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BUCAREST, MERCATO AGRICOLO Il 2013 è stato caratterizzato da un minor numero di transazioni in termini di volumi rispetto ai periodi precedenti. Il mercato ha visto una riduzione del numero di contratti chiusi e del valore medio per transazione, poiché gli acquirenti sono risultati più cauti sull acquisto di aree agricole. Tuttavia, il mercato fondiario ha riscosso ancora una volta un particolare interesse per coloro i quali investono in progetti di sviluppo del territorio agricolo e per la speculazione (land banking). DISPONIBILITA Il mercato ha continuato ad essere invaso da una notevole quantità di terreni disponibili per la vendita da parte dei due principali attori sul mercato: le banche e i liquidatori. Le banche sono diventate più flessibili in termini di prezzi e il mercato ha registrato un incremento nelle operazioni andate a buon fine, date le condizioni piu favorevoli. I proprietari terrieri hanno ridefinito le loro strategie sulle aree agricole. Non essendo disposti a vendere le loro proprietà in un mercato governato da investitori opportunisti e quindi ad accettare prezzi molto bassi, una parte di loro ha iniziato a prendere in seria considerazione la possibilità di investire in progetti immobiliari. Con un ritmo di espansione ridotta rispetto agli anni precedenti, la vendita al dettaglio resta il segmento che regola il mercato. In tutto il 2013, tuttavia, la domanda è venuta più dai piccoli rivenditori come: supermercati, discount alimentari, impianti di biogas, rispetto dalle grandi catene. In relazione a quest ultima categoria, Kaufland e Dedeman sono gli investitori piu attivi. Per quanto riguarda la vendita al dettaglio gli investitori si sono concentrati sullo sviluppo delle aree agricole già presenti nel loro portafogli. Ciò nonostante, alcuni sono ancora interessati all acquisizione di terreni agricoli in aree non ancora sviluppate. Il mercato degli uffici e stato fervido nell ultimo periodo e si sono riscontrati dei progetti sviluppati in alcune aree che hanno messo sotto pressione il mercato degli affitti. Nonostante i prezzi dei terreni siano inferiori agli standard previsti, bisogna valutare, considerando le aree, la fattibilità e la riuscita dei progetti. Tuttavia, esistono altre zone, come Razoare-Cotroceni e Bucarest Noi che saranno idonee alla creazione di uffici, una volta completate le infrastrutture annunciate. Pur destando l attenzione di alcuni investitori, ancora nessuno pare interessato ad implementare dei progetti di sviluppo in queste zone. L uso delle aree agricole a scopo residenziale risulta ancora poco attraente. Anche se il mercato residenziale ha registrato buone prestazioni negli ultimi anni (soprattutto sul segmento di fascia bassa), l'interesse per l'acquisto di terreni a scopo residenziale e stato relativamente basso rispetto al potenziale. Alcuni investitori sono interessati a sviluppare joint ventures per lo sviluppo di progetti residenziali, formulando accordi con proprietari terrieri che mettono a disposizione il suolo, mentre il patrimonio netto e i finanziamenti sono a carico dell'investitore. Gli speculatori hanno rafforzato la loro posizione sul mercato chiudendo trattative in cui hanno ottenuto proprietà a prezzi scontati in aree molto appetibili che potrebbero essere utilizzate per progetti di real estate. TRANSAZIONI E PREZZI Il 2013 ha registrato un numero di transazioni inferiori rispetto allo stesso periodo degli anni precedenti. Non solo un minor numero di contratti chiusi, ma anche minori volumi per transazione. Nessuno dei contratti siglati nel primo semestre del 2013 supera i 10 milioni di euro, mentre una grande parte degli accordi non superano il milione di euro. Nel complesso, il mercato ha registrato una riduzione del 5-10% dei prezzi. L'elevato numero di lotti di terreno a prezzi scontati ha spinto i venditori di terreni agricoli a considerare i prezzi al ribasso. BUCAREST, NUOVO MERCATO RESIDENZIALE DISPONIBILITA Tra i più importanti investimenti nel mercato residenziale del 2013, si evidenziano la realizzazione del complesso Adora Urban Village e i lavori di costruzione del City Point. I progetti di grandi dimensioni che hanno registrato buoni ritmi di vendita dopo il 2008 continuano la loro espansione. Lo stock totale nei progetti monitorati è aumentato del 2% nel 2013. Considerando la fascia medio bassa degli acquirenti, si e registrato un trend decrescente negli ultimi due anni. Appartamenti di piccole dimensioni e a prezzi accessibili, sono i fattori chiave che rendono commerciabile un progetto residenziale. Negli ultimi sei mesi la maggior parte dei progetti ha registrato un numero maggiore di acquirenti e visitatori rispetto al 2012. Ciò ha comportato un incremento medio delle vendite del 20-25%. Gli acquirenti istituzionali hanno continuato ad avere un'attività limitata sul mercato, mentre gli utenti finali continuano ad essere coloro che conducono 2 P a g e
prevalentemente gli acquisti sul mercato residenziale. Gli appartamenti di fascia bassa sono rimasti i prodotti più scambiati, ma si e registrato anche un aumento nella fascia media. Cio è stato principalmente alimentato da progetti gestiti dalle amministrazioni, che poi sono stati messi sul mercato con politiche di prezzo più accessibili e il programma Prima Casa ha continuato ad essere lo strumento di finanziamento privilegiato. Secondo le statistiche, considerando i nuovi appartamenti realizzati attraverso il programma Prima Casa, c è stato un costante aumento delle quote (a partire dal 2009) raggiungendo il 34% nel 2013 a fronte del 29% iniziale. Il numero totale di appartamenti venduti nei progetti residenziali è stato un di circa 4 appartamenti al mese per progetto. PREZZI I prezzi durante quest anno hanno seguito un trend al ribasso, raggiungendo una media di 900 /mq, vista l entrata sul mercato di nuovi prodotti residenziali sul segmento degli edifici a basso costo, così come si sono registrate variazioni sul segmento medio-alto. L interesse da parte degli acquirenti si concentra maggiormente sul prezzo totale dell appartamento, piuttosto che sul suo valore al metro quadro. Costruzioni e infrastrutture CONFINDUSTRIA ROMANIA rivolge i suoi servizi agli agenti economici del settore delle opere pubbliche, dell edilizia abitativa, commerciale, direzionale ed industriale, estendendo la rappresentanza a tutti quegli operatori e professionisti che attivi nel campo costruzioni come fornitori di servizi tecnici e specialistici. Con il patronato Confindustria, insieme al suo sistema di rappresentanza nazionale e territoriale, e grazie consolidati rapporti instaurati con gli altri patronati romeni, la commissione Costruzioni e Infrastrutture può garantire quella rappresentanza degli interessi della categoria nei confronti delle Istituzioni e di tutti gli operatori economici interessati al settore delle costruzioni quali banche, assicurazioni, fornitori etc. Gli approfondimenti informativi sono offerti agli associati a mezzo del Desk Costruzioni & Infrastrutture, dove e possibile scaricare i bollettini di monitoraggio bandi e le relative news di settore dedicate, che si aggiungono alle azioni di network B2B tra aziende e di cooperazione con gli enti locali. La commissione si pone tra le finalità quella di consolidare la rete tra gli imprenditori del settore e di sviluppare un proficuo e costruttivo dialogo tra i differenti partner attivi nel settore edile. Lo scambio di opinioni e la condivisione delle esperienze sono gli elementi cardine per rafforzare la struttura associativa, e cogliere al meglio le opportunità derivanti del mercato romeno.su questa linea, Confindustria Romania, può avere un ruolo chiave e una funzione attiva. Infatti, il Patronato Confindustria Romania vanta una consolidata e decennale esperienza all interno delle dinamiche del mercato romeno, e da sempre rappresenta e sostiene al meglio gli interessi delle aziende italiane. La Romania rappresenta un importante opportunità per coloro che operano nel settore e in quest ottica il know-how italiano avrà un ruolo chiave e decisivo in un mercato di rilievo come quello delle costruzioni e infrastrutture romene. 3 P a g e
BUCAREST NUOVI APPARTAMENTI EVOLUZIONE DEI PREZZI (EUR/mq) PREVISIONI Il mercato continuerà a produrre nuovi immobili attraverso progetti attuali e futuri. Ciò è dovuto ai maggiori ritmi di vendita e al fatto che i progetti che dovrebbero entrare sul mercato si sono adattati alle preferenze degli acquirenti. Sul fronte della domanda a breve temine il mercato sarà influenzato dalla politiche governative sulla casa, finanziate in lei e non in euro. Anche se leggermente più costoso, il programma di edilizia residenziale governativo continuerà ad essere uno strumento forte sul mercato residenziale. Le banche potranno attivare varie forme di finanziamento che richiedono il 15% di acconto se in lei, ovvero il 25% per i mutui contratti in euro. Si prevedono alterazioni significative dei prezzi a breve termine. Nonostante il notevole interesse da parte degli acquirenti per il nuovo mercato residenziale e un incremento della domanda, il mercato non ha ancora raggiunto il suo punto di svolta. 4 P a g e
MERCATO SPAZI PER UFFICI Fonte : On Point Bucarest City Report Q2 2013 Offerta La disponibilità di spazi per uffici a Bucarest è stimata per circa 2 milioni di metri quadri,di cui il 51% e di classe A. La carenza di domanda o la mancata chiusura di accordi di pre-affitto potrebbe determinare il ritardo della consegna dei lavori per i progetti in corso. Il tasso medio di superficie non allocata per uffici è stimato al 15.66%. Le zone che registrano i più alti tassi di posti vacanti sono situate a nord di Bucarest quali Nord Baneasa e Pipera Nord, con un indice superiore al 35% di superficie non affittata. Domanda Nel secondo quadrimestre del 2013 la superficie di spazi per uffici affittata è stata di circa 59.000 m2 (pari a circa 45 contratti chiusi), i nuovi spazi costruiti hanno rappresentato circa il 49% della superficie affittata, mentre i contratti che sono stati rinnovati rappresentano il 35% del totale. Il restante 16% fa riferimento alla quota di contratti di sub locazione Se analizziamo il totale della superficie affittata relativamente alla zona, Pipera Nord ha una quota del 32%, seguita dalla zone del Centro-Nord con il 27%, mentre la parte nord si ferma al 11,7% del totale. La maggior parte delle aziende interessate agli spazi per uffici sono quelle del settore informatico e automobilistico che assorbono nel 2013 una quota del 37% del totale. La superficie per uffici scambiata nel primo semestre 2013 è di circa 123.000 m2, simile a quella registrata nel primo semestre 2012 (circa 126.000 m2 ). Canone di affitto Il canone di affitto degli spazi per uffici e rimasto sostanzialmente invariato negli ultimi 12 mesi, pari a 18,5 euro/m2/mese. Durante il secondo quadrimestre c'è stato un aumento significativo degli incentivi finanziari, sia in termini di numero di mesi gratuiti concessi al locatario, sia in termini di contributi finanziari per la ristrutturazione degli spazi da affittare. Gli incentivi sono applicabili ai contratti di locazione che prevedono una superficie destinata all affitto tra i 2000-3000 m2. Questi strumenti sono anche utilizzati in contratti di pre-locazione e hanno un ruolo decisivo per attirare le risorse finanziare durante l avvio dei lavori di costruzione del complesso. Previsioni L offerta di spazi per uffici per i prossimi sei mesi è al ribasso e raggiungera la quota 40.000-50.000 m2. I progetti annunciati per il 2014-2015 prevedono uno sviluppo di 180.000-200.000 m2. Si stima che la domanda di spazi per uffici sarà più o meno la stessa degli ultimi due anni e si registrera in futuro un amento dei contratti di pre-locazione. MERCATO INDUSTRIALE Fonte : On Point Bucarest City Report Q2 2013 OFFERTA In Romania nel 2013 sono stati completati due importanti progetti industriali. A giugno 2013 è stata inaugurata ufficialmente l unità produttiva Lufkin Industries Oil Field all'interno dell Owned Ploiesti West Park, con una superficie di 35.000 m 2. Il secondo progetto si trova nell Eurobusiness Industrial Park a Oradea, nella Romania nordoccidentale, un greenfield di circa 27.000 m 2 di proprietà della società americana Plexus. Su Bucarest è rilevante il progetto costruito da H. Essers, un unità di 33.000 m 2 situata lungo l autostrada A1. Nel secondo trimestre del 2013 la domanda di spazi industriali in Romania ha raggiunto la quota di 52.000 m 2 e i più importanti contratti sono stati firmati a Bucarest, Oradea e Timişoara. A Bucarest la richiesta di spazi industriali nel secondo trimestre è stata di circa 14.500 m 2. Nel primo semestre 2013 gli spazi affittati in Romania sono stati di 145.000 m², dato quasi 4 volte superiore rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente (circa 35.000 m²). Le città più attive in questi settori nel 2013 sono state Bucarest, con una quota del 55% degli spazi affittati, seguita da Oradea (18,5%) e Timisoara (17,5%) CANONE AFFITTO Il canone per gli spazi industriali e compreso tra 3,8-4,0 euro/m 2 al mese. Per gli spazi destinati all industria leggera l affitto e di tra 3,5-4,25 euro/m 2 al mese. Per i locali industriali di grandi dimensioni (oltre 20.000 m 2 ) i prezzi sono leggermente più bassi, tra i 3,5-3,75 euro/m 2 al mese. PREVISIONI La Romania cresce di importanza nel settore della produzione industriale, in particolare attirando le unità produttive destinate alla produzione di veicoli o di componenti per auto. Uno dei più recenti investimenti è quello del consorzio tedesco Daimler che avvierà un nuovo progetto nella città di Sebes, ampliando l attuale unità produttiva che produce cambi automatici per i veicoli Mercedes. L impianto inizierà la produzione nel 2016. 5 P a g e
MERCATO SPAZI COMMERCIALI Fonte : On Point Bucarest City Report Q2 2013 Nel 2013 l'operazione più importante nel mercato al dettaglio è stata l acquisizione della rete Bricostore da parte della società britannica Kingfisher, il player più importante del settore a livello europeo. Attualmente, Bricostore gestisce 15 negozi, di cui quattro a Bucarest. I negozi saranno rinominati con il marchio BRICO DEPOT. Nel medio termine, Kingfisher prevede di ampliare la rete fino a 50 negozi. Nel segmento del lusso, si registra l apertura del brand Roberto Cavalli nella galleria commercial dell hotel a 5 stelle JW Marriott Hotel. Con questa nuova apertura si conferma l interesse per i prodotti di lusso all interno delle gallerie commerciali degli hotel a 5 stelle, a scapito dei rivenditori dei negozi dello stesso tipo presenti sulle arterie principali. I rivenditori restano prudenti nell ampliare le loro catene commerciali lungo le strade dei paesi, preferendo invece gli spazi disponibili all interno dei grandi centri commerciali. OFFERTA A seguito di un analisi delle aree dei centri commerciali a Bucarest, la disponibilità di spazi per uffici è stimata per 850.000 m 2, mentre il resto della città contribuisce a fornire sul mercato circa 1,5 milioni di m 2. A Bucarest, uno di progetti di maggior rilievo è il complesso Promenade Mall, con una superficie commerciale di 35.000 m 2 situato lungo Calea Floreasca, al centro delle aree più dinamiche del business. Altri tre importanti progetti di costruzione di centri commerciali sono in programma a Bucarest: Parklake Plaza (~ 63.000 m 2 ), Mega Mall (~ 60.000 m 2 GLA) e Victoria Città Lifestyle (~ 35.000 m 2 GLA). CANONI DI AFFITTO I canoni di affitto per gli spazi nelle gallerie dei centri commerciali o lungo le arterie stradali sono tra 55-65euro/m 2 al mese. Gli affitti più elevati si registrano negli spazi del Palazzo Cotroceni e a Baneasa Shopping City, considerati i centri commerciali di maggiori rilievo in Romania. C'è stata una diminuzione del valore del canone di affitto per gli spazi commerciali situati nel centro storico di Bucarest, poiché la zona ha perso quello che era il suo fascino iniziale ed è divenuta meta di persone con un reddito mediobasso. PREVISIONI Attualmente l offerta di spazi commerciali a Bucarest per il periodo 2013-2014 è di circa 60.000 m 2, presenti nelle aree shopping di Promenade Mall e Vulcano Value Center. A livello nazionale spiccano importanti progetti del 2013 quali il Corall in Constanta (18.000 m 2 ) con una galleria commerciale di 50 spazi disponibili e il centro AFI Palace Ploiesti situato a Ploiesti, con una superficie disponibile di 28.000 m2. Desk Costruzioni & Infrastrutture Per essere sempre vicini alle aspettative dei soci, il Desk Costruzioni & Infrastrutture fornisce i seguenti servizi di base a mezzo del nuovo Desk: Assistenza ai soci nelle relazioni con la PA, locale e centrale. Monitoraggio degli appalti pubblici (avvisi di pre-informazione, bandi di gara, gare assegnate). Monitoraggio dell'attività svolta dai Ministeri legati al settore dell edilizia, delle infrastrutture e delle grandi opere, al fine di informare in tempo sulle ultime decisioni, normative, strategie e progetti. Redazione di una rassegna stampa mirata alle attività del settore (articoli specialistici, report, informative su eventi e fiere). 6 P a g e