che consegna all agente immobiliare. Conseguentemente il bene immobile oggetto dell incarico viene impegnato per un determinato periodo ai fini di una eventuale vendita futura; proposta di acquisto: in caso di proposta irrevocabile d'acquisto, il compratore invia al venditore una comunicazione contenente l impegno ad acquistare l immobile alle condizioni e al prezzo concordati in precedenza. Questa proposta impegna solo l'acquirente. Gli elementi indispensabili di una proposta irrevocabile d acquisto sono i dati di venditore e acquirente, l indirizzo, la descrizione e il prezzo dell immobile, il termine entro il quale il venditore deve accettare la proposta, i tempi dei pagamenti, la data e il luogo del futuro rogito. E opportuno sottolineare che la proposta irrevocabile si differenzia dal contratto preliminare poiché la prima è una proposta di contratto e non un contratto vero e proprio, avente natura giuridica di negozio unilaterale recettizio, al qual la controparte può aderire o meno; accettazione della proposta di acquisto: il venditore è libero di rifiutare la proposta di acquisto proveniente dall aspirante compratore ma, se accetta, l'acquirente è obbligato a tenere fede alla propria offerta. Se il venditore non risponde entro il termine fissato dall'acquirente, quest'ultimo non ha invece alcun obbligo. In genere viene richiesto di accompagnare la proposta irrevocabile con un acconto sul prezzo di vendita. Quindi, a seconda di quello che le parti abbiano deciso di fare, segue la stipulazione del contratto preliminare o direttamente del contratto definitivo di compravendita. 2. Il contratto preliminare di compravendita (c.d. compromesso). È un atto che precede il rogito vero e proprio e consiste in una vera e propria promessa di vendita. Il compromesso è quindi un contratto con effetti obbligatori avente a oggetto la conclusione di un futuro contratto che si qualifica rispetto al primo come definitivo. Esso è nato nell ambito della prassi commerciale, con l intento di assicurare alle parti la conclusione di un buon affare anche senza ricorrere alla conclusione di un contratto definitivo. Con questo contratto non nasce pertanto un'obbligazione di un facere generico, bensì circostanziato, cioè di concludere quel futuro contratto di cui il preliminare è strumentale. Il preliminare si differenzia a sua volta dalle trattative, dalla minuta e dalla lettera di intenti perché costituisce un vero e proprio contratto. Le altre fattispecie attengono invece a rapporti di negoziazione finalizzati al raggiungimento di un intesa e alla fissazione di alcuni punti fermi Pagina 3 di 8
del futuro contratto, che tuttavia le parti non hanno l'obbligo di concludere, proprio perché tra di esse non sono ancora sorti obblighi giuridici, salvo quello di comportarsi secondo buona fede nella fase delle trattative. Concretamente, si tratta di un documento di carattere privato fra le parti (non deve, infatti, essere redatto da un notaio obbligatoriamente), nel quale però vengono già individuati tutti gli aspetti che saranno inseriti nell'atto finale di compravendita vero e proprio, c.d. rogito. Può essere redatto in carta semplice, ma si consiglia l utilizzo della carta bollata, per poter procedere con più facilità alla sua registrazione. Al fine di tutelare il compratore dall eventualità che il venditore abbia promesso l'immobile a più di un acquirente, dal 1997 è stato introdotto l'obbligo della trascrizione dei contratti preliminari aventi a oggetto la compravendita di beni immobili, quando questi risultino da contratto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autentica o accertata giudizialmente (art. 2645-bis, come modificato dal decreto-legge 31 dicembre 1996, n. 669, convertito in legge 28 febbraio 1997, n. 30). Il contratto preliminare di compravendita deve quindi essere trascritto presso la Conservatoria dei registri immobiliari competente per territorio. I relativi costi sono peraltro a carico dell acquirente. Gli effetti della trascrizione, tuttavia, cessano e si considerano come mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo, o entro 3 anni dalla stessa trascrizione, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di un atto che comunque costituisca esecuzione del preliminare. In caso di mancata esecuzione del preliminare trascritto i crediti del promissario acquirente che ne conseguono sono assistiti da privilegio speciale sul bene immobile oggetto del preliminare. Con il compromesso l'acquirente acquisisce il diritto che la vendita venga portata a termine alle condizioni stabilite. Alla stipula del preliminare viene inoltre versato dall acquirente un acconto dell importo pattuito, che verrà eventualmente restituito dal venditore nel caso in cui la compravendita non si realizzi. Peraltro questa somma di denaro può essere data a titolo di caparra confirmatoria (ex art. 1385 c.c.). In questo caso, se la parte che versa la caparra non adempie al contratto, il venditore può recedere da quest ultimo e trattenere la somma ricevuta. Se inadempiente risulta essere invece il venditore, l acquirente ha diritto ad avere indietro il doppio della caparra versata. Oppure la parte danneggiata potrà chiedere la risoluzione del contratto e la liquidazione del maggior danno. Un ulteriore ipotesi che può verificarsi è quella in cui il denaro venga versato a titolo di caparra penitenziale (ex art. 1386 c.c.), per cui le parti concordano che il contratto si possa sciogliere pagando un prezzo determinato. In questo caso la parte adempiente non può pretendere né il maggior danno né l'esecuzione del contratto. Il contenuto del preliminare deve comprendere i punti essenziali del contratto definitivo e, quindi, avere un minimo di determinatezza. In caso contrario, essendo comunque un contratto, sarebbe invalido per indeterminatezza dell'oggetto (art. 1346 c.c.). Nel compromesso vanno quindi indicati per iscritto: i dati anagrafici dei contraenti; il prezzo di vendita; la descrizione dell'immobile con i dati catastali; le modalità di pagamento; la somma ricevuta a titolo di caparra confirmatoria o penitenziale; la conformità dell'immobile alle disposizioni di legge e ai regolamenti urbanistici ed edilizi; la data entro la quale dovrà essere stipulato il rogito e il nominativo del notaio incaricato di redigerlo. L'acquirente deve inoltre ottenere dal venditore la garanzia che l'immobile è libero da vincoli o che lo sarà comunque prima del rogito notarile. Deve poi assicurarsi che gli venga consegnata una copia della seguente documentazione: atto di proprietà; scheda identificativa catastale; regolamento di condominio e tabella millesimale della porzione immobiliare in oggetto; eventuale contratto di locazione; eventuale contratto di mutuo gravante sull'immobile. È possibile inserire nel contratto, per maggior cautela, una formula ampia con la quale si prevede la possibilità di acquisto anche per persona da nominare: così infatti, se per motivi di salute o altro, l'acquirente non fosse più nella condizione di concludere il contratto, potrà intervenire una diversa persona senza che il venditore possa frapporre ostacoli. E importante, già al momento della stipula del contratto preliminare, accertarsi che l immobile non sia stato in tutto o in parte costruito abusivamente ovvero che sia stata o meno concessa l autorizzazione in sanatoria. La legge, infatti, sanziona a pena di nullità i trasferimenti Pagina 4 di 8
immobiliari che non contengono la previa dichiarazione relativa alla regolarità dell edificio compravenduto rispetto alla disciplina urbanistica (art. 40 legge 28 febbraio 1985 n. 47 e legge n. 724/94). 3. Conseguenze in caso di mancata conclusione del contratto definitivo Successivamente alla firma del contratto preliminare, nel caso in cui sia il venditore che il compratore non siano d'accordo sulla stipula del contratto definitivo, non sorgono problemi di sorta, in quanto le parti manifestano reciprocamente la stessa intenzione di sciogliere il contratto (art. 1372 c.c.). Si ha il cosiddetto scioglimento per mutuo consenso. Le parti devono solo riportare la loro volontà di annullare il compromesso in un atto scritto, nel quale deve appunto risultare che venditore e compratore concordemente sciolgono il preliminare da loro stipulato, rinunciando a future contestazioni. Diverse conseguenze se sia una sola delle parti a non voler concludere il contratto, poiché, in questo caso, l'altra parte risulta danneggiata nei propri interessi e la legge prevede dei rimedi a suo favore: l'adempimento del contratto o la risoluzione del medesimo. Nel primo caso si ottiene - previa instaurazione di un giudizio - l'emanazione da parte dell Autorità Giudiziaria di una sentenza costitutiva, che produce cioè gli stessi effetti del contratto non concluso, in quanto sostituisce il consenso della parte che non ha rispettato l'impegno. Nel secondo caso, invece, il Giudice dichiarerà lo scioglimento del preliminare per inadempimento della parte che non ha voluto stipulare il contratto definitivo e che sarà condannata anche al pagamento di una somma di denaro a titolo di risarcimento del danno causato all'altro contraente. 4. Il rogito. Il rogito è l atto di vendita definitivo. Esso deve essere, a pena di nullità, redatto per iscritto (art. 1350 c.c.), con l'intervento di un notaio, finalizzato a sancire il passaggio di proprietà dell'immobile in cambio del pagamento della cifra pattuita. Il rogito viene quindi generalmente preparato da un notaio, pagato e scelto dalla parte acquirente, che, per la sua qualità di pubblico ufficiale, è autorizzato e incaricato ad attribuire pubblica fede a tutti quegli atti per i quali la legge italiana prescrive la trascrizione nei pubblici registri. E tuttavia possibile stipulare il rogito senza l ausilio di un notaio, limitandosi a far autenticare da quest ultimo le firme apposte sul contratto. Nel rogito vengono, in sostanza, ripetuti gli accordi già trascritti nel compromesso, con qualche aggiunta che si sia resa necessaria nel frattempo. In presenza del notaio le parti firmano l'atto, l'acquirente salda la parte venditrice e da questa riceve le chiavi. A questo punto il notaio firma anch'egli apponendo il suo sigillo e l'atto è valido. Il notaio si occupa anche di riscuotere le imposte di trasferimento, di trascrivere l'atto nei pubblici registri immobiliari consultabili da chiunque, di preparare la denuncia di cessione fabbricato alla Pubblica Sicurezza e di rilasciare alle parti copia dell'atto. E sempre il notaio a recarsi presso i registri immobiliari e a consultare la storia ventennale della proprietà per essere certo che il bene compravenduto sia suscettibile di essere venduto libero da pesi o da vincoli. Il notaio è infatti responsabile per l'atto che compie e per questo motivo è tenuto ogni volta a effettuare le verifiche del caso. L usucapione matura infatti dopo venti anni e, quindi, se si procede alla verifica della storia del bene per questo periodo di tempo, non esiste possibilità che vi siano pesi ancora gravanti sulla proprietà immobiliare, tranne il raro caso della presenza di una servitù trascritta oltre 20 anni prima. Il notaio verifica altresì in catasto che il bene sia registrato regolarmente nelle mappe catastali e possibilmente gli sia stata attribuita una rendita, in modo che l acquirente non abbia problemi a effettuare il pagamento delle tasse relative alla proprietà immobiliare. Nel corso degli accertamenti è possibile che si renda necessaria la produzione di ulteriori documenti. Ciò accade particolarmente quando precedenti debiti (per esempio mutui) risultino pagati ma non siano state cancellate le relative ipoteche, con conseguenti spese e necessità di ulteriori Pagina 5 di 8
controlli. Anche se il notaio ha l obbligo di procedere a tali controlli, è opportuno verificare personalmente se l immobile non sia gravato da ipoteca, recandosi presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari provvisti dei dati anagrafici del proprietario. Se, inoltre, si è effettuata una visura ipotecaria al momento del compromesso e sia trascorso un lasso di tempo consistente, è opportuno effettuare una nuova visura nell imminenza della stipulazione del contratto definitivo. Frequentemente, infatti, il bene oggetto della compravendita è gravato da un'ipoteca accesa a garanzia di un mutuo. Tale mutuo, qualora fosse necessario, potrebbe eventualmente essere accollato dall acquirente, previa valutazione finanziaria in merito alla convenienza dell operazione. In caso contrario, è necessario che il venditore proceda all estinzione del medesimo, previo pagamento del capitale residuo, al fine di consentire la cancellazione dell ipoteca. Il rogito contiene l identificazione delle parti e le verifiche notarili sulla loro identità e sulla loro capacità di agire. I contraenti si scambiano ritualmente il consenso che fa passare la proprietà dal venditore all acquirente e identificano, con i corretti dati catastali, l immobile oggetto della vendita. A partire dall 1 gennaio 1998, al rogito va allegata la c.d. dichiarazione di conformità dell'immobile alle norme sulla sicurezza (legge n. 46/90), relativamente agli impianti elettrici, rilasciata da tecnici abilitati. Se la casa risulta già in regola, il venditore potrà inserire nel rogito una dichiarazione sulla regolarità dell'immobile, con valore di atto notorio. È compito del venditore fornire tutta la documentazione che il notaio richiede. Fino al momento della stipula davanti al notaio, la proprietà e i rischi connessi alla proprietà sono a carico della parte venditrice. Solo con la firma del contratto notarile la proprietà e i relativi rischi e costi (si pensi alle tasse, alle manutenzioni ordinarie e straordinarie, ecc.) vengono trasferiti in capo all acquirente. Peraltro, se l immobile è già abitato dall acquirente, le spese di manutenzione ordinaria sono già a suo carico. Successivamente alla stipulazione del rogito, il venditore deve comunicare alla Questura, entro il termine tassativo di 48 ore, il trasferimento dell'immobile, la sua esatta ubicazione, nonché le generalità dell'acquirente, per non incorrere nelle sanzioni previste dalla legge antiterrorismo (legge 18 maggio 1978, n. 191). Nei Comuni privi di Questura, la denuncia deve essere consegnata o inviata al Sindaco oppure, come avviene di solito, al comando dei Vigili Urbani. L'acquirente deve invece provvedere alle necessarie volture dei contratti di luce, gas, acqua e telefono, nonché alle variazioni anagrafiche circa l'indirizzo, eventualmente la residenza, la tassa comunale di smaltimento rifiuti e l Ici. L'acquirente deve anche ricordarsi di comunicare all'amministratore del condominio il subentro nell'appartamento, se non vuole rischiare di trovarsi di fronte a deliberazioni dell'assemblea dei condomini alle quali non è stato convocato. Dopo la registrazione dell'atto, la trascrizione, la voltura e tutte le eventuali comunicazioni o notifiche agli enti pubblici, vale a dire trascorsi circa due o tre mesi dal rogito, si potrà ritirare presso il notaio la copia autentica dell'atto di compravendita. Questa servirà prima di tutto come prova della proprietà e inoltre come punto di riferimento per le dichiarazioni o gli eventuali atti in cui sono richieste le coordinate dell'immobile (proprietà, metri quadrati, dati catastali, ecc.). 5. Obblighi del venditore e oneri del compratore. Vediamo quindi di compendiare obblighi e oneri del venditore e del compratore, secondo quanto previsto dagli articoli 1476 e seguenti del Codice Civile: Consegna dell immobile e della relativa documentazione: occorre al riguardo che il venditore, unitamente alla consegna delle chiavi e alla concessione della disponibilità dell immobile, fornisca la documentazione necessaria in relazione al titolo di proprietà del medesimo, alla licenza o alla concessione edilizia, al certificato di abitabilità, al regolamento condominiale (qualora esista), al certificato catastale e a eventuali domande di condono edilizio; Garanzia per vizi: il venditore è responsabile dei vizi dell immobile, dei quali è tenuto a rispondere ove gli stessi siano stati taciuti all'acquirente. Garanzia per evizione: per evizione si intende la perdita totale o parziale della cosa acquistata, conseguente alle pretese di un terzo proprietario o comproprietario. Pagina 6 di 8
Di conseguenza, è necessario che l immobile sia di proprietà esclusiva, nonché libero da vincoli, trascrizioni e iscrizioni ipotecarie. Ma occorre anche garantire l acquirente circa il fatto che gli eventuali comproprietari siano tutti d accordo. Infatti, solo se tutti i comproprietari hanno firmato il contratto di vendita sarà possibile trasferire la proprietà dell immobile. Di conseguenza, anche nel caso di comunione legale dei beni, è indispensabile che l'atto di vendita sia firmato da entrambi i coniugi. Parallelamente l'acquirente, oltre a dover controllare la documentazione fornitagli dal venditore e a versare il prezzo pattuito, dovrà adempiere ai seguenti oneri: Verifica delle spese condominiali: il compratore deve controllare che le spese condominiali siano state regolarmente pagate, perché le spese insolute del vecchio proprietario gravano anche solidalmente sul nuovo. L'acquirente deve anche ricordarsi di comunicare all'amministratore del condominio il subentro nell'appartamento, per evitare di trovarsi di fronte a deliberazioni dell'assemblea dei condomini alle quali non sia stato convocato; Verifica dell adempimento degli oneri fiscali: se l'immobile proviene da una successione la cui imposta non è stata ancora pagata, lo Stato ha il privilegio sull'immobile stesso, sia per le imposte dirette che per quelle indirette e anche se il bene è stato trasferito o venduto ad altri. Inoltre il Fisco può soddisfare i propri crediti Irpef e Irpeg direttamente sugli immobili fino ai redditi relativi all'anno antecedente a quello della compravendita. Per l'imposta di registro tale limite sale a cinque anni dalla data di registrazione. L'acquirente dovrà quindi verificare presso i vari uffici finanziari e comunali le informazioni relative alla situazione fiscale del venditore, sia per verificare l'avvenuto pagamento delle imposte, sia per controllare la congruità dei valori dichiarati; Tutela in caso di fallimento del venditore: se si acquista da soggetti che possono fallire, è sempre conveniente effettuare la trascrizione del compromesso, rendendolo in tal modo pubblico (di questi aspetti si parlerà più avanti). In tal modo i crediti del promissario acquirente che ne conseguono hanno privilegio speciale sul bene immobile oggetto del contratto preliminare, sempre che gli effetti della trascrizione non siano cessati al momento della risoluzione del contratto risultante da atto avente data certa, ovvero al momento della domanda giudiziale di risoluzione del contratto o di condanna al pagamento, ovvero al momento della trascrizione del pignoramento o al momento dell intervento nell esecuzione promossa da terzi; Tutela in caso di domanda di condono: in casi del genere è opportuno prevedere esplicitamente diritti e doveri delle parti nel caso in cui la domanda di sanatoria venga respinta dall'autorità competente. Non tutti gli abusi, infatti, possono essere sanati e quindi il rischio è di dover successivamente eliminare l'abuso commesso dal precedente proprietario o di vedersi demolire parte del bene acquistato. Il rigetto alla domanda di sanatoria relativa a una costruzione abusiva in fase di contratto preliminare di compravendita può quindi provocare la risoluzione del contratto o, se lo si desidera, la riduzione del prezzo di vendita. 6. Adempimenti fiscali. Sull acquirente gravano diverse imposte. In caso di acquisto di un immobile si applicano l'imposta di registro o, alternativamente, l'iva (a seconda che il venditore sia una persona fisica o giuridica), nonché le imposte ipotecaria e catastale. La base imponibile per l'applicazione dell'imposta proporzionale di registro è data dal valore dell'immobile dichiarato nell'atto. Quando il venditore è un soggetto Iva che opera nel settore dell'edilizia (ad esempio, un'impresa di costruzioni), sul prezzo di acquisto indicato nell'atto di compravendita bisognerà corrispondere l Iva (nella misura del 4% del valore pattuito, se si acquista a titolo di prima casa, o del 10% se non si acquista a tale titolo), l imposta di registro in misura fissa, l imposta ipotecaria in misura fissa, l imposta catastale in misura fissa. Negli altri casi (ad esempio, nell'acquisto da un privato) le imposte da corrispondere sono l imposta di registro (nella misura del 3% del valore pattuito, se si acquista a titolo di prima casa, o del 7%, se non si acquista a tale titolo), l imposta ipotecaria, nella misura del 2% del valore pattuito (in misura fissa, se si acquista a titolo di prima casa), l imposta catastale, nella misura dell 1% del valore pattuito (in misura fissa, se si acquista a titolo di prima casa). Pagina 7 di 8
Con l entrata in vigore dall 1 Febbraio 2005 del decreto legge n. 7 del 31 gennaio 2005 (Gazzetta Ufficiale n. 24 del 31 gennaio 2005, è partita la prima fase dell aumento delle imposte fisse di registro, ipotecarie e catastali, delle tasse di concessione governativa e dei tributi speciali previsti dalla Legge Finanziaria 2005. Pertanto, attualmente, gli importi fissi dovuti dall acquirente in caso di acquisto di una casa sono aumentati nel modo seguente: Compravendita di prima casa soggetta a Iva: imposta fissa ipotecaria: 168,00 rispetto ai precedenti 129,11; imposta fissa catastale: 168,00 rispetto ai precedenti 129,11; imposta fissa di registro: 168,00 rispetto ai precedenti 129,11; Compravendita di prima casa soggetta a imposta di registro: imposta fissa ipotecaria: 168,00 rispetto ai precedenti 129,11; imposta fissa catastale: 168,00 rispetto ai precedenti 129,11; Registrazione dei contratti preliminari: imposta di registro dovuta in misura fissa: 168,00 rispetto ai precedenti 129,11; Imposta di bollo per la registrazione telematica dei rogiti: imposta di bollo in misura fissa: 230,00 rispetto ai precedenti 176,00. E importante ricordare che l'acquisto della prima casa gode di particolari agevolazioni, dal momento che, da un lato, sia l'imposta di registro che, in alternativa, l'iva si pagano con aliquote ridotte, dall altro, le imposte ipotecarie e catastali sono dovute in misura fissa. Le agevolazioni sono previste per quegli atti che comportano l'acquisto di proprietà, nuda proprietà, diritto di abitazione, uso o usufrutto. I requisiti necessari per fruire delle agevolazioni prima casa sono i seguenti: - l'abitazione non deve avere le caratteristiche di lusso indicate dal Dm 2.8.69 (G.U. n. 218 del 27 agosto 1969); - l'immobile deve essere ubicato nel comune in cui l'acquirente ha la propria residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dalla stipula, o nel comune in cui svolge la propria attività; se l'acquirente è stato trasferito all'estero per ragioni di lavoro l'immobile deve essere situato nel comune dove ha sede o esercita l'attività il datore di lavoro; per i cittadini residenti all'estero (iscritti all'aire) deve trattarsi di prima casa posseduta sul territorio italiano. Inoltre nell'atto di acquisto il compratore deve dichiarare: - di non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si trova l'immobile oggetto dell'acquisto agevolato; - di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l'acquisto della prima casa; - di impegnarsi a stabilire la residenza entro 18 mesi nel Comune dove è situato l'immobile oggetto dell'acquisto, qualora già non vi risieda. Documento reperibile, assieme ad altre monografie, nella sezione Dossier del sito http://www.sanpaoloimprese.com/ Documento pubblicato su licenza EDITORE Copyright EDITORE Pagina 8 di 8