VADEMECUM DELL ACQUISTO CASA Chi si propone di acquistare un immobile, soprattutto se è prima casa, si trova ad affrontare mille dubbi e perplessità. Innanzitutto il primo passo è avere le idee chiare sul tipo di immobile da acquistare in base alle proprie esigenze. La metratura, la presenza di balconi, garage, giardino sono importanti, ma prima di tutto occorre considerare la zona che può offrire servizi indispensabili come asili, scuole, mezzi pubblici, palestre, negozi. Spesso chi cerca casa si affida al passaparola o va alla ricerca di cartelli affissi ai portoni. Questo per chi ha molto tempo a disposizione, ma la strada più efficace e rapida è quella di rivolgersi a un agenzia immobiliare. Premessa E importante, prima di partire a cercare un immobile, individuare quanto si vuole spendere investire per l acquisto, valutando le attuali risorse finanziarie con la possibilità di essere supportati dal finanziamento bancario (mutuo) il cui importo potrà essere stabilito insieme ad un consulente finanziario o con un funzionario bancario. Molte banche Vi rilasciano una lettera di disponibilità al finanziamento che vi rassicura sull impegno da prendere.
REQUISITI PER USUFRUIRE DEI BENEFICI DELLA PRIMA CASA I requisiti necessari per usufruire delle agevolazioni prima casa sono: 1 l abitazione non deve avere le caratteristiche di lusso indicate dal D.M. 2.8.69 2 l immobile deve essere ubicato nel comune in cui l acquirente ha la propria residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dalla stipula, o nel comune in cui ha sede o svolge l attività il datore di lavoro da cui dipende l acquirente che sia trasferito all estero per ragioni di lavoro; per i cittadini residente all estero (iscritti all AIRE) deve trattarsi di prima casa posseduta sul territorio italiano.
Inoltre nell atto di acquisto il compratore deve dichiarare: 1 di non essere titolare esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si trova l immobile oggetto dell acquisto agevolato. 2 di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata, anche del coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l acquisto della prima casa. 3 di impegnarsi a stabilire la residenza entro 18 mesi nel Comune dove è situato l immobile oggetto dell acquisto, qualora già non risieda. L'iter burocratico FASE 1 LA PROPOSTA D ACQUISTO Una volta trovato l appartamento che fa al proprio caso si propone un offertaeconomica al proprietario. La proposta va sottoscritta e può contenere un prezzo diverso da quello chiesto dal padrone di casa. E consuetudine versare un piccolo anticipo come ulteriore conferma di quello che si propone e che vale come acconto sul prezzo dell immobile se la compravendita andrà a buon fine. Nel caso in cui la controparte non accetti la proposta, tale importo verrà restituito. Di norma questo acconto non dovrebbe mai superare il 10% del prezzo. La proposta deve contenere tutti i dati dell immobile, l importo versato come deposito e le dettagliate modalità di pagamento. Nel momento in cui scadono i termini di validità, la proposta perde valore e l acquirente firmatario potrà ritenersi libero da ogni impegno sottoscritto e gli verrà rimborsata la cauzione. Un particolare di fondamentale importanza è l assegno di deposito fiduciario che deve sempre essere intestato al proprietario e non all agenzia che tratta l affare, perché l agenzia funziona solo da intermediaria. FASE 2 IL CONTRATTO PRELIMINARE Il passo successivo alla proposta d acquisto. Chi si affida al fai da te di solito parte da questo contratto preliminare di compravendita, ma è proprio da qui che si possono fare errori causati dall inesperienza. Per questa ragione le associazioni dei consumatori raccomandano i privati di farsi seguire o da un tecnico esperto come ad esempio l agente immobiliare iscritto al ruolo o direttamente dal notaio che seguirà il rogito finale. Un buon contratto contiene tutti questi elementi essenziali come: i dati personali del proponente e del venditore, dell agenzia immobiliare, la provenienza
dell immobile, le modalità di pagamento. Oltre alle precisazioni e obblighi di legge in relazione alle recenti normative (l obbligo alla registrazione, le normative sugli impianti, sulle certificazioni energetiche e i patti speciali). FASE 3 IL ROGITO NOTARILE Questo è l atto finale che viene steso da un notaio. La scelta del notaio di regola viene fatta dall acquirente (proprio perché i rischi maggiori in teoria li corre chi acquista). È compito del notaio, prima di redigere il testo della compravendita, effettuare gli accertamenti necessari per tutelare l acquirente, eventuali ipoteche o iscrizioni. Nel caso di un immobile ipotecato, il compratore deve esigere la cancellazione dell ipoteca prima della stesura del rogito. La tariffa richiesta da un notaio dipende dalla città e dal valore dell immobile. Visto che è l ultima fase della compravendita nel rogito notarile inoltre a tutti i dati catastali e il prezzo, anche se l immobile è prima casa per poter usufruire degli sconti fiscali. L'ACQUISTO DAL COSTRUTTORE Generalmente chi decide l acquisto di una casa in costruzione punta a un appartamento da modellare a propria misura fin dall inizio. Però occorrono alcune verifiche supplementari sulla costruzione. Una volta sciolti i dubbi si può stendere per iscritto una proposta d acquisto. In seguito si passa al compromesso di vendita, tutela in più per chi compera poiché il contratto viene registrato nei registri immobiliari e quindi in caso di fallimento chi ha comprato rientra nella fascia dei creditori. Nel compromesso vanno indicate le opere da eseguire e i materiali da usare (capitolati), ma soprattutto va indicata la data di consegna dell immobile con le relative condizioni di pagamento. Vanno segnalate inoltre tutte le variazioni di materiale extra capitolato che potrebbero comportare una differenza di costi. L'AGENTE IMMOBILIARE Secondo il codice civile il mediatore è colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza. L agente immobiliare per essere chiamato tale deve possedere il cosiddetto patentino rilasciato dalla Camera di Commercio locale dopo la frequenza o un corso e dopo un esame di idoneità. In quanto agente immobiliare gli viene riconosciuta di diritto una provvigione che verrà pagata alla conclusione dell affare (al preliminare di vendita).
LA CAPARRA CONFIRMATORIA E la somma di denaro che va versata alla firma del preliminare. Se il contratto va a buon fine, la caparra viene imputata in conto prezzo. Se chi ha versato la caparra risulta inadempiente, il venditore può decidere tra trattenere la caparra o ricorrere al giudice per l esecuzione coatta del contratto. Se invece è il venditore ad essere inadempiente, l acquirente ha diritto alla restituzione del doppio di quanto versato, fermo restando anche per lui il diritto di ricorrere al giudice per l esecuzione forzata dello stesso.