Outlook sul settore immobiliare italiano Roma, Settembre 2011 Documento strettamente riservato e confidenziale
Indice Premessa... 1. Il mercato immobiliare italiano... 2. Il mercato immobiliare italiano Residenziale... 3. Il mercato immobiliare italiano Non Residenziale... Pag. 3 Pag. 4 Pag. 9 Pag. 12 4. Il finanziamento immobiliare... Pag. 16
Premessa Il presente documento offre una panoramica del settore immobiliare italiano illustrando l andamento del mercato negli ultimi mesi, la reazione del sistema finanziario e le prospettive di breve periodo del settore. La fotografia, che ne esce delineata, mostra un settore che risente della crisi mondiale, innescata proprio dal mercato immobiliare, che negli ultimi dieci anni aveva beneficiato di un regime di crescita costante dei valori. Nonostante la positiva evoluzione del clima di fiducia negli operatori, non sembra ancora esaurirsi la fase recessiva che ha caratterizzato il mercato immobiliare italiano nell ultimo triennio e non solo per effetto del quadro macroeconomico. I fattori che nei primi mesi del 2010 avevano ispirato un certo ottimismo, secondo l ultimo rapporto Nomisma, si sono scontrati con dinamiche di mercato particolarmente rigide che ora disegnano unquadrodistagnazione nell ambito di quasi tutti i comparti dell immobiliare. Il documento dopo aver illustrato le principali caratteristiche del mercato immobiliare italiano (n. di compravendite, quantità iàscambiate, prezzi degli immobili, ecc), analizza nello specifico il mercato immobiliare residenziale i e non residenziale, sempre a livello nazionale. L ultima sezione dello studio è dedicato all aspetto finanziario del settore con particolare riferimento al mercato del credito, all analisi dei fondi immobiliari e all analisi dell andamento dei titoli immobiliari italiani quotati. L industria dei fondi immobiliari italiani si interroga sul futuro dei prodotti quotati: il loro valore è in calo soprattutto in virtù dll della liquidazioneid i di alcuni di essi. Lo studio tdi Nomisma, invece, salva il settore dif dei fondi immobiliari i perché complessivamente il patrimonio netto sta aumentando grazie, in parte, all ampliamento del numero di iniziative tra i prodotti istituzionali. 3
1. Il mercato immobiliare italiano 4
Il mercato immobiliare italiano n di compravendite Nel primo trimestre 2011il mercato immobiliare italiano continua a mostrare segnali negativi, dopo quelli registrati nel terzo e quarto trimestre 2010. Complessivamente nel primo trimestre 2011 sono state compravendute 298.946 unità e si tratta di un numero minimo di transazioni registrate dal 2004, peggiorando i dati del primo trimestre 2009. Analizzando l andamento del mercato nel settore residenziale per macro aree geografiche, nel primo trimestre 2011 si registra it una discesa dl del numero dll delle transazioni i in ttt tutte le macroaree.in particolare, la discesa nelle regioni i dl del centro e del sud avviene con un tasso tendenziale meno negativo dell ultimo trimestre 2010. a nord, invece, il volume delle abitazioni scambiate cala con un tasso peggiore di quello relativo all ultimo trimestre 2010. Numero di compravendite immobiliari in Italia Settori 2010 I trim 2010 I trim 2011 Residenziale 611.879 141.920 136.718 Terziario 15.248 3.409 3.258 Commerciale 36.075 8.682 7.909 Produttivo 11.848 2.525 2.473 Totale 675.050 156.536536 150.358 Fonte: Agenzia del Territorio 5
Il mercato immobiliare italiano le quantità scambiate e i prezzi Dopo che nel 2010 si era registrata una certa stabilità delle quantità transitate su mercato, ci si attendeva il protrarsi di tale tendenza anche nel 2011. già nel 2011 si è rilevato un nuovo calo in tutti i segmenti: complessivamente le compravendite sono state poco meno di 300.000, il 3,6% in meno rispetto allo stesso periodo del 2010. Variaz. % delle compravendite I trim. 2011 Residenziale Terziario Commerciale Produttivo -2,10% -3,70% -4,40% -8,90% Fonte: Nomisma Nel primo semestre dell anno in corso, la curva dei prezzi degli immobili mantiene un inclinazione negativa. La strutturale rigidità dei prezzi degli immobili in Italia nella fase recessiva, è espressa dalle ultime variazioni semestrali dell ordine del -0,6% per le abitazioni usate (-0,7% per le abitazioni nel complesso), del -0,9% per gli uffici e del - 0,7% per i negozi. 6
Prospettive del mercato Il calo delle compravendite registrato nell ultimo periodo 2010 nonché nella prima parte del 2011, l insensibilità delle quotazioni alla progressiva flessione della domanda e, non ultimo, il difficile accesso ai mutui da parte delle famiglie a causanondeitassidiinteressemadell atteggiamentoseveromostratodalsistemacreditizio,costituisconoelementi che contraddistinguono il settore. È proprio la maggiore selettività scaturita dalla crisi finanziaria che, riducendo la disponibilità di un supporto divenuto per molti italiani imprescindibile, pregiudica, di fatto, le prospettive di una pronta ripresa del mercato. Quella che si delinea è una situazione di stallo in cui tutti gli attori del sistema sembrano accomunati dall incertezza sui valori di mercato. Nomisma ha messo a punto un nuovo strumento di valutazione, l indice di illiquidità, che misura la capacità di un immobile di essere prontamente trasformato in moneta, senza significative perdite in conto capitale. Applicato ai 13 maggiori centri urbani osservati nel periodo 2006-2010, l indice rivela che a fine 2010, nel segmento delle abitazioni nuove e usate l area meno illiquida risulta essere quella di Milano mentre Palermo si colloca all estremo opposto. L osservazione della dinamica media dei valori di compravendita porta a prevedere per il biennio 2011/2012 variazioni di modesta identità sulle quotazioni delle abitazioni (+0,6% per il secondo semestre del 2011, +1,9% nel secondo semestre del 2012) disegnando anche per il futuro un quadro di stagnazione del settore. 7
2. Il mercato immobiliare italiano -Residenziale 8
Il mercato immobiliare italiano Residenziale le compravendite Le dimensioni Nel 2010 si sono vendute abitazioni per un totale di circa 64 milioni di metri quadrati con una superficie media per unità abitativa compravenduta pari a 104 mq. La superficie complessiva è aumentata del 1,0% rispetto al 2009. Le quotazioni Le quotazioni del settore residenziale, tratte dalla banca dati OMI (Osservatorio Mercato Immobiliare), presentano valori medi annuali sostanzialmente stabili nel 2010 (+0,1% rispetto al 2009). La quotazione media più elevata si registra nei capoluoghi del Centro con 2.827 /mq, che supera del 25% il prezzo medio dei capoluoghi italiani. Il fatturato Il valore di scambio complessivo delle abitazioni che era poco oltre 101 miliardi di euro nel 2009, aumenta del 2,6% nel 2010, avendo stimato 103,9 miliardi di euro spesi per l acquisto lacquistodi abitazioni. La crescita si rileva soprattutto al Centro con + 5,5%, dove il fatturato aumenta nel 2010 di 1,5 miliardi di euro. Previsioni n compravendite residenziali 603.060 IV trim= 165.900 III trim= 123.992 II trim= 164.590 I trim= 136.781 590.663 590.734 2011 2012 2013 Fonte: Nomisma 9
Il mercato immobiliare italiano Residenziale i mutui ipotecari A seguito del crollo del mercato immobiliare registrato nel biennio 2008 2009 con una riduzione complessiva di circa il 35% delle compravendite di abitazioni con mutuo ipotecario, nel corso del 2010 le compravendite di abitazioni hanno fatto registrare un sensibile amento(+9 aumento (+9,4%) con 265.439 abitazioni compravendute con mto mutuo ipotecario. La crescita maggiore, così come registrato per le compravendite di abitazioni, si verifica al Centro. Le quote maggiori delle abitazioni acquistate con mutuo ipotecario riguardano ancora i tagli piccoli e medi ma si riduce la quota dei monolocali. Nei capoluoghi si ricorre maggiormente al mutuo ipotecario ma tale maggiore incidenza riguarda essenzialmente le abitazioni di dimensioni inferiori (monolocali e piccole). Coerentemente con l aumento del numero di unità abitative acquistate con mutui ipotecari, aumenta anche il capitale complessivo erogato per tali mutui che nel 2010, supera i 36 miliardi di euro (facendo registrare +15% rispetto al 2009). Il capitale erogato rappresenta circa il 35% del valore complessivo delle abitazioni compravendute. Il capitale unitario erogato mediamente per abitazione aumenta nel 2010 e raggiunge 136 mila euro. Anni Italia Nord Ovest Nord Est Centro Sud Isole 2009 51.047 18.173 11.990 11.544 6.169 3.171 2010 56.914 19.676 12.905 13.547 7.166 3.669 Var % annua 11,5% 8,3% 7,6% 17,4% 16,2% 15,7% Fonte: Nomisma 10
Il mercato immobiliare italiano Residenziale i mutui ipotecari L andamento dei tassi di interesse ha avuto una notevole influenza sul mercato immobiliare, favorendone l espansione nei primi anni 2000, contribuendo alla frenata del 2007 e al deciso ridimensionamento del 2008, anno in cui il livello medio dei tassi iniziali praticati nell anno superò il 5,5%. Le politiche delle banche centrali per il contenimento dei tassi di sconto, hanno portato nel 2010 i tassi medi riferiti alla prima rata peri nuovi mutui tiipotecari i ad un livelloll più contenuto, t mediamente pari al 2,7%. Abitazioni compravendute con mutui ipotecari Quote capitale erogate per aree geografiche 23% 14% 8% Sud Isole 20% 35% Nord Ovest Nord Est Centro 25% 13% 7% Sud Isole 20% 35% Nord Ovest Nord Est Centro Fonte: Rapporto immobiliare 2011 Agenzia del territorio 11
3. Il mercato immobiliare italiano Non Residenziale 12
Il mercato immobiliare italiano Non Residenziale introduzione L indagine del mercato immobiliare non residenziale con riferimento al comparto Uffici, Negozi e Capannoni, nell anno 2010, ha riguardato circa 8.000 unità immobiliari per un valore complessivo di compravendita di circa 2,8 miliardi di euro. Diversamente dal settore residenziale che registra un lieve incremento delle compravendite rispetto al 2009, il settore non residenziale che comprende il mercato del terziario, commerciale e produttivo, mostra nel 2010 ancora segnali di flessione. A fronte dell aumento dello 0,5% del residenziale, il terziario, il commerciale e il produttivo perdono rispettivamente il 5,8%, il 4% e il 3,5% delle transazioni rispetto al 2009. Stock e NTM settore non residenziale Destinazione Stock 2010 Quota % Stock NTM* 2010 Var % NTM 2010/2009 Residenziale 32.650.598 53,3% 611.878 0,4% Pertinenze 21.398.402 34,9% 480.418-0,7% Terziario 637.630 1,0% 15.248-5,8% Commerciale 2.761.205 4,5% 36.075-4,0% Produttivo 654.509 1,1% 11.847-3,5% Altro 3.205.224 5,2% 191.538 1,4% Totale 61.307.568 100% 1.347.004-0,1% * NTM= Numero Transazioni Medio Fonte: Agenzia del Territorio 13
Il mercato immobiliare italiano Non Residenziale uffici Le unità immobiliari della tipologia uffici, censite negli archivi catastali alla categoria catastale A/10, sono circa 617 mila sul territorio nazionale. Essi risultano così ripartite tra le diverse aree geografiche: Distribuzione stock 2010 per area geografica 31% 15% 22% Sud Centro Isole 24% 8% Nord est Nord ovest Fonte: Rapporto immobiliare 2011 Agenzia del territorio Le dimensioni Nel 2010 il volume di compravendite di unità immobiliari a destinazione ufficio è stato pari a 14.898 NTM, in flessione del 5,9% rispetto al 2009. A livello geografico il calo delle compravendite risulta piuttosto diffuso. Le quotazioni La quotazione media annuale per unità di superficie relativa alla tipologia uffici, nel 2010 risulta pari a 1.563 /mq in leggera flessione (-0,2%) rispetto al 2009. Tra le aree geografiche del Paese, al centro le quotazioni sono stabili, al nord-ovest e al sud sono in lieve flessione mentre crescono nelle isole e al nord est. 14
Il mercato immobiliare italiano Non Residenziale negozi Lo stock delle unità immobiliari censite in catasto alle categorie C/1 e C/3 e che comprende gli immobili a destinazione negozi e laboratori, conta circa 2,5 milioni di unità sul territorio nazionale, ripartiti in modo molto più uniformi rispetto alla categoria degli uffici. Geograficamente risultano così ripartiti: Distribuzione stock 2010 per area geografica 25% 26% Sud 16% 11% 22% Centro Isole Nord est Nord ovest Le quantità Fonte: Rapporto immobiliare 2011 Agenzia del territorio Il volume di compravendite di negozi e laboratori registrato nel 2010 è stato pari a 31.722 unità, in calo del 3,5% rispetto al 2009. La flessione risulta omogenea in tutte le aree del Paese con una punta negativa nelle isole. Le quotazioni La quotazione media di riferimento per unità di superficie, per la tipologia negozi a livello nazionale è pari a 1.850 /mq, facendo registrare una flessione dello 0,4% rispetto alla quotazione media 2009. 15
Il mercato immobiliare italiano Non Residenziale capannoni Le unità immobiliari rientranti nella categoria capannoni censiti alla categoria catastale D/1 e D/7 (comprendente gli immobili a destinazione opifici e industrie), nel 2010 sono circa 655 mila unità sul territorio nazionale. Geograficamente essi risultano così ripartiti: Distribuzione stock 2010 per area geografica 32% 16% 18% Sud Centro 27% 7% Isole Nord est Nord ovest Le quantità Fonte: Rapporto immobiliare 2011 Agenzia del territorio Nel 2010 il volume di compravendite delle unità immobiliari a destinazione opifici e industrie, è stato pari a 11.847 NTN che rappresenta il 1,8% dello stock immobiliare presente sul territorio nazionale. Le quotazioni Per la tipologia edilizia Capannoni, nel primo e secondo semestre 2010, è stata calcolata una quotazione media pari a 547 /mq, in lieve aumento (+0,1%) rispetto al 2009. 16
4. Il finanziamento immobiliare 17
I fondi immobiliari Al 31 dicembre 2010 il numero dei fondi immobiliari, censiti nel Rapporto semestrale Assogestioni, è stato pari a 171 (contro gli 11 del 2001). Il patrimonio dei fondi e la raccolta lorda hanno raggiunto rispettivamente 23 miliardi di euro (facendo registrare +6% in un anno e + 700% in dieci anni) e 1,1 miliardi di euro. L aumento del patrimonio netto nel tempo scaturisce, in parte dall ampliamento del numero di iniziative e, in parte, dall evoluzione l espansiva dl del valore dl del patrimonio ti i immobiliare dt detenutot dif dai fondi nell ultimo lti periodo. La costante t crescita del patrimonio netto ha avuto un importante impatto sui ricavi complessivi delle SGR, attraverso la lievitazione delle commissioni annue di gestione. La base di riferimento è rappresentata dal valore complessivo netto o sulle attività del fondo al netto delle plusvalenze non realizzate rispetto al valore di apporto o acquisizione dei beni immobili, dei diritti reali immobiliari, delle partecipazioni. Alla fine del 2010 le commissioni annue dei fondi con patrimoni superiori ai 100 milioni di euro oscillavano tra l 1,15% e l 1,08% mentre il dato medio dei fondi retail quotati, si attestava all 1,42%. Attività 30/06/2009 31/12/2009 30/06/2010 31/12/2010 30/06/2011 Immobili e diritti reali in portafoglio 8.382,1 8.101,2 7.958,0 7.794,1 7.369,6 Acquisizioni 95,0 163,2 2,8 159,9 24,7 Dismissioni 310,00 295,6 186,4 648,7 88,9 Saldo 8.167,1 7.968,8 7.774,4 7.305,3 7.305,4 Fonte: Nomisma 18
IFI: Indice dei Fondi Immobiliari L IFI è l Indice dei Fondi Immobiliari chiusi italiani quotati nel mercato MIV segmento fondi chiusi della Borsa Italiana. È un indice di tipo value weighted all share che mostra l andamento complessivo delle quote dei fondi immobiliari i chiusi, i pesatosulla base dll della loro capitalizzazione i di borsa. L indice è calcolato a partire dal 31/12/2001, con valore di base posto pari a 100. rientrano nel panieri tutti i fondi immobiliari chiusi a partire dal primo giorno di quotazione in borsa, con valore di riferimento quello del loro collocamento. Il paniere è passato dai 5 fondi immobiliari alla data del 31/12/2001 ai 23 fondi in data odierna. Valori dell'ifi: Indice dei Fondi Immobiliari Anno Valore di chiusura arrotondato 2001 100 2002 87 2003 85 2004 89 2005 87 2006 86 2007 93 2008 60 2009 57 2010 56 2011* 48 * Fa riferimento al mese di settembre Fonte: www.tradingsystems.it Performance dell'ifi: Indice dei Fondi Immobiliari Periodo Min Quotazione Max Performance quotazioni Performance total return a 1 mese 47,3998 49,6807-4,18% -2,13% a 3 mesi 47,3998 51,8666-8,22% -5,87% a 6 mesi 47,3998 57,7895-17,56% -10,72% a 1 anno 47,3998 57,8537-14,43% -0,97% a 2 anni 47,3998 59,3534-15,74% 532% 5,32% a 3 anni 47,3998 77,1394-38,09% -6,65% a 5 anni 47,3998 103,6549-42,34% 8,46% dal 2001 47,3998 103,6549-52,19% 13,08% Fonte: www.tradingsystems.it it 19
Composizione dell Indice FTSE Beni Immobili 1% 0,3% Composizione Indice FTSE Beni Immobili Luglio 2011 20% 4% 3% 4% Risanamento Aedes 15% Beni Stabili 53% Brioschi Gabetti Compagnia pg Immobiliare Azionari IGD Prelios Composizione Indice FTSE Beni Immobili Luglio 2008 Risanamento Aedes 8% 8% 35% Beni Stabili 14% 6% 28% Brioschi Gabetti Compagnia Immobiliare Azionari IGD Fonte: Nomisma 1% 0,3% Prelios Nel periodo luglio 2008 luglio 2011, le vicende che hanno interessato il comparto immobiliare, hanno inevitabilmente influenzato l interesse degli investitori che a loro volta hanno influenzato le prospettive borsistiche anche delle società più solide. Ciò ha determinato una variazione del loro peso all interno dell indice d FTSE Beni Immobili. Le società che hanno incrementato il loro peso sono risultate prevalentemente Beni Stabili e IGD a discapito soprattutto di Prelios, Risanamento e Aedes. 20
Società immobiliari quotate 948,3 Capitalizzazione di mercato 2008 titoli immobiliari italiani 323,2 44,1 154,8 172,7 117,4 80,9 52,4 20,3 Aedes Beni Stabili Brioschi Sviluppo Immobiliare Grande Pirelli&C Real Estate Risanamento Uni Land Gabetti Property Compagnia Immobiliare Distribuzione Solutions Immobiliare Azionaria Capitalizzazione di mercato 2009 titoli immobiliari italiani 1.101,5 482,1 428,1 La capitalizzazione di Borsa dei titoli immobiliari quotati è risalita dai minimi del 2008 (quando aveva raggiunto complessivamente 1,9 miliardi di ero)per euro) attestarsi a 2,6 miliardi nel 2009. 149,0 171,7 115,5 149,4 52,2 30,5 Aedes Beni Stabili Brioschi Sviluppo Immobiliare Immobiliare Grande Distribuzione Pirelli&C Real Estate Risanamento Uni Land Gabetti Property Solutions Compagnia Immobiliare Azionaria Fonte: Bloomberg 21
Società immobiliari quotate 1.213,0 Capitalizzazione i di mercato 2010 titoli immobiliari italiani La capitalizzazione complessiva di Borsa dei titoli immobiliari si è attestata al 31/12/2010 su un valore di 2,3 miliardi di euro. 62,1 931,6 112,2 450,6 63,4 Aedes Beni Stabili Brioschi Sviluppo Immobiliare Risanamento Grande Immobiliare Distribuzione 29,6 26,8 Gabetti Property Solutions Compagnia Immobiliare Azionaria 375,1 Prelios Capitalizzazione di mercato 10 agosto 2011 titoli immobiliari italiani 149,3 Uniland Alla data del 11 agosto 2011 la capitalizzazione complessiva registrata dai titoli immobiliari (con esclusione del titolo Uni Land che ad inizio 2011 è stato sospeso dalle negoziazioni) si attesta a 1,8 miliardi di euro. Quest ultimo valore registrato risente del particolare andamento che le borse di tutto il mondo stanno assumendo in queste ultime settimane per effetto delle questioni di politica economica che contraddistingue un po tutti i Paesi. Dall analisi dei titoli del settore, circoscritta al primo 356,6 semestre 2011, si evince come le 2 uniche Siiq 63,0 98,1 Aedes Beni Stabili Brioschi Sviluppo Immobiliare Immobiliare Grande Distribuzione 112,3 Risanamento 17,0 22,0 Gabetti Property Solutions Compagnia Immobiliare Azionaria 206,8 Prelios quotate sul listino milanese, terminano il primo semestre 2011 in positivo. Cresce da 0,6410 a 0,6965 euro (+8,65%) per azione Beni Stabili Siiq e passa da 1,470 a 1,684 euro (+14,55%) il titolo IGD Siiq. Fonte: Bloomberg 22
Società immobiliari quotate La capitalizzazione di Borsa dei veicoli immobiliari quotati ( /mln) Società immobiliari Fdi immobiliari 4.748 4.207 3.904 4.954 2.094 3.661 3.312 5.117 6.688 8.947 11.066 6.394 3.237 1.741 3.311 3.259 3.271 3.291 2.781 2.518 2.655 2.369 dic 03 dic 04 dic 05 nov 06 mar 07 nov 07 nov 08 nov 09 nov 10 mar 11 lug 11 23
Via Bocca di Leone, 78 00187 Roma Tel: +39 06 679 1636 Fax: +39 06 679 8610 Il presente studio tdi è stato tt preparatop sulla base didtidi dei dati disponibili ibili sul mercato e sulla base di if informazionii idi pbbli pubblico dominio. i Sbb Sebbene siano state tt adottate tutte le necessarie precauzioni per un accurata stesura dei dati illustrati in questo documento, Methorios Capital S.p.A. ( MC ) si impegna ad adempiere ai propri obblighi con la dovuta diligenza ma non potrà essere tenuta a verificare l autenticità, completezza, veridicità ed esattezza di alcun risultato ottenuto elaborando o comunque utilizzando le predette informazioni. MC declina quindi pertanto ogni responsabilità diretta o indiretta in ordine alle informazioni contenute nel presente documento. E vietata la riproduzione totale e parziale di ogni contenuto di questa presentazione senza il consenso scritto di MC. E altresì vietato mostrare a terzi interamente ovvero in parte tale presentazione senza il consenso scritto di MC.