INDICE Prefazione... XIX 1 Il contratto preliminare... 1 1.1 Funzione ed effetti del contratto preliminare... 2 1.2 I requisiti formali del preliminare...... 3 1.2.1 e del relativo negozio risolutorio... 3 1.3 Il preliminare ad esecuzione anticipata...... 4 1.3.1... la distinzione con il contratto definitivo... 5 1.3.2... e il possesso ad usucapionem... 5 1.4 L adempimento del preliminare: i rapporti con il contratto definitivo... 6 1.4.1 L analisi dell evoluzione giurisprudenziale... 8 1.5 La distinzione con la puntuazione di clausole...... 9 1.5.1... e le diverse conseguenze giuridiche: la responsabilità precontrattuale...... 9 1.5.1.1... la provvigione del mediatore immobiliare...... 9 1.5.1.2... e l esecuzione in forma specifica... 10 1.5.1.3 La prova della puntuazione completa di clausole... 10 1.5.2 L analisi dell evoluzione giurisprudenziale... 15 1.6 Il preliminare di preliminare... 16 1.6.1 L analisi dell evoluzione giurisprudenziale... 17 1.7 I rapporti tra preliminare e mediazione nella prassi delle agenzie immobiliari... 18 1.7.1 L analisi dell evoluzione giurisprudenziale... 21 1.7.2 La penale sostitutiva della provvigione... 22 1.7.3 La scadenza dell incarico del mediatore... 23 1.7.4 Ipotesi di esclusione e di restituzione della provvigione: l obbligo d iscrizione al ruolo dei mediatori... 25 1.7.4.1... l attività di mediazione esercitata in forma societaria XI
o strutturata...... 26 1.7.4.2... gli ausiliari e collaboratori della società di mediazione... 27 1.7.4.3... la scrittura ricognitiva della provvigione illegittima... 29 1.7.5 I Procacciatori d affari... 29 1.8 Il preliminare di vendita di cosa futura: la vendita in piantina... 29 1.8.1 La vendita degli immobili da costruire secondo le norme di diritto comune... 31 1.8.2 Il nuovo sistema di garanzie di cui al d.lgs. 20 giugno 2005, n. 122... 33 1.8.2.1 Le caratteristiche soggettive dell acquirente...... 33 1.8.2.2... e del costruttore... 34 1.8.2.3 L ambito oggettivo di applicazione: le tipologie contrattuali con effetto traslativo differito...... 35 1.8.2.4... l immobile da costruire... 35 1.8.2.5... la situazione di crisi... 36 1.8.2.6 Il contenuto minimo del contratto... 36 1.8.2.7 La garanzia fideiussoria... 37 1.8.2.8 L assicurazione per rovina e difetti... 38 1.8.2.9 La prelazione obbligatoria del promissario acquirente.. 41 1.8.2.10 Rapporto tra preliminare di immobile da costruire ed azione revocatoria fallimentare... 41 1.8.3 Il Fondo di solidarietà per gli acquirenti di beni immobili da costruire... 42 1.9 Le prescrizioni urbanistiche... 43 1.10 L altruità (totale o parziale) del bene promesso in vendita: il preliminare di vendita di cosa altrui... 45 1.10.1 L analisi dell evoluzione giurisprudenziale... 49 1.11 Il preliminare di bene immobile facente parte della comunione ordinaria... 50 1.11.1... e legale dei coniugi... 52 1.11.1.1 L analisi dell evoluzione giurisprudenziale... 55 1.12 Il tempo dell adempimento... 57 1.13 Aspetti processuali: l esecuzione in forma specifica e... 58 1.13.1... i rapporti con l azione di risoluzione e di recesso... 59 1.13.2 La deduzione di reciproci inadempimenti... 60 1.13.3 I mutamenti delle condizioni patrimoniali dei contraenti... 61 1.14 Il pericolo di rivendica: la sottoscrizione del definitivo con sospensione del pagamento del prezzo... 63 1.14.1 La mancata cancellazione o sopravvenienza d iscrizioni pregiudizievoli... 64 1.15 La trascrizione del contratto preliminare... 64 XII
1.15.1... e il privilegio speciale dei crediti del promissario acquirente... 65 1.16 Le garanzie nel contratto preliminare: l eliminazione dei vizi e la riduzione del prezzo... 66 1.16.1 L analisi dell evoluzione giurisprudenziale... 71 Casistica: risposte ai quesiti... 71 2 La vendita immobiliare... 97 2.1 Nozione e caratteristiche... 99 2.1.1... la distinzione dall appalto... 100 2.1.2... dalla permuta... 100 2.1.3... e dal contratto preliminare... 101 2.2 Gli elementi essenziali: l individuazione dei confini dell immobile... 101 2.2.1... e la inalienabilità assoluta e temporanea dell immobile: la lottizzazione abusiva... 103 2.2.1.1... e il ritrasferimento di immobili pubblici e di edilizia convenzionata e popolare... 104 2.2.2 Gli spazi per parcheggi: i nuovi rapporti tra vincolo di destinazione e regime di libera trasferibilità... 104 2.2.2.1 L analisi dell evoluzione giurisprudenziale... 116 2.2.3 Il prezzo...... 117 2.2.3.1... la sua mancata espressa determinazione... 118 2.2.3.2... e la sua simulazione... 118 2.2.3.3 L analisi dell evoluzione giurisprudenziale... 123 2.3 La vendita a misura ed a corpo... 123 2.3.1... la rettifica del prezzo... 124 2.3.2... e la risoluzione del contratto per differenze tra superficie reale e quella dichiarata dal venditore... 124 2.4 La ripartizione delle spese notarili... 125 2.4.1... e la scelta del notaio... 125 2.5 La consegna dell immobile... 126 2.5.1... e la consapevolezza dell occupazione del bene da parte di terzi... 126 2.5.2 La consegna della documentazione: il certificato di agibilità... 127 2.6 La conclusione della vendita mediante contestuale sottoscrizione dell accordo... 128 2.6.1... e attraverso lo scambio differito della proposta e dell accettazione: la comunicazione mediante fax... 128 2.6.1.1... e mediante lettera raccomandata... 129 2.7 Il luogo di conclusione del contratto... 130 2.8 La proposta irrevocabile d acquisto: termine d irrevocabilità e termine di efficacia... 130 2.8.1 La doppia sottoscrizione della clausola di irrevocabilità della proposta... 131 XIII
2.8.2 La proposta semplice con patto accessorio di irrevocabilità... 132 2.8.3 La morte del proponente... 132 2.9 L opzione... 133 2.9.1 La forma dell accettazione...... 134 2.9.2 La tutela dell opzionario nell ipotesi di vendita ad un terzo... 134 2.10 La prelazione convenzionale... 134 2.10.1... e legale... 135 2.10.2 La tutela del prelazionario nell ipotesi di vendita ad un terzo... 135 2.10.2.1 L analisi dell evoluzione giurisprudenziale... 137 2.11 Il negozio di ripetizione della vendita conclusa per scrittura privata... 137 2.11.1 L analisi dell evoluzione giurisprudenziale... 139 2.12 La trascrizione dell atto pubblico di vendita...... 139 2.12.1... e dell azione di accertamento della proprietà trasferita con scrittura privata... 140 2.12.1.1 L analisi dell evoluzione giurisprudenziale... 142 Casistica: risposte ai quesiti... 142 3 La vendita di beni mobili e di consumo... 159 3.1 La consegna del bene... 163 3.1.1... e la sua prova... 164 3.2 La vendita con trasporto o spedizione... 164 3.2.1 La responsabilità del vettore o dello spedizioniere...... 165 3.2.1.1... e la legittimazione a richiedere l indennizzo assicurativo in caso di perimento o di furto della merce... 166 3.3 Il trasporto compiuto personalmente dal venditore... 167 3.3.1... e dall acquirente mittente... 168 3.4 La mancata concessione del finanziamento per l acquisto della merce. 168 3.5 L inadempimento del venditore e il rifiuto dell acquirente di pagare le rate di finanziamento: il mutuo di scopo... 170 3.5.1... il credito al consumo...... 173 3.5.2... e la nuova direttiva dei contratti di credito ai consumatori... 174 3.6 La denunzia dei vizi... 174 3.7 La garanzia del buon funzionamento... 176 3.7.1 L essenzialità dei limiti temporali della garanzia... 176 3.7.2 Le cose consumabili... 177 3.7.3 I sistemi misti hardware e software... 177 3.8 L accertamento dei difetti della cosa venduta... 177 3.9 La compera in danno del venditore inadempiente... 178 3.10 Lo speciale regime risarcitorio... 179 3.11 La vendita dei beni di consumo: i rapporti con la disciplina di diritto comune... 179 XIV
3.12 L ambito soggettivo di applicazione: il consumatore persona fisica... 179 3.12.1 L analisi dell evoluzione giurisprudenziale... 183 3.12.2 Il condominio-consumatore... 183 3.13 L ambito oggettivo di applicazione: la vendita e i contratti equiparati... 184 3.14 La nozione allargata di beni di consumo: i beni immateriali... 184 3.14.1 I beni usati... 184 3.15 La nozione di difetto di conformità...... 185 3.15.1... e i rapporti con l istituto dell aliud pro alio... 186 3.15.2 I criteri presuntivi della conformità del bene... 186 3.15.3 Rapporti tra installazione del bene e difetto di conformità... 188 3.16 I rimedi per il compratore... 188 3.16.1 La sostituzione...... 188 3.16.2... e la riparazione del bene... 189 3.17 La risoluzione del contratto e la riduzione del prezzo: rimedi sussidiari e secondari... 189 3.18 Spese e modalità di esecuzione dei rimedi azionati dal consumatore... 189 3.19 I termini di decadenza e di prescrizione dell azione del consumatore: la prova della consegna...... 190 3.19.1... l inizio della decorrenza del termine di decadenza... 192 3.19.2... e la prova della tempestività della denuncia... 192 3.20 La garanzia convenzionale... 193 3.21 Le nullità di protezione...... 193 3.21.1... e il rapporto con il principio della domanda... 194 Casistica: risposte ai quesiti... 196 4 Regimi di garanzie e di responsabilita... 209 4.1 La nozione di vizio redibitorio... 213 4.1.1 I vizi sopravvenuti... 213 4.1.1.1... la differenza con l insorgenza successiva di vizi preesistenti... 214 4.1.2 I rapporti con la disciplina delle immissioni di rumore... 214 4.1.3 I vizi della cosa futura... 214 4.1.4 L aliud pro alio... 215 4.1.5 Il patto di esclusione o di limitazione della garanzia... 216 4.1.5.1... e i rapporti con la disciplina consumeristica... 217 4.2 I vizi conosciuti o facilmente riconoscibili dal compratore...... 218 4.2.1... e gli effetti dell esclusione della garanzia... 219 4.2.2 Il momento determinante per la conoscenza o conoscibilità dei vizi... 219 4.2.3 Le rassicurazioni del venditore sull assenza dei vizi... 219 4.3 I presupposti dell azione di risoluzione del contratto... 219 4.3.1 I ripetuti interventi di riparazione del bene... 220 XV
4.4 Gli effetti della risoluzione del contratto: la restituzione del prezzo... 222 4.4.1... e la distinzione con l azione di risarcimento del danno... 222 4.5 L azione di riduzione del prezzo... 223 4.6 La scelta tra risoluzione e riduzione del prezzo... 223 4.6.1 L analisi dell evoluzione giurisprudenziale... 225 4.6.2 Le ipotesi di esclusiva esperibilità dell azione di riduzione del prezzo... 225 4.7 La responsabilità del venditore: la presunzione di colpa... 226 4.7.1 L autonomia dell azione risarcitoria... 227 4.7.2 I danni risarcibili... 227 4.7.3 Il fatto illecito del venditore...... 228 4.7.3.1... e del produttore... 228 4.8 Termini e condizioni per l azione di garanzia...... 229 4.8.1... e la loro inoperatività: l occultamento o il riconoscimento dei vizi... 230 4.8.1.1... e l impegno del venditore di eliminare i vizi... 231 4.8.1.2 L analisi dell evoluzione giurisprudenziale... 233 4.9 La prescrizione dell azione: l irrilevanza della costituzione in mora... 234 4.10 La mancanza delle qualità promesse... 234 4.10.1 Decadenza e prescrizione dell azione... 235 4.11 La garanzia per evizione... 235 4.11.1 L evizione totale... 236 4.11.1.1... e parziale... 237 4.12 Il bene gravato da oneri o da diritti di godimento di terzi... 237 Casistica: risposte ai quesiti... 239 5 La vendita di partecipazioni azionarie... 253 5.1 Premessa: la diversa consistenza economico-finanziaria della società.. 254 5.2 I vizi o la mancanza di qualità promesse o essenziali delle azioni... 255 5.2.1 La natura dell oggetto del contratto di cessione della partecipazione azionaria... 255 5.2.2 La garanzia sulla qualità delle azioni...... 255 5.2.2.1... e la modalità della prestazione della garanzia... 256 5.2.3 L analisi dell evoluzione giurisprudenziale... 259 5.2.4 La decadenza e la prescrizione dell azione... 260 5.3 L azione generale di inadempimento... 261 5.4 Funzione e natura del pacchetto azionario: l aliud pro alio... 261 5.5 I vizi del consenso: l annullamento del contratto per errore... 262 5.5.1 Il dolo determinante... 264 5.5.1.1... e incidente... 265 5.6 La presupposizione... 266 XVI
5.6.1 L ambito di applicabilità nella vendita di partecipazioni azionarie... 267 5.7 La responsabilità precontrattuale del cedente... 268 Casistica: risposte ai quesiti... 269 Appendice legislativa... 275 1 Decreto Legislativo 20 giugno 2005 n. 122. Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210... 275 2 Decreto-Legge 25 giugno 2008, n. 112. Decreto convertito, con modificazioni, in legge 6 agosto 2008, n. 133. Disposizioni urgenti per lo sviluppo economico, la semplificazione, la competitività,la stabilizzazione della finanza pubblica e la perequazione tributaria, art. 35... 281 Indice cronologico della giurisprudenza... 283 Indice analitico... 305 XVII