Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 2 GENOVA NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A OTTOBRE 2 1 Evoluzione delle compravendite Figura 1 Settore residenziale Settore non residenziale Numero di compravendite... 2. II sem. I sem. Numero di compravendite 1. 2 II sem. I sem. 2 29 21 211 2 213 2 2 II sem. 3.21 3.27 3.27 3.29 2.1 2.277 2.555 2.7 I sem. 3.391 3.9 3. 3.577 2.73 2.37 2.73 2.577 Var.% ann.,7 3,1,9 2, 2,1 1,3, 5,5 2 29 21 211 2 213 2 2 II sem. 2 35 321 335 2 2 225 223 I sem. 79 32 352 3 255 221 22 22 Var.% ann. 29,1 25,2,7, 19,1 19, 1,, Terziario + Commerciale + Produttivo Nota: il secondo semestre 2 è un preconsuntivo, così come la variazione % annua. Fonte: elaborazioni su dati Agenzia delle Entrate Il mercato immobiliare genovese ha registrato, nella seconda parte del 2, un ulteriore flessione delle dinamiche delle compravendite, con sensibili ripercussioni sui prezzi di mercato e sull allungamento dei tempi di vendita. Infatti, dai dati di preconsuntivo di emerge una rilevante contrazione dell attività transattiva sul segmento residenziale ( 5,5% delle compravendite), sensibilmente deteriorato dalla crisi economica. Ciò continua ad avere pesanti ripercussioni sui prezzi di mercato delle abitazioni nel complesso, che peraltro registrano una flessione più marcata rispetto all anno precedente ( 3,% su base annua), distanziandosi dal valore medio delle 13 città ( 2,%). Anche gli sconti in fase di trattativa rimangono elevati, segno della ritrosia dei proprietari a rivedere i prezzi, nonostante le persistenti difficoltà del mercato immobiliare dopo il picco del 2. In questo quadro, è da sottolineare come la domanda seppur ancora troppo debole per assorbire l offerta può trovare nel credito un rinnovato interesse verso gli investimenti in immobili. Infatti, a le compravendite assistite da mutuo, nella seconda parte del 2, registrano una crescita rispetto ai due anni precedenti, rappresentando il 5% degli scambi. Ciò dimostra come le scelte creditizie siano determinanti per incentivare la propensione all acquisto degli immobili. Di conseguenza la domanda per la locazione di immobili tende a calare lievemente, sebbene rimanga più ampia rispetto al segmento disposto all acquisto. 1 Per un maggiore dettaglio sui dati si rimanda all Appendice statistica. 7
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 2 Sul fronte degli immobili non residenziali, il trend risulta ancora piuttosto debole, riflettendosi in una riduzione dei prezzi molto marcata e superiore alla media delle 13 città monitorate, segno di una maggiore difficoltà del territorio di assorbire tale segmento. Per i prossimi sei mesi, le previsioni degli operatori sembrano interiorizzare i primi segnali di miglioramento del mercato residenziale, segnalando un potenziale incremento del numero di compravendite e delle locazioni, senza però che ciò si traduca in un miglioramento dei prezzi e dei canoni. Sul fronte degli immobili non residenziali, invece, gli operatori mostrano un atteggiamento più cauto, soprattutto rispetto alle compravendite, mentre prevedono una leggera ripresa del segmento locativo. Figura 2 Andamento dei valori immobiliari di abitazioni usate, uffici e negozi (numeri indice, 25 = 1) Canoni 13 N.I. 25 = 1 N.I. 25 = 1 13 11 1 9 11 1 9 5 7 Abitazioni 9 1 11 Uffici 13 Negozi 5 7 Abitazioni 9 1 11 Uffici 13 Negozi Con riferimento alle trasformazioni urbane, si elencano di seguito i progetti immobiliari più significativi. Inaugurazione dell area di San Benigno le Torri MSC Le due nuove costruzioni, localizzate nell area di San Benigno, ospitano da marzo 2 l headquarter genovese del Gruppo MSC, secondo player al mondo di navi portacontainer. Le Torri MSC hanno una superficie complessiva di oltre 35 mila metri quadrati articolati su 23 piani per un'altezza di circa 1 metri e dominano il distretto economico e commerciale prospiciente il porto. Il progetto, realizzato da 5+1AA per conto di Svim GLF Grandi Lavori Fincosit, ha un valore di 21 milioni e mila euro. Forti genovesi È stato recentemente firmato l accordo tra il Comune, MiBACT e Agenzia del Demanio relativo alla prima fase del Programma di valorizzazione del Sistema difensivo seicentesco e delle Fortificazioni esterne. Sottoscritto anche il primo atto di trasferimento, relativo a Forte Begato. L Accordo consente il trasferimento dall Agenzia del Demanio al Comune di un primo importante gruppo di beni compresi nel Sistema Centrale dei forti: Forti Belvedere, Crocetta, Tenaglie, Begato, Sperone, Puin e dell Ex Torre Granara.
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 2 IDeA FIMIT SGR acquista ex impianto Boero a IDeA FIMIT SGR, per conto del Fondo Housing Sociale Liguria, ha acquisito i settori 2 e dell area ex Stabilimento Boero in Molassana per 5,1 milioni di euro. Il Fondo Housing, le cui quote sono detenute da CDP Investimenti SGR, Fondazione CariSpezia, Compagnia San Paolo, Fondazione De Mari di Savona e altri investitori privati, realizzerà sull area un programma di housing sociale. Mercato delle abitazioni Tavola 1 Abitazioni usate Principali indicatori di mercato (secondo semestre 2) Mercato della compravendita ( /mq) Tempi di vendita (mesi) Sconti (%) di pregio 3.217,3 1,1 7,2,3 2.377,, 7,9 1,1 1.553 3,2,9,7 1, 1.9 2,5 5,9 1, 19, 1.55 2, 3,9,5 17, 1.91 2,5 7,, Mercato della locazione Canoni ( /mq x anno) Tempi di locazione (mesi) Rendimenti da locazione (%) di pregio 13,7,1,7,3 113,,2,5, 1,1 5,1 5, 1 5, 5, 79,9, 5,3 97, 1,3 3,9 5,1 Media semplice Tavola 2 Abitazioni nuove Recenti tendenze dei prezzi (secondo semestre 2) ( /mq) sem. (%) ann. (%) di pregio 3.91 2.7 2,2 1.995 2,5,7 1.32 3, 1.9 3, 2.32 1,1 2,1 Il comparto abitativo genovese non mostra miglioramenti rispetto a sei mesi fa. Gli operatori, infatti, percepiscono un mercato ancora disallineato, caratterizzato da un offerta abitativa in continua crescita e da una domanda persistentemente debole e poco consistente, con evidenti effetti sul numero delle compravendite che si dovrebbero contrarre del 5,5% nell anno in corso. 9
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 2 Ciò si ripercuote sui prezzi di mercato, che registrano una flessione più marcata rispetto all anno precedente ( 3,9% su base annua per le abitazioni usate), distanziandosi dal valore medio delle 13 grandi città ( 2,5%). A livello localizzativo, il calo dei prezzi interessa soprattutto gli immobili del semicentro e della periferia, che scontano una maggiore debolezza della domanda. I tempi medi di vendita rimangono superiori agli mesi (con punte di 1 mesi nelle zone periferiche), così come avviene ormai da circa tre anni. Lo sconto applicato in fase di compravendita continua a mantenersi su livelli molto elevati, pari al 17%, e in lieve crescita rispetto all anno precedente, segno della ritrosia dell offerta a rivedere i prezzi al ribasso. Figura 3 Abitazioni usate Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) Mesi 1 2 5 7 7 9 1 11 13 Tempo di vendita Tempo di locazione Figura Abitazioni usate Sconto medio praticato sul prezzo (%) % 1 9 3 5 7 7 9 1 11 13 Per quanto riguarda il segmento della locazione, si assiste ad un offerta che tende a stabilizzarsi rispetto a una domanda locativa in lieve crescita. Ciò si riflette in una flessione dei canoni locativi di minore intensità rispetto all anno precedente (% su base annua, rispetto a 3,7%), mentre i tempi medi di locazione, pari al, mesi, registrano un lieve aumento, risultando così i più alti delle 13 grandi città analizzate. I rendimenti potenziali lordi da locazione rimangono piuttosto simili ai semestri precedenti, attestandosi al 5,3%. Focus sul mercato residenziale (secondo semestre 2) Domanda per acquisto e locazione Ricorso al mutuo da parte degli acquirenti 55,% 59,% 2,7% 53,7% Domanda per locazione 52,3%,3%,2% 55,% Compravendite senza mutuo Domanda per acquisto Compravendite con mutuo,2%,3% 37,3%,3% 7,7% 33,7% 35,% 5,% 2 213 2 2 2 213 2 2 13
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 2 Mercato degli uffici Tavola 3 Uffici Principali indicatori di mercato (secondo semestre 2) Mercato della compravendita ( /mq) Tempi di vendita (mesi) Sconti (%) 2.2 2, 9, 1,2 1.9 2,,2 1,9 19, terziaria 1.7,,2 9, 1, 1.13 1, 5,,3 2,9 1.53 1,5,5 1,5 1,5 1.9 1,3 3,2 1, 17, Mercato della locazione Canoni ( /mq x anno) Tempi di locazione (mesi) Rendimenti da locazione (%) 9,1 5,9,9 11,1 2,,9 5,3 terziaria 9 3,5, 5, 2 3,2 5,,5 5, 79, 7, 5, 9 1, 2,5, 5, Media semplice Figura 5 Figura Uffici Sconto medio praticato sul prezzo (%) Uffici Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) 2 1 1 % Mesi 2 5 7 7 9 1 11 13 Tempo di vendita 5 7 7 Tempo di locazione 9 1 11 13 Anche il comparto degli immobili direzionali genovese risulta scarsamente dinamico, caratterizzato da una domanda debole e selettiva a fronte di un ulteriore ampliamento dello stock in offerta. Ciò si riflette sui prezzi di vendita che continuano a calare del,5% annuo, con intensità maggiore rispetto all anno precedente ( 3,5%). Lo sconto praticato sul prezzo iniziale è in crescita rispetto all anno precedente, pari al 1,5%, a conferma dello stato di stagnazione di questo segmento. Infatti, anche 131
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 2 se le compravendite dovrebbero segnare un aumento nel 2, occorre comunque considerare che le transazioni negli ultimi dieci anni si sono più che dimezzate. La debolezza del mercato direzionale emerge anche dall allungamento dei tempi medi di vendita che si attestano a 1,5 mesi, con un picco di mesi in periferia. Non dissimile risulta la situazione sul versante locativo, dove la domanda rimane debole e l attività contrattuale esigua. L allungamento dei tempi di locazione, arrivati in media a 7 mesi, e la flessione dei canoni più accentuata in periferia, risultano una conseguenza inevitabile della debolezza che continua a connotare il mercato. Risultano quindi stazionari i rendimenti potenziali da locazione, nell ordine del 5,%, lievemente superiori al dato medio delle 13 città. Mercato dei negozi Tavola Negozi Principali indicatori di mercato (secondo semestre 2) Mercato della compravendita ( /mq) Tempi di vendita (mesi) Sconti (%).35 2,9 7,,1 2.3, 2,7 9,9 17,3 1.32 2,, 21,1 2.77 2, 1, 17,5 2.23 1,1 2,3 9,7 1, Mercato della locazione Canoni ( /mq x anno) Tempi di locazione (mesi) Rendimenti da locazione (%) 31 5, 7,3 11 2, 2, 7,2 7,7 12, 2,7,5 7,5 5 1,5 2,3 7, 7,5 191 1, 2,2,2 7,3 Media semplice Nel corso del secondo semestre del 2, l andamento del segmento commerciale risulta non dissimile da quello direzionale. Infatti, anche in questo caso, l offerta continua a risultare sovrabbondante rispetto alla domanda, riflettendosi in una contrazione del numero delle compravendite (che risulta più che dimezzato negli ultimi dieci anni). Continua la flessione dei prezzi medi, anche se in maniera meno marcata rispetto al primo semestre (% rispetto al 1,5% della prima parte del 2), avvicinandosi al dato medio delle 13 città. La flessione annuale dei prezzi si attesta a 2,%, dopo il,% dell anno scorso, a dimostrazione del perdurare delle difficoltà dal lato della 132
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 2 domanda, che si traduce nell acquisto solo in seguito alla concessione di sconti in fase di trattativa. Infatti, lo sconto praticato sul prezzo iniziale si mantiene su livelli molto elevati (17,5%), ed in lieve crescita rispetto al primo semestre 2. I tempi medi di vendita si stabilizzano a quota 1 mesi, con punte di, mesi in periferia. Figura 7 Figura Negozi Sconto medio praticato sul prezzo (%) 1 1 9 % Mesi Negozi Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) 2 3 5 7 7 9 1 11 13 Tempo di vendita 5 7 7 Tempo di locazione 9 1 11 13 Anche il versante locativo mostra un offerta in crescita e una domanda poco reattiva. L allungamento dei tempi di locazione, che raggiungono 7 mesi, e la flessione dei canoni, risultano una conseguenza inevitabile della debolezza che continua a connotare tale segmento. Risultano, quindi, stazionari i rendimenti potenziali da locazione, nell ordine del 7,5%, lievemente superiori al dato medio delle 13 città. Mercato dei capannoni industriali Figura 9 Capannoni industriali Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) Media 13 città 1. Variazione annuale (%),7 2, Rendimento da locaz. (%),,9 Prezzo medio ( /mq) 7 777 Variazione annuale (%),7 3,5 Rendimento da locaz. (%) 7, 7,1 Prezzo medio ( /mq) 1 Mesi Media urbana 1. Capannoni nuovi Capannoni usati 2 5 7 7 9 1 11 13 Tempo di vendita Tavola 5 Capannoni industriali medi e rendimenti medi lordi (secondo semestre 2) Tempo di locazione 133
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 2 La fase negativa che caratterizza ormai da tempo il mercato dei capannoni industriali genovesi non accenna a fermarsi, anche a causa della crisi economica che ha investito il settore industriale e commerciale locale. I prezzi dei capannoni, sia nuovi che usati, hanno registrato un ulteriore flessione rispetto a quanto rilevato un anno fa, con un intensità più sostenuta rispetto alla media delle 13 città. Per quanto riguarda i tempi medi di vendita e locazione si registra un nuovo aumento, che potrebbe segnalare l incessante difficoltà di uscita dalla crisi. I tempi di vendita, infatti, raggiungono quota 13 mesi e i tempi di locazione una media di 9,5 mesi. Inoltre, continua ad aumentare il divario medio tra prezzo richiesto e prezzo effettivo, ora pari al 2%, peggiorando il record negativo dell anno precedente (1,5%), che conferma ancora una volta il riserbo dei proprietari a voler diminuire i prezzi di offerta nonostante il perdurare della crisi del mercato. 13